廣西防城港大型濱海項目臺灣城整體定位策劃方案_159PPT

1、海世界臺灣城 整體定位策劃方案我們的研究思路和方法商業(yè)分析定位項目定位項目產(chǎn)品規(guī)劃建議比肩世界的灣區(qū)生活住宅+商業(yè)+公寓三戰(zhàn)定江山項目營銷策略服務(wù)區(qū)域的中型消費商業(yè)形態(tài)住宅市場分析外來客戶為主、本地客戶為輔的市場終極目標前期規(guī)避風險，中后期項目價值最大化23第一部分 項目市場分析第二部分 項目定位第三部分 項目整體規(guī)劃思考第四部分 項目營銷部署建議第五部分 項目定價分析第一部分 項目市場分析防城港市城市解讀防城港市港口區(qū)區(qū)域解讀房地產(chǎn)市場分析4城市解讀5防城港城市性質(zhì)定位：沿海主要的港口城市，環(huán)北部灣地區(qū)重要臨海工業(yè)基地和門戶城市，區(qū)域性國際濱海旅游勝地防城港市位于我國大陸海岸線西南端的北部灣

2、畔，現(xiàn)轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市, 總面積6181平方公里, 總?cè)丝诮?0萬。 6預(yù)計2012年，北部灣經(jīng)濟區(qū)連接各城市高速路及城際鐵路竣工并使用，將形成一小時生活圈，極大的帶動防城港經(jīng)濟及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃指出：防城港市是“一軸兩翼”中“一軸”九個核心城市之一按大城市規(guī)模建設(shè)2020年防城港市中心城區(qū)人口達100萬人78新城市規(guī)劃推出及行政中心遷移將防城港城市空間發(fā)展機會向東南面推進新城市規(guī)劃（2008-2025年)強調(diào)“城區(qū)主要向北、向東及企沙方向拓展 總體布局：形成“一核（沙潭江核心區(qū) ）、兩灣（東灣、西灣）、六組團（防城組團、漁萬組團、西灣新城、江山組團、公車組

3、團和企沙組團 ）”發(fā)展空間結(jié)構(gòu)。8注：資料來自防城港城市總體規(guī)劃9防城港市在未來3-5年將邁入快速發(fā)展階段關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟 工業(yè) 港口 旅游根據(jù)以上城市規(guī)劃我們預(yù)測：城 市2008年全市生產(chǎn)總值人口總數(shù)萬人財政收入固定資產(chǎn)投資完成全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入防城港市212.18億元84.7621.92億元146.05億元14364元北海市313.88億元157.7227.03億元200.31億元13989元欽州市377.4億元364.5132.01億元248.9億元14106元玉林市605.92億元641.7347.75億元290.69億元14156元南寧市1316.21億元691.69191.1

4、7億元693.44億元14446元防城港市經(jīng)濟在北部灣眾多城市中現(xiàn)處于中低水平注：資料來自廣西統(tǒng)計年鑒關(guān)鍵詞一：經(jīng)濟現(xiàn) 狀10防城港全市歷年人均GDP發(fā)展狀況防城港全國全區(qū)南寧欽州北海玉林人均GDP（元）25375226401496619142117402009310770較上年增速（%）18.4%11.7%12.8%14.4%15.4%11.8 %注：資料來自各市政府工作報告800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系防城港因人口基數(shù)原因人均GDP位于較高水平關(guān)鍵詞一：經(jīng)濟現(xiàn)

5、 狀11防城港人口基數(shù)較小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外來人口增長較大。人口的預(yù)期發(fā)展將有效支撐防城港市需求更多的物業(yè)城市人口的預(yù)期發(fā)展將體現(xiàn)市場的未來容量08年末，防城港市中心城區(qū)人口為51萬，規(guī)劃至2020年達100萬，預(yù)計平均每年增長約4萬人口，以三口之家計算，每年約要消化1.3萬套物業(yè)關(guān)鍵詞一：經(jīng)濟現(xiàn) 狀未 來12關(guān)鍵詞二：工業(yè)現(xiàn) 狀1、2008年防城港工業(yè)產(chǎn)值達到327.51億元，增長43.9，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破200億元，達到277.18億元，增長50.9；2、規(guī)模以上企業(yè)200多家，其中包括核電集團（09年開工，已完成前期投入78億元）、中糧集團、大海糧油集團等中大型企業(yè)落戶防城港。防

6、城港市工業(yè)規(guī)模雛形初成核電集團開工現(xiàn)場13關(guān)鍵詞二：工業(yè)未 來超大企業(yè)駐防，極大的促進城市經(jīng)濟，帶來可觀的人口增長及消費增長武鋼集團2008年9月，鋼鐵基地項目啟動，計劃注冊資金440億元，建成千萬噸的鋼鐵基地。屆時將帶來近配套項目近100家企業(yè)（2009年10月發(fā)改委宣稱，項目啟動預(yù)計暫緩一年左右）根據(jù)專家測算，1000萬噸的鋼鐵企業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)會帶來100萬的城市人口與之配套才能正常發(fā)展。 14關(guān)鍵詞三：港口現(xiàn) 狀防城港目前擁有碼頭泊位35個及20萬噸級專用碼頭一個，累計，08年港口年貨物吞吐量達5628.8萬噸。未 來09年6月，投資7億多元的防城港東灣10萬噸級航道和第五港區(qū)501502

7、號泊位同時開工，工期2年，這些泊位和航道的建成，將使防城港年新增3000萬噸以上吞吐量，為防城港向億噸大港及邁進打下堅實的基礎(chǔ) 。國際化港口碼頭發(fā)展促進物流貿(mào)易、工業(yè)園發(fā)展15關(guān)鍵詞四：旅游現(xiàn) 狀十萬大山金灘漂流（紅河谷）大平坡防城港豐富的旅游資源將帶動旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展防城港市2008年旅游總收入96022萬元,同比增長 28.7%，占總GDP的4.53%16未 來關(guān)鍵詞四：旅游北部灣旅游發(fā)展規(guī)劃：防城港屬于核心發(fā)展區(qū)之一 ，主打濱海休閑度假、山水生態(tài)旅游 北部灣旅游發(fā)展規(guī)劃指出：整合環(huán)北部灣六市旅游資源打造無障礙旅游，大力發(fā)展濱海旅游業(yè)江山半島面積208平方公里，是廣西最大的半島 ，為防城港

8、五大旅游基地之一，目前在開發(fā)中，預(yù)計2012年全面開放17城市解讀 - 宜居、旅游度假、國際化物流港口的城市發(fā)展，支撐房地產(chǎn)市場的向多元化發(fā)展，物業(yè)類型需求多元化。 防城港市為北部灣重要城市之一，但區(qū)別于以旅游業(yè)主發(fā)展的北海及與以工業(yè)主發(fā)展欽州，工業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展同時邁進，這必然帶來工業(yè)人群及旅游人群的客戶群體，帶動地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展城市發(fā)展與項目發(fā)展啟示防城港房地產(chǎn)市場人群細分將出現(xiàn)旅游度假、居住、辦公、投資多種價值取向，為本項目發(fā)展方向提供更多的選擇。18區(qū)域解讀19港口區(qū)工業(yè)園區(qū)總規(guī)劃面積1.7萬畝園區(qū)已發(fā)展成為全國較有影響的磷酸生產(chǎn)基地和最大的磷酸出口基地，總年產(chǎn)值超2億元目前入園共

9、有58家，其中有萬鑫鋼鐵廠、防城港電廠 等大型企業(yè)進駐。港口區(qū)發(fā)展定位為鋼鐵基地、水產(chǎn)品深加工基地和鐵路、高速路、港口的出海大通道 20港口區(qū)規(guī)劃以工業(yè)及倉儲物流為主，地塊位于規(guī)劃配套的住宅及辦公用地上工業(yè)用地本案倉儲物流用地1.項目地塊位于規(guī)劃配套的住宅及辦公用地上，為純居住區(qū)，利用于地塊的開發(fā)2.向北為老城區(qū)、新行政中心，向東南為工業(yè)園及倉儲物流，地塊為銜接行政及工業(yè)的咽喉居住用地行政辦公、商業(yè)金融用地旅游用地21片區(qū)解讀 深水港口、出海大通道等得天獨厚資源，港口區(qū)定位為以鋼鐵基地為主的工業(yè)園，充分利用目前利好的政策宏觀環(huán)境，進一步開發(fā)，港口區(qū)將得到較大的發(fā)展及提升。區(qū)域發(fā)展與項目發(fā)展啟示

10、項目處于于新行政中心與港口區(qū)工業(yè)園、旅游區(qū)的銜接地帶，證明其具有開發(fā)多種物業(yè)的可能性（包括公寓、辦公、酒店、住宅、商業(yè)等）22防城港房地產(chǎn)市場分析23防城港房地產(chǎn)宏觀分析24防城港市房地產(chǎn)投資呈增長趨勢，北部灣規(guī)劃通過后，07-08的投資呈現(xiàn)突飛的趨勢防城港房地產(chǎn)開發(fā)投資額04-08年增長速度較快，特別是06-07年均超過100%增長率08年度由于整體經(jīng)濟的影響，增長幅度稍有下降25資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒07年投資在08年得到很好的體現(xiàn)，銷售額增長達154%，銷售面積達46.43萬防城港市商品房住宅面積年份銷售面積2007年11.2萬2008年46.43萬26資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒防城港商品房

11、售價從07年到08年上漲達791元/平米，市場量價齊升防城港銷售價格處于較低水平，05-07年總體增長幅度較低08年銷售價格上升較快，漲度達49.7%27土地開發(fā)計劃年份商品房建設(shè)（公頃）經(jīng)濟適用房（公頃）廉租房(公頃)201053.825.031.91201156.265.502.20201255.066.302.60合計165.1416.836.71住房開發(fā)計劃年份商品房建設(shè)（套）建筑面積（萬）經(jīng)濟適用房（套）建筑面積（萬）廉租房(套)建筑面積（萬）201010550103.7113408.055702.86201111045108.6214658.806603.3020121098010

12、6.22168010.087803.90合計32575318.55448526.93201010.06在未來三年內(nèi)，預(yù)約開發(fā)土地165.14公頃（約2477畝），商品房開發(fā)3.2575萬套，建筑面積達318.55萬，市場競爭壓力較大。數(shù)據(jù)來源：防城港市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012年） 防城港房地產(chǎn)2010-2012年房地產(chǎn)開發(fā)計劃28住宅部分市場調(diào)查29在售項目分布圖龍光陽光海岸向南居蓬萊家園紅林海灣逢時商業(yè)大廈西灣恒信花園歐景藍灣西灣上城海悅?cè)A府海景苑新行政中心萬基中央公館本案和德國際萬代財富廣場碧海紫金城海天云都桂海東盟新城30在售樓盤一覽表（一）區(qū)域樓盤名稱占地面積（畝）總建面積（

13、萬）容積率總戶數(shù)物業(yè)類型建筑風格項目附近龍光陽光海岸11751501.998別墅、多層、高層、商業(yè)、酒店、辦公樓 歐洲紅林海灣62123.26948別墅，6F多層，高層現(xiàn)代桃花灣廣場周邊項目桂海東盟新城50194.79101418+1F小高層，23+1F高層現(xiàn)代西灣恒信花園608.51.95500別墅，11F多層，17-18F小高層及23F高層現(xiàn)代向南居蓬萊嘉園223.42.345611F小高層現(xiàn)代西灣上城5311.583.0896017F小高層、高層現(xiàn)代海悅?cè)A府53.29.1115526F高層公寓現(xiàn)代碧海紫金城100162.546F多層 ，11F小高層和高層現(xiàn)代海景苑102.01007F多層

14、現(xiàn)代從以上的市場供應(yīng)物業(yè)來看，市場基本以11層+18層為主，部分單體樓為26層。預(yù)計今后市場將會出現(xiàn)11層+18層+32層以下的組合物業(yè)一、產(chǎn)品篇萬聯(lián)行提示31在售樓盤一覽表（二）區(qū)域樓盤名稱占地面積（畝）總建面積（萬）容積率總戶數(shù)物業(yè)類型建筑風格新行政中心區(qū)歐景藍灣130 3.57.91 6F多層公寓，23F高層，別墅現(xiàn)代風格逢時商業(yè)大廈9.87.556026F商業(yè)住宅高層現(xiàn)代萬基中央公館353.050015-18F高層歐式老城區(qū)和德國際73.67.9136021F商業(yè)住宅高層現(xiàn)代海天云都1.562.72524826F商業(yè)住宅高層現(xiàn)代萬代財富廣場5.72.87.9120018+1F商業(yè)住宅樓

15、 現(xiàn)代風格新行政中心目前在售樓盤規(guī)模較大為歐景藍灣，物業(yè)類型豐富老城區(qū)樓盤規(guī)模較小，多為單體樓，容積率較高，以現(xiàn)代建筑風格為主一、產(chǎn)品篇32類型項目名稱備注普通住宅（共9個）紅林海灣桂海東盟新城西灣恒信花園向南居蓬萊家園西灣上城碧海紫金城歐景藍灣海景苑萬基中央公館目前市場以普通住宅為主，有多層、小高層、高層等物業(yè)形態(tài)，目前大部分樓盤以前期以開發(fā)小高層為主，如桂海東盟新城、西灣上城等，后期開發(fā)高層，讓客戶群體有個逐漸接受的過程。公寓（共4個）海悅?cè)A府逢時商業(yè)大廈和德國際萬代財富廣場在售公寓項目均為規(guī)模小，單體樓為主，整體檔次不高別墅（共3個）歐景藍灣、紅林海灣、西灣恒信花園目前港臺口區(qū)暫無純別墅

16、項目，均是別墅+多層+小高層（高層）的開發(fā)模式純商業(yè)無綜合體（1個）龍光陽光海岸目前港口區(qū)唯一綜合項目，有別墅、普通住宅、公寓、酒店等物業(yè)結(jié)構(gòu)樓盤一覽表1、目前市場處于初級階段，物業(yè)類型較為單一 ，主要是普通住宅項目為主，但開始出現(xiàn)綜合體項目2、在未來長期發(fā)展中，仍以普通住宅物業(yè)為主，各物業(yè)無太大偏重，但必然向多元化發(fā)展一、產(chǎn)品篇33在售項目大部分規(guī)模較小,自身配套并不完善,僅是日常生活商業(yè)配套樓盤名稱配套設(shè)施龍光陽光海岸濱海休閑廣場桃花湖公園臨湖木棧道準五星級酒店高標準寫字樓大型商業(yè)中心品牌商業(yè)街主題餐飲臨湖會所體育休閑設(shè)施幼兒園、中小學校 紅林海灣群樓商業(yè)及住宅區(qū)服務(wù)設(shè)施 桂海東盟新城商業(yè)

17、中心街，巴厘島風情園西灣恒信花園海洋、港灣、中心花園三大主題公園及百米商業(yè)街向南居蓬萊嘉園園林景觀，湖景商業(yè)街，會所西灣上城商業(yè)大道、會所、泳池、羽毛球場、親子水池、健身中心、地下車庫 海悅?cè)A府停車場，商鋪碧海紫金城大型多主題園林建設(shè)歐景藍灣園林，社區(qū)，商業(yè)廣場萬基中央公館休閑廣場，兒童娛樂區(qū)，主題園林景觀 和德國際商鋪，地下停車場海天云都裙樓商業(yè)、健身娛樂會所、海景苑園林，社區(qū)萬代財富廣場商業(yè)，停車場 港口區(qū)目前最大的項目龍光陽光海岸,在園林、商業(yè)及生活配套做得較為出彩一、產(chǎn)品篇34在售項目近期供應(yīng)產(chǎn)品一覽（一）項目名稱戶型單間()一房()二房()三房()四房()樓中樓()投放量(套)歐景藍

18、灣面積5475 89-96 125-143300套數(shù)464684124碧海紫金城面積86108-129 190-220140套數(shù)169232和德國際面積37-4253-5779-106118-122152219-247360套數(shù)905413659174龍光陽光海岸面積69-83118-124193310套數(shù)11216434海天云都面積32-54 86-9099-115252套數(shù)848484逢時大廈面積85-96 98-143 560套數(shù)280280海景苑面積125-136209100套數(shù)964合計220100712803113742022供應(yīng)峰值統(tǒng)計時間：2008年10月-2009年10月一、

19、產(chǎn)品篇35在售項目近期供應(yīng)產(chǎn)品一覽（二）項目名稱戶型一房()二房()三房()四房()樓中樓()投放量 (套)萬代財富廣場面積47-5583-89138-139 200套數(shù)1125434西灣恒信花園面積89113-141 128套數(shù)3296向南居蓬萊家園面積93127-131390套數(shù)130260西灣上城面積90-92121-123400套數(shù)100300紅林海灣面積78-95119-130200套數(shù)12080海悅?cè)A府面積145-197296-327155套數(shù)1478桂海東盟新城面積5579-8198-128110-191234套數(shù)187210836合計13050810253681707供應(yīng)峰值統(tǒng)

20、計時間：2008年10月-2009年10月一、產(chǎn)品篇36目前市場上供應(yīng)房源主要為三房，占49%，面積區(qū)間較大，實用及舒適型均有，其次為二房代號戶型面積（）投放量（套）投放比例1單間32-542205.9%2一房47-75 2306.2%3二房69-96 122032.7%4三房98-141182849%5四房110-1911494%6樓中樓190-327 822.2%合計3729100%統(tǒng)計時間：2008年10月-2009年10月一、產(chǎn)品篇注：由于海悅?cè)A府采用的是母子房銷售，二房、三房面積較大，故不統(tǒng)計在內(nèi)該面積區(qū)間將為本項目提供主力戶型面積區(qū)間的市場參考萬聯(lián)行提示37歐景藍灣：三房兩廳兩衛(wèi)雙

21、陽臺（124.8)主流戶型分析陽光海岸：三房兩廳兩衛(wèi)(124.)陽光海岸：二房二廳（83)飄窗+雙陽臺設(shè)計戶型超大入戶花園+雙陽臺設(shè)計戶型超大主臥、特色次臥設(shè)計戶型一、產(chǎn)品篇38紅林海灣：2+1房二廳（78.39)和德國際：三房二廳(118)桂海東盟：三房二廳二衛(wèi)(100)偷面積（2+1靈動）、.臥室設(shè)計戶型超大陽臺、.臥室?guī)эh窗設(shè)計戶型入戶花園、超大陽臺設(shè)計戶型主流戶型分析一、產(chǎn)品篇3940產(chǎn)品篇小結(jié)：一、產(chǎn)品篇防城港整體樓盤產(chǎn)品處于初級向中級的發(fā)展階段與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最高中的競爭層面初級產(chǎn)品層產(chǎn)品附近值，功能齊全，提升產(chǎn)品，向多元化物業(yè)發(fā)展 中級產(chǎn)品層：產(chǎn)品綜合價

22、值高，多元化物業(yè)發(fā)展均衡高級產(chǎn)品層：身份 人文物管 品牌服務(wù) 體驗環(huán)境 配套會所 功能建筑風格價格 質(zhì)量交通 戶型思考：在升級的市場當中，本項目如何規(guī)劃才能立足市場，并適當引領(lǐng)市場，獲取最大價值？規(guī)模大、現(xiàn)房（準現(xiàn)房）項目售價均在3000元/以上，規(guī)模中等、期房銷售項目的均價大部分在3000元/以下1.港口區(qū)樓盤基本能看?；蚩春?并且區(qū)域較小,差異性小,主要以自身特色及營銷拉差價格；2.龍光陽光海岸由于規(guī)模大,規(guī)劃好,均價較周邊樓盤高,小高層達3500元/；而對面的項目紅林海灣優(yōu)勢及賣點較少，均價僅為2600元/3.目前部分現(xiàn)房及高層產(chǎn)品價格在3000-3600元/之間，如西灣恒信花園、海悅?cè)A

23、府二、銷售篇41在售項目商品房平均月銷售量抽樣調(diào)查分析區(qū)域項目名稱推售貨量（套）剩余貨量（套）推貨時間平均月銷售量（套）項目附近龍光陽光海岸310202009年9月-2009年10月約145紅林海灣20002009年9月-2009年10月約100桃花灣廣場周邊桂海東盟新城23402009年6月-2009年10月約47西灣恒信花園128212009年2月-2009年10月約12向南居蓬萊家園390482009年3月-2009年10月約43西灣上城40002009年5月-2009年10月約67海悅?cè)A府155932008年12月-2009年10月約6海景苑10042008年7月-2009年10月約6

24、新行政中心附近歐景藍灣30002008年10月-2009年10月約23逢時商業(yè)大廈5604642009年7月-2009年10月約24老城區(qū)和德國際360152009年5月- 2009年10月約58海天云都2521322009年9月-2009年10月約60合計591平均每個項目月銷售量（12個項目）約50統(tǒng)計時間：2008年10月-2009年10月二、銷售篇42在售項目商品房平均月銷售量約為50套，每年約600套在售項目商品房平均月銷售量抽樣調(diào)查分析如按平均每套約110計算，每年約消化6.6萬1. 目前市場上規(guī)模大，規(guī)劃好，品質(zhì)高的樓盤，整體走貨速度較快，如龍光 陽光海岸、紅林海灣月消化量達10

25、0套以上；2. 桃花灣廣場附近大多中規(guī)中舉，走貨速度較為平緩，月消化量在40-60套間二、銷售篇假設(shè)項目住宅為29萬，按照以上銷售速度計算，項目住宅銷售周期為4年半的時間萬聯(lián)行提示43在售樓盤客戶群體一覽表區(qū)域項目客戶群體項目附近龍光陽光海岸大部分為外地客戶,客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員；客戶年齡集中在35-55歲紅林海灣該樓盤客群以外地新進企業(yè)員工為主導。投資客群占比在10%-20%左右。桃花灣廣場周邊桂海東盟新城核電集團職工及其他企業(yè)職工,少部分外地投資客西灣恒信花園以經(jīng)商、外地新進駐企業(yè)帶來的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。 向南居蓬萊嘉園大部分為自住客戶,年齡在35

26、-55歲之間，以企事業(yè)職工及外來務(wù)工者為主西灣上城以經(jīng)商、外地新進駐企業(yè)帶來的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。海悅?cè)A府外地投資，電力集團及其它企事業(yè)單位職工海景苑客戶均為本地客戶自住新行政中心附近歐景藍灣基本是外地客戶，以投資居多，自住占小部分逢時商業(yè)大廈本地客戶與外地投資者各半老城區(qū)和德國際以經(jīng)商、公務(wù)員一類高收入階層為主 海天云都經(jīng)商者、外來進駐企業(yè)員工、本地原居民、公務(wù)員為主 三、客戶群篇44以外地客戶為主力的市場需求外地客戶約占80%以上本地客戶 少部分，約不到20%客群來源主要以在防城港居住、工作和生活的長住居民為主防城港周邊縣市購房者在防城港工作、經(jīng)商，具備較好經(jīng)濟實力的購房者看好

27、防城港市發(fā)展前景，前來投資的購房者以休閑度假為目的的外來“候鳥型”購房者三、客戶群篇注：盡管購房客戶以外地為主，但防城港樓盤的營銷推廣大部分局限于本地，對外（外省、外地）廣告宣傳較少45參考項目一：龍光陽光海岸品牌+品質(zhì)+營銷=引領(lǐng)市場四、參考案例46龍光陽光海岸領(lǐng)航湖海生活項目定位：項目特色：產(chǎn)品特點：150萬的湖海國際社區(qū)湖景、海景、規(guī)模大可塑性強地中海建筑風格項目形象：領(lǐng)航湖海生活四、參考案例47銷售情況1、首期于09年9月19日開盤，推售310套，開盤當天剩余約20套，銷售價格在2600-3800元/ 不等，小高層均價2900元/ ，多層均價3500元/ ，創(chuàng)片區(qū)價格新高2、于09年1

28、1月8日第二次開盤，推售約200套高層（29層）海景房，當天售磬，銷售均價約3800元/ 龍光陽光海岸銷售業(yè)績驕人四、參考案例48客戶特征：一、以外地客戶為主（年齡在35-55歲之間）1、外省客戶：東北及江浙、廣東等地的投資客 外省到防的生意人 休閑旅游渡假人士“候鳥型”客戶2、省內(nèi)客戶：南寧及北部灣區(qū)到防的投資客 二、本市客戶占少數(shù)1、政府單位公務(wù)員2、企業(yè)高層領(lǐng)導及職工龍光陽光海岸外地客戶唱主角四、參考案例49龍光陽光海岸營銷針對性強，以外地客戶帶動本地客戶營銷營銷推廣：一、雙售樓部營銷南寧（龍光普羅旺斯項目售樓部）+ 防城港（項目處）二、多媒體針對性推廣報紙（南國早報）+ 網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、

29、綠城人居網(wǎng)等）+戶型廣告（高速路高桿廣告）+電視臺（廣西都市頻道）+雜志（榜樣）三、實景營銷首期營銷做出廣場園林，屬防城港首個項目，給市場以震撼力四、活動營銷拉動人氣1、09年9月12日“項目品鑒會暨廣州日立電梯簽約儀式”活動 2、09年9月19日“迎國慶、賀中秋”大型游園活動 四、參考案例營銷手法多樣并有針對性，對省客戶及本區(qū)、本地客戶采用不同營銷方式，效果顯著50項目小結(jié)：優(yōu)勢：1、品牌開發(fā)商：龍光地產(chǎn)在全國開發(fā)眾多項目，口碑好；2、左右湖海，景觀好。3、項目規(guī)模大，產(chǎn)品、園林規(guī)劃好4、營銷推廣針對性強，效果顯著劣勢：項目周邊市政配套暫不完善，在一定程度上影響銷售市政配套不完善龍光陽光海岸

30、港口區(qū)樓盤領(lǐng)航者品牌開發(fā)商，左右湖海，景觀好四、參考案例51外立面展示龍光陽光海岸其外立面為港口區(qū)樓盤最有風情特色的項目之一四、參考案例52實景園林展示：龍光陽光海岸四、參考案例53四、參考案例參考項目二：東盟外灘（未動工）大型綜合體項目項目地塊位于興港大道與濱海路交匯處，總占地173畝，總建筑面積為35萬項目集商務(wù)、辦公、居住、休閑渡假為主一體綜合性社區(qū)55年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2026年人口增長人口（萬人）50.745355.0357.0659.0961.1263.1565100增長量（萬人）6.327.94住房需求（

31、萬套）3.16土地供應(yīng)土地供應(yīng)2477畝，約3.26萬套平均消化量8150套8150套8150套8150套市場消化萬11.246.43？?4600套28000套市場供應(yīng)量大，人口的增長為市場消化的關(guān)鍵市場留給我們思考的問題56第二部分 項目定位地塊立地條件分析項目SWOT分析項目發(fā)展策略思考項目整體定位地塊立地條件分析57地理位置 項目位于防城港城市發(fā)展中軸線興港大道中段，新老城區(qū)交通連接的樞紐位置，緊臨風景優(yōu)美“兩灣一湖”以及5.8公里景觀海岸線，占據(jù)區(qū)位交通咽喉及一線海景的中間重要節(jié)點位置地塊立地條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)為自然生態(tài)的土地，地塊平整，中間有原停車場待拆建筑物，總體開發(fā)條件較好，

32、有利于項目建筑和景觀園林規(guī)劃。5859地塊立地條件分析交通條件項目所處區(qū)位交通條件便利，路網(wǎng)發(fā)達目前除東面道路(未命名)未建通以外，其余均已通車項目南面規(guī)劃路項目東、面規(guī)劃路項目前興港大道為雙向八車道交通主干道，城市發(fā)展的中軸60地塊立地條件分析景觀資源分析“兩灣一湖” + 文化廣場 + 5.8公里景觀海岸線“兩灣一湖”：即風景怡人的東灣、西灣和2700多畝的桃花湖印象北部灣文化廣場：2010年10月展現(xiàn)國際級的印象北部灣文化演藝景觀海岸線：即興港大道沿岸，打造5.8公里防城港市景觀海岸亮化工程， 項目所處位置優(yōu)越，一線海景盡收眼底東灣桃花湖西灣、一線海景地塊立地條件分析市政配套 項目區(qū)域內(nèi)市

33、政配套欠缺，除現(xiàn)有的便利交通外，其他的生活配套如：購物、銀行、學校、醫(yī)療、餐飲、休閑娛樂等，目前均無。只能依靠2公里之外的桃花灣片區(qū)商業(yè)。項目周邊目前市政生活配套欠缺61項目SWOT分析規(guī)模優(yōu)勢：本案占地130畝，規(guī)模較大，建成后本身的配套和景觀等優(yōu)勢明顯前景優(yōu)勢：項目所處區(qū)域為港口及行政區(qū)的中心節(jié)點，住宅、商業(yè)、公寓或酒店 等綜合物業(yè)可塑性強優(yōu)勢大規(guī)模項目 + 便捷交通 + 景觀配套優(yōu)勢利用景觀優(yōu)勢：前后觀海、政府規(guī)劃的文化廣場、5.8公里海岸線景觀打造， 有利提升居住品質(zhì)最大優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢旅游文化優(yōu)勢：可以嫁接印象北部灣文化62項目地塊最窄面為60米，對于項目的規(guī)劃和商業(yè)價值有一定影響劣勢

34、劣勢規(guī)避分組團開發(fā)+以點帶面項目SWOT分析63區(qū)域發(fā)展：北部灣經(jīng)濟區(qū)建立，南北欽防經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為投資熱點片區(qū)規(guī)劃：政府對項目片區(qū)的規(guī)劃打造，集居住區(qū)和政府相關(guān)部門辦公于一體片區(qū)發(fā)展：陽光海岸項目的啟動，帶動片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展機會機會利用一線海景 + 文化廣場 + 片區(qū)帶動景觀規(guī)劃：政府規(guī)劃的文化廣場、興港大道5.8公里海岸線亮化， 給項目提供良好 的休閑景觀資源和人氣最大機會：“獨有”印象北部灣文化 實現(xiàn)住宅、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)相互帶動項目SWOT分析64政策威脅：國家政策對房地產(chǎn)存在不確定因素，對目標客群的投資購買造成一定的影響威脅威脅規(guī)避選擇入市時機 + 產(chǎn)品品質(zhì)和客戶市場細

35、分（規(guī)避同質(zhì)競爭）項目最大威脅：國家政策對房地產(chǎn)的不確定因素競爭威脅：經(jīng)濟逐漸回暖，市場競爭激烈項目SWOT分析65項目SWOT分析核心思考問題1：項目規(guī)模大周期長，如何制定產(chǎn)品，做到有序開發(fā)，實現(xiàn)利益價值最大化？優(yōu)勢S內(nèi)外優(yōu)勢挖掘整合劣勢W避重就輕化解劣勢威脅T化解威脅獨樹一幟機會O借勢而出樹立榜樣核心思考問題2：市場競爭激烈，在此情況下如何解決客戶問題？項目發(fā)展策略 項目要在外部競爭優(yōu)勢類同的情況下突破重圍，只有在項目內(nèi)在要素上找到突破口，緊緊依靠北部灣建設(shè)的發(fā)展，立足大南寧，面向全國，站在北部灣巨人身上，以文化嫁接、一線海景、特色園林、創(chuàng)新產(chǎn)品和區(qū)域標志性高形象切入市場，才能在競爭環(huán)境中

36、占據(jù)主動的位置。67定位要素洞察一： 市場縱覽宏觀上，防城港旅游市場方興未艾，海景觀資源地產(chǎn)空間較大，但訴求方向過于雷同，差異化不強。定位同樣缺乏高度，且差異化不強，相應(yīng)未來開發(fā)市場前景雖然樂觀但市場細化不夠，市場容量遠未激發(fā)出來。68防城港代表性項目龍光陽光海岸150萬湖海國際社區(qū)紅林海灣新中心國際親海社區(qū)海悅?cè)A府港口區(qū)上首席景觀王豪宅公寓西灣上城濱海之心上品人居桂海東盟新城19萬中央復合城 對比其他項目，可以更深的挖掘項目自身的優(yōu)勢和差異性，通過自身的價值體現(xiàn)和巧妙借勢，更能在激烈的市場競爭中脫穎而出。他山之石，可以攻玉69防城港市場競爭現(xiàn)狀陽光海岸海悅?cè)A府西灣上城紅林海灣自然資源優(yōu)勢類似

37、，需求同質(zhì)化1、交通、海資源等優(yōu)勢類同，體現(xiàn)不出差異化2、簡單度假型供給,不能滿足中高端客戶的精神層面消費上中高端選擇面小，消費力流失區(qū)域市場細分不夠,整體推廣水平較低東盟新城如何定位和挖掘目標客群,成為競爭市場上一個關(guān)鍵的要素70定位要素洞察二： 客群分析防城港工作的外地人目標客戶區(qū)域構(gòu)成示意本項目東北、江浙、廣東、福建等投資客和”候鳥族“度假人群 防城港本地（自?。﹣矸莱歉酃ぷ?、經(jīng)商的外來人士南寧或其他區(qū)內(nèi)城市投資或度假型人群區(qū)內(nèi)區(qū)外71第一類自住型客戶第二類度假型客戶第三類投資型客戶目標客戶消費需求分析以東北、江浙、廣東和福建投資客為主，有效消費力充足，看好防城港未來城市發(fā)展，這部分人購

38、房目的主要是投資升值。由于爭奪這批客戶的對手太多，導致競爭異常激烈部分來自廣西區(qū)內(nèi)看好北部灣發(fā)展趨勢和防城港城市的投資客東北（候鳥型客戶） ：因東北天氣寒冷，秋冬季節(jié)來海南過冬的客戶量不少，合適的產(chǎn)品可滿足其過冬和度假的需求其他偏北方城市：主要也是滿足過冬和度假需求廣西區(qū)內(nèi)：在南寧及其他城市上班、周末到防城港度假為輔（5+2形式為主）防城港市本地及周邊縣市居民，以自住為主來防城港工作、經(jīng)商的外來人士，購房以自住為主7273享受濱海品質(zhì)生活的- “新防城港人”客群定位7374到防城港工作的企業(yè)、單位員工旅游度假帶動防城港海居生活的候鳥族重視北部灣發(fā)展前景的投資客客群構(gòu)成741、產(chǎn)品價值 標志性的

39、建筑外立面 創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計2、配套價值感性化的景觀園林設(shè)計特色的休閑旅游文化星級公寓、商業(yè)街等現(xiàn)代城市功能配套3、物業(yè)管理價值品牌物業(yè)管理機構(gòu)集約、復合功能服務(wù)個性化品牌物業(yè)管理內(nèi)容項目價值體系分解定位要素洞察三： 項目內(nèi)部核心價值755、區(qū)位價值 借勢“北部灣” 打造“旅游休閑度假勝地”的標桿性項目4、景觀價值 政府規(guī)劃的休閑文化廣場 5.8公里景觀海岸線打造 風景怡人的西灣、東灣和桃花湖 海洋、空氣、陽光、景觀與自然和諧共生， 讓自然最自然的存在 項目外部附近值76項目價值體系總結(jié) 標志性建筑外觀 創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計 個性化景觀園林 特色旅游文化 便利的交通 5.8公里一線優(yōu)質(zhì)海景 旅游休閑文

40、化廣場 西灣、東灣、東湖 項目自身項目附加 星級配套服務(wù) 77對位并塑造消費者價值觀和客群精神層面心有靈犀定位依據(jù)與標尺 富有穿透力與競爭對手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間78項目整體定位比肩世界的灣區(qū)生活峰境 79整體定位詮釋 1、最好的定位就是占位，占據(jù)獨特的位置，競爭對手無法復制；2、紐約長島、洛杉磯比佛利山莊、日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣蜚聲海內(nèi)外的“世界濱海高尚住宅區(qū)”，以極大的魅力深深吸引著世界各地名流的垂青。灣區(qū)生活成為世界級高尚生活的至高形態(tài)。 3、“比肩世界”則是獨特的建筑造型、豐富的物業(yè)形態(tài)，與世界接軌，成功高端占位，同時揭示了項目所有構(gòu)成元素的高標準。80自然的 休閑

41、的 濱海生活峰境這是一個以休閑度假為功能嫁接文化的現(xiàn)代生活社區(qū)，有美好的自然：休閑文化廣場，5.8公里海岸線，清新的空氣，幽靜的湖水等；更有復合的高端生活元素：星級公寓、商業(yè)街等現(xiàn)代城市功能配套。比肩世界的灣區(qū)生活峰境都市的 生活的 濱海生活峰境這里，更有自然之上的新城市生活形態(tài)，生活會所、社區(qū)商業(yè)街區(qū)、集中廣場式的商業(yè)中心 ，成熟的生活方式，感受舒適與愜意！沿路時尚休閑商業(yè)街，足不出區(qū)即可擁有繁華的商業(yè)享受！不遜于中心城市的都會生活在此與自然和諧的融匯在一起比肩世界的灣區(qū)生活峰境人文的 品質(zhì)的 濱海生活峰境這里，有和你品位相近，志同道合的鄰居，你們可以從一次清晨碰面的問候進而成為親近默契的朋

42、友，時間久了，你會發(fā)現(xiàn)這樣的鄰居越來越多比肩世界的灣區(qū)生活峰境案 名海世界臺灣城主推：84案名詮釋 海世界臺灣城海世界：代表了灣區(qū)高品質(zhì)的生活；85代表了濱海休閑度假式生活;代表了以海文化為藍本的標志性建筑群；86金港臺灣城備選案名：金港：突出開發(fā)商品牌，又蘊含項目所處區(qū)域為黃金港口區(qū)， 體現(xiàn)區(qū)位價值；87第三部分 項目整體規(guī)劃思考立足現(xiàn)在 著眼未來項目規(guī)劃建議地塊價值分析地塊總平建議89建筑風格建議園林建議戶型產(chǎn)品建議其他配套建議90規(guī)劃總戰(zhàn)略“價值最大化”原則“規(guī)劃主題”貫穿原則“景觀滲透” 原則“共享性” 原則“均好性” 原則91地塊價值分析本項目陽光海岸行政中心興港大道綠化景觀帶西南面

43、西北面南面印象北部灣項目周邊為政府單位用地和大型住宅房地產(chǎn)項目，成為目前的地產(chǎn)開發(fā)熱點，形成成片住宅的開發(fā)價值。地處區(qū)域南北的主干道上，地塊南面處于交叉路口，具有交通便利的天然優(yōu)勢；區(qū)域未來的人口眾多，為人口密集地。同時興港大道綠化景觀帶及文化休閑廣場的節(jié)點，將來帶來的人流，有利于項目沿街商業(yè)的發(fā)展；項目西南面、西北面及南面周圍的視線開闊，一線海景、南面遠眺東湖，對于高層住宅的景觀價值較好。與市行政中心區(qū)相鄰，周邊機關(guān)辦公用地，具有良好的商務(wù)辦公前景。92地塊價值分析一級居住價值：西面地塊具備良好的海景景觀，但受到一定的噪音影響。東面地塊可爭取東湖景觀，亦可享受海景，但景觀視野較遠。一級或超一

44、級居住價值：處于地塊中部，外可享受海景與湖景，內(nèi)可近觀社區(qū)風情園景，同時受外界干擾較低。93地塊價值分析一級商業(yè)價值：臨近城市主干道，車流、人流量大，容易營造商業(yè)氛圍與昭示性強。具備成為特色商業(yè)街的條件。二級商業(yè)價值：屬于次干道，可作為街鋪式社區(qū)商業(yè)，結(jié)合住宅車行出入口考慮。低商業(yè)價值：地塊內(nèi)部，人流較少，建議不考慮商業(yè)。94總平布局建議點式圍合布局+組團式園林（最佳利用景觀的規(guī)劃組合方式）34F商業(yè)綜合體+標志性公寓：約1萬平米的商業(yè)綜合體，為形成特色商業(yè)長廊做支撐。布置標志性建筑，未來可根據(jù)市場調(diào)整產(chǎn)品，可作為公寓、酒店等開發(fā)的可能。中心樓王：以獨特的建筑形態(tài)，優(yōu)越的景觀資源及產(chǎn)品品質(zhì)，形

45、成項目的樓王，以點帶面提升整個項目的形象，豐富產(chǎn)品的層次以及打造差異性。商業(yè)長廊+入口廣場：建造2層沿街商業(yè)長廊，同時設(shè)置風情入口廣場，將項目的展示面樹立起來。商業(yè)：以服務(wù)社區(qū)為主的商業(yè)街鋪。95平面交通建議原則：人車分流，商業(yè)和住宅人流分開但又形成互動。 商業(yè)人流入口說明：依仗城市交通主干道，組織商業(yè)人流，形成區(qū)域商業(yè)聚散廣場 住宅組團車流出入口說明：利用南面的城市次干道同時位于交叉路口，車流較少，組織小區(qū)的車行入口 住宅組團人行主出入口說明：靠近主要市政交通道路，方便出入 住宅組團人行次出入口說明：與商業(yè)廣場連接,帶動商業(yè)廣場人氣，同時方便小區(qū)住戶購物1234111234296交通組織建議

46、社區(qū)交通體系社區(qū)主入口準步行系統(tǒng)（消防車道路）步行系統(tǒng)（人行道路）97交通組織建議步行系統(tǒng)人行路98交通組織建議99交通組織建議100建筑風格建議國際港口城市的建筑封面101建筑風格建議國際化、現(xiàn)代風格102獨樹一幟的“樓王”建筑造型建筑風格建議103建筑風格建議標志性建筑公寓或酒店或辦公104標志性建筑公寓或酒店或辦公建筑風格建議105園林風格建議海世界巴厘島風情園林利用項目本身的泉眼，運用“濕生地”的造園手法，使陸生植物和水生植物溶為一體，參照巴厘島園林設(shè)計，營造出休閑、特色的風情園林。106園林風格建議利用原有的泉水，設(shè)計多個大小不一、各具特色的景觀泳池、淺水池。后期可通過鋪設(shè)卵石降低公

47、攤水費及維護成本。巴厘島風情泳池107巴厘島風情雕塑園林風格建議分布其間的巴厘島風情雕塑、發(fā)呆亭及風情東南亞熱帶植物，與建筑融為一體，搖曳生姿。更為項目增添賣點，與前期包裝的亮點。戶型產(chǎn)品建議緊貼市場主流產(chǎn)品180景觀產(chǎn)品以實用的二房、三房為主，二房面積80-90平米，三房面積120-130平米?？稍O(shè)置部分錯層露臺、轉(zhuǎn)角飄窗，爭取景觀價值。108109戶型產(chǎn)品建議參考平面圖緊貼市場主流產(chǎn)品180景觀產(chǎn)品戶型產(chǎn)品建議創(chuàng)新手法+景觀產(chǎn)品，引領(lǐng)市場通過偷面積的手法，贈送部分面積，可以提升產(chǎn)品單價，也可利用超高性價比贏得市場。111戶型產(chǎn)品建議通過贈送的空中花園的一半面積，可改造成一個房間。創(chuàng)新手法+

48、景觀產(chǎn)品，引領(lǐng)市場112戶型產(chǎn)品建議通過花架增加使用面積，同時帶入戶花園及超大轉(zhuǎn)角景觀陽臺。該戶型不僅能做到南北對流更能很好的把控建筑面積。創(chuàng)新手法+景觀產(chǎn)品，引領(lǐng)市場113戶型產(chǎn)品建議創(chuàng)新產(chǎn)品，解決一層難售情況 由于一層景觀面視野較窄，同時受干擾較大，因此在銷售過程中都較難。 通過贈送大露臺，解決干擾問題，同時更能提高首層價格，解決銷售問題。戶型產(chǎn)品建議360全海景樓王產(chǎn)品，最高品質(zhì)114115 利用電梯直接入戶，把公攤面積做到最小化，在給客戶得到實惠的同時，該能賦予客戶獨有的尊崇感。戶型產(chǎn)品建議360全海景樓王產(chǎn)品，零公攤戶型產(chǎn)品建議可商可住，靈活空間處于項目后期開發(fā)，可根據(jù)市場變化調(diào)整產(chǎn)

49、品或是公寓、或是酒店、或是辦公，具有可變性，同時能樹立標桿作用。產(chǎn)品設(shè)計上可以為自由組合的產(chǎn)品。116117戶型產(chǎn)品參考比例戶型單間/一房二房三房四房復式或平層大戶細分（21）房三房（3+1）房四房復式或平層大戶面積305070-75 80-90100-130 120140 130180 200-250 套數(shù)比例1315203010102118八大創(chuàng)新配套建議架空層設(shè)計 鑒于項目布局特點，建議部分建筑物一層做出5.5M架空層，步行風雨長廊，使用高檔次的裝修及精致簡約的設(shè)施。每棟住宅入口處，皆設(shè)計方型水池，池中錦鯉暢游，與戶外園林自然融為一體，增加園林面積的同時增加園林視覺范圍。 架空層不在是簡

50、單的行走功能，這里成為一個交流的場所，一個鄰里親情融合的地方。精心打造舒適的架空層，讓客戶留戀回家的感覺。 119架空層設(shè)計巴厘島風情架空層示意圖八大創(chuàng)新配套建議120大中庭景觀園林八大創(chuàng)新配套建議121三大會所設(shè)計（1）“水晶宮”會所 利用商業(yè)街主入口兩邊對外經(jīng)營的商業(yè)建筑作為社區(qū)會所，降低會所 經(jīng)營的風險。（2） 海文化泛會所 巧妙利用小區(qū)園林，將各類康體休閑設(shè)施分置于園林各處，設(shè)置如康體跑徑、按摩徑、兒童樂園、陽光泳池、休閑長椅及太陽傘等設(shè)施。（3）“海世界”休閑會所 利用公寓樓頂做會所配套，設(shè)計泳池、SPA、康體、娛樂、休閑配套。八大創(chuàng)新配套建議122泳池、球場利用園林建設(shè)一些運動設(shè)施

51、如泳池、羽毛球場、老人運動設(shè)施等。建議與會所同時建成并可投入使用。另外可在各組團式園林中均設(shè)置小型戲水池。八大創(chuàng)新配套建議123陽光地下車庫停車場規(guī)劃為地上形式與地下形式，以地下停車為主，合理的做到人車分流。地上形式的停車位主要規(guī)劃在小區(qū)道路旁。而地下停車場建議設(shè)計陽光車庫，有專屬出入口，采用透光材料讓自然光線滲透到底下停車場，。建議地下停車場使用反光材料制做導視系統(tǒng)，使用夜視導行地燈。八大創(chuàng)新配套建議124雙層入戶大堂雙層入戶大堂 本著樓盤品質(zhì)，從實際的生活上看，人們更多的是從地下車庫直接進入住宅樓，因此在原有的陽光地下車庫設(shè)計中，將地下車庫入口與建筑一層大堂入口相連，設(shè)計為雙層大堂入口。盡

52、顯客戶的尊貴、優(yōu)雅。另外車庫在泳池或部分園林底部設(shè)計穹頂，采光的同時讓客戶感覺車庫也是家的一部分，回家的路也是風景，提升了整個項目的品質(zhì)感。八大創(chuàng)新配套建議125入戶大堂與電梯間 大堂空間作為一個大型建筑內(nèi)部空間的核心，綜合多種使用功能，在居住空間里不可或缺，是著意創(chuàng)造環(huán)境和氣氛的場所。它除了設(shè)置有方便的垂直交通設(shè)備而成為整幢建筑的交通樞紐空間，同時也應(yīng)作為人們憩息、交往、交流等活動的中心場所。入戶大堂示意圖八大創(chuàng)新配套建議126主入口旱噴泉廣場商業(yè)節(jié)點 作為大型社區(qū)的門面，小區(qū)入口的廣場建設(shè)不容忽視，同時能使人群駐足于此，使廣場附近商業(yè)價值得到充分體現(xiàn)。 建議入口廣場在項目開始銷售的時候投入

53、使用。八大創(chuàng)新配套建議127八大創(chuàng)新配套建議智能化配置從提升項目形象，增加項目賣點，從而拉升項目的角度考慮，建議采用智能安防系統(tǒng)。第四部分 項目營銷部署建議129一、項目分期開發(fā)安排130一期施工安排:住宅建面約11萬、商業(yè)建面約5000一期開發(fā)地塊西南面，包括住宅與部分商業(yè)，理由：1、包含了一條商業(yè)長廊，在項目銷售前期可以進行虛擬門頭的包裝展示項目形象；2、包含了中心示范園林，結(jié)合實景營銷，事半功倍；3、產(chǎn)品組合豐富，擴大客戶群與影響力。包含了18-23層的產(chǎn)品，有緊湊型的戶型，也有實用舒適型的產(chǎn)品，能滿足各種客戶的需求。131二期施工安排:住宅建面約10萬、商業(yè)建面約3000二期開發(fā)地塊中

54、部，包括住宅與部分商業(yè)，理由：1、包含了部分商業(yè)長廊，作為項目形象展示的延續(xù)；2、產(chǎn)品層次分明，包括常規(guī)的18層產(chǎn)品，同時開發(fā)一棟樓王對市場進行嘗試。132三期施工安排:住宅公寓建面約8萬、商業(yè)建面約2.5萬三期開發(fā)地塊北部，包括住宅、公寓與商業(yè)綜合樓，理由：1、在二期銷售的同時，開始對商業(yè)綜合體進行招商工作，可以根據(jù)市場的變化調(diào)整產(chǎn)品與結(jié)構(gòu)；2、產(chǎn)品開發(fā)的最頂端，利用項目的成熟環(huán)境與口碑使利益最大化，同時為下一個項目打好基礎(chǔ)。133項目營銷思路三戰(zhàn)定江山首戰(zhàn)2010年，我們看海去134再戰(zhàn)2012年,與大海的零距離三戰(zhàn)2014年,享受，比肩世界的灣區(qū)生活項目總體營銷策略首戰(zhàn)2010年，我們看

55、海去賞2010年“印象北部灣”文化節(jié)體驗形象展現(xiàn)的海世界臺灣城看醉美的5.8公里長的海灣住宅面積10萬，預(yù)計銷售周期18個月135136136136策略一、立足廣西，爭取外省客戶，面向全國進行項目宣傳推廣第一步：在項目形象期大范圍利用南寧媒體，使項目名響一方。第二步：以大南寧為基點，與印象北部灣文化節(jié)結(jié)合，與相關(guān)旅行社合作，網(wǎng)絡(luò)推廣、項目介紹會等方式面向全國的客戶群推廣137策略二、與萬聯(lián)行強強聯(lián)手，啟動泛銷售 萬聯(lián)行在廣西成功服務(wù)眾多開發(fā)商，擁有眾多商業(yè)客戶資源。萬聯(lián)行自成立以來，積累有豐富的客戶資源。 泛銷售作為一種大眾銷售手法，可以使項目達到良好的銷售成果。目前使用泛銷售取得成功的樓盤如

56、廣州奧園、10+1商業(yè)大道、利海亞洲國際，其客戶以外地客戶為主，使用泛銷售手法進行推廣后，在短時間內(nèi)取得了銷售上的成功。 策略三、南寧、防城港雙售樓部，開通臺灣城售樓直通車。 本項目的客戶來源分布比較廣泛，而南寧作為正在軸向國際化的都市，是一個很好的宣傳窗口。建議在南寧、防城港各設(shè)立一個售樓部，以期達到最有效的宣傳、銷售途徑。為方便南寧的看房客戶，提高本項目的銷售服務(wù)水準，建議每周開通南寧到本項目的看房直通車。138策略四、實景營銷，事倍功半。 在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的前提下，客戶已經(jīng)發(fā)展到注重細節(jié)，比較實景的理性消費層次。因此，本項目應(yīng)順應(yīng)市場，把概念售樓部、概念樣板房、概念示范園林、入戶大堂、

57、小區(qū)入口等公共部分實景先期營造出來，進行實景銷售。此舉不僅能打動客戶，更能提升項目品質(zhì)。1396.1“水晶宮” 海文化會所，現(xiàn)場售樓部展示 售樓部將是展示項目進行營銷活動的重要場所，售樓部的功能設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)項目的價值理念，注重景觀功能的布局，讓客戶在售樓部中就能體驗到海濱度假休閑的生活姿態(tài)，讓客戶能體驗到本項目傳遞的神奇生活奇境，體驗前所未有的生活奇境、夢境般的生活享受實景營銷之售樓部1406.2 180無敵海景樣板間 建議項目在一期入市初期設(shè)置樣板房，選擇位置好能看到無敵海景的戶型，邀請知名裝修公司進行樣板間裝修設(shè)計，讓客戶能直接體驗現(xiàn)場居住的實景感受。實景營銷之樣板間141 在銷售中心正式開

58、始接待的同時，建議同時開放示范園林，從市場的成功項目，已經(jīng)確定園林實景對客戶的打動力最為直接6.3 海世界巴厘島風情示范園林實景營銷之示范園林1426.4小區(qū)入口及主題休閑商業(yè)廣場 建議小區(qū)的入口及廣場在項目市前完工，在項目面向市場的時候，利用主入口大門顯得大氣輝煌，讓小區(qū)業(yè)主回家有種自豪感，增加購買的情緒。實景營銷之入口廣場1436.5藝術(shù)化看樓通道及宮殿式的夢幻入戶大堂 建議在做樣板間的單元，包裝、美化看樓通道。先期把樣板單元的入戶大堂提前裝修，在樣板房開放的同時開放入戶大堂。客戶看樣板房時先通過入戶大堂，一路讓賓至如歸的感覺跟隨客戶，提高客戶的購買值。實景營銷之入戶大堂144145再戰(zhàn)2012年,與大海的零距離目的：同時通過招商，為三期的商業(yè)主力店、公寓進行規(guī)劃前的定位，借助招商的成果，推動約10萬二期住宅銷售146策略一：住宅銷售與商業(yè)運作相結(jié)合，綜合應(yīng)用，相互推動。 本項目擁有一定的商業(yè)體量，而項目的住宅部分容積率相對較高，住宅部分的人群對商業(yè)部分有很大的促動性。建議在項目二期入市時同期招商，利用主力店來提高項目知名度，同時可利用項目的商業(yè)部分提升住宅