江蘇公司鎮(zhèn)江項(xiàng)目東1號(hào)地產(chǎn)品建議0413

1、美的地產(chǎn)江蘇公司鎮(zhèn)江美的城東1#地塊產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)部2014年04月建議因素關(guān)鍵詞：短周期 低成本 低風(fēng)險(xiǎn) 利銷(xiāo)售 東1#地塊自身素質(zhì)客戶(hù)喜好與承受度市場(chǎng)銷(xiāo)售情況其他因子影響200萬(wàn)方整體規(guī)劃考慮前置提要報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議 地塊分析Part 1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目原始經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積102300 （含公共開(kāi)敞面積7000）計(jì)容建筑面積286400其中住宅256850-266850商業(yè)18000-28000 社管400物管1150限高24-100m容積率2.8基底面積23750綠地面積28500機(jī)動(dòng)車(chē)位項(xiàng)目初步建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積10230

2、0總建筑面積286400其中住宅256850商業(yè)28000 社管400物管1150限高24-100m容積率2.8建筑密度23%綠地率28%住宅機(jī)動(dòng)車(chē)位2055個(gè)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大化的前提下，得出地塊初步的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。根據(jù)建筑密度和容積率，可推算出本項(xiàng)目最少平均層數(shù)為12層。根據(jù)限高，同時(shí)保證居住舒適度，建議項(xiàng)目平均層數(shù)為24層左右，可以有效地減少棟數(shù)，增加開(kāi)敞空間。產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的高層建筑，層高不超過(guò)30層，減少客戶(hù)抗性。西側(cè)沿河道及地塊北側(cè)，做30層高層?xùn)|側(cè)沿朱方路布置18層左右高層中間部分做好樓棟層數(shù)變化，沿朱方路從東

3、南及東北視角察看，保證美觀的天際線。河道區(qū)域排布說(shuō)明： 市場(chǎng)分析Part 2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況產(chǎn)品建議細(xì)化1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure銷(xiāo)售面積（）銷(xiāo)售套數(shù)全部住宅3413406.231842高層1198654.3511339占比35.12%35.61% 2013年鎮(zhèn)江住宅銷(xiāo)售共計(jì)31842套，其中高層業(yè)態(tài)售11339套，占比達(dá)35%以上，高層成為鎮(zhèn)江商品住宅主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況總體表現(xiàn)1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure全市京口潤(rùn)州丁卯丹徒大港供應(yīng)套數(shù)157243815620226732436598供應(yīng)面積 1578456.25 4036

4、95.01 590934.45277104.42261759.844962.57銷(xiāo)售套數(shù)113393484328322162177179銷(xiāo)售面積 1198654.35 378515.94 345810.91234324.94220728.5319274.03套數(shù)去化率72.11%91.32%52.93%82.90%89.37%29.93% 13年高層住宅成為鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)的主銷(xiāo)產(chǎn)品，且去化率較高，在潤(rùn)州片區(qū)，13年高層套數(shù)去化率達(dá)到53%，可以判斷，雖然高層業(yè)態(tài)在鎮(zhèn)江尚存在高區(qū)抗性大等銷(xiāo)售問(wèn)題，但數(shù)據(jù)表明鎮(zhèn)江高層業(yè)態(tài)的市場(chǎng)融合度較高，并將快速成為鎮(zhèn)江主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況分片區(qū)表現(xiàn)1 注資料來(lái)

5、源：TitleUnit of measure2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度分面積段（）套數(shù)面積套數(shù)面積）套數(shù)面積套數(shù)面積50以下964635834076843908155660051-7013482279053571046169103622371-801911461818714459202158192081634381-903783278537432736444381808717445091-10040338154384363784664439460156672101-11021322837243256552532671144747782111-120

6、20123283217252102893352662572951121-143639845767429784264985501770100885144-1605277295684637611436426354161-180406849396659427188569477181-200122251917367133561155201-2505109751073194356235218251-300000025061251301以上00000018553總計(jì)2364247048.452429259649.872637279035.713909412920.32高層銷(xiāo)售情況分面積段表現(xiàn)1 注資料來(lái)源

7、：TitleUnit of measure圖：2013年鎮(zhèn)江高層分面積段去化占比高層銷(xiāo)售情況分面積段表現(xiàn)序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域戶(hù)型面積（）戶(hù)型面積（） 貨量（套）貨量（套） 已售（套）已售（套） 余貨（套）余貨（套）熱銷(xiāo)戶(hù)型占比熱銷(xiāo)戶(hù)型占比1 1正太悠然居正太悠然居潤(rùn)州潤(rùn)州109-136109-1368788784944943843841151152+12+1房房16%16%1361363 3房房30%30%2 2江南府邸江南府邸潤(rùn)州潤(rùn)州109109、142142、1711717127125065062162161091092 2房房33%33%1421423 3房房33%33%3

8、3國(guó)際冠城國(guó)際冠城潤(rùn)州潤(rùn)州130130、16016094094089389347471301303 3房房50%50%4 4萬(wàn)科沁園萬(wàn)科沁園潤(rùn)州潤(rùn)州9494、118118、1241248928926336332592598989左右左右2 2房房30%30%120120左右左右3 3房房58%58%5 5云開(kāi)甲第云開(kāi)甲第潤(rùn)州潤(rùn)州101101、122122、1431437477475685681791791221223 3房房25%25%6 6國(guó)信宜和國(guó)信宜和潤(rùn)州潤(rùn)州88-13588-135848 848 739 739 109 109 91912+12+1房房17%17%1151153 3房房

9、24%24%7 7綠地中央廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)潤(rùn)州潤(rùn)州7474、8080、103103131913191112111220720774-8074-802+12+1房房60%60%1031033 3房房40%40%總計(jì)總計(jì)6336633614011401高層銷(xiāo)售情況競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143，本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品線應(yīng)符合市場(chǎng)主流產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來(lái)源自中原房地產(chǎn) 1. 本月實(shí)際庫(kù)存量為已經(jīng)獲取預(yù)售許可證未銷(xiāo)售的量。數(shù)據(jù)截止3月31日。 2.一手房存貨去化周期 = 期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額 / 過(guò)去12年月月均成交面積。高層銷(xiāo)售情況總結(jié)81-143產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品住

10、宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品做如下初步建議物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型類(lèi)型建筑面積 功能建議占比住宅兩房80-902+2+115%緊湊三房90-1103+2+130%標(biāo)準(zhǔn)三房110-1253+2+230%舒適三房125-1353+2+215%標(biāo)準(zhǔn)四房135-1434+2+210%房型表現(xiàn) 在售房源中，2房70-80戶(hù)型市場(chǎng)較少，2+1房100-110戶(hù)型市場(chǎng)較少，3房90-110較少，3+1房源110-120較少， 以上面積段在各戶(hù)型中存在機(jī)會(huì)空間，而4房150以上占比很小，設(shè)置少量以彌補(bǔ)高端客戶(hù)空間缺失。房型表現(xiàn)近期首批面市房源來(lái)訪來(lái)電客戶(hù)情況面積面積8080以?xún)?nèi)以?xún)?nèi) 80-

11、9080-90 91-10091-100101-110101-110111-120111-120121-130121-130131-140131-140140140以以上上合計(jì)合計(jì)來(lái)電來(lái)電1 13 32 21 11 18 8來(lái)訪來(lái)訪11117 760604848414113138 82121209209近期接待來(lái)訪預(yù)購(gòu)總價(jià)分析預(yù)購(gòu)總價(jià)預(yù)購(gòu)總價(jià) 5050萬(wàn)以?xún)?nèi)萬(wàn)以?xún)?nèi) 51-6051-60萬(wàn)萬(wàn)61-7061-70萬(wàn)萬(wàn)71-8071-80萬(wàn)萬(wàn)81-9081-90萬(wàn)萬(wàn) 91-10091-100萬(wàn)萬(wàn)101-200101-200萬(wàn)萬(wàn)200200萬(wàn)以萬(wàn)以上上合計(jì)合計(jì)來(lái)訪來(lái)訪76765050393932324

12、 43 34 41 1209209住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶(hù)情況，N+1產(chǎn)品的空間附贈(zèng)對(duì)客戶(hù)有強(qiáng)有力吸引，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品作修正建議物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型類(lèi)型建筑面積 功能建議占比住宅兩房80-952+2+115%緊湊三房95-1103+2+130%標(biāo)準(zhǔn)三房110-1203+2+230%舒適三房120-1303+2+215%標(biāo)準(zhǔn)四房130-1434+2+210%物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型類(lèi)型建筑面積 功能建議占比住宅緊湊型N+12房75左右2+2+17.5%2+1房95左右3+2+115%3+1房115左右4+2+230%標(biāo)準(zhǔn)型N+12房85左右2+2+17.5%2+1房105左右3

13、+2+115%3+1房125左右4+2+215%標(biāo)準(zhǔn)4房135-1434+2+27%舒適4房155左右4+2+33%1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure如何做到N+1關(guān)于+1戶(hù)型： 生活水平的不斷提高，居民對(duì)于居住空間的要求越來(lái)越高；同時(shí)，高層住宅的低得房率也為人所不喜，也有越來(lái)越多的產(chǎn)品注重附加值的設(shè)計(jì)，即通常說(shuō)的“偷面積”。目前鎮(zhèn)江多數(shù)采用“偷面積”的辦法主要是挑空及挑板、采光井使用。 +1戶(hù)型原則上指以挑空、采光井，入戶(hù)花園等方式贈(zèng)送的“多一房”設(shè)計(jì)，約8-10，可做書(shū)房或客房設(shè)計(jì)，而非普通的儲(chǔ)藏間；盡量以挑空板設(shè)計(jì)，多出一房功能空間，增強(qiáng)在同類(lèi)產(chǎn)品中的競(jìng)爭(zhēng)力。鎮(zhèn)江孔

14、雀城93高層戶(hù)型，挑板設(shè)計(jì)。挑空做N+1挑空設(shè)計(jì) 變一房南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)中南世紀(jì)城103#106三房主臥雙飄窗邊戶(hù)782/2/1功能兩房中戶(hù)中戶(hù)82821+1/2/11+1/2/1功能兩房功能兩房?jī)?chǔ)藏室搭配陽(yáng)臺(tái)，做N+1首創(chuàng)悅府117“2變4”戶(hù)型，通過(guò)挑空設(shè)計(jì)贈(zèng)送以及北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)改動(dòng)，總贈(zèng)送面積約15，成功實(shí)現(xiàn)“2房變4房”風(fēng)景城邦2014年加推新品，通過(guò)入戶(hù)花園+挑空設(shè)計(jì)，118，三房改四房。入戶(hù)花園結(jié)合挑空，做N+1鎮(zhèn)江中建大觀天下137戶(hù)型，通過(guò)挑空贈(zèng)送面積約10。加陽(yáng)臺(tái)，飄窗等贈(zèng)送，總贈(zèng)送面積達(dá)20，中建該戶(hù)型在市場(chǎng)上接受度極高。提要某項(xiàng)目三期延展產(chǎn)品上述基本層為33層的高層，通過(guò)北部陽(yáng)臺(tái)

15、、中間連廊走道及二次采光井運(yùn)用，做到戶(hù)戶(hù)南北通透，同時(shí)形成N+1產(chǎn)品，除附贈(zèng)面積外，得房率也做到了81%1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure13年市區(qū)營(yíng)銷(xiāo)用房銷(xiāo)售情況金額面積套數(shù)均價(jià)290738.16283561.5331621025313年市區(qū)各行政區(qū)營(yíng)業(yè)用房情況金額面積套數(shù)均價(jià)套均總價(jià)套均面積京口28803406826892.2938910710.66 740447.48 69.13 潤(rùn)州117103476792565.7193512650.85 1252443.60 99.00 大港783520707.291122.529928598.54 789839.42 91.

16、86 丹徒347448148.237761.814379201.05 795075.85 86.41 丁卯317344587.735219.134099010.57 775903.64 86.11 13年全市去化營(yíng)業(yè)用房套數(shù)3162套，其中京口區(qū)去化389套，成交面積26892.29。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總體表現(xiàn)1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure 表：2013年鎮(zhèn)江營(yíng)業(yè)用房去化情況2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度分面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積成交套數(shù)成交面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積）成交套數(shù)成交面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積成交套數(shù)成交面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積成

17、交套數(shù)成交面積30以下29630631206382901319639976431323719236134579331310657831-50371462146613738815675180758436516666147616529211568 214961251-705130976237952461451013280542891664691546880479469402971-1003228077562871221062010184591891699974651616513964 12511195101-150333816333908150179935769451071260666806724

18、228429 19422207151-2002745761424826110340478036193292254358416832315292201-300820591947224510876358692163729112558378843327885301-500145493413242693629311013475062150217130145378501-8007466431847534834245242831166113864831868801-100000197718301830327160021774001001以上112603742920533743126355823345793

19、81105622785總計(jì)23929867.93423 40118.361446156081.6676570800.431653101712.06617453541358112374.7799476833.61商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段區(qū)劃情況1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，30-50為去化套數(shù)最多的面積段。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段去化情況1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)商鋪去化最多。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總價(jià)段去化情況1 注資料來(lái)源：TitleUnit of mea

20、sure2、最大化層高利用：沿街商鋪建議2層，一拖二銷(xiāo)售；一層保證5.1米層高，同時(shí)利用下填土層墊高0.6米，確保商戶(hù)實(shí)際使用為5.7米，形成一層變兩層的使用效果，增加商鋪吸引度。二層方面，建議3.6-4.6米之間，若有報(bào)規(guī)限制，可適當(dāng)降低上限。4.2米5.1米填土層60cm1層2層1、輕量化商鋪面積段：我們建議商鋪面積控制在30-50之間，考慮到沿街鋪，70-150面積段比較合理；開(kāi)間進(jìn)深方面，開(kāi)間4-8米，進(jìn)深不超過(guò)15米。商鋪產(chǎn)品建議1 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure產(chǎn)品建議細(xì)化產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)品類(lèi)型總建面積建面占比戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型面積功能建議預(yù)計(jì)套數(shù)住宅高層25685019

21、264 89.7%7.5%緊湊型N+12房75左右2+2+1257 38528 15.0%2+1房95左右3+2+1406 77055 30.0%3+1房115左右4+2+2670 19264 7.5%標(biāo)準(zhǔn)型N+12房85左右2+2+1227 38528 15.0%2+1房105左右3+2+1367 38528 15.0%3+1房125左右4+2+2308 17980 7.0%標(biāo)準(zhǔn)4房135-1434+2+2128 7706 3.0%舒適4房155左右4+2+350 商業(yè)沿街商鋪280009.8%一拖二100左右一層變兩層280社管配套4000.1%物管11500.4%合計(jì)286400100.

22、0%住宅2412套高層1梯2戶(hù)或2梯4戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)/舒適4房標(biāo)準(zhǔn)N+1高層兩梯六戶(hù)緊湊N+1高層2梯4/6標(biāo)準(zhǔn)N+1商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街排布建議商業(yè)街商業(yè)街 相關(guān)其他建議Part 3風(fēng)格及外立面 機(jī)動(dòng)車(chē)位配比 朝向建議 飄窗設(shè)計(jì)建議一區(qū)建筑立面風(fēng)格為ArtDeco風(fēng)格，園林景觀風(fēng)格為新古典風(fēng)格，打造“一城雙軸七景園”的“雙公園住區(qū)”風(fēng)格及外立面建議風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目周邊多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，一期采用ArtDeco風(fēng)格，二區(qū)立面建議采取差異化策略擴(kuò)大市場(chǎng)受眾減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江人的立面偏好現(xiàn)有項(xiàng)目主流立面鎮(zhèn)江有自己帶有的地方特色立面偏好，但并不明確且多樣性以南徐新城為代表的市場(chǎng)上主流項(xiàng)目來(lái)看，

23、歐式風(fēng)情立面較受歡迎營(yíng)銷(xiāo)角度思考從營(yíng)銷(xiāo)推廣角度出發(fā)，風(fēng)情化立面更有利于項(xiàng)目推廣及現(xiàn)場(chǎng)情景的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)角度思考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主p 作為一個(gè)總建200萬(wàn)的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目一區(qū)20萬(wàn)已相當(dāng)于市場(chǎng)上的中型項(xiàng)目體量，一區(qū)銷(xiāo)售周期約為2-3年左右，隨著時(shí)間推移市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品疲勞感增加，項(xiàng)目過(guò)于單調(diào)不利于項(xiàng)目的持續(xù)推廣和產(chǎn)品亮點(diǎn)提煉。二區(qū)立面建議采取與一區(qū)ArtDeco風(fēng)格有區(qū)分的立面形式，此舉將有效的擴(kuò)大市場(chǎng)受眾面擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源保持項(xiàng)目新鮮感存在感同時(shí)也能在一區(qū)、二區(qū)產(chǎn)品銷(xiāo)售重疊期減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；p 周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，片區(qū)外立面重疊性較高各項(xiàng)目難以形成比較清晰的外立面優(yōu)勢(shì)，讓客

24、戶(hù)在外立面出發(fā)點(diǎn)上比較模糊，建議項(xiàng)目采取差異化策略做到風(fēng)格清晰特征明顯與周邊競(jìng)品形成區(qū)隔。風(fēng)格一：美式褐石風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格二：法式建筑風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格三：新古典風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格及外立面建議市場(chǎng)部分項(xiàng)目配比情況戶(hù)數(shù)汽車(chē)位數(shù)配比悠然居5985001:0.84江南府邸676約550（未定）1:0.81萬(wàn)科藍(lán)山4000約40001:1中冶藍(lán)灣500（一期）4881:0.98中南御錦城384（一期）4221:1.1未來(lái)汽車(chē)為主要交通工具，同時(shí)在較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，汽車(chē)位配比相對(duì)更高點(diǎn)。為保證入住人群居住質(zhì)量，車(chē)位比建議1

25、：1.1-1.2。機(jī)動(dòng)車(chē)位配比建議1、江南府邸別墅及高層產(chǎn)品均偏東南5以?xún)?nèi)。2、根據(jù)客戶(hù)訪談情況來(lái)看，只要不影響采光系數(shù)，對(duì)于朝向的考慮要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)花園，社區(qū)環(huán)境等主要價(jià)值點(diǎn)的關(guān)注程度。朝向建議1、萬(wàn)科藍(lán)山一期產(chǎn)品中偏東偏西產(chǎn)品不一，基本控制在5-10以?xún)?nèi)。2、3、4期規(guī)劃基本偏西20。2、從售價(jià)情況看，萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目跨度時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)也較大，往期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)難以挖掘，但從近期情況來(lái)看，即使偏西20跑量速度依然領(lǐng)先市場(chǎng)。四期高層三期聯(lián)排、疊加二期疊加、洋房一期聯(lián)排、洋房、疊加在售朝向建議1、金橋花園產(chǎn)品全部同一朝向，全部偏西15。2、金橋客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度較低，更多關(guān)注產(chǎn)品的得房率及附加值類(lèi)信

26、息。朝向建議1、優(yōu)山美地因地塊形狀，樓棟排布呈明顯的”V”字型設(shè)計(jì)，朝向分別偏東或偏西15。2、但從優(yōu)山美地前期銷(xiāo)售情況看，并未出現(xiàn)因朝向偏東或偏西客戶(hù)所產(chǎn)生的反感。3、在價(jià)格體系方面，建筑排布朝向的價(jià)格權(quán)重較低。朝向建議客戶(hù)對(duì)于樓體朝向的敏感程度較低，只要基本正南，在不影響采光的情況下，客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度極低?？蛻?hù)更關(guān)注于，產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)及戶(hù)型利用率在產(chǎn)品定價(jià)及去化情況方面來(lái)看，樓棟朝向排布影響微乎其微。關(guān)于本案的建議：原則上基本朝南，但大方向應(yīng)以土地合理利用為準(zhǔn)，偏角建議 不超過(guò)15朝向建議 原則上建議步入式飄窗，加大戶(hù)型贈(zèng)送。但由于當(dāng)?shù)貓?bào)批規(guī)劃有一定困難，目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品均為臺(tái)式飄

27、窗。飄窗設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品綜合建議Part 41 注資料來(lái)源：TitleUnit of measure產(chǎn)品建議細(xì)化產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)品類(lèi)型總建面積建面占比戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型面積功能建議預(yù)計(jì)套數(shù)戶(hù)型要求風(fēng)格及外立面機(jī)動(dòng)車(chē)位配比朝向建議飄窗設(shè)計(jì)建議住宅高層25685019264 89.7%7.5%緊湊型N+12房75左右2+2+1257 1、南北雙陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái) 2、南北通透，戶(hù)型方正3、采光井或挑空、入戶(hù)花園等做N+1戶(hù)型 4、得房率不低于80%與東2#地塊區(qū)分開(kāi)，建議選用美式褐石風(fēng)格，利于宣傳銷(xiāo)售住宅套數(shù)與汽車(chē)位比1：1.1，共計(jì)2653個(gè)坐北朝南，東西偏角不超過(guò)15度原則上為步進(jìn)式，受規(guī)劃限制，可做假臺(tái)，后期敲掉

28、作步進(jìn)式使用38528 15.0%2+1房95左右3+2+1406 77055 30.0%3+1房115左右4+2+2670 19264 7.5%標(biāo)準(zhǔn)型N+12房85左右2+2+1227 38528 15.0%2+1房105左右3+2+1367 38528 15.0%3+1房125左右4+2+2308 17980 7.0%標(biāo)準(zhǔn)4房135-1434+2+2128 7706 3.0%舒適4房155左右4+2+350 商業(yè)沿街商鋪280009.8%一拖二100左右一層變兩層280社管配套4000.1%物管11500.4%合計(jì)286400100.0%住宅2412套強(qiáng)排方案 附錄Part 5戶(hù)型參考 建筑風(fēng)格參考