商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理(頁(yè))88

1、（專業(yè)的，如家居中紅星美凱龍）（綜合、專業(yè)、等級(jí)、交通形式分類）（企業(yè)名稱企業(yè)類型主 業(yè)商業(yè)代表作開 發(fā) 類 型特 點(diǎn) 歸 納優(yōu) 劣 評(píng) 價(jià)瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動(dòng)周期長(zhǎng)。恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場(chǎng)綜合、商辦高端品牌、商辦聯(lián)動(dòng)持有經(jīng)營(yíng)。新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場(chǎng)運(yùn)作不力影響局限。萬達(dá)改制企業(yè)房地產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)綜合商業(yè)不精致，融合能力不夠，品牌少市場(chǎng)影響力大，品牌有號(hào)召力，真正轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)軌道資本市場(chǎng)通道不通。寶龍民營(yíng)房地產(chǎn)寶龍廣場(chǎng)綜合同上。品牌意識(shí)略弱品牌影響力小，商業(yè)層級(jí)低三四線城市發(fā)展，以銷代融。中糧集團(tuán)央企商業(yè)、房地產(chǎn)大悅城單品牌商業(yè)持有，適合消費(fèi)趨勢(shì)資金沉積。華潤(rùn)

2、央企商業(yè)、房地產(chǎn)萬象城單品牌（品牌延展不夠）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之處，品牌延伸不夠。華僑城央企房地產(chǎn)歡樂谷單品牌旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套，萬科之師。萬科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè),商業(yè)配套沒有旅游，其他和華橋城一樣，在找合作者商業(yè)是絕對(duì)弱項(xiàng)。深國(guó)投地方金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運(yùn)作追求資本收益率與萬達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開發(fā)，自有品牌（漢奸模式）。世茂上市公司住宅沒有品牌(世貿(mào)百貨)住宅開發(fā)，商業(yè)持有爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)上市擴(kuò)大融資。SOHO中國(guó)上市公司房地產(chǎn)SOHO前門大街

3、個(gè)性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的原始做法，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強(qiáng)。證大地產(chǎn)上市公司金融和房地產(chǎn)大姆指廣場(chǎng)住宅出售，商業(yè)持有有潛質(zhì)，模式化不足社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)很大，價(jià)值穩(wěn)定，方向感不強(qiáng)。企業(yè)名稱企業(yè)類型主 業(yè)商業(yè)代表作開 發(fā) 類 型特 點(diǎn) 歸 納優(yōu) 劣 評(píng) 價(jià)合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營(yíng)零售、辦公、酒店、別墅沒有品牌（合生國(guó)際廣場(chǎng)銷售、持有兼有模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，廣東風(fēng)格不適合做商業(yè)地產(chǎn)。綠地國(guó)有房地產(chǎn)都匯城銷售為主產(chǎn)品開發(fā)為主品牌沒有形成。金源民營(yíng)房地產(chǎn)金源茂銷售、持有兼有規(guī)模效益大而無當(dāng)、坪效低。銀座國(guó)有房地產(chǎn)銀座廣場(chǎng)銷售、持有兼有嫁接品牌商業(yè)邊緣爬伸，缺全國(guó)戰(zhàn)略。金融街上

4、市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開發(fā)成京城地標(biāo)無形資產(chǎn)擴(kuò)張力不夠，停留在實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，全國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)未占領(lǐng)。弘基、仁豐等民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)弘基休閑廣場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)，出售兼有擴(kuò)張力度不夠，特色不明顯中小企業(yè)的代表，沒有全國(guó)戰(zhàn)略，模式還須提純。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以百聯(lián)為例：聯(lián)華購(gòu)物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)開發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤(rùn)而非商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)，品牌召集優(yōu)勢(shì)。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場(chǎng)淘汰，超市已經(jīng)開始直營(yíng)為主。小商品城、皮革城等上市自營(yíng)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自

5、營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)專業(yè)特征強(qiáng)，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)紅星美凱龍開發(fā)和運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。太平洋頤，高華強(qiáng)北數(shù)碼商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開工市場(chǎng)調(diào)查提出開發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開發(fā)方案商業(yè)論證市場(chǎng)論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格

6、定位對(duì)象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測(cè)周 期成 本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開發(fā)流程追求市場(chǎng)價(jià)值最大化落落 實(shí)實(shí)SP活動(dòng)活動(dòng)開開工工開開盤盤籌籌備備(推廣推廣) 軟文軟文參參 展展招商招商 商管籌備商管籌備銷銷 售售 籌籌 備備按按 揭揭 銀銀 行行施施 工工開開盤盤活活動(dòng)動(dòng)銷銷售售階階段段商商場(chǎng)場(chǎng)開開張張調(diào)調(diào)整整商商管管成成立立統(tǒng)統(tǒng)一一辦辦證證銀銀行行按按揭揭返返租租簽簽約約異異地地銷銷售售展展開開委委托托管管理理主主力力進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)推推 廣廣商商企企入入駐駐持有物業(yè)開發(fā)流程追求持續(xù)增值項(xiàng)目條件判析項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃商

7、業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)對(duì)象消費(fèi)對(duì)象數(shù)數(shù)量量能能力力傾傾向向規(guī)規(guī)劃劃消消防防商商家家消消費(fèi)費(fèi)審審美美時(shí)時(shí)尚尚流流行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略交交通通條條件件環(huán)環(huán)境境條條件件規(guī)規(guī)劃劃條條件件物物業(yè)業(yè)條條件件商商業(yè)業(yè)資資源源回回報(bào)報(bào)要要求求商商圈圈范范圍圍競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類類型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成品品種種類類型型服服務(wù)務(wù)方方式式商商業(yè)業(yè)文文特特色色建建筑筑條條件件配配套套條條件件交交通通組組織織業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布置置商商業(yè)業(yè)主主題題櫥櫥窗窗CI系系統(tǒng)統(tǒng)色色彩彩燈燈光光初初步步租租價(jià)價(jià)成成本本測(cè)測(cè)算算收收益益預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)客客流流頻頻率率消消費(fèi)費(fèi)群群盈盈利利狀狀態(tài)態(tài)消費(fèi)資源消費(fèi)資源租金成本能

8、力租金成本能力外外部部動(dòng)動(dòng)線線內(nèi)內(nèi)部部動(dòng)動(dòng)線線到達(dá)路徑到達(dá)路徑引引 導(dǎo)導(dǎo)縱向縱向橫向橫向經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收益益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)品品牌牌策策略略開開 業(yè)業(yè)調(diào)調(diào) 整整達(dá)到目標(biāo)收益率達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)招商實(shí)施招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)初初步步收收益益目目標(biāo)標(biāo)優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件策策略略價(jià)價(jià)格格推推廣廣商商洽洽簽簽約約對(duì)對(duì)象象開開業(yè)業(yè)推推廣廣形形象象包包裝裝運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式組組織織場(chǎng)場(chǎng)地地建建立立制制度度取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建建檔檔財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)管管理理目目標(biāo)標(biāo)內(nèi)內(nèi)部部制制度度商商場(chǎng)場(chǎng)制制度度裝裝修修控控制制開開業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃慶慶典典SP活活動(dòng)動(dòng)開開業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間開開業(yè)業(yè)率率商商品品調(diào)調(diào)整整

9、商商店店調(diào)調(diào)整整租租金金調(diào)調(diào)整整融融資資方方案案轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方案案持持有有方方案案內(nèi)內(nèi)部部增增值值資資產(chǎn)產(chǎn)包包裝裝委委托托經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)自自營(yíng)營(yíng)方方案案拆拆零零整整體體產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)收收益益權(quán)權(quán)再再投投資資抵抵押押節(jié)節(jié)奏奏幅幅度度 變變 現(xiàn)現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體整體：整體(銷售銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售持持 有有 租賃經(jīng)營(yíng)：可變和不可變租金租賃經(jīng)營(yíng)：可變和不可變租金 合資經(jīng)營(yíng)：租金入股，租期入股合資經(jīng)營(yíng)：租金入股，租期入股 委托經(jīng)營(yíng)：固定租金、自收租金委托

10、經(jīng)營(yíng)：固定租金、自收租金 實(shí)物融資：銀行抵押、實(shí)物擔(dān)保、典當(dāng)實(shí)物融資：銀行抵押、實(shí)物擔(dān)保、典當(dāng)資產(chǎn)上市資產(chǎn)上市 融資：組建融資：組建REITs、發(fā)行基金、發(fā)行基金上市公司：募集公眾資金上市公司：募集公眾資金 產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)同時(shí)評(píng)估產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)同時(shí)評(píng)估 消費(fèi)人口數(shù) 量質(zhì) 量消費(fèi)規(guī)模商業(yè)狀況租賃狀況物業(yè)市場(chǎng)狀況其他投資利 潤(rùn)資金市場(chǎng)配 置商鋪投資回 報(bào)地塊價(jià)值 （1）企企 業(yè)業(yè)專設(shè)部門專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)外包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市市調(diào)調(diào)策策劃劃招招商商營(yíng)營(yíng)銷銷委委托托管管理理定定位位決決策策規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策總總部部市場(chǎng)發(fā)展部

11、項(xiàng)目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研 展 部項(xiàng)目運(yùn)行運(yùn) 行 部I T檔 案行 政保 障 部商企關(guān)系招 商商業(yè)資源法律事務(wù)法 務(wù) 部商鋪估價(jià)估 價(jià) 部機(jī)構(gòu)資金個(gè) 人企業(yè)資金基 金融 資 部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運(yùn)作抵 押托 管 部財(cái)務(wù)管理公司境外基金國(guó)內(nèi)基金市場(chǎng)研究指 導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目租 務(wù)物管三大塊：1、市場(chǎng)塊版：市場(chǎng)發(fā)展部、媒介部、運(yùn)行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價(jià)所、融資部、財(cái)務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。3、保障版塊：法務(wù)部、保障部、審計(jì)室4、培訓(xùn)培訓(xùn)規(guī)劃營(yíng) 銷 實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)

12、 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升租金提升回報(bào)提升回報(bào)商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理管理技術(shù)管理技術(shù)物業(yè)管理物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式銷售方式業(yè)種組合業(yè)種組合品品 種種商品經(jīng)營(yíng)成本商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本商

13、品成本價(jià)價(jià) 格格經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣商業(yè)推廣招商能力招商能力業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除立店障礙排除建筑形式選取建筑形式選取文化氣氛營(yíng)造文化氣氛營(yíng)造挖掘商業(yè)價(jià)值挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值提高使用價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值 “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個(gè)要素必須同時(shí)融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果。 例 例 序 階段特征推廣關(guān)鍵點(diǎn)焦點(diǎn)指向傳 媒 選 擇投 放 方 式1開 工特色，亮點(diǎn)、PO、SP活動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)全方位大眾、

14、財(cái)經(jīng)通訊、報(bào)導(dǎo)2項(xiàng)目融資項(xiàng)目前景、增值方式各有關(guān)專家、高管財(cái)經(jīng)特案3招 商商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng)商業(yè)環(huán)境、SP活動(dòng)名人、名家、行業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)、大眾新聞、報(bào)道映象4預(yù) 售SP活動(dòng)行內(nèi)、文藝類名人大眾、專業(yè)廣告映象預(yù) 售SP活動(dòng)專家投資同上新聞、廣告開 盤SP活動(dòng)本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭 幕慶典、SP活動(dòng)政、財(cái)、商、文相關(guān)主流媒體專業(yè)媒體等新聞、廣告映象全方位類型階段特征項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目融資招 商銷 售揭 幕推廣形式傳媒推廣力度 投放力度 文案平面 SP籌 劃作 業(yè)事件題材泡制 方案設(shè)計(jì) 實(shí) 施 招商信息透露客戶積累活動(dòng)展開商務(wù)談判遴選考察決策合約討論簽約進(jìn)場(chǎng)辦照裝修信息發(fā)布開業(yè)調(diào)整 效用序號(hào)

15、商業(yè)分類作用租金水平時(shí)間第一序列主力店（大超、百貨） 招商成功關(guān)鍵低，有邊際效應(yīng)前期完成第二序列次主力店協(xié)同效應(yīng)低前期完成第三序列名牌特色店標(biāo)桿作用中等前期完成第四序列配套商業(yè)業(yè)態(tài)和諧中高，量大中期完成第五序列常規(guī)店群豐富商品中高、量大，平衡收益后期完成客戶甄別客戶甄別決決 策策法律事務(wù)法律事務(wù)目標(biāo)獵獲目標(biāo)獵獲狩狩 獵獵山林響聲山林響聲目標(biāo)搜索目標(biāo)搜索優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策經(jīng)營(yíng)決策經(jīng)營(yíng)決策物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商場(chǎng)籌備商場(chǎng)籌備推推 廣廣吹吹 風(fēng)風(fēng)走走 光光點(diǎn)點(diǎn) 火火加加 溫溫添添 料料化學(xué)反應(yīng)化學(xué)反應(yīng)保保 溫溫招招 商商信息發(fā)布信息發(fā)布客戶結(jié)累客戶結(jié)累考察遴選考察遴選簽簽 約約進(jìn)進(jìn) 場(chǎng)場(chǎng)商場(chǎng)籌建商場(chǎng)籌建內(nèi)

16、部建設(shè)內(nèi)部建設(shè)建筑裝飾建筑裝飾管管 線線管理機(jī)制管理機(jī)制區(qū)位區(qū)位公共部位裝修公共部位裝修人人 員員消防消防場(chǎng)場(chǎng) 地地商場(chǎng)籌建商場(chǎng)籌建設(shè)備設(shè)備裝飾裝飾裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)預(yù)預(yù) 埋埋設(shè)備安裝設(shè)備安裝分分 隔隔精精 裝裝 修修內(nèi)部建設(shè)內(nèi)部建設(shè)任任 務(wù)務(wù)人人 員員場(chǎng)場(chǎng) 地地制度體系制度體系內(nèi)部?jī)?nèi)部體系體系商業(yè)制度商業(yè)制度管理制度管理制度燈光燈光廣告廣告落實(shí)執(zhí)行落實(shí)執(zhí)行送檔送檔 傳媒策略目標(biāo)市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)展投放節(jié)點(diǎn)力 度廣告預(yù)算產(chǎn)品輪廓初步方案營(yíng)銷方案擴(kuò)初方案進(jìn) 場(chǎng)開 工傳媒選擇效果反饋修 正試 銷引導(dǎo)、修正強(qiáng) 銷尾 盤結(jié) 案主體完成裝飾安裝環(huán) 境交 房物業(yè)介入物業(yè)方案物管費(fèi)銷售目標(biāo)制訂銷售目標(biāo)

17、制訂開開 發(fā)發(fā)用地判析用地判析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位對(duì)象定位對(duì)象定位營(yíng)營(yíng) 銷銷市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)選擇細(xì)分市場(chǎng)選擇市場(chǎng)位置市場(chǎng)位置市場(chǎng)策略市場(chǎng)策略規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)適合性分析適合性分析差異性分析差異性分析超越性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)形成產(chǎn)品特質(zhì)運(yùn)運(yùn)籌籌期期推廣展開推廣展開吹吹 風(fēng)風(fēng)SP活動(dòng)活動(dòng)加加 溫溫高高 溫溫客客 戶戶引引 導(dǎo)導(dǎo)吸吸 納納積積 累累熟熟 悉悉案案 場(chǎng)場(chǎng)人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)布置案場(chǎng)布置案場(chǎng)法律文件法律文件內(nèi)部程序內(nèi)部程序籌籌劃劃期期推推 廣廣傳傳 播播軟文推進(jìn)軟文推進(jìn)后續(xù)報(bào)道后續(xù)報(bào)道開開 盤盤資源調(diào)動(dòng)資源調(diào)動(dòng)補(bǔ)充資源補(bǔ)充資源市場(chǎng)吭?shī)^市場(chǎng)吭?shī)^穩(wěn)定客戶穩(wěn)定客戶配配 合

18、合辦辦 證證銀銀 行行現(xiàn)場(chǎng)推介現(xiàn)場(chǎng)推介現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合實(shí)實(shí)施施期期其他職能其他職能口碑口碑推薦推薦沖沖 刺刺結(jié)結(jié) 案案 業(yè) 態(tài)招 商環(huán) 境建筑和配套營(yíng)銷推廣管理措施創(chuàng) 意業(yè) 種目標(biāo)商企商業(yè)氛圍文化特色市場(chǎng)沖擊八個(gè)管理個(gè) 性商 品合作條件滿足人性時(shí)尚科技公眾和商業(yè)可 實(shí) 施突破雷同研究策劃 說明：商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升是個(gè)系統(tǒng)工程，提煉出七個(gè)主要影響因素，進(jìn)行系統(tǒng)化研究，在此基礎(chǔ)上形成完整的提升方案，努力達(dá)到“商業(yè)繁榮、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、系統(tǒng)管理、項(xiàng)目品牌”的提升目標(biāo)?；A(chǔ)研究基礎(chǔ)研究城市同類項(xiàng)目區(qū)域同類項(xiàng)目周邊項(xiàng)目相鄰關(guān)系內(nèi)部調(diào)研提出調(diào)研成果任任務(wù)務(wù)提提出出市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查定定位位戰(zhàn)略定位形象定位業(yè)態(tài)調(diào)整建筑風(fēng)貌目標(biāo)定位組織征詢建筑優(yōu)化方案環(huán)境優(yōu)化方案配套條件優(yōu)化管理建議規(guī)規(guī)劃劃招商方案和計(jì)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃論證實(shí)施方案實(shí)施方案策劃方案策劃方案雙雙X（效益和形象）（效益和形象）行動(dòng)計(jì)劃行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行實(shí)施計(jì)劃策劃導(dǎo)入調(diào)整輔導(dǎo)實(shí)時(shí)修正評(píng)價(jià)檢討推廣內(nèi)增實(shí)施方案導(dǎo)導(dǎo)入入成果檢驗(yàn)客流增加坪效提高商業(yè)利潤(rùn)增加租金上升形象重塑地位提高經(jīng)營(yíng)優(yōu)化成果效益預(yù)估效益預(yù)估達(dá)到內(nèi)部增長(zhǎng)目標(biāo)項(xiàng)目結(jié)案資資 產(chǎn)產(chǎn)增增 值值權(quán)權(quán) 屬屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓租租賃賃登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租備備案案范范圍圍界界定定櫥櫥窗窗廣