自考第四章房地產價格評估

1、2022-7-81第四章第四章 房地產評估房地產評估學習目標：學習目標：1、理解土地和房地產特征、理解土地和房地產特征2、理解房地產評估、理解房地產評估市場法市場法的應用的應用3、理解房地產評估成本法的應用、理解房地產評估成本法的應用4、理解房地產評估收益法的應用、理解房地產評估收益法的應用2022-7-82第一節(jié)第一節(jié) 房地產評估概述房地產評估概述第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權評估的特點土地使用權評估的特點第三節(jié)第三節(jié) 土地權屬及其處置土地權屬及其處置第四節(jié)第四節(jié) 土地使用權評估的方法土地使用權評估的方法第五節(jié)第五節(jié) 建筑物評估的特點建筑物評估的特點第六節(jié)第六節(jié) 建筑物評估的方法建筑物評估的方法2

2、022-7-83第一節(jié)第一節(jié) 房地產評估概述房地產評估概述一一、房地產的概念、房地產的概念房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房地產有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產。建筑物、土地與建筑物合一體的房地產。房地產是實物、權益和區(qū)位三者的結合。房地產是實物、權益和區(qū)位三者的結合。1、實物是房地產中看得見、摸得著的部分。、實物是房地產中看得見、摸得著的部分。2、權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分。、權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分。3、區(qū)位是指某宗房地產與其房地產或事物在、區(qū)位

3、是指某宗房地產與其房地產或事物在空間方位和距離上的關系。區(qū)位因素是房地產評估空間方位和距離上的關系。區(qū)位因素是房地產評估過程中需考慮的很主要的部分。過程中需考慮的很主要的部分。 2022-7-84二、房地產的特征二、房地產的特征1 1、位置固定性、位置固定性房地產屬于不動產，它的空間位置是固定的。房地產屬于不動產，它的空間位置是固定的。2 2、耐用性、耐用性從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。3 3、影響因素多樣性、影響因素多樣性房地產效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除房地產效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產自

4、身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊了房地產自身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響作用。環(huán)境等都會對房地產效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響作用。 4 4、投資大量性、投資大量性不論是房地產中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論不論是房地產中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產都需要較大數(shù)是國家投資者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產都需要較大數(shù)額的資金。額的資金。5 5、保值增值趨勢、保值增值趨勢在社會經(jīng)濟發(fā)展正常的情況下，隨著

5、人口社會生產力的發(fā)展，社會在社會經(jīng)濟發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會生產力的發(fā)展，社會對土地的需求與日俱增。房地產具有保值、增值的趨勢。對土地的需求與日俱增。房地產具有保值、增值的趨勢。 2022-7-85三、房地產的評估程序三、房地產的評估程序房地產的評估程序是從評估開始到評估結束的各個步驟。房地產的評估程序是從評估開始到評估結束的各個步驟。房地產評估的每一步驟主要內容如下：房地產評估的每一步驟主要內容如下：1 1、明確評估基本事項、明確評估基本事項評估機構在接受房地產評估委托后，應對評估協(xié)議書中評估機構在接受房地產評估委托后，應對評估協(xié)議書中約定的一些條件進行調查、了解。約定的一些條件進行調

6、查、了解。2 2、擬定評估工作方案、擬定評估工作方案在明確了評估的基本事項的基礎上，應當對評估項目進在明確了評估的基本事項的基礎上，應當對評估項目進行充分分析，擬定評估作業(yè)計劃。圍繞資產評估的特定目的行充分分析，擬定評估作業(yè)計劃。圍繞資產評估的特定目的進行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時進行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時間進度以及選取適當?shù)膬r值類型。間進度以及選取適當?shù)膬r值類型。3 3、實地勘查搜集資料、實地勘查搜集資料在權數(shù)確定后，對房地產的基本情況進行實地勘查。了在權數(shù)確定后，對房地產的基本情況進行實地勘查。了解弄清房地產的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、

7、公共設解弄清房地產的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、公共設施和基礎設施，以及評估對象的物質狀況。施和基礎設施，以及評估對象的物質狀況。2022-7-864 4、選用評估方法評定估算、選用評估方法評定估算在房地產評估中，除了使用其他資產評估常用在房地產評估中，除了使用其他資產評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據(jù)具體的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運用假設開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、情況運用假設開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方基準地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進行評估。法進行評估。5 5、確定評估結果，撰寫

8、評估說明和報告、確定評估結果，撰寫評估說明和報告主要是針對得到初步結果后，進行分析、判斷，主要是針對得到初步結果后，進行分析、判斷，得到評估結果。撰寫評估說明應詳盡，包括委托人得到評估結果。撰寫評估說明應詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產的權數(shù)情況、資產的的基本情況、評估目的、資產的權數(shù)情況、資產的基本情況等，為資產評估結果的取得打下一定的基基本情況等，為資產評估結果的取得打下一定的基礎。有了資產評估說明后，撰寫資產評估報告，它礎。有了資產評估說明后，撰寫資產評估報告，它是整個資產評估工作最重要的總結。最后形成資產是整個資產評估工作最重要的總結。最后形成資產評估報告書的正式文稿，經(jīng)過評

9、估機構的負責人審評估報告書的正式文稿，經(jīng)過評估機構的負責人審核后，遞交給委托方。核后，遞交給委托方。2022-7-87第二節(jié)土地使用權評估的特點第二節(jié)土地使用權評估的特點一、土地使用權及其實質一、土地使用權及其實質 土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權是無形資產，在確定權利時，是確定它未來使用價值使用權是無形資產，在確定權利時，是確定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產，而是無形資產權數(shù)，列到無形的情況，不是它的有形資產，而

10、是無形資產權數(shù)，列到無形資產的范疇。資產的范疇。二、土地資產的分類及其特性二、土地資產的分類及其特性（一）土地資產及分類（一）土地資產及分類1 1、按社會經(jīng)濟用途、按社會經(jīng)濟用途土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟特性后確定它的經(jīng)濟用途分類。在明確它的經(jīng)濟特性后確定它的經(jīng)濟用途分類。2022-7-882 2、按經(jīng)濟地理位置、按經(jīng)濟地理位置土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟地理位置，越接近城中心的地理位置遠郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟地理位置，

11、越接近城中心的地理位置土地的價值、經(jīng)濟特性表現(xiàn)的越明顯，價值量就越高。土地的價值、經(jīng)濟特性表現(xiàn)的越明顯，價值量就越高。3 3、按所有權歸屬、按所有權歸屬土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權歸屬地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權歸屬時應如何劃分。時應如何劃分。4 4、按利用程度、按利用程度土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未土地可分為高度集約使用的土地、正

12、常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當土地。使用土地或空地和使用不當土地。5 5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地規(guī)劃的土地。2022-7-89（二）土地資產的特性（二）土地資產的特性土地資產的特性包括自然特性和經(jīng)濟特性。土地資產的特性包括自然特性和經(jīng)濟特性。 自然特性自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉移的自然是指土地本身所具有的不以人的意志為轉移的自然屬性，土地的屬性，土地的經(jīng)濟特性經(jīng)濟特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關

13、生產力和生產關系方面的特性。的有關生產力和生產關系方面的特性。1、自然特性、自然特性（1）土地面積的有限性。）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。）土地的不可替代性。2、經(jīng)濟特性、經(jīng)濟特性（1）用途多樣性。）用途多樣性。（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。）經(jīng)濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。）可壟斷性。2022-7-810三、土地資產價格體系三、土地資產價格體系（一）土地資產的價格類型（一）土地資產的價格類型1、基準地價，是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。、基準地價，是指城鎮(zhèn)

14、國有土地的基本標準價格。從定義中可以看到：從定義中可以看到：（1）基準地價是一個區(qū)域性的平均地價，它可以是）基準地價是一個區(qū)域性的平均地價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；值；（2）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；均地價；（3）基準地價是政府在一定時期內評估的覆蓋全市）基準地價是政府在一定時期內評估的覆蓋全市的土地使用權價格；的土地使用權價格；（4）它表示的是單位土地面積的地價。）它

15、表示的是單位土地面積的地價。2022-7-8112、標定地價，是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常、標定地價，是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。具體宗地在一定使用年限內的價格。 從定義中可以看到：從定義中可以看到：（1）它是政府的具體地塊的地價，即宗地地價；）它是政府的具體地塊的地價，即宗地地價；（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易

16、活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；（3）標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考）標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據(jù)。和依據(jù)。2022-7-8123、土地使用權出讓底價、土地使用權出讓底價它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。4、轉讓價格、轉讓價格地產轉讓價格是使用者將已取得的土地使用權轉讓給第三地產轉讓價格是使用者將已取得的土地使用權轉讓給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種

17、價格。者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。5、出租價格、出租價格地產出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現(xiàn)為兩地產出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。種形態(tài)。（1）土地使用者之間所形成的租金價格。）土地使用者之間所形成的租金價格。（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。）國家與土地使用者之間形成的租金價格。6、其他價格（土地交易成交價格、抵押價格）、其他價格（土地交易成交價格、抵押價格）了解價格體系后，就會發(fā)現(xiàn)，基準地價、標定地價、土地了解價格體系后，就會發(fā)現(xiàn)，基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價都是政府行為，轉讓價格和出租價格都是市使用權出讓底價都是政府行為，轉讓

18、價格和出租價格都是市場行為。這樣形成了兩個級別的土地，一級市場和二級市場。場行為。這樣形成了兩個級別的土地，一級市場和二級市場。一級市場在評估事務所中不可以進行。一級市場在評估事務所中不可以進行。2022-7-813（二）土地資產的價格特點（二）土地資產的價格特點1、土地價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的、土地價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的價值價值土地價格不是由它的生產成本決定，它是自然資源，它土地價格不是由它的生產成本決定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產成本。的形成就無所謂生產成本。2、土地價格主要由土地的需求決定、土地價格主要由土地的需求決定經(jīng)濟發(fā)展速度加快，經(jīng)濟規(guī)模擴

19、張時，土地的需求會迅經(jīng)濟發(fā)展速度加快，經(jīng)濟規(guī)模擴張時，土地的需求會迅速增加，從而土地價格隨之上漲。速增加，從而土地價格隨之上漲。3、土地價格具有明顯的區(qū)域性、土地價格具有明顯的區(qū)域性處在不同地域的土地，盡管其地質條件完全相同，但其處在不同地域的土地，盡管其地質條件完全相同，但其價格會有很大的差異。價格會有很大的差異。4、土地價格的上漲性、土地價格的上漲性這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價格是這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價格是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時，邊際隨著經(jīng)濟的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時，邊際收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要原

20、因是由于收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要原因是由于土地的不可再生性。土地的不可再生性。2022-7-814四、影響地產價格的因素四、影響地產價格的因素（一）一般因素（一）一般因素1、行政因素、行政因素行政因素主要是指國家對土地價格的干預。行政因素主要是指國家對土地價格的干預。影響地產評估的主要行政因素有：土地制度、住影響地產評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。收政策、交通管制和行政隸屬變更等。2、社會因素、社會因素社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。社會發(fā)展狀

21、況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等四個方面。房地產投機和城市化等四個方面。2022-7-8153、經(jīng)濟因素、經(jīng)濟因素（1）經(jīng)濟發(fā)展狀況）經(jīng)濟發(fā)展狀況（2）居民收入和消費水平。）居民收入和消費水平。（3）物價變動。物價上漲率越高，房地）物價變動。物價上漲率越高，房地產價格也越高，二者成輪番上漲趨勢。產價格也越高，二者成輪番上漲趨勢。（4）儲蓄和投資水平、財政收支與金融）儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產市場產生狀況、利率水平的變化都對房地產市場產生一定的影響。一定的

22、影響。4、其他一般因素、其他一般因素如人口因素、心理因素、國際因素等也都如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。對房地產市場產生一定的影響。2022-7-816（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素。區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。相結合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。1 1、影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素、影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素（1 1）商業(yè)繁華程度。）商業(yè)繁華程度。（

23、2 2）交通便捷度。）交通便捷度。（3 3）環(huán)境優(yōu)劣度。）環(huán)境優(yōu)劣度。包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質狀況、土地承壓力、地等；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。形和有無洪水淹沒威脅等。 （4 4）規(guī)劃限制。）規(guī)劃限制。 （5 5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業(yè)區(qū)土地價格產生重大影響的因素。對商業(yè)區(qū)土地價格產生重大影響的因素。2022-7-8172、影響住宅用地價格的區(qū)域因素、影響住宅用地價格的

24、區(qū)域因素（1）位置。）位置。（2）交通便捷度。）交通便捷度。（3）基礎設施保證度。）基礎設施保證度。（4）公用設施完備度。）公用設施完備度。 （5）環(huán)境質量度。）環(huán)境質量度。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。（6）規(guī)劃限制。）規(guī)劃限制。（7）其他因素。）其他因素。2022-7-8183、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素（1）交通便捷度。）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。）基礎設施完善度。（3）產業(yè)集聚規(guī)模。）產業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質量。）環(huán)境質量。（5）規(guī)劃限制。）規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關要求，主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關要求，包括建筑

25、物的高度、密度、消防間距以及土包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。地使用的發(fā)展前景等。（6）其他因素。）其他因素。2022-7-819（三）個別因素（三）個別因素1、位置因素、位置因素2、地形地質因素、地形地質因素直接影響土地的使用情況直接影響土地的使用情況3、面積因素、面積因素4、地塊形狀因素、地塊形狀因素主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，會影響土地的限制條件。會影響土地的限制條件。5、土地利用因素、土地利用因素主要包括容積率和土地用途。主要包括容積率和土地用途。2022-7-820五、土地使用權評估的原則五、土地使

26、用權評估的原則（一）替代原則（一）替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。（二）最有效使用原則（二）最有效使用原則對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得

27、更多的收益。這個滿足目或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個滿足目的為前提，土地的價格應與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關系。的為前提，土地的價格應與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關系。應用這個原則時，應注意：應用這個原則時，應注意：1、應根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其最佳用、應根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其最佳用途應該為商業(yè)用地。途應該為商業(yè)用地。2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。3、應用這一原則，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的、應用這一原則，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。規(guī)定。2022-7-821（三）變動原則（三）變動原則

28、一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。因素及個別因素。（四）供需原則（四）供需原則

29、在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給關系的均衡點。土地價格也受市場供求關系的影響。土地還關系的均衡點。土地價格也受市場供求關系的影響。土地還具有價格獨占性和替代性。具有價格獨占性和替代性。土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。同時，在我國，城土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。同時，在我國，城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了

30、解土地市場的關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特征。上述特征。2022-7-822（五）貢獻原則（五）貢獻原則按經(jīng)濟學邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，按經(jīng)濟學邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，這一可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同原則是指不動產的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分作用的結果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土與整體之

31、間的關系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產價格，也可根據(jù)整個地、建筑物價格，進而評估整個不動產價格，也可根據(jù)整個不動產價格及其他構成部分的價格，扣除建筑物價格來估算不動產價格及其他構成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。土地價格。2022-7-823第三節(jié)土地權屬及處置一、土地權屬的類型（一）土地所有權（二）劃撥土地使用權（三）出讓土地使用權（四）集體土地所有權2022-7-824二、企業(yè)資產重組與改制中土地權屬的處置二、企業(yè)資產重組與改制中土地權屬的處置（一）土地權屬處置的制度規(guī)定（一）土地權屬處置的制度規(guī)定評估后的土地資產處置有以下幾中方式：評估后

32、的土地資產處置有以下幾中方式：1 1、企業(yè)依法辦理出讓，取得土地使用權，在簽訂土地、企業(yè)依法辦理出讓，取得土地使用權，在簽訂土地使用權出讓合同、交納土地使用權出讓金后，其出讓土地使使用權出讓合同、交納土地使用權出讓金后，其出讓土地使用權可以轉讓、出租或作價入股。土地使用權的取得必須交用權可以轉讓、出租或作價入股。土地使用權的取得必須交納土地出讓金。納土地出讓金。2 2、國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府、國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。為。3 3、國家以土地使用權作

33、價出資（入股），是指國家以、國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)。設企業(yè)。4 4、授權經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，可以將一定年期的國、授權經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，可以將一定年期的國有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。管理。2022-7-825（二）土地權屬處置方式1、出讓方式2、直接投資入股方式3、租賃方式20

34、22-7-826第四節(jié)土地使用權評估的方法一、市場法一、市場法（一）市場法及其適用條件（一）市場法及其適用條件市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：的一種評估方法。其公式為：數(shù)比較案例交易日物價指格指數(shù)待估土地評估基準日價比較案例個別因素值待估土地個別因素值比較案例區(qū)域因素值待估土地區(qū)域因素值比較案例交易情況正常交易情況比較案例土地價格待估土地評估值2022-7

35、-827（二）市場法應用的步驟與過程（二）市場法應用的步驟與過程1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。還應搜集大量案例，查閱一些國家有關部門對房地產交還應搜集大量案例，查閱一些國家有關部門對房地產交易的規(guī)章制度、房地產的價格信息公布、查閱同行業(yè)的交易易的規(guī)章制度、房地產的價格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價格信息，為之后的資料、走訪一些土地管理部門得到一些價格信息，為之后的評估打下基礎。搜集資產包括兩個方面：首先是被評估土地評估打下基礎。搜集資產包括兩個方面：首先是被評估土地的資料；在市場上土地評估相關的一些交易案例（參照物）的資料

36、；在市場上土地評估相關的一些交易案例（參照物）的資料。的資料。2、進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要、進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：因素主要有以下幾個方面：（1）有一定利害關系的主體之間的交易。）有一定利害關系的主體之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。）交易時有特別動機，如急于出售或購買。（3）買方或賣方不了解市場行情。）買方或賣方不了解市場行情。（4）其他特殊交易情形。）其他特殊交易情形。2022-7-828對交易情況的修正

37、系數(shù)對交易情況的修正系數(shù)3、進行交易時間的修正。、進行交易時間的修正。4、進行區(qū)域因素修正。、進行區(qū)域因素修正。 數(shù)比較案例交易日物價指格指數(shù)待估土地評估基準日價比較案例土地價格待估土地評估值比較案例區(qū)域因素值待估土地區(qū)域因素值比較案例土地價格待估土地評估值比較案例交易情況正常交易情況比較案例土地價格待估土地評估值2022-7-8295、進行個別因素修正。 （1 1）年限修正系數(shù)K=1-1/（1+r）m 1-1/（1+r）n 其中：r為折現(xiàn)率， m為估價對象剩余使用年限 n為可比較實例在成交日期的剩余使用年限 （2）容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。 容積率修正可

38、采用下式計算 正系數(shù)可比實例價格容積率修數(shù)待估宗地容積率修正系例價格可比實可比實例價格經(jīng)容積率修正后2022-7-8306、確定待估土地評估值。一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經(jīng)過簡單算術平均處理得出一個評估結果。（三）市場法案例2022-7-831有一待估宗地，剩余使用年限為有一待估宗地，剩余使用年限為4040年，還原利率為年，還原利率為6%6%，現(xiàn)收集到，現(xiàn)收集到A A、B B、C C、D D四四宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個別因素都宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情

39、況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率為容積率與地價的關系為：當容積率為1.51.52 2之間時，容積率每增加之間時，容積率每增加0.10.1，宗地地，宗地地價比容積率為價比容積率為1.51.5時增加時增加2%2%。該城市。該城市1998199820022002年，每年地價指數(shù)上升年，每年地價指數(shù)上升1%1%。要求：試根據(jù)上述條件評估該待估宗地要求：試根據(jù)上述條件評估該待估宗地20022002年年1 1月的價值。月的價值。2022-7-832答

40、案答案（1）應用下列公式進行評估：P=P 交易時間修正交易情況修正容積率修正區(qū)域因素修正個別因素修正年期修正剩余使用年限修正（2）建立容積率修正系數(shù)表，見下表：2022-7-833(3)年期修正：年期修正： (4)參照物地價修正：參照物地價修正：（5）評估結果）評估結果P=（2343+2332+2338+2281）4=2324（元（元/平方米）平方米）2022-7-834（四）基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當?shù)卣贫C布的基準地價作為參照物，對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待評估土地價值的一種方法。其計算公式：待估土地使用權評估值=基準地價基準地價時間因素

41、系數(shù)個別因素修正系數(shù)市場轉讓因素修正系數(shù)2022-7-835基準地價系數(shù)法應用時，需要注意一下幾個問題：1.2.3.2022-7-836二、收益法二、收益法收益法是按照資產未來的收益折現(xiàn)的形收益法是按照資產未來的收益折現(xiàn)的形式而得到被評估土地價格的一種方法。式而得到被評估土地價格的一種方法。(一一)應用形式應用形式（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算2022-7-837（三）土地還原利率及其估算（三）土地還原利率及其估算 1.利用收益還原法公式利用收益還原法公式2.通過安全利率加上風險調整值的方法求取通過安全利率加上風險調整值的方法求取還原利率。還原利率。3.各種投資及其風險、收益

42、率排序插入法。各種投資及其風險、收益率排序插入法。（四）土地收益年限及測算（四）土地收益年限及測算2022-7-838三、成本法三、成本法（一）成本法及其適用范圍（一）成本法及其適用范圍成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：評估值（土地價格）評估值（土地價格）=土地取得費土地取得費+土地土地開發(fā)費開發(fā)費+稅費稅費+利息利息+利潤利潤+土

43、地增值收益土地增值收益（二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟2022-7-8391.1.計算待開發(fā)土地取得費用計算待開發(fā)土地取得費用 土地取得費用是為了取得土地而向原土地使用土地取得費用是為了取得土地而向原土地使用者支付的費用和向國家支付的稅費，分兩種情況：者支付的費用和向國家支付的稅費，分兩種情況： (1)(1)國家征用集體土地而支付給農村集體組織的費用。國家征用集體土地而支付給農村集體組織的費用。 包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。費等。 關于征地費用各項標準，關于征地費用各項標準，中華人民共和國土地管理法中華人民共

44、和國土地管理法有明確規(guī)定：有明確規(guī)定： 征用耕地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地征用耕地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均產值的地被征用前三年平均產值的 6 61010倍；倍； 征收耕地的安置補征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。(2)(2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。費用。 這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償，補償標準各這是對原

45、城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償，補償標準各地有具體規(guī)定。地有具體規(guī)定。 2022-7-8402.2.計算土地開發(fā)費用計算土地開發(fā)費用 土地開發(fā)費用涉及基礎設施配套費、公共事業(yè)建土地開發(fā)費用涉及基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 (1)(1)基礎設施配套費?；A設施配套費。 對于基礎設施配套常常概括為對于基礎設施配套常常概括為“三通一平三通一平”、“七通一平七通一平” ” “三通一平三通一平”指：通水、通路、通電、平整地指：通水、通路、通電、平整地面。面。 “七通一平七通一平”指：通上水、通下水、通電、通指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，

46、平整地面。訊、通氣、通熱、通路，平整地面。 (2)(2)公共事業(yè)建設配套費用。公共事業(yè)建設配套費用。 主要指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設主要指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施費用。施費用。 (3)(3)小區(qū)開發(fā)配套費。小區(qū)開發(fā)配套費。 同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的項目標準。況確定合理的項目標準。 2022-7-8413.3.計算計算投資利息投資利息 土地從取得到開發(fā)完成獲得收益需要一定的時土地從取得到開發(fā)完成獲得收益需要一定的時間段，在這一期間墊付的土地取得費，墊付的土地間段，在這一期間墊付的土地取得費，墊付的土地開發(fā)費

47、，應該計算相應的投資利息。開發(fā)費，應該計算相應的投資利息。在用成本法評估土地價格時，投資包括在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費土地取得費和和土地開發(fā)費土地開發(fā)費兩大部分。由于兩部分資金的投入時兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同：間和占用時間不同：土地取得費土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計息期應為整個發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計息期應為整個開開發(fā)期和銷售期。發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)是均勻投入，則計息期為開發(fā)期

48、的一半，若土地開發(fā)是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半，若土地開發(fā)費是非均勻投入，則計息期為若土地開發(fā)費是非均勻投入，則計息期為各年投入各年投入的年中的年中到到銷售期末銷售期末。2022-7-8424、估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅、土地管理、估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。費和土地增值稅等。5.5.計算投資利潤計算投資利潤 投資利潤的計算關鍵是確定利潤率和投資利潤投資利潤的計算關鍵是確定利潤率和投資利潤計算基數(shù)。利潤率計算的計算基數(shù)。利潤率計算的基數(shù)基數(shù)可以是可以是土地取得費和土地取得費和土地開發(fā)費土地開發(fā)費，也可也是，也可也是開發(fā)后的土地的地價開發(fā)后的土地的地價

49、。6.6.土地增值收益確定土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益率通常為地功能變化而引起的。土地增值收益率通常為10%10%25% 25% 7、估算土地使用權評估值。、估算土地使用權評估值。（三）成本法案例（三）成本法案例p1362022-7-843 四、假設開發(fā)法四、假設開發(fā)法（一）假設開發(fā)法及其適用條件（一）假設開發(fā)法及其適用條件假設開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地假設開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)價格時，將待估土地預期開

50、發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。其基本公式為：的一種方法。其基本公式為：地價地價=樓價樓價-建筑費建筑費-專業(yè)費用專業(yè)費用-利息利息-利潤利潤-稅費稅費-租售費用租售費用式中，樓價即土地開發(fā)建設后的轉讓價；建筑費為土地式中，樓價即土地開發(fā)建設后的轉讓價；建筑費為土地開發(fā)的具體產品的耗費成本；專業(yè)費用是指按照建筑費一定開發(fā)的具體產品的耗費成本；專業(yè)費用是指按照建筑費一定的百分比來計算，包括測量、設計等專業(yè)技術費用；利息是的百分比來計算，包括測量、設計等專業(yè)技術費用；利息是指全部預付資本

51、的資金成本；利潤是全部預付資本的機會成指全部預付資本的資金成本；利潤是全部預付資本的機會成本；稅費通過地價與稅率計算；租售費用是指發(fā)生銷售、租本；稅費通過地價與稅率計算；租售費用是指發(fā)生銷售、租賃過程中所發(fā)生的費用。賃過程中所發(fā)生的費用。（二）假設開發(fā)法評估的步驟（二）假設開發(fā)法評估的步驟（三）假設開發(fā)法案例（三）假設開發(fā)法案例 p1402022-7-844第五節(jié)建筑物評估的特點一、建筑物及其分類建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場；構筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場。2

52、022-7-845（一）按建筑物承重結構分類建筑物的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。建筑物按其結構承重形式不同，可分為以下四種。1、鋼結構。2、鋼盤混凝土結構。3、混合結構。（1）磚混結構。（2）磚木結構。 4、其他結構2022-7-846（二）按建筑物使用功能分類建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑。1、工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物。2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。2022-7-847二、建筑物評估的特性二、建筑物評估的特性（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點（一）建筑物價值的內

53、涵復雜性的特點建筑物作為與土地相結合的建設成果，是不可以脫離土地建筑物作為與土地相結合的建設成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。而獨立存在的。（二）建筑物產權受土地使用權年限的制約（二）建筑物產權受土地使用權年限的制約我國的土地由國家所有，正常使用土地的企業(yè)或個人只能我國的土地由國家所有，正常使用土地的企業(yè)或個人只能取得土地的使用權，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所取得土地的使用權，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權的年限制約。使用的年限受土地使用權的年限制約。（三）建筑物功能、用途及評估方法（三）建筑物功能、用途及評估方法通常情況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于

54、其特通常情況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關。定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關。2022-7-848三、建筑物評估時需考慮的因素三、建筑物評估時需考慮的因素1 1、物理因素、物理因素這是建筑物價格的決定因素。這是建筑物價格的決定因素。2 2、環(huán)境優(yōu)劣的影響、環(huán)境優(yōu)劣的影響外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。3 3、經(jīng)濟地理因素、經(jīng)濟地理因素在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。4 4、新舊程度、新舊程度土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會

55、隨著建筑年代土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。久遠而陳舊。5 5、用途、用途某一具體建筑物的用途可能是單一的。某一具體建筑物的用途可能是單一的。2022-7-849 6 6、產權、產權建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。 7 7、政策因素、政策因素國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向。國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向。 8 8、供需狀況、供需狀況地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。價值會降低；供不應求時

56、價值會提高。 9 9、其他因素、其他因素如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。筑物價格。2022-7-850四、建筑物評估的原則四、建筑物評估的原則 （一）替代原則（一）替代原則 在功能相同的情況下，在確定某個建筑物價格時，應考慮它的替代在功能相同的情況下，在確定某個建筑物價格時，應考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價格應選取最低的價格，作為評估價值。可能性，如果替代性較多，價格應選取最低的價格，作為評估價值。（二）最有效使用原則（二）最有效使用原則 由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房由于建筑物具

57、有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應考慮它的最有效使用原則?？紤]它的最有效使用原則。（三）供需原則（三）供需原則 建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；其價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降。反之，供給超過需求，價格隨之下降。（四）房地合一原則（四）房地合一原則

58、 1 1、建筑物與土地結合，使房地產成為最終的商品，所以在評估建筑、建筑物與土地結合，使房地產成為最終的商品，所以在評估建筑物時，往往只看到了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現(xiàn)出物時，往往只看到了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現(xiàn)出來的是房地合一的價值。來的是房地合一的價值。 2 2、建筑物環(huán)境質量的區(qū)別是由土地產生的，它在很大程度上影響建、建筑物環(huán)境質量的區(qū)別是由土地產生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。筑物的價格。2022-7-851第六節(jié)建筑物評估的方法一、成本法一、成本法建筑物評估值建筑物評估值= =建筑物重置成本建筑物重置成本- -實體性貶值實體性貶值- -功能性貶

59、值功能性貶值- -經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值（一）建筑物成本的構成（一）建筑物成本的構成1 1、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。2 2、前期費用、前期費用一般包括：（一般包括：（1 1）規(guī)劃和可行性研究費；（）規(guī)劃和可行性研究費；（2 2）工程設計費；）工程設計費；（3 3）人防工程設計費；（）人防工程設計費；（4 4）“三通一平三通一平”費；（費；（5 5）地上）地上附屬物拆除費；（附屬物拆除費；（6 6）工程標的編制費；（）工程標的編制費；（7 7）工程招投標費；）工程招投標費；（8 8）合同預審費；（）合同預審費；（9 9）公正費；（）公正費；（1010）鑒證費。）鑒證費。2022-7-8523 3、其他費用、其他費用包括企業(yè)管理費、工程監(jiān)理費、質量監(jiān)督費、管理費、白包括企業(yè)管理費、工程監(jiān)理費、質量監(jiān)督費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、經(jīng)常地建設費等。蟻防治費、人防費、消防費、經(jīng)常地建設費等。