房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防范PPT課件[通用]

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范 上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人 深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會(huì)主任 http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：賀倩明 主要內(nèi)容第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防 范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使

2、用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括： 1、土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) 政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)； 政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)； 土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)，包括規(guī)劃指標(biāo)、 開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、用途等的限制； 招拍掛過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)； 物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來(lái)的 風(fēng)險(xiǎn)； 房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)； 土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TEL

3、EMAIL：一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括： 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)； 土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)； 因土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得

4、方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括： 3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn) 合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在 實(shí)務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)合同由于簽訂時(shí)沒 有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方 毀約，用的最多的理由就是主張合同無(wú)效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制 多，稍有不慎，就可能面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。）； 土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)； 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)（備注：很多公司采取收購(gòu)房 地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但收購(gòu)

5、后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存 在一系列負(fù)債，這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)）；第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括： 3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn)； 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)； 收購(gòu)在建工程時(shí)因工程款問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略包括土地 使用

6、費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。 與被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 1、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)（備注：很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議 的簽訂和履行，認(rèn)為只要拿到錢就可以了，實(shí)際融資協(xié)議存在諸多 法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制，有時(shí)會(huì)給企業(yè) 帶來(lái)災(zāi)難性的影響。）； 利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)； 盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。第一部分

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)； 由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料 供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同簽訂而產(chǎn) 生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問(wèn)題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因承包商違法分包、工程質(zhì)量安全事故、農(nóng)民工工資等問(wèn)題產(chǎn)生法 律風(fēng)險(xiǎn)；第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng)

8、TELEMAIL：二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及工程移交等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)； 因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受 償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)； 黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因銷售代理公司及其員工

9、虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)。 2、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 取得商品預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)； 促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)； 銷售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)； 銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)

10、購(gòu)書、購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn) 4、與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因公共設(shè)施使用等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)衰 退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出，因開發(fā)商是對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé) 任的。）第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛http:/ 建緯城中

11、村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：四、關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)； 2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn)； 3、銷售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)； 4、未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)； 5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、如何建立有效的合同管理制度（一）、合同管理制度體系的基本組成部分 總的合同管理制度 合同會(huì)簽制度 審查批準(zhǔn)制度 檢查評(píng)估制度 合同檔案管理制度 文件傳

12、送、確認(rèn)制度 合同管理獎(jiǎng)懲制度第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、如何建立有效的合同管理制度（一）、合同管理制度體系的基本組成部分 總合同管理制度 對(duì)合同管理部門的權(quán)利和義務(wù)、職責(zé)范圍、合同的談判、簽訂、履行、爭(zhēng)議解決等具體操作作出詳細(xì)而明確的規(guī)定； 合同會(huì)簽制度 為保證合同簽訂后全面履行，應(yīng)由施工、技術(shù)、采購(gòu)、勞動(dòng)、財(cái)務(wù)、主管領(lǐng)導(dǎo)等有關(guān)部門共同研究合同，提出意見后會(huì)簽。 審查批準(zhǔn)制度 簽訂前，由職能部門、合同管理部門和律師對(duì)合同進(jìn)行審查，審查無(wú)誤后，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。 檢查評(píng)估制度 合

13、同簽訂后，應(yīng)對(duì)合同的簽訂、履行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改正問(wèn)題、總結(jié)教訓(xùn)。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、如何建立有效的合同管理制度（一）、合同管理制度體系的基本組成部分 合同檔案管理制度 應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的收集整理工作，對(duì)各類合同、勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)圖紙、施工圖、施工日記、簽證單、工程師指令、往來(lái)函件、會(huì)議紀(jì)要、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等各類文件資料進(jìn)行全面的收集。建立合同檔案。每一份合同都必須有一個(gè)編號(hào)，不得重復(fù)或遺漏；每一份合同正本、副本及附件，合同文本的簽收記錄，變更、解除

14、的協(xié)議。建立合同管理臺(tái)帳。應(yīng)根據(jù)合同的不同種類，建立合同的分類臺(tái)帳和總臺(tái)帳其主要內(nèi)容包括：序號(hào)、合同號(hào)、經(jīng)手人、簽約日期、合同標(biāo)的，金額、對(duì)方單位、履行情況及備注等。臺(tái)帳應(yīng)逐項(xiàng)填寫，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：一、如何建立有效的合同管理制度（一）、合同管理制度體系的基本組成部分 文件傳送、確認(rèn)制度建立規(guī)范的文件接收程序建立規(guī)范的文件送達(dá)方式。（送達(dá)文件應(yīng)注意的問(wèn)題）建立有序文件內(nèi)部流轉(zhuǎn)程序，及時(shí)處理有關(guān)法律文件合同管理獎(jiǎng)懲制度第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建

15、立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（一）、合同風(fēng)險(xiǎn)的常見類別合同無(wú)效帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)合同價(jià)款約定不清導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)合同條款變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)合同條款不完整、不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)合同履行不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境變化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、法律環(huán)境） 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（二）、合同無(wú)效的常見情形（以施工為例，兼論合同簽訂時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題）

16、 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；（二）沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。（三）、簽訂合同應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個(gè)重大合同簽訂應(yīng)注意的問(wèn)題第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析合同交底合同履行控制合同變更管理第二部分 房地產(chǎn)

17、開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析按照系統(tǒng)規(guī)則和要求將合同分解成相互獨(dú)立、相互聯(lián)系的單元，便于組織分工和落實(shí)合同履行責(zé)任合同結(jié)構(gòu)分析（合同有關(guān)的主體、雙方的權(quán)利和義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)與轉(zhuǎn)移、工期、進(jìn)度與移交、質(zhì)量檢查與缺陷、價(jià)款計(jì)量和支付、違約責(zé)任、索賠、合同的解除、爭(zhēng)議的解決）合同工作責(zé)任分解（承包商的任務(wù)、業(yè)主的任務(wù)、監(jiān)理的任務(wù)、工期和質(zhì)量、驗(yàn)收和結(jié)算、工程保修）第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http

18、:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同交底合同簽訂后，應(yīng)該對(duì)相關(guān)職能部門進(jìn)行合同底，并制訂合同履行計(jì)劃合同交底的內(nèi)容：工程概況及合同工作范圍；合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利、義力與責(zé)任；合同工期控制總目標(biāo)及階段目標(biāo)；合同質(zhì)量控制目標(biāo)及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序；合同對(duì)材料、設(shè)備采購(gòu)和驗(yàn)收的規(guī)定投資及成本控制目標(biāo)，特別是合同價(jià)款的支付及調(diào)整的條件、方式和程 序；合同雙方爭(zhēng)議的處理方式、程序及要求索賠的機(jī)會(huì)及處理索賠付款的程序及條件等第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn) 防范體系http:/ 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理（五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同履行控制