西安朱雀路項目前期策劃溝通報告_122PPT

1、 朱雀路項目前期策劃溝通報告謹(jǐn)呈：陜西幫建置業(yè)有限公司目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會銷售持續(xù)增長我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤最大化我們對目標(biāo)的理解+目標(biāo)：以準(zhǔn)確的市場定位獲取項目的價值最大化，在城南地產(chǎn)市場中造就一定的影響力，實現(xiàn)項目合理的銷售速度和高銷售率，啟動開發(fā)商的地產(chǎn)品牌。迅速回籠資金目 標(biāo)2我們的研究思路和方法市場環(huán)境問題結(jié)構(gòu)化模型和案例核心問題是什么？規(guī)律是什么？ 成功的解決辦法是什么？我們應(yīng)該怎么做？解決方案處于何種市場環(huán)境下？問題界定什么性質(zhì)的項目？3項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定問題結(jié)構(gòu)分析項目發(fā)展策略產(chǎn)品定位營銷策略市場需求市場供給片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析區(qū)域?qū)傩缘貕K屬性

2、地塊價值項目界定4 區(qū)域?qū)傩?城市位置 區(qū)域功能區(qū)劃區(qū)域規(guī)劃及趨勢5城市位置朱雀大道本案項目地址：朱雀大街以北，豪盛大廈對面項目占地19780 容積率6.5以上6區(qū)域環(huán)境朱雀大道 城市成熟人文地標(biāo)本案7區(qū)域環(huán)境朱雀大道 城市成熟人文地標(biāo)發(fā)展關(guān)鍵字：人文 朱雀大街如果把時光倒流回1300多年前，通往大長安城的朱雀大街主干線，絕非今日之景象。據(jù)文獻(xiàn)記載，那時的朱雀大街寬約150米，長5020米。唐長安城以朱雀大街為界分為東西兩部分，街東歸萬年縣轄，街西歸長安縣轄。以此為界線，從城南正中的明德門（今明德門小區(qū)）延伸出去，一條筆直的大路直達(dá)南山石砭峪。8 地塊屬性周邊環(huán)境周邊資源 地塊價值表現(xiàn)9地塊項

3、目自身屬性 項目地塊尚未平整，老式多層尚未拆除，周邊配套齊全，居住氛圍濃厚商業(yè)配套：百盛、民生、中環(huán)、開元、世紀(jì)金花、美美百貨教育配套：南門小學(xué)、振興路小學(xué)、五味十字小學(xué)、市5中、西安高級中學(xué)休閑配套：小雁塔，省體育城 夏綠地、好樂迪地塊項目價值表現(xiàn)周邊配套11地塊坐擁朱雀大街，從道路設(shè)施看，交通便捷,八車道向北直通環(huán)城路，向南直通南二環(huán)，到達(dá)城市各個角落快速便捷地塊項目價值表現(xiàn)交通環(huán)境雁塔寺街振興路12項目周邊環(huán)境綜述市場環(huán)境環(huán)境及設(shè)施交通狀況集客類型集客范圍集客手段商業(yè)環(huán)境市場規(guī)模及特點城市主要干道，周邊住宅、商業(yè)分布密集，屬于成熟發(fā)展中的區(qū)域公交線路多、車次頻繁，交通便利 自駕車、交車、

4、出租車、自行車、步行城南朱雀路商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施較多消費人流較多人口、家庭數(shù)較多，以居民為主人口密度教大車流量及人流量較大，變化平穩(wěn)，但比逐步增長城市化水平高，以城市人口為主以三人為主的小家庭居多15-45歲具有較強(qiáng)消費欲望及消費能力的人較多區(qū)域為主，全市為輔市場規(guī)模較大，主力消費群人數(shù)眾多。如果產(chǎn)品品質(zhì)較高，足以吸引大量外區(qū)域消費人群商業(yè)中心區(qū)項目周邊的商業(yè)環(huán)境項目周邊的消費者動向人口、家庭數(shù)人口密度通行量（車輛、步行者）城市化水平家庭狀況人口構(gòu)成13立地環(huán)境評價評 分 規(guī) 則對每個項目進(jìn)行-12分的打分：2分：很好 0分：較差1分：較好 -1分：很差各項目打分之和為立地環(huán)境評價總分，對照評分

5、等級可知項目立地環(huán)境的最終等級。評 分 等 級A等：2130分對于房產(chǎn)開發(fā)而言是非常好的立地環(huán)境B等：820分對于房產(chǎn)的開發(fā)而言是較好的立地環(huán)境C等：-37分對于房產(chǎn)的開發(fā)而言是較差的立地環(huán)境D等：-15-4分對于房產(chǎn)的開發(fā)而言是非常差的立地環(huán)境項目分?jǐn)?shù)評價人口狀況數(shù)量1人口、家庭數(shù)較多分布1家庭密度較高增長率1有增加趨勢年齡構(gòu)成2年輕的主力消費群人數(shù)眾多交通道路狀況3主干道，改造煥然一新交通流量2一般，增長潛力大集客手段1較好商業(yè)設(shè)施規(guī)模1中距離2近位置2臨街發(fā)展空間商圏的擴(kuò)大3未來發(fā)展?jié)摿薮蠹彝サ脑鲩L1有增加趨勢設(shè)施擴(kuò)張性1競爭態(tài)勢競爭對手1在建、擬建項目少客源保證2可能A等：24分 較

6、好的立地環(huán)境14 項目屬性項目背景項目屬性界定15項目背景 屬性關(guān)鍵詞：城南朱雀路 稀缺成熟 小規(guī)模用地總用地面積：約30畝地塊限制條件16項目屬性界定屬性界定地理位置城南朱雀路片區(qū)發(fā)展都市進(jìn)化程中的基地項目規(guī)模小等規(guī)模資源狀況稀缺成熟優(yōu)勢配套資源配套設(shè)施齊全項目是位于城南朱雀路、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、小規(guī)模等、資源狀況佳的城市綜合開發(fā)項目。17項目界定問題結(jié)構(gòu)分析項目發(fā)展策略產(chǎn)品定位營銷策略市場需求市場供給片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖18如何實現(xiàn)強(qiáng)化配套功能增強(qiáng)客戶生活舒適性和便利性？項目如何有效利用地塊大環(huán)境優(yōu)勢，提升項目價值？如何解決商業(yè)規(guī)劃對居住價值

7、的影響？項目如何從周邊建筑群中脫穎而出？本階段要解決的四大問題問題 3問題 1問題 2問題 419從R1到R2需解決的核心問題： 如何在激烈的市場競爭中尋找機(jī)會，形成項目的突破點？ 項目地塊價值最大化條件下滿足市場需求的產(chǎn)品開發(fā)？ 項目價值點和競爭力如何打動客戶？ 項目開發(fā)戰(zhàn)略的確定和開發(fā)節(jié)奏如何把控？項目核心問題提出如何解決從R1到R2的矛盾20項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定問題結(jié)構(gòu)分析項目發(fā)展策略產(chǎn)品定位營銷策略市場需求市場供給片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析城市宏觀概況地產(chǎn)市場總述區(qū)域市場特征商業(yè)物業(yè)投資市場分析21古稱長安，世界四大古都之一，古絲綢之路起點，我國著名的旅游中心城

8、市。城市性質(zhì)地理位置歷史地位陜西省省會、西北中心城市位于黃河流域的關(guān)中盆地，是我國地理位置中心，南依秦嶺，北臨渭河，面積9983平方公里戰(zhàn)略地位1992年8月，西安是國務(wù)院批準(zhǔn)的計劃單列市和內(nèi)陸開放城市，享受沿海開放城市的優(yōu)惠政策。城市宏觀概況城市現(xiàn)狀解析-城市概況22西安包括9區(qū)4縣新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安區(qū)高陵縣、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣中心城區(qū)包括：新城、蓮湖、碑林、雁塔城市宏觀概況城市現(xiàn)狀解析-城市分區(qū)23城南：曲江新區(qū)為核心的文化示范旅游區(qū)和文教區(qū)。高端項目云集。城內(nèi)：保持歷史古城風(fēng)貌，行政功能弱化，人文旅游為主城西:“西咸一體化”結(jié)合帶，工業(yè)區(qū)搬遷后，區(qū)域形

9、象提升城北：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，政府北遷和地鐵二號線建設(shè)，發(fā)展提速。城東:傳統(tǒng)老城區(qū)消費水平低，開發(fā)較落后?！拔鞑康谝凰恰遍L安：西安后花園，打造具國際競爭力的生態(tài)文化科技新城高新：經(jīng)濟(jì)活躍，代表西安經(jīng)濟(jì)的未來，市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域城市宏觀概況城市現(xiàn)狀解析-主城分區(qū)24“皇城復(fù)興計劃”：古城墻內(nèi)弱化行政功能，強(qiáng)化文化旅游、商貿(mào)金融功能 古城調(diào)整紡織、軍備制造工業(yè)區(qū)，建設(shè)會展、旅游和高尚住區(qū)，形成浐灞大水大綠格局。東部西部以三橋為中心的工業(yè)倉儲區(qū)，發(fā)展居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)，加快與咸陽聯(lián)結(jié)綜合開發(fā)北部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)，以鐵路北客站為依托，增強(qiáng)區(qū)域性中心城市的集散輻射功能南部文教科研區(qū)，

10、與長安中心區(qū)銜接，發(fā)展大學(xué)園區(qū)、高尚住區(qū)、旅游休閑度假區(qū)。城市宏觀概況城市現(xiàn)狀解析-功能分區(qū)25 西安09年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值46515億元，增長105，高出全國44個百分點，高出全省03個百分點。西安市宏觀經(jīng)濟(jì)城市宏觀概況 西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受金融危機(jī)的影響較小，經(jīng)濟(jì)繁榮景象如90年代的廣東。26高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)特征研究西安處于的房地產(chǎn)發(fā)展階段2008年西安市人均生產(chǎn)總值達(dá)到3714美元，這是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重大轉(zhuǎn)折點，標(biāo)志著西安市開始從中下收入水平進(jìn)入中上收入水平。按照經(jīng)驗和慣例，正處于房地產(chǎn)發(fā)展的高速階段；西安市房地產(chǎn)的各項發(fā)展階段亦與快速發(fā)展

11、期的房地產(chǎn)主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期處于快速發(fā)展期的房地產(chǎn)主要有如下幾個特征：房地產(chǎn)供給需求旺盛，開工面積、竣工面積、年銷售量等增幅較大；房地產(chǎn)價格持續(xù)上浮，價格增長幅度遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入增展水平；房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，升幅較快，開發(fā)商對項目開發(fā)決策能力迅速提高；產(chǎn)品創(chuàng)新的速度加快，客戶需求多元化和產(chǎn)品多元化趨勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目的模仿能力較強(qiáng)。城市深圳西安2008年人均GDP7161美元3714美元常住人口878萬830萬08年房屋銷售量817

12、.63萬758.84萬08年房屋均價12794.2元/平方米4310元/平方米城市宏觀概況27小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快城市實力科技實力：高校云集、人才濟(jì)濟(jì)、科研國防基地城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤路網(wǎng)；軸線突出，一城多心宏觀經(jīng)濟(jì)：運(yùn)行良好，平穩(wěn)增長，二線城市中下游水平消費水平：收入支出水平較低，消費動力不足，購買力有待提高戰(zhàn)略地位：西北地區(qū)的門戶與核心城市宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費能力有待提高28宏觀發(fā)展的核心目標(biāo)城市化問題一：在西安城市化發(fā)展的過程中，未來市場對房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求與供給存在怎樣的矛盾？29序號頒布時間相關(guān)政策頒布部門1 1月3日關(guān)于促進(jìn)節(jié)約

13、集約用地的通知 國務(wù)院2 1月18日經(jīng)適房開發(fā)貸款管理辦法 銀監(jiān)會3 2月15日房屋登記辦法 建設(shè)部4 2月25日做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見 建設(shè)部5 3月3日關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 財政部國稅總局6 4月7日關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 國稅總局7 5月6日關(guān)于印發(fā)房屋登記簿管理試行辦法的通知 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8 5月29日違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 中紀(jì)委 國土資源部9 6月1日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知 銀監(jiān)會10 6月1日關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 銀監(jiān)會11 7月8日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外

14、商投資項目管理的通知 發(fā)改委12 7月29日關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 中國人民銀行13 8月6日關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知 商務(wù)部14 9月4日關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見 西安市政府15 10月22日國家宣布下調(diào)住房交易稅費房貸利率 財政部國稅總局央行16 11月9日實行積極財政和適度寬松貨幣政策 國務(wù)院17 9月16日-12月23日百日內(nèi)，五次降息 中國人民銀行18 12月17日松綁二套房 營業(yè)稅征收5年減至2年 國務(wù)院19 12月21日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 國務(wù)院政策匯總地產(chǎn)市場總述30時間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.

15、5%1%對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅0.5免征對個人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五年以下4.32,以上4.86五年其以下4.05,以上4.59貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍0.850.7注明：個人首次購買90平方米及以下普通住房 4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策和大幅降息還需要一定的時間才能重塑市場信心，但是降息最終將有助于提高購房者的負(fù)擔(dān)能力，房地產(chǎn)市場交易量將隨之改善；同時高負(fù)債率開發(fā)商的財務(wù)壓力也將有所緩解；商品房資本金比例 13年來首次下調(diào)，從35%降到20%，政府扶持開發(fā)商力

16、度加大，市場上房源將持續(xù)增多地產(chǎn)政策救市： 政策企穩(wěn)降息、救市成效初步顯現(xiàn)地產(chǎn)市場總述31車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計成交面積24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 成交金額40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 成交均價1667 4348 7698 5299 12288 4678 市場整體情況樓市迎來小陽春 1季度西安商品房市場平均成交價格為4678元/平方米，較上期微增0.32%，與去年同比上升4.32%。分物業(yè)類型在售均價情況：普通住宅在售均價為411

17、4元/平方米，環(huán)比上季上浮0.07%；一季度市場銷售特征1季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長，1季度全市商品房成交面積達(dá)到1912967平米，環(huán)比上季度增長7.76%這在歷年之中尚屬首次。在同比方面，較08年1季度成交量大幅增30.14%成交金額方面也有較大幅度的增長比例，1季度 全市商品房成交894913萬元，環(huán)比增8.11%，同比增幅達(dá)到35.77%。地產(chǎn)市場總述32西安商品房市場連續(xù)四個月量價齊升的運(yùn)行態(tài)勢，西安樓市“回暖”或已可下定論。地產(chǎn)市場總述本月40指數(shù)較上月上升3點，西安樓市銷量繼續(xù)平穩(wěn)回升，由于持續(xù)成交火爆，導(dǎo)致西安樓市價格

18、逐步上升，剛性需求受到了一定的壓抑，但另一方面，改善型需求陸續(xù)出現(xiàn)，使得5月份西安樓市依然能夠保持較高成交量，從而推動40指數(shù)再度走高。332009年至今西安影聯(lián)廣電產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司土地地址：芙蓉東路以東，曲江池北路以南平均地價：279.9萬元/畝2008年西安兆勝實業(yè)投資有限公司土地地址：西稍門十字東南角平均地價496.4萬元/畝2007年陜西名萬置業(yè)有限公司土地地址：西安市太白南路以東、丈八東路路以北、電子五路以南平均地價557萬元/畝目前開發(fā)商最艱難的時期已經(jīng)過去，隨著樓市的回暖，西安5月份的土地城交量也開始激增，且樓面地價也大幅上漲，達(dá)到2373.53元/平米。西安歷年“地王”34開發(fā)

19、商自有資金短缺，實力明顯偏弱，2007年西安房地產(chǎn)資金來源中，銀行貸款占31.44%；開發(fā)商利用定金、預(yù)售款來開發(fā)項目的達(dá)58.26%；企業(yè)自籌資金僅為10.3%。土地價值提前透支，后期投資風(fēng)險加大，隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運(yùn)動”已導(dǎo)致地價暴漲，平均價格由2002年的35萬元/畝上漲到08年157萬元/畝，漲幅348%。結(jié)構(gòu)性供需體系不合理，階梯房價不明顯，其一，商品房中高檔過量與低檔缺乏的矛盾；其二，商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房結(jié)構(gòu)不夠合理。問題 2房價收入比偏高，西安房價收入比為11.9，在二線城市中處于較高水平，超過國際公認(rèn)的36的合理區(qū)間，尤其是對眾多的中低收入家庭來說，“房價收入

20、比”相對更高。 問題 1問題3問題 4目前西安房地產(chǎn)市場中存在的問題 35西安2009年房地產(chǎn)市場趨勢分析2007-2008市場開發(fā)總量1000萬以上2009年新上房源200-300萬平米2008年銷售面積相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西安目前在售商品房庫存量達(dá)到12萬余套，按照平均每套110平米計算，總在售面積為1320萬平米。而西安市08年銷售面積為630萬平米（上半年305萬平米，下半年325萬平米），也就是說僅僅現(xiàn)有的庫存量就至少兩年才能消化完畢。 庫存量至少兩年才能消化300多萬米新房源將上市在2007-2008年間，共成交面積在100畝（含）以上的項目地23宗以上，涉及的土地面積約7500畝，規(guī)劃

21、總建筑面積上千萬平米。上述土地中90%以上的項目處在未動工或剛剛動工的階段。截止目前，只有高新楓林華府項目、龍湖曲江盛景項目、金地芙蓉世家項目開始公開銷售，華宇鳳凰城項目、新鴻基紫韻項目處在前期宣傳項目，其他項目均無動作。 價升則量滯 關(guān)鍵詞：地產(chǎn)市場總述36一房二房 約占市場購買量的50%，是絕對主力需求。多為結(jié)婚用房或23口之家首次置業(yè)。最受歡迎的面積和結(jié)構(gòu)具有以下特征： 7585之間的二房二廳一衛(wèi)，客廳餐廳不分割； 超過90則較難消化； 此面積區(qū)間如果作出兩個衛(wèi)生間，則不受歡迎； 在很難做到南北通透的情況下，對采光的關(guān)注度為主臥客廳衛(wèi)生間，可接受暗衛(wèi)。市場需求戶型面積及結(jié)構(gòu)統(tǒng)計情況 約占

22、市場購買量的15%，2007年10月之前購買較為踴躍，多出現(xiàn)在成熟地段的小體量樓盤，以純投資和過渡性居住轉(zhuǎn)投資為主要用途。07年10月后，因多次購房首付和利率的大幅度提高，銷售明顯下滑。購房者最為接受的面積和結(jié)構(gòu)如下： 3045的“單間”戶型：一般為暗衛(wèi)，廚房設(shè)置在外側(cè)陽臺； 5065的一房一廳，面積超過65則很難銷售。37其它四房及其他特殊戶型，約占市場購買量的5%。三房 約占市場購買量的30%，其中首次置業(yè)和多次置業(yè)人數(shù)大致相當(dāng)。最受歡迎的面積和結(jié)構(gòu)具有以下特征：緊湊型：95110的三房二廳，大多為一衛(wèi)，少數(shù)二衛(wèi)。一般會出現(xiàn)一個面寬2.7 m3.0 m的房間，在功能上體現(xiàn)為書房或兒童房；舒

23、適型：120135的三房二廳二衛(wèi)；144是三房的一個非常明顯的上限，超過這個面積后契稅加倍征收，另一方面，超過這個面積在西安可以很容易買到尺度不錯、功能更為完善的四房；如果是二衛(wèi)，可接受其中一個為暗衛(wèi)。市場需求戶型面積及結(jié)構(gòu)統(tǒng)計情況 38政策企穩(wěn)是09西安樓市回歸的有力保障 09年西安樓市賣方市場積極應(yīng)對市場變化 以促進(jìn)成交 09年西安樓市買方市場觀望情緒開始瓦解 西安房價下行空間小，購房者價格預(yù)期改變剛性需求占主導(dǎo)地位利好政策發(fā)揮作用，剛性需求放量入市宏觀房地產(chǎn)市場分析的主要結(jié)論 西安房價漲幅將繼續(xù)微調(diào)， 西安房價下行空間小。39新興格局浐灞、經(jīng)開、高新、曲江五個從傳統(tǒng)板塊中脫離出來的新板塊

24、市場成為了西安市場的新貴 浐灞生態(tài)區(qū)-生態(tài)旅游區(qū)和會展聚集區(qū)曲江新區(qū)-文教區(qū)，最佳生活居住區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)-交通樞紐，新市政府所在地高新區(qū)-CBD，“新知富”的居住新區(qū)傳統(tǒng)格局南貴北貧、東新西舊城北、城東、城南、城內(nèi)、城西五個傳統(tǒng)板塊，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文教區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)域市場特征區(qū)域市場概述40城南區(qū)域-概況城南概況城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平方公里，人口140萬左右，就業(yè)人口40萬左右。2005年全區(qū)生產(chǎn)總值為170億元城南在西安市第一次城市規(guī)劃中既被定位為文教區(qū)，是西安科教文匯集地，商業(yè)相當(dāng)繁榮，綠化及醫(yī)療配套非常完善。交通在各個區(qū)域中是最發(fā)達(dá)。曲江新區(qū)曲

25、江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。區(qū)域定位：以唐文化為主題的文化旅游區(qū)中國最佳傳統(tǒng)文化示范區(qū)西部文化產(chǎn)業(yè)集中消費區(qū)西安最佳生態(tài)環(huán)境區(qū)西安最佳生活居住區(qū)VS41城南區(qū)域-房地產(chǎn)市場特征該區(qū)域是西安市地產(chǎn)領(lǐng)頭羊，過去大部分都是小盤，而如今大盤林立，開啟了城南地產(chǎn)的新局面概況由于功能定位的原因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，所以城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。城南的房地產(chǎn)開發(fā)量很目前預(yù)售商品房面積在300萬平米以上，存量商品房則已達(dá)到2000萬平米。城南商品房銷售量占西安總銷量的三分之一。開發(fā)量價格2009年6月份城

26、南區(qū)各物業(yè)在售價格依次為：普通住宅類4781元/平方米；商服用房10259元/平方米；寫字樓5416元/平方米；別墅類8437元/平方米。42城南區(qū)域-房地產(chǎn)市場特征435月城南區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售面積排行前10名的項目為： 名次項目名稱開發(fā)商名稱銷售金額（元）銷售面積（）1中海國際社區(qū)中海興業(yè)（西安）有限公司36573226774576.682紫薇馨苑西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13293926226948.803純翠陜西同昌投資有限公司6555360916534.804金泰假日花城陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司6975445313370.365九錦臺（西安.首府）西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司50

27、8088057697.326曲江瀾山西安市宏峰實業(yè)有限公司269945066730.347蘭亭苑陜西森納房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司252941205951.628大華.公園世家陜西佳鑫置業(yè)有限公司283232465938.979天地源曲江華府西安民生曲江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司339993685880.2410天天家園（瑞鑫.摩天城）陜西天羿置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司246687525140.1544城南區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品高檔住宅開發(fā)區(qū)產(chǎn)品以高層和小高層為主區(qū)域特點客戶 以私營業(yè)主、政府官員、高校教授為主（文教區(qū)，高校云集；區(qū)內(nèi)小寨商貿(mào)繁榮。構(gòu)成了西安的富人區(qū)。）45城南區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢競爭環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢市

28、場特點客戶分析城南成熟高端區(qū)域外地開發(fā)商優(yōu)勢凸顯本地開發(fā)商份額減少最宜居生態(tài)環(huán)境區(qū)高尚人文居住區(qū)旅游區(qū)、文教產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢、商業(yè)氛圍濃厚西安房地產(chǎn)領(lǐng)頭羊中高端住宅市場產(chǎn)品以別墅和小高層為主私營業(yè)主、政府官員、高校教授為主土地儲備充足仍有很大的發(fā)展空間46區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)品需求中高端差異化產(chǎn)品問題二：我們在打造差異化產(chǎn)品的時候，如何讓市場認(rèn)知并最終接納我們價格及產(chǎn)品？47粉巷一號長安公館珠江時代廣場南門國際永寧馨園世紀(jì)龍城城市匯朱雀MEN本案項目周邊竟比樓盤分布圖48粉巷1號： 一棟12層小高層，建筑面積23800平米，戶型區(qū)間35-80平米，均價 7000，09年底交房，尾盤。長安公館：位于環(huán)城南

29、路西段14號，共一棟13層的小高層，建筑面積3萬平米， 共300戶，戶型區(qū)間30-90平米，現(xiàn)處于前期認(rèn)購階段。珠江時代廣場：項目位于南門外東側(cè)，建筑面積13000平米，公寓戶型區(qū)間48- 134平米，現(xiàn)正處于熱銷階段，均價11000，2011年10月交房。南門國際：位于長安路與體育館南路丁字東南角，2棟33層高層，建筑面積5萬平 米，戶型區(qū)間37-56平米，項目處于熱銷期，均價6100，2010年4月交 房。永寧馨園：位于南稍門十字東南角，4棟高層，建筑面積11萬平米，5梯16戶， 戶型區(qū)間48-125平米，尚未開盤，均價5100。世紀(jì)龍城：位于南稍門十字西北角，建筑面積40萬平米，戶型區(qū)間

30、為40-150平米 的一室到四室，項目為復(fù)合模式，有住宅、酒店、公寓、商鋪等，目 前處于咨詢階段。城市匯：位于環(huán)城南路與紅纓路十字西南，單體26層高層點式樓，戶型區(qū)間從 53.2-102.6，項目尚未開盤，預(yù)計開盤價格5000左右。 朱雀MEN:位于朱雀大街北段132號，1棟34層高層，建筑面積5.2萬平米，戶型范 圍64150平米， 起價4500。項目周邊竟比樓盤情況匯總表491、項目規(guī)模較大的樓盤，在戶型配比上傾向于大戶型（三室以上）依靠開發(fā)商較強(qiáng)的實力和品牌認(rèn)知度能吸引大量社會高端人群的二次置業(yè)的選擇。即使大戶型在此類項目中占到比例較大，但是從銷售狀況來看得到了非常好的效果。2、小規(guī)模項

31、目中，大戶型的從銷售不理想；主要因為西安本地消費群對該開發(fā)商的品牌認(rèn)知度較低。雖然從戶型結(jié)構(gòu)和功能上無任何問題，但是從市場上的情況來看，明顯比大項目的此類戶型滯銷。3、項目規(guī)模較小的樓盤，在戶型配比上傾向于小戶型（90）；此類開發(fā)商依靠靈活的營銷模式以及時尚的營銷主題來吸引大量的本區(qū)域內(nèi)年輕人第一次置業(yè)及投資購買。此類消費群因購買能力有限，著重與對樓盤位置，同比之下會選擇本區(qū)域內(nèi)的小戶型作為置業(yè)首選。4、項目規(guī)模較小的樓盤，緊湊型大戶型受到青睞此類客戶從功能上需要大面積居室，但是資金無法保證；而知名項目價格以及后期運(yùn)營成本都較高，因此小項目中采光、朝向較好的緊湊型大戶型銷售效果很好。區(qū)域內(nèi)市場

32、競爭總結(jié)50商業(yè)物業(yè)投資市場分析五年間，商鋪投資市場理性回歸03-04年，商鋪市場百家爭鳴，各類融資項目成為商鋪 市場的絕對主力。 關(guān)鍵詞：分割出售、售后返租、經(jīng)營權(quán)返租05-06年，部分融資項目相繼崩盤，自營商鋪應(yīng)運(yùn)而生。 關(guān)鍵詞：分割出售、自行打理、包租2-5年07-08年，純商業(yè)投資項目減少，市場含金量提高。 關(guān)鍵詞：實力派商家群帶動，部分出售5152建筑形態(tài)演變大賣場分割 將大賣場分割若干小商鋪出售。特點：管理難度大，對于地段及人流量要求極高，實用性相對較低。代表性項目：小寨領(lǐng)秀城伊?xí)r達(dá)百貨 獨立門面此類商鋪較少，多為商業(yè)街鋪、市場類物業(yè)及社區(qū)商業(yè)門面。特點：投資者接受程度較高，方便出

33、租。代表性項目：盛世商都楓林綠洲城市綜合體大商業(yè)與其他建筑功能相結(jié)合的進(jìn)化版模式，個體之間由步行街相關(guān)聯(lián)。特點：布局科學(xué)，功能兼容性強(qiáng)。代表性項目：萬達(dá)廣場立豐際購物廣場53西安市商業(yè)項目近期租售狀況序號項目名稱區(qū)域成交面積（）成交套數(shù)成交均價（元）1雅荷春天二期商業(yè)城北4281 17 11000 2時代明豐苑商業(yè)城北區(qū)4278 3 5500 3楓林綠洲云頂園商業(yè)高新區(qū)2160 2 6950 4城市風(fēng)景都市印象商業(yè)高新區(qū)1579 11 14152 5大唐西市城西區(qū)1481 41 15549 6新西藍(lán)二期商業(yè)高新區(qū)996 5 13158 7朗郡商業(yè)城東區(qū)978 4 3671 8凱悅?cè)A庭商業(yè)城南區(qū)

34、830 3 17706 9天地源楓林綠洲商業(yè)高新區(qū)646 9 7430 10華城國際商業(yè)城南區(qū)612 7 11084 西安四月商業(yè)項目成交排行榜 54各區(qū)域商業(yè)項目成交量價 區(qū)域商業(yè)成交價格方面，僅城南區(qū)和高新區(qū)商業(yè)有所上漲，城南區(qū)的漲幅較大達(dá)到 26.09%。其他區(qū)域表現(xiàn)出不同幅度的下跌。城東區(qū)和城西區(qū)由于個案低價成交影響區(qū)域整體價格大幅下跌。55城東商鋪物業(yè)4月份成交數(shù)據(jù)一覽表項目名稱環(huán)線板塊區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)成交金額(元)成交均價中新浐灞半島三環(huán)內(nèi)浐灞板塊城東區(qū)1054.21890047228541.678西北商貿(mào)中心二環(huán)內(nèi)康復(fù)路板塊城東區(qū)241.15721280028824

35、.392紫薇家天下三環(huán)內(nèi)浐灞板塊城東區(qū)215.392219394010185.8955新興24G三環(huán)內(nèi)胡家廟板塊城東區(qū)209.846383740518287.291西北金花羊毛衫商貿(mào)大廈二環(huán)內(nèi)動物園板塊城東區(qū)160.252363272522669.1113金葉長樂居二環(huán)內(nèi)大東門板塊城東區(qū)143.03111943018350.004立豐購物廣場二環(huán)內(nèi)東開區(qū)板塊城東區(qū)66.18367151610146.811556商業(yè)物業(yè)投資市場小結(jié)國民經(jīng)濟(jì)總體狀況不容樂觀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩。大眾面臨不斷加大的通脹壓力，但缺少較好的投資途徑。商鋪投資者數(shù)量減少，商鋪市場投資購買力降低。激烈的競爭對項目運(yùn)營專業(yè)度提出苛

36、刻的要求。商業(yè)物業(yè)由于運(yùn)營管理不善導(dǎo)致賣場空置率奇高。裙樓商業(yè)的銷售、招商已成為大多數(shù)臨街高層的難題， 開發(fā)企業(yè)或縮減裙樓面積，或放棄銷售只做招商。57突破案例借鑒和機(jī)會分析突破模式研究和借鑒地塊評價和市場回顧客戶分析和突破界定項目界定問題結(jié)構(gòu)分析項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品定位營銷戰(zhàn)略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析58案例借鑒和開發(fā)模式的突破如何從市場中突圍？上述案例所處片區(qū)的市場競爭激烈程度均與本項目基本類似，基本都處于城市的房地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域；對比本項目所處的市場競爭環(huán)境和區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，我們研究了大量的成功案例，并總結(jié)了市場中幾種不同模式的運(yùn)作特征，以便從中找出適

37、合本項目的開發(fā)突破模式。創(chuàng)新和差異化競爭案例：賽高國際街區(qū)、新界市場區(qū)域領(lǐng)先型案例：榕青無界59 賽高國際街區(qū)位于未央路與鳳城五路十字西南角，是未央大道24萬平米的國際生活開放區(qū)。項目由陜西富力地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。有旗艦級的住宅，國際化公寓，CEO商務(wù)區(qū)，世界風(fēng)情商業(yè)街等形式。 案例借鑒賽高國際街區(qū)世界風(fēng)情街60項目產(chǎn)品概況整個項目共由高尚住宅、高級寫字樓、國際化酒店公寓、大型購物中心、大型停車場和大型主題公園共同組成。整個建筑群沿未央大道和鳳城五路展開,多業(yè)態(tài)高規(guī)格的組合方式。項目世紀(jì)金花高尚住宅CEO商務(wù)區(qū)主題商業(yè)街沃爾瑪酒店服務(wù)公寓案例借鑒賽高國際街區(qū)61項目兩面臨街，面積與本項目接近，周邊建

38、筑的遮擋，臨街噪音影響等。A借鑒項目-新界62新界小規(guī)模，中檔次，多功能城市綜合建筑體63案例借鑒：榕青無界-西安城南開啟無界生活 榕青進(jìn)入西安城南，無界生活位于丈八東路與東儀路什字東南角，處于世家星城北入口處?？偨鏋?0萬平米的社區(qū)空間，共三棟28層1000余戶，首批推出一期1號樓55-65平米的兩室居家小戶型，70年產(chǎn)權(quán)。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有5000平米的閑庭景觀。通過對園林景觀的獨特設(shè)計，用以來抵消項目溶劑率過高、綠化較少的劣勢年輕客群整體相對較為活躍戶型設(shè)計上要盡量減少浪費面積，注重實用性，還可以贈送部分陽臺面積 筑有形，居無界守望城南/文化遺風(fēng) 64啟示與借鑒：小戶型與文化大城南一個典型的

39、中小戶型項目，5060戶數(shù)占到900戶，占總量的70%左右；地理位置較佳，比較適合小戶型項目的存在；區(qū)域配套（城市大配套設(shè)施和生活服務(wù)配套設(shè)施）完善；有條件實施創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，并因此為宣傳推廣提供動力；戶型配比較為單一，5060戶型總數(shù)體量太大；戶型實用性強(qiáng)，5060戶型適合二口或三口之家居住，西安絕無僅有；65面積戶數(shù)層數(shù)數(shù)量1號樓8梯35戶56-60342895289128282號樓4梯10戶60428112952285611522856126228563號樓2梯6戶6022856702285612622856總戶數(shù)1428其中：56-60為1120戶，占總戶數(shù)的78%；70為56戶，占

40、總戶數(shù)的4%；89-126為252戶，占總戶數(shù)的18%住宅面積區(qū)間及配比（56-126）66幾種突破模式的對比和借鑒分析通產(chǎn)品創(chuàng)新與商業(yè)開發(fā)模式創(chuàng)新，差異化在市場競爭是對上述案例分析之后的啟示。資源限定模式一模式二模式三高檔精品產(chǎn)品與商業(yè)開發(fā)模式創(chuàng)新市場追隨地塊規(guī)模大不宜過小規(guī)模不大企業(yè)品牌強(qiáng)競爭樓盤成熟度超越一切對手有上升空間較為成熟營銷影響力客戶易受引導(dǎo)引導(dǎo)難易度一般引導(dǎo)難易度一般建議策略難以達(dá)到重點推薦不主張借鑒67重新回顧和思考我們對市場分析和項目評價之后的思路梳理，以及對機(jī)會的挖掘我們思考：如何找到項目的目標(biāo)客戶群 他們是誰？ 他們在哪里？ 他們?nèi)巳河卸嗌伲?他們從事何種職業(yè)？ 他們

41、買了哪些項目？ 他們最喜歡什么產(chǎn)品？對市場環(huán)境的再回顧和思考：我們發(fā)現(xiàn)：1、處于上升階段的西安市場客戶細(xì)分尚不夠精細(xì)，有大量的客戶階層沒有找到十分滿意的產(chǎn)品；2、對于產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間；3、對于開發(fā)戰(zhàn)略的應(yīng)用尚存在一定的不足，品牌與項目互動的案例相對較少。我們認(rèn)為：1、未來幾年內(nèi)西安房地產(chǎn)必然會進(jìn)入更快的發(fā)展軌道，會沿著國內(nèi)一線城市的發(fā)展軌道前進(jìn)；2、未來幾年內(nèi)，城南有相當(dāng)?shù)囊徊糠挚蛻魧τ诋a(chǎn)品的理解和要求促使市場不斷細(xì)分；3、未來的客戶和項目差異化特征更為明顯，從群體、產(chǎn)品、文化上都將會得以體現(xiàn)。68地塊Swot分析對項目各項因素的評價總體而言，本項目最大的優(yōu)勢在于良好的地段

42、與商業(yè)發(fā)展前景 ；項目最大的劣勢在于周邊普遍項目檔次不高，項目在此區(qū)域拔高自己的品質(zhì)標(biāo)桿存在一定難度。項目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢，產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化開發(fā)模式將成為本項目的最大機(jī)會因素定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機(jī)會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。S優(yōu)勢（strength）： W劣勢（weakness）： 良好的區(qū)位優(yōu)勢，所在的片區(qū)屬于西安市的城市中央人文生活圈；片區(qū)具備了良好的居住氛圍和較高的市場認(rèn)可度，易形成羊群效應(yīng)。朱雀路沿線噪音大，空氣質(zhì)量不高周邊整體居住品質(zhì)一般，對項目拉升難度較大周邊商業(yè)配套檔次較低。O機(jī)會（opportunity）：

43、T威脅（Threat）： 市場泡沫較小，目前整體回暖，市場處于穩(wěn)步漸升階段，市場潛在需求量大；市場不斷細(xì)分，客戶對產(chǎn)品的要求增高，給項目創(chuàng)新帶來機(jī)會；區(qū)域土地資源稀缺，區(qū)域潛力不用質(zhì)疑本地多數(shù)項目的素質(zhì)較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品超越的可能性較大。潛在競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快；宏觀調(diào)控政策的影響，土地、金融、預(yù)售門檻、價格調(diào)控等一些列政策對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響；69地塊因子分析地塊自身資源的匹配度及本項目自身檔次的限定以上分析表明，本項目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜開發(fā)中檔偏高產(chǎn)品的綜合型住宅項目；項目開發(fā)中低檔產(chǎn)品將會受到成本、區(qū)位、公共效能等因素的影響。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔

44、產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合基本符合成本不支持區(qū)位不支持70項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的制定關(guān)鍵點和約束點回顧快速發(fā)展階段

45、，市場上升的空間較大；目前仍存在很大的市場機(jī)會點，產(chǎn)品創(chuàng)新的空間較大。市場環(huán)境競爭激烈，開發(fā)商大量進(jìn)入，競爭壓力加大；片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)類型豐富，產(chǎn)品超越的可能性較大。市場快速發(fā)展，對于產(chǎn)品和創(chuàng)新的接受程度會加快；市場發(fā)展和政策發(fā)展的不明朗導(dǎo)致存在潛在的風(fēng)險。市場競爭未來趨勢自身因素現(xiàn)狀資源和環(huán)境狀況不佳，對項目帶來一定制約；地塊規(guī)模較較小，可營造的空間不多。71項目核心競爭力矩陣環(huán)境自然資源產(chǎn)品新進(jìn)者人文社會資源服務(wù)品牌4123客觀性主觀性觀點短期核心競爭力，市場新進(jìn)者成效快 ，但容易被對手模仿或超越難形成持久優(yōu)勢；需要時間的積累和客戶標(biāo)準(zhǔn)的檢驗，能形成持久優(yōu)勢跑者的品牌；位置的人文因素濃厚，是

46、其他區(qū)域無法模仿與超越的；屬于短期核心競爭力，一旦對手具有相似或更好的資源，項目外在的優(yōu)勢將失去競爭力。發(fā)展戰(zhàn)略定位：724123本項目核心競爭力的選擇 本項目的選擇：環(huán)境+產(chǎn)品（1+4）產(chǎn)品：戶型設(shè)計舒適，使用率高環(huán)境：生活人文浸潤，成熟便利。環(huán)境人文成熟的生活氛圍產(chǎn)品舒適的戶型設(shè)計人文服務(wù)品牌尚未成熟，需要培養(yǎng)客觀性主觀性發(fā)展戰(zhàn)略定位：73項目產(chǎn)品定位項目界定問題結(jié)構(gòu)分析項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品定位營銷戰(zhàn)略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析74土地價值提升產(chǎn)品價值提升75發(fā)展方向：高層公寓為主，部分投資性酒店公寓、綜合商業(yè)；充分挖掘項目的配套功能；保證較高土地利用率；保證產(chǎn)品

47、的均好性。市場定位：拓展南城中高端市場的中高檔人文榜樣化城市綜合住宅開發(fā)強(qiáng)度選取76主入口次入口中心園林景觀商業(yè)地下車庫出入口東側(cè)小區(qū)入口處規(guī)劃價值提升方案一底商安置房區(qū)域2F2F2F27F33F33F22F77經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積19780總建筑面積134560商業(yè)面積10800住宅面積83760安置房面積40000容積率6.878兩梯六戶兩房、三房兩梯六戶兩房、三房兩梯十戶兩梯三戶兩房、三房戶型分布79戶型配比（不含安置）戶型名稱戶型區(qū)間面積比套數(shù)比小兩房76-8214.9%19.8%大兩房85-9016.8%19.8%小三房110 29.9%28.9%大三房126-13038.4%31.

48、5%總計100.0%100.0%803F33F33F27F33F3F2F2F主入口次入口中心園林景觀集中商業(yè)地下車庫出入口東側(cè)小區(qū)入口處規(guī)劃價值提升方案二底商安置房區(qū)域酒店式公寓813F33F33F27F33F3F2F2F占地面積19780總建筑面積147118商業(yè)面積19000住宅面積89238安置房面積38880容積率7.4經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)823F33F33F27F33F3F2F2F兩梯六戶兩房、三房兩梯六戶兩房、三房兩梯十戶兩梯八戶一房、兩房戶型分布83戶型配比（不含安置）3F33F33F27F33F3F2F2F戶型名稱戶型區(qū)間套數(shù)比面積比一房45-5524.17%12.31%小兩房76-8

49、216.25%13.25%大兩房85-9010.00%14.90%小三房11023.75%26.62%大三房120-13025.83%32.91%總計100.00%100.00%84主入口次入口中心園林景觀商業(yè)地下車庫出入口東側(cè)小區(qū)入口處規(guī)劃價值提升方案三底商安置房區(qū)域2F2F2F27F33F33F22F酒店式公寓85經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積19780總建筑面積141918商業(yè)面積13800住宅面積89238安置房面積38880容積率7.2863F33F33F27F33F3F2F2F兩梯六戶兩房、三房兩梯六戶兩房、三房兩梯十戶兩梯八戶一房、兩房戶型分布87戶型配比（不含安置）戶型名稱戶型區(qū)間套數(shù)比

50、面積比一房45-5523.95%12.31%小兩房76-8216.39%13.25%大兩房85-9010.08%14.90%小三房11023.95%26.62%大三房120-13025.63%32.91%總計100.00%100.00%88名稱價格備注地價50000000200萬/畝容積率6.82層底商建安成本2152960001600景觀道路等配套成本：40368000300財務(wù)成本: 40368000300不可預(yù)計費用：766992057管理費用：888096066營銷費用：101743680.02代理顧問費用：101743680.02營業(yè)稅：356102880.07各項附加費: 1526

51、15520.03銷售收入508718400住宅5500元，商鋪0.4售11000，0.6租80開發(fā)商利潤：7491494414.73%投資回報：方案一89名稱價格備注地價50000000200萬/畝容積率7.4集中商業(yè)建安成本2353888001600景觀道路等配套成本：44135400300財務(wù)成本: 44135400300不可預(yù)計費用：838572657管理費用：970978866營銷費用：115064200.02代理顧問費用：115064200.02營業(yè)稅：402724700.07各項附加費: 172596300.03銷售收入575321000住宅5500元，商鋪0.4售11000，0.

52、6租80開發(fā)商利潤：10302094617.91%3F33F33F27F33F3F2F2F投資匯報：方案二90名稱價格備注地價50000000200萬/畝容積率7.23層底商建安成本2270688001600景觀道路等配套成本：42575400300財務(wù)成本: 42575400300不可預(yù)計費用：808932657管理費用：936658866營銷費用：110438280.02代理顧問費用：110438280.02營業(yè)稅：386533980.07各項附加費: 165657420.03銷售收入552191400住宅5500元，商鋪0.4售11000，0.6租80開發(fā)商利潤：9520909017.2

53、4%投資匯報：方案三91結(jié)論：從以上三個方案投報對比分析來看：由于住宅區(qū)域的建面基本相同，區(qū)別主要在于商業(yè)部分，造成投資收益區(qū)別的就是商業(yè)面積的大小。其中沿朱雀路一側(cè)做集中商業(yè)所獲投資收益最大，開發(fā)利潤為17.91%，容積率也最大；而容積率為6.8的方案開發(fā)利潤僅為14.73%；但集中商業(yè)后期的銷售風(fēng)險較大，所以綜合考慮建議選用方案三，即容積率為7.2的方案，即可以保證較高利潤率17.24%，商業(yè)后期又可減少風(fēng)險，做成沿街底商的形式。92土地價值提升產(chǎn)品價值提升93立面風(fēng)格-新中式風(fēng)格傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代元素的結(jié)合，體現(xiàn)中國建筑的清雅含蓄、端莊風(fēng)華的東方式精神境界。94置業(yè)者的驅(qū)動因素1：精神 物質(zhì)（建筑立面）營造多層次的立面效果大玻璃面的通透感/建筑造型強(qiáng)調(diào)建筑識別性和建筑色彩的親切感注