房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)作業(yè)

1、青島工學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程調(diào)研報(bào)告調(diào)研題目：貴陽市國(guó)際金融中心調(diào)研報(bào)告 姓名學(xué)號(hào)：彭峰 201207205202 年級(jí)專業(yè)班級(jí)： 12級(jí)工程管理2班 所在學(xué)院： 建筑工程學(xué)院 撰寫時(shí)間： 2012年04月25日 指導(dǎo)教師： 朱學(xué)矩 貴陽市國(guó)際金融中心調(diào)研報(bào)告摘要:貴陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力和城市核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷邁上新的臺(tái)階。近年來，貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其穩(wěn)定的速度向前發(fā)展，貴陽也成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。 貴陽作為半島都市群的龍頭，城市核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，消費(fèi)者投資和收入預(yù)期較好，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動(dòng)下，

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2006年底，貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價(jià)格等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià) 需求一、項(xiàng)目介紹紐約國(guó)際金融中心華爾街，上海國(guó)際金融中心陸家嘴，香港國(guó)際金融中心中環(huán)，南京國(guó)際金融中心新街口，現(xiàn)如今都是商業(yè)物業(yè)的王者地段，政府強(qiáng)力投入建設(shè)的“貴陽國(guó)際金融中心”也必將成為貴州的地段王者。 貴陽國(guó)際金融中心項(xiàng)目總用地面積1122畝，計(jì)劃總投資150億元以上，建成后將成為我市金融功能核心區(qū)域。目前已有貴州銀監(jiān)會(huì)、貴州保監(jiān)會(huì)、華創(chuàng)證券等12家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了入駐協(xié)議。  貴陽國(guó)際金融中心共18個(gè)地

3、塊，由17家項(xiàng)目單位對(duì)其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。其中，市建院、銀監(jiān)局和群升紅街3個(gè)地塊已建成投用；金陽集團(tuán)公司的1、2號(hào)地塊已經(jīng)開工建設(shè)，有望在年底前完成15層的建設(shè)任務(wù)。部分地塊正在進(jìn)行容積率調(diào)整，其中有的地塊的容積率已從2.0調(diào)到了9.4，建筑限高從24米調(diào)到300米，超出了目前“貴州第一高”凱賓斯基224米的實(shí)際高度。  據(jù)介紹，貴陽國(guó)際金融中心項(xiàng)目位于金陽新區(qū)中心地段“八匹馬”和“綠色未來”之間。項(xiàng)目總用地面積74.8公頃，其中市政道路用地18.12公頃，建設(shè)用地56.68公頃，總建筑面積250萬平方米?！百F陽國(guó)際金融中心起步就與世界同步，380米的雙子塔，讓貴陽國(guó)際金融中心

4、躋身于世界著名金融類高樓之一，擁有目前國(guó)內(nèi)最高的寫字樓層高4.5M，遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3.85M，層高與廣州西塔并列全國(guó)第一。二、市場(chǎng)介紹（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況 近年來，貴陽市的房地產(chǎn)投資額逐年增大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，占固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在30%左右1，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持較高的水平。 （2）市場(chǎng)供需情況 進(jìn)入二十一世紀(jì)后，貴陽作為半島都市群的龍頭，城市核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，消費(fèi)者投資和收入預(yù)期較好，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2006年底，貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額、開工面積

5、、竣工面積、銷售面積、銷售價(jià)格等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。 貴陽市最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的總體特征，具體來看，貴陽房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下基本走勢(shì): (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，投資規(guī)模繼續(xù)放大 自2006年以來，受擴(kuò)大內(nèi)需和住房制度改革等相關(guān)政策的有力拉動(dòng)，貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)由全面復(fù)蘇進(jìn)入到快速發(fā)展時(shí)期，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，呈現(xiàn)快增勢(shì)頭，全年完成127. 8億元，分別比2006年、2005年增長(zhǎng)38. 2%, 23. 3%2。 (2)新開工項(xiàng)目集聚，帶動(dòng)全部房屋施工面積擴(kuò)張 貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了2006年的盤活調(diào)整之后，隨著土地整頓措施的逐步到位，2007年以來

6、一直處于新開工程的全面啟動(dòng)期，新開工面積效應(yīng)集聚，帶動(dòng)全部房屋施工面積快步增長(zhǎng)。2008年，全部房屋施工面積1747. 68萬m'，同比增長(zhǎng)23. 1%;新開工面積916. 76萬平方米，同比增長(zhǎng)37. 4%。3新開工項(xiàng)目的持續(xù)增多，成為支撐貴陽市房地產(chǎn)投資快速發(fā)展態(tài)勢(shì)的重要力量。 （3）竣工房屋小步上揚(yáng)，可供房源開始增多 繼2006年房屋集中竣工之后，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目增加較快，而商品房屋銷售一直處于竣工房屋供應(yīng)量持續(xù)短缺所帶來的有效供給不足的瓶頸之中，供需矛盾比較突出。 (4)銷售面積持續(xù)穩(wěn)定，房屋空置率不斷下降 從貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需指標(biāo)來看，貴陽市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著較

7、高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是房地產(chǎn)投資額的高速增長(zhǎng)、新開工面積的放大，表明了未來一段時(shí)間內(nèi)，貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 （二）貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)貴陽作為貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口約396萬，是貴州省第一大城市。 2011年2月11日，貴陽市政府響應(yīng)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)了相應(yīng)的限購(gòu)令，主要內(nèi)容包括：、明確新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)控制目標(biāo)，規(guī)定2011年貴陽市新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均水平；、加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)力度；、強(qiáng)化住房用地供應(yīng)管理，增加土地有效供應(yīng)，優(yōu)先保證保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用

8、地，年度供應(yīng)量不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行；、合理引導(dǎo)住房需求，原則上對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1 套住房；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?#160;1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ詫?shí)施意見實(shí)施之日起至 2011 

9、;年 12 月 30 日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房等。由以上細(xì)則可得出，貴陽市作為我國(guó)三線城市，城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺(tái)的限購(gòu)等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機(jī)投資的購(gòu)房需求，對(duì)確實(shí)需要購(gòu)房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成很大的影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看政策的影響，限購(gòu)令等的出臺(tái)，會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的預(yù)期，房地產(chǎn)是典型的預(yù)期市場(chǎng)，所以限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)在一定時(shí)期能影響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，將住宅市場(chǎng)的投資需求向商業(yè)地產(chǎn)擠

10、壓，從另一個(gè)角度看，結(jié)果對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)帶來利好的作用，拉動(dòng)一直以來保持不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展三、項(xiàng)目定位及區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)(一)項(xiàng)目群體規(guī)模項(xiàng)目全景該項(xiàng)目具有七大特點(diǎn)：1、最“巨大”的金融中心。中國(guó)西南地區(qū)最大規(guī)模的現(xiàn)代化超甲級(jí)金融寫字樓群。 商業(yè)辦公面積240萬平方米，40余棟形態(tài)各異的高端寫字樓，可以滿足18萬人的辦公需求。 住宅建筑面積262萬平方米，可以滿足8萬人的居住需求。2、最“生態(tài)”的金融中心。 雙公園景觀： 6000畝觀山湖公園；3486畝長(zhǎng)坡嶺森林公園。 城市最耀眼的綠化帶： 2公里長(zhǎng)，200米寬城市綠化3、最“豐富”的金融中心。七大中心環(huán)繞:l 市政府-市級(jí)行政中心 l

11、貴陽國(guó)際會(huì)展中心 l 國(guó)際生態(tài)會(huì)議中心 l 貴陽國(guó)際金融中心 l 觀山湖公園休閑中心 l 輕軌1、4號(hào)線樞紐中心 l 會(huì)展城商圈-商業(yè)中心 4、最“先進(jìn)”的金融中心。l 擁有目前國(guó)內(nèi)最高的寫字樓層高 : 4.5M，遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的3.85M。層高與廣州西塔并列全國(guó)第一。 l 采用了國(guó)際先進(jìn)的寫字樓首層設(shè)置：寫字樓辦公多分區(qū)入戶大堂；銀行營(yíng)業(yè)廳加商鋪金融商務(wù)雙配套等。 l 安全、人性化與智能化可以成為項(xiàng)目的重要附加競(jìng)爭(zhēng)力。地下停車場(chǎng)使用了多項(xiàng)智能化管理系統(tǒng)，包括“車輛檢測(cè)識(shí)別系統(tǒng)”、“出入口停車自動(dòng)取卡系統(tǒng)”、“豎向電梯連接廳門禁系統(tǒng)”、“安保執(zhí)勤亭”等。從安全、智能、便捷等多種3維度服務(wù)寫字樓用

12、戶。 5、最“專業(yè)”的金融中心。l 個(gè)性化建設(shè)，充分考慮金融總部大樓的個(gè)性化需要。高配置空調(diào)電梯設(shè)備、商務(wù)展示空間，并給予企業(yè)已購(gòu)大廈的命名權(quán)。 l 可靈活設(shè)置的高低分區(qū)，根據(jù)企業(yè)需求自由設(shè)置各辦公分區(qū)的層數(shù)及配備相應(yīng)垂直交通組織。 6、最“幸?！钡慕鹑谥行摹Ｍㄟ^貴陽國(guó)際金融中心，來實(shí)現(xiàn)的主要職能： 落實(shí)市區(qū)兩級(jí)政府金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策；充分整合區(qū)域資源，為入駐企業(yè)提供務(wù)實(shí)服務(wù)；策劃組織系列交流活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目在海內(nèi)外的影響力；搭建機(jī)構(gòu)、企業(yè)與政府之間的交流溝通平臺(tái)，發(fā)揮橋梁與紐帶的作用，同時(shí)促進(jìn)各企業(yè)間的交流合作。 7、最“受熱捧”的金融中心。目前，已有27家金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)意向入駐貴陽國(guó)際金融中心

13、，正式簽約入駐銀行九家 目前已簽約進(jìn)駐機(jī)構(gòu)位置示意圖 意向進(jìn)駐機(jī)構(gòu)位置示意圖 (二)、房?jī)r(jià)行情及走勢(shì)（該項(xiàng)目位于觀山湖區(qū)）（三）、出售總價(jià)行情走勢(shì)（四）、出售面積行情走勢(shì)四、投資估算項(xiàng)目整體情況（1）、項(xiàng)目名稱：國(guó)際金融中心項(xiàng)目（2）、占地面積：74.8公頃（3）、建筑面積:250萬平方米（4）、商業(yè)辦公建筑面積240萬等大致內(nèi)容有：貴陽國(guó)際金融中心作為西南最大的金融中心，總占地132公頃，計(jì)容總建筑面積450萬，其中，商業(yè)辦公建筑面積240萬，配套住宅面積210萬。1公里輻射圈內(nèi)的市級(jí)行政中心、貴陽國(guó)際會(huì)展中心、貴陽國(guó)際生態(tài)會(huì)議中心，使金融中心區(qū)域成為整個(gè)貴州的中央商務(wù)區(qū)；輕軌、市政主干道、高速公路、高速鐵路的立體交通體系，使金融中心區(qū)域成為整個(gè)貴州的中央樞紐區(qū)；3486畝長(zhǎng)坡嶺森林公園、6000畝觀山湖公園，湖山環(huán)繞，使金融中心區(qū)域成為整個(gè)貴州的中央生態(tài)區(qū)。五、結(jié)論貴陽國(guó)際金融中心是貴州省“引銀入黔”重點(diǎn)抓手項(xiàng)目。要推進(jìn)貴州金融中心建設(shè)，加強(qiáng)金融招商環(huán)境建設(shè)，打造金融中心硬件平臺(tái)；建設(shè)的同時(shí)改變單純靠土地優(yōu)惠、補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)來招商引資的傳統(tǒng)模式，更多地依靠政策創(chuàng)新、市場(chǎng)挖潛吸引投資。貴陽國(guó)際金融中心將造就一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的金融機(jī)構(gòu)聚集中心、金融市場(chǎng)中心和金融后臺(tái)服務(wù)中心，使貴陽市“引銀入筑”、“引智入筑”等