房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系及施工管理淺析

1、 房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系 及施工管理淺析及施工管理淺析猩猩進(jìn)化引發(fā)的思考？ 科學(xué)家們說(shuō)，我們與黑猩猩百分之九十五相識(shí)的的基因圖譜 關(guān)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系要用工業(yè)化的思維方式來(lái)思考批量精裝修要用做產(chǎn)品的思路來(lái)看待批量精裝修像賣(mài)汽車(chē)一樣賣(mài)房子像造汽車(chē)一樣造房子需要樹(shù)立的幾個(gè)重要觀念你不是錯(cuò)過(guò)了精裝修而是錯(cuò)過(guò)一個(gè)時(shí)代；精裝修設(shè)計(jì)是可控設(shè)計(jì)，決不是創(chuàng)意設(shè)計(jì)；精裝修對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是對(duì)原來(lái)建造方式的完全否定；企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問(wèn)題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問(wèn)題。從營(yíng)銷的角度來(lái)看，精裝修一定要加分。批量精裝 1+2+3 策略一個(gè)好的體系、一種好的思路、一個(gè)好的執(zhí)行

2、團(tuán)隊(duì)二大重點(diǎn)階段工作：精裝樣板設(shè)計(jì)研發(fā)、批量執(zhí)行管理三位一體運(yùn)作模式：營(yíng)銷設(shè)計(jì)、供應(yīng)成本、工程密切合作實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場(chǎng)共七個(gè)階段：即營(yíng)銷定位階段、一體化設(shè)計(jì)階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務(wù)階段，過(guò)程中不同時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)工作不同。一體化設(shè)計(jì)階段批量交付階段示范樣板階段銷售階段批量施工階段營(yíng)銷定位階段售后服務(wù)階段今天要溝通的話題第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析第二部分、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系部分今天要溝通的話題一、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析1、批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、政策解讀及發(fā)展趨勢(shì)；2、批量精裝修的運(yùn)作模式分析

3、；3、批量精裝修的營(yíng)銷模式分析4、批量精裝修的弊病及其操作要點(diǎn)分析。一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀1、精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問(wèn)題；1.1、韓國(guó) （ 住宅建筑、裝修一體化）中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開(kāi)發(fā)模式和設(shè)計(jì)理念上的細(xì)部差異。在韓國(guó)買(mǎi)房也都是全裝修的房子，天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購(gòu)房者自己只要買(mǎi)家具、帶行李就可以入住。在韓國(guó)，沒(méi)有所謂建筑設(shè)計(jì)師和室內(nèi)設(shè)計(jì)師之分，每個(gè)項(xiàng)目都是整體全盤(pán)考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)由一家設(shè)計(jì)單位系統(tǒng)進(jìn)行。最終成稿的設(shè)計(jì)圖冊(cè)非常詳盡細(xì)致，從設(shè)計(jì)方案到施工圖紙，每個(gè)細(xì)部都極其考究。另外，建筑裝修也全部

4、由一家施工單位進(jìn)行，從而保證效率與施工工藝。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預(yù)備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩鎖過(guò)程。而且還預(yù)留好了各種龍頭和接口，只要是生活可能用到的，房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)都已考慮到，絕對(duì)不需要再敲打破壞。許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來(lái)處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條件。韓國(guó)住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實(shí)現(xiàn)可回收重復(fù)利用，既強(qiáng)調(diào)住宅美觀，也倡導(dǎo)節(jié)能。1.2、日本 （60年發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)、人性化動(dòng)作）日本從上世紀(jì)50年代中期開(kāi)始支持企業(yè)進(jìn)行裝配式住宅的開(kāi)發(fā)和推廣。60年代，政

5、府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本設(shè)想，推廣進(jìn)行建筑材料和構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。到70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù)進(jìn)一步提到推廣。現(xiàn)在日本住宅市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有了毛坯房，所有在售都是全裝修房。日本住宅早已不在全裝修房初級(jí)發(fā)展層面上，而是更上一層。對(duì)住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。對(duì)單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠化面積、噪聲，這些指標(biāo)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民要求大約每隔5年修改一次。針對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)有一套標(biāo)準(zhǔn)化的處罰方法：對(duì)開(kāi)發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢

6、獄之災(zāi)、問(wèn)題嚴(yán)重的樓盤(pán)會(huì)推倒重建。因而在日本，開(kāi)發(fā)商輕易不敢造次。日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購(gòu)房者親自體驗(yàn)所用建材的優(yōu)點(diǎn)。不過(guò)在日本購(gòu)房者甚至可以提出選購(gòu)與樣板房一樣的家具電器，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安裝調(diào)試到位。在裝修上，開(kāi)發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種選擇，類似于“菜單式裝修”。不同的是上海很多樓盤(pán)雖然提供了多種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上可變動(dòng)余地不大；而日本樓盤(pán)一般只有一種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上的選擇卻多種多樣。1.3、美國(guó)（法制建全、沒(méi)有為個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)）美國(guó)住宅建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般是不準(zhǔn)賣(mài)毛坯房的，出售的全部是全裝修房，美國(guó)市場(chǎng)上也基本沒(méi)有了為了個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部

7、為開(kāi)發(fā)商做整體服務(wù)。避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對(duì)勞動(dòng)力施工水平的要求高，也不能有效的提高勞動(dòng)效率。美國(guó)住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。一般3-4層木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟2周交工，一個(gè)小區(qū)的建設(shè)通常是幾棟房子同時(shí)施工，簽訂的交工合同是3個(gè)月。在整個(gè)建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)拼裝），房子建好后即可入住。為數(shù)不多的高級(jí)公寓單位面積購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。這類全裝修高級(jí)公寓通常先是由購(gòu)房者向建筑師傳達(dá)裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計(jì)方案，再由建筑師較交設(shè)計(jì)圖給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行施工，業(yè)主可階

8、段性地提出修改意見(jiàn)。在美國(guó)，銷售計(jì)劃書(shū)是開(kāi)發(fā)商得到預(yù)售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認(rèn)后不可擅自改變。一般計(jì)劃書(shū)有幾百頁(yè)厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門(mén)窗等大項(xiàng)目要寫(xiě)清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要寫(xiě)明白。由于計(jì)劃書(shū)非常詳細(xì)，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有忽悠買(mǎi)房者的空間。1.4、法國(guó) （輕裝修、重裝飾）歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒(méi)有毛坯的，開(kāi)發(fā)商交給購(gòu)房者的是一個(gè)完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。最為見(jiàn)長(zhǎng)的是節(jié)能方面，在功能標(biāo)準(zhǔn)上許多歐洲國(guó)家的能源管理部門(mén)制定了產(chǎn)品的耗能標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時(shí)

9、還有一個(gè)要求更高的能耗標(biāo)示，擁有這個(gè)標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品在稅收上享受一定的優(yōu)惠。法國(guó)全裝修房裝修極為簡(jiǎn)單，按照中國(guó)人概念裝修過(guò)的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房。“輕裝修，重裝飾”理念在居室中有了充分體現(xiàn)。法國(guó)人不喜歡頂燈照明，臥室、書(shū)房、餐廳、客廳全部依靠臺(tái)燈、落地?zé)籼峁┚植空彰?。只有門(mén)廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明。相應(yīng)的，對(duì)天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆刷白，除此之外沒(méi)有看得見(jiàn)的裝修了。法國(guó)人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美奐，布藝、地毯、油畫(huà)，無(wú)不體現(xiàn)了這個(gè)國(guó)家固有的浪漫。這樣的潮流也在中國(guó)漸漸盛行，大概是受宜家家居簡(jiǎn)潔爽凈的風(fēng)格影響，許多硬裝修如

10、吊頂、電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實(shí)。1.5、德國(guó) （領(lǐng)先于住宅節(jié)能）德國(guó)裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國(guó)，市場(chǎng)上仍有少量毛坯房出售。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平。之前，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建房過(guò)程偷工減料也并不少見(jiàn)，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因?yàn)檠b修企業(yè)安裝不當(dāng)傷害了材料供應(yīng)商的形象。后來(lái)材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)專家協(xié)會(huì)，就安裝質(zhì)量及事故責(zé)任簽訂合約。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對(duì)于協(xié)會(huì)成員同樣生效，如果有公司違反此合約，這些協(xié)會(huì)將采取行動(dòng)取消其會(huì)員資格。這樣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)與合約成員公司合作，獲得了另一種對(duì)安裝質(zhì)量的保障。在德國(guó)開(kāi)發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計(jì)并裝修，

11、費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià)，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部?jī)?nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。德國(guó)人選擇第一種交房方式的比較多，因?yàn)樽约簞?dòng)手買(mǎi)材料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢(qián)。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國(guó)在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒(méi)有全部裝修但包括墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會(huì)做到家。購(gòu)房者對(duì)住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國(guó)能源匱乏，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋時(shí)，都會(huì)要求建筑開(kāi)發(fā)商出具一份“能耗證明”，告訴消費(fèi)者這個(gè)住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風(fēng)和熱水供應(yīng)。目前上海有一些全裝修住宅已全面采用了從德國(guó)引進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。1.6、中國(guó) （善于模仿

12、敢于嘗試）中國(guó)的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。開(kāi)發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。全裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)是廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、頂板、墻面、地面、門(mén)和門(mén)套、窗和窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。并向購(gòu)房者提供全裝修住宅的新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū)。業(yè)主無(wú)法從表面上看見(jiàn)的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。一般來(lái)說(shuō)，在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一本業(yè)主手冊(cè)，里面有關(guān)于隱蔽工程的保

13、修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。如果業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)沒(méi)有收到這些物品，可以向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴。目前已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)會(huì)主動(dòng)將隱蔽工程的設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書(shū)等，統(tǒng)一交給業(yè)主。附表中以上海精裝修房為例介紹中國(guó)精裝修房的發(fā)展進(jìn)程。2、精裝修政策解讀；政策一：1999年 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)目標(biāo)：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系；到2010年初步形成系列的住宅建筑體系，基本實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化。幾個(gè)體系1、加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立住宅技術(shù)保障體系2、積極開(kāi)發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)、完

14、善住宅的建筑和部品體系3、健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系2、精裝修政策解讀；政策二：2002年商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則精裝房前提是一體化設(shè)計(jì)：細(xì)則強(qiáng)調(diào)，建造全裝修住宅，首先要實(shí)施土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化。逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場(chǎng)，促使住宅裝修生產(chǎn)從無(wú)序走向有序。積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，減少手工作業(yè)，開(kāi)發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分，住宅開(kāi)發(fā)單位必須更新觀念，建造全裝修住宅。銷售成品房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用，并應(yīng)在商品房預(yù)售合同中單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)。2、精裝修政策解讀；政策三：2008年關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝

15、飾裝修管理的通知完善扶持政策，推廣全裝修房各地要繼續(xù)貫徹落實(shí)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)199972號(hào)）和商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則（建住房2002190號(hào)），制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。政策推動(dòng)、企業(yè)嘗試及市場(chǎng)剛需求三股力量作用從無(wú)到有，從試探到過(guò)渡，再到目前的市場(chǎng)發(fā)展接受，精裝房走過(guò)了市場(chǎng)的空白期，從客戶的完全不認(rèn)可到逐漸認(rèn)可，到逐漸成為市場(chǎng)的發(fā)展方向，未來(lái)無(wú)疑將成為市場(chǎng)的一種重要選擇。精裝房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程簡(jiǎn)裝（毛皮）房一統(tǒng)天下菜單

16、式裝修房嶄露頭角買(mǎi)房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 裝修、毛坯住宅平分市場(chǎng)裝修住宅成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對(duì)象廚房等，并配備一些建議設(shè)施，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房看似面面俱到，但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較1999年以來(lái)，建設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，少量開(kāi)發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)雙方皆對(duì)全裝修缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。1999年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)2002年開(kāi)始，國(guó)家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺(tái)，裝修住宅的抗性逐步下降，裝修房比重顯著提升。在開(kāi)發(fā)企業(yè)

17、對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步推出開(kāi)發(fā)企業(yè)的視野，開(kāi)發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡(jiǎn)潔的全裝修住宅。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買(mǎi)房送裝修”的概念，并收到眾多企業(yè)的模仿。2002年政策商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修為代表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2007年計(jì)劃推出10萬(wàn)套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套式裝修房。以近年裝修住宅比重增長(zhǎng)幅度、以及國(guó)外較先進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，毛坯房被淘汰的趨勢(shì)已然顯見(jiàn)，裝修住宅將成為主流產(chǎn)品。90年

18、代初 1997年 2000年 2005年 2007年以后房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析購(gòu)房者對(duì)精裝房的接受度經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國(guó)家政策性的引導(dǎo)，精裝房的發(fā)展在全國(guó)已經(jīng)展開(kāi)，一線城市已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)成熟發(fā)展的階段，其他城市也進(jìn)入了起步階段。同時(shí)，隨著消費(fèi)者的生活理念和消費(fèi)理念的發(fā)展，對(duì)精裝房的理解和認(rèn)識(shí)逐步加深，對(duì)其接受速度也快速提高。中國(guó)指數(shù)研究院做的關(guān)于購(gòu)房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購(gòu)房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過(guò)了50。房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析全國(guó)主要城市精裝房近幾年發(fā)展?fàn)顩r據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，精裝房在全國(guó)主要城市樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年10%的幅度遞增。在節(jié)

19、能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，在有關(guān)政府部門(mén)的大力倡導(dǎo)和支持下，精裝修房已經(jīng)日漸成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。在短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)，精裝房已占全國(guó)住房比例的20%，北京、上海、廣州、成都、深圳5大城市的精裝修房在所有商品房的平均占比為41，而且增長(zhǎng)趨勢(shì)有增無(wú)減。調(diào)查顯示，目前北京成品住宅占到總量的25%，上海占35%，廣州占50%以上。隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的不斷提高，成品住宅在新建住宅總量中的比例也逐漸加大，大有取代毛坯房交付使用之勢(shì)。全國(guó)主要城市精裝房所占比例分析房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析總結(jié)全國(guó)情況來(lái)看，精修比例及數(shù)量呈上升趨勢(shì)，參與的企業(yè)越來(lái)越多，但大部分企業(yè)停留在毛坯加裝修層面，

20、或者停留在簡(jiǎn)單濫用國(guó)際品牌托精裝檔次及項(xiàng)目名氣，沒(méi)有真正去研究。2、精裝修住宅的運(yùn)作模式分析；2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式模式闡述：開(kāi)發(fā)商屬下子公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、配置采購(gòu)以及裝修實(shí)施，具有一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。代表企業(yè)：碧桂園。操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)碧桂園項(xiàng)目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)等；旗下的全資子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園5成以上項(xiàng)目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級(jí)酒店等的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)由旗下順德碧桂園承擔(dān)；主題公園由旗下紅荔文化村公司運(yùn)營(yíng)；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。優(yōu)劣點(diǎn)分析：成本低、利潤(rùn)空間大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

21、碧桂園從土建到設(shè)計(jì)以及裝修的實(shí)施，甚至裝修材料，全部由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項(xiàng)環(huán)節(jié)上的利潤(rùn)支出，而且可以盡量做到合法避稅。在此內(nèi)部一體化的產(chǎn)業(yè)鏈操作模式下，形成了碧桂園產(chǎn)品的低成本、高競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。碧桂園的開(kāi)發(fā)模式不是其他開(kāi)發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需要龐大的資金鏈支持。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個(gè)特例，不適合大部分開(kāi)發(fā)商模仿。2.2、常規(guī)合作模式模式闡述：開(kāi)發(fā)商將設(shè)計(jì)、裝修施工等全面外包，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，委托裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修的實(shí)施，與材料供應(yīng)商、家電供應(yīng)商（主要是廚衛(wèi)供應(yīng)商）達(dá)成戰(zhàn)略性長(zhǎng)期合作關(guān)系。代表企業(yè)：萬(wàn)科等大部分開(kāi)發(fā)商。操作方式：通常開(kāi)發(fā)

22、商通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，再聘請(qǐng)裝修施工企業(yè)按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。優(yōu)劣點(diǎn)分析：成本較低，常用操作模式。通過(guò)招標(biāo)貨比三家，盡量降低成本；和供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作，成本相對(duì)較低，是目前開(kāi)發(fā)商精裝修房最常用的操作模式。環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商需要和設(shè)計(jì)公司、施工企業(yè)以及材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，之間環(huán)節(jié)繁瑣，涉及的層面較多，容易出現(xiàn)問(wèn)題引起糾紛。2.3、新穎合作模式模式闡述：開(kāi)發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達(dá)成合作，由住宅工業(yè)化企業(yè)整體負(fù)責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計(jì)、裝修乃至材料（家電配套）供應(yīng)，全程負(fù)責(zé)，一條龍服務(wù)。代表企業(yè)：湖南遠(yuǎn)大

23、住工。湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介：（湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)基地）遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大住工”）是國(guó)內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)。96年成立，從學(xué)習(xí)引進(jìn)歐、美、日住宅制造科技并建立國(guó)內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實(shí)施了一系列革新、發(fā)明、實(shí)驗(yàn)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)12年發(fā)展，遠(yuǎn)大住工整體攻克了中國(guó)住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國(guó)住宅工業(yè)化發(fā)展最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)集成、居住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項(xiàng)目定制、精細(xì)管理、商業(yè)模式等課題探索了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn)品體系，形成了年產(chǎn)

24、十萬(wàn)套成品住宅的動(dòng)態(tài)產(chǎn)能。3、精裝修住宅的營(yíng)銷模式分析；33.11、買(mǎi)房送裝修3.1.1 操作方式由開(kāi)發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求和成本控制對(duì)裝修房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房，此類裝修房裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計(jì)方案，或同種方案中有種顏色可以選擇。雖然“買(mǎi)房送裝修”實(shí)際此類裝修房的裝修成本已計(jì)入房?jī)r(jià)之中，但其總價(jià)并未與周邊市場(chǎng)超出很多，從而體現(xiàn)其“送”的優(yōu)勢(shì)，為控制成本，開(kāi)發(fā)商要求裝修公司在保證一定的質(zhì)量要求的前提下盡量壓縮費(fèi)用，裝修公司在操作時(shí)也將通過(guò)批量采購(gòu)等手段來(lái)滿足開(kāi)發(fā)商的要求。在銷售中，開(kāi)發(fā)商報(bào)給客戶中的房?jī)r(jià)中已包含了裝修的價(jià)格，由于使用“買(mǎi)房送裝修”的營(yíng)銷手

25、段，開(kāi)發(fā)商通常拒絕向客戶提供裝修部分的價(jià)格，客戶通過(guò)參加樣板房對(duì)裝修的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。在簽訂合同時(shí)，客戶通常需要與開(kāi)發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開(kāi)發(fā)商簽訂的是毛坯房購(gòu)房合同，其中隊(duì)裝修部分不作規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無(wú)標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題直接由裝修公司負(fù)責(zé)。3.1.2 優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過(guò)各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對(duì)其成本的估計(jì)大大高于其實(shí)際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤(pán)，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢(shì)，加快了銷售速度，因此比較“全裝修、菜單裝修”，“買(mǎi)房送裝修”不僅為樓盤(pán)創(chuàng)造

26、了一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，更可為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤(rùn)。規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在銷售中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問(wèn)題時(shí)都去處了裝修部分的價(jià)值，因此大大降低了開(kāi)發(fā)商未來(lái)的賠償風(fēng)險(xiǎn)。若裝修問(wèn)題部分出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽(yù)。3.1.3劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)上裝修材料的價(jià)格變化萬(wàn)千，對(duì)于一些實(shí)力不佳，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的裝修公司來(lái)說(shuō)在材料價(jià)格上漲時(shí)就可能以此充好、質(zhì)量下降等問(wèn)題出現(xiàn)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商未來(lái)承擔(dān)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。目前家庭裝修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)展之中，一些具有一定知名度和規(guī)模的裝修公司由于本身業(yè)務(wù)較多，大多不愿涉

27、及全裝修房市場(chǎng)，而愿意參與這一市場(chǎng)的裝修公司普遍規(guī)模較小，員工工藝水平不高，質(zhì)量難有保證，同樣會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。銷售商傭金到位困難目前大多銷售商對(duì)會(huì)參與交房環(huán)節(jié)，如若出現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題而進(jìn)行返工，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)不能如愿交付實(shí)用，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售商資金支付的拖延。涉嫌價(jià)格欺詐由于是“送裝修”開(kāi)發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過(guò)此方式賺取額外利潤(rùn)，沒(méi)有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑。客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開(kāi)發(fā)商簽約困難由于裝修公司的履約能力不足，經(jīng)驗(yàn)水平有限，客戶與其簽訂協(xié)約的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，對(duì)于開(kāi)發(fā)商及銷售商來(lái)說(shuō)，簽約的困難較大

28、，目前通過(guò)種種銷售說(shuō)辭，雖然大部分客戶能夠接受這種方式，但從規(guī)范市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，此種銷售方式仍有待改進(jìn)。3.1.4客戶反饋較周邊樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著大多客戶較為接受“買(mǎi)房送裝修”的方式，雖然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然對(duì)裝修的價(jià)值予以肯定，認(rèn)可其性價(jià)比。對(duì)簽約抗性較大由于客戶簽約的裝修公司的規(guī)模不大，沒(méi)有知名度，許多客戶在簽約會(huì)提出異議。對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大出于對(duì)裝修公司的不信任，裝修細(xì)節(jié)又實(shí)際無(wú)法看到，客戶對(duì)裝修質(zhì)量心存疑慮。認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一客戶希望能夠提供更加多樣化的產(chǎn)品，增加人性化和個(gè)性化的設(shè)計(jì)。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高裝修房在銷售時(shí)對(duì)銷售人員要求較高，銷售人員對(duì)客戶的引導(dǎo)作用尤為重

29、要，因此銷售前需要對(duì)銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說(shuō)辭口徑，同時(shí)注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來(lái)麻煩。對(duì)裝修公司的要求要提高隨裝修房市場(chǎng)的擴(kuò)大，客戶對(duì)于裝修的要求越來(lái)越高，希望裝修公司設(shè)計(jì)更加多樣的方案以供選擇，或者能夠增加根據(jù)自身要求更改線路、插座等彈性空間，同時(shí)也希望裝修公司能夠公開(kāi)裝修價(jià)格、公開(kāi)施工等從而使消費(fèi)者信服。裝修公司的成長(zhǎng)將伴隨全裝修市場(chǎng)的發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長(zhǎng)。3.2、菜單式裝修3.2.1 操作方式菜單式裝修通常由開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開(kāi)發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住

30、戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對(duì)方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司，代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質(zhì)量。菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開(kāi)發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。3.2.2 優(yōu)勢(shì)分析客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高客戶可參與設(shè)計(jì)，選擇裝修材料和設(shè)計(jì)方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時(shí)客戶認(rèn)同度較高。3.2.3 劣勢(shì)分析增加裝修成本對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會(huì)提高采購(gòu)成本，同時(shí)給施工帶來(lái)較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。3.2.3 經(jīng)驗(yàn)

31、教訓(xùn)多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實(shí)踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗(yàn)，提高施工管理水平。大面積推廣仍需時(shí)日菜單式裝修的推廣難度較大，部分全裝修房在實(shí)際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶接受度不高、開(kāi)發(fā)商與裝修公司互相推托責(zé)任等。3.3、全裝修3.3.1 操作方式由開(kāi)發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購(gòu)房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開(kāi)發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。通過(guò)裝修公司只提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但

32、無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。購(gòu)房者所負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)是成品房的房?jī)r(jià)，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中。3.3.2 優(yōu)勢(shì)分析裝修責(zé)任明確開(kāi)發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無(wú)后顧之憂，在銷售時(shí)無(wú)需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立客戶的購(gòu)買(mǎi)信心。模糊總價(jià)與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房?jī)r(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商更加有理由不公開(kāi)裝修部分的價(jià)格，從而起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場(chǎng)上大多開(kāi)發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。3.3.3 劣勢(shì)分析產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余地小，對(duì)于一些追求個(gè)

33、性化的客戶來(lái)說(shuō)銷售難度較大。3.3.4 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高合同約定開(kāi)發(fā)商為第一責(zé)任人，但開(kāi)發(fā)商往往并不具備裝修與保修的能力，出現(xiàn)問(wèn)題仍需找裝修公司解決，因此解決裝修問(wèn)題的周期難以保證。另外，保修是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程，對(duì)開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高營(yíng)銷方式買(mǎi)房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在開(kāi)發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并做出樣板房，方案單一，房?jī)r(jià)包含裝修價(jià)格，但后者不會(huì)被公布開(kāi)發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價(jià)，住戶參考并對(duì)方案提出修改意見(jiàn)后，擬成裝飾訂單，由開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工開(kāi)發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值

34、，但無(wú)選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價(jià)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；銷售商傭金到位困難；涉嫌價(jià)格欺詐；客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開(kāi)發(fā)商簽約困難增加裝修成本產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著；對(duì)簽約抗性較大；對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對(duì)局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高；對(duì)裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面

35、積推廣仍需時(shí)日對(duì)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高精裝修營(yíng)銷方式分析：根據(jù)不同的樓盤(pán)定位，綜合運(yùn)用各種裝修營(yíng)銷方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇4.1 精裝修住宅的三大弊病4、精裝修住宅的弊病及其操作要點(diǎn)分析4.1.1 裝修質(zhì)量問(wèn)題突出。有數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問(wèn)題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一。目前行業(yè)缺乏對(duì)精裝修房驗(yàn)房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費(fèi)者在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時(shí)，也無(wú)法可究，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者極容易因此產(chǎn)生糾紛。4.1.2 個(gè)性化裝修被埋沒(méi)有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個(gè)主要原因是對(duì)商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認(rèn)為千篇一律，不能展現(xiàn)個(gè)性。開(kāi)發(fā)商盡管推

36、出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個(gè)方案，因此此弊端在所難免。開(kāi)發(fā)商只能在設(shè)計(jì)上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。4.1.3 操作難度較大。商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不僅僅是多了一道工序。如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確開(kāi)發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對(duì)于裝修的順利進(jìn)行十分重要。倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷售的作用反而對(duì)因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。4.2 精裝修操作要點(diǎn)問(wèn)題分析4.2.1 市場(chǎng)對(duì)精裝修住宅的滿意度分析從其他城市的抽樣調(diào)查來(lái)看，已購(gòu)買(mǎi)全裝修商品房的消費(fèi)者中，表示滿意、基

37、本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、57.1%、28.6%（如下圖示）。14.30%28.60%滿意基本滿意不滿意57.10%分析結(jié)果：目前購(gòu)房者對(duì)精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個(gè)側(cè)面反映了隨著精裝市場(chǎng)的成熟，客戶對(duì)精裝修商品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場(chǎng)大有作為。4.2.2 精裝修常見(jiàn)投訴問(wèn)題分析精裝修商品房投訴焦點(diǎn)是“貨不對(duì)板”，例如由于裝修條款中材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引起的矛盾、交付的裝修用料、手工和當(dāng)初業(yè)主在樣板間看到的有天壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。歸結(jié)起來(lái)主要有入住時(shí)水電隱蔽工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等問(wèn)題，分別占14.3%、

38、28.6%、28.6%；反映購(gòu)房合同未對(duì)裝修內(nèi)容明確約定的占了28.6%（如下圖示）。14%29%28%29%水電隱蔽工程不好裝修材料質(zhì)量不好環(huán)保系數(shù)不高精裝修補(bǔ)充協(xié)議不明確分析結(jié)果：精裝修是一種趨勢(shì)，推廣需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，需要對(duì)企業(yè)自身的條件進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，特別是對(duì)即將出現(xiàn)大的系列問(wèn)題又清晰的認(rèn)知?；谏鲜龅膱D表不難看出來(lái)，精裝修市場(chǎng)的投訴問(wèn)題主要集中在四個(gè)方面，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能很好大解決這四個(gè)方面的問(wèn)題，相信對(duì)于精裝修的推廣會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。4.2.3 精裝修主要矛盾及對(duì)策裝修所帶來(lái)的問(wèn)題可以歸結(jié)為兩種矛盾：開(kāi)發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的矛盾，針對(duì)這些矛盾需要有恰當(dāng)?shù)?/p>

39、方式予以規(guī)避。 解決開(kāi)發(fā)商與裝修公司矛盾的對(duì)策主要矛盾：裝修公司以次充好、偷工減料；裝修公司模糊報(bào)價(jià)；裝修公司不能按規(guī)定時(shí)間完工等；對(duì)策：通過(guò)招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對(duì)外公布，這既是對(duì)工程質(zhì)量的保障，同時(shí)也可增強(qiáng)消費(fèi)者信心，提高項(xiàng)目形象（對(duì)于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類似湖南遠(yuǎn)大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合作，會(huì)是較好解決問(wèn)題的辦法之一。嚴(yán)格派專人監(jiān)控裝修公司的操作流程；定期組織業(yè)主對(duì)裝修過(guò)程和質(zhì)量進(jìn)行檢查和提出意見(jiàn)；簽訂周詳?shù)难b修合同：在裝修合同里明確工程適用的施工規(guī)范（可參照建設(shè)部頒布的住宅裝飾裝修施工規(guī)范）；注明裝修項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、

40、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各地有地方的規(guī)定家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部有適用于全國(guó)的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法)；明確裝修工程的監(jiān)理公司，驗(yàn)收時(shí)要求出具合法監(jiān)理公司的報(bào)告；明確工程進(jìn)度及竣工時(shí)間；明確總項(xiàng)及分項(xiàng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；明確保修時(shí)間和售后服務(wù)措施；明確出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的罰則等。 解決開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者矛盾的對(duì)策主要矛盾：消費(fèi)者認(rèn)為“貨不對(duì)板”；消費(fèi)者對(duì)裝修質(zhì)量不滿意；消費(fèi)者過(guò)于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。對(duì)策：簽署裝修補(bǔ)充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號(hào)以及施工工藝、質(zhì)量、保修時(shí)間

41、、售后服務(wù)等都作出詳細(xì)說(shuō)明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)；在樣板房展示時(shí)，將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，避免消費(fèi)者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個(gè)住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費(fèi)者看的明白，用的放心；產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對(duì)措施，切忌拖延，以避免事件影響范圍擴(kuò)大；發(fā)生投訴時(shí)，嚴(yán)格遵照之前簽署的協(xié)議作出評(píng)判，逐一解釋查清，從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益出發(fā)但又要維護(hù)自身合法權(quán)益。1、批量精裝修組織體系2、批量精裝修營(yíng)銷體系3、批量精裝修設(shè)計(jì)體系4、批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系5、批量精裝修成本體系6、批量精裝修采購(gòu)體系7、批量精裝修品質(zhì)管控交付體系8、批量精裝修

42、售后服務(wù)體系二、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系組成想做好批量精裝修，在思想上一定要用產(chǎn)品研發(fā)、建立體系的高度去對(duì)待它！公開(kāi)客戶體驗(yàn)調(diào)研方案立項(xiàng)施工圖內(nèi)部體驗(yàn)樣板房?jī)?nèi)部客戶體驗(yàn)成本規(guī)劃應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù)裝修標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)體系供方資源庫(kù)工程管理標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)階段主要工作內(nèi)容注意事項(xiàng)研發(fā)立項(xiàng)階段根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定研發(fā)計(jì)劃確定研發(fā)方式與成果清單、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算格式無(wú)關(guān)緊要，基本信息不可缺研發(fā)合作伙伴選擇注意點(diǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)階段出研發(fā)設(shè)計(jì)圖、成本優(yōu)化分析、樣板間施工、軟裝設(shè)計(jì)批量精裝設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題成本核算時(shí)合約部的配合內(nèi)外評(píng)估體驗(yàn)階段企業(yè)相關(guān)部門(mén)評(píng)估意見(jiàn)，目標(biāo)客戶調(diào)查意見(jiàn)匯總，綜合整改研發(fā)樣板間專業(yè)與

43、非專業(yè)客戶問(wèn)題及角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品應(yīng)用階段實(shí)際項(xiàng)目樣板應(yīng)用、合作伙伴確定及成本精算、規(guī)模實(shí)施相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開(kāi)放督促檢查竣工資料組織驗(yàn)收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識(shí)標(biāo)準(zhǔn)化階段確定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品、建立完整技術(shù)檔案、供方資源優(yōu)化考查合作伙伴，建立戰(zhàn)略合作、標(biāo)準(zhǔn)套用說(shuō)明管理上不要五個(gè)部門(mén)五張皮，要成為一張皮批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化邏輯思維很重要！各部門(mén)分工及職責(zé)（模板）批量精裝修組織體系標(biāo)準(zhǔn)化體系定義及組成-批量精裝修組織體系精裝修組織體系形式 成立公司或部門(mén)（可參考萬(wàn)創(chuàng)） 中長(zhǎng)期目標(biāo)明確、專門(mén)團(tuán)隊(duì)、專門(mén)研發(fā)費(fèi)用及研發(fā)基地 可以由集團(tuán)高管主抓，某部門(mén)牽頭，有相對(duì)長(zhǎng)的工作計(jì)劃 一般由設(shè)計(jì)部門(mén)

44、牽頭，營(yíng)銷、工程、成本、采購(gòu)合約等部門(mén)抽調(diào)相對(duì)穩(wěn)定的人員組成項(xiàng)目。 為一個(gè)項(xiàng)目臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì) 只針對(duì)一個(gè)具體項(xiàng)目，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)體系搭建專業(yè)型項(xiàng)目型臨時(shí)型標(biāo)準(zhǔn)化體系-批量精裝修組織體系全國(guó)或區(qū)域性集團(tuán)公司建議成立精裝研發(fā)部門(mén)，整合內(nèi)外資源，打造核心產(chǎn)品。因涉及部門(mén)較多，建議公司副總以上高管牽頭。研發(fā)費(fèi)用的重要性 ！成立專門(mén)研發(fā)部門(mén)是外協(xié)以管控為主還是自主研發(fā)？ 精裝修體系建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，由公司高管直控確定3到5年目標(biāo)，列出每階段成果，以及相關(guān)部門(mén)為達(dá)成這一成果協(xié)同作戰(zhàn)的相關(guān)計(jì)劃與規(guī)定建議標(biāo)準(zhǔn)化體系-批量精裝修組織體系中小企業(yè)可以由設(shè)計(jì)管理部牽頭成立精裝管理中心，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)

45、化體系定義及組成-批量精裝修組織體系萬(wàn)科集團(tuán)成立專門(mén)公司萬(wàn)創(chuàng)進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)與推廣執(zhí)行、標(biāo)準(zhǔn)化工作主要建筑單元體、戶型及室內(nèi)精裝等中海集團(tuán)抽調(diào)設(shè)計(jì)精英組建集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心，負(fù)責(zé)資源整合及成熟標(biāo)準(zhǔn)推廣指導(dǎo)，研發(fā)結(jié)合實(shí)操下放到區(qū)域公司。佳兆業(yè)集團(tuán)集團(tuán)成立設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、同時(shí)進(jìn)行建筑、戶型標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)與推廣執(zhí)行光耀集團(tuán)珠三角區(qū)域成立發(fā)展研發(fā)部，總裁牽頭對(duì)主要幾大產(chǎn)品進(jìn)行系統(tǒng)性研發(fā)龍湖地產(chǎn)集團(tuán)成立精裝修設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，相關(guān)部門(mén)以配合方式進(jìn)行。若自身團(tuán)隊(duì)能力較弱，建議前期借助有經(jīng)驗(yàn)的外部力量合作進(jìn)行精裝設(shè)計(jì)研發(fā)。討論！1、我們目前組織構(gòu)架在批量裝修中遇到了什么問(wèn)題？2、哪一種形式更

46、合適企業(yè)現(xiàn)階段需求！批量精裝修營(yíng)銷體系營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位批量精裝修營(yíng)銷體系目標(biāo)客戶調(diào)研與分析精裝銷售策略與現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷批量精裝修營(yíng)銷體系-營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位策略一：標(biāo)準(zhǔn)化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝（恒大、碧桂園）策略二：標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)新，主打功能收納（萬(wàn)科）策略三：強(qiáng)化尊貴，主打奢侈牌（星河灣、綠城）策略四：主打創(chuàng)意牌（光耀）策略五：主打綠色產(chǎn)品牌（當(dāng)代）批量精裝修營(yíng)銷體系營(yíng)銷調(diào)研-營(yíng)銷調(diào)研意義：精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)中非常重要環(huán)節(jié)，它是一切工作的開(kāi)始與原點(diǎn)現(xiàn)狀：大部分項(xiàng)目沒(méi)有做調(diào)研或只是走走過(guò)場(chǎng)，沒(méi)有公司形成很系統(tǒng)的管理流程萬(wàn)科對(duì)客戶分類：在客戶群中，比重最大的是中青年客戶群，即年齡在25

47、50歲之間的人群。大部分都已擁有較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)定的收入，自然而然就成為了住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力軍。因此對(duì)于這部分客戶群需求的研究顯得格外重要。在大量入戶和問(wèn)卷調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)于中青年客戶群的居住需求進(jìn)行較為詳細(xì)的總結(jié)，希望對(duì)于住宅的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)者能有所啟迪。以購(gòu)買(mǎi)住宅的家庭作為研究的 基本單位，并結(jié)合各個(gè)年齡段的不同特點(diǎn)，進(jìn)一步將中青年客戶群劃分為3個(gè)組成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和擴(kuò)展型家庭。批量精裝修營(yíng)銷體系-營(yíng)銷調(diào)研調(diào) 研案例分享（模板案例資料-p市調(diào)立項(xiàng)客戶描述.pdf）1、萬(wàn)科營(yíng)銷部與設(shè)計(jì)管理部入戶調(diào)查2、設(shè)計(jì)研發(fā)產(chǎn)品營(yíng)銷定位客戶特征分析3、丁克產(chǎn)品案例、

48、完成后實(shí)景批量精裝修設(shè)計(jì)體系如何選擇戰(zhàn)略合作單位精裝研發(fā)單位: 系統(tǒng)性、團(tuán)隊(duì)配置、過(guò)往案例精裝設(shè)計(jì)單位: 成本意識(shí)、批量執(zhí)行意識(shí)、最優(yōu)意識(shí)部品供應(yīng)單位：品牌影響力、原有合作伙伴、市場(chǎng)占有率施工總包單位：實(shí)操能力、管理評(píng)估（B-B-C）否則會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題1、精裝部品無(wú)法深化下去（廣州某公司案例）2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）3、設(shè)計(jì)沒(méi)考慮批量執(zhí)行（某沖項(xiàng)目突事件：工藝）4、沒(méi)考慮采購(gòu)體系實(shí)際情況（萬(wàn)科廣州某項(xiàng)目&北京星河灣）。批量精裝修設(shè)計(jì)體系產(chǎn)品研發(fā)基地一體化設(shè)計(jì)系統(tǒng)：建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì)精裝樣板示范區(qū)系統(tǒng)批量精裝修設(shè)

49、計(jì)體系批量精裝修設(shè)計(jì)體系-研發(fā)基地 優(yōu)點(diǎn)：效果好、精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化高、示范效應(yīng)強(qiáng)、便于持續(xù)改進(jìn)優(yōu)化 缺點(diǎn)：投入大、對(duì)精裝戶型標(biāo)準(zhǔn)化要求高 萬(wàn)科：東莞松山湖、萬(wàn)科中心優(yōu)點(diǎn)：成本低、快速檢驗(yàn)缺點(diǎn)：受限制先天不足、無(wú)法按戶型標(biāo)準(zhǔn)化推廣執(zhí)行，只能選擇性運(yùn)用花一次錢(qián)，把所有問(wèn)題解決。不要在每個(gè)項(xiàng)目上重復(fù)修改花費(fèi)，時(shí)間成本太大，也很被動(dòng)（惠州及龍崗案例）精裝研發(fā)基地案例在實(shí)操項(xiàng)目中進(jìn)行研發(fā)要改變的觀念批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝樣板示范區(qū)精裝樣板示范區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間精裝展示樣板間公共區(qū)展示工法體驗(yàn)中心創(chuàng)意樣板間按實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板間展示，明確精裝范圍，避免糾紛，現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量及細(xì)節(jié)很重要。在交樓標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加上軟裝的

50、氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售、可做不同風(fēng)格及色彩的軟裝搭配具體指：雙入戶大堂、電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)展示，這部分展示在精裝示范區(qū)中作用越來(lái)越明顯，投入小對(duì)價(jià)值提升大對(duì)人性化設(shè)計(jì)、重點(diǎn)工藝、做法、新技術(shù)新材料運(yùn)用、綠色環(huán)保節(jié)能等方面做重點(diǎn)展示說(shuō)明，讓客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、人性化設(shè)計(jì)、環(huán)保節(jié)能等方面有更深入了解，提升產(chǎn)品價(jià)值部分開(kāi)發(fā)商同時(shí)做創(chuàng)意樣板間，以展示戶型及室內(nèi)不同風(fēng)格，因容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，不建議做批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展示交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間設(shè)計(jì)主要目的：明確精裝修標(biāo)準(zhǔn)范圍，交房時(shí)實(shí)際效果參考。注意點(diǎn)：產(chǎn)品施工及相關(guān)產(chǎn)品細(xì)節(jié)一定要處理到位，保持現(xiàn)場(chǎng)清潔很重要批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展

51、示精裝樣板間展示主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售注意點(diǎn)：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來(lái)搭配，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案案 例批量精裝修設(shè)計(jì)體系-樣板間展示實(shí)景精裝樣板間設(shè)計(jì)主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售注意點(diǎn)：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來(lái)搭配，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案某項(xiàng)目氛圍營(yíng)造設(shè)計(jì)-批量精裝修設(shè)計(jì)體系-公共空間系統(tǒng)展示公共空間系統(tǒng)回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正開(kāi)始。入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開(kāi)敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂起，即可體驗(yàn)到

52、“回家即是享受的開(kāi)始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份的匹配的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門(mén)開(kāi)始就迎面而來(lái)。歡迎回家！-批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展示工法體驗(yàn)中心通過(guò)工法樣板房的展示，將裝修用材及品牌詳盡的呈現(xiàn)在購(gòu)房者眼前，打消購(gòu)房者對(duì)工程質(zhì)量及產(chǎn)品質(zhì)的疑慮開(kāi)關(guān)品牌1、三大樣板房全面展示廚具品牌收納系統(tǒng)配件分解展示批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)必需系統(tǒng)進(jìn)行考慮。批量精裝修設(shè)

53、計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)1、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)范圍；住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)

54、設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無(wú)法做出理想的布置。對(duì)于門(mén)庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。2、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)方法；22.11、精裝修住宅的設(shè)計(jì)流程與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開(kāi)展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工

55、圖設(shè)計(jì)。這樣一來(lái)，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)2.2、精裝修住宅建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的相互關(guān)系系統(tǒng)化設(shè)計(jì)是精裝修實(shí)施的開(kāi)始，全裝修類型的住宅開(kāi)發(fā)要解決的根本問(wèn)題是設(shè)計(jì)流程管理。批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)2.3、 精裝設(shè)計(jì)的圖紙疊加與分解批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)3、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)流程（室內(nèi)設(shè)計(jì)部分）；建筑設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)土建結(jié)構(gòu)施工室內(nèi)綜合管線圖空調(diào)分項(xiàng)工程深化翻樣設(shè)計(jì)材料、設(shè)備選型及方案配置室內(nèi)裝修圖紙裝修施工圖地采暖櫥柜木門(mén)固定家具木地板廚衛(wèi)墻、地面排版細(xì)部節(jié)點(diǎn)天棚吊頂電氣管線批量精裝修設(shè)計(jì)體系戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)（模板案例資料-p優(yōu)化戶型案例.pp

56、t）它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)同步的一種地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強(qiáng)弱電點(diǎn)位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)作用下趨于合理和完善。別墅類-全球侯鳥(niǎo)別墅度假地批量精裝修設(shè)計(jì)體系問(wèn)題（2）一體化設(shè)計(jì)節(jié)約的成本批量精裝修設(shè)計(jì)體系一體化設(shè)計(jì)前 ：50-100元/平方一體化設(shè)計(jì)后 ：10元（左右）/平方裝修拆改費(fèi)：批量精裝修設(shè)計(jì)體系批量精裝修部品及收納設(shè)計(jì)1、何謂“全面家居解決方案”一、萬(wàn)科地產(chǎn)的“全面家居解決方案” ；按照建設(shè)部的概念，就是指在交戶前，室內(nèi)外所有裝修空間全方位完成。所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝

57、完成，水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前一次性裝修到位。2、萬(wàn)科“全面家居解決方案”1.1.公共空間系統(tǒng)回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正開(kāi)始。入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開(kāi)敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂起，即可體驗(yàn)到“回家即是享受的開(kāi)始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門(mén)開(kāi)始就迎面而來(lái)。1.2.玄關(guān)空間系統(tǒng)具多功能創(chuàng)意設(shè)計(jì)的玄關(guān)，巧妙優(yōu)化有限空間資源，將便捷使用、合理收納融為一體，讓住戶無(wú)論是

58、忙碌工作后回家，或是濕答答雨天進(jìn)門(mén)，從踏進(jìn)家門(mén)的第一步起就開(kāi)始享受輕松1.3.廳房空間系統(tǒng)廳房空間的設(shè)置既注重品位，又要求舒適在日常生活中，與我們最為密切又最容易被人們忽視的恐怕就是光線了。在廳房設(shè)計(jì)中，需著重考慮的是燈光光源的設(shè)計(jì)，要考慮客廳看電視時(shí)、客廳聚會(huì)時(shí)、客廳臥室看書(shū)時(shí)、餐廳就餐時(shí)、夜間走動(dòng)時(shí)的不同光線需求，預(yù)留充分的光源和電插，以保證居家、會(huì)客的光源要求。在廳房設(shè)計(jì)理念上，萬(wàn)科充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開(kāi)關(guān)、無(wú)線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)構(gòu)想，要求細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)領(lǐng)先于使用者的居住習(xí)慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來(lái)才不會(huì)有后顧之憂。1.4.玄關(guān)空間系統(tǒng)通過(guò)我們的調(diào)

59、研，一個(gè)普通的居家主婦每天花在廚房里的時(shí)間將近3.5個(gè)小時(shí)，其中有45%用于清洗，35%用于烹飪，15%用于收納，余下的5%用于廚房中的等待、調(diào)整和放松?？梢?jiàn)真正用于烹飪的時(shí)間只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、鍋碗瓢盆之間來(lái)回奔走，因手忙腳亂而耗費(fèi)了大量時(shí)間。從實(shí)用功能層面上來(lái)說(shuō)，主婦們需要一個(gè)動(dòng)線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存儲(chǔ)物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來(lái)說(shuō)，廚房需要整體化。冰箱、地柜收納合理方便；自由調(diào)節(jié)隔板，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜；設(shè)計(jì)專用廚盆，滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。萬(wàn)科對(duì)廚房的設(shè)計(jì)理念從人性化出發(fā)，勾畫(huà)出一個(gè)完美廚房藍(lán)圖。

60、1.5.衛(wèi)浴空間系統(tǒng)我們觀察到一個(gè)普通家庭每天使用衛(wèi)生間的時(shí)間將近2個(gè)小時(shí)，這其中，有40%用于洗浴，35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝，20%用于如廁，余下的5%用于其它活動(dòng)。萬(wàn)科在進(jìn)行衛(wèi)浴空間設(shè)計(jì)時(shí)基本做到兩分離，即如廁、沖涼和洗漱分離，以最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。從實(shí)用功能層面上來(lái)說(shuō)，浴室還需滿足一些細(xì)部功能設(shè)計(jì)：有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會(huì)輕易被水打濕；科學(xué)設(shè)置排水系統(tǒng)，不要讓濕漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空間；密閉淋浴屏，浴霸開(kāi)關(guān)設(shè)計(jì)在衛(wèi)生間內(nèi)，洗臉盆及臺(tái)面設(shè)計(jì)足夠大，令使用更舒適。1.6.收納空間系統(tǒng)合理的收納空間設(shè)置可以讓生活更有條理，房