合富-XXXX淮南國際汽配城項(xiàng)目提案

1、合富-XXXX淮南國際汽配城項(xiàng)目提案報告思路項(xiàng)目理解及核心問題界定項(xiàng)目定位及商業(yè)規(guī)劃建議市場背景分析及機(jī)會研判 汽車市場分析宏觀背景解讀項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目市場定位階段營銷策略推廣執(zhí)行策略整體營銷思路項(xiàng)目招商執(zhí)行及商業(yè)運(yùn)營建議項(xiàng)目營銷推廣思路及執(zhí)行策略 商業(yè)規(guī)劃建議 PART 1項(xiàng)目理解及核心問題界定項(xiàng)目總體認(rèn)識與理解3月28日：收到招標(biāo)文件第一時間初步認(rèn)識：中等規(guī)模+與汽車關(guān)聯(lián)的+專業(yè)市場項(xiàng)目3月30日：現(xiàn)場溝通與實(shí)地考察后深入了解：以汽配為主題的專業(yè)市場（地塊與政府角度）4月1日：區(qū)域市場初步調(diào)查研究后深度研判：淮南汽配市場的“拓荒者”（市場角度）那么接下來我們需要解決的核心問題是：項(xiàng)目具體做

2、什么？定位具象汽車產(chǎn)業(yè)鏈很長，關(guān)聯(lián)度很高，在已經(jīng)確定的大方向下，需要對項(xiàng)目定位系統(tǒng)梳理，做什么主題概念？具體哪些業(yè)態(tài)業(yè)種組合？哪些功能分區(qū)？經(jīng)營什么檔次？針對哪些客群？等等都需要一一的具象。項(xiàng)目應(yīng)該建什么？規(guī)劃設(shè)計雖然項(xiàng)目初步規(guī)劃已基本完成，我們需要項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃進(jìn)一步科學(xué)界定，如業(yè)態(tài)業(yè)種如何布局？交通動線如何規(guī)劃？物業(yè)形態(tài)、商鋪類型如何設(shè)計？等等項(xiàng)目到底怎么賣？營銷執(zhí)行 最核心的問題就是項(xiàng)目營銷落地，項(xiàng)目到底怎么賣？賣什么價格？如何做市場推廣？如何完成招商任務(wù)等等都是關(guān)鍵問題。項(xiàng)目核心問題思考項(xiàng)目地塊屬性及總體發(fā)展方向已基本明確138畝，以汽配為主題的專業(yè)市場。拓荒者整合者領(lǐng)航者項(xiàng)目作為淮南汽

3、車專業(yè)化市場的拓荒者，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，未來如何從一個市場拓荒者發(fā)展為市場整合者、領(lǐng)航者是貫穿項(xiàng)目全程的核心問題。項(xiàng)目未來具體的操盤策略必須遵從客觀市場特征，脫離了市場，再好的噓頭也是空談。項(xiàng)目核心問題思考PART 2市場背景分析及機(jī)會研判 宏觀背景解讀 汽車市場分析 項(xiàng)目本體研究 解讀城市發(fā)展屬性、未來發(fā)展方向 把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃宏觀背景解讀/城市屬性淮南作為能源城市，居民人均可支配收入較高，消費(fèi)與投資能力較強(qiáng)。城市概況：1952年建市，享有地方立法權(quán)，1985年被國務(wù)院批準(zhǔn)為對外開放城市，是安徽省城市人口超過100萬、建成區(qū)面積超過100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國

4、53座特大城市之一，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口250萬人；產(chǎn)業(yè)特質(zhì)：煤炭業(yè)、電力和化工為支柱產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、建材、紡織、機(jī)械、電子、輕工、高新技術(shù)等門類齊全的工業(yè)體系；資源優(yōu)勢：煤炭資源極為豐富，約占安徽省的71%，華東地區(qū)的32%； 城市發(fā)展：大力實(shí)施新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、和淮同城化、創(chuàng)新推動、可持續(xù)發(fā)展六大戰(zhàn)略。城市化率較高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間大宏觀背景解讀/城市價值合淮一體化規(guī)劃圖合淮同城化的戰(zhàn)略帶動淮南快速發(fā)展的同時，也同時帶走了部分的消費(fèi)客群。合淮同城化發(fā)展戰(zhàn)略：依托合淮兩地相近的文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的互補(bǔ)和區(qū)域交通相近的機(jī)會，打造“兩心一廊兩翼”的空間格局；合淮同城化戰(zhàn)略目標(biāo)：城市

5、一體化、經(jīng)濟(jì)一體化、文化一體化、交通一體化、環(huán)保一體化；合淮同城化將打造安徽最具競爭力和輻射力的新經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體和中心城市，淮南市將在同城化進(jìn)程中得到全面發(fā)展，同事也將嚴(yán)重分流淮南本地的客群。宏觀背景解讀/城市規(guī)劃城市確定了東進(jìn)、南擴(kuò)、北聯(lián)和西調(diào)的城市拓展空間；其中東進(jìn)、南擴(kuò)是城市發(fā)展的主向；東部城區(qū)：淮南市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)化和城市化的拓展區(qū)；北部新區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)西部城區(qū)東進(jìn)是城市發(fā)展的主向，本項(xiàng)目位于淮南市東部城區(qū)，是城市發(fā)展的主要方向，未來趨勢利好。城市確定了東進(jìn)、南擴(kuò)的發(fā)展主向，項(xiàng)目處在城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景廣闊宏觀背景解讀/城市交通田家庵港G206國道合淮高速滁新高速合淮鐵路高

6、鐵站水運(yùn)至蚌埠方向高速至合肥方向火車至合肥方向高速至阜陽方向城區(qū)交通示意圖火車站合淮區(qū)域交通規(guī)劃圖區(qū)域內(nèi)逐步完善的交通體系將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的外在影響力和內(nèi)在的凝聚力。合淮高速、城際高鐵、輕軌和新橋機(jī)場航站樓的的開通，淮南將逐步形成立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系，以實(shí)現(xiàn)26分鐘直達(dá)合肥，與蚌埠和阜陽等城市多方位對接的局面；項(xiàng)目位于國慶路東段，國慶路為城市主干道，貫穿淮南市，但目前人流量車流量較少；隨著城市東進(jìn)的規(guī)劃方向，東部新城的交通道路將會進(jìn)一步完善，項(xiàng)目價值將更易于實(shí)現(xiàn)。物流交通是汽車及其配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要因素，淮南市的交通便利將為汽配產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的物流保障。宏觀背景解讀/城市商業(yè)規(guī)劃 淮南遠(yuǎn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

7、規(guī)劃：3個市級商業(yè)中心區(qū)（田家庵、西部城區(qū)、山南新區(qū)）5個區(qū)域商業(yè)中心區(qū)（潘集區(qū)、大通區(qū)、洞山、開發(fā)區(qū)、大學(xué)城）40個社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（泉山路、惠利花園城、裕安、天橋、老龍眼、謝家集等社區(qū)商業(yè)） 15條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局商業(yè)項(xiàng)目超過40個，面積超過90多萬方由傳統(tǒng)的單核商圈，向多元化的城市時尚商業(yè)體轉(zhuǎn)變，提高商業(yè)輻射能力?；茨仙虡I(yè)發(fā)展將走向多元化，本項(xiàng)目的開發(fā)與城市商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢相契合。山南新區(qū)西部城區(qū)本案田家庵鳳臺區(qū)潘集區(qū)大通區(qū)宏觀背景解讀/城市商業(yè)格局淮南從單核商圈向多核發(fā)展，本案地處東進(jìn)南擴(kuò)的主流方向上，商業(yè)潛力巨大。本案早期：老城商圈現(xiàn)行：田家庵商圈未來：經(jīng)開區(qū)商

8、圈未來：山南新區(qū)商圈未來：濱江商圈未來：八公山商圈未來：鳳臺新商圈山南將發(fā)展為行政、會展、文教、現(xiàn)代化商務(wù)中心；八公山將發(fā)展為集旅游、購物、餐飲、休閑為一體的區(qū)域級商業(yè)圈；經(jīng)開區(qū)將發(fā)展為大型的商品交易市場以及物流配送中心；濱江商圈將發(fā)展為區(qū)域高檔住宅，集休閑娛樂于一體的商業(yè)中心；鳳臺將發(fā)展為縣域級的商業(yè)中心。早期：老城商圈，以渡口帶動商業(yè)發(fā)展，全盛時期為七、八十年代；范圍北至淮河路、南到國慶路呈豐字形分布；從零售逐步向?qū)I(yè)市場轉(zhuǎn)變，人氣正逐步下降，商業(yè)功能正逐步被其他商業(yè)區(qū)代替；現(xiàn)行：田家庵商圈，90年開始起步；范圍以龍湖路為中軸，東至人民路，西到陳家崗路，南至舜耕中路，北到國慶路；將發(fā)展為集

9、地下和地上商業(yè)為一體的多功能商業(yè)聚集區(qū)；未來：位于處在城市核心商圈與未來區(qū)級商圈過度地帶，是城市“東進(jìn)南擴(kuò)“的規(guī)劃戰(zhàn)略的主軸線，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大。本案：東進(jìn)南擴(kuò)宏觀背景解讀總結(jié)能源城市屬性決定了消費(fèi)客群的特質(zhì)，消費(fèi)需求大、投資能力強(qiáng)都將為本項(xiàng)目未來的順利去化提供重要支撐；項(xiàng)目地塊處在城市發(fā)展主流方向上，發(fā)展前景看好，伴隨區(qū)域交通優(yōu)勢的進(jìn)一步凸顯，對專業(yè)市場經(jīng)營及汽車關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大利好；淮南商業(yè)發(fā)展整體處在大升級階段，不僅僅表現(xiàn)在城市商圈的多核發(fā)展，也同時表現(xiàn)在新型業(yè)態(tài)的逐步引導(dǎo)上，本案與城市商業(yè)發(fā)展趨勢準(zhǔn)確契合。 宏觀背景解讀 汽車市場分析 項(xiàng)目本體研究 中國汽車市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 安徽汽

10、車城/汽車城項(xiàng)目研究 淮南汽車市場現(xiàn)狀及客群研究汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展2011年，我國汽車市場實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長，汽車產(chǎn)銷量雙超1840萬輛，仍居全球第一。中國汽車保有量已經(jīng)突破1億輛，汽車保有量的迅速增加會引發(fā)新的商機(jī)，特別是盈利能力較強(qiáng)的汽車后市場板塊。2005年我國汽車后市場的營業(yè)額為880億元，到2009年增加到2400億元，預(yù)計到2012年將增至5000億元左右，年復(fù)合增長率為26.9%。汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展國內(nèi)車主: 每年單車使用費(fèi)用高達(dá) 21721 元。大中型車主, 在汽車使用費(fèi)用上的支出, 大約是微型轎車的一倍以上，差異巨大。其中，燃油和保險費(fèi)用占據(jù)了 50% 以

11、上。維修和配件等方面, 約占用車總支出的16.1%，平均約 3500 元。一輛私人中低級轎車全壽命的費(fèi)用, 大約是購置費(fèi)的 2倍多。未來伴隨汽車保有量的持續(xù)增長，汽車相關(guān)服務(wù)業(yè)的消費(fèi)潛力也將得到進(jìn)一步釋放。2006年汽車零部件市場配套規(guī)模為5200億元，2010年高達(dá)14000億元，接近2006年三倍；汽車工業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，未來汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，汽車零部件業(yè)作為中國汽車產(chǎn)業(yè)中最為關(guān)鍵的一環(huán)，在其整車的拉動下，必將迎來一個新的飛躍。近年來，伴隨汽車市場總體的快速發(fā)展，也催生了一大批汽車城、汽配城等項(xiàng)目。汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展安徽省汽車市場（第一代）名稱位

12、置占地面積經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間合肥汽配城（擴(kuò)建中）合肥市長江東路714號300畝20萬平米，商鋪500余家整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉儲物流1994年10月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省汽車市場（第二代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安慶國際汽車城石塘湖路6號500畝一期：汽摩配，面積5.3萬平二期：汽貿(mào)區(qū)4.1萬平米三期：專業(yè)功能區(qū)占地面積285畝（標(biāo)準(zhǔn)4S店區(qū)、準(zhǔn)4S店區(qū)；汽車配件、美容、維修區(qū)；商務(wù)公寓區(qū)；商務(wù)功能區(qū)）一期：汽摩配專業(yè)市場；二期是汽車、特種車、二手車整車銷售及綜合配套市場；三期為“汽車文化”主題的會展、商務(wù)、休閑、培訓(xùn)園區(qū)和國際知名品牌汽車專營區(qū)

13、域2006年11月安徽國際汽車城大地汽摩配市場銅陵北路與北二環(huán)路交匯處160畝13萬平米A區(qū)：摩托、電動、三輪車及其配件銷售；B區(qū)C區(qū)：汽車配件、美容、用品、快修。2003年六安國際汽車城皖西東路188號1000畝一期170畝，10萬平米；汽車、汽配、汽車展廳；摩托車、電動車及配件批零；農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械綜合市場；二手車交易市場，五金機(jī)電；2006年3月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省汽車市場（第三代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安徽華中汽配大市場合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村316畝共25萬平米首期建設(shè)用地103畝，汽配專業(yè)市場，建筑面積12萬平米。汽配、汽修、物流2009年2月包河汽

14、車用品大市場合肥市包河工業(yè)區(qū)人民大街18號1000畝150萬平米（一期320畝，建筑面積34萬平米，2000余套商鋪）2S店、汽車用品快修、物流倉儲時間待定六安金太陽國際汽車城六安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)六路8號1000畝一期200畝，建筑面積13萬平米汽車銷售、汽車用品區(qū)、金融、保險、汽車超市、會展中心等的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)城2010年5月安徽蕪湖汽配市場蕪湖市弋江北路1號120畝2萬方，300余套商鋪汽配、汽修、整車銷售、物流配載時間待定池州國際汽車城池州市站前區(qū)長江南路50畝4萬平米汽車銷售、汽車后產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流倉儲及酒店式商務(wù)辦公、速8汽車主題酒店2010年4月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省典

15、型汽車市場（四）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間巢湖亞夏國際汽車城巢湖市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)313.2畝18.78萬平米汽車展示營銷、汽車維修保養(yǎng)、汽車美容裝潢、汽摩配件、駕駛員培訓(xùn)考試及綜合物流辦公六大功能2009年5月毫州春雨光彩國際汽車城安徽蒙城鯤鵬東路66號713畝70余萬平米30家43店2000間鋪面整車銷售、汽車配件、汽車用品、汽車博覽場館、汽車文化中心、二手車交易、摩托車/電瓶車及配件；倉儲物流中心、現(xiàn)代電子商務(wù)中心、汽車LIVINGMALL等十多個業(yè)態(tài)2010年11月開工阜陽國際汽配城阜陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽貿(mào)物流園380畝32萬平米集汽車、農(nóng)機(jī)、摩托車、工程機(jī)械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服

16、務(wù)及維修為一體的國際化汽車零部件綜合廣場時間待定淮南華峰汽車城淮南市洞山中路1300畝160萬平米一站式汽車新城時間待定萬勝國際汽車城滬渝滬蓉高速懷寧出口1200畝80余萬平米一站式汽車新城時間待定西南國際汽車城肥西縣翡翠南路與三河路交匯處105畝近10萬平米汽配、汽修、美容裝飾；整車銷售；商務(wù)辦公、公寓時間待定蕪湖國際汽車城蕪湖市東四大道與東三環(huán)交匯處650畝47萬平米汽車主題公園：汽車銷售、室內(nèi)二手車交易中心、汽車零配件、賽車服務(wù)商務(wù)辦公、餐飲娛樂、銀行酒店時間待定汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展合肥汽配城合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長江東路714號，總占地面積達(dá)280畝，從業(yè)人員近3

17、000人，市場經(jīng)營以批發(fā)為主、批零兼營、維修裝潢配套為輔，是安徽省最大的汽車后服務(wù)專業(yè)市場;汽配城采用商鋪?zhàn)赓U等形式招商 ，業(yè)態(tài)涵蓋整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉儲物流等;目前安徽溫商投資集團(tuán)與三聯(lián)實(shí)業(yè)公司為更好的鞏固、調(diào)整、提升、創(chuàng)新合肥汽配城的市場品牌形象， 對合肥汽配城進(jìn)行改造,共同實(shí)施改造、擴(kuò)建合肥汽配城工程項(xiàng)目 ；總投資近5億元人民幣，總建筑面積達(dá)到16萬平方米；改造項(xiàng)目分為兩大部分：一是沿長江東路兩幢29層高樓，計8萬多平方米；二是以天長路為主入口，臨淮路為次入口的市場交易區(qū)，計7萬多平方米，年交易額可達(dá)20多億元人民幣，是一個集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配

18、送、倉儲集散、會議展示、研發(fā)培訓(xùn)、電子商務(wù)、商住娛樂為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務(wù)行業(yè)文化園區(qū) 。合肥最大的綜合性、多功能的汽車后服務(wù)專業(yè)市場，市場認(rèn)可度較高。阜陽國際汽配城阜陽國際汽配城位于阜陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地380余畝，規(guī)劃建筑面積32萬平方米，總投資8億元人民幣。阜陽國際汽配城是集經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息于一體的國際化汽車零部件綜合廣場，建成后年交易額可達(dá)30億元以上，年實(shí)現(xiàn)利稅達(dá)5000多萬元，可直接創(chuàng)造就業(yè)崗位6000余個。阜陽國際汽配城是安徽省“861”重點(diǎn)工程，規(guī)劃入駐企業(yè)3000余家。阜陽國際汽配城是集展示交易功能、會展服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、電子商務(wù)功能等八大功能為一體的

19、大型專業(yè)市場。阜陽國際汽配城建成后，可帶動多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。阜陽國際汽配城本著整體式運(yùn)營、獨(dú)立式經(jīng)營、體驗(yàn)式營銷、一站式服務(wù)的經(jīng)營理念，與阜陽汽貿(mào)物流園共同打造“全省第一，全國一流”的汽服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。一旦建成后，將與汽貿(mào)物流園共同打造一條完整的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。 目前一期10萬方基本銷售完畢，招商率完成70%，正在交房階段，預(yù)計10月份開業(yè)。集經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息于一體的國際化汽車零部件綜合廣場。六安國際汽車城六安國際汽車城是目前六安市最大的汽車銷售、汽修汽配市場。共38#建筑組成，功能分區(qū)細(xì)致：汽車、汽配市場，摩托車、電動車及配件批零市場；該項(xiàng)目突出特點(diǎn)是整車銷售比重較大，主要是2S/3S店

20、、汽車專營店為主；10萬平米、街鋪式、845套（每套是上下兩層組成）、主力鋪型 150平米；整個市場進(jìn)行統(tǒng)一管理，目前入駐率達(dá)到近100%，市場整體運(yùn)營良好。中國中部地區(qū)最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場淮南華鋒汽車城淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城。淮南華鋒國際汽車城位于淮南市洞山中路，整個項(xiàng)目規(guī)劃占地1300畝，總建筑面積達(dá)160萬方，是淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城，以全產(chǎn)業(yè)鏈整合為特征。目前項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，處在規(guī)劃中。未來可能成為本項(xiàng)目最為重要的競爭項(xiàng)目。汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽汽車市場整體發(fā)展較快，特別近年來建設(shè)了一大批汽車城/汽配城等項(xiàng)目，各地市都在籌備、規(guī)劃建設(shè)汽車市場

21、，市場發(fā)展前景被共同看好。盡管目前車市低迷，但一座座汽車城仍然如雨后春筍般在江淮大地上拔地而起，如淮南華峰汽車城、合肥西南國際汽車城、銅陵國際汽車城、亳州春雨國際汽車城、懷寧春雨國際汽車等等，投資者同時是看中還有三、四線城市汽車市場的發(fā)展?jié)摿?；目前安徽在?jīng)營的汽車城/汽配城項(xiàng)目除了合肥的幾個市場還算良好外，其他市場多處在培育期內(nèi)，經(jīng)營狀況一般；伴隨類比項(xiàng)目的集中上馬，正在建設(shè)項(xiàng)目的招商、銷售的也壓力越來越大；汽車市場分析/淮南汽車市場/總體發(fā)展城市城市汽車保有量（萬輛）增長率人口（萬人）淮南10.3515.2%245合肥85.0784%752蚌埠15.416.7%352阜陽33.618.8%1

22、025六安25.318%704淮南市與周邊地區(qū)汽車保有量比較1、淮南市由于城市面積小、人口基數(shù)少，與周邊城市相比市場規(guī)?？偭啃?，表現(xiàn)較為突出的是人均汽車擁有量和城區(qū)人均汽車保有量都位居全省前列；2、淮南市作為能源城市，居民可支配收入較高決定了淮南市人均汽車保有量超出安徽省平均水平，但由于人口基數(shù)局限，汽車保有量總量不高，限制了汽車流通和服務(wù)行業(yè)規(guī)模。汽車市場分析/淮南汽車市場/總體發(fā)展淮南市近三年汽車市場情況1、淮南市近三年來，汽車保有量穩(wěn)步增長，受宏觀政策影響，增速略有下滑；2011年突破10萬大關(guān)，平均8戶一輛車；2、其中私人汽車占據(jù)60%，卻年均增長速度超過30%；車輛類型中載客車輛占據(jù)

23、70%；3、淮南整體的汽車市場發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，特別是私家小汽車、高端轎車的后市場發(fā)展空間較大。汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布淮南市汽車類商業(yè)分布本案目前整個淮南市還沒有專業(yè)的汽車城/汽配城，汽銷/汽配/汽修等商業(yè)整體比較分散，城區(qū)內(nèi)約500-600家相關(guān)經(jīng)營戶；自發(fā)存在，缺乏整體規(guī)劃；經(jīng)營規(guī)范性差，行業(yè)發(fā)展理性不夠，附加值低，發(fā)展動力匱乏；僅有幾處相對集中板塊，整車銷售主要集中在開發(fā)區(qū)管委會附近；汽配/汽修主要集中在安成鋪、供電局、水廠路六里站附近；摩托車電動車主要集中人民路附近；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布4S店經(jīng)營品牌淮南金悅東風(fēng)悅達(dá)起亞淮南鑫眾上海大眾淮南中洲東風(fēng)本店盛世

24、通雪佛蘭百世行別克淮南廣通廣汽本田淮南瑞鑫奇瑞淮南中駿日產(chǎn)淮南恒美北京現(xiàn)代淮南潤美福特目前淮南的4S整體較少，品牌缺失很大。城區(qū)的大部分4S店都集中開發(fā)區(qū)，鳳臺僅有部分國產(chǎn)車4S店；淮南開設(shè)4S店的主要就4/5個老板，每人平均有兩個店，幾乎壟斷了淮南4S店市場，外部投資較難進(jìn)入；淮南市場客群受到合肥的吸納較大，客源外流現(xiàn)象突出。開發(fā)區(qū)4S店集中區(qū)汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布安成鋪大車汽配汽修集中區(qū)二手車市場機(jī)動車舊貨市場地點(diǎn)安成鋪商戶數(shù)量130家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積100-150平米租金范圍10-40元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套

25、物流、倉儲、生活突出特征大車、貨車、重卡為主安成鋪區(qū)位交通條件特殊，大轉(zhuǎn)盤十字路口連接田家庵、潘集、謝家集、大通等區(qū)，大交通大物流優(yōu)勢造就了其淮南獨(dú)有的大車、貨車、重卡配件、維修集中區(qū)地位；周邊有多個專業(yè)市場，整體的區(qū)域環(huán)境較差，有待于改造升級；由于該區(qū)域較適合經(jīng)營大車汽配汽修，加之經(jīng)營時間較久，老客群較多，大部分經(jīng)營戶對本案抗性較大，無外遷意向；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布供電局小車汽配汽修集中區(qū)地點(diǎn)淮舜南路 供電局附近商戶數(shù)量100家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套突出特征小

26、車、出租車汽配維修為主供電局附近主要是靠近市區(qū)，連接火車站汽車站，交通便捷，方便小車、出租車維修美容等；該區(qū)域內(nèi)配件、維修所占比例相當(dāng)，小店居多；分布較為密集，主要在供電局至舜耕中路一段；伴隨城市車輛的不斷增多，市區(qū)交通壓力的增大，區(qū)域內(nèi)營商環(huán)境亟待提升，商戶對專業(yè)類汽配市場的認(rèn)同度相對較高。；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布水廠路小車汽修美容集中區(qū)地點(diǎn)水廠路 六里站附近商戶數(shù)量60家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍10-20元/平米/月主營范圍汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套突出特征小車、出租車維修美容為主水廠路與國慶東路至六里站附近連成一片，呈L

27、型分布，依靠交通、租金低廉等特點(diǎn)自發(fā)聚集。主要經(jīng)營小車、出租車的維修、美容為主，兼顧部分汽配、二手車、汽車租賃、電動車經(jīng)營等；該區(qū)域經(jīng)營戶租金承受能力有限，對新型汽配市場觀望態(tài)度較多，部分大店期望度較高。汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布地點(diǎn)人民北路附近商戶數(shù)量15家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積200-500平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍電動車、自行車銷售維修批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套突出特征大店、品牌店目前淮南市電動車摩托車經(jīng)營相當(dāng)集中的區(qū)域主要分布在人民北路，主要是大店、品牌店居多；區(qū)域內(nèi)電動車摩托車經(jīng)營配件、維修的較少，僅靠近國慶中路有幾家；表現(xiàn)較為突出的是電動車銷

28、售，以專賣店、專賣廳、廣場等形式存在；一般是需要靠近城市核心商圈，依托龐大消費(fèi)客群支撐，無外遷意向。人民北路電動車摩托車集中區(qū)汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布火車站附近洞山路沿線交通局附近火車站附近：以大型倉儲式汽配店表現(xiàn)最為突出，批發(fā)為主，送貨上門；洞山路沿線：多是大型汽修廠、汽修店，以汽車維修、改造、美容為主；交通局附近：主要以汽車美容為主，大店較多。汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查淮南汽配市場經(jīng)營問卷調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果抽樣區(qū)域抽樣地點(diǎn)數(shù)量（份）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路21市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近49城西安成鋪26實(shí)收問卷96份，無效4份主營類型分析汽車市場分析/淮南汽車市場

29、/經(jīng)營調(diào)查被調(diào)查者，經(jīng)營汽配、汽修所占比重最多，接近80%；其次是汽車美容；汽車銷售、二手車及其他汽車服務(wù)經(jīng)營相對較少；淮南目前的汽車后市場規(guī)模相對較大，特別是汽車維修、汽車美容表現(xiàn)突出。汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查商鋪類型分析商鋪面積分析商鋪類型一層、二層商鋪所占比重最大，三層及三層以上商鋪幾乎沒有，這主要是市場缺乏整體規(guī)劃，多是自發(fā)性經(jīng)營，沿街分布，商鋪形態(tài)多是一層底商；商鋪面積以50-100平米最多，超過50%，主要是中小商鋪為主，說明目前淮南汽配汽修商業(yè)的經(jīng)營整體較為粗放，小店居多，缺乏大戶、品牌店的市場帶動；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查租金承受范圍分析批零結(jié)構(gòu)分析被調(diào)

30、查商戶中，總體租金承受能力不高，20-40元/平米/月水平居多，很多商戶選擇租金水平相對較低的城市支路經(jīng)營；淮南汽配市場主要以零售為主，批發(fā)為主的主要針對市區(qū)的眾多中小汽修店；淮南汽配貨源地主要來自合肥、蚌埠等地；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查淮南市場總體認(rèn)知調(diào)查淮南大部分汽配商家認(rèn)為整體太分散，經(jīng)營一般，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃，市場升級；本地商戶對供電局、安成鋪兩大板塊的認(rèn)同度較高，目前這兩大板塊的聚集度也最高，未來也是本項(xiàng)目需要重點(diǎn)整合爭取的商戶資源；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查對本項(xiàng)目的認(rèn)知與建議超過一半的被調(diào)查商家知道本項(xiàng)目，甚至去看過，但對項(xiàng)目了解度還不夠，詢問到底做什么；

31、在對本項(xiàng)目發(fā)展方向建議中，認(rèn)為做小車配件的占據(jù)最多，其次是汽車維修與大車配件，汽車美容也有相當(dāng)一部分；汽車專營店與摩配認(rèn)可度不高；由于對項(xiàng)目了解度還不夠，大部分商戶對是否進(jìn)駐本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，未來需針對性的宣傳推廣?；茨掀涫袌龅湫蜕虘粼L談梳理訪談區(qū)域訪談地點(diǎn)商家數(shù)量開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路10市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近20城西安成鋪10有效深度訪談25家汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談 已經(jīng)在靠近開發(fā)區(qū)這邊開設(shè)一個分店了，主要是看重這邊的發(fā)展前景，淮南也在向合肥、蚌埠學(xué)，汽車城逐步向開發(fā)區(qū)這邊發(fā)展；一直在關(guān)注汽配城項(xiàng)目，如果考察后覺得

32、合適的話，愿意進(jìn)駐，也許還能帶動十幾家一起過去 金典汽車生活館 閆總 淮南很多做汽配的商戶都是去合肥拿貨，或者合肥直接給送過來；淮南目前還沒有一個專業(yè)的汽配市場，汽配城也可以做，但要看在哪個位置做，開發(fā)區(qū)這邊相對有些偏了，拿貨不太方便，這邊有很多4S店，做汽車裝飾、汽車美容的還不錯 車百飾淮南分店 謝經(jīng)理 淮南做汽車配件的不少，但生意很好的就那么些家，很多都帶著汽車修理、養(yǎng)護(hù)；開發(fā)區(qū)這邊4S店也就這幾年逐步形成的，這個位置做小車汽配、汽修還可以，大車不好做，交通物流條件和安成鋪那邊比不了；如果是車管所能搬過來，這邊的汽車市場就能更快的形成了 沃瑞爾汽車快修裝潢養(yǎng)護(hù)中心 李經(jīng)理開發(fā)區(qū)附近商戶訪談

33、汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談 淮南距離合肥太近，合肥汽配城對淮南汽配市場影響很大，價位合理，選擇性大，很多人選擇合肥汽配市場拿貨；合肥那邊定期會在淮南發(fā)送汽配類手冊，打個 ，他們直接給送過來；光做汽配會比較難，要有汽車維修、裝潢一起做 蘭特汽車修理廠 張總 主要是做面包車、出租車的汽車配件、維修，今年生意不是很好；淮南做批發(fā)的少，平時還是零售多些，主要是給其他維修店送貨，附近多是做小車維修的，送貨也方便；大家聚集在一起做當(dāng)然好，但不知道開發(fā)區(qū)那邊能不能做的起來，等市場建了再看吧 淮南勝達(dá)汽配 單老板 供電局這邊已經(jīng)做很久了，離車站、市區(qū)都近，特別是小車、出租車的配件、維修都知道這邊

34、，老客戶比較多；開發(fā)區(qū)那邊主要是4S店，做汽車配件、維修短時間內(nèi)不好做；如果市場的經(jīng)營管理、廣告宣傳做的好，可以考慮一下 朝陽元龍汽配商行 徐老板供電局附近商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談 淮南這邊想要集中起來做，有一定難度，以前在蔡家崗那邊也準(zhǔn)備做汽配城，結(jié)果沒成功；目前的經(jīng)營情況不是很樂觀，一方面是大環(huán)境影響、另一方面是現(xiàn)在交通更便捷了，客戶外流現(xiàn)象明顯，很多老客戶都愿意去合肥、蚌埠了 淮南雪白汽配 張老板 安成鋪是淮南重要的交通中樞，依靠206國道，有公交中轉(zhuǎn)站，連接潘集、謝家集、大通，這種物交通條件適合大貨車、重卡的維修、養(yǎng)護(hù)等，附近還有機(jī)動車舊貨市場、二手車市場，汽配

35、市場氛圍濃厚，開發(fā)區(qū)那邊沒有這種條件，暫時不會考慮搬遷 淮南海聯(lián)汽配 孫老板 安成鋪這邊已形成了一定規(guī)模和影響力，淮南的大車維修、配件很多都來這里，這邊主要是做物流、做市場比較適合；當(dāng)然這里的經(jīng)營環(huán)境比較差些，臟亂、灰塵大，以后需要改造；聽說這邊也有意建設(shè)一個專門的汽配汽修市場 淮南輪胎世界 王女士安成鋪附近商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場發(fā)展/總結(jié)淮南城市小、人口少形成了汽車保有量總量不高的現(xiàn)狀，限制了汽車流通和服務(wù)業(yè)規(guī)模；但作為能源城市，高居民收入的特點(diǎn)釋放了小汽車、高檔轎車市場的消費(fèi)潛力，未來這方面可深度挖掘；目前淮南市汽車市場發(fā)展仍比較粗放，缺乏整體規(guī)劃，經(jīng)營散亂，還沒有一個專業(yè)的汽

36、車城/汽配城，本項(xiàng)目必須抓住市場機(jī)遇，借市場整合、市場升級之勢，快速實(shí)現(xiàn)市場占位；淮南目前的汽車市場僅有幾塊相對集中區(qū)，以開發(fā)區(qū)的4S店、供電局的小車汽配汽修、安成鋪的大車汽配汽修、水長路的小車汽修美容等典型代表；從商戶初步反饋信息分析，城區(qū)小車汽配、汽修、美容經(jīng)營戶對本案認(rèn)同度相對較高，具備一定整合可行性。汽銷、大車汽配/汽修、摩配電動車進(jìn)駐意向不高，可適合選擇性整合；淮南汽車市場的發(fā)展滯后性導(dǎo)致了其客源外流現(xiàn)象鮮明，特別是受到合肥、蚌埠等周邊城市的輻射、吸納較為嚴(yán)重。所以在本項(xiàng)目未來的發(fā)展策略制定上，不僅要立足淮南市場本體，同樣需要考慮周邊城市客源爭奪問題。 宏觀背景解讀 汽車市場分析 項(xiàng)

37、目本體研究 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃、交通環(huán)境 項(xiàng)目商業(yè)價值、競爭環(huán)境 項(xiàng)目地塊特質(zhì)、機(jī)會分析項(xiàng)目本體梳理/區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為淮南市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的四大支柱之一，已成為全市對外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。在淮南“東進(jìn)、南擴(kuò)”發(fā)展戰(zhàn)略中， “東進(jìn)”重點(diǎn)就是開發(fā)區(qū)， “東進(jìn)”即擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成新型工業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)基地；興建濱高塘湖新區(qū)，建起一座宜居、生態(tài)的濱湖新城。合淮一體化規(guī)劃圖伴隨淮南東部新城區(qū)大開發(fā)的逐步展開，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將既是工業(yè)化的主戰(zhàn)場，又是城市化的試驗(yàn)區(qū)，大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)物流等第三產(chǎn)業(yè)也成為重要方向。處在城市重點(diǎn)發(fā)展方向，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃準(zhǔn)

38、確契合。著眼未來，須高起點(diǎn)、前瞻性的規(guī)劃開發(fā)本項(xiàng)目，最大化釋放地塊價值。項(xiàng)目本體梳理/區(qū)位交通本項(xiàng)目依托的206國道（國慶東路段）為開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)橫向主干道之一，可以西進(jìn)市區(qū)，東至蚌埠，南達(dá)省會合肥。未來幾年，淮南將全力提升開發(fā)區(qū)境內(nèi)眾多交通運(yùn)輸工程的建設(shè)，如合淮蚌高速鐵路和淮南東站、淮蚌高速公路、淮滁高速公路、206國道改線等，以及規(guī)劃中的商丘至杭州高速鐵路將通過淮南東站與京滬高鐵鏈接。這些工程竣工以后，尤其是高鐵淮南東站明年底通車以后，開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢將明顯提升，形成皖北地區(qū)交通樞紐之一。項(xiàng)目本體梳理/商業(yè)價值至蚌埠連市區(qū)國慶路不僅是貫穿淮南東西的重要交通動脈，同時也是淮南重要

39、的商業(yè)干道，沿線分布著各類商戶幾百家，特別是汽車類商業(yè)多集中在道路兩側(cè)。未來既要利用好交通通達(dá)性，也要做好商脈的傳承。價值推導(dǎo)：商脈沿襲與傳承項(xiàng)目本體梳理/競爭環(huán)境本案淮南國際汽車城淮南華峰汽車城做汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，以大規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈、高復(fù)合度為突出特點(diǎn)，面對這樣的競爭對手，本案應(yīng)積極搶占市場先機(jī)，找準(zhǔn)一個適合的點(diǎn)切入，快速整合市場資源，提升競爭力。外部競合內(nèi)部競爭項(xiàng)目位置規(guī)模初步規(guī)劃開發(fā)周期開工時間本案開發(fā)區(qū)、206國道旁138畝汽配市場較短初步定于年中華峰汽車城大通區(qū)、九龍崗1300畝汽車產(chǎn)業(yè)城較長初步定于年中淮南華峰汽車城將會是本案最大競爭項(xiàng)目，目前詳細(xì)開發(fā)情況還未公布，給予對該項(xiàng)目的初步認(rèn)識

40、，得出以下結(jié)論：位置上與本案相比競爭性較差；規(guī)模上占據(jù)絕對優(yōu)勢，；定位規(guī)劃方面比本案復(fù)合度高，競爭力強(qiáng)；開發(fā)時間較長，操作難度大；項(xiàng)目啟動時間相當(dāng)。項(xiàng)目本體梳理/地塊特征項(xiàng)目地塊規(guī)模不大，中間被兩家4S店分割開，為項(xiàng)目未來整體功能分區(qū)及動線規(guī)劃增加一定難度，必須充分考慮分割板塊間的互動與共榮；地塊南北有一定落差，須在項(xiàng)目物業(yè)組合與建筑形態(tài)規(guī)劃方面科學(xué)界定，既要有利于項(xiàng)目整體經(jīng)營，也要兼顧開發(fā)成本因素；地塊南側(cè)有灌溉水渠及高壓走廊，一定程度上限制了項(xiàng)目擴(kuò)容發(fā)展空間高低落差大4S店的分割高壓走廊與水渠綜合研判，項(xiàng)目地塊由一定的復(fù)雜性，須全面、專業(yè)解決每個難點(diǎn)，積極獲取政府支持（特別是市場支路建設(shè)等

41、方面）。項(xiàng)目本體梳理/ SWOT分析SWOT優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak處在淮南重點(diǎn)發(fā)展方向上，市場潛力較大；有206交通干道及汽配商業(yè)集中帶的雙重支撐，有大商貿(mào)物流基礎(chǔ)、也有汽車商脈沿襲；淮南城區(qū)小汽車、高檔轎車發(fā)展較好，相關(guān)后市場發(fā)展空間充足淮南整體的汽車市場容量有限，發(fā)展有一定滯后性，客源外流現(xiàn)象突出；項(xiàng)目總體規(guī)模有限，聚集能力略有不足，地塊內(nèi)部屬性相當(dāng)較為復(fù)雜；機(jī)會 Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢目前淮南還沒有專業(yè)的汽車城/汽配城，市場空白度高；淮南汽配市場整體處于粗放階段，有待于整合升級，對項(xiàng)目來說是良好機(jī)遇小車汽配汽修商戶認(rèn)同度較高充分利用好周邊

42、及206國道汽配汽修商脈，引導(dǎo)商戶聚集；有效整合、捆綁吸納本土商戶資源，填充市場空白；市場規(guī)模有限，選擇差異化定位，與周邊發(fā)展趨勢、市場需求及商戶認(rèn)同度融合思考地塊特征相對復(fù)雜性，既有科學(xué)規(guī)劃，也需政府支持威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅淮南即將上馬的超大規(guī)模汽車產(chǎn)業(yè)綜合體的資源分享；周邊合肥、蚌埠等市的客源吸納與截留充分利用區(qū)位交通商脈等優(yōu)勢，先行一步，快速推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)市場優(yōu)先占位；發(fā)展視野不局限于淮南本地，應(yīng)放眼大區(qū)域避免大而全、無核心競爭力的定位規(guī)劃，選擇一點(diǎn)或幾點(diǎn)、做深、做細(xì)，重點(diǎn)突破研究外流客群特征，挖掘市場機(jī)會點(diǎn)，有效滯留本地客群PART 3項(xiàng)目定位及商業(yè)規(guī)

43、劃建議 項(xiàng)目市場定位 市場經(jīng)營布局 商業(yè)規(guī)劃建議定位方向推導(dǎo)項(xiàng)目處在淮南“東進(jìn)、南擴(kuò)”的重點(diǎn)區(qū)域，商貿(mào)服務(wù)物流業(yè)是其重要發(fā)展方向之一；從項(xiàng)目立地條件分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)高鐵站、高速網(wǎng)及項(xiàng)目依靠的國道改造升級，大交通環(huán)境逐步完善，奠定專業(yè)市場發(fā)展基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊已逐步形成了淮南的4S為代表的汽車產(chǎn)業(yè)活力區(qū)，促進(jìn)206國道汽配商脈的沿襲；淮南目前正在向周邊合肥、蚌埠、阜陽、六安等地汽車城、汽配城發(fā)展學(xué)習(xí)，項(xiàng)目選址基本一致；根據(jù)區(qū)位、交通、規(guī)劃及商脈沿襲等因素綜合界定，項(xiàng)目選址條件能夠滿足汽車類專業(yè)市場發(fā)展要求；項(xiàng)目地塊被汽車4S所包圍，按照區(qū)域汽銷聚集態(tài)勢，可發(fā)展汽車4S店、2S店、專營店等汽車銷售類型，

44、但由于項(xiàng)目地塊規(guī)模、沿街展示有限，只能適度引入部分2S及汽車專營店；從項(xiàng)目本體屬性分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目地塊僅有一面臨近交通干道，且有兩面不在支路規(guī)劃中，項(xiàng)目內(nèi)通達(dá)度受限對項(xiàng)目未來經(jīng)營業(yè)種及經(jīng)營方式的選擇增添了門檻，如大貨車、重卡等類型的汽配汽修難以實(shí)現(xiàn)；地塊內(nèi)部分割、四至展示性不強(qiáng)等特點(diǎn)使得大汽銷、大汽修難以操作；定位方向推導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特征使得項(xiàng)目不可能實(shí)現(xiàn)汽車全產(chǎn)業(yè)鏈，但也需要一定復(fù)合度保證項(xiàng)目招商；汽車4S店、大車汽配汽修較難操作，只能適度性選擇些汽車城市展廳、2店、專營店等；定位方向推導(dǎo)淮南汽車市場，整體容量有限，汽銷發(fā)展單一，汽配汽修美容等汽車后市場份額較大；從項(xiàng)目市場需求分析關(guān)鍵點(diǎn)

45、總結(jié)小汽車、高檔轎車市場潛力較大，大車、貨車、摩托車電動車發(fā)展一般；供電局等小車汽配、汽修、美容經(jīng)營戶對本案認(rèn)同度相對較高，具備較高整合性僅僅依靠單一汽配業(yè)種難以支撐起近10萬平米的專業(yè)市場，須增加關(guān)聯(lián)業(yè)種的聚集；汽車后市場發(fā)展空間較大，汽配、維修、美容等；小車類經(jīng)營意向較高，出租車、私家車等類型配件、維修高端轎車的后市場也是基本空白，也可以考慮能否引入；定位方向推導(dǎo)總體分析，目前還沒有已經(jīng)營類比市場，有一段競爭空白期，應(yīng)抓住時機(jī)，先行占位；從項(xiàng)目競爭環(huán)境分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)淮南市場最大潛在競爭對手目前也在規(guī)劃之中，雖然都是汽車主題，但發(fā)展模式不同，本項(xiàng)目更側(cè)于務(wù)實(shí)的做市場，可操作性強(qiáng)；競爭對手重點(diǎn)

46、在于產(chǎn)業(yè)整合、區(qū)域開發(fā)，本項(xiàng)目應(yīng)盡力趕在其造勢完成前，進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段；在以汽車后市場為大范圍，突出主營，引入亮點(diǎn)；做深市場細(xì)分，先行一步，快速推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)市場優(yōu)先占位；為了規(guī)避同質(zhì)化競爭，本項(xiàng)目應(yīng)該立足項(xiàng)目特征，遵循市場客觀需求，突出主營類別，引入亮點(diǎn)板塊做支撐；為保證項(xiàng)目未來的可持續(xù)發(fā)展，從本行業(yè)及本地經(jīng)營特點(diǎn)考慮，本項(xiàng)目選擇大型汽銷/汽修難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化；選擇單一經(jīng)營汽配零售，市場容量不足。所以應(yīng)該以汽配為主題做切入點(diǎn)，擴(kuò)展至更廣闊的汽車后市場，選擇適合度強(qiáng)、共生度高的服務(wù)板塊或經(jīng)營類別相組合。定位方向思辨在整個汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為2：1：4；汽車售后

47、服務(wù)業(yè)是國外成熟市場的黃金產(chǎn)業(yè)，是汽車產(chǎn)業(yè)的獲利的主要來源，可占據(jù)總利潤的60%以上，但在國內(nèi)處于剛啟步階段，其銷售額的比例遠(yuǎn)低于成熟市場，有著廣闊的市場前景。所謂汽車后市場是指汽車銷售后圍繞消費(fèi)者在使用過程中所需要的各種服務(wù)構(gòu)成的市場，如：配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車用品、汽車改裝、二手車經(jīng)營、物流運(yùn)輸、金融服務(wù)、汽車租賃、汽車俱樂部、汽車檢測、汽車認(rèn)證、停車站與加油站等等。集合配件銷售、維修養(yǎng)護(hù)、汽車用品、美容裝飾、信息咨詢、二手車交易、辦公、倉儲等業(yè)態(tài)形式為一體的后汽車專業(yè)市場；突出主營板塊，引入亮點(diǎn)資源?！净茨掀嚭笫袌龅谝怀恰炕茨鲜紫嚭蠓?wù)大本營 皖北最具影響力現(xiàn)代汽車后市場根據(jù)項(xiàng)目

48、特質(zhì)、市場需求、競爭環(huán)境等要素的綜合分析，結(jié)合專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，本地塊的傾向性定位方向是：定位方向思辨項(xiàng)目總體定位淮南汽車后市場第一城沿襲國慶路汽貿(mào)商脈，與4S店區(qū)緊密呼應(yīng)以汽車后市場為主題，主營與亮點(diǎn)相契合將項(xiàng)目包裝成淮南汽配商業(yè)升級的整合者淮南汽配商業(yè)整合者項(xiàng)目概念定位淮南汽車后市場總部基地汽車后市場大聚合；總代理、大品牌高融合項(xiàng)目形象定位定義淮南汽車市場新未來 封頂皖北汽車商貿(mào)新高度目標(biāo)投資者 一般投資者（約70%） 該類人群具有穩(wěn)定的中高收入水平，中青年，職業(yè)以公務(wù)員或類公務(wù)員為主，涵蓋部分淮南籍外出工作者、淮南市及周邊地區(qū)實(shí)力階層；純投資客為主，已擁有至少一套物業(yè)，需求面積偏小，支付

49、能力較強(qiáng)，以按揭付款居多。 特定投資者（約30%） 該類投資者屬于金字塔尖階層，收入水平高，已擁有多套物業(yè)，職業(yè)以企事業(yè)單位高層管理者、私企業(yè)主、品牌經(jīng)營商為主；純投資客和自營商戶，需求面積大，支付能力強(qiáng)。目標(biāo)經(jīng)營者 核心客戶（約20%）知名汽配品牌，行業(yè)領(lǐng)頭羊；廠家直營店或大型代理商/經(jīng)銷商；淮南汽配大戶商家，大鋪需求者。 主力客戶（約80%）中小型汽配經(jīng)銷商，無品牌或中低端品牌代理，經(jīng)營情況較好，有擴(kuò)張需求?；谘杆俦P活市場的目的，本項(xiàng)目前期應(yīng)以開發(fā)品牌經(jīng)營戶和廠家總代理等群體為先導(dǎo)，開發(fā)自購自營客戶為主體，以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者，投資客為補(bǔ)充。項(xiàng)目客層定位項(xiàng)目功能定位功 能簡 述級

50、別商品交易功能汽車相關(guān)聯(lián)的配件、汽車用品、汽車裝飾、汽車美容、汽車維修等一切產(chǎn)生商品交易及服務(wù)的功能板塊（批發(fā)、零售和相關(guān)、服務(wù)），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本項(xiàng)目致力于整合升級淮南市汽車經(jīng)營市場，在傳統(tǒng)汽車商品交易的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)汽車商品的展示功能、會展功能及活動的新聞發(fā)布功能。主要功能倉儲物流功能作為一個新型專業(yè)市場，倉儲功能不可或缺，在充足的倉儲空間基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物流與配送功能，形成高效的交易運(yùn)轉(zhuǎn)。主要功能商務(wù)辦公功能為入駐本項(xiàng)目的品牌商戶、大商戶、總代理、區(qū)域代理商戶配備完善的后勤系統(tǒng)，其中辦公地點(diǎn)、商務(wù)洽談、會議交流等功能不可忽視。次要功能電子商務(wù)功能電子商務(wù)功能已逐漸成為各

51、種新生專業(yè)市場的必配功能，重要性越來越突出，特別是新型的汽配城項(xiàng)目，用于信息發(fā)布、B2B、B2C交易等；次要功能生活配套功能項(xiàng)目內(nèi)部商戶、外來經(jīng)銷商及消費(fèi)客群數(shù)量龐大，故商務(wù)交流、住宿、商務(wù)休閑、餐飲等功能需求逐步增加；輔助功能行政服務(wù)功能積極爭取政府支持，增加各種工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督服務(wù)及銀行、保險服務(wù)輔助功能 項(xiàng)目市場定位 市場經(jīng)營布局 商業(yè)規(guī)劃建議本案功能區(qū)設(shè)置構(gòu)想商品展貿(mào)功能區(qū) 商務(wù)休閑功能區(qū)商務(wù)辦公功能區(qū) 倉儲物流功能區(qū)廣場休憩功能區(qū) 停車駐留功能區(qū)服務(wù)管理功能區(qū) 生活服務(wù)配套區(qū)功能分區(qū)構(gòu)想項(xiàng)目功能分區(qū)奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商品展貿(mào)功能區(qū) 商務(wù)休閑功能區(qū)商務(wù)辦公功能區(qū) 倉儲物流功能區(qū)廣

52、場休憩功能區(qū) 停車駐留功能區(qū)服務(wù)管理功能區(qū) 生活服務(wù)配套區(qū)依據(jù)類比項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合借鑒、商店建筑面積分配比例標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目特質(zhì)綜合分析，建議本案功能配比建議：業(yè)態(tài)配比分配面積國標(biāo)商品展貿(mào)功能區(qū) 70%8.8萬營業(yè)34%倉儲物流功能區(qū)3%0.3萬倉儲34%商務(wù)休閑功能區(qū)7%0.8萬輔助32%商務(wù)辦公功能區(qū)11%1.8萬服務(wù)管理功能區(qū)6%0.8萬生活配套功能區(qū)3%0.3萬廣場休憩功能區(qū)-0.2萬不計容積率停車駐留功能區(qū)-2萬合計100%12.8萬注：上述具體面積為建議值和初步估算值，具體數(shù)值由建筑設(shè)計確定項(xiàng)目功能配比項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽

53、車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽保維修區(qū)：私家車、出租車等小車維修保養(yǎng)美容養(yǎng)護(hù)區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護(hù)等摩配二手車區(qū)：摩托車、電動車、二手車業(yè)態(tài)業(yè)種預(yù)測面積建議面積位置說明汽車展銷區(qū)3800汽車展廳1156車配大廈一層建筑面積2S、3S店2635綜合樓一層汽車用品區(qū)120001210013#、14#、15#、32#汽車配件區(qū)23000小車70%2276031#、16#汽保維修區(qū)21000212831622#、33#、34#美容養(yǎng)護(hù)區(qū)16000小汽車1090069#其他車54151012#摩配二手車區(qū)18000摩托車、電動車90002326#二手車90

54、002730#說明：1、預(yù)測面積是根據(jù)現(xiàn)有行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，面積是概算 2、市場內(nèi)部商鋪物業(yè)形態(tài)基本一樣，業(yè)種布局隨招商推進(jìn)情況及市場變化而調(diào)整，增加或減少部分體量；項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽修美容區(qū)：汽車維修、養(yǎng)護(hù)、裝飾、美容等摩配二手車區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護(hù)等汽修美容街汽車配件街汽車展銷街業(yè)態(tài)業(yè)種預(yù)測面積建議面積位置說明汽車展銷區(qū)15000汽車展廳3791車配大廈、綜合樓一層建筑面積2S、3S店1142631#、32#

55、、34#、19#汽車用品區(qū)8000802013#、14#、15#汽車配件區(qū)35000346508、9、11、12、16-22#汽修美容區(qū)110001300018#、10#、11#摩配二手車區(qū)9000摩托車、電動車450024#、26#二手車450028#、30#說明：1、預(yù)測面積是根據(jù)現(xiàn)有行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，面積是概算 2、市場內(nèi)部商鋪物業(yè)形態(tài)基本一樣，業(yè)種布局隨招商推進(jìn)情況及市場變化而調(diào)整，增加或減少部分體量；項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局） 項(xiàng)目市場定位 市場經(jīng)營布局 商業(yè)規(guī)劃建議4S店4S店商鋪單體建議：柱距：通過對商鋪建筑單體的梳理，本項(xiàng)目商鋪單體柱距以8M*8M的為主，局部商鋪柱距8

56、M*10M、及8M*9.7M。開間、進(jìn)深：單體戶型多以一托三的商鋪為主，單體戶型開間、進(jìn)深主要以8M*8M、4M*8M為主。主次入口：該項(xiàng)目沿國慶路主次入口以19M、17M為主，沿振興南路主次入口以17M為主。項(xiàng)目內(nèi)部商鋪間道路主要以9M11M為主，內(nèi)部環(huán)線路網(wǎng)主要以4M為主，滿足最低消防通道要求。層高：單體戶型層高（一層以4M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）、項(xiàng)目外圍商鋪層高主要以（一層以4.5M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃比較一般汽車城/汽車城（如合肥汽配城、阜陽國際汽配城、六安國際汽車城等）的物業(yè)形態(tài)特征，結(jié)合淮南市汽配/汽修/美容等商戶商鋪需求

57、特性，綜合界定本項(xiàng)目建筑形態(tài)。商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店建議項(xiàng)目靠近外部主要交通干道的商鋪一層層高適度提高，一方面是提升項(xiàng)目展示形象，另一方面利于滿足大店、品牌店、汽車展廳等帶動性物業(yè)的硬件要求。商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店主要節(jié)點(diǎn)（廣場、標(biāo)志牌）次要節(jié)點(diǎn)（市場導(dǎo)示）核心節(jié)點(diǎn)奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃前導(dǎo)空間高潮空間后續(xù)空間演進(jìn)空間商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店運(yùn)動空間停滯空間商業(yè)空間商業(yè)規(guī)劃建議/交通動線規(guī)劃主要人流入口主要貨運(yùn)入口主要車行入口出租站公交站站消防車出入口城市道路商業(yè)車行流線后勤車流線公交車下客流線出租車

58、下客流線卸貨區(qū)商業(yè)規(guī)劃建議/交通動線規(guī)劃（外部環(huán)線建議）已有主動線環(huán)線方案一13米6米6米6米17米項(xiàng)目內(nèi)部交通環(huán)路規(guī)劃建議：建議將項(xiàng)目內(nèi)部交通環(huán)路從4米增加至6米，最大化擴(kuò)大項(xiàng)目交通通達(dá)性，滿足汽配城高交通需求。環(huán)線方案二PART 4項(xiàng)目營銷推廣思路及執(zhí)行策略 整體營銷思路 階段營銷策略 推廣執(zhí)行策略 營銷思路 啟動藍(lán)海策略項(xiàng)目未動，招商先行，以招商帶動銷售，以銷售促進(jìn)招商（認(rèn)租認(rèn)購?fù)瑫r引爆）。經(jīng)營戶優(yōu)先于投資客龍頭客戶優(yōu)先，汽車類協(xié)會、商會、改造市場整體進(jìn)駐可適度持有部分大體量集中式商業(yè)，保證項(xiàng)目經(jīng)營坐銷與行銷并行坐銷與行銷應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、相互促進(jìn)，項(xiàng)目啟動伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深

59、度開展人員行銷活動，以行銷造成氣氛，促進(jìn)本地成交，以本地?zé)徜N帶動行銷。利用各種策略挖掘關(guān)鍵客戶（座談、活動公關(guān)、優(yōu)惠、協(xié)會力量等），實(shí)現(xiàn)以商招商、以客帶客。推廣與政策并重建議集中火力在銷售之前不斷地加大廣告投放力度，所有廣告媒體統(tǒng)一形象、同時出街，高調(diào)入市短時期內(nèi)形成轟動效應(yīng)，發(fā)揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動在最短的時間內(nèi)達(dá)到項(xiàng)目聲勢成為當(dāng)?shù)氐谝坏男Ч?，?qiáng)勢塑造項(xiàng)目形象，制造投資熱點(diǎn)。結(jié)合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關(guān)注熱潮。招商與銷售并行齊頭并進(jìn) 一炮打響整體營銷思路銷售力量是整個項(xiàng)目的核心點(diǎn)將決定項(xiàng)目推廣的節(jié)奏和強(qiáng)度招商力量是整個項(xiàng)目成功運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)將形成對銷售和推廣的

60、實(shí)質(zhì)性支持推廣力量是整個項(xiàng)目對外的橋梁將實(shí)現(xiàn)銷售和招商的客戶及知名度的前提捆綁合作 整合資源為確保項(xiàng)目可持續(xù)性經(jīng)營，本土資源優(yōu)先。通過招商、銷售、推廣三種力量的有效組合，最大化的整合淮南本地商戶資源，首期啟動建議以捆綁式合作模式，整體吸納大戶、面臨改造搬遷商戶等，搶占市場高位。整體營銷思路兩條路線 相互促進(jìn)整體營銷思路產(chǎn)業(yè)路線投資路線產(chǎn)業(yè)路線與投資路線相互促進(jìn)直接銷售目標(biāo)：淮南商鋪投資客投資客：高價值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買直接銷售目標(biāo)：汽車類商戶經(jīng)營戶：大部分為自營，經(jīng)營有保證圈層營銷充分挖掘淮南本地商會/協(xié)會/商幫資源，利用團(tuán)體活動推介、內(nèi)部短信推廣等方式，進(jìn)行精準(zhǔn)圈層