自考第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估_第1頁
自考第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估_第2頁
自考第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估_第3頁
自考第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估_第4頁
自考第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估_第5頁
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文檔簡介

1、2022-7-81第四章第四章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)目標(biāo):學(xué)習(xí)目標(biāo):1、理解土地和房地產(chǎn)特征、理解土地和房地產(chǎn)特征2、理解房地產(chǎn)評估、理解房地產(chǎn)評估市場法市場法的應(yīng)用的應(yīng)用3、理解房地產(chǎn)評估成本法的應(yīng)用、理解房地產(chǎn)評估成本法的應(yīng)用4、理解房地產(chǎn)評估收益法的應(yīng)用、理解房地產(chǎn)評估收益法的應(yīng)用2022-7-82第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置土地權(quán)屬及其處置第四節(jié)第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法土地使用權(quán)評估的方法第五節(jié)第五節(jié) 建筑物評估的特點(diǎn)建筑物評估的特點(diǎn)第六節(jié)第六節(jié) 建筑物評估的方法建筑物評估的方法2

2、022-7-83第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述一一、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài):單純的土地、單純的房地產(chǎn)有三種存在形態(tài):單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在、區(qū)位

3、是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。過程中需考慮的很主要的部分。 2022-7-84二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征1 1、位置固定性、位置固定性房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),它的空間位置是固定的。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),它的空間位置是固定的。2 2、耐用性、耐用性從某種意義上講,土地的使用具有永續(xù)性。從某種意義上講,土地的使用具有永續(xù)性。3 3、影響因素多樣性、影響因素多樣性房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn),要受到諸多因素的制約。除房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn),要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自

4、身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外,社會因素以及周邊了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外,社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。 4 4、投資大量性、投資大量性不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物,其投資數(shù)額都是可觀的,不論不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物,其投資數(shù)額都是可觀的,不論是國家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者,投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)是國家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者,投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。額的資金。5 5、保值增值趨勢、保值增值趨勢在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下,隨著

5、人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展,社會在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下,隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展,社會對土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。對土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。 2022-7-85三、房地產(chǎn)的評估程序三、房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下:房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下:1 1、明確評估基本事項(xiàng)、明確評估基本事項(xiàng)評估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后,應(yīng)對評估協(xié)議書中評估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后,應(yīng)對評估協(xié)議書中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解。約定的一些條件進(jìn)行調(diào)

6、查、了解。2 2、擬定評估工作方案、擬定評估工作方案在明確了評估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)對評估項(xiàng)目進(jìn)在明確了評估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)對評估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析,擬定評估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的行充分分析,擬定評估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進(jìn)行,具體包括:人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時(shí)進(jìn)行,具體包括:人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時(shí)間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。3 3、實(shí)地勘查搜集資料、實(shí)地勘查搜集資料在權(quán)數(shù)確定后,對房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了在權(quán)數(shù)確定后,對房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、

7、公共設(shè)解弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施,以及評估對象的物質(zhì)狀況。施和基礎(chǔ)設(shè)施,以及評估對象的物質(zhì)狀況。2022-7-864 4、選用評估方法評定估算、選用評估方法評定估算在房地產(chǎn)評估中,除了使用其他資產(chǎn)評估常用在房地產(chǎn)評估中,除了使用其他資產(chǎn)評估常用的市場法、收益國法和成本法外,還可以根據(jù)具體的市場法、收益國法和成本法外,還可以根據(jù)具體情況運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、情況運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評估。法進(jìn)行評估。5 5、確定評估結(jié)果,撰寫

8、評估說明和報(bào)告、確定評估結(jié)果,撰寫評估說明和報(bào)告主要是針對得到初步結(jié)果后,進(jìn)行分析、判斷,主要是針對得到初步結(jié)果后,進(jìn)行分析、判斷,得到評估結(jié)果。撰寫評估說明應(yīng)詳盡,包括委托人得到評估結(jié)果。撰寫評估說明應(yīng)詳盡,包括委托人的基本情況、評估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的的基本情況、評估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等,為資產(chǎn)評估結(jié)果的取得打下一定的基基本情況等,為資產(chǎn)評估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評估說明后,撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告,它礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評估說明后,撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告,它是整個(gè)資產(chǎn)評估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)是整個(gè)資產(chǎn)評估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)評估報(bào)告書的正式文稿,經(jīng)過評

9、估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審評估報(bào)告書的正式文稿,經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后,遞交給委托方。核后,遞交給委托方。2022-7-87第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì) 土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無形資產(chǎn),在確定權(quán)利時(shí),是確定它未來使用價(jià)值使用權(quán)是無形資產(chǎn),在確定權(quán)利時(shí),是確定它未來使用價(jià)值的情況,不是它的有形資產(chǎn),而是無形資產(chǎn)權(quán)數(shù),列到無形的情況,不是它的有形資產(chǎn),而

10、是無形資產(chǎn)權(quán)數(shù),列到無形資產(chǎn)的范疇。資產(chǎn)的范疇。二、土地資產(chǎn)的分類及其特性二、土地資產(chǎn)的分類及其特性(一)土地資產(chǎn)及分類(一)土地資產(chǎn)及分類1 1、按社會經(jīng)濟(jì)用途、按社會經(jīng)濟(jì)用途土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類。2022-7-882 2、按經(jīng)濟(jì)地理位置、按經(jīng)濟(jì)地理位置土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置,越接近城中心的地理位置遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置,

11、越接近城中心的地理位置土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯,價(jià)值量就越高。土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯,價(jià)值量就越高。3 3、按所有權(quán)歸屬、按所有權(quán)歸屬土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有;除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土家所有;除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時(shí)應(yīng)如何劃分。時(shí)應(yīng)如何劃分。4 4、按利用程度、按利用程度土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未土地可分為高度集約使用的土地、正

12、常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。5 5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地規(guī)劃的土地。2022-7-89(二)土地資產(chǎn)的特性(二)土地資產(chǎn)的特性土地資產(chǎn)的特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地資產(chǎn)的特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。 自然特性自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性,土地的屬性,土地的經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)特性是指人們在利用土地的過程中,出現(xiàn)是指人們在利用土地的過程中,出現(xiàn)的有關(guān)

13、生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。1、自然特性、自然特性(1)土地面積的有限性。)土地面積的有限性。(2)土地空間位置的固定性。)土地空間位置的固定性。(3)土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。)土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。(4)土地的不可替代性。)土地的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性、經(jīng)濟(jì)特性(1)用途多樣性。)用途多樣性。(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。(3)可壟斷性。)可壟斷性。2022-7-810三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系(一)土地資產(chǎn)的價(jià)格類型(一)土地資產(chǎn)的價(jià)格類型1、基準(zhǔn)地價(jià),是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。、基準(zhǔn)地價(jià),是指城鎮(zhèn)

14、國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。從定義中可以看到:從定義中可以看到:(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià),它可以是)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià),它可以是級別或區(qū)段的平均地價(jià),也可以是路段地價(jià)的平均級別或區(qū)段的平均地價(jià),也可以是路段地價(jià)的平均值;值;(2)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià),即用地條件)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià),即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià);均地價(jià);(3)基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評估的覆蓋全市)基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評估的覆蓋全市的土地使用權(quán)價(jià)格;的土地使用權(quán)價(jià)格;(4)它表示的是單位土地面積的地價(jià)。)它

15、表示的是單位土地面積的地價(jià)。2022-7-8112、標(biāo)定地價(jià),是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常、標(biāo)定地價(jià),是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中,在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下,土地市場中,在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。 從定義中可以看到:從定義中可以看到:(1)它是政府的具體地塊的地價(jià),即宗地地價(jià);)它是政府的具體地塊的地價(jià),即宗地地價(jià);(2)在一般情況下,標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評估,)在一般情況下,標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評估,只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易

16、活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評估;市場交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評估;(3)標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考)標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。和依據(jù)。2022-7-8123、土地使用權(quán)出讓底價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者,由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種

17、價(jià)格。者,由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。5、出租價(jià)格、出租價(jià)格地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格,其價(jià)格表現(xiàn)為兩地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格,其價(jià)格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。種形態(tài)。(1)土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。)土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。(2)國家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。)國家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。6、其他價(jià)格(土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格)、其他價(jià)格(土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格)了解價(jià)格體系后,就會發(fā)現(xiàn),基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地了解價(jià)格體系后,就會發(fā)現(xiàn),基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為,轉(zhuǎn)讓價(jià)格和出租價(jià)格都是市使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為,轉(zhuǎn)讓

18、價(jià)格和出租價(jià)格都是市場行為。這樣形成了兩個(gè)級別的土地,一級市場和二級市場。場行為。這樣形成了兩個(gè)級別的土地,一級市場和二級市場。一級市場在評估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。一級市場在評估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。2022-7-813(二)土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)(二)土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值價(jià)值土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定,它是自然資源,它土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定,它是自然資源,它的形成就無所謂生產(chǎn)成本。的形成就無所謂生產(chǎn)成本。2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定、土地價(jià)格主要由土地的需求決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快,經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)

19、張時(shí),土地的需求會迅經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快,經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時(shí),土地的需求會迅速增加,從而土地價(jià)格隨之上漲。速增加,從而土地價(jià)格隨之上漲。3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性處在不同地域的土地,盡管其地質(zhì)條件完全相同,但其處在不同地域的土地,盡管其地質(zhì)條件完全相同,但其價(jià)格會有很大的差異。價(jià)格會有很大的差異。4、土地價(jià)格的上漲性、土地價(jià)格的上漲性這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,邊際收益率是下降的,地租不變時(shí),邊際隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,邊際收益率是下降的,地租不變時(shí),邊際收益率下降,土地的價(jià)格就會上升。另一個(gè)重要原

20、因是由于收益率下降,土地的價(jià)格就會上升。另一個(gè)重要原因是由于土地的不可再生性。土地的不可再生性。2022-7-814四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素(一)一般因素(一)一般因素1、行政因素、行政因素行政因素主要是指國家對土地價(jià)格的干預(yù)。行政因素主要是指國家對土地價(jià)格的干預(yù)。影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有:土地制度、住影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。收政策、交通管制和行政隸屬變更等。2、社會因素、社會因素社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對地價(jià)有很大的影響。社會發(fā)展?fàn)?/p>

21、況和安定狀況對地價(jià)有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。2022-7-8153、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(2)居民收入和消費(fèi)水平。)居民收入和消費(fèi)水平。(3)物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高,房地)物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高,房地產(chǎn)價(jià)格也越高,二者成輪番上漲趨勢。產(chǎn)價(jià)格也越高,二者成輪番上漲趨勢。(4)儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融)儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。一定的

22、影響。4、其他一般因素、其他一般因素如人口因素、心理因素、國際因素等也都如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。2022-7-816(二)區(qū)域因素(二)區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說,土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素也就是說,土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。1 1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素(1 1)商業(yè)繁華程度。)商業(yè)繁華程度。(

23、2 2)交通便捷度。)交通便捷度。(3 3)環(huán)境優(yōu)劣度。)環(huán)境優(yōu)劣度。包括:一是人文環(huán)境,即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平包括:一是人文環(huán)境,即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等;二是自然環(huán)境,即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地等;二是自然環(huán)境,即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。形和有無洪水淹沒威脅等。 (4 4)規(guī)劃限制。)規(guī)劃限制。 (5 5)其他因素。主要指不在以上影響因素中,但又確定)其他因素。主要指不在以上影響因素中,但又確定對商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。對商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。2022-7-8172、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素、影響住宅用地價(jià)格的

24、區(qū)域因素(1)位置。)位置。(2)交通便捷度。)交通便捷度。(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度。)基礎(chǔ)設(shè)施保證度。(4)公用設(shè)施完備度。)公用設(shè)施完備度。 (5)環(huán)境質(zhì)量度。)環(huán)境質(zhì)量度。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。(6)規(guī)劃限制。)規(guī)劃限制。(7)其他因素。)其他因素。2022-7-8183、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素(1)交通便捷度。)交通便捷度。(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。(3)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。(4)環(huán)境質(zhì)量。)環(huán)境質(zhì)量。(5)規(guī)劃限制。)規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求,主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求,包括建筑

25、物的高度、密度、消防間距以及土包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。地使用的發(fā)展前景等。(6)其他因素。)其他因素。2022-7-819(三)個(gè)別因素(三)個(gè)別因素1、位置因素、位置因素2、地形地質(zhì)因素、地形地質(zhì)因素直接影響土地的使用情況直接影響土地的使用情況3、面積因素、面積因素4、地塊形狀因素、地塊形狀因素主要從深度與寬度的比例進(jìn)行,如果比例不合理,主要從深度與寬度的比例進(jìn)行,如果比例不合理,會影響土地的限制條件。會影響土地的限制條件。5、土地利用因素、土地利用因素主要包括容積率和土地用途。主要包括容積率和土地用途。2022-7-820五、土地使用權(quán)評估的原則五、土地使

26、用權(quán)評估的原則(一)替代原則(一)替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律,在同一商品市場中,商品或提供服根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律,在同一商品市場中,商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí),價(jià)格最低者吸引最大需求,即務(wù)的效用相同或大致相似時(shí),價(jià)格最低者吸引最大需求,即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí),商品或服有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí),商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。(二)最有效使用原則(二)最有效使用原則對于土地,用途的多樣性,決定了人們對它的利用情況,對于土地,用途的多樣性,決定了人們對它的利用情況,或者從使用情況來說,一定要獲得

27、更多的收益。這個(gè)滿足目或者從使用情況來說,一定要獲得更多的收益。這個(gè)滿足目的為前提,土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。的為前提,土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應(yīng)用這個(gè)原則時(shí),應(yīng)注意:應(yīng)用這個(gè)原則時(shí),應(yīng)注意:1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其最佳用、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其最佳用途應(yīng)該為商業(yè)用地。途應(yīng)該為商業(yè)用地。2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。3、應(yīng)用這一原則,必須符合國家法律、法規(guī)和政策的、應(yīng)用這一原則,必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。規(guī)定。2022-7-821(三)變動(dòng)原則(三)變動(dòng)原則

28、一般商品的價(jià)格,是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化一般商品的價(jià)格,是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形,它是各種地價(jià)形成因素相互作的。土地價(jià)格也有同樣情形,它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。過程中形成的。在土地估價(jià)時(shí),必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性在土地估價(jià)時(shí),必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求,以及使用這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域及有效需求,以及使用這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。因素及個(gè)別因素。(四)供需原則(四)供需原則

29、在完全的自由市場中,一般商品的價(jià)格取決于需求與供給在完全的自由市場中,一般商品的價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也受市場供求關(guān)系的影響。土地還關(guān)系的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也受市場供求關(guān)系的影響。土地還具有價(jià)格獨(dú)占性和替代性。具有價(jià)格獨(dú)占性和替代性。土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。同時(shí),在我國,城土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。同時(shí),在我國,城市土地屬國家所有,市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地市土地屬國家所有,市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán),土地供方主要由國家控制,這一因素對地價(jià)具有至使用權(quán),土地供方主要由國家控制,這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí),應(yīng)充分了

30、解土地市場的關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí),應(yīng)充分了解土地市場的上述特征。上述特征。2022-7-822(五)貢獻(xiàn)原則(五)貢獻(xiàn)原則按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則,衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小,按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則,衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小,可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價(jià),這一可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價(jià),這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果,其某一部分帶來的收益,對總收益而言是部分作用的結(jié)果,其某一部分帶來的收益,對總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價(jià)時(shí),可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土與整體之

31、間的關(guān)系。估價(jià)時(shí),可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價(jià)格,進(jìn)而評估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,也可根據(jù)整個(gè)地、建筑物價(jià)格,進(jìn)而評估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格,扣除建筑物價(jià)格來估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格,扣除建筑物價(jià)格來估算土地價(jià)格。土地價(jià)格。2022-7-823第三節(jié)土地權(quán)屬及處置一、土地權(quán)屬的類型(一)土地所有權(quán)(二)劃撥土地使用權(quán)(三)出讓土地使用權(quán)(四)集體土地所有權(quán)2022-7-824二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置(一)土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定(一)土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾中方式:評估后

32、的土地資產(chǎn)處置有以下幾中方式:1 1、企業(yè)依法辦理出讓,取得土地使用權(quán),在簽訂土地、企業(yè)依法辦理出讓,取得土地使用權(quán),在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金后,其出讓土地使使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金后,其出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價(jià)入股。土地使用權(quán)的取得必須交用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價(jià)入股。土地使用權(quán)的取得必須交納土地出讓金。納土地出讓金。2 2、國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府、國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。為。3 3、國家以土地使用權(quán)作

33、價(jià)出資(入股),是指國家以、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股),是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià),作為出資投入改組后的新一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià),作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。設(shè)企業(yè)。4 4、授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要,可以將一定年期的國、授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要,可以將一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。管理。2022-7-825(二)土地權(quán)屬處置方式1、出讓方式2、直接投資入股方式3、租賃方式20

34、22-7-826第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法一、市場法一、市場法(一)市場法及其適用條件(一)市場法及其適用條件市場法也稱市場比較法,是將待估土地與在近市場法也稱市場比較法,是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較,從已進(jìn)行期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較,從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格,修正得出待估土地價(jià)格交易的類似土地的價(jià)格,修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。其公式為:的一種評估方法。其公式為:數(shù)比較案例交易日物價(jià)指格指數(shù)待估土地評估基準(zhǔn)日價(jià)比較案例個(gè)別因素值待估土地個(gè)別因素值比較案例區(qū)域因素值待估土地區(qū)域因素值比較案例交易情況正常交易情況比較案例土地價(jià)格待估土地評估值2022-7

35、-827(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程1、廣泛搜集交易資料,確定比較案例。、廣泛搜集交易資料,確定比較案例。還應(yīng)搜集大量案例,查閱一些國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)交還應(yīng)搜集大量案例,查閱一些國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價(jià)格信息公布、查閱同行業(yè)的交易易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價(jià)格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價(jià)格信息,為之后的資料、走訪一些土地管理部門得到一些價(jià)格信息,為之后的評估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個(gè)方面:首先是被評估土地評估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個(gè)方面:首先是被評估土地的資料;在市場上土地評估相關(guān)的一些交易案例(參照物)的資料

36、;在市場上土地評估相關(guān)的一些交易案例(參照物)的資料。的資料。2、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個(gè)方面:因素主要有以下幾個(gè)方面:(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī),如急于出售或購買。)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī),如急于出售或購買。(3)買方或賣方不了解市場行情。)買方或賣方不了解市場行情。(4)其他特殊交易情形。)其他特殊交易情形。2022-7-828對交易情況的修正

37、系數(shù)對交易情況的修正系數(shù)3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。、進(jìn)行區(qū)域因素修正。 數(shù)比較案例交易日物價(jià)指格指數(shù)待估土地評估基準(zhǔn)日價(jià)比較案例土地價(jià)格待估土地評估值比較案例區(qū)域因素值待估土地區(qū)域因素值比較案例土地價(jià)格待估土地評估值比較案例交易情況正常交易情況比較案例土地價(jià)格待估土地評估值2022-7-8295、進(jìn)行個(gè)別因素修正。 (1 1)年限修正系數(shù)K=1-1/(1+r)m 1-1/(1+r)n 其中:r為折現(xiàn)率, m為估價(jià)對象剩余使用年限 n為可比較實(shí)例在成交日期的剩余使用年限 (2)容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。 容積率修正可

38、采用下式計(jì)算 正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格容積率修數(shù)待估宗地容積率修正系例價(jià)格可比實(shí)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)容積率修正后2022-7-8306、確定待估土地評估值。一般地,采用市場法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例,經(jīng)過上述評定估算過程,至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過簡單算術(shù)平均處理得出一個(gè)評估結(jié)果。(三)市場法案例2022-7-831有一待估宗地,剩余使用年限為有一待估宗地,剩余使用年限為4040年,還原利率為年,還原利率為6%6%,現(xiàn)收集到,現(xiàn)收集到A A、B B、C C、D D四四宗土地交易實(shí)例,具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都宗土地交易實(shí)例,具體情況見下表。表中的交易情

39、況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評估標(biāo)的相比較,以評估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地是參照物與評估標(biāo)的相比較,以評估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為:當(dāng)容積率為容積率與地價(jià)的關(guān)系為:當(dāng)容積率為1.51.52 2之間時(shí),容積率每增加之間時(shí),容積率每增加0.10.1,宗地地,宗地地價(jià)比容積率為價(jià)比容積率為1.51.5時(shí)增加時(shí)增加2%2%。該城市。該城市1998199820022002年,每年地價(jià)指數(shù)上升年,每年地價(jià)指數(shù)上升1%1%。要求:試根據(jù)上述條件評估該待估宗地要求:試根據(jù)上述條件評估該待估宗地20022002年年1 1月的價(jià)值。月的價(jià)值。2022-7-832答

40、案答案(1)應(yīng)用下列公式進(jìn)行評估:P=P 交易時(shí)間修正交易情況修正容積率修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正年期修正剩余使用年限修正(2)建立容積率修正系數(shù)表,見下表:2022-7-833(3)年期修正:年期修正: (4)參照物地價(jià)修正:參照物地價(jià)修正:(5)評估結(jié)果)評估結(jié)果P=(2343+2332+2338+2281)4=2324(元(元/平方米)平方米)2022-7-834(四)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài),是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物,對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正,求得待評估土地價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式:待估土地使用權(quán)評估值=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素

41、系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)2022-7-835基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法應(yīng)用時(shí),需要注意一下幾個(gè)問題:1.2.3.2022-7-836二、收益法二、收益法收益法是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)的形收益法是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)的形式而得到被評估土地價(jià)格的一種方法。式而得到被評估土地價(jià)格的一種方法。(一一)應(yīng)用形式應(yīng)用形式(二)土地收益額及其估算(二)土地收益額及其估算2022-7-837(三)土地還原利率及其估算(三)土地還原利率及其估算 1.利用收益還原法公式利用收益還原法公式2.通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。還原利率。3.各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益

42、率排序插入法。各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。(四)土地收益年限及測算(四)土地收益年限及測算2022-7-838三、成本法三、成本法(一)成本法及其適用范圍(一)成本法及其適用范圍成本法亦稱成本逼近法,是以開發(fā)土地成本法亦稱成本逼近法,是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法。其計(jì)算公式為:定土地價(jià)格的一種評估方法。其計(jì)算公式為:評估值(土地價(jià)格)評估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+土地土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)稅費(fèi)+利息利息+利潤利潤+土

43、地增值收益土地增值收益(二)成本法評估的步驟(二)成本法評估的步驟2022-7-8391.1.計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用是為了取得土地而向原土地使用土地取得費(fèi)用是為了取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用和向國家支付的稅費(fèi),分兩種情況:者支付的費(fèi)用和向國家支付的稅費(fèi),分兩種情況: (1)(1)國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體組織的費(fèi)用。國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體組織的費(fèi)用。 包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。費(fèi)等。 關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),中華人民共和國土地管理法中華人民共

44、和國土地管理法有明確規(guī)定:有明確規(guī)定: 征用耕地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地征用耕地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的地被征用前三年平均產(chǎn)值的 6 61010倍;倍; 征收耕地的安置補(bǔ)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。(2)(2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。費(fèi)用。 這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各這是對原

45、城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。地有具體規(guī)定。 2022-7-8402.2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。 (1)(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?;A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平三通一平”、“七通一平七通一平” ” “三通一平三通一平”指:通水、通路、通電、平整地指:通水、通路、通電、平整地面。面。 “七通一平七通一平”指:通上水、通下水、通電、通指:通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路,

46、平整地面。訊、通氣、通熱、通路,平整地面。 (2)(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。 主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用。施費(fèi)用。 (3)(3)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。 同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似,各地根據(jù)用地情同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似,各地根據(jù)用地情況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。 2022-7-8413.3.計(jì)算計(jì)算投資利息投資利息 土地從取得到開發(fā)完成獲得收益需要一定的時(shí)土地從取得到開發(fā)完成獲得收益需要一定的時(shí)間段,在這一期間墊付的土地取得費(fèi),墊付的土地間段,在這一期間墊付的土地取得費(fèi),墊付的土地開發(fā)費(fèi)

47、,應(yīng)該計(jì)算相應(yīng)的投資利息。開發(fā)費(fèi),應(yīng)該計(jì)算相應(yīng)的投資利息。在用成本法評估土地價(jià)格時(shí),投資包括在用成本法評估土地價(jià)格時(shí),投資包括土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)和和土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。由于兩部分資金的投入時(shí)兩大部分。由于兩部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同:間和占用時(shí)間不同:土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清,在開在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清,在開發(fā)完成銷售后方能收回,因此,計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)發(fā)完成銷售后方能收回,因此,計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開開發(fā)期和銷售期。發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入,銷售后收回,在開發(fā)過程中逐步投入,銷售后收回,若土地開發(fā)是均勻投入,則計(jì)息期為開發(fā)期

48、的一半,若土地開發(fā)是均勻投入,則計(jì)息期為開發(fā)期的一半,若土地開發(fā)費(fèi)是非均勻投入,則計(jì)息期為若土地開發(fā)費(fèi)是非均勻投入,則計(jì)息期為各年投入各年投入的年中的年中到到銷售期末銷售期末。2022-7-8424、估算稅費(fèi)。稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理、估算稅費(fèi)。稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。費(fèi)和土地增值稅等。5.5.計(jì)算投資利潤計(jì)算投資利潤 投資利潤的計(jì)算關(guān)鍵是確定利潤率和投資利潤投資利潤的計(jì)算關(guān)鍵是確定利潤率和投資利潤計(jì)算基數(shù)。利潤率計(jì)算的計(jì)算基數(shù)。利潤率計(jì)算的基數(shù)基數(shù)可以是可以是土地取得費(fèi)和土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi),也可也是,也可也是開發(fā)后的土地的地價(jià)開發(fā)后的土地的地價(jià)

49、。6.6.土地增值收益確定土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益率通常為地功能變化而引起的。土地增值收益率通常為10%10%25% 25% 7、估算土地使用權(quán)評估值。、估算土地使用權(quán)評估值。(三)成本法案例(三)成本法案例p1362022-7-843 四、假設(shè)開發(fā)法四、假設(shè)開發(fā)法(一)假設(shè)開發(fā)法及其適用條件(一)假設(shè)開發(fā)法及其適用條件假設(shè)開發(fā)法,亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地假設(shè)開發(fā)法,亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價(jià)格時(shí),將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值,扣除其正常的開發(fā)價(jià)格時(shí),將待估土地預(yù)期開

50、發(fā)后的價(jià)值,扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤,從而估算待估土地價(jià)格費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤,從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式為:的一種方法。其基本公式為:地價(jià)地價(jià)=樓價(jià)樓價(jià)-建筑費(fèi)建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用-利息利息-利潤利潤-稅費(fèi)稅費(fèi)-租售費(fèi)用租售費(fèi)用式中,樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià);建筑費(fèi)為土地式中,樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià);建筑費(fèi)為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本;專業(yè)費(fèi)用是指按照建筑費(fèi)一定開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本;專業(yè)費(fèi)用是指按照建筑費(fèi)一定的百分比來計(jì)算,包括測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用;利息是的百分比來計(jì)算,包括測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用;利息是指全部預(yù)付資本

51、的資金成本;利潤是全部預(yù)付資本的機(jī)會成指全部預(yù)付資本的資金成本;利潤是全部預(yù)付資本的機(jī)會成本;稅費(fèi)通過地價(jià)與稅率計(jì)算;租售費(fèi)用是指發(fā)生銷售、租本;稅費(fèi)通過地價(jià)與稅率計(jì)算;租售費(fèi)用是指發(fā)生銷售、租賃過程中所發(fā)生的費(fèi)用。賃過程中所發(fā)生的費(fèi)用。(二)假設(shè)開發(fā)法評估的步驟(二)假設(shè)開發(fā)法評估的步驟(三)假設(shè)開發(fā)法案例(三)假設(shè)開發(fā)法案例 p1402022-7-844第五節(jié)建筑物評估的特點(diǎn)一、建筑物及其分類建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果,總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場;構(gòu)筑物是相對房屋而言,是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場。2

52、022-7-845(一)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同,決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同,可分為以下四種。1、鋼結(jié)構(gòu)。2、鋼盤混凝土結(jié)構(gòu)。3、混合結(jié)構(gòu)。(1)磚混結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)。 4、其他結(jié)構(gòu)2022-7-846(二)按建筑物使用功能分類建筑物按使用功能劃分為兩大類,一類為工業(yè)用建筑物;另一類為民用建筑。1、工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。2022-7-847二、建筑物評估的特性二、建筑物評估的特性(一)建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)(一)建筑物價(jià)值的內(nèi)

53、涵復(fù)雜性的特點(diǎn)建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果,是不可以脫離土地建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果,是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。而獨(dú)立存在的。(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約我國的土地由國家所有,正常使用土地的企業(yè)或個(gè)人只能我國的土地由國家所有,正常使用土地的企業(yè)或個(gè)人只能取得土地的使用權(quán),這決定了地上的附著物、房屋建筑物所取得土地的使用權(quán),這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約。使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約。(三)建筑物功能、用途及評估方法(三)建筑物功能、用途及評估方法通常情況下,建筑物的評估方法的確定不僅要取決于

54、其特通常情況下,建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的,而且,常常與建筑物自身的功能用途有關(guān)。定的評估目的,而且,常常與建筑物自身的功能用途有關(guān)。2022-7-848三、建筑物評估時(shí)需考慮的因素三、建筑物評估時(shí)需考慮的因素1 1、物理因素、物理因素這是建筑物價(jià)格的決定因素。這是建筑物價(jià)格的決定因素。2 2、環(huán)境優(yōu)劣的影響、環(huán)境優(yōu)劣的影響外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。3 3、經(jīng)濟(jì)地理因素、經(jīng)濟(jì)地理因素在我國政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。在我國政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。4 4、新舊程度、新舊程度土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題,而建筑物會

55、隨著建筑年代土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題,而建筑物會隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。久遠(yuǎn)而陳舊。5 5、用途、用途某一具體建筑物的用途可能是單一的。某一具體建筑物的用途可能是單一的。2022-7-849 6 6、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。 7 7、政策因素、政策因素國家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。國家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。 8 8、供需狀況、供需狀況地產(chǎn)價(jià)值高低受市場供求關(guān)系的影響很大,供過于求時(shí),地產(chǎn)價(jià)值高低受市場供求關(guān)系的影響很大,供過于求時(shí),價(jià)值會降低;供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會提高。價(jià)值會降低;供不應(yīng)求時(shí)

56、價(jià)值會提高。 9 9、其他因素、其他因素如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。筑物價(jià)格。2022-7-850四、建筑物評估的原則四、建筑物評估的原則 (一)替代原則(一)替代原則 在功能相同的情況下,在確定某個(gè)建筑物價(jià)格時(shí),應(yīng)考慮它的替代在功能相同的情況下,在確定某個(gè)建筑物價(jià)格時(shí),應(yīng)考慮它的替代可能性,如果替代性較多,價(jià)格應(yīng)選取最低的價(jià)格,作為評估價(jià)值??赡苄?,如果替代性較多,價(jià)格應(yīng)選取最低的價(jià)格,作為評估價(jià)值。(二)最有效使用原則(二)最有效使用原則 由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn),不同的利用方式對于房由于建筑物具

57、有一定的功能變異性的特點(diǎn),不同的利用方式對于房屋建筑物來說,帶來的收益具有差別性,所以在確定建筑物價(jià)值時(shí),應(yīng)屋建筑物來說,帶來的收益具有差別性,所以在確定建筑物價(jià)值時(shí),應(yīng)考慮它的最有效使用原則??紤]它的最有效使用原則。(三)供需原則(三)供需原則 建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后,同其他商品一樣,也要受價(jià)值規(guī)律的制約,建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后,同其他商品一樣,也要受價(jià)值規(guī)律的制約,其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給,價(jià)格隨之提高;其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給,價(jià)格隨之提高;反之,供給超過需求,價(jià)格隨之下降。反之,供給超過需求,價(jià)格隨之下降。(四)房地合一原則(四)房地合一原則

58、 1 1、建筑物與土地結(jié)合,使房地產(chǎn)成為最終的商品,所以在評估建筑、建筑物與土地結(jié)合,使房地產(chǎn)成為最終的商品,所以在評估建筑物時(shí),往往只看到了建筑物的價(jià)值,沒有看到土地的價(jià)值,實(shí)際體現(xiàn)出物時(shí),往往只看到了建筑物的價(jià)值,沒有看到土地的價(jià)值,實(shí)際體現(xiàn)出來的是房地合一的價(jià)值。來的是房地合一的價(jià)值。 2 2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的,它在很大程度上影響建、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的,它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。筑物的價(jià)格。2022-7-851第六節(jié)建筑物評估的方法一、成本法一、成本法建筑物評估值建筑物評估值= =建筑物重置成本建筑物重置成本- -實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值- -功能性貶

59、值功能性貶值- -經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(一)建筑物成本的構(gòu)成(一)建筑物成本的構(gòu)成1 1、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。2 2、前期費(fèi)用、前期費(fèi)用一般包括:(一般包括:(1 1)規(guī)劃和可行性研究費(fèi);()規(guī)劃和可行性研究費(fèi);(2 2)工程設(shè)計(jì)費(fèi);)工程設(shè)計(jì)費(fèi);(3 3)人防工程設(shè)計(jì)費(fèi);()人防工程設(shè)計(jì)費(fèi);(4 4)“三通一平三通一平”費(fèi);(費(fèi);(5 5)地上)地上附屬物拆除費(fèi);(附屬物拆除費(fèi);(6 6)工程標(biāo)的編制費(fèi);()工程標(biāo)的編制費(fèi);(7 7)工程招投標(biāo)費(fèi);)工程招投標(biāo)費(fèi);(8 8)合同預(yù)審費(fèi);()合同預(yù)審費(fèi);(9 9)公正費(fèi);()公正費(fèi);(1010)鑒證費(fèi)。)鑒證費(fèi)。2022-7-8523 3、其他費(fèi)用、其他費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。

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