天津漢拿成林道項目商業(yè)策劃建議

1、天津漢拿成林道項目商業(yè)策劃建議建議內(nèi)容第一部分 本項目的開發(fā)原則及思路第二部分 商圈分析第三部分 相關案例分析第四部分 商業(yè)部分市場定位第五部分 商業(yè)部分的主題形象第六部分 商業(yè)發(fā)展建議(業(yè)態(tài)規(guī)劃)第七部分 商業(yè)部分的核心競爭力營造第八部分 招商方案建議2商業(yè)的開發(fā)原則及思路第一部分 商業(yè)的開發(fā)原則及思路 商業(yè)開發(fā)原則 天津商業(yè)地產(chǎn)概況2022/7/83商業(yè)開發(fā)原則最高最佳原則商業(yè)項目核心競爭力原則精準科學定位原則合理投資回報原則4 天津商業(yè)地產(chǎn)概況天津市商業(yè)地產(chǎn)概況5 天津商業(yè)地產(chǎn)年供應量 天津商業(yè)地產(chǎn)于2003年崛起，04年爆發(fā)，在05年達到歷史最高點，現(xiàn)總量已超過1000萬平米；6天津商

2、業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)面項目將在未來2-3年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生 百貨零售業(yè)群雄逐鹿，南京路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭 大賣場進入市場調(diào)整期 社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點 酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為新的發(fā)展趨勢 市場細分將進一步加劇，專業(yè)賣場的發(fā)展將成為新的趨勢 物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會大量出現(xiàn)7 本項目商圈形成條件分析第二部分 本項目商圈形成的可能性 區(qū)位分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望2022/7/88本項目商圈形成條件分析 區(qū)位分析2022/7/89區(qū)位分析河東區(qū)、東麗區(qū)2003-2005年GDP社會消費品零售總額人口統(tǒng)計環(huán)境交通狀況10

3、區(qū)位圖11區(qū)位分析區(qū)域GDP12小結(jié) 通過近三年的數(shù)據(jù)，我們可以看出，河東區(qū)/東麗區(qū)近三年在宏觀經(jīng)濟上呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，各項經(jīng)濟指標均有大幅度增長，這與戰(zhàn)略東移使東部城區(qū)在天津市地位的提升有直接相關，而且通過近三年河東/東麗區(qū)在商業(yè)與房地產(chǎn)事業(yè)的實際情況來看，河東/東麗區(qū)正朝著新（新興社區(qū)發(fā)展加速）、快（交通路網(wǎng)日益發(fā)達）、優(yōu)（投資環(huán)境優(yōu)越）的方向迅速前進。 13區(qū)位分析社會消費品零售總額14小結(jié)社會消費品零售總額的增長：一是表明該區(qū)域商品市場豐富多彩，消費結(jié)構(gòu)明顯升級；二是說明生活必需品市場供應充足，價格總體平穩(wěn)；三是表示區(qū)域內(nèi)消費方式更加理性、健康，消費結(jié)構(gòu)更加合理。 15區(qū)位分析人口統(tǒng)

4、計環(huán)境16小結(jié)天津市外來人口大量涌入和自然增加人口規(guī)模持續(xù)縮小的特點愈發(fā)明顯；全市人口分布呈現(xiàn)出中心城區(qū)人口進一步向外擴散、人口向東南地區(qū)聚集的顯著特征。五年來處于東南地區(qū)的河東、河西、東麗、塘沽、大港、津南6區(qū)新增人口25.39萬人，增長了7.55%，占全市總?cè)丝诘谋戎匾苍黾恿?.08個百分點。 17區(qū)域現(xiàn)狀 項目位于程林莊宏亮工業(yè)園范圍以內(nèi)，屬于傳統(tǒng) 工業(yè)區(qū)，常住人口較少。 工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)多為以粗放式生產(chǎn)為主的小型工 廠，整體檔次較低。 項目周邊公交網(wǎng)點稀少，道路不通暢，可及性較 差。 項目周邊商業(yè)整體檔次較低，多為五金、建材經(jīng) 營者，滿足了工業(yè)園的日常需要。 項目周邊生活配套設施較為匱乏

5、，未成規(guī)模，檔 次普遍較低18區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萬新都市創(chuàng)業(yè)園萬新精銳科技園萬新世紀商貿(mào)中心本項目 繼續(xù)擴大工業(yè)園規(guī)模，豐富其功能，并實現(xiàn)其生產(chǎn)方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。 根據(jù)天津市發(fā)展都市工業(yè)實施意見，為盤活環(huán)內(nèi)東麗區(qū)與市區(qū)結(jié)合部的存量資產(chǎn)與土地資源，加快城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的載體功能，借助天津市產(chǎn)業(yè)布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整、實施工業(yè)戰(zhàn)略東移的契機，東麗區(qū)擬在程林街環(huán)內(nèi)區(qū)域規(guī)劃建設三個科技型都市工業(yè)園區(qū)。 19 航空城的建成將進一步提升區(qū)域功能與價值 天津航空城規(guī)劃用地北至成林道延長線、東至京津塘高速公路、南至機場維修區(qū)，規(guī)劃占地面積約21.38平方公里。本案20 未來消費人群增加與升級天房項目松江項目本項目10萬

6、平米22萬平米16萬平米小王莊村目前已被列入拆遷改造計劃，據(jù)了解，拆遷土地除部分用于還遷房外，剩余土地將對外掛牌出售，由此可見，該區(qū)域在未來2-3年內(nèi)將成為天津又一新興居住區(qū)。項目周邊1公里內(nèi)常住人口將超過2萬人21 道路規(guī)劃區(qū)域?qū)⑴c衛(wèi)國道、空港物流區(qū)相連通，成林道拓寬至40米，成為連接市區(qū)與空港物流區(qū)、天津機場、濱海新區(qū)及周邊其他縣市的交通要道。本案外環(huán)線津濱高速津塘公路津京塘高速天津機場空港物流區(qū)天津港22項目周邊商圈分析商圈分布及構(gòu)成 東興商圈 萬新村商圈23 鄰近商圈商業(yè)供應量： 鄰近商圈商業(yè)供應量較大，已達到176000平米，且功能較為齊備，基本滿足了周邊居民的生活需求。 名稱體量商

7、業(yè)形式衛(wèi)國道家世界8000平米生活型大賣場國美電器2000平米大中電器2000平米東興家世界4000平米又一城80000平米餐飲娛樂+酒店 南方燈具城20000平米專業(yè)市場登發(fā)裝飾城20000平米第六大道商業(yè)街40000平米未定合計176000平米24萬新村商圈距離本項目較近，在項目區(qū)域內(nèi)目前尚無商業(yè)設施的情況下，區(qū)域日常生活消費會主要發(fā)生在萬新村商圈。萬新村商圈商業(yè)特點：超市賣場類設施成長迅速社區(qū)商業(yè)穩(wěn)步增長 生活型購物市場細分更加完善，商業(yè)競爭更為激烈 區(qū)域商業(yè)設施逐步升級 通過上述分析我們可以看到萬新村商圈作為區(qū)域核心商圈的地位日益穩(wěn)固，隨著其商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富以及檔次的提高，其輻射范圍也將

8、進一步擴大。25 本項目商圈形成條件分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析2022/7/826區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析連鎖零售業(yè)起步早，發(fā)展迅速，是天津市內(nèi)大賣場數(shù)量最多的區(qū)域之一飽和競爭觀望15000m210-15km特點一27大賣場特點描述連鎖發(fā)展,資金占用較大,需要充足的現(xiàn)金流;需求面積大,一般5000平方米;充足的停車位只租不買某些類型的大賣場對建筑要求較高 28區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析特點二區(qū)域復合功能商業(yè)地產(chǎn)項目嚴重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場尚屬發(fā)展期先發(fā)制人商業(yè)領航29區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析特點三搶占市場空白點區(qū)域復合功能商業(yè)中心單一,目前只集中在躍進路一帶,不符合商業(yè)中心多元化的趨勢東麗商業(yè)中心程林莊商業(yè)中心

9、麗苑商業(yè)中心萬新村商業(yè)中心30東麗商業(yè)中心東麗商業(yè)中心31區(qū)域形成商圈的推測 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望2022/7/832區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望 市場需求強大 消費者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營者 商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級東部天津商業(yè)中心有望形成 交通、居住環(huán)境、外來人口33商圈形成的可能性推測 形成商圈的可能性推測2022/7/834城市擴張角度城市戰(zhàn)略東移 濱海新區(qū)現(xiàn)代工業(yè)客觀上需要與現(xiàn)代服務業(yè)聚集在一起，因此天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移戰(zhàn)略。 項目所處區(qū)域作為連接市區(qū)與濱海的要地，隨著城市的東移，將承載越來越多的城市功能。城市居住郊區(qū)化 按照天津市城市總體規(guī)劃(

10、2005-2020年)，未來天津市中心城市的布局將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心，在外圍發(fā)展居住、就業(yè)綜合型城市組團。中心城區(qū)的功能定位僅僅是區(qū)域性管理、服務和商貿(mào)中心，而中心城區(qū)的居住空間將引導向外圍組團發(fā)展。 因住而商，居住的郊區(qū)化必然導致商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化，根據(jù)項目區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，本區(qū)域有望形成新興居住區(qū)，因此商業(yè)地產(chǎn)將在本區(qū)域有著廣闊的發(fā)展空間。35形成商圈的條件該地方現(xiàn)有及未來會產(chǎn)生的消費人群，即商業(yè)所需的固定消費群體條件；該地方周邊交通設施便利，即交通便利條件；附近有吸引人群的機構(gòu)或設施，即人流聚集條件 36區(qū)域形成商圈的推測根據(jù)上述分析，河東區(qū)/東麗區(qū)近三年在宏觀經(jīng)濟上呈現(xiàn)

11、高速發(fā)展的態(tài)勢，區(qū)域商品市場豐富多彩，消費結(jié)構(gòu)升級，外來人口大量涌入，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件， 另外：區(qū)域未來將遷入大量居民，將為商業(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)定的消費人群。本區(qū)域距離中心商業(yè)區(qū)較遠，且公交設施匱乏，出行極不便利，需要較大的時間成本； 前往中心商業(yè)區(qū)購物的次數(shù)會相應減少 居民的日常消費會選擇在居所周邊進行，而天山路商圈的核心商圈主要輻射其周邊的萬新村居住區(qū)，麗苑居住區(qū)、太陽城居住區(qū)等,次級商圈才可以輻射到項目區(qū)域（次級商圈的顧客大約占1525%）； 項目區(qū)域需要一定量的商業(yè)設施來滿足居民的日常生活要求；37項目區(qū)域?qū)⑦B通衛(wèi)國道與空港物流區(qū)，區(qū)域?qū)胄栽鰪姡?區(qū)域流動人群將大幅增加

12、。本案登州路人流車流方向人流車流方向38結(jié)論：1、本區(qū)域?qū)碛写罅抗潭ㄏM人群以及由便捷的對外交通帶來的流動人群；2、區(qū)域內(nèi)的發(fā)展性質(zhì)決定區(qū)域需要一定體量的商業(yè)設施；結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展與區(qū)域缺少復合型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實，考慮到本項目計劃全部銷售，因此區(qū)域?qū)⒉粫写筚u場出現(xiàn)，可以考慮在本項目商業(yè)部分設計一定規(guī)模的吸引目的性消費的業(yè)態(tài)，如餐飲娛樂城、購物街等以達到匯集人流的作用。根據(jù)上述分析，戴德梁行認為區(qū)域具備形成商圈的條件39形成商圈的類型： 本項目計劃全部銷售，因此將不會有大賣場出現(xiàn)，為滿足消費者日常生活需要，開發(fā)部分生活配套型商業(yè)必不可少； 為了更多吸引區(qū)域以外人群及流動人群，項目應增添部分目的

13、性消費元素，另外，在定位上應與鄰近的萬新村商圈社區(qū)配套型商業(yè)的形式形成錯位。40形成商圈的時間預計區(qū)域未來1年內(nèi)將有三個住宅項目亮相，2-3年內(nèi)完成入住。作為區(qū)域內(nèi)唯一擁有商業(yè)設施的本項目也將逐漸承擔起滿足區(qū)域居民日常生活需要的功能。這時候商圈逐漸形成，但并不成熟，商圈類型為社區(qū)型商業(yè)。4-5年內(nèi)，隨著各項規(guī)劃的實施，區(qū)域的人口將繼續(xù)得到增長，人員素質(zhì)將得到提高、交通的便捷性也將得到體現(xiàn)。從而商圈得到升級，并向鄰里型商業(yè)中心發(fā)展。41相關案例分析第三部分 相關案例分析上海碧云國際社區(qū)2022/7/842項目區(qū)位圖開發(fā)商：浦東金橋（600639）已開發(fā)項目：碧云花園、碧云別墅、世茂湖濱花園、曉園

14、 4344項目住宅與商業(yè)分布圖配套商業(yè)酒店式公寓住宅面積4040021613669050545碧云國際社區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)面積比商業(yè)購物體育休閑餐飲美食風情酒吧總計面積2390013300720016004600046碧云國際社區(qū)商業(yè)租售價格項目名稱建筑面積（）位置物業(yè)類型銷售價格（元/）租賃價格 （元/天/）金洋十方庭商業(yè)街4200碧云路、白樺路交口商業(yè)街金橋201017600東陸路1711號B座商業(yè)街4 碧云金悅 34000金藏路51號(浙橋路口)酒店公寓碧云工社60000新金橋路1088號酒店公寓9000證大大拇指廣場110000浦東區(qū)芳甸路199弄商業(yè)廣場10聯(lián)洋廣場70000芳甸路300號

15、商業(yè)廣場7000證大家園四期120000浦東區(qū)巨峰路667弄商業(yè)廣場7500證大家園五期600000利津路1313弄商業(yè)廣場85002.5上海2006商鋪12000花木路1008號商業(yè)廣場350006233516000杜鵑路201號酒店公寓10000錦繡滿堂花園東街41660錦安東路88弄社區(qū)商業(yè)街2400047碧云國際社區(qū)成功分析 1、規(guī)模大，足以形成區(qū)域影響2、區(qū)位好，位于浦東金橋板塊，是有政府明確規(guī)劃的片區(qū)與工業(yè)園、出口加工區(qū)毗鄰，又有大片的綠肺清新空氣，是很好的生活社區(qū)選擇；3、知名企業(yè)進駐為本區(qū)域國際化奠定了基礎；4、商業(yè)中心功能較為齊全，購物餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一應聚全；5、商業(yè)整體檔

16、次品味與產(chǎn)品定位科學合理，符合市場需求與未來發(fā)展趨勢，同時也為社區(qū)整體檔次與價格的提升提供了保證。6、租售價格制定合理，充分考慮到項目所處區(qū)域的性質(zhì)與經(jīng)營者的利益，因此能夠達到“多贏”的局面 48碧云國際社區(qū)缺撼分析： 1、商業(yè)體量小諾大的社區(qū)，商業(yè)物業(yè)雖功能齊備，但體量僅占目前社區(qū)總體量的5%，因此在供應量上略顯尷尬，與社區(qū)總體量不匹配，造成目前仍舊難以支撐巨大的社區(qū)居民需求的局面；2、交通稍顯不便 ,不能吸引區(qū)域以外的人流49餐飲類50生活購物類51休閑體驗類52碧云國際社區(qū)與本項目對比分析： 1、由相似性帶來的啟示 1）、所處區(qū)位上同處于工業(yè)區(qū)之內(nèi)，且與機場、高速距離較近；2）、政府規(guī)劃

17、上同為政府規(guī)劃未來發(fā)展方向所在的區(qū)域；因此，本項目從其在商業(yè)方面的發(fā)展上可以得到較為直觀的啟示，同時根據(jù)碧云國際社區(qū)十余年來的發(fā)展經(jīng)驗我們可以取長補短，優(yōu)勝劣汰。2、借鑒之處 1）商業(yè)部分的業(yè)態(tài)組合模式：商務地產(chǎn)+社區(qū)型商業(yè)中心相結(jié)合2）商業(yè)部分的建筑形式與業(yè)態(tài)定位碧云國際社區(qū)商業(yè)部分當前絕大多數(shù)采取的是分散式商業(yè)街區(qū)的建筑形式，這與其國際社區(qū)的檔次與人群需求是十分匹配的。3、合理的商業(yè)入市價格53需改善之處1）適當增加商業(yè)配套性社區(qū)商業(yè)面積 碧云國際社區(qū)的商業(yè)配套占比為4%，而根據(jù)社區(qū)商業(yè)標準,應加強這一比例 2）增強交通的便利性與可及性本項目在建設之初應充分考慮到這一點，與公交部門、市政部

18、門進行充分協(xié)調(diào)，以期達到增加公交線路、延長線路及早日通路的目的。 54社區(qū)商業(yè)標準小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團，相當于居委會管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-4000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人大型社區(qū)：人口規(guī)模：0.7-1.5萬戶（相當于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積： 0.8-1.2平米/人 55本項目市場定位第四部分 本項目市場定位2022/7/856項目市場定位本項目SWOT分析2022/7/857優(yōu)勢STRENGTH交通優(yōu)勢明顯項目所處區(qū)域毗鄰外環(huán)線，路網(wǎng)發(fā)達，對外交通便捷，是連接中心城區(qū)與濱海新區(qū)的交通要道。項

19、目面臨成林道，成林道將成為連接市區(qū)與濱海新區(qū)、航空城、空港物流區(qū)、天津郊縣以及其它省市的交通要道。區(qū)域規(guī)劃明確，發(fā)展?jié)摿Υ?；區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存在空白點，升值潛力巨大58劣勢WEAKNESS項目周邊未形成商業(yè)氛圍，現(xiàn)有商業(yè)均為門臉改造而成，檔次較低。項目所處區(qū)域為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前常住人口較少，區(qū)域現(xiàn)有人群無論從數(shù)量還是消費能力上都不足以對大型商業(yè)設施形成支持。項目位于城區(qū)邊緣，對內(nèi)交通尚不通暢，且公交網(wǎng)點稀少，可及性不佳。商業(yè)全部銷售，項目定位的完整性難以保證。 59機會OPPORTUNITY區(qū)域規(guī)劃 都市型工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃將促進商業(yè)在本區(qū)域的發(fā)展 此種變化將進一步豐富工業(yè)區(qū)的整體功能；程林莊工業(yè)區(qū)也

20、將由現(xiàn)有的生產(chǎn)加工功能，發(fā)展為具有物流、商貿(mào)、金融、研發(fā)、商務、居住、商業(yè)等多功能于一體的綜合性工業(yè)區(qū)。 航空城規(guī)劃與天津戰(zhàn)略東移規(guī)劃迅速提升本區(qū)域的地位航空城的規(guī)劃與本區(qū)域的未來發(fā)展息息相關，其最終建成將進一步提升區(qū)域的綜合價值，使得本區(qū)域的多項功能進一步得到加強。天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略將使得區(qū)域價值進一步得到體現(xiàn)。未來消費人群增加與升級本區(qū)域未來1-2年內(nèi)將有近40萬平米的住宅產(chǎn)品上市,由此會直接為本區(qū)域帶來約16000人的消費人群，加上區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人群，常住人口將達到20000人以上。60機會OPPORTUNITY道路通暢，

21、流動人口增加按照規(guī)劃，登州路在2008年之前將全線貫通，北至衛(wèi)國道，而成林道也將通過立交橋與空港物流區(qū)相連，這些無疑將提高本區(qū)域?qū)τ谌肆鞯膶胄裕瑸楸緟^(qū)域帶來大量流動人群。 消費人群結(jié)構(gòu)改變，消費能力升級 多項規(guī)劃的實施將為本區(qū)域帶來大量高端消費人群，也使得區(qū)域發(fā)展大型商業(yè)設施成為可能。項目所處區(qū)域的程林莊工業(yè)區(qū)目前擁有大量務工人員及私營企業(yè)主，按照規(guī)劃，程林莊工業(yè)區(qū)的規(guī)模將進一步擴大，智力密集型產(chǎn)業(yè)將逐步替代現(xiàn)有的勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，由此可見區(qū)域內(nèi)的人員數(shù)量與人員素質(zhì)都將得到提升。松江項目61威脅THREAT市場培育期較長規(guī)劃的最終實現(xiàn)需要一定周期，而規(guī)劃的可行性與最終實現(xiàn)程度也需要實踐的檢驗

22、。同業(yè)競爭威脅其間，同類型項目的上市將與本項目爭奪客戶資源。天津商業(yè)地產(chǎn)市場進入調(diào)整期天津商業(yè)地產(chǎn)市場短期內(nèi)呈現(xiàn)出供求不符現(xiàn)象，商鋪投資市場需要一個調(diào)整周期，這些都將對本項目的消化產(chǎn)生影響。 62項目市場定位第三部分 項目定位 經(jīng)營性商業(yè)部分定位 其它部分定位2022/7/863 經(jīng)營性商業(yè)部分定位2022/7/864本項目市場定位客戶群定位項目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來增加的居住人群程林莊工業(yè)區(qū)的務工人員項目周邊區(qū)域的居住人群及務工人員伴隨區(qū)域發(fā)展而產(chǎn)生的外來流動消費人群，包括： 來自空港物流區(qū)的務工人員 途經(jīng)本項目的人員65本項目市場定位客戶群定位特點：1、私密而不孤獨擁有自己喜好的品牌、餐廳與購物

23、場所及休閑場所；2、有品味不張揚追求生活品味，但是有所取舍,有個性但很低調(diào)；3、時尚而不懶散擁有年輕的生活態(tài)度，但心理足夠成熟，不會盲目；66本項目市場定位都市商業(yè)領航者 67本項目形象定位 尚東新時區(qū) Mini Lifestyle Center(微型生活時尚中心)我們著力營造這們一種商業(yè)氛圍：時尚實用但不浮夸張揚；功能互補絕不同質(zhì)重復；品味高雅而不無味奢華 68尚東 新 時區(qū)主題內(nèi)涵尚東：新都市主義下的時尚東部新：新生/新鮮/活力時區(qū)：集餐飲、休閑、娛樂、購物、商務等多功能于一體的，連接市區(qū)與濱海的復合功能商業(yè)綜合體 69LifeStyle Center ：“LifeStyle購物中心”其特

24、色即是采開放露天形式，沒有主力店（百貨公司），他們以“Town Center”的設計結(jié)合一些店、餐廳、書店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。解釋： 本項目的商業(yè)體量較大，66000，同時我們考慮到本區(qū)域未來不可限量的發(fā)展前景，結(jié)合入住人口的層次與周邊程林莊工業(yè)園中美史克的發(fā)展規(guī)劃，我們借鑒了“Lifestyle Center ”的理念，目的是營造一種新鮮、生態(tài)、自由的時尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證項目的可持續(xù)發(fā)展與未來的升值能力。 70形象定位Fashion：時尚流行 71形象定位Fresh Food：新鮮的蔬菜、水果 72形象定位 Fun：娛樂、快樂7

25、3業(yè)態(tài)定位精 品 購物店、家居專賣、個性用品專賣中西 餐 飲中式正餐、西餐休閑娛樂業(yè)休閑健身/SPA、歌廳、書吧、咖啡廳社區(qū)配套業(yè)銀行、郵局、干洗、便利、西點、早 餐、醫(yī)院、服務連鎖零售業(yè)超市、快餐74會所主題 項目會所主題定位2022/7/875項目會所主題選擇建議男士養(yǎng)生會所76項目會所主題選擇建議瑜珈主題休閑77項目會所主題選擇建議綜合主題78項目會所主題選擇建議另類主題79本項目價格制定 內(nèi)容商業(yè)項目建筑面積 (m2)商業(yè)項目銷售面積 (m2) 商業(yè)項目銷售均價 (元/m2)商業(yè)項目銷售總額 (萬元)區(qū)域和平區(qū)88581034187.0322258.7 760958087 河西區(qū)122

26、656781849.3813680.0 1119700234 南開區(qū)1268463309052.5410584.2 3271064298 河東區(qū)57877118311.399225.9 168939728 河北區(qū)30787386175.057457.6 642687361 紅橋區(qū)600000東麗區(qū)1066689118476.843175.3 376199510 天津市區(qū)5934173648052.239782.5 6339549219 參考天津市與河東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的商業(yè)地產(chǎn)價格對本項目進行價格定位。 天津市/河東區(qū)/東麗區(qū)現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)價格：見下表 80成因解析：1）這兩個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場正

27、處于興起階段，與和平、河西、南開相比欠成熟；2）這兩個區(qū)域的土地價值較低，開發(fā)成本相對較低，所以價格也不高。因此，我們可以作如下推斷：1）區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)尚屬起步階段，未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大；2）現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)價格與價值持平或略低于價值，則說明該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價格升值空間遠遠大于相對成熟的和平、河西、南開區(qū)；81商業(yè)地產(chǎn)升值率分析和平區(qū)以萬達商業(yè)廣場為例： 82商業(yè)地產(chǎn)升值率分析河西區(qū)以新澳購物廣場為例： 83商業(yè)地產(chǎn)升值率分析南開區(qū)以天江格調(diào)空間為例：84商業(yè)地產(chǎn)升值率分析小結(jié)在和平、河西、南開這三個商業(yè)地產(chǎn)相對成熟的區(qū)域中，商業(yè)地產(chǎn)銷售價格基本上呈逐年降低的趨勢（新澳購物廣場第三年的銷售價

28、格雖高于第一年，但其增幅也并不大，不超過10%），當然這與開發(fā)商最初定制的入市價格高低有關。但是我們同樣可以看出，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價值與價格的偏離度不大，也就是說，在價值規(guī)律的主導下，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價格升值的空間已經(jīng)很小，投資者的獲利空間也隨之降低，這是一個無法逃避的現(xiàn)實。 85商業(yè)地產(chǎn)市場相對不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析河東區(qū)： 嘉華國際商業(yè)中心86商業(yè)地產(chǎn)市場相對不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析東麗區(qū)： 中國北方五金城87商業(yè)地產(chǎn)市場相對不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析梅江地區(qū)： 藍調(diào)街區(qū) 88小結(jié)商業(yè)欠發(fā)達地區(qū)的商業(yè)項目價格年平均升值率約為： 25%-30% 商業(yè)地產(chǎn)欠成熟區(qū)域的價格

29、升值空間遠大于商業(yè)地產(chǎn)已成熟的區(qū)域。因此，在本項目所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的價格定制上，空間很大，優(yōu)勢明顯。 89本項目商業(yè)地產(chǎn)銷售價格預測結(jié)合天津市商業(yè)地產(chǎn)銷售情況，根據(jù)本項目所處區(qū)域的市場情況，戴德梁行建議：本項目的價格應結(jié)合本地市場的商業(yè)銷售價格的現(xiàn)實情況，充分考慮未來的升值因素，在當前市場平均價值（9783元/）的基礎上，依每年遞增25%來考慮，而本項目開始銷售約在2008年底，故本項目入市的銷售價格應在9783（1+25%）=12229元/左右是較為合理的 90其他部分市場定位2022/7/891項目商業(yè)部分將于2009年前后入市，那時居住氛圍剛剛產(chǎn)生，因此建議在經(jīng)營性商業(yè)開發(fā)體量滿足市場

30、需求的前提下，開發(fā)部分同時具備居住與投資功能的產(chǎn)品。在這里我們引入多功能公寓與經(jīng)濟型酒店形式。921、天津經(jīng)濟型酒店存量分析當前我國的經(jīng)濟型酒店發(fā)展迅猛，以連續(xù)三年翻三番的速度井噴式增長，錦江之星、如家快捷等領頭企業(yè)的年均增速高達90%。中國飯店協(xié)會據(jù)此預計，在未來的十年，經(jīng)濟型酒店的客房數(shù)將超過現(xiàn)在星級飯店的客房量，成為我國住宿市場的主流。錦江之星是國內(nèi)經(jīng)濟型酒店的第一品牌，也是最先進入天津市場的經(jīng)濟型酒店連鎖品牌。到目前為止，天津共有經(jīng)濟型酒店品牌8個，分別為宜必思、如家快捷、速8、錦江之星、友誼之家、寶軒快捷、華鉅快捷、雅悅，總計23家，總存量約106000，總客房數(shù)約3030間。經(jīng)濟型

31、酒店的市場分析932、天津經(jīng)濟型酒店分布經(jīng)濟型酒店選址主要看重區(qū)域價值,即： 交通便捷 商業(yè)服務配置齊全 客流密集 旅游資源豐富943、天津經(jīng)濟型酒店展望 市場空間較大，現(xiàn)有存量不足，品牌擴張加劇 發(fā)展迅速，未來兩年內(nèi)將向品牌化集團化發(fā)展 區(qū)域發(fā)展將呈中心向周邊擴散態(tài)勢 954、未來經(jīng)濟型酒店熱點區(qū)域預測： 海河沿線濱海地區(qū)奧運板塊外環(huán)線沿線經(jīng)濟型酒店需要周邊便捷的交通條件，而天津經(jīng)濟型酒店已經(jīng)完成了由內(nèi)環(huán)向中環(huán)及快速路的擴散。隨著地鐵的通行，交通路網(wǎng)的完善，出行將變得更加便捷，出行的時間成本也將減小。而外環(huán)線作為連接市區(qū)與濱海及周邊省市地區(qū)的樞紐，將承擔起越來越多的城市功能。而其沿線土地價格

32、遠低于中心城區(qū)，因此會成為眾多經(jīng)濟型酒店商家的選擇。965、區(qū)域市場探究 項目所處區(qū)域具備經(jīng)濟型酒店生存的條件，原因如下： 交通因素項目所處區(qū)域面臨成林道，而成林道是連接市區(qū)與濱海新區(qū)、其他區(qū)縣以及周邊省市的交通要道。另外，項目毗鄰外環(huán)線、西接火車站，東臨天津機場，出行便利。 客群充足根據(jù)區(qū)域規(guī)劃，未來區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)從事商務活動的商務人士，從事技術(shù)交流與指導的外來技術(shù)人員以及從事業(yè)務往來的來津出差人士。 周邊商業(yè)配套齊全本項目定位有餐飲娛樂、社區(qū)配套及購物功能，將使得區(qū)域的商業(yè)配套得以健全。97多功能公寓產(chǎn)品說明：本項目定位的多功能公寓本質(zhì)是一種主要面向自住型客戶的酒店式公寓產(chǎn)品，但由于位于該區(qū)域

33、同時又具備了辦公、酒店的功能，是一種宜住、宜商、宜投資的產(chǎn)品。98市場分析我們針對天津的酒店式公寓可得出如下分析：1）、天津目前真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為數(shù)很少，且分布范圍較散，配套上均遵循酒店的高檔配套設施，功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請知名酒店管理公司進行管理。加之有包租、回購等作為保障，因此雖然總價款較高，但是市場認可度非常高，購買的客戶均是高端投資客戶。2）、其他投資類酒店式公寓雖然沒有包租、回購等作為投資保障，但是因其所處的絕佳地理位置，區(qū)域優(yōu)勢明顯，因此也受到中、小型投資客的青睞，因此消化速度也較為理想。993）、自住型酒店式公寓多依托大型的居住區(qū)/住宅消費區(qū)，其產(chǎn)品基本滿足居?。?/p>

34、配有暖氣、陽臺等），加之“戶型小，總價款低，精裝修”等優(yōu)勢，因此在住宅與服務式公寓中搶得先機，博得了大眾認可，銷售狀況也好于同區(qū)域其他項目。投資類酒店式公寓：區(qū)域位置較佳、商務氛圍濃郁 較好的銷售政策，多為包租、回購等自住式酒店式公寓：居住氛圍濃郁、靠近目標客戶群 產(chǎn)品設計上具備相對較好的居住功能 100區(qū)域市場探究1、社區(qū)檔次的升級 未來1-2年，項目區(qū)域?qū)⒂?0萬平米的住宅上市，加之現(xiàn)有的盈州里、程林南里及小王莊村拆遷改造的規(guī)劃用地，成熟社區(qū)氛圍將逐漸形成。2、商務氛圍的產(chǎn)生程林莊工業(yè)區(qū)的擴大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，推動區(qū)域服務業(yè)的發(fā)展；成林道與空港物流區(qū)的連通；區(qū)域消費人群層次升級，他們將對不

35、同功能的物業(yè)產(chǎn)生不同要求，多功能公寓的商務功能也將體現(xiàn)。但基于本區(qū)域目前的商務商業(yè)氛圍極不成熟，因此，該公寓產(chǎn)品極可能以滿足居住需求為先。101多功能公寓及經(jīng)濟型酒店價格制定 依照成本分析法預計本項目的建安成本，計算如下表： 項 目公攤樓面成本(元/）備 注1、土地款20502、大配套費225本案公建性質(zhì)，公建225元/平米3、前期費用82.64、建安成本18715、小區(qū)市政配套費367.56、管理費用1007、財務費用1208、不可預見費60合計4876.1102另外，項目的維修基金，按銷售價格的1.5%計算，綜合稅金按銷售價格的10%計算，銷售費用按銷售價格的2%計算，上述三項費用折合約1

36、100元/平米，因此，可見本項目的成本約6000元/平米。按照投資回報率15%，以及天津房地產(chǎn)市場平均16%的價格增幅，2008年本項目多功能公寓及經(jīng)濟型酒店部分的入市價格將達到7860元/。 103商業(yè)主題形象第四部分 商業(yè)部分的主題形象2022/7/8104項目區(qū)位圖本項目濱海國際機場空港物流區(qū)程林莊工業(yè)區(qū)東麗核心商業(yè)區(qū)河東核心商業(yè)麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū)105嘉華國際商業(yè)中心天一MALL中國北方五金城第六大道海河新天地十一經(jīng)路家世界東麗核心商業(yè)區(qū)順馳又一城麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū)濱海國際機場空港物流區(qū)本項目項目所處區(qū)域及周邊商業(yè)地產(chǎn)分布圖106區(qū)位分析1、項目地處工業(yè)區(qū)，周邊

37、商業(yè)氛圍 清淡；2、項目周邊新型大規(guī)模社區(qū)稀缺， 現(xiàn)有住宅多為15年以上的原有社 區(qū)，且檔次普遍較低；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)分散，且多數(shù)為陳舊 的沿街臨時建筑，只有少數(shù)底商 零星分布，商業(yè)檔次較低；4、項目所處區(qū)域交通通達性良好， 特別是與京津塘高速、機場、空 港物流區(qū)關系密切107由區(qū)位分析產(chǎn)生的初步研判一、結(jié)合項目未來整體銷售的需求，商業(yè)部分不宜考慮商業(yè)中心模式；二、結(jié)合本區(qū)域的交通優(yōu)勢、區(qū)域規(guī)劃與未來本區(qū)域住宅發(fā)展，本項目 商業(yè)適合考慮“商務型商業(yè)地產(chǎn)+社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)”結(jié)合的模式三、區(qū)域未來的發(fā)展前景較好，區(qū)域消費人群結(jié)構(gòu)將會產(chǎn)生極大的轉(zhuǎn)變， 從而本項目自身的規(guī)模與可能入市時間將極有可能使其成為

38、周邊一至三 公里范圍內(nèi)的商業(yè)旗艦108商業(yè)的主題形象描述新都市主義商業(yè)旗艦，時尚東部領航者109項目建筑風格建議整體風格應注意與住宅結(jié)合，并考慮結(jié)合將來區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的新型建筑風格，使商業(yè)整體風格與住宅與項目所處區(qū)域的風格渾然一體，既不盲目追求“洋化”，更不單純強調(diào)亮麗。我行建議，本項目在建筑材料選擇上應注重與時尚、新型潮流接軌，外檐體現(xiàn)數(shù)字化、時代感，并著力塑造商業(yè)街區(qū)風格。 110項目建筑風格參考圖片111項目建筑風格參考圖片112發(fā)展建議第六部分 項目發(fā)展建議 業(yè)態(tài)組合與比例 各業(yè)態(tài)發(fā)展建議 項目價格制定2022/7/8113業(yè)態(tài)組合與比例業(yè)態(tài)比例面積（）餐飲娛樂27%18000多功能公

39、寓40%26000購物10%6600社區(qū)配套8%5400經(jīng)濟型酒店15%10000總計100%66000主題式商業(yè)街區(qū)社區(qū)商業(yè)標準需要盈虧平衡點所需社區(qū)商業(yè)標準需要市場需求強大114經(jīng)濟型酒店盈虧平衡點分析按四星級酒店裝修標準投入約:8000萬元當前經(jīng)濟型酒店的投資回報年限在5年左右即每天的酒店收入應在43835元左右依經(jīng)濟型酒店當前日租金在168元/天來計算套房數(shù)在260套左右為項目的盈虧平衡點115經(jīng)濟型酒店盈虧平衡點分析標準間面積在26-40平方米之間運營成本在25%左右年出租率方面的風險支出(首年在40%左右)聘請知名運營管理公司的費用(毛收入的30%左右)推廣費用(毛收入的3%-5%

40、)出房率80%-85%8000平方米8500平方米標間價168元/天260間客房280間客房經(jīng)濟型酒店建筑面積10000平方米左右116經(jīng)營性商業(yè)面積設計依據(jù)餐飲娛樂街區(qū)購物體驗街區(qū)社區(qū)生活配套中型社區(qū)商業(yè)標準人口規(guī)模：2000-4000戶人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人 5400平方米區(qū)域型商業(yè)中心的規(guī)模需要24600平方米鄰里型商業(yè)中心規(guī)模:20000平方米以上營造主題式商業(yè)的需要有效聚攏人氣的需要117多功能公寓的設計依據(jù)多功能公寓當前市場的認可度區(qū)域未來整體層次的升級本項目全部銷售的前提市場需求、投資人偏好應對人群廣泛建筑設計靈活118商業(yè)發(fā)展建議經(jīng)營性商業(yè)發(fā)展建議餐飲區(qū)風情商業(yè)街

41、區(qū)休閑區(qū)娛樂區(qū)生活配套業(yè)2022/7/8119戶型建議餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、休閑區(qū)主力戶型 開間：6-8米； 進深：15米8000mm15000mm120項目發(fā)展建議餐飲區(qū)可以引進40家左右不同風味的餐館，形成風情餐飲區(qū)121項目發(fā)展建議餐飲區(qū)餐飲區(qū)：根據(jù)戴德梁行的研究，我們發(fā)現(xiàn)，餐飲業(yè)面積需求集中在三部分，即200以下，300-500，1000以上三個區(qū)間 6000600060006000600060006000600060006000600015000首層1235679101148111平方米90平方米48平方米122項目發(fā)展建議餐飲區(qū)600060006000600060006000600060

42、0060006000600015000二層123567910114848400平方米400平方米123平方米90平方米24平方米三層123項目發(fā)展建議風情商業(yè)街所謂風情商業(yè)街區(qū)，是本項目品位、神韻的體現(xiàn)可供選擇的業(yè)態(tài)： 雪茄煙專賣、紅酒/洋酒專賣 個人用品護理店 新鮮蔬果店、花店、水療/養(yǎng)生館 社區(qū)便利店、醫(yī)院、寵物店124業(yè)態(tài)比例面積（）特色小店60.61%4000運動休閑服飾15.15%1000家居生活用品專賣店15.15%1000休閑書吧/書店4.55%300汽車用品專賣店/五金專賣4.55%300總計100%6600風情商業(yè)街區(qū)125雪茄 美容美體 水療養(yǎng)生 DIY手工坊 休閑吧 兒童

43、娛樂室 鮮花 蔬果紅酒 126項目發(fā)展建議風情商業(yè)街此區(qū)域適宜經(jīng)營服裝服飾店、運動休閑用品專賣店、家居家飾用品生活館、手機通訊、煙酒專賣、兒童用品專賣店等另外，考慮到某些社區(qū)配套業(yè)如銀行、郵局、干洗、西點蛋糕等其對地段的特殊需求，建議將此類業(yè)種放置在零售區(qū)的外街如果本區(qū)域有三層的設計，故可將兒童娛樂置于此處127兒童娛樂區(qū)128項目發(fā)展建議休閑區(qū) 此區(qū)域適宜的業(yè)種有休閑健身俱樂部（瑜珈館、器械健身房、桌球室、保齡球室）等生活休閑業(yè)態(tài) 129業(yè)態(tài)比例面積（）休閑健身俱樂部33%500美容美體/SPA20%300足療養(yǎng)生館13%200休閑書吧/水吧13%200兒童城20%300總計100%1500

44、休閑區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃130項目發(fā)展建議娛樂區(qū) 此區(qū)域適宜經(jīng)營KTV娛樂城、游戲城（成人游戲、青少年游戲廳/網(wǎng)吧）等 131業(yè)態(tài)比例面積（）KTV33.33%1000洗浴中心33.33%1000桌球城/麻雀館16.67%500游戲城16.67%500總計100%3000娛樂區(qū)132業(yè)態(tài)比例面積（）社區(qū)便利店9.62%500新鮮蔬果店3.85%200西點蛋糕店5.77%300水站1.92%100社區(qū)連鎖餐飲/早餐連鎖3.85%200中介服務5.77%300美容美發(fā)店11.54%600社區(qū)醫(yī)院11.54%600寵物醫(yī)院3.85%200郵政1.92%100干洗1.92%100銀行1.92%100汽車美容/洗

45、車5.77%300幼稚園28.85%1500服裝加工店1.92%100總計100%5400社區(qū)配套133項目發(fā)展建議-多功能公寓宜居、宜商、宜投資的產(chǎn)品設計 兩座樓設計，24層。3-24層為公寓，1、2層商業(yè)。公寓戶型 面積33、34、47、80四種戶型。 主力戶型3347，便于投資，作為居住產(chǎn)品居住門檻也比較低。 設計有陽臺、內(nèi)部方正便于分割功能區(qū)，可以滿足基本生活需要。 設計短進深，陽面落地窗陽臺設計能夠更好的滿足采光需要。134項目發(fā)展建議-經(jīng)濟型酒店 整體銷售給一家經(jīng)濟型酒店品牌或投資人 采用分割銷售形式，并聘請知名的專業(yè)的酒店管理公司(如加士活/雅高)進行管理，投資人定期獲得收益分紅

46、，該產(chǎn)品更適宜投資。135商業(yè)核心競爭力營造第五部分 商業(yè)部分的核心競爭力營造項目核心競爭力因素本項目核心競爭力的營造2022/7/8136商業(yè)項目核心競爭力因素商用物業(yè)的可用性商業(yè)地產(chǎn)主題的明確性商業(yè)地產(chǎn)定位的準確性對利潤期盼的合理性137 本項目商業(yè)的核心競爭力營造 項目主題本項目的主題為“尚東新時區(qū)”，在濱海與市區(qū)之間打造一個新鮮時尚的多功能商業(yè)區(qū)，為消費者提供全方位的商業(yè)服務。 尚東新時區(qū)生活購物生活休閑餐飲美食商務洽談娛樂體驗你好, My Life!138項目所具備的核心競爭力: 門戶商業(yè)項目所處的成林道是連接市區(qū)與天津機場、空港物流區(qū)、濱海新區(qū)以及周邊其他縣市的交通要道，而本項目正處于天津市區(qū)的門戶位置，獨享滾滾人流。 區(qū)域商業(yè)旗艦本區(qū)域未來將有大量人群遷入，而作為區(qū)域唯一的大體量復合型商業(yè)項目，勢必成為該區(qū)域的商業(yè)旗艦。139需要人為營造的核心競爭力 產(chǎn)品形式時尚而不奢華，簡約美觀的外觀設計能給項目帶來更大的吸引力。140社區(qū)型商業(yè)街案例街區(qū)式社區(qū)商業(yè)蘋果22院街把所有的人流都控制在一條街上，街的尺度適合人步行、購物，及短暫停留，并和某些休閑的商業(yè)形式有關，寬的地方可以擺張咖啡桌，可以坐下來喝一杯。成功的繁榮的商業(yè)街