房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序培訓(xùn)PPT

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程圖我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程圖通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力 土地 專(zhuān)業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施建筑材料 資金香港模式：香港模式：以開(kāi)發(fā)商為中心以開(kāi)發(fā)商為中心客戶(hù)預(yù)售融資、銀行按客戶(hù)預(yù)售融資、銀行按揭融資揭融資由開(kāi)發(fā)商一家完成由開(kāi)發(fā)商一家完成“買(mǎi)買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管地、建造、賣(mài)房、管理理”縱向價(jià)值鏈縱向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)美國(guó)模式：美國(guó)模式：市場(chǎng)化資本運(yùn)作市場(chǎng)化資本運(yùn)

2、作聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司完成房地聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)橫向價(jià)值鏈橫向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)物業(yè)管理 銷(xiāo)售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依賴(lài)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銀行依賴(lài)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銀行提供資金提供資金以銷(xiāo)售為主的經(jīng)營(yíng)模式以銷(xiāo)售為主的經(jīng)營(yíng)模式以圈地、圈錢(qián)為主的盈利以圈地、圈錢(qián)為主的盈利模式模式投投資資決決策策分分析析投投資資機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)選選擇擇意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目資源資源評(píng)評(píng) 估估 中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)

3、自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目資源資源評(píng)評(píng) 估估 進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目資源資源評(píng)評(píng) 估估 初步可行初步可行性性 研研 究究 可行性方可行性方案案 研研 究究 確定意向地塊

4、確定意向地塊 成立項(xiàng)目研究小組成立項(xiàng)目研究小組 投資、策劃人員投資、策劃人員 設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)人員 財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估 城市發(fā)展層面評(píng)估城市發(fā)展層面評(píng)估 城市文化層面評(píng)估城市文化層面評(píng)估 自身價(jià)值層面評(píng)估自身價(jià)值層面評(píng)估初步可行性研究初步可行性研究 制定研究計(jì)劃制定研究計(jì)劃靜態(tài)經(jīng)濟(jì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析指標(biāo)分析可行性方案研究可行性方案研究 用于銀行貸款的用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計(jì)劃制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金動(dòng)態(tài)資金缺口分析缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分分 析析 用于政府報(bào)建的用于政府報(bào)建的地

5、塊發(fā)展可行性方案地塊發(fā)展可行性方案行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)行政命令式行政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)2003年8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分(比如危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配)是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道

6、不同，又可分為: 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢(qián)沒(méi)地形式。 土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)

7、，獲取土地的主要方式。 從目前來(lái)看，不管是招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況 研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶(hù)的定位概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的

8、談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 ；設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 ；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理 、施工監(jiān)理單位甄選；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙 是否準(zhǔn)備就緒等。工程建設(shè)施工工程建設(shè)施工配套工程施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書(shū)，等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書(shū)，勘測(cè)院實(shí)測(cè)竣工圖，房管局勘測(cè)院實(shí)測(cè)竣工圖，房管局實(shí)測(cè)建筑面積，城建檔案館實(shí)測(cè)建筑面積，

9、城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見(jiàn)書(shū)竣工資料進(jìn)館并出具意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作的市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作的市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)深度定位目標(biāo)客戶(hù)深度定位項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定項(xiàng)目的廣告推廣策略項(xiàng)目的廣告推廣策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目的活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目的活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目的媒體運(yùn)用策略項(xiàng)目的媒體運(yùn)用策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路銷(xiāo)售節(jié)奏的控制銷(xiāo)售節(jié)奏的控制分階段銷(xiāo)售計(jì)劃與策略分階段銷(xiāo)售計(jì)劃與策略分階段推廣策略分階段推廣策略整合營(yíng)整合營(yíng)銷(xiāo)策

10、略銷(xiāo)策略廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷(xiāo)售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合銷(xiāo)售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營(yíng)銷(xiāo)組織管理制定營(yíng)銷(xiāo)組織管理制定銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí) 行行開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案與準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案與準(zhǔn)備 項(xiàng)目資源評(píng)估項(xiàng)目資源評(píng)估(初步市場(chǎng)調(diào)研初步市場(chǎng)調(diào)研)地塊時(shí)空環(huán)境調(diào)查地塊時(shí)空環(huán)境調(diào)查可行性研究可行性研究(立項(xiàng)分析立項(xiàng)分析)深度市場(chǎng)調(diào)研深度市場(chǎng)調(diào)研YesNo住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)研究及消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)定位消費(fèi)市場(chǎng)研究及消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)定位規(guī)規(guī)劃劃特特征征景景觀觀特特征征立立面面處處理理戶(hù)戶(hù)型型特特征征細(xì)細(xì)部部處處理理SWOT分析

11、及資源審核分析及資源審核項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論市場(chǎng)空白點(diǎn)研判市場(chǎng)空白點(diǎn)研判差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位產(chǎn)品初步形態(tài)定位產(chǎn)品初步形態(tài)定位住宅產(chǎn)品初步選擇住宅產(chǎn)品初步選擇同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究原創(chuàng)開(kāi)發(fā)概念定位原創(chuàng)開(kāi)發(fā)概念定位概念草案概念草案超越項(xiàng)目超越項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位開(kāi)發(fā)主題開(kāi)發(fā)主題市場(chǎng)形象市場(chǎng)形象生活藍(lán)本生活藍(lán)本生活方式生活方式社區(qū)文化社區(qū)文化定定 位位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位開(kāi)發(fā)模型開(kāi)發(fā)模型方案對(duì)比方案對(duì)比建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型面積對(duì)比面積對(duì)比產(chǎn)品理念產(chǎn)品理念主

12、力戶(hù)型主力戶(hù)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目總體規(guī)劃理念項(xiàng)目總體規(guī)劃理念地塊價(jià)值地塊價(jià)值及用途及用途初期開(kāi)發(fā)初期開(kāi)發(fā)策略策略開(kāi)發(fā)主題開(kāi)發(fā)主題導(dǎo)入導(dǎo)入總體理念總體理念策劃策劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目公建配套理念策劃項(xiàng)目公建配套理念策劃項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題市場(chǎng)報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題市場(chǎng)報(bào)告方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期價(jià)格體系制定價(jià)格體系制定推廣策略推廣策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行銷(xiāo)售道具及物料準(zhǔn)銷(xiāo)售道具及物料準(zhǔn)備備視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算施工圖預(yù)算招投標(biāo)招投標(biāo)監(jiān)理公司介入監(jiān)理公