資產(chǎn)評估學(xué)第三章ppt3.

1、資產(chǎn)評估學(xué)第一篇第一篇 資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第二章第二章 資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法第二節(jié)第二節(jié) 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法第四節(jié)第四節(jié) 收益法收益法第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估常見錯(cuò)誤 評估的范圍v上海XX廠是XX集團(tuán)公司下屬的一家國有企業(yè)，成立于1957年，是一家真空應(yīng)用設(shè)備的專業(yè)制造廠，為適應(yīng)集團(tuán)“主輔分離”的要求，擬將企業(yè)經(jīng)資產(chǎn)剝離后轉(zhuǎn)讓，受讓的對象為兩名自然人。v企業(yè)擬定了以2004

2、年8月31日為基準(zhǔn)日的改制方案，后經(jīng)集團(tuán)審核，將基準(zhǔn)日調(diào)整為2004年10月31日，并將部分與新企業(yè)無關(guān)或無需的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行剝離，資產(chǎn)剝離具體情況如下表：v由此表可見，企業(yè)將應(yīng)收款、存貨等資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了剝離，按照集團(tuán)批復(fù)，房地產(chǎn)也應(yīng)予以剝離，但在評估時(shí)房地產(chǎn)卻又進(jìn)入了評估范圍。據(jù)評估機(jī)構(gòu)反映，房地產(chǎn)之所以納入評估范圍是因?yàn)椋簯?yīng)集團(tuán)要求，要了解企業(yè)所屬的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，只起咨詢作用，交易時(shí)會將之剔除。v評估機(jī)構(gòu)這樣處理欠妥, 既然是集團(tuán)要了解房地產(chǎn)的市場價(jià)值，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該另行出具相關(guān)的評估咨詢報(bào)告，而不應(yīng)籠統(tǒng)的將房地產(chǎn)并入評估范圍。評估范圍應(yīng)該與集團(tuán)批復(fù)保持一致，范圍的不一致極有可能造

3、成交易時(shí)的國有資產(chǎn)流失。v建議從評估政策上規(guī)范評估范圍的確定，評估范圍應(yīng)與納入改制資產(chǎn)范圍、交易資產(chǎn)范圍一致。第二節(jié)第二節(jié) 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）（三）應(yīng)注意問題1.歷史資料的真實(shí)性2.形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算基本公式：基本公式： 被評估資產(chǎn)評估值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值

4、經(jīng)濟(jì)性貶值 被評估資產(chǎn)評估值重置成本綜合成新率 （一）重置成本及其計(jì)量（一）重置成本及其計(jì)量 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用計(jì)算。不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營成本）。更新重置成本復(fù)原重置成本再取得成本資產(chǎn)的現(xiàn)行重置成本1.1.重置核算法重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 評估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管

5、理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.2.物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問題 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)歷史成本資產(chǎn)的重置成本被估資產(chǎn)niia1%)1 (資產(chǎn)歷史成本被估資產(chǎn)重置成本 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能價(jià)值法，即根

6、據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。3.功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。x參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力成交價(jià)參照物重置成本被估資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，可采用此方法。 計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K

7、某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類抽樣資產(chǎn)重置成本K （二）有形損耗及其計(jì)量（二）有形損耗及其計(jì)量 計(jì)量方法:1.1.觀察法觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率）2.2.使用年限法使用年限法 實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。 有形損耗率更新成本加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限實(shí)際已使用年限總使用年限殘值重置成本被評估資產(chǎn)的有形損耗 3. 3.修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法如果資產(chǎn)的實(shí)體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費(fèi)用就反映了資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。通過估算修復(fù)費(fèi)用估算貶值。（三）功能性損耗及其計(jì)量（三）功能性損耗及其計(jì)量功能性損耗的兩種形態(tài) (1)超額投

8、資成本 (2)超額運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算被評估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本（1所得稅率） (3)據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少3.計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率（2）

9、因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）%1001x資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力產(chǎn)能力資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生經(jīng)濟(jì)性貶值率（五）綜合成新率及其計(jì)量（五）綜合成新率及其計(jì)量1.含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置成本2.計(jì)量方法(1) 觀察法(2) 使用年限法(3) 修復(fù)費(fèi)用法預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)尚可使用年限綜合成新率重置成本不可修復(fù)性損耗修復(fù)費(fèi)用綜合成新率1001上不合算。：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟(jì)（修復(fù)）不可補(bǔ)償性損耗合算：技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上（修復(fù)）可補(bǔ)償性損耗 三、對重置成本法的評價(jià)三、對重置成本法的評價(jià)1.從成本耗費(fèi)角度評估資產(chǎn)價(jià)值。2.運(yùn)用

10、一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3.并非所有評估對象都適合采用成本法。貨幣時(shí)間價(jià)值的概念v在商品經(jīng)濟(jì)中，貨幣的時(shí)間價(jià)值是客觀存在的。如將資金存入銀行可以獲得利息，將資金運(yùn)用于公司的經(jīng)營活動(dòng)可以獲得利潤，將資金用于對外投資可以獲得投資收益，這種由于資金運(yùn)用實(shí)現(xiàn)的利息、利潤或投資收益表現(xiàn)為貨幣的時(shí)間價(jià)值。由此可見，貨幣時(shí)間價(jià)值是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱資金的時(shí)間價(jià)值。v由于貨幣的時(shí)間價(jià)值，今天的100元和一年后的100元是不等值的。今天將100元存入銀行，在銀行利息率10%的情況下，一年以后會得到110元，多出的10元利息就是100元經(jīng)過一年時(shí)間的投資所增加了的價(jià)值，即貨幣的時(shí)間

11、價(jià)值。顯然，今天的100元與一年后的110元相等。由于不同時(shí)間的資金價(jià)值不同，所以，在進(jìn)行價(jià)值大小對比時(shí)，必須將不同時(shí)間的資金折算為同一時(shí)間后才能進(jìn)行大小的比較。第四節(jié)第四節(jié) 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ) 效用價(jià)值論效用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路 預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運(yùn)用的前提條件 1.資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量 2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量 二、收益法的計(jì)算公式二、收益法的計(jì)算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期 1.每期

12、收益不等額 2.每期收益等額niiirRP1)1(),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計(jì)算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) （3）注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。rAP),()1 (1nrAPrRAnii2.分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1前期 （設(shè)n=5） 后期 0123456

13、78951)1 (iiirR前期現(xiàn)值 rA資本化現(xiàn)值nrrA)1 (1資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值分段法圖解分段法圖解), 2, 1(ni), 2, 1(nni選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。3.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減） nniniirgrgRrRP)1 (11)1 (1ggRP1104.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）20rBrRP（三）未來收益有限期下的特殊計(jì)算公式1.分段法2.純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）tnttiiirrrArRP)1 (11)1 ()1 (1nrggrRP1110nnrnrBrrB

14、rRP)1 ()1 (1120三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額 1.預(yù)期收益的類型 (1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流稅后凈利潤+折舊追加投資 (2)從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用2.預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012收益時(shí)間圖32 使用時(shí)間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益 表表3 3

15、3 3 評估前每年收益評估前每年收益年 份凈收益（萬元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340 按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83）164 717 表表3 34 4 預(yù)測年收益預(yù)測年收益年 份凈收益（萬元）20081 44920091 53220101 61520111 69820121 781（2）因素分析法確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；預(yù)測這些因素未來可能的變動(dòng)情況；估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。（二）折現(xiàn)率與資本化率 1.二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 資本化率

16、折現(xiàn)率未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。3.確定折現(xiàn)率的基本方法(1) 加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險(xiǎn)累加法報(bào)酬率行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（3.1.2） 系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價(jià)模型)ifmiRRR)()(fmfRRRr市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)資本成本加權(quán)法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負(fù)債占投資總額的比重 長期負(fù)債利息率（1所得稅稅率） +所有者權(quán)益

17、占投資總額的比重所有者權(quán)益報(bào)酬率 上式中：所有者權(quán)益報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(3)市場比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對收益法的評價(jià)四、對收益法的評價(jià) 1.該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。31nnni）樣本資產(chǎn)價(jià)格樣本資產(chǎn)的收益折現(xiàn)率（第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法一、市場比較法的基本原理一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論: 由于資產(chǎn)評估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場交易結(jié)果的相對合理性，并通過替代原則來

18、評估被估資產(chǎn)。（二）評估思路（三）運(yùn)用的前提條件1.充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。nni1各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價(jià)評估值二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。 1.參照物的成交價(jià)必須真實(shí)。 2.參照物的基本數(shù)量要求(一般三個(gè)以上)。 3.參照物與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.參照物的成交價(jià)是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。（二）調(diào)整差異1.時(shí)間因素2.區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1一般以被評資產(chǎn)為100，%)1

19、 (%)1%)(1 (21naaa環(huán)比：指數(shù)參照物成交時(shí)間的物價(jià)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)定基：1系數(shù)P100系數(shù) 3.功能因素 功能系數(shù)法 4.成新率因素 5.交易情況調(diào)整（三）確定評估值 將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)100調(diào)整系數(shù)三、市場比較法的具體操作方法三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時(shí)間、功能等。（二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整后價(jià)值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功

20、能因素調(diào)整系數(shù)交易情況補(bǔ)正系數(shù)因素參照物因素被估對象成交價(jià)格評估對象價(jià)值參照物AA例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個(gè)成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：參照物 ABC交易單價(jià) 25,000 29,800 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià)4% 正常 m/2元 該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位：被評估資產(chǎn)單價(jià)（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被評估資