商業(yè)地產(chǎn)法律實務和法律風險防范講訴

1、商業(yè)地產(chǎn)法律實務和法律風險防范商業(yè)地產(chǎn)法律實務和法律風險防范上海市上海市律師事務所律師事務所主題內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營法律實務和風險防范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營法律實務和風險防范商業(yè)地產(chǎn)相關稅收商業(yè)地產(chǎn)相關稅收商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹養(yǎng)老和養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)酒店地產(chǎn)截止2011年底,中國開業(yè)的購物中心總量達到2,8122,812家,累計商業(yè)建筑面積1.771.77億平方米；預計2012年和2013年,中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3,5003,500萬平方米和4,4004,400萬平方米

2、；到2013年底,中國購物中心累計存量高達2.52.5億平方米。 德勤報告德勤報告房地產(chǎn)市場的細分：房地產(chǎn)市場的細分： 土地市場、建設市場、銷售市場、金融市場和運營管理市場廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)包括廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)包括： 用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，表現(xiàn)形式上包括購物中心、大賣場、寫字樓、酒店旅館、綜合體等什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是“以持續(xù)經(jīng)營為基礎的，以實現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長及物業(yè)增值為目標的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長期投資性投資產(chǎn)品?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)要素商業(yè)地產(chǎn)要素 -規(guī)劃、設計、功能定位（地產(chǎn)）

3、-管理、品牌、專業(yè)人才（商業(yè)） -資本運作（金融）什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關系商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關系商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)只租不售，或只售部分面積，長期持有開發(fā)銷售模式，資金回籠模式簡單投資用（穩(wěn)定型、投資回報率較高）自住用后期的經(jīng)營、推廣銷售+后期物業(yè)管理什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關系商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關系商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、購物中心、綜合市場等廠房、倉儲、工業(yè)配套等投資成本高土地投資成

4、本低項目的選址規(guī)劃注重消費能力和商務環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟的風險產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的界限越來越模糊案例：卓爾發(fā)展旗下的武漢漢口北項目，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。-第一財經(jīng)日報-工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%；-工業(yè)園區(qū)開發(fā)辦公樓項目比比皆是。上海規(guī)定：“不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋應以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進行轉(zhuǎn)讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記 ”-地方性政策，如“退二進三”

5、什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式圈地銷售的房地產(chǎn)粗放型開發(fā)階段第一階段注重持有經(jīng)營管理能力第二階段細分的市場定位，更關注商業(yè)地產(chǎn)金融和管理的屬性第三階段什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式-招商難、運營難，以及盲目投資、重復建設等問題和風險的集聚-電子商務對商業(yè)地產(chǎn)帶來顛覆帶動倉儲、物流；體驗式消費模式的升級需求；地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式模式模式利弊利弊代表企業(yè)代表企業(yè)經(jīng)營

6、特點經(jīng)營特點 開發(fā)出售快速回籠資金，不利于持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展Soho中國較早進入房地產(chǎn)行業(yè)、擁有一線城市核心地段的土地資源、銷售團隊強大；目前已由散售轉(zhuǎn)向持有 開發(fā)租賃資金回籠速度慢，但能力要求高，能實現(xiàn)物業(yè)增值保價凱德恒隆融資能力強、商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗豐富、租金為開發(fā)項目的主要資金來源 開發(fā)租售結(jié)合資金安排更靈活，但所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)無法實現(xiàn)整體統(tǒng)一萬達與主力店商家聯(lián)合開發(fā)、出售部分物業(yè)保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定、地段以新興商圈和新開發(fā)區(qū)為主；綜合體租售搭配,核心商業(yè)購物中心 開發(fā)售后回租收益更快、更持續(xù)、更倚重商業(yè)管理能力紅星美凱龍及其他零星項目部分項目存在合規(guī)性問題商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、建設中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營

7、管理中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風險商業(yè)地產(chǎn)融資法律風險商業(yè)地產(chǎn)稅收法律風險商業(yè)地產(chǎn)合作、交易過程中的法律風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式1 1、土地競拍、土地競拍（a）聯(lián)合體拿地 -抱團緩解單個主體的資金壓力、避免競價抬高地價、優(yōu)勢 互補及分攤風險； -法律風險： 項目公司的風險/土地款支付違約風險/股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的糾紛/ 管理模式、理念上的沖突土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理案例： 復星國際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項目中的50%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，將SOHO中國及相關交易企業(yè)告上法庭。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓

8、規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理海之門（項目）公司證大五道口綠城嘉和綠升城合復星證大置業(yè)SOHO（中國）50%10%40%100%100%100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓50%（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間 -量身定制競買人的主體資格 -設置嚴格的開發(fā)條件 -設定有傾向性的評分標準土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2 2、土地分層出讓土地分層出讓-法律法律：物權(quán)法、人民防空法 部門規(guī)章部門規(guī)章：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定、 城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定 地方立法地方立法：深圳市城市地下空間使用條例、上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定

9、等-立法較滯后，涉及使用權(quán)的界定、設定、登記公示制度、權(quán) 利沖突協(xié)調(diào)等方面的法律問題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理-地方實踐地方實踐：深圳2005年起開始土地分層出讓，上海2006年 出臺上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行 規(guī)定案例：深圳地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)分層出讓（2008年），空間上分四個層次：第一層，地下空間，是地鐵運行線；第二層，地上09米部分，是車輛段用房；第三層地上915米，為交通轉(zhuǎn)換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房）。第一層劃撥供地，第二、三層協(xié)議出讓，第四層掛牌（分三宗不同用途的土地） 土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)

10、讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理1 1、集體土地的規(guī)劃利用、集體土地的規(guī)劃利用-集體建設用地根據(jù)地方規(guī)定可以流轉(zhuǎn)-可以租賃集體土地上的房屋-產(chǎn)業(yè)升級中對工業(yè)用地的利用-進行商品房地產(chǎn)開發(fā)建設和住宅建設有限制需要注意：（1）是否取得村民會議的表決（2）如何辦理土地登記（3）是否需招拍掛，流程 （4）租賃年限的限制（可以超過20年）需要注意：（1）是否可以利用地方產(chǎn)業(yè)政策（2）是否需要變更用途、補繳地價款（3）是否需招拍掛（4）是否符合土地利用總體規(guī)劃土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2 2、商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃-法律依據(jù)：1）中華人民共和國城鄉(xiāng)

11、規(guī)劃法；2）商務部城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范(商建發(fā)2004180號) ；3）商務部辦公廳關于做好縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知 商建字2007109號；4）零售業(yè)態(tài)分類(GB/T18106-2004)；5）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180-93)；6）中心城市總體規(guī)劃(200 -2020)等。-業(yè)態(tài)涉及如：特色商業(yè)街規(guī)劃、大中型零售網(wǎng)點規(guī)劃、商品 交易(批發(fā))市場規(guī)劃、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃、景區(qū)商業(yè)規(guī)劃、物流 基地規(guī)劃等-尚未出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例或商業(yè)大店法 -大型商業(yè)網(wǎng)店聽證制度在有些地方實踐土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理3 3、施工過程中的風險及其管理

12、、施工過程中的風險及其管理 -招投標管理 -合同管理 -施工管理 -工程結(jié)算土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理4 4、委托招商的法律風險、委托招商的法律風險 -委托合同中代理權(quán)限的設定 越權(quán)代理/代理權(quán)終止/表見代理/轉(zhuǎn)委托 -招商目標、預期的設定和考察方式 -保密義務 -與開發(fā)商、物業(yè)公司的配合義務 -違約解約責任委托顧問開始向商業(yè)策劃、招商/銷售代理、市場運營、資本運作全產(chǎn)業(yè)鏈服務模式發(fā)展，由委托人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚呒有」蓶|土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理1 1、租賃合同效力的風險控制、租賃合同效力的風險控制-未取得房屋權(quán)屬證

13、書對租賃合同的影響 一般觀點：房屋權(quán)屬證書不影響租賃合同效力 根據(jù)最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋：以是否取得建 設工程規(guī)劃許可證為判斷標準-未辦理消防驗收手續(xù)對租賃合同效力的影響土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理-租賃合同備案的效力-預租合同的效力 房屋預租，一般以取得預售許可證為前提。如上海市房屋租賃條例土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2 2、“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則限制適用的情形原則限制適用的情形（1）處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關系 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該

14、抵押 權(quán)的影響（2）執(zhí)行中存在不適用“買賣破租賃”的情況（3）已經(jīng)被法院查封的財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃的原則（4）破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中不適用“買賣不破租賃”土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理如何規(guī)避風險如何規(guī)避風險（1）抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。承租人應對辦法： A、業(yè)主提供擔保 B、抵押權(quán)人承諾函 C、合同條款保障（2）從承租人角度出發(fā)，做好盡職調(diào)查，合理設計合同條款（3）從出租人角度出發(fā)，充分披露，避免合同瑕疵土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理1 1、售后包租的法律風險、售后包租的法律風

15、險-商品房銷售管理辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返 本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采 取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。-風險點： 按期交房、順利招商 固定收益vs.收益與風險共享 處理好開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、業(yè)主、租戶等各方法律 關系 第三方擔保的可操作性土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2 2、注意商業(yè)地產(chǎn)銷售中的禁止性規(guī)定、注意商業(yè)地產(chǎn)銷售中的禁止性規(guī)定，如：-禁止銷售的物業(yè)，如地下商業(yè)、部分地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒 店。北京在2010年5月發(fā)文禁止酒店類項目分層、分套 （間）銷售，基本禁止了新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店項目-有些土地出讓合同或

16、房地產(chǎn)買賣合同中約定在一定年 限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理3 3、限外令限外令限制規(guī)定限制規(guī)定法律依據(jù)法律依據(jù)境外個人購買自住商品房 非港澳臺，在境內(nèi)工作超過一年的；港澳臺在境內(nèi)工作、學習和居留能購買一套關于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知境外機構(gòu)購買自用商品房在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋 關于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知外商投資非自用房地產(chǎn) 商業(yè)存在和項目公司原則 見后頁土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理文號文號法法 規(guī)規(guī)關鍵字關鍵字171171號文

17、號文關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見20062006年年7 7月月商業(yè)存在商業(yè)存在192192號文號文關于關于貫徹落實貫徹落實 有關問題的通知有關問題的通知20062006年年8 8月月注資提高注資提高4747號文號文國家外管局、建設部國家外管局、建設部 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知問題的通知 2006 2006年年35%35%自有資金自有資金5050號令號令關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知的通知20072007年年5 5月月商務部備案

18、商務部備案130130號文號文國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知 2007 2007年年7 7月月禁止外債禁止外債1010號令號令關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 2006 2006年年8 8月月關聯(lián)交易關聯(lián)交易2323號文號文關于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知關于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知20082008年年6 6月月下放備案下放備案142142號文號文關于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關業(yè)務關于完善外商投資企業(yè)外匯資

19、本金支付結(jié)匯管理有關業(yè)務操作問題的通知操作問題的通知 2008 2008年年8 8月月資本金結(jié)匯禁止股權(quán)資本金結(jié)匯禁止股權(quán)投資投資外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定20112011年年土地使用權(quán)土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)銷售商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)租賃產(chǎn)租賃商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)管理產(chǎn)管理限制類 土地成片開發(fā)（限于合資、合作） 高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營 (移除別墅，歸到禁止類) 房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司禁止類 高爾夫球場、別墅的建設、經(jīng)營1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題 物權(quán)法和最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分

20、所有權(quán) 糾紛案件 土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理部位部位一般認定一般認定使用權(quán)利使用權(quán)利停車場、車位能獨立使用、登記、符合規(guī)劃為專有部分；在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位 ，為共有部分專有部分可以出售、附贈或者出租等方式處分 物業(yè)管理用房具有構(gòu)造上的獨立性、可以排他使用、能夠登記特定所有權(quán)的，為專有部分。 開發(fā)商或物業(yè)管理公司獨立支配外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備共有部分業(yè)主可以基于對專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵

21、權(quán)。例外（a）管理規(guī)約有約定， （b）損害他人合法權(quán)益土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理 產(chǎn)權(quán)式商鋪散售 主力店租賃+小商鋪零售 整體持有出租、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)常見經(jīng)營模式 單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)業(yè)主對共有、專有區(qū)域有絕對的處分權(quán) 多業(yè)主產(chǎn)權(quán)共有區(qū)域的權(quán)利屬于全體業(yè)主，委托管理方按合同行使業(yè)主大會賦予的權(quán)利兩種產(chǎn)權(quán)類型3 3、業(yè)主委員會、業(yè)主委員會-商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的必要性： 委托物業(yè)管理公司； 管理停車場、廣告牌等公共空間； 管理物業(yè)收益； 監(jiān)督商家

22、和租戶的行為-商用物業(yè)成立業(yè)委會的條件：已交付使用已交付使用50%50%或滿足地方或滿足地方規(guī)定規(guī)定-業(yè)委會表決機制：雙過半（或雙過半（或2/32/3）原則）原則-避免業(yè)委會與物業(yè)公司對抗土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理4 4、商業(yè)保險、商業(yè)保險-財產(chǎn)一切險財產(chǎn)一切險承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失, 既包括由于自然災害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當?shù)膿p失，還可擴展到盜竊、罷工、暴動等風險造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍）-公眾責任險公眾責任險即從事生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動中，由于意外事故造成第三

23、者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。-物業(yè)管理責任險物業(yè)管理責任險物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失?？刂迫绻妶鏊械牡谌哓熑巍㈦娞莘鎏葚熑?、游泳池責任、廣告牌責任以及停車場責任等。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理（一）商業(yè)地產(chǎn)取得階段的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據(jù)計稅依據(jù)契稅受讓人3%5%轉(zhuǎn)讓價格印花稅受讓方和轉(zhuǎn)讓方各0.05%轉(zhuǎn)讓價格（二）商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營期間的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據(jù)計稅依據(jù)營業(yè)稅出租方5%+地方附加租金企業(yè)所得稅出租方25%經(jīng)營利

24、潤房產(chǎn)稅出租方1.2%或12%（1）從價計征應納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%30%）*1.2%（2）從租計征應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12%城鎮(zhèn)土地使用稅出租方人民幣0.630元按每年每平方印花稅出租方和承租方0.1%租金（三）商業(yè)地產(chǎn)出售期間的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據(jù)計稅依據(jù)營業(yè)稅賣方5%+地方附加銷售價格和轉(zhuǎn)讓收益企業(yè)所得稅賣方25%利潤土地增值稅賣方30%60%增值額（根據(jù)銷售收入減去可扣減項目計算得出）印花稅買賣雙方各0.05%買賣價格（四）稅收風險-土地增值稅預繳和清算-房產(chǎn)稅（計稅基礎、停車場）-離岸交易的避稅（a）兩頭在外的非居民企業(yè)間交易（b）間接轉(zhuǎn)讓公司

25、股權(quán)（完全境外）（一）商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道比較融資渠道融資渠道主要類型主要類型現(xiàn)狀現(xiàn)狀銀行信貸開發(fā)貸、授信額度貸款宏觀調(diào)控政策嚴格房地產(chǎn)信托股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式（信托型）特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資模式規(guī)模大逐漸顯現(xiàn)兌付風險私募股權(quán)基金公司型有限合伙型信托型以銷售、轉(zhuǎn)讓為主要資本退出渠道資本市場IPO企業(yè)債券融資資產(chǎn)證券化（REITs）缺失海外融資門檻降低（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢-“商業(yè)地產(chǎn)價值空間由四部分組成：基礎收益率（20%）、商業(yè)模式溢價（20%）、金融模式溢價（50%）和經(jīng)營能力溢價（10%）”-信托+基金+REITs的全產(chǎn)業(yè)鏈模式 -嘉德、萬通、金地等企業(yè)均遵循此模式案例：萬通地

26、產(chǎn)全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權(quán)投資基金普通合伙人，同時認購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。 （二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢拿地前拿地前引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權(quán)合作在出租率與租金收益保在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后持穩(wěn)定后通過REITs向包括養(yǎng)老基金、保險等機構(gòu)出售權(quán)益（退出）經(jīng)營階段經(jīng)營階段引入商用物業(yè)孵化基金實現(xiàn)早先合作股東的利益退出建設階段建設階段引入PE或信托（三）REITs發(fā)展在中

27、國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直譯為房地產(chǎn)投資信托，其與上述房地產(chǎn)信托計劃在法律結(jié)構(gòu)上有相似之處，但本質(zhì)上REITs是向社會公眾發(fā)行的一種投資產(chǎn)品，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產(chǎn)生租金收入的物業(yè)，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。（三）REITs發(fā)展在中國上市流通上市流通 REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單元，并可以在公開市場上市/流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制稅收中性稅收中性 不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負擔，

28、某些地區(qū)為了促進REITs市場的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠派息政策派息政策 必須將全部或絕大部分收入派發(fā)給基金單位持有人專業(yè)管理專業(yè)管理 發(fā)起人通常組建獨立的資產(chǎn)管理公司來管理REITs，并聘請物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平 REITsREITs的特點的特點我國我國REITs試點的進程試點的進程（三）REITs發(fā)展在中國2008年12月，國務院發(fā)布“金融國九條”，正式提出通過房地產(chǎn)投資信托基金拓寬企業(yè)融資渠道2009年4月，國務院正式批復關于推進REITs試點工作的總體方案，明確由人民銀行牽，十一個部位組成聯(lián)合試點工作組，研究在銀行間債權(quán)市場和交易所市場開展REITs試點迄今，很多城市提

29、出利用REITs開展保障性住房融資的方案。如北京已將朝陽區(qū)的5個公租房項目打包，申請試點發(fā)行REITs，一旦獲得證監(jiān)會批準即可將公租房進行資產(chǎn)證券化2013年3月16日,證監(jiān)會發(fā)布證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定,規(guī)定商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)可作為基礎資產(chǎn)打包（三）REITs發(fā)展在中國 發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構(gòu)投資者 央行牽頭央行牽頭的債權(quán)版的債權(quán)版 將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機構(gòu)投資者和個人投資者均可參與交易所證交易所證監(jiān)會主導

30、監(jiān)會主導的股權(quán)版的股權(quán)版目目前前兩兩種種方方案案的的試試點點（三）REITs發(fā)展在中國目前市場實踐目前市場實踐境內(nèi)資產(chǎn)打包發(fā)境內(nèi)資產(chǎn)打包發(fā)行離岸行離岸REITsREITs 例如在香港發(fā)行的“越秀房托（00405）以及近期的匯賢人民幣房托（87001），嘉德置地也計劃將價值53億美元的中國投資項目打包成REITs在境外上市北京保障房北京保障房REITsREITs首批試點首批試點北京保障房REITs首批試點的朝陽區(qū)政府共推出5個公租房項目，涉及20003000套已經(jīng)建成的公租房，與國投瑞銀基金管理有限公司合作，采取一個項目一個方案的方式試點信托產(chǎn)品的創(chuàng)新信托產(chǎn)品的創(chuàng)新平安信托發(fā)行集合資金信托計劃投

31、資重慶5A級寫字樓，信托投資規(guī)模約17.5億。信托行業(yè)以持有型商業(yè)物業(yè)為投資標的信托產(chǎn)品，為將來發(fā)REITS做好了準備養(yǎng)老地產(chǎn)當前養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的主要法律法規(guī)投資商業(yè)模式的法律分析一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域老年人權(quán)益保障法（全國人大）新修訂關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知（2006年國務院）關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見（2008全國老齡辦）中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（2011年國務院）社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（年）（2011年國務院辦公廳）關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見（民政部2012年7月）（一）中國目前尚未形成關于養(yǎng)老行業(yè)的法律體系，全國人（一）中國目

32、前尚未形成關于養(yǎng)老行業(yè)的法律體系，全國人 大和國務院層面的立法均較為模糊：大和國務院層面的立法均較為模糊：一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（二）中國特色（二）中國特色供需差距懸供需差距懸殊，催生巨殊，催生巨大商業(yè)機會大商業(yè)機會中國傳統(tǒng)中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念養(yǎng)老觀念給養(yǎng)老行給養(yǎng)老行業(yè)帶來挑業(yè)帶來挑戰(zhàn)戰(zhàn)養(yǎng)老資金來養(yǎng)老資金來源比較單一，源比較單一，農(nóng)村老年人農(nóng)村老年人養(yǎng)老金尤其養(yǎng)老金尤其不足不足養(yǎng)老護理養(yǎng)老護理人員稀缺人員稀缺建立家庭養(yǎng)老建立家庭養(yǎng)老為基礎，以社為基礎，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服補充的養(yǎng)老服務體系務體系截至2012年底，我國60歲以上老年人口

33、為1.94億，占總?cè)丝诒戎剡_到14.3%2015年底全國目標建設340萬張養(yǎng)老床位“421”家庭結(jié)構(gòu)帶來的養(yǎng)老市場需求失能老年人3300萬全國1100萬養(yǎng)老護理員的需求 vs. 30萬護理員（其中僅10萬具備上崗資質(zhì)）行業(yè)專業(yè)化程度與發(fā)達國家相比較低一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域鼓勵和拓寬民間資本參與養(yǎng)老項目建設和運營的渠道將進一步制定和完善一系列在規(guī)劃用地、用水、用氣、稅收等方面的優(yōu)惠政策部分地方實施鼓勵經(jīng)營性內(nèi)外資養(yǎng)老機構(gòu)設立的政策積極制定行業(yè)規(guī)范（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調(diào)（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調(diào)一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域p目前沒有專門

34、的養(yǎng)老項目用地。北京市已率先單列養(yǎng)老項目用地計劃。p根據(jù)規(guī)定，除社會福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，一般需通過招拍掛獲得居住、醫(yī)療、商業(yè)或旅游用地。 例如：今年2月，中投發(fā)展以總價 4.62 億元成功中標北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。從該宗用地組合類型來看包括 二類居住、旅游業(yè)、托幼用地、休療養(yǎng)用地,出讓年限從 40 年-70 年不等(居住 70、商業(yè) 40、綜合 50) 。p但現(xiàn)狀是大部分養(yǎng)老用地仍然靠占用集體建設用地來解決。2012年北京市以招拍掛辦理養(yǎng)老設施用地1宗，土地面積13.7公頃；劃撥了3宗，土地面積2.07公頃；協(xié)議出讓了3宗，土地面積12.2公頃；以占用現(xiàn)狀集體建設用地方式辦理了1

35、0宗，土地面積約31.9公頃。（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：p 養(yǎng)老項目占地較大，地方政府土地指標不夠用。p 土地性質(zhì)和用途的差別，導致目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門；而開發(fā)商對自持還是銷售的選擇也受到不同的限制。p 根據(jù)國務院精神，新建小區(qū)以養(yǎng)老服務設施建設納入公建配套；通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養(yǎng)老服務。p 部分地方性嘗試。如在土地規(guī)劃方面，新建住宅區(qū)養(yǎng)老用房，擬按每個小區(qū)一定比例的建筑面積落實。 一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（四）我國

36、養(yǎng)老用地制度的缺失：（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：關于土地政策，涉及土地取得方式關于土地政策，涉及土地取得方式 土地取得方式國有建設用地的出讓用于營利性養(yǎng)老機構(gòu)，劃撥用地主要用于非營利性養(yǎng)老機構(gòu)通過向土地或物業(yè)權(quán)利人承租國有建設用地或物業(yè)集體建設用地流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)買賣以建設用地使用權(quán)出資政府BOT項目（五）養(yǎng)老建筑類的規(guī)定（五）養(yǎng)老建筑類的規(guī)定老年人建筑設計規(guī)范（1999年建設部、民政部）（關注住建部養(yǎng)老設施建筑設計標準的制定）社區(qū)老年人日間照料中心建設標準和老年養(yǎng)護院建設標準（2012年民政部）行業(yè)指導規(guī)范，如住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心組織編寫的養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則地方標

37、準，如上海市養(yǎng)老機構(gòu)設施建筑標準 一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域地方鼓勵性政策的實施細則，如土地、稅收、補貼等；營利性養(yǎng)老機構(gòu)開業(yè)許可制度進一步細化，關注各地養(yǎng)老機構(gòu)管理規(guī)定的修訂；關于老年人社會福利和保險制度，如“醫(yī)養(yǎng)合一”、“倒按揭”和“以房養(yǎng)老”；關于專業(yè)人員、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老建筑設計和養(yǎng)老機構(gòu)管理方面的行業(yè)標準；關注可能對養(yǎng)老地產(chǎn)銷售、經(jīng)營模式產(chǎn)生影響的規(guī)章制度，如與老年公寓會員卡、入住金相關的規(guī)定。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（六）未來立法趨勢的關注點（六）未來立法趨勢的關注點 二、投資商業(yè)模式的法律分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式設立養(yǎng)老院的模式 保險機構(gòu)與保險產(chǎn)品結(jié)合開發(fā) 家

38、庭護理服務 投資涉養(yǎng)老行業(yè)公司股權(quán) 養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地）產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老養(yǎng)老”地產(chǎn)項目地產(chǎn)項目前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目綜合型地產(chǎn)項目通過醫(yī)院養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土開發(fā)商有土地使用權(quán)地使用權(quán)開發(fā)商無土開發(fā)商無土地使用權(quán)地使用權(quán)通過醫(yī)院等養(yǎng)老通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取目開發(fā)渠道獲取土地土地養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地利用條件二、投資商業(yè)模式的法律分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的營利模式 “銷售銷售+ +持有運營持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住

39、宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設施持有運營相結(jié)合方式 典型案例：北京太陽城 采取會員制管理模式會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式 典型案例：上海親和源老年社區(qū) 只租不售，只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金 典型案例：燕達國際健康城 以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉 典型案例：東方太陽城“全部出售全部出售”模式模式養(yǎng)老概念住宅超配套設施養(yǎng)老概念住宅超配套設施“只租不售只租不售”模式模式醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理會員制管理”模式模式銷售會籍銷售會籍“銷售銷售+ +持有持有”模式模式養(yǎng)老

40、概念住宅養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老概念住宅養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類二、投資商業(yè)模式的法律分析案例：上海親和源-項目取地模式分析新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司管理有限公司土地出讓土地出讓工業(yè)用地（工業(yè)用地（50萬萬/畝）畝）合資公司合資公司政府政府1875萬元入股萬元入股上海市南匯區(qū)康橋上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）出讓出讓殼公司殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司資有限公司立項開發(fā)立項開發(fā)變更用地性質(zhì)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地工業(yè)用地公共建筑用地公共建筑用地融資融資抵押貸款抵押貸款用首批建成的用首批建成的房產(chǎn)獲得房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵萬元的銀行抵押貸款押貸款 二、投資商業(yè)模式的法律分析會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退超過15年，超過時間免費戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大