偉業(yè)顧問(wèn)世邦 XX年05月沈陽(yáng)樂(lè)天世界項(xiàng)目調(diào)研

1、偉業(yè)顧問(wèn)世邦 XX年05月沈陽(yáng)樂(lè)天世界項(xiàng)目調(diào)研CONTENTS項(xiàng)目總體定位深化總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議分物業(yè)類型產(chǎn)品建議分物業(yè)類型價(jià)格建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 偉業(yè)營(yíng)銷思路構(gòu)想PART 1項(xiàng)目總體定位深化 項(xiàng)目總體定位 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 分物業(yè)類型客戶定位交通樞紐型城市綜合物業(yè)，全球500強(qiáng)開發(fā)，抗投資風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，實(shí)力保證。樂(lè)天世界核心價(jià)值提列背景地塊產(chǎn)品人文地理配套配套交通環(huán)境區(qū)位規(guī)劃業(yè)態(tài)物業(yè)品牌服務(wù)毗鄰北金廊大型傳統(tǒng)成熟 居住區(qū)，居住氛圍濃厚，大型城市綜合體沈陽(yáng)天地的進(jìn)駐更為該地區(qū)增添亮點(diǎn)。國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)公司的星級(jí)管家服務(wù)，細(xì)致周到。自營(yíng)主題百貨、大型專業(yè)店和自助商場(chǎng)商業(yè)配套全北金廊行政文化中心CA

2、D的延伸，匯集濃厚的文化氣息遼寧中醫(yī)大學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中小學(xué)環(huán)顧周圍，教育氛圍高位于沈陽(yáng)北站北出口正在規(guī)劃的交通樞紐旁，交通優(yōu)越北陵公園、北行商圈居住、休閑優(yōu)勢(shì)明顯北站北出口沈陽(yáng)新交通樞紐，區(qū)位特色明顯。城市核心，醫(yī)療、教育、餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等生活配套完備；公交總站、城市高鐵、地鐵二號(hào)線等齊備，出行便利。北站泛CBD與北金廊CAD交匯處的超大型城市綜合體大型游樂(lè)園、星級(jí)酒店、特色商業(yè)、高尚住宅（Apartment），業(yè)態(tài)多樣，互補(bǔ)性強(qiáng)。樂(lè)天集團(tuán)，全球500強(qiáng)，實(shí)力雄厚。人文氛圍戰(zhàn)略要地實(shí)力責(zé)任都市、核心、便利、繁華國(guó)際、地標(biāo)、品位、時(shí)尚專業(yè)、周到世界級(jí)交通樞紐型都市綜合體樂(lè)天世界總體定位項(xiàng)目總

3、體定位世界級(jí)：樂(lè)天世界由全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)樂(lè)天集團(tuán)精心打造，項(xiàng)目核心為國(guó)際化的樂(lè)天游樂(lè)園。世界級(jí)品牌，國(guó)際化運(yùn)營(yíng)。交通樞紐：項(xiàng)目毗鄰沈陽(yáng)北站、哈大高鐵站、沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線、公交總站等城市交通樞紐中心。城市綜合體：項(xiàng)目以大型游樂(lè)園為核心，集合大型商業(yè)、酒店、寫字樓（Office）、住宅（Apartment）等多種商業(yè)和居住產(chǎn)品，是典型的城市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目總體定位 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 分物業(yè)類型客戶定位PART 1項(xiàng)目總體定位深化住宅（Apartment）歡樂(lè)世界里的城市首席舒居美宅服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）歡樂(lè)世界里的五星國(guó)際生活寓所商住(Officetel)歡樂(lè)世界里的創(chuàng)

4、富工作室住宅底商匯集歡樂(lè)元素的異域風(fēng)情主題商業(yè)街寫字樓（Office）歡樂(lè)王國(guó)里的國(guó)際化總部辦公基地分物業(yè)類型產(chǎn)品定位東北唯一以大型韓版主題游樂(lè)園為配套的舒居宅邸樂(lè)天世界住宅（Apartment）產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力宅邸品牌先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念游樂(lè)園配套國(guó)際化服務(wù)鄰近新交通樞紐自營(yíng)商場(chǎng)、專業(yè)店、瑪特分物業(yè)類型產(chǎn)品定位住宅（Apartment）產(chǎn)品產(chǎn)品升值潛力明顯游樂(lè)園景觀獨(dú)具特色的建筑外立面智能環(huán)保節(jié)能國(guó)際一流星級(jí)管家式服務(wù)超星級(jí)酒店配套樂(lè)天世界服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）六大價(jià)值方向分物業(yè)類型產(chǎn)品定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）樂(lè)天世界商住兩用（Officet

5、el）公寓價(jià)值取向金廊地段自有商圈Text優(yōu)質(zhì)服務(wù)交通樞紐商住兩用（Officetel）公寓稀缺小戶型分物業(yè)類型產(chǎn)品定位商住兩用（Officetel）公寓甲級(jí)寫字樓（Office）高新技術(shù)智能化知名國(guó)際品牌內(nèi)外兼修的現(xiàn)代感樂(lè)天世界寫字樓（Office）突出亮點(diǎn)分物業(yè)類型產(chǎn)品定位寫字樓（Office）樂(lè)天世界住宅底商價(jià)值發(fā)現(xiàn)區(qū)域居民游樂(lè)園游客2號(hào)地鐵高鐵站北站北出口底商價(jià)值超大人流量分物業(yè)類型產(chǎn)品定位住宅底商酒店辦公樓客戶 項(xiàng)目總體定位 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 分物業(yè)類型客戶定位PART 1項(xiàng)目總體定位深化由城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)看各城市高端客戶的固有屬性特點(diǎn)分物業(yè)類型客戶定位沈陽(yáng)高端客戶流動(dòng)不大，并加大第

6、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，由外向內(nèi)聚集吸引。高端客戶群不斷擴(kuò)大，數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)生 產(chǎn) 型重 工 型資 源 型全沈陽(yáng)沈陽(yáng)戶籍人口（人）7,135,053戶數(shù)（戶）2,440,689沈陽(yáng)市區(qū)市區(qū)戶籍人口（人）5,090,224沈陽(yáng)中心城區(qū)（市內(nèi)五區(qū)）中心城區(qū)人口（人）3,493,069流動(dòng)人口流動(dòng)人口（人）1,200,000朝鮮族人口朝鮮族（人）94,000沈陽(yáng)人口情況（2009年統(tǒng)計(jì)）分物業(yè)類型客戶定位部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒客群分類單位分類單位數(shù)量（個(gè)）在職人數(shù)（人）目標(biāo)客戶數(shù)量預(yù)估（人）備注企業(yè)高管規(guī)模企業(yè)8,54371933017,086高管數(shù)量按1個(gè)企業(yè)2名計(jì)算，私企數(shù)量67,00016,750高管

7、數(shù)量約4個(gè)企業(yè)一個(gè)高管計(jì)算，政府官員機(jī)關(guān)1,401783072,610在職人數(shù)中，每30人中有一人，具備購(gòu)買能力事業(yè)單位事業(yè)3,3782465208,217在職人數(shù)中，每30人中有一人，具備購(gòu)買能力私企/個(gè)體私企數(shù)量67,000-67,000平均每個(gè)私企一人個(gè)體戶200,000-1,000按200名個(gè)體戶中有一名具備購(gòu)買能力計(jì)算技術(shù)人員技術(shù)人才-50500010,100每50人中有一名技術(shù)人才具備購(gòu)買能力自由職業(yè)者-8,416每60人有一名自由職業(yè)者（部分專業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問(wèn)等）具備購(gòu)買能力富家子弟千萬(wàn)以上富豪及其子女7,350人-10,000每家富豪有1-2個(gè)子女合計(jì)-

8、141,179-沈陽(yáng)高端客群統(tǒng)計(jì)（數(shù)量達(dá)14萬(wàn)多）部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒分物業(yè)類型客戶定位形象素描高端群體數(shù)量（人）年收入（萬(wàn)元）購(gòu)房特征政府官員2,6003040隱性購(gòu)買，注重物業(yè)與周邊人群事業(yè)單位8,2002030表現(xiàn)低調(diào)，投資行為注重性價(jià)比私企業(yè)主68,00050150個(gè)體性格差異較大，注重項(xiàng)目的交通、配套、教育等因素分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位沈陽(yáng)高端客群群體分析數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒形象素描高端群體數(shù)量年收入（萬(wàn)元）購(gòu)房特征企業(yè)高管33,0004050性格內(nèi)斂、穩(wěn)重，具備較高修養(yǎng)；戶型的舒適、樓盤品質(zhì)、服務(wù)技術(shù)人才10,1001520穩(wěn)重、行事謹(jǐn)慎；注重工程進(jìn)度、質(zhì)量，對(duì)價(jià)格變化比較敏

9、感，重視區(qū)域教育環(huán)境自由職業(yè)者8,4001520喜歡按照自己的方式行事，強(qiáng)烈的自我表現(xiàn)意愿富家子弟10,000個(gè)性外向、愿意表現(xiàn)，消費(fèi)多在時(shí)尚、流行場(chǎng)所注重項(xiàng)目自身的知名度和市場(chǎng)影響力分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位沈陽(yáng)高端客群群體分析數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒都市化：時(shí)尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏；品質(zhì)生活：強(qiáng)調(diào)居住與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，要求住宅（Apartment）景觀、采光、噪音的均好性，強(qiáng)調(diào)同層次群體的聚居；層峰群體：處于社會(huì)階層金字塔的頂部，擁有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系；崇尚都市化品質(zhì)生活的社會(huì)層峰群體分物業(yè)類型客戶定位住宅（Apartment）產(chǎn)品住宅（Apartment）客戶定位從韓國(guó)

10、企業(yè)在沈陽(yáng)開發(fā)的項(xiàng)目客戶比例來(lái)看，沈陽(yáng)和外地客比例占到80-90%；緊鄰西塔區(qū)的韓國(guó)新城朝鮮族客戶比例達(dá)到14%左右，外籍客戶達(dá)到5%。渾南地區(qū)的SR國(guó)際新城朝鮮族及外籍客戶比例共達(dá)到11%左右，朝鮮族和韓國(guó)人對(duì)韓國(guó)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目接受度相對(duì)較高。韓國(guó)企業(yè)在沈陽(yáng)開發(fā)的項(xiàng)目客戶構(gòu)成比例分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位客戶分類標(biāo)準(zhǔn)：朝鮮族：戶籍沈陽(yáng)市的朝鮮族客群沈陽(yáng)人：戶籍沈陽(yáng)市的客群（不含朝鮮族客群）外地人：戶籍在中國(guó)大陸的客群（不含沈陽(yáng)戶籍客群）外籍人：港澳臺(tái)和外國(guó)人數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)住宅（Apartment）產(chǎn)品客戶定位從沈陽(yáng)已開發(fā)的SR國(guó)際新城、韓國(guó)新城來(lái)看，韓國(guó)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)對(duì)朝鮮族客戶產(chǎn)生

11、一定的吸引力；因此，本項(xiàng)目客戶區(qū)域來(lái)源大致構(gòu)成為沈陽(yáng)人55%；外地人35%；朝鮮族8%；外籍人2%；金廊沿線高端住宅（Apartment）成交客戶區(qū)域來(lái)源比例來(lái)看，沈陽(yáng)本地客戶比例占到60%80%，其次為外地客戶，朝鮮族客群比例很少；沈陽(yáng)天地由于地處皇姑大型居住區(qū)，因此該項(xiàng)目本地客戶成交比例較世茂略高，達(dá)到77%。數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)住宅（Apartment）產(chǎn)品客戶定位沈陽(yáng)天地與世茂五里河的主要客群為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管，由于五里河區(qū)域是沈陽(yáng)高端寫字樓的集中地段，因此其客戶中企業(yè)高管的比例較高。本項(xiàng)目住宅（Apartment）客戶職業(yè)構(gòu)成大致為：50%私企業(yè)主、15%事業(yè)單位、10%企業(yè)高管、

12、10%政府官員、15%其它（自由職業(yè)者、技術(shù)型人才、富家子弟）數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái) 源：沈陽(yáng)本地群體居多，謀求在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展的外地人士為輔，其中以東三省移居沈陽(yáng)群體為主年 齡：4055歲，注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機(jī)能家庭人口：3-4口人（多為兩個(gè)孩子）職 業(yè)：對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、行政機(jī)構(gòu)職 務(wù)：企業(yè)老板、合伙人、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、富二代身 價(jià)：千萬(wàn)以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上顯性特征分物業(yè)類型客戶定位住宅（Apartment）產(chǎn)品本案住宅（Apartment）客戶特征分析購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自用為主，注重保值升值喜 好：收藏獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)品、古玩字畫等，融合個(gè)性與奢侈的珠寶首飾或汽車，休閑多在高級(jí)會(huì)

13、員俱樂(lè)部或高爾夫俱樂(lè)部等場(chǎng)所性 格：內(nèi)斂、低調(diào)、不輕易張揚(yáng)生活習(xí)慣：定居沈陽(yáng)或其生意在沈陽(yáng)并打算在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展充滿信心；平時(shí)為人處世低調(diào)，不張揚(yáng)，可以用“低調(diào)的奢華”來(lái)概括他們的性格和生活習(xí)性；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹為置業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍。 消費(fèi)特征：在選擇物業(yè)的時(shí)候，自身親臨現(xiàn)場(chǎng)并勘察樓盤品質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格，比較看重地段、花園面積、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇稀缺性的產(chǎn)品，或追求自然環(huán)境的優(yōu)越，或追求地域?qū)傩缘臒o(wú)可比擬。分物業(yè)類型客戶定位住宅（Apartment）產(chǎn)品隱性特征本案住宅（Apartment）客

14、戶特征分析崇尚都市化舒適生活的社會(huì)精英階層 都市化：時(shí)尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； 舒適生活：強(qiáng)調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動(dòng)，以換取輕松的休閑時(shí)間； 精英階層：社會(huì)的支柱力量，未來(lái)的層峰人士；分物業(yè)類型客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明沈陽(yáng)和外地客比例占到95%左右，朝鮮族和外籍韓國(guó)人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來(lái)自韓國(guó)，因此把本案的客戶外籍人比例放

15、大至5%左右。外地客來(lái)源：鞍山、撫順和本溪等周邊城市私營(yíng)企業(yè)老板；開發(fā)商利用自身資源（如上海華府天地項(xiàng)目老客戶）導(dǎo)入的上海等地外地投資保值客戶。沈陽(yáng)人：本地私企老板、企業(yè)中高層和部分投資客。外地客來(lái)源：鞍山、撫順和鐵嶺等周邊城市私營(yíng)企業(yè)老板沈陽(yáng)人：以區(qū)域地緣性客戶、地鐵導(dǎo)入客和投資客為主要客群 。競(jìng)品客戶來(lái)源分析數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主和企業(yè)高管比例占到70-80 %左右，本案于競(jìng)品比較具有很大的相似度，因此本案未來(lái)客戶職業(yè)特征比例與競(jìng)品客戶相似。競(jìng)品客戶特征分析外地

16、客：周邊城市私企業(yè)主+上海等城市投資客。沈陽(yáng)人：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層和部分投資客。外地客：周邊城市私企業(yè)主。沈陽(yáng)人：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層和部分投資客。數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái) 源：沈陽(yáng)本地群體或謀求在沈陽(yáng)發(fā)展的外地人士；年 齡：3545歲，注重生活的便捷與舒適；家庭人口：2-3口人職 業(yè)：對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、事業(yè)單位、自由職業(yè)職 務(wù)：老板、合伙人、外企管理人員、職業(yè)經(jīng)理人、策劃人身 價(jià)：500萬(wàn)以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)或以上分物業(yè)類型客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）客戶特征分析顯性特征購(gòu)買動(dòng)機(jī)：

17、自用兼投資喜 好：喜好玩新車、善于股票地產(chǎn)投資，休閑方式選擇具有特色休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、高檔會(huì)所等，對(duì)異域觀光情有獨(dú)鐘性 格：個(gè)性外向、愿意表現(xiàn)、展示自我實(shí)力生活習(xí)慣：熟悉沈陽(yáng)，生意或工作在沈陽(yáng)，其事業(yè)及朋友圈在沈陽(yáng)的一群富人；平時(shí)為人處世主動(dòng)熱情，善于爭(zhēng)取機(jī)會(huì)；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹、網(wǎng)絡(luò)為置業(yè)重要渠道，看重身份與氛圍。 消費(fèi)特征：在選擇物業(yè)的時(shí)候，自身親臨現(xiàn)場(chǎng)并勘察樓盤品質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格，比較看重地段、商業(yè)配套、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇服務(wù)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，或追求地域便利的區(qū)域?qū)傩?。分物業(yè)類型客戶定位服務(wù)式公寓（Serviced Apart

18、ment）隱性特征服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）客戶特征分析創(chuàng)業(yè)中的中小型企業(yè)業(yè)主中大型企業(yè)下支服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)主部分投資客擁有知識(shí)資本和客戶資源的中小型企業(yè)，3035歲的高學(xué)歷年輕群體，事業(yè)上有一定的成就，創(chuàng)業(yè)和辦公所用。為沈陽(yáng)辦公的外來(lái)或本地中大型企業(yè)提供生產(chǎn)材料、服務(wù)或配套的企業(yè)業(yè)主，隨著中大型企業(yè)而變動(dòng)。保值升值型的投資客。分物業(yè)類型客戶定位商住Officetel公寓商住Officetel客戶定位商?。∣fficetel）公寓產(chǎn)品客戶定位商?。∣fficetel）公寓市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明沈陽(yáng)和外地客比例占到97%左右，朝鮮族和外籍韓國(guó)人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來(lái)自韓國(guó)，因此把本

19、案的客戶朝鮮族和外籍人比例放大至5-7%左右。外地客來(lái)源： 鞍山、遼陽(yáng)、撫順和海城等周邊城市投資客較多；外地萬(wàn)達(dá)企業(yè)人員等。沈陽(yáng)人：私企老板、企業(yè)中高層、萬(wàn)達(dá)企業(yè)人員等。外地客來(lái)源：鞍山、撫順和本溪等周邊城市私企老板。沈陽(yáng)人：以區(qū)域地緣性客戶、交通導(dǎo)入客和投資客為主要客群 。競(jìng)品客戶來(lái)源分析數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)商住（Officetel）公寓產(chǎn)品客戶定位商?。∣fficetel）公寓市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主、企業(yè)高管和自由職業(yè)者比例占到85%左右，本案于競(jìng)品比較具有很大的相似度，因此本案未來(lái)客戶職業(yè)特征比例與競(jìng)品客戶相似。競(jìng)品客戶特征分析外地客：周邊城市私企業(yè)主+部分萬(wàn)達(dá)企業(yè)內(nèi)部人員。沈陽(yáng)人：本地私

20、企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層等。外地客：周邊城市私企業(yè)主。沈陽(yáng)人：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層、周邊醫(yī)院工作人員和廣告設(shè)計(jì)等自由職業(yè)者等。數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)年齡：3040歲職業(yè)：貿(mào)易、廣告公司、顧問(wèn)、美術(shù)、設(shè)計(jì)院等職務(wù)：企業(yè)老板、創(chuàng)始人年收入：100萬(wàn)以上家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊?、兩口之家置業(yè)情況：一次以上購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住、享受酒店式服務(wù)、看重物業(yè)保值增值性格：內(nèi)斂、沉穩(wěn)喜好：收藏、藝術(shù)、休閑運(yùn)動(dòng)生活習(xí)慣：“低調(diào)的奢華”，擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員，介紹置業(yè)為重要渠道，看重身份與氛圍。 消費(fèi)特征：理性選擇，注重稀缺性，看重品質(zhì)分物業(yè)類型客戶定位商住Officetel商住Officet

21、el客戶特征分析顯性特征隱性特征注：外來(lái)租賃企業(yè)：外地國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)和境外（東北亞、香港、臺(tái)灣、歐美等）中大型企業(yè)。落戶沈陽(yáng)發(fā)展的外來(lái)中大型企業(yè)和本地業(yè)績(jī)卓絕的中大型企業(yè)分物業(yè)類型客戶定位寫字樓（Office）寫字樓（Office）租賃客戶定位寫字樓（Office）租用客戶構(gòu)成目前沈陽(yáng)寫字樓（Office）客戶構(gòu)成主要分為三類：境外企業(yè)、外地來(lái)沈企業(yè)、沈陽(yáng)本地企業(yè)寫字樓（Office）市場(chǎng)以出租為主，少數(shù)項(xiàng)目為出售。 外資企業(yè)需求面積集中在300-500平米，價(jià)格100-125元/平/月；外地企業(yè)需求面積集中在200-300平米，價(jià)格100-110元/平/月；沈陽(yáng)本地企業(yè)需求面積集中在100

22、-200平米；價(jià)格50-100元/平/月，本項(xiàng)目寫字樓（Office）為高端產(chǎn)品，客戶主要集中在境外企業(yè)與優(yōu)秀的國(guó)內(nèi)企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 從05-08年的數(shù)據(jù)觀察，沈陽(yáng)每年新增外企數(shù)量在60家左右（含港澳臺(tái)），國(guó)內(nèi)投資企業(yè)數(shù)量每年增加約1000家左右。公司類別公司名稱公司類別公司名稱金融投資保險(xiǎn)類招商證券股份有限公司科技信息通訊類中興通訊股份有限公司香港華富嘉洛證券有限公司沈陽(yáng)代表處中國(guó)國(guó)際電子商務(wù)中心多訊科技（沈陽(yáng)）分公司中英人壽保險(xiǎn)有限公司遼寧分公司沈陽(yáng)開元電子發(fā)展有限公司遼寧中瑞投資擔(dān)保有限公司上海盛大網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司沈陽(yáng)辦事處遼寧省保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)加拿大軟島科技（沈陽(yáng)）有限公司沈陽(yáng)

23、市保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)上海中興通訊技術(shù)有限責(zé)任公司民生人壽保險(xiǎn)股份有限公司遼寧省國(guó)際交流協(xié)會(huì)遼寧萬(wàn)乘嘉華投資管理有限公司中興通訊手機(jī)事業(yè)部遼寧客服中心中國(guó)投資擔(dān)保有限公司沈陽(yáng)辦事處漢王科技股份有限公司沈陽(yáng)市金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)國(guó)家服務(wù)遼寧元亨經(jīng)貿(mào)有限公司民生人壽保險(xiǎn)股份有限公司中國(guó)遼寧華旭進(jìn)出口有限公司中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司沈陽(yáng)深藍(lán)國(guó)際貿(mào)易有限公司中韓大廈進(jìn)駐企業(yè)部分明細(xì)（入住率97%，租金100元/平/月）入駐企業(yè)類別名 稱房產(chǎn)類中海地產(chǎn)區(qū)域總部、華潤(rùn)地產(chǎn)沈陽(yáng)公司、深圳茂業(yè)沈陽(yáng)公司、沿海地產(chǎn)集團(tuán)、華豐房產(chǎn)、中國(guó)奧園沈陽(yáng)公司等國(guó)內(nèi)大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及世邦魏理仕沈陽(yáng)分公司、戴德梁行等國(guó)際知名物業(yè)和房產(chǎn)顧問(wèn)企

24、業(yè)。傳媒類遼視廣告?zhèn)鞑ブ行?、加信廣告、北方傳媒總部、中匯國(guó)際（北方傳媒是其聯(lián)盟成員）、吃喝玩樂(lè)雜志（北方傳媒成員企業(yè)）跨國(guó)企業(yè)東芝電梯、輝瑞制藥、中石油等 商業(yè)部分浩博運(yùn)動(dòng)商城、富祥會(huì)員餐飲其它北方貨運(yùn)等 北方傳媒進(jìn)駐企業(yè)部分明細(xì)（入住率95%，租金100元/平/月）典型甲級(jí)寫字樓（Office）租賃企業(yè)情況寫字樓（Office）租用客戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)顧問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)PART 2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議沈陽(yáng)樂(lè)天世界（金廊1號(hào)地）規(guī)劃指標(biāo)要求地塊名稱宗地四至所屬區(qū)域土地性質(zhì)土地面積建筑密度競(jìng)得單位金廊1號(hào)地東至黑龍江街，西至北陵

25、大街，南至昆山路，北至岐山路?；使脜^(qū)商住混合用地16.6萬(wàn)平30%沈陽(yáng)樂(lè)天榮光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分物業(yè)類型及其配比交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議PART 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目地塊北側(cè)為岐山路對(duì)面為居住區(qū)東側(cè)為黑龍江街對(duì)面為居住區(qū)南側(cè)為昆山路對(duì)面為北站北出口西側(cè)為北陵大街對(duì)面為居住區(qū)總體布局及分布建議樂(lè)天世界項(xiàng)目地塊分析 從地塊四至環(huán)境分析可得出，本項(xiàng)目南側(cè)鄰北站CBD商圈較近，西側(cè)臨沈陽(yáng)城市南北中軸商業(yè)繁華帶北陵大街，而東側(cè)和北側(cè)為大規(guī)模成熟生活區(qū)，結(jié)合本項(xiàng)目各物業(yè)類型地段價(jià)值級(jí)別分析排列后給出如下建議：本案住宅（Apartment

26、）區(qū)規(guī)劃于項(xiàng)目東北角是最合理的排布方案。住宅布局及分布建議北側(cè)：居住區(qū)東側(cè)：居住區(qū)東北側(cè)：居住區(qū)北站出口往南：北站CBD住宅（Apartment）區(qū)商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）黑龍江街北地塊名稱建筑密度住宅（Apartment）+服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）建筑面積金廊1號(hào)地30%35萬(wàn)以內(nèi)住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議PART 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議居住類產(chǎn)品住宅（Apartment）+服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）建筑面積上限35萬(wàn)考慮地塊北側(cè)居民

27、區(qū)擋光問(wèn)題實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化物業(yè)區(qū)域劃分住宅總體規(guī)劃原則商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北住宅（Apartment）黑龍江街優(yōu)點(diǎn)住宅（Apartment）區(qū)自成一個(gè)獨(dú)立社區(qū)，私密性好。園區(qū)南側(cè)公寓與酒店功能互補(bǔ)，規(guī)避了擋光等風(fēng)險(xiǎn)。所有樓座均朝南。即保證采光又達(dá)到視野景觀最大化。缺點(diǎn)部分住宅（Apartment）樓距較小，部分戶型視野寬闊度不夠南側(cè)南向房源容易受到高鐵影響規(guī)劃排布：4棟塔樓住宅（Apartment）和1棟服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）。住宅（Apartment）1234項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議1服務(wù)式公寓（

28、Serviced Apartment）5物業(yè)區(qū)域劃分住宅6商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北住宅（Apartment）黑龍江街住宅（Apartment）1服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）5規(guī)劃排布：4棟塔樓住宅（Apartment）1棟服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）；住宅（Apartment）、公寓高度均為198米。優(yōu)點(diǎn)住宅（Apartment）樓間距較大，收納景觀面大，視野開闊，采光較佳。缺點(diǎn)住宅（Apartment）分布過(guò)于分散，后期園區(qū)集中管理困難4#和5#受昆山路主干道和北站火車噪音影響嚴(yán)重，品質(zhì)受影響。324項(xiàng)目

29、總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議2物業(yè)區(qū)域劃分住宅商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北規(guī)劃：規(guī)劃2棟板式住宅（Apartment）(4、5#)、3棟塔樓和1棟服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）。優(yōu)點(diǎn)整體形成大圍合式規(guī)劃，北部住宅（Apartment）較好的利用項(xiàng)目自身規(guī)劃的景觀和游樂(lè)園景觀。規(guī)劃2棟板式住宅（Apartment），有利于提升產(chǎn)品檔次及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。缺點(diǎn)北部H3、H4、H5住宅（Apartment）臨街布置會(huì)對(duì)北部岐山路居住區(qū)造成遮擋，需要與政府、居民商談解決事宜，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)。H1、H4、H5三棟住宅（Apartment）較難利用游樂(lè)園景觀。住宅

30、（Apartment）排布密集，樓間距較小，采光和視野受限。住宅（Apartment）135426項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議3住宅（Apartment）服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）黑龍江街物業(yè)區(qū)域劃分住宅偉業(yè)建議：方案1基于35萬(wàn)的居住類產(chǎn)品體量和北側(cè)居住區(qū)遮擋等硬性指標(biāo)，我司建議方案1規(guī)劃。考量因素：可行度較高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低合理區(qū)隔了居住類產(chǎn)品和商辦類產(chǎn)品，形成了和而不擾的有機(jī)組合。實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北住宅（Apartment）黑龍江街住宅（Apartment）1234服務(wù)式公寓（Serv

31、iced Apartment）5物業(yè)區(qū)域劃分住宅6經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議PART 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議交通組織建議住宅（Apartment）部分商業(yè)區(qū)北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北住宅（Apartment）區(qū)黑龍江街12345住宅（Apartment）內(nèi)部環(huán)形道路地下車庫(kù)出入口地下車庫(kù)出入口住宅（Apartment）服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）交通組織規(guī)劃原則實(shí)現(xiàn)人車完全分流環(huán)形道路規(guī)劃每棟住宅（Apartment）實(shí)現(xiàn)北入口交通組織規(guī)劃介紹設(shè)2個(gè)地下車庫(kù)入口在園區(qū)外，設(shè)置于小區(qū)東側(cè)和北

32、側(cè)，只限住宅（Apartment）業(yè)主車輛刷卡出入。設(shè)1個(gè)主入口和2個(gè)次入口，平時(shí)只限于行人出入，北側(cè)次入口和主入口為緊急通道。環(huán)形道路規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)小區(qū)核心集中式景觀每棟住宅（Apartment）實(shí)現(xiàn)北入口主入口次入口次入口6經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議PART 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀建議項(xiàng)目整盤環(huán)境景觀規(guī)劃思路北陵大街（金廊商業(yè)主干道）岐 山 路昆 山 路（交通主干道）北黑龍江街 1 2 3 4 5主入口集中型核心景觀景觀規(guī)劃要求集中圍合式核心水景休閑、互動(dòng)次入口次入口住宅（Apartment）服務(wù)式公寓（Serviced Apartmen

33、t） 6景觀示意水景、綠地環(huán)境景觀建議內(nèi)部道路及景觀關(guān)系示意景觀示意人行道、橋環(huán)境景觀建議經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體布局及分布建議物業(yè)區(qū)域劃分交通組織建議環(huán)境景觀建議配套設(shè)施建議分期開發(fā)建議PART 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議配套設(shè)施建議通過(guò)引入高端配套設(shè)施提升產(chǎn)品價(jià)值教育設(shè)施：雙語(yǔ)幼兒園醫(yī)療設(shè)施：綜合診所高端會(huì)所關(guān)鍵詞：主題生活會(huì)所系列 強(qiáng)化個(gè)性分而治之面向社區(qū)業(yè)主開放，優(yōu)先、優(yōu)惠方式提供社區(qū)業(yè)主使用業(yè)主會(huì)所個(gè)性化主體會(huì)所配套設(shè)施建議結(jié)合集中水景觀建筑業(yè)主會(huì)所高檔中餐廳 提供頂級(jí)餐飲服務(wù) 紅酒坊 專用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會(huì) 雪茄吧 打造沈陽(yáng)第一個(gè)高級(jí)雪茄俱樂(lè)部，為會(huì)員設(shè)

34、立私人的雪茄儲(chǔ)藏室，提供上等雪茄享受服務(wù) SPA空間 專為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù) 壁球館 時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 私人貴賓廳 為業(yè)主和會(huì)員提供私人會(huì)客、家庭Party的場(chǎng)所，配備專人接待服務(wù) 業(yè)主會(huì)所功能建議配套設(shè)施建議每個(gè)單元設(shè)立一個(gè)物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。提供貼心式管家的一對(duì)一服務(wù)房屋租賃 住區(qū)服務(wù) 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購(gòu) 訂餐代送 代聘家教、鐘點(diǎn)工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印 代發(fā)信函 場(chǎng)地租賃 物業(yè)系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容配套設(shè)施建議停車位沈陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱

35、車位形式銷售方式價(jià)格備注萬(wàn)科城峰匯地下一次性轉(zhuǎn)讓13萬(wàn)元/位永久使用權(quán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣地下一次性轉(zhuǎn)讓12.3萬(wàn)元/位20年使用權(quán)伊利亞特灣地下一次性轉(zhuǎn)讓18萬(wàn)/位使用權(quán)出租1000元/位.月金地國(guó)際花園地上物業(yè)公司管理地下一次性轉(zhuǎn)讓10萬(wàn)元/位使用權(quán)領(lǐng)先國(guó)際地下一次性轉(zhuǎn)讓未定使用權(quán) 目前，沈陽(yáng)住宅（Apartment）小區(qū)地面停車位主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主使用或支付一定管理費(fèi)用；地下停車位大多不能辦理產(chǎn)權(quán)，主要以一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為主。沈陽(yáng)近10年住宅（Apartment）小區(qū)地下停車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。配套設(shè)施建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)停車位銷售方式對(duì)比銷售方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

36、回現(xiàn)速度較快管理成本較低一次性短期收益分期租賃使用權(quán)長(zhǎng)期收益可提升其潛在價(jià)值管理成本較高捆綁銷售（外地）有利于物管和諧市場(chǎng)不確定性較強(qiáng)限制性較強(qiáng)收益較低關(guān)于住宅（Apartment）小區(qū)地下停車位的銷售方式，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)存在以下幾種： 目前，捆綁銷售方式較少，不利影響較大，且屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣行為，故不建議此銷售方式。配套設(shè)施建議雙大堂設(shè)計(jì)，建立業(yè)主專屬通道。智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感。地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。項(xiàng)目名稱總車位數(shù)分給住宅（Apartment）車位住宅（Apartment）套數(shù)住宅（Apartment）套數(shù)與車位比領(lǐng)先國(guó)際12

37、00462個(gè)660戶1套：0.7個(gè)沈陽(yáng)天地593295個(gè)596戶1套:0.5個(gè)世茂五里河12001000個(gè)1244戶1套:0.8個(gè)金廊項(xiàng)目車位配置情況比較偉業(yè)建議:本項(xiàng)目住宅（Apartment）套數(shù)與車位最佳配比達(dá)到1：1地下停車場(chǎng)配套設(shè)施建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議公寓類產(chǎn)品建議商?。∣fficetel）產(chǎn)品建議寫字樓（Office）產(chǎn)品建議住宅底商建議PART 3分物業(yè)類型產(chǎn)品建議本案住宅（Apartment）類產(chǎn)品戶型配比城市發(fā)展角度市場(chǎng)角度客戶角度項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析思考緯度住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比戶型配比考量緯度沈陽(yáng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)角度 塔樓

38、 金廊沈陽(yáng) 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供應(yīng)與去化 沈陽(yáng)金廊沿線各項(xiàng)目戶型規(guī)劃情況 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比萬(wàn)平 通過(guò)近兩年數(shù)據(jù)對(duì)比，小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)目前供銷保持同步，但未來(lái)市場(chǎng)小戶型將逐漸轉(zhuǎn)入衰弱期。 中大戶型市場(chǎng)未來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改善性置業(yè)需求將會(huì)增加，中大戶型將會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 未來(lái)五年沈陽(yáng)市場(chǎng)的戶型需求將會(huì)從首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型置業(yè)升級(jí)。沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供給與需求住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)領(lǐng)先國(guó)際沈陽(yáng)天地沈陽(yáng)華潤(rùn)中心世茂五里河面積區(qū)間：46180平主力戶型：4694平占69%主力戶型規(guī)劃：150200占60%沈陽(yáng)茂

39、業(yè)中心面積區(qū)間：90160平主力戶型：100-120平占50%面積區(qū)間：90250平主力戶型：190210平占60%面積區(qū)間：300600平主力戶型：400600平占73%金廊沿線綜合體住宅（Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì),140-200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力.注:以上項(xiàng)目售價(jià)均在8000元以上金廊沿線住宅（Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢(shì)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)一居：41-52平二居：63-94平三居及以上：158-288平一、二、三居戶型以上配比：1：4：9浦江苑高端客群項(xiàng)目代表具有一線河景資源沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（Apa

40、rtment）產(chǎn)品建議戶型配比第一城中端客群項(xiàng)目代表一居：4555平二居：90-106平三居：115平一、二、三居戶型配比：4：6：1沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比沈陽(yáng)高端住宅（Apartment）塔樓配比特點(diǎn)：以三居為主三居為兩居產(chǎn)品的2倍以上一、二、三室戶型配比參考為：1：4：9一、二、三室戶型配比參考為：4：6：1配比特點(diǎn)：以兩居為主，兩居為三居產(chǎn)品的1.5倍左右一、二室戶型配比參考為：3：7配比特點(diǎn)：兩居為主，并無(wú)大戶型三居產(chǎn)品，且二居為一居產(chǎn)品的2.5倍 由于目前沈陽(yáng)并無(wú)超高層塔樓產(chǎn)品出現(xiàn), 因此應(yīng)借鑒目前現(xiàn)有高端高層塔樓產(chǎn)品的配比特點(diǎn),應(yīng)將三

41、居作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品并占到總比例的60%以上. 考慮到本項(xiàng)目住宅（Apartment）產(chǎn)品的超高層公攤較大, 因此建議本項(xiàng)目超高層住宅（Apartment）不設(shè)置一居產(chǎn)品.沈陽(yáng)典型住宅（Apartment）戶型配比研究小結(jié)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比沈陽(yáng)中端住宅（Apartment）塔樓沈陽(yáng)低端住宅（Apartment）塔樓城市及區(qū)域發(fā)展分析城市發(fā)展角度 區(qū)域規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域未來(lái)5年發(fā)展與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比沈陽(yáng)人口處于高速增長(zhǎng)階段，到2010年戶籍人口預(yù)

42、計(jì)達(dá)到750萬(wàn)沈陽(yáng)人均GDP的穩(wěn)步上升，提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)能力將首次房產(chǎn)進(jìn)行二手房銷售外地新進(jìn)人口再次置業(yè)目前無(wú)購(gòu)房計(jì)劃初次置業(yè)改善置業(yè)購(gòu)買二手隨著人口與人均GDP的高速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶型迎來(lái)市場(chǎng)主力需求城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)沈陽(yáng)市GDP在近六年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率均超過(guò)15%。各面積段成交總額與沈陽(yáng)GDP增速成正比，其中60100平未來(lái)三年（2010-2012）成交額缺口為99億元，100120平未來(lái)三年成交缺口為37億，120144平未來(lái)三年缺口為30億。城市的GDP與各面積成交總額成正比，未來(lái)中大戶

43、型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘薪?jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃交通樞紐的規(guī)劃泛北站CBD的規(guī)劃區(qū)域地段價(jià)值具備打造中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件區(qū)域規(guī)劃未來(lái)發(fā)展隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸完善，未來(lái)高端商務(wù)人士數(shù)量將會(huì)大量增加區(qū)域內(nèi)改善性置業(yè)升級(jí)逐漸增加區(qū)域地段價(jià)值具備打造中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件區(qū)域未來(lái)人口發(fā)展區(qū)域未來(lái)5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間區(qū)域未來(lái)5年發(fā)展與戶型需求面積發(fā)展趨勢(shì)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比客戶需求與預(yù)測(cè) 未來(lái)預(yù)判 戶型面積 沈陽(yáng)高端住宅（Apartment）類客戶抽樣分析 近年客戶需求面積劃

44、分與未來(lái)預(yù)判客戶角度住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比抽樣客戶中，市場(chǎng)需求戶型集中在100平方米190平方米之間，主力需求集中在150平方米180平方米之間對(duì)于居室的考慮，考慮三室戶型以上的客戶占85，表明區(qū)域大戶型空間較受青睞。通過(guò)偉業(yè)對(duì)萬(wàn)科金域藍(lán)灣、河畔公館等高端項(xiàng)目客戶抽樣100組進(jìn)行分析沈陽(yáng)高端住宅（Apartment）類客戶抽樣分析住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)從年齡和戶型需求面積的交叉分析看，3140歲的社會(huì)新銳力量需求面積在120130平方米之間比例較大4150歲階段的資本階層主力需求面積在160170平方米之間。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于160平

45、方米以上的偏大戶型的需求，以40歲以上的客群為主。沈陽(yáng)高端住宅（Apartment）類客戶抽樣分析住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 在戶型面積設(shè)置方面，根據(jù)面積區(qū)間認(rèn)可測(cè)試，可以針對(duì)高端客戶劃分產(chǎn)品。高端客群較為認(rèn)可150平方米190平方米之間的主力戶型。沈陽(yáng)高端住宅（Apartment）類客戶抽樣分析住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)60801001201401801604020200420052006200720082009201020112012小戶型中戶型大戶型年均增長(zhǎng)率為4.5 %年均增長(zhǎng)率為4.9%85-114131-161

46、年/面積年均增長(zhǎng)率為6.9%30-80 2012年沈陽(yáng)客戶住宅（Apartment）需求一居面積區(qū)間集中在3080平，兩居集中在85114平，三居集中在131161平。 考慮到本案產(chǎn)品為超高層產(chǎn)品公攤較大，因此以上戶型各面積參考應(yīng)上浮10%左右。歷年客戶需求面積劃分與未來(lái)預(yù)測(cè)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目本體規(guī)劃分析開發(fā)體量 總體規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位與總體規(guī)模的關(guān)系本項(xiàng)目規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品的影響項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比在同體量規(guī)模下，戶型數(shù)量越少則越容易做高端，項(xiàng)目的高形象檔次更容易樹立。規(guī)模小 相對(duì)容易 難度較大高端規(guī)模大樂(lè)

47、天項(xiàng)目定位：高端樂(lè)天居住類產(chǎn)品規(guī)模較大35萬(wàn)平因此建議本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象項(xiàng)目定位于總體規(guī)模的關(guān)系住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比未來(lái)五年戶型需求將會(huì)從首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型置業(yè)升級(jí)。金廊住宅（Apartment）主力戶型有進(jìn)一步放大趨勢(shì),140-200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力. 從沈陽(yáng)高端塔樓特點(diǎn)分析中可以借鑒，本項(xiàng)目三居產(chǎn)品所占比例應(yīng)高于60%市場(chǎng)角度 隨著人口與人均GDP的高速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶型迎來(lái)市場(chǎng)主力需求。城市的GDP與各面積成交總額成正比，未來(lái)中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆^(qū)域市場(chǎng)未來(lái)5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型

48、產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間。 高端客戶主力需求面積集中在150190平。 按照沈陽(yáng)各面積段自然增長(zhǎng)率計(jì)算，三居戶型2013年高層塔樓面積需求將會(huì)在144178平?？蛻艚嵌软?xiàng)目自身?xiàng)l件分析城市發(fā)展角度 由于本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品要保證35萬(wàn)體量,本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象.本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件具備打造高端中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)本項(xiàng)目住宅（Apartment）類產(chǎn)品應(yīng)以三居150190為主力戶型, 由于超高層公攤較大因此不建議做一居產(chǎn)品.住宅（Apartment）類產(chǎn)品戶型配比思考緯度總結(jié)居室面積區(qū)間比例兩室建筑面積：12014020%套內(nèi)面積：7891三居建筑面積：15016050%套內(nèi)

49、面積：97.5104大三居建筑面積：18020025%套內(nèi)面積：117130四居建筑面積：2202405%套內(nèi)面積：143156住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型配比注：以上戶型公攤面積按30%計(jì)算本案住宅（Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議項(xiàng)目名稱面積（平方米）主臥廳主衛(wèi)廚房通透性建筑形式面寬（米）進(jìn)深（米）面寬（米）進(jìn)深（米） 面積（平方米） 面積（平方米）沈陽(yáng)天地1573.94.45.57.45612是板領(lǐng)先國(guó)際1563.56.3(含主衛(wèi))4.27.81012是板浦江盛景灣1583.64.95.47.6557.5是塔世茂五里河1693.64.54.2588否板東森總部商務(wù)廣場(chǎng)140

50、3.64.54.16.55.58否塔SR國(guó)際新城1653.94.54.57.48開放式否塔新漢城錦都1413.64.56.47.26.5開放式否塔市場(chǎng)上三居產(chǎn)品集中在160平左右,本項(xiàng)目三居及大三居面積集中在150200平,具體指標(biāo)方向建議如下: 主臥開間在米以上，進(jìn)深在4.5-6米. 客廳開間在4.55.5米左右, 進(jìn)深在米 主衛(wèi)面積以6-8平方米為宜； 廚房面積在10平以上，具有韓國(guó)風(fēng)情的項(xiàng)目廚房多為開放式。三居戶型設(shè)計(jì)尺度建議住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì)尺度建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目名稱面積（平方米）主臥廳主衛(wèi)廚房通透性建筑形式面寬（米）進(jìn)深（米）面寬（米）進(jìn)深（米） 面

51、積（平方米） 面積（平方米）沈陽(yáng)天地1163.34.83.97.54.58否板領(lǐng)先國(guó)際1133.54.53.96.3410否板浦江盛景灣1113.64.34.06.94.89否塔世茂五里河1493.67(含主衛(wèi))47710是板東森總部商務(wù)廣場(chǎng)963.64.54.16.38否塔SR國(guó)際新城1003.64.54.26.35.4否塔新漢城錦都903.63.83.96.36否塔二居戶型設(shè)計(jì)尺度建議 主臥開間以3.6米為主，進(jìn)深在7米左右(含主衛(wèi)) 客廳開間在4.24.5米左右，進(jìn)深在78米； 主衛(wèi)面積保證在5平方米左右； 廚房面積以8-10平方米左右為宜。超高層住宅（Apartment）100平以下兩

52、居很難保證舒適度, 本項(xiàng)目二居產(chǎn)品集中在120140平,具體指標(biāo)方向建議如下:住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì)尺度建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型功能建議戶型產(chǎn)品類型基礎(chǔ)功能升級(jí)功能彈性增值功能享受型城市豪宅（兩室120140平米）（三室150160平米）主臥套件（帶衣帽間+主衛(wèi)），雙陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間帶窗戶洗衣房、錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)、層高挑高（3米）、帶儲(chǔ)藏室玄關(guān)設(shè)置小衣帽間、多露臺(tái)空間或贈(zèng)送、主次臥室特色窗設(shè)計(jì)豪華型城市豪宅（180200平米）主臥套間帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計(jì)、一梯一戶次臥套房設(shè)計(jì)、中西廚房、書房觀景空中院館、主臥270度觀景，增設(shè)

53、傭人房類別墅型城市豪宅（220240平米）全套間設(shè)計(jì)、中西廚房、復(fù)式設(shè)計(jì)客廳挑高洗衣房、觀景廳、家庭起居室、傭人獨(dú)立入戶客廳、餐廳、廚房三處觀景設(shè)計(jì)要求說(shuō)明必須滿足盡力滿足選擇性滿足不同面積段戶型功能建議享受型城市豪宅（120160）戶型設(shè)計(jì)功能例舉升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn)：錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化；多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，入戶花園美觀又實(shí)用住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型功能設(shè)計(jì)建議180m2陽(yáng)臺(tái)和飄窗（贈(zèng)送）多處設(shè)置客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。贈(zèng)送空中露臺(tái)，半贈(zèng)送入戶花園，體現(xiàn)一種廊院生活入戶花園錯(cuò)層豪華型城市豪宅（180200）戶型設(shè)計(jì)功能

54、例舉住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型功能設(shè)計(jì)建議200m2轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計(jì)，讓自然延伸到屋內(nèi)。經(jīng)過(guò)陽(yáng)臺(tái)過(guò)渡空間進(jìn)入書房，主臥套房靈活性大。必須保障主臥室?guī)?、入戶衣帽間、觀景客廳設(shè)計(jì)或入戶花園等景觀利用的考量。主臥室270度景觀陽(yáng)臺(tái)270度觀景陽(yáng)臺(tái)空中花園4.5m跳空豪華客廳豪華觀景餐廳錯(cuò)層+挑空設(shè)計(jì)，形成高4.5m豪華客廳，餐廳可觀景，陽(yáng)臺(tái)可根據(jù)客戶需要改成客廳等其它功能房間。類別墅城市豪宅（220240）戶型設(shè)計(jì)功能例舉住宅（Apartment）產(chǎn)品建議戶型功能設(shè)計(jì)建議住宅（Apartment）產(chǎn)品建議外立面、公共區(qū)域大堂：挑高不低于6米電梯：IC卡控制進(jìn)出，嚴(yán)格控管電梯走廊：寬

55、度不低于3.5M，理石地面、理石墻面公共區(qū)域建議采用簡(jiǎn)約、穩(wěn)重、典雅高貴的ART DECO風(fēng)格。 外立面風(fēng)格建議住宅（Apartment）產(chǎn)品建議住宅區(qū)主入口獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項(xiàng)目形象入口標(biāo)志性公共空間設(shè)置標(biāo)志雕塑，體現(xiàn)出宏偉的氣勢(shì)，形成視覺的沖擊。大尺度的社區(qū)入口標(biāo)定領(lǐng)袖性項(xiàng)目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項(xiàng)目相區(qū)別。智能化系統(tǒng)借鑒案列住宅（Apartment）產(chǎn)品建議智能化系統(tǒng)系統(tǒng)分類品牌/特點(diǎn)描述綜合住宅信息系統(tǒng)MOX品牌集可視對(duì)講、煤氣報(bào)警、手動(dòng)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、門禁聯(lián)動(dòng)一卡通、信息發(fā)布為一體的多功能綜合系統(tǒng)，為針對(duì)大連中心裕景項(xiàng)目特制產(chǎn)品安保系統(tǒng)“泰科”安保系統(tǒng)世界500強(qiáng)，中國(guó)國(guó)

56、家博物館（在建）安防最高級(jí)別，人民大會(huì)堂，CCTV等使用消防系統(tǒng)“能美”消防系統(tǒng)世界500強(qiáng)，日本針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)最先進(jìn)的產(chǎn)品，穩(wěn)定性高和可靠性好，多應(yīng)用于重要場(chǎng)所，很少用于住宅供水系統(tǒng)24小時(shí)生活熱水裕景采用設(shè)備為德國(guó)威樂(lè)變頻供水水泵產(chǎn)品，高效節(jié)能環(huán)保，穩(wěn)定性高，幾乎無(wú)故障概率，壽命長(zhǎng)供電系統(tǒng)雙路供電裕景項(xiàng)目設(shè)置雙電路電網(wǎng)，東北電網(wǎng)和大連電網(wǎng)，保證社區(qū)永不斷電；并設(shè)置了頂尖品牌的雙電源電路自動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備，其反應(yīng)時(shí)間最短達(dá)1.5秒，為業(yè)主想的更周全供暖系統(tǒng)熱水供暖德國(guó)歐文托普公司的分集水器和換熱水器地?zé)岵膳钥亓髁?。大連第一家自動(dòng)溫控地暖 大連中心裕景數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)住宅（Apartment）

57、產(chǎn)品建議公寓類產(chǎn)品建議商?。∣fficetel）產(chǎn)品建議寫字樓（Office）產(chǎn)品建議住宅（Apartment）底商建議PART 3分物業(yè)類型產(chǎn)品建議沈陽(yáng)高端公寓市場(chǎng)整體供應(yīng)率與去化率比較分析 從供銷比例分析中可以看出, 市場(chǎng)上中小戶型30-60平為供應(yīng)主力區(qū)間,而此區(qū)間相對(duì)應(yīng)的去化速度也較快. 60-70平做為一居戶型較大做兩居影響舒適性與功能性,因此該面積段去化速度比50-60及70-80的較慢. 70-80平米市場(chǎng)供應(yīng)雖然所占比例不大,但去化率較高,服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）可以考慮安排此面積段戶型產(chǎn)品的比例. 供應(yīng)率 去化率76.80%71.16%76.76%6

58、0.80%75.33%27.14%0%10%20%30%40%50%60%70%80%47.79%以上為沈陽(yáng)售價(jià)在7000以上的高端公寓面積段統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)角度公寓類產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 在非金廊沿線的公寓市場(chǎng)中，平層面積區(qū)間主力戶型在40-100平米之間；loft公寓面積在38130平米之間，40100平米是容易被消費(fèi)者接納的戶型，100平米以下中小戶型公寓仍然是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。16018020140801006040萬(wàn)達(dá)新天地德郡7號(hào)亞洲時(shí)尚公寓鉆石星座太原時(shí)代曼哈頓觀邸東森總部商務(wù)廣場(chǎng)平層Loft公寓沈陽(yáng)非金廊沿線高端公寓項(xiàng)目主力戶型抽樣統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)角度公寓類產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)

59、據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)金廊沿線在售項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品面積區(qū)間均在40-90平之間.只有皇朝萬(wàn)鑫項(xiàng)目的面積區(qū)間跨度較大.從38-600平可自由分割組成，但其主力戶型仍為150平以下。從目前金廊公寓市場(chǎng)來(lái)看，面積有放大的趨勢(shì)。未來(lái)面積段將會(huì)由100平以下中小戶型擴(kuò)大到100-160平中大戶型方向發(fā)展，居住的舒適度將會(huì)進(jìn)一步提高。華府天地皇朝萬(wàn)鑫領(lǐng)先國(guó)際3060900120150200市場(chǎng)角度沈陽(yáng)金廊沿線高端公寓項(xiàng)目主力戶型抽樣統(tǒng)計(jì)公寓類產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)沈陽(yáng)市公寓類置業(yè)客戶戶型面積需求傾向抽樣分析抽樣分析：目前沈陽(yáng)公寓類客戶仍然以小戶型置業(yè)為主，兩居以下需求傾向超過(guò)95%；80平以下戶

60、型需求傾向超過(guò)90%，沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)需求仍然以90平以下中小戶型面積為主?？蛻艚嵌?此次統(tǒng)計(jì)分析樣本為100位客戶公寓類產(chǎn)品建議戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)樂(lè)天世界服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 根據(jù)沈陽(yáng)市場(chǎng)高端公寓現(xiàn)狀，loft公寓產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，且可以作為居住類產(chǎn)品資金快速回流保證之一，故規(guī)劃一定比例的loft公寓是項(xiàng)目成功發(fā)展的有利因素之一。 建議70130平米作為服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）產(chǎn)品的主力戶型，占比65%。其中l(wèi)oft二室公寓產(chǎn)品占比15%。 目前沈陽(yáng)高端公寓市場(chǎng)主力面積在90平以下, 金廊沿線高端公寓面積有擴(kuò)大趨勢(shì)