房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的全面應(yīng)對(duì)-匯中培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的全面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的全面應(yīng)對(duì)中匯稅務(wù)師事務(wù)所中匯稅務(wù)師事務(wù)所 劉菊芳劉菊芳QQ:14555013 QQ:14555013 電話電話13367261818第二部分第二部分 營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身第三部分第三部分 營(yíng)改增營(yíng)改增, ,我們積極面對(duì)我們積極面對(duì)生產(chǎn)型增值稅生產(chǎn)型增值稅( (不允許固定資產(chǎn)抵扣不允許固定資產(chǎn)抵扣) ) ( (一一) )19941994年的稅收改制，我國(guó)形成了以增值稅年的稅收改制，我國(guó)形成了以增值稅為主體，營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行的內(nèi)外統(tǒng)一的流為主體，營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行的內(nèi)外統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)稅制；轉(zhuǎn)稅制； ( (二二) )

2、20042004年，我國(guó)率先在東北地區(qū)實(shí)施增值稅年，我國(guó)率先在東北地區(qū)實(shí)施增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型的改革，而后擴(kuò)大到全國(guó)的由生產(chǎn)型向消費(fèi)型的改革，而后擴(kuò)大到全國(guó)的增值稅轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大了增值稅允許抵扣的范圍增值稅轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大了增值稅允許抵扣的范圍 （二）（二）20092009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（三）（三）從從20122012年在上海試點(diǎn)，開始了營(yíng)改增大年在上海試點(diǎn)，開始了營(yíng)改增大潮。經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)

3、有三加七的潮。經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)有三加七的行業(yè)納入營(yíng)改增范圍行業(yè)納入營(yíng)改增范圍。2016年5月1日建筑、地產(chǎn)和金融全面“營(yíng)改增”消費(fèi)型增值稅消費(fèi)型增值稅( (允許固定資產(chǎn)一次性抵扣允許固定資產(chǎn)一次性抵扣) )收入型增值稅收入型增值稅( (固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣) )房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的背景房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的背景價(jià)格是否含稅的區(qū)別價(jià)格是否含稅的區(qū)別稅金是否進(jìn)入成本的區(qū)別稅金是否進(jìn)入成本的區(qū)別是否會(huì)導(dǎo)致企業(yè)是否會(huì)導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)征稅的區(qū)別重復(fù)征稅的區(qū)別稅制要素的區(qū)別稅制要素的區(qū)別營(yíng)業(yè)稅與增值稅的不同營(yíng)業(yè)稅與增值稅的不同? ?5項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅增值稅增值稅納稅人的認(rèn)定

4、不區(qū)分一般納稅人與小規(guī)模納稅人區(qū)分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人計(jì)稅方法應(yīng)納稅額只與收入相關(guān)既取決于收入（銷項(xiàng)稅額），也取決于成本費(fèi)用（進(jìn)項(xiàng)稅額）發(fā)票管理要求不區(qū)分專用發(fā)票與普通發(fā)票，發(fā)票不作為扣稅憑證，開具和取得要求較低區(qū)分專用發(fā)票與普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)稅額的扣稅憑證，發(fā)票的開具和取得要求較高納稅地點(diǎn)勞務(wù)發(fā)生地機(jī)構(gòu)所在地營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)別營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)別6營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人增值稅小規(guī)模納稅人增值稅小規(guī)模納稅人稅率5%稅率11%稅率3%稅金與收入相關(guān)， 成本中的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予抵扣，但抵扣不充分（如：人工成本）無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，只能開具增值稅普通發(fā)票 不涉及稅款

5、抵扣的問(wèn)題 稅負(fù)較以前有所上升，但能促進(jìn)企業(yè)升級(jí)換代 稅負(fù)較以前有所下降，但承攬業(yè)務(wù)的能力也有所下降(房地產(chǎn)企業(yè)全部為一般納稅人)營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅率比較分析營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅率比較分析 價(jià)外稅價(jià)外稅， 增值稅增值稅價(jià)格里不含增價(jià)格里不含增值稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價(jià)值稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價(jià)格和稅金分別在增值稅專格和稅金分別在增值稅專用發(fā)票上分別登記。用發(fā)票上分別登記。價(jià)內(nèi)稅價(jià)內(nèi)稅， 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅價(jià)格里含營(yíng)價(jià)格里含營(yíng)業(yè)稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是業(yè)稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價(jià)格和稅金一起，以金價(jià)格和稅金一起，以金額的形式登記在普通發(fā)額的形式登記在普通發(fā)票上票上價(jià)格里是否含稅？?jī)r(jià)格里是否含稅？是否能進(jìn)成本？是否能進(jìn)成本？營(yíng)業(yè)

6、稅營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅進(jìn)成本營(yíng)業(yè)稅進(jìn)成本 增值稅增值稅取得增值稅專用發(fā)票取得增值稅專用發(fā)票增值稅不能進(jìn)成本增值稅不能進(jìn)成本取得增值稅普通發(fā)票增值稅進(jìn)成本取得增值稅普通發(fā)票增值稅進(jìn)成本是否導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅？是否導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅？由于是不能抵扣，由于是不能抵扣，導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅；導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅；營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅增值稅增值稅 實(shí)行抵扣鏈實(shí)行抵扣鏈條制，則一條制，則一般不會(huì)導(dǎo)致般不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納企業(yè)重復(fù)納稅稅。能否稅前扣除？能否稅前扣除？n 營(yíng)業(yè)稅及附加在所得稅稅營(yíng)業(yè)稅及附加在所得稅稅前扣除前扣除n增值稅不在所得稅前扣除增值稅不在所得稅前扣除, ,附加附加在稅前扣除在稅前扣除n營(yíng)業(yè)稅及附加能在土地增值營(yíng)業(yè)稅及

7、附加能在土地增值稅前扣除稅前扣除n增值稅不在土地增值稅前扣除增值稅不在土地增值稅前扣除, ,附加能在稅前扣除附加能在稅前扣除營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅增值稅增值稅應(yīng)繳增值稅銷項(xiàng)應(yīng)繳增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額= =銷售額銷售額適用稅率 或銷售額含稅銷售或銷售額含稅銷售額（額（1+1+適用稅率）適用稅率）增值稅一般計(jì)稅方法：增值稅一般計(jì)稅方法：選用于增值稅一般納稅人選用于增值稅一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：適用于小規(guī)模納稅人或者一般納稅人的特定業(yè)務(wù)適用于小規(guī)模納稅人或者一般納稅人的特定業(yè)務(wù)應(yīng)繳增值稅銷售額征收率銷售額=含稅銷售額（1+征收率）何何為為進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅額額抵抵扣？扣？1 1、必須

8、是一般納稅人、必須是一般納稅人 2 2、進(jìn)項(xiàng)抵扣需要取得合規(guī)票據(jù)。、進(jìn)項(xiàng)抵扣需要取得合規(guī)票據(jù)。3 3、進(jìn)項(xiàng)稅票認(rèn)證后才可以抵扣；、進(jìn)項(xiàng)稅票認(rèn)證后才可以抵扣；4 4、認(rèn)證是有期限的，取得進(jìn)項(xiàng)票后、認(rèn)證是有期限的，取得進(jìn)項(xiàng)票后180180天內(nèi)認(rèn)證；天內(nèi)認(rèn)證；5 5、認(rèn)證后做增值稅留抵處理，留抵稅款結(jié)轉(zhuǎn)無(wú)時(shí)間限制；、認(rèn)證后做增值稅留抵處理，留抵稅款結(jié)轉(zhuǎn)無(wú)時(shí)間限制；6 6、小規(guī)模納稅人無(wú)稅款抵扣權(quán)。視同銷售、價(jià)外費(fèi)用、反避、小規(guī)模納稅人無(wú)稅款抵扣權(quán)。視同銷售、價(jià)外費(fèi)用、反避稅條款的規(guī)定同樣適用；稅條款的規(guī)定同樣適用；7 7、使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨無(wú)法開具專票。、使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨無(wú)法開具專票。8

9、8、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 180 180天抵扣；天抵扣；7 7、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)憑據(jù)及普通發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)憑據(jù)及普通發(fā)票8 8、留抵稅也不構(gòu)成企業(yè)所得稅意義上的資產(chǎn)。清算、留抵稅也不構(gòu)成企業(yè)所得稅意義上的資產(chǎn)。清算或者轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)留抵進(jìn)項(xiàng)稅不能轉(zhuǎn)出作為存或者轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)留抵進(jìn)項(xiàng)稅不能轉(zhuǎn)出作為存貨（轉(zhuǎn)出必須與認(rèn)證的存貨是配比的）。因?yàn)樵鲋刀愗洠ㄞD(zhuǎn)出必須與認(rèn)證的存貨是配比的）。因?yàn)樵鲋刀惖倪M(jìn)項(xiàng)抵扣是匯總抵扣，的進(jìn)項(xiàng)抵扣是匯總抵扣，并不是明細(xì)對(duì)應(yīng)抵扣。并不是明細(xì)對(duì)應(yīng)抵扣。何何為為進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅額額抵抵扣？扣？不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 一般納稅人銷售自產(chǎn)的

10、下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%6%征收率計(jì)算繳納征收率計(jì)算繳納增值稅：增值稅： 1、縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬(wàn)千瓦以下（含5萬(wàn)千瓦）的小型水力發(fā)電單位。 2 2、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 3 3、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。含粘土實(shí)心磚、瓦）。 4、用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液

11、或組織制成的生物制品。 5、自來(lái)水。 6.6.商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）稅率的特殊規(guī)定稅率的特殊規(guī)定增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)一、基本規(guī)定：納稅人銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。二、但是服務(wù)做了更詳細(xì)的規(guī)定，與營(yíng)業(yè)稅完全一致，取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天三、對(duì)于應(yīng)稅勞務(wù)，收取價(jià)款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)則沒(méi)有明細(xì)的規(guī)定與解釋進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出幾種情形進(jìn)項(xiàng)

12、稅額轉(zhuǎn)出幾種情形庫(kù)存庫(kù)存物資物資在建在建工程工程庫(kù)存物資盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)發(fā)生非正常損失（盤虧、被盜、腐爛變貨）庫(kù)存物資盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)發(fā)生非正常損失（盤虧、被盜、腐爛變貨）時(shí)，應(yīng)對(duì)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出時(shí)，應(yīng)對(duì)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出 在建工程由于非正常損失發(fā)生報(bào)廢，需要對(duì)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅在建工程由于非正常損失發(fā)生報(bào)廢，需要對(duì)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出額進(jìn)行轉(zhuǎn)出 工程物資調(diào)撥（項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移）工程物資調(diào)撥（項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移） 動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)資形成不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)資形成不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物 固定固定資產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)非正常損失的固定資產(chǎn)進(jìn)行報(bào)廢時(shí)，需要將質(zhì)入對(duì)非正常損失的固定資產(chǎn)進(jìn)行報(bào)廢時(shí)，需要將質(zhì)入 資產(chǎn)時(shí)資產(chǎn)時(shí)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

13、迚行轉(zhuǎn)出抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額迚行轉(zhuǎn)出 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的零質(zhì)固定資產(chǎn)需要形成不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的零質(zhì)固定資產(chǎn)需要形成不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn) ，需，需要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出及相關(guān)賬務(wù)處理要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出及相關(guān)賬務(wù)處理 項(xiàng)目項(xiàng)目調(diào)撥調(diào)撥 企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或工程物資后改變用途，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目或集企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或工程物資后改變用途，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目或集體福利，企業(yè)應(yīng)對(duì)前期已抵扣迚項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出體福利，企業(yè)應(yīng)對(duì)前期已抵扣迚項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出 銷售額的確定銷售額的確定一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目

14、是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。 銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-受讓土地是向政府部門支付的土地價(jià)款 適用稅率11% 一般納稅人銷售2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)一般計(jì)稅，按照購(gòu)銷差額3%預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào) 一般納稅人銷售2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)一般計(jì)稅，應(yīng)按照銷售額3%預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào) 取得不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅抵扣：分2年抵扣，第一年6

15、0%，第二年40% 預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：收到預(yù)收款當(dāng)天房地產(chǎn)一般征收總結(jié)房地產(chǎn)一般征收總結(jié)房地產(chǎn)簡(jiǎn)易征收總結(jié)房地產(chǎn)簡(jiǎn)易征收總結(jié) 征收范圍：小規(guī)模納稅人，其他個(gè)人，過(guò)渡政策納稅人 銷售額：全部收入-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或作價(jià) 簡(jiǎn)易征收率：5% 個(gè)人銷售住房：不滿2年，全額5%；滿2年免征。北上廣深，不滿2年，全額5%；滿2年非普通住房，差額5%，滿2年普通住房，免征不動(dòng)產(chǎn)租賃 不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率11%，簡(jiǎn)易征收率5% 計(jì)征和預(yù)繳，一般納稅人租賃一般納稅人租賃20162016年年5 5月月1 1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%3%預(yù)征率向不預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)

16、動(dòng)產(chǎn)所在機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào) 個(gè)人租賃不動(dòng)產(chǎn)：5%征收率減按1.5%計(jì)稅其他 車輛停放服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃11%繳納增值稅 不動(dòng)產(chǎn)廣告位出租按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃11%繳納增值稅建筑業(yè)征收總結(jié)建筑業(yè)征收總結(jié) 適用稅率11% 包清工、甲供材、老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易征收 提供件數(shù)服務(wù)預(yù)收工程款納稅義務(wù)是收到預(yù)收款的當(dāng)天 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照總分包差額的2%在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行申報(bào)。 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，采用簡(jiǎn)易征收，或者小規(guī)模納稅人，按照總分包差額的3%在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行申報(bào)。 境外建筑勞務(wù)免稅增值稅專用發(fā)

17、票！增值稅專用發(fā)票！增值稅普通發(fā)票！增值稅普通發(fā)票！1、第十一條 專用發(fā)票應(yīng)按下列要求開具： （一）項(xiàng)目齊全，與實(shí)際交易相符；（一）項(xiàng)目齊全，與實(shí)際交易相符； （二）字跡清楚，不得壓線、錯(cuò)格；（二）字跡清楚，不得壓線、錯(cuò)格； （三）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章；（三）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章； （四）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。（四）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。 對(duì)不符合上列要求的專用發(fā)票，購(gòu)買方有權(quán)拒收。對(duì)不符合上列要求的專用發(fā)票，購(gòu)買方有權(quán)拒收。2 2、以專票抵扣決定了專用發(fā)票等同于現(xiàn)金。即提高于專票的管理要求，又要求不要、以專票抵扣決定了專用發(fā)

18、票等同于現(xiàn)金。即提高于專票的管理要求，又要求不要產(chǎn)生留抵。留抵進(jìn)項(xiàng)本質(zhì)意義上是稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)產(chǎn)生留抵。留抵進(jìn)項(xiàng)本質(zhì)意義上是稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓給企業(yè), ,企業(yè)卻不可轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收稅務(wù)企業(yè)卻不可轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收稅務(wù)機(jī)關(guān)帳款。因而增值稅具有現(xiàn)金管理的性質(zhì)，盤活留抵進(jìn)項(xiàng)，平滑交稅等同于現(xiàn)金機(jī)關(guān)帳款。因而增值稅具有現(xiàn)金管理的性質(zhì)，盤活留抵進(jìn)項(xiàng)，平滑交稅等同于現(xiàn)金管理。管理。增值稅專票等同于現(xiàn)金管理增值稅專票等同于現(xiàn)金管理票款一致的核心：三流統(tǒng)一票款一致的核心：三流統(tǒng)一 1、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)【1995】192號(hào)）第一條第(三)項(xiàng)規(guī)定：“購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對(duì)象

19、。納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的對(duì)象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣?！?2、大額交易必須是公對(duì)公轉(zhuǎn)賬交易，而不能現(xiàn)金交易，但支票和匯票背書結(jié)算除外。三流不一致的三種情形之一三流不一致的三種情形之一三流不一致的三種情形之二三流不一致的三種情形之二三流不一致的三種情形之三三流不一致的三種情形之三第八條第八條 一般納稅人有下列情形之一的，不得領(lǐng)購(gòu)開具專用發(fā)票一般納稅人有下列情形之一的，不得領(lǐng)購(gòu)開具專用發(fā)票： （一）會(huì)計(jì)核算不健全，不能向稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確提供增值稅銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)納稅額數(shù)據(jù)及其他有關(guān)增值稅稅務(wù)資料的。上列

20、其他有關(guān)增值稅稅務(wù)資料的內(nèi)容，由省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局確定。 （二）有稅收征管法規(guī)定的稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的。 （三）有下列行為之一，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正而仍未改正的： 1、虛開增值稅專用發(fā)票； 2、私自印制專用發(fā)票； 3、向稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的單位和個(gè)人買取專用發(fā)票； 4、借用他人專用發(fā)票； 5、未按本規(guī)定第十一條開具專用發(fā)票； 6、未按規(guī)定保管專用發(fā)票和專用設(shè)備；未按規(guī)定保管專用發(fā)票和專用設(shè)備； 7、未按規(guī)定申請(qǐng)辦理防偽稅控系統(tǒng)變更發(fā)行； 8、未按規(guī)定接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。 有上列情形的，如已領(lǐng)購(gòu)專用發(fā)票，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)暫扣其結(jié)存的專用發(fā)票和暫扣其結(jié)存的專用發(fā)票和I

21、CIC卡?？?。中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）： 第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。 任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為： （一）為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票； （二）讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票； （三）介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。虛開發(fā)票：虛開發(fā)票：常見的增值稅票問(wèn)題常見的增值稅票問(wèn)題：1、填開錯(cuò)誤：少寫多寫一個(gè)字；2、價(jià)格上沒(méi)有進(jìn)行價(jià)稅分離；3、紅字發(fā)票開具錯(cuò)誤；4、收到虛假發(fā)票；5、虛開增值稅發(fā)票；包括無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)對(duì)開或者虛開增值稅專用基金發(fā)票或者普通

22、發(fā)票；6、銷售方未抄稅并且未記賬；7、收票方未認(rèn)證抵扣；8、過(guò)期未認(rèn)證抵扣；9、丟失增值稅發(fā)票抵扣聯(lián)虛開增值稅專用發(fā)票的法律責(zé)任虛開增值稅專用發(fā)票的法律責(zé)任刑法的規(guī)定：第二百零五條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；虛開發(fā)票罪】虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。 單位

23、犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑。 虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。購(gòu)買和有意接收虛開增值稅專用發(fā)票視同虛開增值稅發(fā)票購(gòu)買和有意接收虛開增值稅專用發(fā)票視同虛開增值稅發(fā)票最高人民法院關(guān)于適用全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治虛開、偽最高人民法院關(guān)于適用全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于

24、懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問(wèn)題的解釋第一條造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問(wèn)題的解釋第一條具有下列行為之一的，屬于具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發(fā)票虛開增值稅專用發(fā)票”：（1）沒(méi)有貨物購(gòu)銷或者沒(méi)有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；（2）有貨物購(gòu)銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實(shí)的增值稅專用發(fā)票；（3）進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。虛開稅款數(shù)額虛開稅款數(shù)額1 1萬(wàn)元以上的或者虛開增值稅專用發(fā)票致使國(guó)家稅款被騙取萬(wàn)元以上的或者虛開增

25、值稅專用發(fā)票致使國(guó)家稅款被騙取5 5千元以上的，應(yīng)當(dāng)依法定罪處罰。千元以上的，應(yīng)當(dāng)依法定罪處罰。 19941994年增值稅專用發(fā)票帶著油墨的清香年增值稅專用發(fā)票帶著油墨的清香“面市面市”到現(xiàn)在從偽造、倒賣、盜竊到到現(xiàn)在從偽造、倒賣、盜竊到虛開增值稅發(fā)票，因涉及此類犯罪坐牢入獄者，不計(jì)其數(shù)，之后的十年中，領(lǐng)虛開增值稅發(fā)票，因涉及此類犯罪坐牢入獄者，不計(jì)其數(shù)，之后的十年中，領(lǐng)受極刑的，已近受極刑的，已近200200人。人。第二部分第二部分 營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身第三部分第三部分 營(yíng)改增營(yíng)改增, ,我們積極面對(duì)我們積極面對(duì)“營(yíng)改增營(yíng)改增”涉及公司方方面面，影響重大涉及公司方方面面，影響

26、重大行業(yè)對(duì)增值行業(yè)對(duì)增值稅政策適應(yīng)稅政策適應(yīng)問(wèn)題問(wèn)題稅收體系的稅收體系的變化導(dǎo)致企變化導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)及利業(yè)稅負(fù)及利潤(rùn)的變化潤(rùn)的變化上下游上下游“營(yíng)營(yíng)改增改增”的影的影響對(duì)企業(yè)產(chǎn)響對(duì)企業(yè)產(chǎn)生連鎖效應(yīng)生連鎖效應(yīng)采購(gòu)管理采購(gòu)管理市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)ITIT系統(tǒng)系統(tǒng)業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理稅務(wù)管理稅務(wù)管理 價(jià)稅分離后價(jià)稅分離后收入、成本、收入、成本、利潤(rùn)均下降利潤(rùn)均下降 會(huì)計(jì)核算、預(yù)會(huì)計(jì)核算、預(yù)算分析、運(yùn)營(yíng)算分析、運(yùn)營(yíng)分析、內(nèi)部控分析、內(nèi)部控制等受到影響制等受到影響 涉及納稅申報(bào)涉及納稅申報(bào)操作、申報(bào)納操作、申報(bào)納稅層級(jí)、發(fā)票稅層級(jí)、發(fā)票領(lǐng)用領(lǐng)用 ITIT系統(tǒng)需滿足系統(tǒng)需滿足增值稅管理需增值稅管理需

27、求。求。 采購(gòu)方式、供采購(gòu)方式、供應(yīng)商資質(zhì)、合應(yīng)商資質(zhì)、合同規(guī)范、發(fā)票同規(guī)范、發(fā)票取得的要求及取得的要求及流程受到影響流程受到影響 定價(jià)、營(yíng)銷方定價(jià)、營(yíng)銷方案、促銷方式案、促銷方式等受影響。等受影響。對(duì)報(bào)表體系和會(huì)計(jì)科目設(shè)對(duì)報(bào)表體系和會(huì)計(jì)科目設(shè)置產(chǎn)生變化。置產(chǎn)生變化?；谠鲋刀悆r(jià)外稅的特點(diǎn)，基于增值稅價(jià)外稅的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的收入、成本和資對(duì)企業(yè)的收入、成本和資產(chǎn)的核算，以及會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)的核算，以及會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響產(chǎn)生影響?；谠鲋刀愺w系核算口徑基于增值稅體系核算口徑的變化，企業(yè)的財(cái)務(wù)核算、的變化，企業(yè)的財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)分析相應(yīng)變化。經(jīng)營(yíng)分析相應(yīng)變化。收入下降進(jìn)項(xiàng)稅抵收入下降進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足影響上市公扣

28、不足影響上市公司業(yè)績(jī)司業(yè)績(jī)管理難度管理難度增大增大預(yù)算口徑預(yù)算口徑發(fā)生變化發(fā)生變化重新編制考慮增值稅因素重新編制考慮增值稅因素的財(cái)務(wù)預(yù)算；進(jìn)行增值稅的財(cái)務(wù)預(yù)算；進(jìn)行增值稅口徑的經(jīng)營(yíng)分析口徑的經(jīng)營(yíng)分析增值稅下企業(yè)收入、成本、增值稅下企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)及資本性支出的口徑利潤(rùn)及資本性支出的口徑發(fā)生變化發(fā)生變化根據(jù)增值稅核算規(guī)定，修根據(jù)增值稅核算規(guī)定，修改會(huì)計(jì)核算科目，增設(shè)部改會(huì)計(jì)核算科目，增設(shè)部分明細(xì)科目分明細(xì)科目財(cái)務(wù)核算財(cái)務(wù)核算商業(yè)模式商業(yè)模式ABCDE拆遷方式拆遷方式取得的土取得的土地如何稅地如何稅務(wù)處理？務(wù)處理？通過(guò)協(xié)議方通過(guò)協(xié)議方式以一級(jí)開式以一級(jí)開發(fā)換取二級(jí)發(fā)換取二級(jí)土地使用權(quán)土地使用權(quán)

29、的一二級(jí)聯(lián)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)如何動(dòng)開發(fā)如何處理？處理？房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司預(yù)售在前決預(yù)售在前決算在后導(dǎo)致算在后導(dǎo)致的留抵進(jìn)項(xiàng)的留抵進(jìn)項(xiàng)如何處理如何處理如何判斷哪如何判斷哪些銷項(xiàng)可以些銷項(xiàng)可以轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁區(qū)間是多少？區(qū)間是多少？如何合理判如何合理判斷不同供應(yīng)斷不同供應(yīng)商的讓價(jià)空商的讓價(jià)空間比例？間比例？不動(dòng)產(chǎn)融資不動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租性售后回租如何處理？如何處理？售后包租如售后包租如何處理？何處理？營(yíng)改增對(duì)公司戰(zhàn)略投資的影響營(yíng)改增對(duì)公司戰(zhàn)略投資的影響 - -拿地、收購(gòu)項(xiàng)目拿地、收購(gòu)項(xiàng)目1、對(duì)拿地方式的影響；（摘牌？收購(gòu)？合作？）2、一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)公司還是幾個(gè)項(xiàng)目一個(gè)公司？3、收購(gòu)項(xiàng)目公司時(shí)原項(xiàng)

30、目的新老劃分和土地成本如何分?jǐn)偅?、收購(gòu)項(xiàng)目盡調(diào)內(nèi)容和關(guān)注點(diǎn)要增加營(yíng)改增的過(guò)度政策和增值稅的內(nèi)容；5、項(xiàng)目測(cè)算模型中的價(jià)稅分離問(wèn)題；6、拆遷費(fèi)等與土地相關(guān)的支出盡量放在土地款里開成土地出讓金發(fā)票。7、按占地、建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒?，在政策不明的情況下存在極大的空間。營(yíng)改增對(duì)公司戰(zhàn)略投資的影響營(yíng)改增對(duì)公司戰(zhàn)略投資的影響 - -對(duì)策對(duì)策1、土地出讓金的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇按占地、建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒?，在政策不明的情況下存在極大的空間。2、前期、建安分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇按建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒ā?duì)2016年發(fā)生的共用前期費(fèi)換取增值稅專票3、水電費(fèi)的處理模式對(duì)進(jìn)項(xiàng)的影響水的轉(zhuǎn)售

31、存在銷項(xiàng)0.13與進(jìn)項(xiàng)0.06差價(jià)，需要加價(jià)處理3、無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別新老項(xiàng)目的成本劃分 如紅線外成本 、無(wú)施工證項(xiàng)目成本盡量按新項(xiàng)目取得進(jìn)項(xiàng)4、修改土地取得方式消除直接沖抵土地款行為、增加土地出讓金開據(jù)金額5、老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出按進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出最少的原則轉(zhuǎn)出老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)營(yíng)改增對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的影響營(yíng)改增對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的影響 - -規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)策：對(duì)策：1、加強(qiáng)調(diào)研，關(guān)注市場(chǎng)需求；2、制訂商業(yè)產(chǎn)品的推銷政策，打增值稅可抵扣的牌；1、合同內(nèi)容需增加對(duì)價(jià)款的約定；2、合同內(nèi)容需增加對(duì)稅款的約定；3、發(fā)票種類及送達(dá)時(shí)限的約定；4、注意總包分包合同與資金流和發(fā)票流的對(duì)應(yīng)；1、設(shè)計(jì)產(chǎn)品要考慮增值稅后固定資產(chǎn)可以抵扣的因素，有

32、可能集團(tuán)客戶增加？2、商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)回暖？3、底商會(huì)不會(huì)走俏？營(yíng)改增對(duì)合同簽訂的要求營(yíng)改增對(duì)合同簽訂的要求 - -簽訂合同簽訂合同1、一個(gè)采購(gòu)訂單一個(gè)稅率依據(jù)采購(gòu)訂單編號(hào)基礎(chǔ)產(chǎn)生物資批次、一個(gè)采購(gòu)訂單一個(gè)稅率依據(jù)采購(gòu)訂單編號(hào)基礎(chǔ)產(chǎn)生物資批次號(hào)可以方便查帳號(hào)可以方便查帳 減少稅率填寫工作量；減少稅率填寫工作量； 2、對(duì)于價(jià)稅分離的采購(gòu)訂單，在提交審批時(shí)應(yīng)明確地顯示出價(jià)、對(duì)于價(jià)稅分離的采購(gòu)訂單，在提交審批時(shí)應(yīng)明確地顯示出價(jià)款、稅率、稅金及總金額等信息款、稅率、稅金及總金額等信息 ；3、建立核對(duì)機(jī)制，降低錯(cuò)誤機(jī)率、建立核對(duì)機(jī)制，降低錯(cuò)誤機(jī)率 4、為采購(gòu)審批人員顯示提供價(jià)款和稅金信息，方便其決策、為采

33、購(gòu)審批人員顯示提供價(jià)款和稅金信息，方便其決策 對(duì)策：對(duì)策：營(yíng)改增對(duì)物資采購(gòu)的影響營(yíng)改增對(duì)物資采購(gòu)的影響 - -物資采購(gòu)管理物資采購(gòu)管理1、供應(yīng)商能否提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票成為重中之重！2、甲方供材可以賺取6個(gè)點(diǎn)的稅差！3、訂單也要價(jià)稅分離！4、招標(biāo)定價(jià)很重要，誰(shuí)主沉?。?、集團(tuán)采購(gòu)是不是能更多獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票？6、采購(gòu)節(jié)奏把握好能減少留抵金額，減少資金占用；7、發(fā)生非正常損失后要相應(yīng)損失留抵稅額！8、辦公用品、公司其他服務(wù)性采購(gòu)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票一樣重要！9、汽油費(fèi)集中采購(gòu)取得進(jìn)項(xiàng)也很重要把增值稅進(jìn)項(xiàng)概念灌輸?shù)焦镜难褐?，滲透到神經(jīng)末梢！把增值稅進(jìn)項(xiàng)概念灌輸?shù)焦镜难褐?，滲透到神經(jīng)

34、末梢！營(yíng)改增對(duì)營(yíng)改增對(duì)成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 決定和影響我們利潤(rùn)高低的是成本,增值稅后,決定我們成本高低的是能否取得進(jìn)項(xiàng)抵扣,成本要素中能取得進(jìn)項(xiàng)的有: 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（直接費(fèi)）-出讓金能扣減,其他的不明確,配套費(fèi)不能抵扣， 目前新項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商可抵扣銷售額為受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。土地價(jià)款，土地價(jià)款含出讓金，但是否含城市配套設(shè)施費(fèi)等其他規(guī)費(fèi)，文件沒(méi)有正列舉。需要下一步明確的事項(xiàng)。同時(shí)，出讓金是一次抵減銷售額，還是分次抵減銷售額，沒(méi)有具體規(guī)定，暫時(shí)可以視作一次抵減，如果一次抵減銷售額，進(jìn)項(xiàng)稅和銷售稅如何匹配的抵扣，項(xiàng)目為盈利狀態(tài)，項(xiàng)

35、目結(jié)進(jìn)項(xiàng)稅和銷售稅如何匹配的抵扣，項(xiàng)目為盈利狀態(tài)，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，怎么做到進(jìn)項(xiàng)稅全部抵扣完畢，沒(méi)有結(jié)余進(jìn)項(xiàng)稅束時(shí)，怎么做到進(jìn)項(xiàng)稅全部抵扣完畢，沒(méi)有結(jié)余進(jìn)項(xiàng)稅 是我們的策劃點(diǎn)。是我們的策劃點(diǎn)。營(yíng)改增對(duì)營(yíng)改增對(duì)成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 2、前期工程費(fèi)（直接費(fèi)前期工程費(fèi)（直接費(fèi)）勘察丈量費(fèi) -6%可抵報(bào)批報(bào)建費(fèi) -事業(yè)單位收據(jù)，不可抵扣招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)-事業(yè)單位收據(jù)，不可抵扣“三通一平”費(fèi) -爭(zhēng)取3%抵扣。地霸王，一般取得不了發(fā)票，如果能取得稅務(wù)機(jī) - 關(guān)代開發(fā)票。建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi) -11%可抵扣，只要是建設(shè)方做的活兒都讓他開票；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-6%可抵扣，如果是境外設(shè)計(jì)費(fèi)由開發(fā)商代扣代繳，

36、憑稅務(wù)機(jī) 關(guān)的完稅證抵扣 圖紙圖紙及文件裝訂費(fèi)及文件裝訂費(fèi) -6%或者不能抵扣，盡量取得一般納稅人發(fā)票營(yíng)改增對(duì)營(yíng)改增對(duì)成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工3、建筑安裝工程費(fèi)（直接費(fèi)）-11%全可抵；4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（直接費(fèi)）-11%可抵扣，市政配套費(fèi)（紅線外）不能抵扣5、公共配套設(shè)施費(fèi)（直接費(fèi)）-11%可抵扣；6、開發(fā)間接費(fèi)-專家評(píng)審費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、工程人員人力成本不能抵扣；其他的咨詢顧問(wèn)可抵扣6%；7、財(cái)務(wù)費(fèi)用-不能抵扣；8、營(yíng)銷費(fèi)用（間接費(fèi)）-能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的可抵扣，傭金、房產(chǎn)交易費(fèi)、折舊、招商人員人力成本及其他零星支出不能抵扣；9、管理費(fèi)用-大部分不能抵扣，盡量挖掘能抵扣的內(nèi)容

37、，取得增值稅專票；10、稅金-不能抵扣營(yíng)改增對(duì)營(yíng)改增對(duì)成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。征收率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。因此，建筑企業(yè)購(gòu)買的沙、石料，如果是從按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商采購(gòu)的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，

38、則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響 - -樓盤銷售樓盤銷售1、銷售發(fā)票改變2、銷售合同改變；3、車位銷售問(wèn)題4、室內(nèi)配套動(dòng)產(chǎn)；5、幼兒園公配問(wèn)題；6、銷售策略問(wèn)題；7、促銷方案的涉稅問(wèn)題；1、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)按稅率不同，所以開票時(shí)將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)一起銷售在同一張發(fā)票上開具；2、合同按總額列示，合同附件不能分拆為不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)；3、銷售去銷售去“送送”字：字：送車位、送家電、送裝修、送汽車、送物業(yè)等等都會(huì)視同銷售，原則上把你要送的東西包含在產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)，成為產(chǎn)口的一部分一個(gè)價(jià)格，組合銷售；4、幼兒園等公配移送根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定不視同銷售，因?yàn)橛變簣@等公配的價(jià)格已經(jīng)含在可售面積的

39、價(jià)格中。公配屬于可售面積的附屬設(shè)施。這次文件沒(méi)明確，但按按文件出臺(tái)的意圖應(yīng)該延續(xù)老政策。營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響 - -對(duì)策對(duì)策6、打好增值稅的利好牌，迎接商業(yè)地產(chǎn)的春天 （1） 2016年5月1日一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，除特殊情況以外，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 （2）購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額能抵減銷項(xiàng)稅額和降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的作用。特別是對(duì)于缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)。 （3）不動(dòng)產(chǎn)投資帶來(lái)的保值增值效果，會(huì)在一定程度上促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。 （4）這一政策可能只對(duì)新項(xiàng)目

40、的商業(yè)有利，對(duì)老項(xiàng)目 雖然文件中沒(méi)有說(shuō)不能開增值稅專用發(fā)票，但是從征管角度推測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人只可能鑒定5%和11%兩個(gè)稅率，專用發(fā)票開具可能只給你一個(gè)11%，所以有可能開不出來(lái)增值稅專用發(fā)票； （5）在去庫(kù)存的大環(huán)境下，可以向總局反映我們的聲音，爭(zhēng)取政策； （6）如果是同一樓盤兩期開發(fā)又分新老項(xiàng)目，在價(jià)格上一定要考慮稅率5%和11%的差別；營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響營(yíng)改增對(duì)銷售產(chǎn)品的影響 - -對(duì)策對(duì)策視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位

41、或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（四）從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。（營(yíng)改增前差額征稅；）設(shè)立設(shè)立大量銷項(xiàng)稅大量銷項(xiàng)稅部分進(jìn)項(xiàng)稅部分進(jìn)項(xiàng)稅拿地拿地立項(xiàng)立項(xiàng)開發(fā)開發(fā)預(yù)售預(yù)售交付交付一般納稅人資格一般納稅人資格少量進(jìn)項(xiàng)稅少量進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅少量進(jìn)項(xiàng)稅少量進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅少量進(jìn)項(xiàng)稅少量進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅無(wú)銷項(xiàng)稅少量銷項(xiàng)稅少量銷項(xiàng)稅大量進(jìn)項(xiàng)稅大量進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目公司集團(tuán)公司項(xiàng)目公司集團(tuán)公司如何如何保持保持

42、集團(tuán)內(nèi)平滑集團(tuán)內(nèi)平滑 “營(yíng)改增營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響1、總理說(shuō)：、總理說(shuō)：“只降不升只降不升”，但從房地產(chǎn)開發(fā)具體情況看，但從房地產(chǎn)開發(fā)具體情況看，“營(yíng)改增營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是 “不減反增不減反增”。2、適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)成為今后房地產(chǎn)公司的重要問(wèn)題、適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)成為今后房地產(chǎn)公司的重要問(wèn)題稅率的直稅率的直接變化接變化（由（由3%5%營(yíng)業(yè)稅稅率變營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)闉?1%17%增值稅稅率）增值

43、稅稅率）扣抵難扣抵難由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響第二部分第二部分 營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身營(yíng)改增牽一發(fā)動(dòng)全身第三部分第三部分 營(yíng)改增營(yíng)改增, ,我們積極面對(duì)我們積極面對(duì)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)是一個(gè)系統(tǒng)工程營(yíng)改增應(yīng)對(duì)是一個(gè)系統(tǒng)工程55u 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)梳理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)梳理 全面工作全面工作流程標(biāo)準(zhǔn)化流程標(biāo)準(zhǔn)化 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 體系構(gòu)建體系構(gòu)建 政策研讀政策研讀 起點(diǎn)：建立應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)起點(diǎn)：建立應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)56及時(shí)了解稅收政及時(shí)了解稅收政策策 業(yè)務(wù)流程