青州市住宅市場(chǎng)調(diào)研分析

1、青州市住宅市場(chǎng)調(diào)研分析本年度土地市場(chǎng)概況第一部分土地市場(chǎng)Market analysis2013年-2014年1月5號(hào)青州土地成交情況出讓結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目名稱地址面積（）容積率（）建筑面積成交價(jià)格（萬(wàn)元）合同簽訂時(shí)間開發(fā)公司1熱電廠西側(cè)安置區(qū)堯王山路以南、電熱廠以西126231.518934.5971.9712013-1-7青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2蘇橋經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目云門山街道蘇橋社區(qū)131311.519696.502013-1-8青州九華置業(yè)有限公司3旭景園益都街辦鐘家莊村，海軍路與二中西街交叉口東南側(cè)。116031.315083.91746.25152013-1-9山東華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公

2、司4雙喜家具原廠區(qū)開發(fā)項(xiàng)目駝山路以西，西至西店村地，南至同濟(jì)花園小區(qū)及青州市聯(lián)誼集團(tuán)公司，北至西店中街481551.4674178672.71552013-1-16青州市惠金置業(yè)有限公司5九龍峪開發(fā)項(xiàng)目彌河鎮(zhèn)趙疃村西北側(cè)，大澗頭村西側(cè)376141.141375.43385.262013-2-26青州市新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司彌河鎮(zhèn)趙疃村西北側(cè)，大澗頭村西側(cè)521891.157407.94697.012013-2-26青州市新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6雍和府稷山路北側(cè)，華陽(yáng)鋼鐵廠西側(cè)655391.491754.69830.852013-2-26山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7青云紫府紅箭路東側(cè)，青云紫府小

3、區(qū)西側(cè)8443.861.512665.791266.5792013-2-26山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8國(guó)泰家園二期經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)王桑路口以北昭德北路以東220821.839747.61987.382013-3-21青州市國(guó)泰置業(yè)有限公司出讓結(jié)果9堯王城東至海軍路，西至仰天山路，南至規(guī)劃道路及石家莊村地，北至青州堯王制藥有限公司509391.366220.77640.852013-3-28山東齊王置業(yè)有限公司10南至青州堯王制藥有限公司，北至規(guī)劃道路，東至西店村地，西至石家莊村地331751.343127.54976.252013-3-2811東至海軍路，西至仰天山路，南側(cè)、北側(cè)均為青州堯王制藥有

4、限公司566121.373595.68491.82013-4-1612北至旗城路，西至仰天山路，東側(cè)、南側(cè)均為青州堯王制藥有限公司608051.379046.59120.752013-4-2213南至旗城路，東側(cè)、西側(cè)均為青州堯王制藥有限公司450441.358557.26756.62013-4-2714新世紀(jì)花園北至裕豐小區(qū)和青州市技術(shù)監(jiān)督局，南到市供電公司職工活動(dòng)中心，西至草場(chǎng)街，東到海岱中路（原青州中路）400161.5600247202.882013-4-18青州市鑫源置業(yè)有限公司15銀領(lǐng)國(guó)際青州國(guó)醫(yī)堂綜合商務(wù)區(qū)東北側(cè)166673500011250.0252013-5-9青州國(guó)醫(yī)堂商業(yè)

5、投資置業(yè)有限公司16山工苑海岱南路與順興路交叉口西南側(cè)，南側(cè)、西側(cè)為新亞房地產(chǎn)82331.613172.81234.952013-5-16青州市新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17圣安置業(yè)-中泰名園海岱路西側(cè)，明祖山山路北側(cè)186061.833490.82790.92013-5-21青州市圣安置業(yè)有限公司2013年-2014年1月5號(hào)青州土地成交情況出讓結(jié)果18中晨地產(chǎn)-雍和府（四）海岱北路東側(cè)，規(guī)劃稷山路南側(cè)385181.453925.25777.72013-6-8山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19中晨地產(chǎn)-雍和府（五）海岱路西側(cè)，明祖山山路北側(cè)64991.49098.6974.852013-6-820中

6、晨地產(chǎn)-雍和府（六）海岱北路東側(cè)，規(guī)劃稷山路北側(cè)511501.4716107672.52013-6-821國(guó)泰置業(yè)-東夏富貴園東夏鎮(zhèn)王小村，迎賓大道南側(cè)，東臨王小村生產(chǎn)路173431.526014.51179.3242013-6-13青州市國(guó)泰置業(yè)有限公司22奧普電子公共租賃住房項(xiàng)目(一)青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)益王府北路以東，榮利街以北，四周均為李家官莊村地47671.36197.1357.5252013-6-9山東奧普電子科技股份有限公司23奧普電子公共租賃住房項(xiàng)目（二）青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)益王府北路以東，榮利街以北，四周均為李家官莊村地32931.34280.9246.9752013-6-1024藍(lán)天苑

7、（一）海岱南路與前寺路交叉口西南側(cè)266261.129288.61597.562013-6-21青州市宏源公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司25藍(lán)天苑（二）云門山南路與前寺路交叉口東北側(cè)，南側(cè)與1305095相鄰364071.140047.72730.5252013-6-21青州市宏源公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司2013年-2014年1月5號(hào)青州土地成交情況出讓結(jié)果26藍(lán)天苑（三）云門山南路與前寺路交叉口東北側(cè)359151.139506.52693.6252013-6-21青州市宏源公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司27梨園小鎮(zhèn)范公亭路以南，朝陽(yáng)街以北，衡王府路以東，玲瓏山路以西190731.426702.22574.85520

8、13-6-21青州市宏源公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司28旭景園海軍路東側(cè)，旗城學(xué)校西側(cè)266661.334665.83999.92013-6-24山東華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司29凌云居綜合商務(wù)中心北部，仙客來(lái)路以東，海岱路東二街以北333343.1103335.42500.052013-6-24山東華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司30中所安置區(qū)衡王府路與鐸樓廟西街交叉口東南側(cè)117891.416504.61213.08812013-8-2青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司31國(guó)泰家園三期經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)王桑路口以北昭德北路以東143341.825801.21613.052013-9-16青州市國(guó)泰置業(yè)有限公司32云門山頤景苑文

9、化產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，西至云門山南路，東至規(guī)劃政法街，南至盧郭路，北至規(guī)劃順興路174051.526107.54078.452013-9-27平紅軍33雍和府安置區(qū)稷山路北側(cè)，西側(cè)、北側(cè)均為山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“雍和府”小區(qū)地塊。290971.440735.82240.472013-10-31山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34南普通安置區(qū)仰天山路與齊王路交叉口西南側(cè)200631.734107.1782.462013-10-31青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司35西店棚改區(qū)仰天山路與齊王路交叉口西南側(cè)187211.629953.61441.522013-11-27青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2013年-

10、2014年1月5號(hào)青州土地成交情況出讓結(jié)果2013年-2014年1月5號(hào)青州土地成交情況36圣和雅居園小區(qū)青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)益能街以南，益王府北路東側(cè)250831.640132.82822.232013-12-17濰坊北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分公司37城建投-八里溝王府街道西閻村、辛店子村388961.246675.21750.322013-12-17青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司336941.240432.81516.23112761.213531.2507.42487251.2584702192.63575491.269058.82589.71670691.280482.830

11、18.11（不完全統(tǒng)計(jì)）截至2014年1月5日的成交結(jié)果顯示：2013年以來(lái)，青州共成交土地面積: 1294768.86 （合計(jì)畝）；折合建筑面積: 1807985.19 ；平均容積率為:；土地總成交價(jià)格： 萬(wàn)元；平均土地成交價(jià)格： 1082元/ ；平均樓面地價(jià)： 元/ 。 其中7月份沒(méi)有土地出讓，8月僅出讓住宅土地1宗,9月份出讓1宗，10月份2宗，11月份1宗。出讓結(jié)果小 結(jié)2013年-2014年1月5號(hào)青州土地成交情況青州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目分布青州住宅項(xiàng)目分布圖尾期項(xiàng)目中期項(xiàng)目初期項(xiàng)目 新三中東部片區(qū)項(xiàng)目分布圖龍?jiān)穫€(gè)案如何表現(xiàn)第三部分典型個(gè)案調(diào)研Market analysis東部板

12、塊典型個(gè)案展誠(chéng)世紀(jì)星城、平章府、世紀(jì)鴻基花苑、佳華香墅、海天文華苑、海天辰韻、大益華府、凌云居、叢億龍?jiān)范鄬?小高層展城世紀(jì)星城物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州展城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：海岱路與糧市街交匯處西南角建筑面積：萬(wàn)（含地下）占地面積： 66667（ 100畝）物業(yè)類別：13棟6+1多層住宅、5棟9+1小高層住宅和沿街商鋪、戶型面積以98-140為主。容 積 率：1.59 主題推廣語(yǔ)：以心筑家，品位生活銷售電話市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：小高層：3800-3900元/多層：4300元/ 車庫(kù)均價(jià)8-12萬(wàn)，車位萬(wàn)-8萬(wàn)。優(yōu)惠措施：貸款99折，全款97折 。 總房款優(yōu)惠3

13、000元/套開盤時(shí)間：2012年6月底開盤，多層9月16日開盤. 銷售動(dòng)態(tài)：多層9#、10#、14#、15#、16#、17#6棟多層2013年8月31日開盤。均價(jià)4300-4400元/ 開始推售商鋪，均價(jià)約8000元/。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位置優(yōu)越；項(xiàng)目以多層為主，輔以9層小高層，接受程度高；人車分流，綠化率高，社區(qū)檔次高；準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目劣勢(shì)：外來(lái)開發(fā)商，知名度不高；典型個(gè)案調(diào)研物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：范公亭東路新擬建公檢法辦公大樓以北建筑面積：31萬(wàn)（西）共60余萬(wàn)占地面積：245畝（西區(qū)）共400余畝物業(yè)類別：多層、小高層、高層住宅、商超、寫字樓。主力戶型

14、面積80-140。容 積 率：1.9 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：多層約4400-4600元/ 高層約3800-4200元/ 車位萬(wàn)元/個(gè) 多層車庫(kù)3800元/。開盤時(shí)間：2008年銷售情況：多層以現(xiàn)房形式銷售，銷售速度較快，余房以1層和4層為主；高層銷售一般。優(yōu)惠政策：高層差價(jià)100元 。業(yè)主子女入托金翅膀金馬幼兒園只需交200元保育費(fèi)。窗戶為鋁合金窗項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：大規(guī)模社區(qū)，配套相對(duì)完善；地處東部城區(qū)，位置較佳，升值潛力大；社區(qū)較成熟，口碑好；中小戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)格較高；樓座兵營(yíng)式排布，無(wú)明顯特色；典型個(gè)案調(diào)研多層/高層平章府物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州世紀(jì)鴻基投資置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：青州

15、市昭德路與東二街交匯處 占地面積：約65畝物業(yè)類別：小高層和高層住宅容 積 率：2.5 項(xiàng)目概況： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，目前推售E2#樓（17+1F）、E6#樓（17+1F）、E5#樓（11+1F） 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約3600-3800元/（優(yōu)惠后） 車位萬(wàn)/個(gè)；儲(chǔ)藏室2400元/。優(yōu)惠措施：優(yōu)惠150元/，部分樓座再減1萬(wàn)(還可以優(yōu)惠) 每天1套特價(jià)房，3059元/起。 開盤時(shí)間：2011年9月11日銷售情況：2012年底交房。銷售動(dòng)態(tài)： 11月份起部分房源開始執(zhí)行：贈(zèng)送50年物業(yè)費(fèi)巨額惠；項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段好；純剪力墻結(jié)構(gòu)，工程質(zhì)量好；優(yōu)惠后價(jià)格較低。戶型兩山帶270外飄窗。項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型

16、面積偏大，部分結(jié)構(gòu)有缺陷；不能辦理按揭貸款，客戶群體??；時(shí)間太長(zhǎng)，工程進(jìn)度慢，項(xiàng)目形象和客戶口碑較差。典型個(gè)案調(diào)研高層世紀(jì)鴻基花苑1#7#3#高層/聯(lián)排佳華香墅物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州佳華置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：青州市益王府路與青州南路東二街交叉處 物業(yè)類別：別墅、5棟18層高層戶型面積：高層90-130 聯(lián)排別墅在200-300。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：高層：起價(jià)3200元/。均價(jià)：3700-3900元/。聯(lián)排別墅均價(jià)7000元/，186萬(wàn)/套起價(jià)，現(xiàn)余200萬(wàn)-256萬(wàn)/套。車位、儲(chǔ)藏室價(jià)格未定。 多層4200元/。開盤時(shí)間：兩棟高層5月份開盤；4400元/銷售情況：目前低層房源銷售進(jìn)度較快，剩余

17、房源多以10層以上為主。優(yōu)惠措施：定房減20000元。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位處東部核心區(qū)，升值潛力大；西班牙風(fēng)情社區(qū)，風(fēng)格獨(dú)特；東部稀缺別墅社區(qū)。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層接受程度稍差；典型個(gè)案調(diào)研物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市青建房屋建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：益王府南路與鳳凰山東路交界處西北角。 建筑面積：32608平方米 占地面積： 80410 物業(yè)類別：4棟小高層，寫字樓、賓館等。戶型面積：68-143銷售熱線：3299915市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約3800-3900元/， 儲(chǔ)藏室：面積：10-30含公攤，價(jià)格2800元/，有產(chǎn)權(quán)； 車 位：萬(wàn)元/個(gè)，有產(chǎn)權(quán)開盤時(shí)間：2011年，交房時(shí)間：2013年下半

18、年銷售動(dòng)態(tài)：1）憑單頁(yè)到售樓處享受2000元優(yōu)惠；2）“老帶新”均可獲贈(zèng)1000元； 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：周邊有海岱小學(xué)，教育資源優(yōu)異；青建公司為本地開發(fā)公司，口碑較好；地處東部城區(qū)，位置好，升值潛力大；中小戶型設(shè)計(jì)，總價(jià)低；自身配套建設(shè)大型商超，購(gòu)物方便。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目劣勢(shì)：中小戶型結(jié)構(gòu)不夠合理；典型個(gè)案調(diào)研小高層海天文華苑物業(yè)簡(jiǎn)介項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰文化中心，泰華城，位置優(yōu)越；青建為本地開發(fā)公司，口碑較好；目前工程已經(jīng)封頂，進(jìn)度快；價(jià)格較低，性價(jià)比高。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層建筑，市場(chǎng)接受程度仍然相對(duì)較低。典型個(gè)案調(diào)研高層海天辰韻開 發(fā) 商：青州市青建房屋建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：昭德路與范

19、公亭路交界處西南角。 物業(yè)類別：15棟，17層高層、公建等。工程進(jìn)度：開工5棟高層8#9#11#12#13#已封頂。占地面積：79415建筑面積：222362 容積率：戶型：90-110兩室，127-145三室。目前均價(jià)：約3800-3900元/； 標(biāo)價(jià)約4000-4100元/ 開盤時(shí)間：2013年8月4日。開盤前排號(hào)至80左右，扣除空號(hào)當(dāng)天解籌率按照70%算約為銷售40-50套。優(yōu)惠措施：1、10月份開始做“低首付”：首付5萬(wàn)，其余首付2013年底繳清。；2、總房款優(yōu)惠20000元。市場(chǎng)指標(biāo)物業(yè)簡(jiǎn)介項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰規(guī)劃新市中心，位置優(yōu)越；華業(yè)為本地較大開發(fā)公司，口碑較好；價(jià)格低，性價(jià)比

20、超高。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層建筑，市場(chǎng)接受程度仍然相對(duì)較低；工程進(jìn)度較慢，交房時(shí)間晚；戶型90,140，較為單一。典型個(gè)案調(diào)研高層凌云居開 發(fā) 商：山東華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：仙客來(lái)路與瓜市路交叉口東30米 。 物業(yè)類別：18棟18-30層的高層，戶型90-140為主。占地面積：33334（首期出讓面積）建筑面積：103335.4 （首期建筑面積）容積率：戶型：90-140高層。目前均價(jià)：標(biāo)價(jià)約3100元/；起價(jià)2815元/開盤時(shí)間：2013年6月份優(yōu)惠措施：9折銷售動(dòng)態(tài)： 1）工商、辦事中心等單位團(tuán)購(gòu)，均價(jià)2600元/； 2）銷售南面三排12棟；市場(chǎng)指標(biāo)8#物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州泰華城房地

21、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司項(xiàng)目位置：范公亭路與昭德路東南側(cè)。 建筑面積：120萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街戶型面積：80-130（一期大益華府）銷售熱線：3895666市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：高層3700-3800元/m 多層4400-4500元/m 小高層約3900-4000元/開盤時(shí)間：2013年1月20日。35#，開盤，最高優(yōu)惠8000元。共推出103套，當(dāng)日成交約60-70套。 8#、33#樓開盤。 32#、18#年9月8日開盤。 商鋪11月16開盤。銷售動(dòng)態(tài)： 1）元旦左右多層19#、11層小高層11#樓開盤；活動(dòng)：認(rèn)籌客戶送200元油卡； 住宅交5000頂15000，

22、打99折。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：城市綜合體，規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)明顯；泰華城實(shí)力雄厚，口碑較好；地處東部城區(qū)，位置好，升值潛力大；地暖采用地源熱泵，分戶記暖，循環(huán)系統(tǒng)，節(jié)能環(huán)保?？梢曄到y(tǒng)代替?zhèn)鹘y(tǒng)門鈴，可視對(duì)講，外立面真實(shí)漆。 項(xiàng)目劣勢(shì)：期房，交房時(shí)間晚；高層認(rèn)可程度相對(duì)較低。典型個(gè)案調(diào)研綜合體泰華城大益華府（一期）物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東叢億置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：范公亭路與昭德路西北側(cè)。 建筑面積：約40萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：高層住宅、沿街商業(yè)戶型面積：106-160銷售熱線：35155666/777市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：標(biāo)價(jià)4100元/，實(shí)價(jià)約3900元/。開盤時(shí)間：2013年11月16日。當(dāng)日成交約60套

23、左右銷售動(dòng)態(tài)： 1）106戶型去化較快，120以上戶型去化緩慢；活動(dòng)：購(gòu)房客戶可以抽寶馬； 買房即送Iphone5S（土豪金） 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：ARTDECO風(fēng)格獨(dú)特，建筑有特點(diǎn)；地處東部城區(qū)，位置好，升值潛力大；品質(zhì)較高，價(jià)格低，性價(jià)比很高；項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型面積偏大；期房，交房時(shí)間晚；高層認(rèn)可程度相對(duì)較低。典型個(gè)案調(diào)研高層叢億龍?jiān)纺喜堪鍓K典型個(gè)案云門山花園東苑、四季花城、云門世泰園、御星宸苑物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市泰豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：云門山南路云門山花園對(duì)面物業(yè)類別：多層、小高層住宅占地面積：萬(wàn) 建筑面積：萬(wàn)容積率：1.49 綠地率：35%以上項(xiàng)目概況：43棟5+1多層，

24、8棟11+1小高層，27間商鋪戶型區(qū)間：以80-140中小戶型為主。推廣主題：一個(gè)生態(tài)、和諧、藝術(shù)的山水名宅 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約為3800-4000元/； 儲(chǔ)藏室（半地下）2800元/， 車位萬(wàn)元/個(gè)。銷售動(dòng)態(tài)：二期定房?jī)?yōu)惠150元/（90交20萬(wàn)，130的交30萬(wàn)。） 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：臨近云門山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境好；多層為稀缺產(chǎn)品；戶型設(shè)計(jì)合理，且配比中小戶型居多；云門山花園已經(jīng)入住，社區(qū)成熟。項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊生活配套不夠齊全；規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)亮點(diǎn)；形象包裝和銷售執(zhí)行力一般。典型個(gè)案調(diào)研多層/小高層云門山花園東苑物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市山河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：青州市云門山南路（云門山花園東

25、苑南鄰） 物業(yè)類別：8棟6層電梯洋房，8棟聯(lián)排別墅（3層）480占地面積：36996 建筑面積：約40000容積率：1.1 推廣主題：現(xiàn)代中式，古風(fēng)新雅 定位語(yǔ)：云門山東麓-領(lǐng)秀官邸-庭院別墅 電話3786988 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：標(biāo)價(jià)5000元/左右，優(yōu)惠后價(jià)格約4500-4600元/。1、2層復(fù)式帶院標(biāo)價(jià)6500元/，優(yōu)惠后約6000元/（220-270。） 優(yōu)惠：定房總房款再減20000元。 一次性付款，96折； 按揭貸款，98折 開盤時(shí)間：2013年6月份。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：多層洋房和聯(lián)排別墅全部帶電梯；全部采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)；門窗：斷橋隔熱彩鋁門窗；電梯多

26、層的一二層為躍層帶小院，三四層為平層，五六層為躍層項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊生活配套不夠齊全；規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)亮點(diǎn)；形象包裝和銷售執(zhí)行力一般。典型個(gè)案調(diào)研電梯多層、聯(lián)排四季花城物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州億海誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：青州市云門山南路6369號(hào) 物業(yè)類別：多層花園洋房占地面積：27652 建筑面積：62878容積率：1.295 推廣主題：云門山下，世泰人家 定位語(yǔ)：云門山下，高檔生態(tài)園洋房 電話：3850088市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：127戶型：約4600-4700元/； 98戶型：約4400-4500元/。 儲(chǔ)藏室2500元/，車庫(kù)10-12萬(wàn)。開盤時(shí)間：2013年6月份優(yōu)惠政策：1）一次性95折

27、，貸款97折；2）1層交30萬(wàn)優(yōu)惠2萬(wàn)，其余樓層交定金1000即優(yōu)惠18000元；3）定房抽獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)：冰箱，二等獎(jiǎng)：洗衣機(jī)，三等獎(jiǎng)：折扣券（300、500） 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：多層低密度產(chǎn)品，居住舒適度高；歐式風(fēng)格，建筑特色明顯；項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊生活配套不夠齊全；社區(qū)規(guī)模小，社區(qū)配套不全；規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)明顯亮點(diǎn)；形象包裝和銷售執(zhí)行力一般。典型個(gè)案調(diào)研花園洋房云門世泰園物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：將軍山莊北側(cè)，云門山花園小區(qū)南側(cè) 物業(yè)類別：多層住宅、花園洋房、平層大宅、聯(lián)排、雙拼 占地面積：10萬(wàn) 建筑面積：13萬(wàn)容積率：0.9 推廣主題：尊貴大宅 自然天成 電話： 市場(chǎng)

28、指標(biāo)目前均價(jià)： 別墅均價(jià)：8000元/ 140-160平層戶型均價(jià)約5800-6000元/優(yōu)惠政策：定房享受98折。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)： 銷售情況不佳。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、環(huán)境較好，居住舒適度高；2、低密度高端社區(qū)，以別墅、洋房等高端物業(yè)類型為主；3、華業(yè)地產(chǎn)本地開發(fā)商，實(shí)力強(qiáng)，口碑較好；項(xiàng)目劣勢(shì)：1、周邊生活配套不夠齊全；2、期房；3、單價(jià)過(guò)高，性價(jià)比低。 典型個(gè)案調(diào)研別墅、花園洋房御星宸苑北部板塊典型個(gè)案大福地、雅居園、富盈嘉園、頤德花園、榮興國(guó)際城物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州筑金置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：青州市益王府北路與益都東路交匯處物業(yè)類別：高層住宅、沿街商業(yè)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目由9棟18層高層組成；戶

29、型定位:90-108兩室兩廳，115-125三室兩廳建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約推廣主題：尚品生活，人居典范市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：在售1#樓和3#樓 1#樓均價(jià)約3400元/，3#樓均價(jià)約3500元/ 商鋪約8000元/。開盤時(shí)間：未定優(yōu)惠措施：1）交2萬(wàn)，優(yōu)惠12000元；銷售動(dòng)態(tài)：一個(gè)月以后交首付，不簽合同，約2014年7月份辦貸款。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：中小戶型為主，符合市場(chǎng)需求；價(jià)格惠后約3300元/，性價(jià)比高；區(qū)域項(xiàng)目少，競(jìng)爭(zhēng)力度小。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層市場(chǎng)接受程度低；戶型結(jié)構(gòu)較差；交房時(shí)間晚。典型個(gè)案調(diào)研高層錦繡乾城1#2#3#4#5#6#7#8#9#物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東國(guó)程置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：青

30、州市開發(fā)區(qū)益王府北路北口占地面積：1000畝，建筑面積：108萬(wàn)物業(yè)類別：多層、小高層、高層住宅、商業(yè)、公寓等項(xiàng)目概況：預(yù)計(jì)總投資27億元。該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期開發(fā)用地423畝，規(guī)劃建筑面積43萬(wàn)平方米；二期開發(fā)用地577畝，規(guī)劃建筑面積65萬(wàn)平方米。建成后以高尚住宅為主體，同時(shí)呈現(xiàn)商業(yè)步行廣場(chǎng)、大型購(gòu)物超市、酒店式公寓、商務(wù)辦公寫字樓、商務(wù)快捷酒店、幼兒園、小學(xué)等多種業(yè)態(tài)形式。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約推廣主題：用福定義的百年豪宅市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：優(yōu)惠后約3400元/，一層帶院3500元/； 車庫(kù)（地下3500元/）儲(chǔ)藏室：2800元/開盤時(shí)間：2011年11月5號(hào)開盤優(yōu)惠措施：1）清盤特惠起價(jià)3

31、000元/；2）低首付（首付20%，開發(fā)商墊付10%，2年內(nèi)還清）銷售動(dòng)態(tài)：1）一期將近100棟多層，現(xiàn)售14棟2）七夕節(jié)相親活動(dòng)；3）每周業(yè)主和周邊孩子的免費(fèi)音樂(lè)培訓(xùn)活動(dòng)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：體量大，社區(qū)配套齊全；多層產(chǎn)品為主；戶型設(shè)計(jì)合理，且配比中小戶型居多；價(jià)格較低，性價(jià)比高。地源熱泵系統(tǒng)，夏天免費(fèi)使用，冬天收費(fèi)?，F(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目劣勢(shì)：位置太偏遠(yuǎn)；典型個(gè)案調(diào)研多層/高層國(guó)程大福地物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：青州市益王府北路（老王母宮鎮(zhèn)政府南）占地面積：萬(wàn)，建筑面積：193536物業(yè)類別：多層、沿街商業(yè)等容積率：綠化率：40%推廣主題：理想樂(lè)居，溫馨家園戶型：86

32、、96兩居、110、123三室兩廳一衛(wèi) 127、140三室兩廳兩衛(wèi)六大科技配套：太陽(yáng)能路燈、地源熱泵、中水處理、雙層中空塑鋼窗、新型保溫材料、雨水收集系統(tǒng)。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：優(yōu)惠后約3100-3300元/ 車庫(kù)（地上）2900元/。交房時(shí)間：2012年底交房。銷售情況：一期同時(shí)開工18棟，目前對(duì)外預(yù)售12棟，大部分為一層帶小院，五層送閣樓。銷售進(jìn)度緩慢，各個(gè)樓層房源都還有。優(yōu)惠情況：1）買房送臥室，買房送車（抽獎(jiǎng) 3%中獎(jiǎng)率） 。2）贈(zèng)送裝修基金；3）低首付，首付2萬(wàn)起。4）買房9折優(yōu)惠。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模大；多層產(chǎn)品為主；戶型設(shè)計(jì)合理，且配比中小戶型居多；綠化率高，低密度社區(qū)，舒適性

33、高；現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目劣勢(shì)：位置太偏遠(yuǎn)，生活配套欠缺；樓座兵營(yíng)式排列，無(wú)特色；社區(qū)配套不足。典型個(gè)案調(diào)研多層圣和雅居園物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：309國(guó)道與工業(yè)北路交叉口北300米路東 建筑面積：萬(wàn)，占地面積435畝物業(yè)類別：5+1多層、11+1小高層住宅、沿街商業(yè)容 積 率：1.4 項(xiàng)目概況：西一、二期已經(jīng)如期交房，西三期：多層6月20日完工月底交房。 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：3400-3600元/；（優(yōu)惠后） 車庫(kù)2500元/ 開盤時(shí)間：2009年優(yōu)惠措施：五戶以上組團(tuán)95折優(yōu)惠，一次性付款還有優(yōu)惠 塑鋼窗項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：臨近工業(yè)路和309國(guó)道，交通便利；社區(qū)成熟，口

34、碑佳；戶型結(jié)構(gòu)和比例合理，符合市場(chǎng)需求；價(jià)格相對(duì)較低，性價(jià)比高。項(xiàng)目劣勢(shì)：目前生活配套較少；社區(qū)檔次不高。典型個(gè)案調(diào)研多層/小高層富盈嘉園高層/洋房榮興國(guó)際城物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東榮興置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：益王府北路與309國(guó)道交界處西北建筑面積：70000萬(wàn)物業(yè)類別：9棟復(fù)式花園洋房、3棟17F高層住宅、3棟商鋪戶型面積60-150，一室一廳到四室兩廳。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：高層均價(jià)3300-3400元/開盤時(shí)間：2010年銷售情況：房源充足，銷售情況不好，剩余150以上大戶型居多，一次性付款97折優(yōu)惠。中空玻璃塑鋼窗。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰益王府路和309國(guó)道，交通便利；復(fù)式花園洋房物業(yè)類型

35、稀缺；項(xiàng)目劣勢(shì)：目前生活配套匱乏，居住不便利；噪音污染較為嚴(yán)重；高層市場(chǎng)接受程度較差，銷售難度較大。典型個(gè)案調(diào)研中心板塊典型個(gè)案中央華府、頤錦園、范公亭文苑、東方御園、新世紀(jì)花園、國(guó)際花園小高層/高層中央華府物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市恒昌置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：范公亭路以北、朝陽(yáng)街以南、石坊路以東、冠街以西建筑面積：25萬(wàn)，占地面積150畝物業(yè)類別：小高層和高層住宅容 積 率：2.5 項(xiàng)目概況： 22棟11層、3棟19層板式住宅，戶型以120以上大戶型為主。建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格。主題推廣語(yǔ)：上層建筑.中央奢享城市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約5500元/。層差50-100元/。車位萬(wàn)萬(wàn)（不能貸款）開盤

36、時(shí)間：2009年優(yōu)惠措施：一次性折 ，按揭付款折 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：目前余房已經(jīng)較少，面積130-140塑鋼窗項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：10000歐式風(fēng)情園林與中央泳池，景觀好；五星級(jí)豪華會(huì)所涵蓋商業(yè)、休閑、娛樂(lè)多種功能，品質(zhì)高；市中心位置，地段好；形象包裝到位，品牌力強(qiáng)；一期已經(jīng)交房，口碑好。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層住宅，認(rèn)可度依舊不如多層；戶型偏大，總價(jià)過(guò)高；價(jià)格高，客戶群體相對(duì)較小。典型個(gè)案調(diào)研15#26#16#物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東恒億置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：范公亭路與駝山路交界處向東100米 物業(yè)類別：多層住宅項(xiàng)目概況：社區(qū)由普通5+1多層、6層電梯多層組成。部分產(chǎn)品為一層帶小院，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的差異化。建筑面

37、積：萬(wàn)推廣主題：君頂皇城市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：多層：5200-5400元/ 高層：6樓以下4500-4800元/， 6樓以上5200-6100元/。 車位9萬(wàn)/個(gè)萬(wàn)/個(gè) 車庫(kù)4700元/ 20-50左右 （可貸款） 儲(chǔ)藏室必選，28-29，4100元/銷售動(dòng)態(tài)：1、2期同時(shí)銷售。面積從111170。 目前房源所余不多，基本處于尾期。優(yōu)惠措施：一次性100元/，按揭50元/開盤時(shí)間：2011年項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位置較好，各項(xiàng)生活配套齊全；多層產(chǎn)品接受度高。交通便利；項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)格太高；現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行力太差；典型個(gè)案調(diào)研多層范公亭文苑19#18#2#多層洋房/小高層?xùn)|方御園物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：山東東

38、方置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：南臨南陽(yáng)河?xùn)|臨古街西靠衡王府 建筑面積：45378 ，占地面積約60畝物業(yè)類別：多層洋房和小高層住宅容 積 率：1.2 項(xiàng)目概況： 23棟5+1多層洋房、2棟19層板式住宅，戶型以80-140中小戶型為主。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式。主題推廣語(yǔ)：東方有大美市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：多層約5500元/，小高層約5000元/ 一層帶院約6800元/ 儲(chǔ)藏室：1998元/（3-8，含公攤，有產(chǎn)權(quán)）； 車 位：萬(wàn)元/個(gè)，12.48，有產(chǎn)權(quán)。開盤時(shí)間：2012年5月6日銷售情況：多層銷售率已經(jīng)達(dá)到90%以上，目前所余多為頂層。優(yōu)惠措施：一次性付款97折，按揭貸款99折 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位

39、置好，周邊生活配套齊全；多層洋房，市場(chǎng)接受程度高；中小戶型設(shè)計(jì)，降低了總價(jià)；純正現(xiàn)代中式風(fēng)格，市場(chǎng)接受程度相對(duì)較高；盛世東方項(xiàng)目及開發(fā)公司口碑較好。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)格估計(jì)偏高；戶型配比偏小，損失部分高端客戶；典型個(gè)案調(diào)研多層/高層洋房頤錦園典型個(gè)案調(diào)研物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州恒大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：衡王府路盛世華庭小區(qū)對(duì)面 建筑面積： 45300，占地面積約萬(wàn) 物業(yè)類別：多層洋房和高層住宅容 積 率：1.79 項(xiàng)目概況： 1#、2#、3#為13-14層高層住宅，4#、5#為多層電梯洋房。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：多層價(jià)格5000-5500元/， 高層約4700-4800

40、元/。 地下車位：8-10萬(wàn)/個(gè)開盤時(shí)間：2013年8月戶型結(jié)構(gòu)： 1#樓：-1層：140，1層：160，2-10層：165 11-12,13-14為復(fù)式305。 2#樓：120-125；3#樓：80-1004#樓：130-140 5#樓：1層：120-130，2-6層：110-120。銷售動(dòng)態(tài)：1）按揭打99折；項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位置好，周邊生活配套齊全；戶型結(jié)構(gòu)豐富、多樣；涵蓋多層和高層住宅，客戶包容性強(qiáng)。項(xiàng)目劣勢(shì)：高層中小戶型設(shè)計(jì)不合理；中小戶型配比偏小；單價(jià)、總價(jià)高，客戶群小。物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州聯(lián)升置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：堯王山西路與石坊路交界處建筑面積：12萬(wàn)，占地面積：

41、萬(wàn) 物業(yè)類別：高層住宅、商業(yè)容 積 率：3.15 項(xiàng)目概況：由8棟19層的高層住宅和萬(wàn)平方米的商業(yè)活動(dòng)中心組成。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約4100-4300元/；價(jià)格區(qū)間3800元/-5100元/ 。開盤時(shí)間：2012年5月份銷售動(dòng)態(tài)：1-8號(hào)樓在售，其中1、2、7、8是期房，面積：46-116 。3、4、5、6是現(xiàn)房。十七層的小高層。 剩余主要是14-19樓。主推50左右一室一廳、75兩室、110、120、130三室優(yōu)惠措施：89折優(yōu)惠。 尾期項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位置好，地段優(yōu)；生活和各種配套設(shè)施齊全；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；項(xiàng)目劣勢(shì)：高層認(rèn)可度相對(duì)多層差；戶型設(shè)計(jì)偏大；臨街噪音污染問(wèn)題突出；典型個(gè)案調(diào)研高層聯(lián)

42、升富貴苑物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市鑫源置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：青州市海岱路工會(huì)北鄰 建筑面積：58458，占地面積： 40016 物業(yè)類別：電梯多層（4F、5F、6F）、沿街商業(yè)容 積 率：1.46 項(xiàng)目概況：由14棟4F、5F、6F的電梯多層住宅和沿街商業(yè)組成。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：對(duì)外輸出約4600-4700元/ 。 一層帶院約6000-6200元/開盤時(shí)間：對(duì)外輸出約2013年底銷售動(dòng)態(tài)：目前認(rèn)購(gòu)中，交20萬(wàn)元定房?jī)?yōu)惠措施：交10萬(wàn)元定房，打99折 交20萬(wàn)元定房，打98折； 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：靠近市中心、項(xiàng)目位置好，周邊生活配套齊全；多層洋房，市場(chǎng)接受程度高；中小戶型設(shè)計(jì)，降低總價(jià) ；項(xiàng)目

43、劣勢(shì)：定價(jià)偏高，性價(jià)比低；期房，交房時(shí)間太晚；開發(fā)公司首次開發(fā)，實(shí)力和口碑有限。 典型個(gè)案調(diào)研多層新世紀(jì)花園物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：上海三一地產(chǎn) 項(xiàng)目位置：海岱路北段（原老汽車站） 物業(yè)類別：電梯多層、小高層項(xiàng)目概況：17棟6層的電梯多層和4棟高層組成。市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：具體未定 。近期開盤，對(duì)挖輸出起價(jià)4200-4300元/開盤時(shí)間：對(duì)外輸出約2013年10月份銷售動(dòng)態(tài)：目前認(rèn)購(gòu)中，交5萬(wàn)抵萬(wàn)，交10萬(wàn)抵11萬(wàn)。優(yōu)惠措施：1) 交首付-10000元，交20萬(wàn)減15000元，一次性付款減30000元；2)推出婚房概念，合計(jì)最高優(yōu)惠可達(dá)700元/。3）買房送裝修，最高達(dá)40000元 項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

44、：區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，周邊生活配套齊全；電梯多層，市場(chǎng)接受程度高；中小戶型設(shè)計(jì)，低總價(jià) ；地上車庫(kù)。項(xiàng)目劣勢(shì)：定價(jià)太高，性價(jià)比低；期房，交房時(shí)間太晚外地開發(fā)公司，實(shí)力和口碑有限。 典型個(gè)案調(diào)研多層三一/國(guó)際花園西部板塊典型個(gè)案書香門第、旭景園、花都文苑、文華佳苑物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州市惠金置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：駝山中路金天地超市西（原雙喜家具） 建筑面積：約8萬(wàn) 物業(yè)類別：普通多層、電梯多層 項(xiàng)目概況：14層棟多層及部分沿街商鋪主題推廣語(yǔ)：青州首席文脈私屬領(lǐng)地。 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約4500元/。開盤時(shí)間：2013年12月22號(hào)銷售動(dòng)態(tài)：銷售狀況較好，去化率70%以上。優(yōu)惠措施：售樓處開放抽獎(jiǎng)：空調(diào)、IPAD。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：教育資源豐富；緊鄰金天地，購(gòu)物便捷；低密度社區(qū)，多層為主，符合市場(chǎng)需求；88、106、125中小戶型設(shè)計(jì)，總價(jià)低。項(xiàng)目劣勢(shì)：社區(qū)規(guī)模??； 地塊不規(guī)則；價(jià)格較高，性價(jià)比較差。項(xiàng)目分析典型個(gè)案調(diào)研電梯多層書香門第多層/別墅旭景園典型個(gè)案調(diào)研物業(yè)簡(jiǎn)介開 發(fā) 商：青州華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：東至駝山路，西臨海軍路（二中對(duì)過(guò)） 建筑面積：約30萬(wàn) 物業(yè)類別：多層、別墅、洋房、底商 主題推廣語(yǔ)：天賦王者，高度領(lǐng)航。 市場(chǎng)指標(biāo)目前均價(jià)：約4400-4600元/；（1F：4400,2F：470