購物中心運(yùn)營管理策劃p楊東勝專題研究

1、購物中心運(yùn)營管理策劃2012年8月 楊東勝 目 錄一、運(yùn)營理念二、策略綜述三、運(yùn)營策劃要點(diǎn)：運(yùn)營策劃要點(diǎn)： 1、對消費(fèi)者提供體驗(yàn)式購物服務(wù)；、對消費(fèi)者提供體驗(yàn)式購物服務(wù)； 2、對商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)；、對商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)；3、建立運(yùn)營監(jiān)管體系；、建立運(yùn)營監(jiān)管體系；4、運(yùn)營信息化系統(tǒng)；、運(yùn)營信息化系統(tǒng)； 5、新項(xiàng)目運(yùn)營策劃方法；、新項(xiàng)目運(yùn)營策劃方法；四、運(yùn)營管理其他策劃1、組織架構(gòu)、組織架構(gòu)2、人才培養(yǎng)；、人才培養(yǎng)；3、開源節(jié)流。、開源節(jié)流。一、運(yùn)營理念運(yùn)營理念：運(yùn)營理念：打造服務(wù)一流、品牌一流、服務(wù)意識先打造服務(wù)一流、品牌一流、服務(wù)意識先進(jìn)、資源寬廣、創(chuàng)新型商業(yè)。進(jìn)、資源寬廣、創(chuàng)新型商

2、業(yè)。二、策略綜述策略：策略：穩(wěn)健經(jīng)營，提供消費(fèi)者體驗(yàn)式購物服務(wù)、穩(wěn)健經(jīng)營，提供消費(fèi)者體驗(yàn)式購物服務(wù)、商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)。商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)。二、策略綜述策略綜述：深圳購物中心業(yè)態(tài)，由于高端的定位，決定了他的硬深圳購物中心業(yè)態(tài)，由于高端的定位，決定了他的硬件和軟件的高投入、高運(yùn)營和推廣成本。一個新開的件和軟件的高投入、高運(yùn)營和推廣成本。一個新開的場子，初期處于放水養(yǎng)魚期，其業(yè)績和財務(wù)壓力會特場子，初期處于放水養(yǎng)魚期，其業(yè)績和財務(wù)壓力會特別大。別大。因此，在短期內(nèi)，要特別注重開源節(jié)流、借鑒多種商因此，在短期內(nèi)，要特別注重開源節(jié)流、借鑒多種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的盈利模式，打造適合自身的盈利模式。業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的

3、盈利模式，打造適合自身的盈利模式。逐漸獲得租金收入增加、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值的升值，逐漸獲得租金收入增加、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值的升值，形成獨(dú)特的商業(yè)品牌。形成獨(dú)特的商業(yè)品牌。二、策略綜述總的經(jīng)營思想、解決之道：總的經(jīng)營思想、解決之道：1、借鑒多種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的盈利模式，揚(yáng)長、借鑒多種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的盈利模式，揚(yáng)長避短，開源節(jié)流。不搞花架子，不燒錢，要避短，開源節(jié)流。不搞花架子，不燒錢，要真抓實(shí)干、要見實(shí)效。真抓實(shí)干、要見實(shí)效。2、扎扎實(shí)實(shí)地打造服務(wù)一流、品牌一流、服、扎扎實(shí)實(shí)地打造服務(wù)一流、品牌一流、服務(wù)意識先進(jìn)、資源寬廣的、創(chuàng)新型的商業(yè)地務(wù)意識先進(jìn)、資源寬廣的、創(chuàng)新型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。打造產(chǎn)項(xiàng)目。打造“

4、時尚人文體驗(yàn)式購物天堂時尚人文體驗(yàn)式購物天堂” 。三、運(yùn)營策劃要點(diǎn)運(yùn)營策劃要點(diǎn)1、對消費(fèi)者提供體驗(yàn)式購物服務(wù)；、對消費(fèi)者提供體驗(yàn)式購物服務(wù)； 2、對商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)；、對商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)；3、建立運(yùn)營監(jiān)管體系；、建立運(yùn)營監(jiān)管體系；4、運(yùn)營信息化系統(tǒng)；、運(yùn)營信息化系統(tǒng)； 5、新項(xiàng)目運(yùn)營策劃方法；、新項(xiàng)目運(yùn)營策劃方法；1、消費(fèi)者消費(fèi)者“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”購物服購物服務(wù)務(wù)精心策劃人文主題活動，給消費(fèi)者人文時尚體驗(yàn)式購物：精心策劃人文主題活動，給消費(fèi)者人文時尚體驗(yàn)式購物：在購物中心整合優(yōu)質(zhì)的文化藝術(shù)資源。定期舉辦各種人文、在購物中心整合優(yōu)質(zhì)的文化藝術(shù)資源。定期舉辦各種人文、藝術(shù)相關(guān)的推廣營銷活

5、動、社會公益活動。比如：圍繞有人文藝術(shù)相關(guān)的推廣營銷活動、社會公益活動。比如：圍繞有人文意義的節(jié)假日、中國傳統(tǒng)文化、西方傳統(tǒng)文化、宗教、藝術(shù)等意義的節(jié)假日、中國傳統(tǒng)文化、西方傳統(tǒng)文化、宗教、藝術(shù)等有關(guān)的文化藝術(shù)主題，每年設(shè)計(jì)幾個主題活動。有關(guān)的文化藝術(shù)主題，每年設(shè)計(jì)幾個主題活動。發(fā)掘一些場子內(nèi)部高端品牌的文化內(nèi)涵題材，加以發(fā)揮，發(fā)掘一些場子內(nèi)部高端品牌的文化內(nèi)涵題材，加以發(fā)揮，更容易獲得報紙和電視等媒體的發(fā)布，吸引消費(fèi)者體驗(yàn)的欲望。更容易獲得報紙和電視等媒體的發(fā)布，吸引消費(fèi)者體驗(yàn)的欲望。關(guān)鍵是提升購物中心的人文品味，確保我們的運(yùn)營、文化氛圍關(guān)鍵是提升購物中心的人文品味，確保我們的運(yùn)營、文化氛圍

6、獨(dú)樹一幟，帶給消費(fèi)者獨(dú)特體驗(yàn)。獨(dú)樹一幟，帶給消費(fèi)者獨(dú)特體驗(yàn)。1、消費(fèi)者消費(fèi)者“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”購物服務(wù)購物服務(wù)拓展令消費(fèi)者滿意的服務(wù)，服務(wù)承諾公示，給消費(fèi)者提供拓展令消費(fèi)者滿意的服務(wù)，服務(wù)承諾公示，給消費(fèi)者提供 “體體驗(yàn)式驗(yàn)式”購物服務(wù)。購物服務(wù)?？梢栽诟鳂菍釉O(shè)導(dǎo)購咨詢服務(wù)、電子導(dǎo)購觸摸屏，給客戶可以在各樓層設(shè)導(dǎo)購咨詢服務(wù)、電子導(dǎo)購觸摸屏，給客戶帶來方便。帶來方便。例如，承諾我們賣場所有商品例如，承諾我們賣場所有商品“7天包退、天包退、15天包換天包換”（不適用商品的則需要我們審核后，在現(xiàn)場對顧客公示清楚）。（不適用商品的則需要我們審核后，在現(xiàn)場對顧客公示清楚）。再如，可以利用專業(yè)的物流平臺，對

7、消費(fèi)者承諾再如，可以利用專業(yè)的物流平臺，對消費(fèi)者承諾“你購物你購物我送貨我送貨”，費(fèi)用從收取的推廣費(fèi)列支。，費(fèi)用從收取的推廣費(fèi)列支。利用專業(yè)金融保險平臺，承諾來場消費(fèi)的顧客在場內(nèi)出現(xiàn)利用專業(yè)金融保險平臺，承諾來場消費(fèi)的顧客在場內(nèi)出現(xiàn)意外，最高可賠付意外，最高可賠付100萬元的意外險種，作為很好的宣傳噱頭。萬元的意外險種，作為很好的宣傳噱頭。建立統(tǒng)一的客戶服務(wù)與服務(wù)監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者利益，建立統(tǒng)一的客戶服務(wù)與服務(wù)監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者利益，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求，及時改進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目和政策。發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求，及時改進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目和政策。1、消費(fèi)者消費(fèi)者“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”購物服務(wù)購物服務(wù)將推廣費(fèi)適當(dāng)讓利于消費(fèi)者，參與

8、體驗(yàn)互動參與式宣傳：將推廣費(fèi)適當(dāng)讓利于消費(fèi)者，參與體驗(yàn)互動參與式宣傳：比如：推行各種卡物增值服務(wù)，節(jié)假日聯(lián)動購物折扣、抽比如：推行各種卡物增值服務(wù)，節(jié)假日聯(lián)動購物折扣、抽獎，給消費(fèi)者體驗(yàn)式服務(wù)。獎，給消費(fèi)者體驗(yàn)式服務(wù)。再比如：再比如：“天天抽獎天天抽獎”，小獎不斷，大獎時有，獲獎顧客，小獎不斷，大獎時有，獲獎顧客姓名和手機(jī)尾號報紙公告，定期匯總一次用不大版面的報紙廣姓名和手機(jī)尾號報紙公告，定期匯總一次用不大版面的報紙廣告（節(jié)假日用大一點(diǎn)的版面，以及電臺），成本不高，內(nèi)容充告（節(jié)假日用大一點(diǎn)的版面，以及電臺），成本不高，內(nèi)容充實(shí)，又能實(shí)質(zhì)性勾動消費(fèi)者，還有持續(xù)性。實(shí)，又能實(shí)質(zhì)性勾動消費(fèi)者，還有持

9、續(xù)性。1、消費(fèi)者消費(fèi)者“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”購物服購物服務(wù)務(wù)給廣告受眾、外地旅游者、市內(nèi)公眾以體驗(yàn)的欲望和滿足感：給廣告受眾、外地旅游者、市內(nèi)公眾以體驗(yàn)的欲望和滿足感：開通幾條穿梭大巴，通達(dá)深圳主要車站、口岸和碼頭?？崎_通幾條穿梭大巴，通達(dá)深圳主要車站、口岸和碼頭?？茖W(xué)規(guī)劃線路，充分深圳的旅游景點(diǎn)的文化資源，以及觀光輕軌，學(xué)規(guī)劃線路，充分深圳的旅游景點(diǎn)的文化資源，以及觀光輕軌，到這些地方一定要?？恳幌?。既方便顧客前來、又方便市民出到這些地方一定要?？恳幌?。既方便顧客前來、又方便市民出行搭便車，贏得美譽(yù)，大巴車又是流動的戶外廣告。行搭便車，贏得美譽(yù)，大巴車又是流動的戶外廣告。廣告?zhèn)鞑ヒ袥_擊力、容易記

10、、有誘惑力，使消費(fèi)者聽到廣告?zhèn)鞑ヒ袥_擊力、容易記、有誘惑力，使消費(fèi)者聽到或看到以后有體驗(yàn)的欲望，比如：商場外立面、大巴廣告：或看到以后有體驗(yàn)的欲望，比如：商場外立面、大巴廣告：“深圳深圳XX城城時尚人文體驗(yàn)式購物天堂時尚人文體驗(yàn)式購物天堂”。1、消費(fèi)者消費(fèi)者“體驗(yàn)式體驗(yàn)式”購物服購物服務(wù)務(wù)與旅游公司合作（香港和內(nèi)地），充分利用深圳的景點(diǎn)和與旅游公司合作（香港和內(nèi)地），充分利用深圳的景點(diǎn)和文化資源，加上大型體驗(yàn)式購物中心的名頭，這對旅游者很有文化資源，加上大型體驗(yàn)式購物中心的名頭，這對旅游者很有吸引力，每天帶幾批大巴車和旅游者來體驗(yàn)購物。吸引力，每天帶幾批大巴車和旅游者來體驗(yàn)購物。來了以后我們

11、要給他設(shè)計(jì)最精彩的體驗(yàn)，和觀光和購物路來了以后我們要給他設(shè)計(jì)最精彩的體驗(yàn)，和觀光和購物路線，這對旅游者都是一個全新人文的體驗(yàn)，他們獲得體驗(yàn)以后，線，這對旅游者都是一個全新人文的體驗(yàn)，他們獲得體驗(yàn)以后，回去以后能在全國各地主動為我們傳播美好的口碑，更能勾動回去以后能在全國各地主動為我們傳播美好的口碑，更能勾動公眾體驗(yàn)的欲望。公眾體驗(yàn)的欲望。2、商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)、商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)給商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)：給商家提供體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)：利用專業(yè)物流平臺，對商家貨物提供物流服務(wù)、快遞服務(wù)、利用專業(yè)物流平臺，對商家貨物提供物流服務(wù)、快遞服務(wù)、倉儲服務(wù)。比如，可以對商家提供倉儲服務(wù)。比如，可以對商家提供“

12、你經(jīng)營我送貨你經(jīng)營我送貨”的有償物的有償物流服務(wù)、商務(wù)快遞服務(wù)，拓展物流業(yè)?？梢詫ι碳姨峁┝鞣?wù)、商務(wù)快遞服務(wù)，拓展物流業(yè)?？梢詫ι碳姨峁爱a(chǎn)品產(chǎn)品倉儲倉儲”的有償服務(wù)，拓展倉儲業(yè)。的有償服務(wù)，拓展倉儲業(yè)。推出伙伴計(jì)劃，通過在平臺建設(shè)、環(huán)境營造、品牌建設(shè)、推出伙伴計(jì)劃，通過在平臺建設(shè)、環(huán)境營造、品牌建設(shè)、營銷推廣、融資擔(dān)保、政府協(xié)調(diào)等方面，對商家承諾提供貼心營銷推廣、融資擔(dān)保、政府協(xié)調(diào)等方面，對商家承諾提供貼心服務(wù)，對商家的不便之處有求必應(yīng)、利用這個集團(tuán)的資源千方服務(wù)，對商家的不便之處有求必應(yīng)、利用這個集團(tuán)的資源千方百計(jì)設(shè)法給與解決，共同創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。百計(jì)設(shè)法給與解決，共同創(chuàng)造一個良

13、好的經(jīng)營環(huán)境。利用專業(yè)金融保險平臺，對商家提供有償貨品損失保險服利用專業(yè)金融保險平臺，對商家提供有償貨品損失保險服務(wù)、車險、員工人身意外險、出行保險服務(wù)，由商場出面，給務(wù)、車險、員工人身意外險、出行保險服務(wù)，由商場出面，給他內(nèi)部價、震撼價、全市最低價，雙方都感到很有成績。他內(nèi)部價、震撼價、全市最低價，雙方都感到很有成績。2、商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)、商家體驗(yàn)式經(jīng)營服務(wù)給商家提供體驗(yàn)式宣傳服務(wù)：給商家提供體驗(yàn)式宣傳服務(wù)：提供電子商務(wù)平臺，網(wǎng)站上幫助商家宣傳品牌和產(chǎn)品，對提供電子商務(wù)平臺，網(wǎng)站上幫助商家宣傳品牌和產(chǎn)品，對每一位入駐的商家，免費(fèi)為其建立一個網(wǎng)上商鋪。同時宣傳我每一位入駐的商家，免費(fèi)為其建立

14、一個網(wǎng)上商鋪。同時宣傳我們的高端人文時尚體驗(yàn)式定位、我們的特色服務(wù)、品牌效應(yīng)，們的高端人文時尚體驗(yàn)式定位、我們的特色服務(wù)、品牌效應(yīng)，聚集人氣。聚集人氣?？梢岳脤I(yè)物流領(lǐng)域的電子商務(wù)平臺整合進(jìn)去，為商戶可以利用專業(yè)物流領(lǐng)域的電子商務(wù)平臺整合進(jìn)去，為商戶使用。使用。拿出一部分自有廣告場地（商場外立面、電子屏、內(nèi)部墻拿出一部分自有廣告場地（商場外立面、電子屏、內(nèi)部墻壁，停車場、大堂、廣場、公共通道、超市影院客流區(qū)），給壁，停車場、大堂、廣場、公共通道、超市影院客流區(qū)），給商家輪流排隊(duì)提供體驗(yàn)免費(fèi)宣傳服務(wù)。商家輪流排隊(duì)提供體驗(yàn)免費(fèi)宣傳服務(wù)。3、建立運(yùn)營監(jiān)管體系、建立運(yùn)營監(jiān)管體系建立運(yùn)營監(jiān)管和分析體系

15、，科學(xué)進(jìn)行運(yùn)營管理。建立運(yùn)營監(jiān)管和分析體系，科學(xué)進(jìn)行運(yùn)營管理。建立商場運(yùn)營監(jiān)管分析體系。每月統(tǒng)計(jì)，每季度建立商場運(yùn)營監(jiān)管分析體系。每月統(tǒng)計(jì)，每季度分析。主要包括如下幾個方面：分析。主要包括如下幾個方面：統(tǒng)計(jì)分析目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比）、各統(tǒng)計(jì)分析目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比）、各項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況是否健康、良好。并據(jù)此要求管理層制定出合理的經(jīng)是否健康、良好。并據(jù)此要求管理層制定出合理的經(jīng)營管理措施。營管理措施。3、建立運(yùn)營監(jiān)管體系、建立運(yùn)營監(jiān)管體系切實(shí)分析商家品牌效應(yīng)、租金貢獻(xiàn)、集客貢獻(xiàn)、切實(shí)分析商家品牌效應(yīng)、租金

16、貢獻(xiàn)、集客貢獻(xiàn)、消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)。對比各種合作模式的效果、商家的盈消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)。對比各種合作模式的效果、商家的盈利能力，完整留下商家合作記錄。利能力，完整留下商家合作記錄。得出各具體品類、品牌的經(jīng)營好壞，對我們的價值貢得出各具體品類、品牌的經(jīng)營好壞，對我們的價值貢獻(xiàn)大小；獻(xiàn)大?。桓髌奉惖慕?jīng)營好壞；各品類的經(jīng)營好壞；分析商戶與我們的分歧所在，進(jìn)行針對性的改進(jìn)商場分析商戶與我們的分歧所在，進(jìn)行針對性的改進(jìn)商場的現(xiàn)場管理工作。的現(xiàn)場管理工作。3、建立運(yùn)營監(jiān)管體系、建立運(yùn)營監(jiān)管體系可以促進(jìn)商戶管理，避免監(jiān)管失控、工作被動?？梢源龠M(jìn)商戶管理，避免監(jiān)管失控、工作被動。科學(xué)合理地指導(dǎo)租務(wù)部門，可以有的放矢地進(jìn)行

17、業(yè)態(tài)科學(xué)合理地指導(dǎo)租務(wù)部門，可以有的放矢地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家調(diào)整工作，不斷提升賣場的價值。保障賣規(guī)劃和商家調(diào)整工作，不斷提升賣場的價值。保障賣場的租金收益最大化、投資回報最大化。場的租金收益最大化、投資回報最大化。4、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)在運(yùn)營體系基礎(chǔ)上完善現(xiàn)有的協(xié)同軟件系統(tǒng)。在運(yùn)營體系基礎(chǔ)上完善現(xiàn)有的協(xié)同軟件系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)，按照運(yùn)營體系的邏輯關(guān)系，科學(xué)分析通過信息系統(tǒng)，按照運(yùn)營體系的邏輯關(guān)系，科學(xué)分析和決策。和決策。以優(yōu)化商戶管理、合同管理和結(jié)算為核心，以信息化以優(yōu)化商戶管理、合同管理和結(jié)算為核心，以信息化為手段，降低管理成本，強(qiáng)化運(yùn)營管理統(tǒng)計(jì)分析，形為手段，降低管理成

18、本，強(qiáng)化運(yùn)營管理統(tǒng)計(jì)分析，形成效益最大化的運(yùn)營管理模式。成效益最大化的運(yùn)營管理模式。4、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)成熟運(yùn)營的購物中心，一般要做到成熟運(yùn)營的購物中心，一般要做到四個統(tǒng)一四個統(tǒng)一：商：商戶管理、營銷、物業(yè)管理、服務(wù)監(jiān)督。戶管理、營銷、物業(yè)管理、服務(wù)監(jiān)督。完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下IT信息系統(tǒng)模塊：信息系統(tǒng)模塊：4、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)商戶管理系統(tǒng)（商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶管理系統(tǒng)（商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）；商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）；商戶結(jié)算系統(tǒng)（租金管理系統(tǒng)、聯(lián)營扣點(diǎn)管理系統(tǒng)、統(tǒng)

19、一商戶結(jié)算系統(tǒng)（租金管理系統(tǒng)、聯(lián)營扣點(diǎn)管理系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）物業(yè)管理系統(tǒng)（物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動物業(yè)管理系統(tǒng)（物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、商戶報警呼叫系統(tǒng)、抄表系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、商戶報警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）客流量分析系統(tǒng)等）消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)（消費(fèi)者互動服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)（消費(fèi)者互動服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷管理系統(tǒng)、商戶互動服務(wù)系統(tǒng)等）；銷管理系統(tǒng)、商戶互動服務(wù)系統(tǒng)等）；4、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)、規(guī)劃運(yùn)營信息化系統(tǒng)自營管理系統(tǒng)（收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、

20、自營管理系統(tǒng)（收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、自營部分零售銷售管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、自營部分零售/餐飲餐飲/娛樂管理信娛樂管理信息系統(tǒng)）息系統(tǒng)）行政管理系統(tǒng)（辦公自動化行政管理系統(tǒng)（辦公自動化OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)）管理系統(tǒng)）人事管理系統(tǒng)（人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績效管理系統(tǒng)）人事管理系統(tǒng)（人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績效管理系統(tǒng)）財務(wù)管理系統(tǒng)（財務(wù)管理系統(tǒng)、與財務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與財務(wù)管理系統(tǒng)（財務(wù)管理系統(tǒng)、與財務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。）之連通。）5、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃運(yùn)營管理實(shí)踐，為新商業(yè)項(xiàng)目提供運(yùn)營管

21、理樣板、形運(yùn)營管理實(shí)踐，為新商業(yè)項(xiàng)目提供運(yùn)營管理樣板、形成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)：成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)：新商業(yè)項(xiàng)目籌備時期的運(yùn)營管理策劃，應(yīng)按照新商業(yè)項(xiàng)目籌備時期的運(yùn)營管理策劃，應(yīng)按照“調(diào)集調(diào)集資源資源R策劃策劃P執(zhí)行執(zhí)行D檢查評估檢查評估C改進(jìn)改進(jìn)A”的閉環(huán)循環(huán)模式，開展項(xiàng)目籌備工作。的閉環(huán)循環(huán)模式，開展項(xiàng)目籌備工作。5、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃開展項(xiàng)目籌備工作，應(yīng)有一貫的思路，按如下步驟進(jìn)行：開展項(xiàng)目籌備工作，應(yīng)有一貫的思路，按如下步驟進(jìn)行：由項(xiàng)目顧問公司根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏由項(xiàng)目顧問公司根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏利模式，提出項(xiàng)目運(yùn)營管理策劃草案；利模式，提出項(xiàng)目運(yùn)

22、營管理策劃草案；職能部門牽頭審議、補(bǔ)充顧問公司提出的運(yùn)營管理策劃草職能部門牽頭審議、補(bǔ)充顧問公司提出的運(yùn)營管理策劃草案。是否符合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商合作模式、贏利模式？案。是否符合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商合作模式、贏利模式？是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？老項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)是否在新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是適應(yīng)？老項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)是否在新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是否在新項(xiàng)目避免。否在新項(xiàng)目避免。5、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃新項(xiàng)目形成的運(yùn)營管理策劃包括：新項(xiàng)目形成的運(yùn)營管理策劃包括：組織架構(gòu)；組織架構(gòu)；商

23、戶公約、商戶手冊、商戶員工手冊；商戶公約、商戶手冊、商戶員工手冊；運(yùn)營管理手冊；運(yùn)營管理手冊；信息化系統(tǒng)；信息化系統(tǒng)；物業(yè)管理手冊策劃等方面。物業(yè)管理手冊策劃等方面。5、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃、新項(xiàng)目籌備運(yùn)營策劃逐漸把商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)逐漸把商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐、新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的運(yùn)營管理工作中不斷進(jìn)作實(shí)踐、新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的運(yùn)營管理工作中不斷進(jìn)行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成商業(yè)管理模式。最后標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成商業(yè)管理模式。最后標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，達(dá)到化，達(dá)到ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)的要

24、求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)改進(jìn)。這才算商業(yè)項(xiàng)目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。改進(jìn)。這才算商業(yè)項(xiàng)目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。四、運(yùn)營管理其他策劃1、組織架構(gòu)、組織架構(gòu)2、人才培養(yǎng)；、人才培養(yǎng)；3、開源節(jié)流。、開源節(jié)流。1、組織架構(gòu)、組織架構(gòu)組織編制的解決之道：組織編制的解決之道：購物中心按其類型、體量、管理模式不同，購物中心按其類型、體量、管理模式不同，其組織架構(gòu)、人員編制等也會不同。其組織架構(gòu)、人員編制等也會不同。下面分析比較深圳下面分析比較深圳3個不同類型和體量的購物個不同類型和體量的購物中心的組織架構(gòu)、人員編制、管理特點(diǎn)：中心的組織架構(gòu)、人員編制、管理特點(diǎn)：1、組織架構(gòu)、組織架構(gòu)四、運(yùn)營管理其

25、他策劃2、人才培養(yǎng)：、人才培養(yǎng)：通過旗艦團(tuán)隊(duì)打造，為集團(tuán)培養(yǎng)和輸出商業(yè)地產(chǎn)人才：通過旗艦團(tuán)隊(duì)打造，為集團(tuán)培養(yǎng)和輸出商業(yè)地產(chǎn)人才：目前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域人力資源日益稀缺。項(xiàng)目運(yùn)營管理中，目前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域人力資源日益稀缺。項(xiàng)目運(yùn)營管理中，按照較高的標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)和選拔按照較高的標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)和選拔“德才兼?zhèn)涞虏偶鎮(zhèn)洹钡纳虡I(yè)管理人員，的商業(yè)管理人員，淘汰品行不端的人，為公司培養(yǎng)一批商業(yè)管理精英。淘汰品行不端的人，為公司培養(yǎng)一批商業(yè)管理精英。遇到新項(xiàng)目籌備時，可以適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)。這樣做有幾遇到新項(xiàng)目籌備時，可以適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)。這樣做有幾個好處：一方面他們有晉升的機(jī)會，另一方面帶動和培養(yǎng)了新個好處：一方面他們有晉升的機(jī)會，另一方面帶動和培養(yǎng)了新手。手。這樣，我們的旗艦就成了集團(tuán)商