房地產(chǎn)稅收策劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討xyfh2021-10-84、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；2、土地增值稅；3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；目 錄一、營(yíng)業(yè)稅二、土地增值稅四、個(gè)人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容企業(yè)效益最大化相對(duì)減輕稅負(fù)資金時(shí)間價(jià)值維護(hù)合法權(quán)益涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅等。增值稅，消費(fèi)稅，車(chē)輛購(gòu)置稅,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。地方附加、耕地占用稅關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和

2、消費(fèi)稅國(guó)稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng)地方財(cái)政部門(mén)海關(guān)系統(tǒng)稅收征管范圍劃分納稅人稅率 稅目征稅對(duì)象稅法構(gòu)成要素即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅工程形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超率累進(jìn)稅率主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為稅法實(shí)施原那么1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。)3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；4、實(shí)體法從舊，程序法從新。營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓

3、土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。1銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。2銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。3單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。4銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)日珍N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) 1納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 2單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 3納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明

4、顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下順序核定其營(yíng)業(yè)額： A、按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)本錢(qián)或工程本錢(qián)1+本錢(qián)利潤(rùn)率1-營(yíng)業(yè)稅稅率 營(yíng)業(yè)稅收入范圍1、價(jià)外費(fèi)用 3、維修基金 不計(jì)征 4、動(dòng)遷補(bǔ)償 2、違約金 5、還本方式銷(xiāo)售 6、銷(xiāo)售折扣 7、物業(yè)代收費(fèi)用 8、視同銷(xiāo)售 10、實(shí)質(zhì)重于形式 9、售后回租和售后回購(gòu) 合作建房的討論第一種方式是純粹的“以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得

5、了擁有局部房屋的所有權(quán)。 B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，那么要視具體情況確定如何征稅。 ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)?國(guó)稅函20051003號(hào) 籌劃前：桔祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為41203%17%3%136萬(wàn)元?；I劃后：光明公司采取清包工的形式，代為桔祥公司采購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的形式簽訂合同。裝修籌劃裝飾工程應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：1000303%17%3%34萬(wàn)元。13634102萬(wàn)元節(jié)稅利益分?jǐn)偲髽I(yè)以物抵貸債的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅國(guó)稅函1998771號(hào)規(guī)定

6、： “單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不管是經(jīng)雙方或多方協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益減少了債務(wù)，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅200316號(hào)文件規(guī)定： “單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一的通知? 非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與

7、他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不管金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅 ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)200213 號(hào) 企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息不征收營(yíng)業(yè)稅 。利息問(wèn)題土地增值稅法1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。 2、按照?中華

8、人民共和國(guó)憲法?和?土地管理法?的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 具體事項(xiàng)的征稅有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期

9、不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除工程金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 50%以下含50% 30% 0 超過(guò)50%100%含100% 40% 5% 超過(guò)100%200%含200% 50% 15% 200%以上 60% 35% 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.

10、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除工程金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的稅收籌劃 三、可暫緩征收土地增值稅二、給予免征一、不征收土地增值稅繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的；2、雙方

11、合作建房后分房自用；3、企業(yè)兼并。1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除工程金額20；2、依法征用、收回的房地產(chǎn)。一、收入籌劃法1、降低銷(xiāo)售價(jià)格 例：假定某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅，可扣除工程金額為800萬(wàn)元，根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查，可以定價(jià)在900-1000萬(wàn)元之間。如果定價(jià)為1000萬(wàn)元，那么增值額為200萬(wàn)元，增值率為25%200/800，超過(guò)20這一減免底線，此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為60萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，那么利潤(rùn)為140萬(wàn)元。如果定價(jià)為960萬(wàn)元，那么增值額為160萬(wàn)元，增值率為20%160/800，不超過(guò)20這一減免底線，該企業(yè)不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費(fèi)，那么利潤(rùn)為160

12、萬(wàn)元。 2、分散銷(xiāo)售收入 某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備出售其開(kāi)發(fā)的一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅里面已經(jīng)安裝簡(jiǎn)單的家具設(shè)施，全部市場(chǎng)價(jià)值是1000萬(wàn)元，扣除工程合計(jì)為800萬(wàn)元，其中各種家具設(shè)施的價(jià)格約為200萬(wàn)元，本錢(qián)約為100萬(wàn)元。一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上表達(dá)，那么增值額200萬(wàn)元，增值率為25%，適用30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅60萬(wàn)元。二是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上僅注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬家具設(shè)施購(gòu)銷(xiāo)合同，這樣進(jìn)行籌劃后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為800萬(wàn)元，扣除工程金額為700萬(wàn)元，增值額100萬(wàn)元，增值率為14%，未超過(guò)扣除工程金額20的，免征土地增值稅。銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)兩種

13、裝修方式直接招標(biāo)裝修進(jìn)本錢(qián)：收入和本錢(qián)均增加，但因裝修的利潤(rùn)空間較大，因此對(duì)土地增值稅的影響不大。成立裝修公司與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同。只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià) 國(guó)稅函199853號(hào) 二、扣除工程籌劃法1、房地產(chǎn)精裝房2、自行設(shè)立建筑公司3、加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的列支 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅是以

14、城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)200084號(hào)?企業(yè)所得稅稅前扣除方法? ?中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法?08年1月1日?qǐng)?zhí)行 國(guó)稅發(fā)202131號(hào)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 ?國(guó)稅函2021299號(hào)?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)202186號(hào)?關(guān)于母子公司間提供效勞支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 ? 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 國(guó)稅函2021299號(hào)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季或月預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住

15、宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季或月計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅本錢(qián)后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。變化：國(guó)稅函2021299號(hào)文件是對(duì)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅預(yù)繳作出的新規(guī)定，根據(jù)2021299號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳稅款的， 即：當(dāng)期應(yīng)納稅額 當(dāng)期預(yù)售房款收入*預(yù)計(jì)利潤(rùn)率*25當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤(rùn)與其預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額*25。 ?關(guān)于母子公司間提供效勞支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)202186號(hào) 一、母公司為

16、其子公司以下簡(jiǎn)稱子公司提供各種效勞而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原那么確定效勞的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。 二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?第三十六條納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本的，超過(guò)局部的利息支出，不得在稅前扣除。 第四十四條納稅人申報(bào)扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，主管稅機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)提供能證明真實(shí)性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。第五十二條納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅

17、費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否那么，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。國(guó)稅發(fā)200084號(hào)發(fā)票使用及審核新規(guī)國(guó)稅發(fā)202180號(hào)： 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)。有偷逃騙稅行為的，依照?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定處分；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。 國(guó)稅總局稽便函202142號(hào) 關(guān)

18、于?進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作?的通知： 各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平均銷(xiāo)售額排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。 檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支本錢(qián)費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。 代收款的相關(guān)政策營(yíng)業(yè)稅：?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金不納稅。 企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)200631號(hào)：“開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入

19、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 代收款除住房維修基金不納稅外，其他代收款均須納稅。土地增值稅：財(cái)稅字199548號(hào)：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

20、的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。待該房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生銷(xiāo)售時(shí)，再繳納營(yíng)業(yè)稅。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展2007年稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作的通知?國(guó)稅發(fā)200722號(hào)1.房地產(chǎn)業(yè) 1營(yíng)業(yè)稅 檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。五、是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)工程、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償安置等行為是否按規(guī)定足額納稅。六、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。九、是企業(yè)自用包括經(jīng)營(yíng)性自用、分配給股

21、東股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體的商品房是否申報(bào)納稅。公司設(shè)立子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。 當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差，那么設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。 分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。 例如一：A公司所得稅稅率為25%。2021年1月擬投資設(shè)立一公司，預(yù)測(cè)其當(dāng)年的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為3萬(wàn)元，假定A

22、公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元?，F(xiàn)有兩種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向A公司分配利潤(rùn)2萬(wàn)元；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng))。 設(shè)立全資子公司子公司繳納的所得稅=320%=0.6萬(wàn)元；A公司繳納的所得稅=10025%+2(1-20%)(25%-20%)=25.13萬(wàn)元；集團(tuán)公司整體稅負(fù)=0.6+25.13=25.73萬(wàn)元。 設(shè)立分公司A公司繳納的所得稅=(100+3)25%=25.75萬(wàn)元。 當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。 例如二：B公司所得稅稅率為25%，2021年1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù)測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損600萬(wàn)元，假定B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)

23、利潤(rùn)1000萬(wàn)元，現(xiàn)有兩方案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在其他納稅調(diào)整事項(xiàng))。 設(shè)立子公司 子公司當(dāng)年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，用以后年度所得彌補(bǔ)。B公司當(dāng)年繳納的所得稅=100025%=250萬(wàn)元；集團(tuán)公司整體稅負(fù)=250萬(wàn)元。 設(shè)立分公司B公司當(dāng)年繳納的所得稅=(1000-600)25%=100萬(wàn)元。 當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)勢(shì)：第一，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。第二，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費(fèi)用如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收

24、負(fù)擔(dān)更趨合理。第三，公司內(nèi)投資收益不存在根據(jù)稅率差異補(bǔ)稅問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)：由于稅法和會(huì)計(jì)制度存在差異，加之各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)在理解及執(zhí)行政策尺度、口徑上可能存在一定的差異，可能會(huì)有一定難度。同一區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)工程的情況下，從稅收的角度考慮最好成立分公司。公司組織職工集體旅游是否應(yīng)該計(jì)入個(gè)人所得稅？自2021年3月1日起施行的?中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例?明確規(guī)定：個(gè)人所得的形式除現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券外，還有其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。并規(guī)定所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。財(cái)稅200411號(hào)按照我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人所得稅法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，對(duì)商品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培

25、訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)包括實(shí)物、有價(jià)證卷等，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。個(gè)人所得稅 國(guó)稅函200057號(hào)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)?局部單位和部門(mén)在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門(mén)的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券。對(duì)個(gè)人取得該項(xiàng)所得，應(yīng)按照?中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法?中規(guī)定的“其他所得工程計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 依據(jù)?稅收征管法?第六十九條的規(guī)定，假設(shè)扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款

26、的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 企業(yè)贈(zèng)送個(gè)人所得稅房地產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷(xiāo)售，經(jīng)常會(huì)贈(zèng)送家具、家電、閣樓、車(chē)庫(kù)、地下室車(chē)位等個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn) ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)2006144號(hào) 營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200675號(hào)規(guī)定：從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)置普通住房超過(guò)5年含5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)置非普通住房超過(guò)5年含5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)置房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 個(gè)人

27、無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)受贈(zèng)人全額交契稅、印花稅。 個(gè)人所得稅：個(gè)人將承受的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)：1、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征；2、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收。 問(wèn)題：個(gè)人接受其他個(gè)人的捐贈(zèng)是否需要繳納個(gè)人所得稅？以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅收相關(guān)問(wèn)題1、營(yíng)業(yè)稅2、土地增值稅3、房產(chǎn)稅、契稅4、企業(yè)及個(gè)人所得稅重要稅收籌劃方案1根本情況：甲公司取得一塊土地，本錢(qián)1000萬(wàn)，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)。現(xiàn)乙公司要購(gòu)置該塊土地，出價(jià)1800萬(wàn)元，并表示配合甲公司采用最適宜的方法進(jìn)行運(yùn)作。假設(shè)條件：1、甲公司

28、注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，全部用于該土地；2、甲公司沒(méi)有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；3、所有工作都在2021年度完成。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即甲公司直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。 相關(guān)稅金：為計(jì)算方便，未考慮城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等小稅種，下同1、營(yíng)業(yè)稅：18005%=90萬(wàn)元2、土地增值稅：可抵扣金額1090萬(wàn)元，適用稅率40%，18001090*40%10905%=229.5萬(wàn)元3、所得稅：1800100090229.525%=120.125萬(wàn)元稅負(fù)合計(jì)439.625萬(wàn)元。 政策依據(jù)： 對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)

29、用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。?關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知?國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào) 優(yōu)點(diǎn)：1、思路明確，操作簡(jiǎn)單，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；2、乙公司的購(gòu)置款可以全額抵扣所得稅和土地增值稅。缺點(diǎn)：1、稅金本錢(qián)相對(duì)較高439.6/18002、未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上的，不允許轉(zhuǎn)讓?中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第三十八條?；I劃方案2投資成立新公司，即甲公司用土地作價(jià)1800萬(wàn)元投資成立一家新公司，然后將股份轉(zhuǎn)讓給乙公司。 相關(guān)稅金：可抵扣金額1000萬(wàn)元，適用稅率40% 1、營(yíng)業(yè)稅：0元2、土地增值稅：18001000*40%10005%=270萬(wàn)元3、所得稅：18001

30、00027025%=132.5萬(wàn)元稅負(fù)合計(jì)402.5萬(wàn)元。政策依據(jù)：1、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字1995048號(hào)；2、對(duì)于以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均繳納土地增值稅。?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知?財(cái)稅200621號(hào)；3、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)

31、險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知?財(cái)稅2002191號(hào) 優(yōu)點(diǎn)：1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單；2、稅金本錢(qián)比思路一降低一些。缺點(diǎn)：1、稅金本錢(qián)高402.5/1800；2、根據(jù)?公司法?，無(wú)形資產(chǎn)最多只能占到注冊(cè)資本的70%，因此需要額外投入771萬(wàn)元，占用資金較多。籌劃方案3轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)，即甲公司股東直接將所有的甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。 相關(guān)稅金：1、營(yíng)業(yè)稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：股東為企業(yè)1800100025%=200萬(wàn)元股東為個(gè)人1800100020%=160萬(wàn)元稅負(fù)合計(jì)200/160萬(wàn)元。 政策依據(jù)：1、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征

32、收營(yíng)業(yè)稅?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知?財(cái)稅2002191號(hào)；2、原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得工程征收個(gè)人所得稅。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)?國(guó)稅函2007244號(hào) 優(yōu)點(diǎn)：1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單；2、稅金本錢(qián)相對(duì)較低；3、運(yùn)作時(shí)間短，不涉及到土地、規(guī)劃等部門(mén)的過(guò)戶問(wèn)題。缺點(diǎn)：1、甲公司股東是否愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，甲公司可能利用現(xiàn)有的相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行新的工程開(kāi)發(fā)，以及已有的人員、資產(chǎn)等；2、可能會(huì)存在債權(quán)、債務(wù)、以及對(duì)外擔(dān)保等，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。籌劃方案4公司分立/合并，即采用甲公司先分立后轉(zhuǎn)讓。 1、營(yíng)業(yè)稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：1

33、800100025%=200萬(wàn)元稅負(fù)合計(jì)：200萬(wàn)元。 優(yōu)點(diǎn)：1、稅金本錢(qián)低。缺點(diǎn)：1、公司分立/合并需要的手續(xù)繁雜，時(shí)間長(zhǎng)，有的需要債權(quán)人配合；2、公司分立/合并對(duì)于稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重點(diǎn)，過(guò)程也很長(zhǎng)；3、同樣存在潛在的債權(quán)、債務(wù)及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。 相關(guān)稅金：政策依據(jù)：1、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字199548號(hào)2、企業(yè)合并，通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知? 國(guó)稅發(fā)2

34、000119號(hào)3、被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被別離出去的局部或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。同上4、公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。債權(quán)人自接到通知書(shū)之日起三十日內(nèi)，未接到通知書(shū)的自公告之日起四十五日內(nèi)，可以要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。?公司法?第一百七十六條5、公司分立，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。?公司法?第一百七十八條 籌劃方案5 間接投資：即乙公司用1800萬(wàn)貨幣投資成

35、立一家新的丙公司非房地產(chǎn)行業(yè)，然后甲公司繼續(xù)在丙公司投資，將土地使用權(quán)過(guò)戶給乙公司，以換取乙公司在丙公司的股權(quán)。 相關(guān)稅金：1、營(yíng)業(yè)稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：1800100025%=200萬(wàn)元稅負(fù)合計(jì)200萬(wàn)元。 目的：躲避財(cái)稅200621號(hào)政策依據(jù)：1、，根據(jù)?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字1995048號(hào)規(guī)定，對(duì)外投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征收土地增值稅；2、由于所投資的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，因此不適用?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知?財(cái)稅200621號(hào)；3、有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記

36、，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明?公司登記管理?xiàng)l例?國(guó)務(wù)院令第451號(hào)第三十五條，因此新投資方不用驗(yàn)資，也就可以把土地直接過(guò)戶給乙公司。 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、稅金本錢(qián)低；2、操作簡(jiǎn)單。1、間接投資，是否屬于投資，土地增值稅方面有待確定；2、間接投資，是屬于投資還是屬于非貨幣交易，營(yíng)業(yè)稅方面有待確定；根據(jù)?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字1995048號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通

37、知?財(cái)稅【2006】第021號(hào) 說(shuō)明： 一、任何企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。新的?企業(yè)所得稅法?第四十七條之規(guī)定：“企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)的固定資產(chǎn)問(wèn)題1營(yíng)業(yè)稅：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅2001160號(hào)三、納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得收入和為本獨(dú)立核算單位以

38、外單位和個(gè)人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記帳，分別核算。但凡分別記帳，未分別核算的，一律征收營(yíng)業(yè)稅。 2土地增值稅：?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的本錢(qián)和費(fèi)用。 3企業(yè)所得稅：在沒(méi)有明確廢止?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)200631號(hào)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)固定資產(chǎn)的行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問(wèn)題一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類(lèi)二、虛列/多列成本費(fèi)用類(lèi)三、其他情形1、將銷(xiāo)售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)本錢(qián)。 2、分解售房款收入，將局部款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 3、在境外銷(xiāo)售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。 4、私建違建閣樓、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷(xiāo)售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)