房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)

1、青島工學院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程調(diào)研報告調(diào)研題目：貴陽市國際金融中心調(diào)研報告 姓名學號：彭峰 201207205202 年級專業(yè)班級： 12級工程管理2班 所在學院： 建筑工程學院 撰寫時間： 2012年04月25日 指導教師： 朱學矩 貴陽市國際金融中心調(diào)研報告摘要:貴陽市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟綜合實力和城市核心競爭力不斷邁上新的臺階。近年來，貴陽的房地產(chǎn)市場以其穩(wěn)定的速度向前發(fā)展，貴陽也成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。 貴陽作為半島都市群的龍頭，城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設穩(wěn)步發(fā)展，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2006年底，貴陽市房地產(chǎn)市場的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格等統(tǒng)計指標保持穩(wěn)定上升的趨勢。關鍵詞：房地產(chǎn)市場 房價 需求一、項目介紹紐約國際金融中心華爾街，上海國際金融中心陸家嘴，香港國際金融中心中環(huán)，南京國際金融中心新街口，現(xiàn)如今都是商業(yè)物業(yè)的王者地段，政府強力投入建設的“貴陽國際金融中心”也必將成為貴州的地段王者。 貴陽國際金融中心項目總用地面積1122畝，計劃總投資150億元以上，建成后將成為我市金融功能核心區(qū)域。目前已有貴州銀監(jiān)會、貴州保監(jiān)會、華創(chuàng)證券等12家金融機構(gòu)達成了入駐協(xié)議。  貴陽國際金融中心共18個地

3、塊，由17家項目單位對其進行開發(fā)建設。其中，市建院、銀監(jiān)局和群升紅街3個地塊已建成投用；金陽集團公司的1、2號地塊已經(jīng)開工建設，有望在年底前完成15層的建設任務。部分地塊正在進行容積率調(diào)整，其中有的地塊的容積率已從2.0調(diào)到了9.4，建筑限高從24米調(diào)到300米，超出了目前“貴州第一高”凱賓斯基224米的實際高度。  據(jù)介紹，貴陽國際金融中心項目位于金陽新區(qū)中心地段“八匹馬”和“綠色未來”之間。項目總用地面積74.8公頃，其中市政道路用地18.12公頃，建設用地56.68公頃，總建筑面積250萬平方米?！百F陽國際金融中心起步就與世界同步，380米的雙子塔，讓貴陽國際金融中心

4、躋身于世界著名金融類高樓之一，擁有目前國內(nèi)最高的寫字樓層高4.5M，遠超國際標準3.85M，層高與廣州西塔并列全國第一。二、市場介紹（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境（1）房地產(chǎn)市場投資情況 近年來，貴陽市的房地產(chǎn)投資額逐年增大，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，占固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在30%左右1，房地產(chǎn)投資增長率保持較高的水平。 （2）市場供需情況 進入二十一世紀后，貴陽作為半島都市群的龍頭，城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設穩(wěn)步發(fā)展，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2006年底，貴陽市房地產(chǎn)市場的投資額、開工面積

5、、竣工面積、銷售面積、銷售價格等統(tǒng)計指標保持穩(wěn)定上升的趨勢。 貴陽市最近幾年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的總體特征，具體來看，貴陽房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下基本走勢: (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)放大 自2006年以來，受擴大內(nèi)需和住房制度改革等相關政策的有力拉動，貴陽市房地產(chǎn)市場由全面復蘇進入到快速發(fā)展時期，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，呈現(xiàn)快增勢頭，全年完成127. 8億元，分別比2006年、2005年增長38. 2%, 23. 3%2。 (2)新開工項目集聚，帶動全部房屋施工面積擴張 貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了2006年的盤活調(diào)整之后，隨著土地整頓措施的逐步到位，2007年以來

6、一直處于新開工程的全面啟動期，新開工面積效應集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長。2008年，全部房屋施工面積1747. 68萬m'，同比增長23. 1%;新開工面積916. 76萬平方米，同比增長37. 4%。3新開工項目的持續(xù)增多，成為支撐貴陽市房地產(chǎn)投資快速發(fā)展態(tài)勢的重要力量。 （3）竣工房屋小步上揚，可供房源開始增多 繼2006年房屋集中竣工之后，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目增加較快，而商品房屋銷售一直處于竣工房屋供應量持續(xù)短缺所帶來的有效供給不足的瓶頸之中，供需矛盾比較突出。 (4)銷售面積持續(xù)穩(wěn)定，房屋空置率不斷下降 從貴陽市房地產(chǎn)市場供需指標來看，貴陽市近年來房地產(chǎn)市場保持著較

7、高的增長態(tài)勢，特別是房地產(chǎn)投資額的高速增長、新開工面積的放大，表明了未來一段時間內(nèi)，貴陽市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步增長。 （二）貴陽市房地產(chǎn)市場貴陽作為貴州省政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口約396萬，是貴州省第一大城市。 2011年2月11日，貴陽市政府響應國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺了相應的限購令，主要內(nèi)容包括：、明確新建住房價格增長控制目標，規(guī)定2011年貴陽市新建住房價格增幅不高于去年全國平均水平；、加強保障性安居工程建設力度；、強化住房用地供應管理，增加土地有效供應，優(yōu)先保證保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用

8、地，年度供應量不低于住房建設用地供應總量的70%；、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，抑制投資投機性購房需求，對貸款購買第二套住房的家庭，按國家規(guī)定執(zhí)行；、合理引導住房需求，原則上對已有 1 套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┮荒暌陨希ê荒辏┘{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?#160;1 套住房；對已擁有 2 套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?#160;1 套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，自實施意見實施之日起?#160;2011 

9、;年 12 月 30 日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房等。由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。從長遠來看政策的影響，限購令等的出臺，會在一定程度上影響消費者對住宅房地產(chǎn)市場降價的預期，房地產(chǎn)是典型的預期市場，所以限購令的出臺會在一定時期能影響房地產(chǎn)住宅市場，將住宅市場的投資需求向商業(yè)地產(chǎn)擠

10、壓，從另一個角度看，結(jié)果對商業(yè)地產(chǎn)還會帶來利好的作用，拉動一直以來保持不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展三、項目定位及區(qū)域房價走勢(一)項目群體規(guī)模項目全景該項目具有七大特點：1、最“巨大”的金融中心。中國西南地區(qū)最大規(guī)模的現(xiàn)代化超甲級金融寫字樓群。 商業(yè)辦公面積240萬平方米，40余棟形態(tài)各異的高端寫字樓，可以滿足18萬人的辦公需求。 住宅建筑面積262萬平方米，可以滿足8萬人的居住需求。2、最“生態(tài)”的金融中心。 雙公園景觀： 6000畝觀山湖公園；3486畝長坡嶺森林公園。 城市最耀眼的綠化帶： 2公里長，200米寬城市綠化3、最“豐富”的金融中心。七大中心環(huán)繞:l 市政府-市級行政中心 l

11、貴陽國際會展中心 l 國際生態(tài)會議中心 l 貴陽國際金融中心 l 觀山湖公園休閑中心 l 輕軌1、4號線樞紐中心 l 會展城商圈-商業(yè)中心 4、最“先進”的金融中心。l 擁有目前國內(nèi)最高的寫字樓層高 : 4.5M，遠超國際標準的3.85M。層高與廣州西塔并列全國第一。 l 采用了國際先進的寫字樓首層設置：寫字樓辦公多分區(qū)入戶大堂；銀行營業(yè)廳加商鋪金融商務雙配套等。 l 安全、人性化與智能化可以成為項目的重要附加競爭力。地下停車場使用了多項智能化管理系統(tǒng)，包括“車輛檢測識別系統(tǒng)”、“出入口停車自動取卡系統(tǒng)”、“豎向電梯連接廳門禁系統(tǒng)”、“安保執(zhí)勤亭”等。從安全、智能、便捷等多種3維度服務寫字樓用

12、戶。 5、最“專業(yè)”的金融中心。l 個性化建設，充分考慮金融總部大樓的個性化需要。高配置空調(diào)電梯設備、商務展示空間，并給予企業(yè)已購大廈的命名權(quán)。 l 可靈活設置的高低分區(qū)，根據(jù)企業(yè)需求自由設置各辦公分區(qū)的層數(shù)及配備相應垂直交通組織。 6、最“幸?！钡慕鹑谥行?。通過貴陽國際金融中心，來實現(xiàn)的主要職能： 落實市區(qū)兩級政府金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策；充分整合區(qū)域資源，為入駐企業(yè)提供務實服務；策劃組織系列交流活動，擴大項目在海內(nèi)外的影響力；搭建機構(gòu)、企業(yè)與政府之間的交流溝通平臺，發(fā)揮橋梁與紐帶的作用，同時促進各企業(yè)間的交流合作。 7、最“受熱捧”的金融中心。目前，已有27家金融、保險機構(gòu)意向入駐貴陽國際金融中心

13、，正式簽約入駐銀行九家 目前已簽約進駐機構(gòu)位置示意圖 意向進駐機構(gòu)位置示意圖 (二)、房價行情及走勢（該項目位于觀山湖區(qū)）（三）、出售總價行情走勢（四）、出售面積行情走勢四、投資估算項目整體情況（1）、項目名稱：國際金融中心項目（2）、占地面積：74.8公頃（3）、建筑面積:250萬平方米（4）、商業(yè)辦公建筑面積240萬等大致內(nèi)容有：貴陽國際金融中心作為西南最大的金融中心，總占地132公頃，計容總建筑面積450萬，其中，商業(yè)辦公建筑面積240萬，配套住宅面積210萬。1公里輻射圈內(nèi)的市級行政中心、貴陽國際會展中心、貴陽國際生態(tài)會議中心，使金融中心區(qū)域成為整個貴州的中央商務區(qū)；輕軌、市政主干道、高速公路、高速鐵路的立體交通體系，使金融中心區(qū)域成為整個貴州的中央樞紐區(qū)；3486畝長坡嶺森林公園、6000畝觀山湖公園，湖山環(huán)繞，使金融中心區(qū)域成為整個貴州的中央生態(tài)區(qū)。五、結(jié)論貴陽國際金融中心是貴州省“引銀入黔”重點抓手項目。要推進貴州金融中心建設，加強金融招商環(huán)境建設，打造金融中心硬件平臺；建設的同時改變單純靠土地優(yōu)惠、補貼獎勵來招商引資的傳統(tǒng)模式，更多地依靠政策創(chuàng)新、市場挖潛吸引投資。貴陽國際金融中心將造就一個設施齊全、功能完善的金融機構(gòu)聚集中心、金融市場中心和金融后臺服務中心，使貴陽市“引銀入筑”、“引智入筑”等