丹芙春城-招商建議,江陰商業(yè)

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。江陰丹芙春城項(xiàng)目江陰丹芙春城項(xiàng)目招商建議招商建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。滿足滿足3大前提：大前提：1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃充分迎合政府對 “城市客廳”的區(qū)域規(guī)劃要求；2、招商目的：以商鋪銷售為最終目 標(biāo)，招商促銷售；3、整體規(guī)劃布局，以B區(qū)底商為當(dāng)前 招商目標(biāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題鑒定：問題鑒定：1、由于工程原因，招商時(shí)間跨度較長，前 后時(shí)間間隙較大，容易導(dǎo)致招商冷場。2、停車位不足，對于部分業(yè)態(tài)引進(jìn)難度大。3、一期單體商業(yè)綠化過密，有坡丘，內(nèi)收 外緊，昭示性極弱。4、速效招商，低租金策略反而影響銷售價(jià) 格提升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。步行街步行街青青果果路路虹虹橋橋路路銀泰百貨華聯(lián)

2、大廈百樂城人民商場華地廣場步行街青果路虹橋路精品商廈國際購物中心集中式商業(yè)華地廣場國際購物中心華聯(lián)大廈百樂城人民商場精品商廈銀泰百貨江陰未來發(fā)展江陰未來發(fā)展理念的標(biāo)志區(qū)理念的標(biāo)志區(qū)江陰經(jīng)濟(jì)社會江陰經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的展示區(qū)發(fā)展的展示區(qū)江陰城鄉(xiāng)居民江陰城鄉(xiāng)居民向往的體驗(yàn)區(qū)向往的體驗(yàn)區(qū)江陰以城市核心商圈為依托，輻射全市。次級商圈以城市客廳商圈為重要體江陰以城市核心商圈為依托，輻射全市。次級商圈以城市客廳商圈為重要體現(xiàn)，軟硬件搭配優(yōu)越，功能配套完善，業(yè)態(tài)組合齊全，逐步形成城市名片?，F(xiàn)，軟硬件搭配優(yōu)越，功能配套完善，業(yè)態(tài)組合齊全，逐步形成城市名片。已建成：體育館、天華文化中心（展覽館、文化館、博物館美術(shù)館、

3、圖書館、大劇院 ）在建中：體育中心、江陰市民水上活動中心、深國投商業(yè)中心、1912特色酒吧街區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃設(shè)置了城市客廳配套服務(wù)中心（含婦女兒童活動中心、青少年活動中心、武裝部）和創(chuàng)意商業(yè)區(qū)、高檔居住區(qū)三大功能 。已建成：海瀾國貿(mào)大廈、國際商務(wù)辦公樓、市移動通訊公司、公交首末站、市公安局、市行政事業(yè)中心、防爆指揮中心、人民檢察院、人民法院、國土管理局、市疾控中心、市供水公司城市客廳的總體功能趨向?yàn)椋赫?wù)、文體、休商區(qū)。即政務(wù)、文城市客廳的總體功能趨向?yàn)椋赫?wù)、文體、休商區(qū)。即政務(wù)、文化、體育、休閑商業(yè)區(qū)?；Ⅲw育、休閑商業(yè)區(qū)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1912特色酒吧街區(qū)規(guī)劃了數(shù)十家具有

4、各國特色的娛樂、餐飲名店，目前，項(xiàng)目已經(jīng)啟動建設(shè)，酒吧娛樂區(qū)計(jì)劃2009年底竣工，整個(gè)工程計(jì)劃2010年竣工。深國投商業(yè)中心（沃爾瑪購物廣場）面積6萬平方米，其中1萬多平方米將由沃爾瑪作為主力店入駐，將打造一流的集時(shí)尚、娛樂、餐飲、文化于一體的休閑購物場所。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年竣工。目前城市客廳規(guī)劃建設(shè)中的主要商業(yè)有酒吧街區(qū)和中型商業(yè)綜合目前城市客廳規(guī)劃建設(shè)中的主要商業(yè)有酒吧街區(qū)和中型商業(yè)綜合體，并以超市大賣場為撬動因素。體，并以超市大賣場為撬動因素。丹芙春城商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偵虡I(yè)面積為36500平方米，地上樓層數(shù)為四層半，每層5000平方米，頂樓為半層2500平方米；地下一層14000

5、平方米。規(guī)劃有800個(gè)停車位，并與嘉年華廣場、沃爾瑪、體育休閑公園（西）地下相通。預(yù)計(jì)2010年底竣工。江陰魔方時(shí)代廣場屬于百貨類商業(yè)綜合體，與嘉年華城市廣場（江陰魔方時(shí)代廣場屬于百貨類商業(yè)綜合體，與嘉年華城市廣場（19121912酒吧酒吧街）、深國投商業(yè)中心三位一體，這個(gè)商業(yè)集中區(qū)以齊全的業(yè)態(tài)、業(yè)種配套，街）、深國投商業(yè)中心三位一體，這個(gè)商業(yè)集中區(qū)以齊全的業(yè)態(tài)、業(yè)種配套，大體量的停車位配套，力求打造江陰第二商業(yè)中心。大體量的停車位配套，力求打造江陰第二商業(yè)中心。江陰市人民檢察院江陰市人民檢察院江陰市江陰市行政行政事業(yè)中心事業(yè)中心海瀾國貿(mào)大廈海瀾國貿(mào)大廈江陰防暴指揮中心江陰防暴指揮中心江陰市人

6、民法院江陰市人民法院江陰市移動通訊公司江陰市移動通訊公司江陰市公安局江陰市公安局公交車首末站公交車首末站江陰市供水公司江陰市供水公司國際商務(wù)辦公樓國際商務(wù)辦公樓江陰市疾控中心江陰市疾控中心江陰市國土管理局江陰市國土管理局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。丹芙春城商業(yè)處于城市客廳丹芙春城商業(yè)處于城市客廳C C區(qū)，政務(wù)、辦公功能凸顯，商業(yè)區(qū)，政務(wù)、辦公功能凸顯，商業(yè)體較為分散，底商形態(tài)比例較大，人流稀少。體較為分散，底商形態(tài)比例較大，人流稀少。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的主要競爭對手為本項(xiàng)目的主要競爭對手為20102010年底同時(shí)竣工的魔方時(shí)代廣場、深國投商業(yè)中年底同時(shí)竣工的魔方時(shí)代廣場、深國投商業(yè)中心、嘉年華

7、商業(yè)廣場，近心、嘉年華商業(yè)廣場，近1515萬方總體量的投放，勢必給本項(xiàng)目招商帶來巨大萬方總體量的投放，勢必給本項(xiàng)目招商帶來巨大沖擊。三大項(xiàng)目的入市，導(dǎo)致業(yè)態(tài)容易重合，對本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商帶來沖擊。三大項(xiàng)目的入市，導(dǎo)致業(yè)態(tài)容易重合，對本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商帶來難度。難度。深國深國投商投商業(yè)中業(yè)中心心大型超市百貨店精品服裝服飾影院冰場KTV健身美容家居裝飾兒童娛樂餐飲星級酒店魔方魔方時(shí)代時(shí)代廣場廣場中型超市黃金珠寶玉器化妝精品男裝鐘表煙酒少淑女裝內(nèi)衣針紡文胸巾襪女包精品家電數(shù)碼文化用品服務(wù)類專業(yè)店美甲美容美發(fā)家居床品禮品童裝兒童攝影兒童游樂特色餐飲兒童餐飲連鎖餐飲男裝男包運(yùn)動裝鞋類嘉年嘉年華商華商

8、業(yè)廣業(yè)廣場場酒吧餐飲分布業(yè)種：以服務(wù)社區(qū)居民為主的業(yè)種，藥店、面館、餐館、招待所、浴場、美發(fā)、小超市、煙酒行、照相館、雜貨店等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2公里范圍內(nèi)商業(yè)分布：主要以底商形式為主，分布于濱江小區(qū)周邊商鋪、錦隆小區(qū)區(qū)域內(nèi)商鋪、希望廣場商業(yè)圈（含大潤發(fā)超市，麥德龍超市）、時(shí)代廣場商業(yè)圈、花園小區(qū)商業(yè)圈、澄江中路商業(yè)帶、長江路商業(yè)帶除了三大競爭項(xiàng)目，周圍區(qū)域商業(yè)主要以底商為主，用于社除了三大競爭項(xiàng)目，周圍區(qū)域商業(yè)主要以底商為主，用于社區(qū)服務(wù)配套，業(yè)態(tài)業(yè)種層次較低。區(qū)服務(wù)配套，業(yè)態(tài)業(yè)種層次較低。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。123456 東南側(cè)區(qū)域?yàn)檩^中低檔住宅小區(qū)，絕大部分為多層建筑；無小區(qū)建設(shè)，配

9、套設(shè)施少，商業(yè)檔次較低。 城市客廳西南側(cè)區(qū)域?yàn)榻幠壳拜^成熟高檔住宅小區(qū)，包括麗都城市花園、等高檔明星樓盤；東南側(cè)東南側(cè)南側(cè)南側(cè)城市客廳城市客廳小區(qū)居住人口約35萬3華泰御花園、大橋綠洲等4麗都城市花園5海瀾名花苑、頤河綠苑6名雅居小區(qū)居住人口約23萬1濱江小區(qū)2錦隆小區(qū)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊 主要以本項(xiàng)目和鳳凰城為主，本項(xiàng)目建成后將引入約6000名高端客戶，鳳凰城建成后也將引入約2000名高端客戶，總計(jì)將入住高端客戶約1萬人。項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)有約公里范圍內(nèi)有約1515萬消費(fèi)人群，其中約萬消費(fèi)人群，其中約1010萬基準(zhǔn)消費(fèi)群。公務(wù)人員萬基準(zhǔn)消費(fèi)群。公務(wù)人員占區(qū)域人口總數(shù)的占區(qū)域人口總數(shù)的5-

10、8%5-8%，經(jīng)營人員占占區(qū)域人口總數(shù)的，經(jīng)營人員占占區(qū)域人口總數(shù)的35%-45%35%-45%。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目商業(yè)定位：本項(xiàng)目商業(yè)定位：三線城市“城市客廳”區(qū)域，中高端形象工程、品質(zhì)“靜態(tài)商業(yè)”?！俺鞘锌蛷d”C區(qū)域政務(wù)、辦公功能凸顯，不適合人流密集型商業(yè)發(fā)展。區(qū)域人流相對較少，滿足中高端人群居住配套。融入“城市客廳”整體區(qū)劃定位，彰顯城市客廳魅力。與“城市客廳”B區(qū)域商業(yè)集中區(qū)的“人流密集型商業(yè)”形成差異，并互補(bǔ)。商業(yè)物業(yè)不臨交通主干道，內(nèi)收外緊布局。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目區(qū)域功能區(qū)域業(yè)態(tài)關(guān)系停車位配置項(xiàng)目昭示情況居民消費(fèi)層次消費(fèi)人流狀況丹芙春城商業(yè)規(guī)劃丹芙春城商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)

11、規(guī)劃規(guī)劃影響本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的幾個(gè)重要因素：影響本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的幾個(gè)重要因素：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：1、突破項(xiàng)目本體，立足、突破項(xiàng)目本體，立足“城市客廳城市客廳”大區(qū)劃，城市客廳又一新亮點(diǎn)。大區(qū)劃，城市客廳又一新亮點(diǎn)。2、借勢、借勢“城市客廳城市客廳”優(yōu)勢資源，提升業(yè)態(tài)層次。延續(xù)政務(wù)、文體、優(yōu)勢資源，提升業(yè)態(tài)層次。延續(xù)政務(wù)、文體、 休閑優(yōu)勢的同時(shí)，開拓符合大方向的新型業(yè)態(tài)，借力打力。休閑優(yōu)勢的同時(shí)，開拓符合大方向的新型業(yè)態(tài)，借力打力。3、以靜態(tài)商業(yè)為基點(diǎn)，進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種深挖掘，盡量朝中高端、品、以靜態(tài)商業(yè)為基點(diǎn)，進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種深挖掘，盡量朝中高端、品 位、創(chuàng)意、不擾民方

12、向發(fā)展。位、創(chuàng)意、不擾民方向發(fā)展。4、接應(yīng)、接應(yīng)“城市客廳城市客廳”B區(qū)域商業(yè)集中區(qū)，培育競合效應(yīng)，差異化競爭。區(qū)域商業(yè)集中區(qū)，培育競合效應(yīng)，差異化競爭。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于工程原因，招商時(shí)間跨度較大，由于工程原因，招商時(shí)間跨度較大，A A區(qū)域商業(yè)和區(qū)域商業(yè)和B B區(qū)域弧形單體商業(yè)目前區(qū)域弧形單體商業(yè)目前尚無法招商。尚無法招商。B區(qū)域弧形部分商業(yè)單體要兩年以后才能竣工。A區(qū)域商業(yè)部分尚在規(guī)劃中，要三年以后才能竣工。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)態(tài)總體規(guī)劃定位：業(yè)態(tài)總體規(guī)劃定位：“城市客廳城市客廳”休閑體驗(yàn)、生活園休閑體驗(yàn)、生活園區(qū)。區(qū)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具體包括的行業(yè)：廣告、建筑、藝術(shù)品和古玩、工藝品、設(shè)計(jì)

13、、時(shí)裝、電影與錄像、動漫、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件與電腦服務(wù)、電視和廣播等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)既有設(shè)計(jì)、研究開發(fā)、 軟件、 咨詢、 會展策劃 、印刷包裝等生產(chǎn)性服務(wù)的內(nèi)容，也有信息、 文化藝術(shù)、 時(shí)尚消費(fèi) 和 娛 樂等消費(fèi)性服務(wù)的內(nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。底商配套業(yè)態(tài)定位：以滿足本項(xiàng)目及城市客廳周邊區(qū)域基本生活需求為主的中檔生活配套。業(yè)種建議：1、銀行2、郵政3、移動4、干洗店5、寵物生活館6、私人診所7、大藥房8、精品便利店9、水果鮮花店10、美容美發(fā)店11、面包坊12、糕點(diǎn)甜點(diǎn)店13、足療14、盲人按摩保健15、精品茶餐廳16、中式快餐店17、攝影沖洗18、房產(chǎn)中介B區(qū)域底商部分必須在5月初開始

14、招商，6月中旬必須完成道路、景觀綠化等工程。B區(qū)域底商北面部分必須在本年底完工才能順應(yīng)招商進(jìn)程。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：關(guān)心下一代，重視下一代，培育下一代，兒童就是未來，開拓下一代主體工程，整合符合兒童成長的各種業(yè)態(tài)業(yè)種，打造天使之都創(chuàng)意主體。以休閑、身體保健、身體護(hù)理、美體強(qiáng)身等業(yè)種為主。以技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。并配置符合周邊辦公配套的靜態(tài)餐飲，如茶餐廳、咖啡廳等。B區(qū)弧形單體商業(yè)、A區(qū)沿街商業(yè)以產(chǎn)權(quán)分割銷售為最終目的，可能給定向招商（招幾家大的單體店，整體消化）帶來一定難度。如采取大面積銷售，那么總價(jià)過高，

15、又會給銷售帶來壓力。 A區(qū)沿街商業(yè)單體估計(jì)四層，沿街商業(yè)上下兩層。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)園區(qū)業(yè)種布局：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)園區(qū)業(yè)種布局：如：足療、洗浴、美體、保如：足療、洗浴、美體、保 健、牙醫(yī)等。健、牙醫(yī)等。中高端便利中高端便利店、店、中型主題館中型主題館等等 如：藝術(shù)攝影、視覺藝術(shù)、西式、中如：藝術(shù)攝影、視覺藝術(shù)、西式、中式靜態(tài)餐飲、茶餐廳、咖啡廳、茶館式靜態(tài)餐飲、茶餐廳、咖啡廳、茶館等。等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。招商流程：招商流程：第一階第一階段段第二階第二階段段第三階第三階段段第四階第四階段段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。招商籌備：招商籌備：行政部門籌備：注冊經(jīng)營管理公司或委托經(jīng)營管理公司對其商

16、業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管 理，并作為招商租賃的簽約方。準(zhǔn)備經(jīng)營執(zhí)照復(fù)印件。策劃部門籌備：招商宣傳冊或DM折頁工程部門籌備：標(biāo)準(zhǔn)化黑白圖紙（包含工程技術(shù)指標(biāo)）招商機(jī)構(gòu)籌備：標(biāo)準(zhǔn)化商鋪?zhàn)赓U合同文本、表單后勤物料籌備：招商談判室、重要文件檔案室、帶鎖檔案柜、沙發(fā)茶幾、茶水杯 具黑色水芯筆、紅色水芯筆、直尺、卷尺、筆記本。招商問題及策略：招商問題及策略：1、本項(xiàng)目招商主要是為了先運(yùn)營項(xiàng)目，獲得政府銷售認(rèn)可。2、本項(xiàng)目招商以促進(jìn)快速銷售為最終目的，不以收取高附加值的租金為目標(biāo)。3、在合理的市場租金條件下向下微調(diào)，籠絡(luò)并激發(fā)租賃客戶的合作意向。4、免租期照樣存在稅收，房產(chǎn)稅占合同期租金收益的12%，營業(yè)稅占5%。

17、合 同年限的總租賃收益用以平衡每年的稅收支出。所以免租期開發(fā)商必須補(bǔ)貼 稅收。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。招商政策招商政策1：以快速招商促進(jìn)銷售為最終目的，降低開發(fā)商招商風(fēng)險(xiǎn)，降低商鋪客戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)定免租期，培養(yǎng)商業(yè)氛圍。免租期對外談判為2年，上線為3年。B區(qū)域底商部分必須要求客戶提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，提高店面形象。符合整體中高端定位。B區(qū)域底商部分知名品牌店，免租期限放寬至2年半。商業(yè)單體，優(yōu)先引進(jìn)主力店、品牌形象店，免租期限放寬至3年。銷售返租率6-8%，合同簽署可沖抵房價(jià)。免租期過后，續(xù)約的商戶根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)收取租金。合同簽約期限以一年為標(biāo)準(zhǔn)，即免租期（2-3）年+租期1年。（原因：3年免租期共補(bǔ)貼稅收為133.66萬，而以目前租金收益第4年可獲得262萬的租金回報(bào)，租期一年就可以平衡免租期稅收。）租約期短，開發(fā)商容易脫手。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。招商政策招商政策2：由于政府原因?qū)е虏荒苈男校芍匦潞炗喿兏贤?。本?bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)前平均租金水平：當(dāng)前平均租金水平：36.436.4元元/ /月或月或1.21.2元元/ /天天業(yè)種業(yè)種面積面積租金租金/ /年年租金租金/ /月月卡福干洗約30平米1100030.5琪盤室約60平米2500034.7小餐館約130平米40000多25.6小樂惠約160平米5300027