0土地增值稅背景

1、土地增值稅1主要內(nèi)容0 土地增值稅的政策背景1 納稅義務(wù)人和征稅范圍.pptx2 收入和視同銷售收入.pptx3 扣除項目.pptx4 稅率.pptx5 舊房轉(zhuǎn)讓與評估價格征收.pptx6 稅收優(yōu)惠.pptx7 預(yù)征.pptx29 土地增值稅清算政策.pptx10 核定征收.pptx11 征收管理.pptx12 房產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算和費(fèi)用分配.pptx3一、土地增值稅的政策背景2022/7/94（一）什么是土地增值稅土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國務(wù)院在1993年12月13日發(fā)布了土地增值

2、稅暫行條例，財政部于1995年1月27日頒布了土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。5（二）為什么要開征土地增值稅？開征土地增值稅，主要是國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展?？傊?，開征土地增值稅對于維護(hù)國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。61、開征土地增值稅，是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要。改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實(shí)行無償無限期使用，但

3、不允許買賣土地。實(shí)踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高土地資源的使用效益。自1987年我國對土地使用制度進(jìn)行改革，實(shí)行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了積極作用。但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是92年及93年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買如實(shí)房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費(fèi)了國家的資源和財力，國家土地資金收益大量流失，嚴(yán)重沖擊和

4、危害了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。72、對土地增值課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴(kuò)大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個重要因素，對這部

5、分土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失，同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護(hù)，使其能夠得到一定的回報，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展、遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，維護(hù)國家整體利益的作用。83、規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特

6、殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時，開征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益約分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9（三）土地增值稅所遵循的原則是什么？1、要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)，并實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，對增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現(xiàn)對過高增值收益進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的作用。2、維護(hù)國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入。土地資源屬國

7、家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，增加國家財政收入，用于國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。3、保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。制定的土地增值稅政策，對正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機(jī)行為，這樣一方面制約和抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)和炒賣，另一方面又保護(hù)了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。10國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號 ）11為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作

8、,2006年12月28日,國家稅務(wù)總局下發(fā)了國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知。為了進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),國家稅務(wù)總局制定了土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則,自2008年1月1日起施行。2022/7/9122009、2010年，國家稅務(wù)總局又相繼出臺了相關(guān)文件，規(guī)范土地增值稅的清算和征收管理工作。國稅發(fā)200991號 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅函2010220號 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅發(fā)201053號 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知13二、土地增值稅清算進(jìn)度緩慢2022/7/914（一）土地增值稅周期長計算復(fù)雜房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般周期較長，投資

9、活動比較復(fù)雜，如果是滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對其進(jìn)行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，基層稅務(wù)部門要按通知要求做到“每項目必清算”確有難度。清算工作涉及復(fù)雜的扣除項目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等等。2022/7/915（二）實(shí)際操作環(huán)節(jié)多、難度大土地增值稅的清算涉及環(huán)節(jié)多，包括土地的征用開發(fā)、房地產(chǎn)的開發(fā)、成本費(fèi)用的核算、房地產(chǎn)估價及認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)管理等許多技術(shù)性強(qiáng)、專業(yè)要求高的工作,清算的難度很大。2022/7/916（三）征管工作難以兼顧目前，基層稅務(wù)的日常征管、納稅評估等工作壓力很大，土地增值稅清算耗時長，管理方面確實(shí)難以兼顧，

10、這也是清算工作進(jìn)展不快的一個重要原因。17（四）項目運(yùn)作機(jī)制增加清算的難度一些房產(chǎn)項目原屬合作開發(fā)，房產(chǎn)公司也系臨時組建，企業(yè)賬目較亂，不少項目建成后公司立即注銷，投資者分錢走人，等回頭要求其清算補(bǔ)交稅款時，不僅征管成本較高，而且因為歷時較久，個別投資商的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，要完全追繳到位也困難重重。2022/7/918（五）地方政府的執(zhí)行動力不足雖然土地增值稅的嚴(yán)格征收，對于增加地方財政收入，優(yōu)化地方財政收入結(jié)構(gòu)具有積極作用。但是對開發(fā)商大量征收土地增值稅，勢必會降低地方在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資引入,進(jìn)而影響地方的經(jīng)濟(jì)增長。所以地方政府在清算政策執(zhí)行上往往動力不足，難以形成好的執(zhí)法環(huán)境。2022/

11、7/919三、加強(qiáng)土地增值稅清算措施（一）建立激勵機(jī)制，提高地方積極性針對土地增值稅清算政策對地方經(jīng)濟(jì)工作產(chǎn)生的實(shí)際影響和當(dāng)前地方政府執(zhí)行積極性不高的現(xiàn)實(shí)問題，調(diào)動地方政府的積極性，為基層稅務(wù)部門迅速打開局面、促進(jìn)土地增值稅征繳工作步入常態(tài)提供支持。2022/7/920（二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)通過開展宣傳，使社會各界進(jìn)一步認(rèn)識到，土地增值稅清算管理工作是國家近兩年出臺一系列金融、稅費(fèi)調(diào)控政策之后，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控管理采取的又一重要舉措，其落實(shí)與否直接影響廣大群眾的切身利益，關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行；把能否做好這項工作作為檢驗稅務(wù)干部依法治稅能力和評價地方黨政機(jī)關(guān)依法行政水平的標(biāo)準(zhǔn)，為政策的有效落實(shí)提供良好的思想基礎(chǔ)和輿論環(huán)境。21（三