開發(fā)流程及經(jīng)濟評論(課件)

1、開發(fā)流程及經(jīng)濟評價顧問課程講義：2本門課程的目的了解房地產(chǎn)項目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預計時間3個小時；課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。3我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經(jīng)濟評價：評價哪些指標？評價用在什么地方？如何進行評價？4課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)5房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再

2、流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！6土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？市場未來預期；項目或區(qū)域發(fā)展預期；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標將會增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負15%返還指標等7土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應主體導致的信息不對稱

3、；政府供應計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬對項目發(fā)展預期的不同導致戰(zhàn)略型高價建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）8地塊分析市場態(tài)勢售價預測開發(fā)模式利潤預期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關傳統(tǒng)價格模型合理價格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；改變用地

4、條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。9土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門10土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理項目決策案例資金如何運作？城市背景：山東省某地級城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2

5、.4億）開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設項目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）土地獲取價格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，0開始付款；成本：1400元/平方米；啟動資金：商品房建設+回遷建設資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs11土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：關于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設中的資金抽出作為它用，導致項

6、目資金流出現(xiàn)問題；關于項目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實更是管理問題。討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？12土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設計階段：地塊勘查測繪：提供設計依據(jù)，310天規(guī)劃建

7、筑設計：落實決策思路，36個月施工圖設計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，13個月景觀設計：景觀環(huán)境設計，23個月樣板房及會所設計：營銷環(huán)境設計，1個月討論：常見的問題有哪些？進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失13土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理最優(yōu)化的設計階段流程參考：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設計規(guī)劃單位單體設計規(guī)劃單位施工圖設計結(jié)構(gòu)單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計各專業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計最優(yōu)秀的設

8、計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。14土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊計委固定資產(chǎn)投資計劃項目立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預售許可證放線管理15土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)

9、管理工程建設的相關知識：工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：912個月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收16土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理工程建設的相關知識2：影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混外立面材質(zhì)及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基

10、礎的施工成本場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：6級、7級、8級節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？17項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時間耽誤在項目開工前期：決策上的時間反復；規(guī)劃設計上的時間耽誤；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報建的時間耽誤；亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改18如何加快項目進度（以某多層項目為例）土地獲取定位決策12個月產(chǎn)品設計68個月項目報建+1個月施工建設810個月推廣銷售

11、物業(yè)管理多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1年左右；高層項目需要的時間在1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）19課題二：經(jīng)濟評價的應用20我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經(jīng)濟評價：評價哪些指標？評價用在什么地方？如何進行評價？21項目經(jīng)濟評價的指標體系對項目盈利能力和風險的模擬和分析盈利評價指標：利潤（凈利潤和稅后利潤）利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）財務凈現(xiàn)值投入評價指標：投資峰值資金缺口評價體系：現(xiàn)金流分析負債（資金來源）分析敏感性分析

12、項目前期經(jīng)濟測算不同于工程概預算和房地產(chǎn)開發(fā)財務。 項目經(jīng)濟評價的作用是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。經(jīng)濟評價的體系：現(xiàn)金流分析負債分析敏感性分析 現(xiàn)金流分析是經(jīng)濟評價的主體，在測算過程中合理地估計和分配現(xiàn)金流是測算的關鍵。22經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。基本假設缺乏彈性： 經(jīng)濟評價是建立于很多基本假

13、設上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。23經(jīng)濟評價的基本原則客觀合理2號地塊獨棟（0.3)聯(lián)排(0.8)多層(1.0)（?。└邔?1.2)商業(yè)總計容積率0.3 0.8 1.0 1.2 1.0 套數(shù)24 36 100 542 702 單套面積250 200 130 100 建筑面積600072001300054,230 80,430 占比3.42%5.13%14.24%77.22%0.00%100.00%價值對等聯(lián)排疊加退臺多層多層多層容積率0.70.91.21.41.51.7稅前利潤（萬元）57994448493901626869 3154

14、0 40881 成本利潤率83%61%47%30%34%41%財務凈現(xiàn)值（萬元）45441340332876418267 22239.230184.6對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理常見錯誤：設定的容積率在規(guī)劃中不可實現(xiàn)。質(zhì)量對等的物業(yè)，才能放在同一價值體系下比較常見錯誤：價值不對等的物業(yè)共用一個價格體系。24協(xié)助決策開發(fā)方向和物業(yè)類型怡豐鄭州項目案例1R1.7限高20米（后調(diào)整為可局部突破）分期執(zhí)行90/70做滿容積率 = 博取更高溢價？經(jīng)濟評價的核心問題：如何在市場風險和博取更高溢價中選擇？指標之間互相矛盾，在全部多層的前提下，做滿容積率的難度都很大項目背景：占地44

15、0畝25怡豐鄭州項目的三輪經(jīng)濟評價第一輪評價：單種物業(yè)盈利能力分析：測算結(jié)論：在不考慮90/70和市場去化因素的條件下，開發(fā)低密度物業(yè)的利潤更高；策略一：30%大戶型指標全做低密度物業(yè)最有利。第二輪評價：多方案比選：測算結(jié)論：聯(lián)排偏重的低密度物業(yè)+多層盈利效率最好； 低密度物業(yè)的占地約50%，總?cè)莘e率1.21.3之間；策略二：保持低密度物業(yè)約50%的占地，低密度物業(yè)以聯(lián)排偏重。第三輪評價：220畝（非低密度物業(yè)用地）盈利能力模擬：測算結(jié)論：容積率1.4為基準，突破到1.8利潤增加2000萬，突破到2.4利潤增加8000萬。策略三：突破限高是博取更高利潤的利器，同時帶來巨大的市場風險。市場因素一：在本項目所的區(qū)位