人住房抵押貸款

1、?房地產(chǎn)金融?第六章個人住房抵押貸款2 本章目錄 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 第三節(jié) 個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題3 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述貸款擔(dān)保貸款信用貸款質(zhì)押貸款抵押貸款保證貸款 一、個人住房抵押貸款的概念4 1.抵押貸款 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 抵押貸款通常是指借款人(個人或法人)以自己或第三人現(xiàn)有的不動產(chǎn)為擔(dān)保而向銀行申請貸款的行為。 抵押貸款的特點(diǎn)： (1)抵押物既可以是房地產(chǎn)，也可以是其他財(cái)產(chǎn) (2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的 (3)抵押物是現(xiàn)有的財(cái)

2、產(chǎn) (4)貸款用途多樣，但通常不得用于權(quán)益性投資 (5)抵押物價值通常需要評估 /5 2.個人住房抵押貸款 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款特指購房人將其所要購置的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購置的房地產(chǎn)，購房人按約定還本付息，還清后解除抵押。 個人住房抵押貸款的特點(diǎn)： (1)抵押物就是其所要購置的房地產(chǎn) (2)抵押貸款只能用于購置房地產(chǎn) (3)辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系 /6 一次性付款和抵押貸款購房的比較 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 一次性付款購房的優(yōu)點(diǎn)：(1)節(jié)省利息支出；(2)購房后沒有定期的經(jīng)濟(jì)壓力；(3)轉(zhuǎn)手容易。 一次性付款購房的缺點(diǎn)：(1)一次

3、性付款壓力大；(2)資金沉淀，時機(jī)本錢較高。 抵押貸款購房的優(yōu)點(diǎn)：(1)提前消費(fèi)；(2)可將資金用于其他投資。 抵押貸款購房的缺點(diǎn)：(1)還款壓力大，心理負(fù)擔(dān)重；(2)變現(xiàn)較慢。 /7 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款在我國通常被稱為“按揭。 “按揭一詞的來源有兩種說法： (1)按揭是英文“Mortgage的粵語音譯，本意是抵押，后于20世紀(jì)90年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場并逐漸流行，現(xiàn)成了“個人住房抵押貸款的俗稱。 (2)“按揭是個組合詞，“按的意思是“抵押，“揭的意思是“解押。 /8 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處： (1)對個人：提前改善居住條

4、件。 (2)對開發(fā)商：提前回籠資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繁榮。 (3)對銀行：擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增加利潤(優(yōu)質(zhì)資產(chǎn))。/9 二、個人住房抵押貸款的類型 1.按照貸款性質(zhì)劃分 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 (1)商業(yè)貸款(商業(yè)銀行發(fā)放) (2)公積金貸款(政策性貸款，公積金管理中心負(fù)責(zé)運(yùn)作) (3)組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款) /10 2.按照房地產(chǎn)類型劃分 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 (1)“一手房抵押貸款 “一手房是指初次交易的房地產(chǎn)，包括期房和現(xiàn)房。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。 (2)“二手房抵押貸款 “二手房是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，在二級市場上合法交易的住房和商業(yè)用房

5、。 /11 相關(guān)概念期房和現(xiàn)房 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)期間的商品房。期房在港澳地區(qū)被稱做為“樓花。 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購置時具備入住條件的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證(房產(chǎn)證和土地使用證)的商品房。 /12 2.按照房地產(chǎn)性質(zhì)劃分 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 (1)商品房抵押貸款 (2)經(jīng)濟(jì)適用房抵押貸款 (3)其他政策性住房抵押貸款(房改房、兩限房等) /13 三、個人住房抵押貸款的期限 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款的期限最長不超過30年，目前貸款期限10-20年的較為常見。 此外，銀行還

6、要結(jié)合貸款申請人的年齡來確定貸款期限。貸款申請人貸款時的年齡與貸款期限之和通常不超過其法定退休年齡(男性60周歲，女性55周歲)。 /14 四、個人住房抵押貸款的額度 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款的額度最高不超過所購房價的80%，通常最高為70%，即首付款比例要到達(dá)30%。 個人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場情況調(diào)整。中國人民銀行規(guī)定從2021年10月27日起，商業(yè)性個人住房抵押貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%。為抑制炒房，2021年4月，國務(wù)院決定將購置商品住房的首付款比例調(diào)整到30%及以上，對購置第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。 /15 五、個人住

7、房抵押貸款的利率 我國個人住房抵押貸款實(shí)行浮動利率，對已經(jīng)發(fā)生的貸款，利率調(diào)整的當(dāng)年仍執(zhí)行調(diào)整前的利率，并于利率調(diào)整的次年1月1日起執(zhí)行新的利率。 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述貸款利率(2010年10月20日起)貸款年限1年2年3年4年5年5年以上公積金貸款3.504.05商業(yè)貸款(基準(zhǔn)利率)5.565.605.605.965.966.14商業(yè)貸款(下浮15)4.734.764.765.075.075.22商業(yè)貸款(下浮30)3.893.923.924.174.174.30商業(yè)貸款(上浮10%)6.126.166.166.566.566.7516 六、個人住房抵押貸款的擔(dān)保 第一節(jié) 個人住房抵

8、押貸款概述 (1)現(xiàn)房以所購置的房地產(chǎn)為擔(dān)保(抵押形式)。 (2)期房由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保(以保證形式)，擔(dān)保期限為貸款發(fā)放之日起至購房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書并辦妥房地產(chǎn)抵押登記為止。 /17 七、個人住房抵押貸款的違約處理 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 (1)借款人逾期還款，銀行按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)歸還的貸款本息一并計(jì)收。 (2)借款人連續(xù)幾期沒有歸還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣并就價款優(yōu)先受償，或經(jīng)借款人同意直接折價受償，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。 (3)借款人提前還貸(詳見第四節(jié))。 /18 八、個人住房抵押

9、貸款的歸還方式 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 根據(jù)中國人民銀行?個人住房擔(dān)保貸款管理方法?的規(guī)定，貸款期限在1年期以內(nèi)(含)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。對于貸款期限在1年期以上的，大多采用按月分期歸還本息的方式。 按月分期還款的方式有等額本息、等額本金、等比還款、等差還款等方式，其中以等額本息最為常見。 銀監(jiān)會規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出(月還款額+物業(yè)管理費(fèi))占其可支配收入的50%以下，否那么應(yīng)增加共同借款人或延長貸款期限或減少貸款額度等。 /19 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 等額本息還款法即借款人每月按相等的金額歸還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。每月還款額

10、固定，但本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。/ 1.等額本息還款方式20 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 等額本息還款的特點(diǎn)： (1)客戶還貸壓力均衡； (3)貸款人操作相對簡單，方便安排收支； (4)還款總利息較其他還款法要高。 等額本息還款的適用： 經(jīng)濟(jì)收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥淼墓ぷ骷拔磥斫?jīng)濟(jì)狀況有信心的購房者。/21 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 等額本金還款法即借款人每月按相等的金額歸還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。 每期還款額中的本金都相同，歸還的利息逐月減少。/ 2.等額本金還款方式22 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 等額本金還款

11、的特點(diǎn)： (1)前期支付的本金和利息較多； (2)后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減； (3)總的利息支出較低。 等額本金還款的適用： 收入較高或想提前還款的人群，或者適合生活負(fù)擔(dān)會越來越重或預(yù)計(jì)收入會逐步減少的人使用。 /23 一、每月還款額的計(jì)算 1.等額本息歸還方式 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算RPRRRRRR 01234n-2n-1n式中，R是每月還款額(本金+利息)，i為貸款月利率(年利率/12)，P為貸款本金，n為貸款總(月)期數(shù)。/ 24 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例1】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款金額為50萬，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，假設(shè)購房人按月等額

12、本息還款，試計(jì)算每期還款額，前2期期末應(yīng)當(dāng)歸還的本金、利息及貸款本金余額。 【解】 (1)每期還款額R =Pi(1+i)n(1+i)n-1 =5000005(1+5)120(1+5)120-1 =5551.03(元) /25 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 (2)第一期應(yīng)還利息 =期初貸款本金余額貸款月利率i =500000(6%/12)=2500(元) 第一期應(yīng)還本金 =月還款額-應(yīng)還利息 =5551.03-2500=3051.03(元) 第一期期末(第二期期初)貸款本金余額 =期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額 =500000-3051.03=496948.97(元) /26 第二節(jié) 個

13、人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 (3)第二期應(yīng)還利息 =期初貸款本金余額貸款月利率i =496948.97(6%/12)=2484.74(元) 第二期應(yīng)還本金 =月還款額-應(yīng)還利息 =5551.03-2484.74=3066.29 (元) 第二期期末(第三期期初)貸款本金余額 =期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額 =496948.97-3066.29=493882.68(元) 依次類推，即可計(jì)算得到還款方案表。 /27 2.等額本金歸還方式 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算上式中，Rn是第n期的還款額(本金+利息)，Pn為第n期的應(yīng)還本金，In為第n期的應(yīng)還利息。上式中，P為貸款本金總額，N為貸款總

14、(月)期數(shù)。上式中，i為貸款月利率，n當(dāng)期貸款期數(shù)。/28 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例2】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為50萬元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，假設(shè)購房人按月等額本金還款，試計(jì)算第一期和最后一期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。 【解】 每期應(yīng)還本金 Pn=500000120=4166.67(元) 第一期應(yīng)還利息=5000005=2500(元) 第一期還款額=4166.67+2500=6666.67(元) 最后一期應(yīng)還利息 =500000-(120-1)4166.675=20.83(元) 最后一期還款額=4166.67+20.83=4187.50(

15、元) /29 二、提前還貸的相關(guān)計(jì)算 提前還款分為提前結(jié)清貸款和局部提前還款。 局部提前還款又分為合同還款日提前還款和非合同還款日提前還款兩種。 合同還款日提前還款是指在借款合同約定的還款日提前還款； 非合同還款日提前還款是指在合同約定以外的任意時間提前還款。/ 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算30 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算1.合同還款日提前還款【例3】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為50萬元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，按月等額本息還款，月還款額為5551.03元。假設(shè)購房人在第二期還款日還款10萬元，試計(jì)算第二期期末的貸款余額。假設(shè)提前還款后貸款期限及還款方

16、式不變，那么從第三期開始購房人每月還款額應(yīng)該是多少？ /31 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【解】根據(jù)例1，第二期期初貸款余額為496948.97元，第二期應(yīng)還利息為2484.74元。 提前還貸的10萬元中包含有第二期應(yīng)還利息，故該10萬元中屬于本金的是100000-2484.74=97515.26元。 那么第二期期末的貸款余額為496948.97-97515.26=399433.71元。 第三期開始每月還款額 =399433.715(1+5)118(1+5)118-1 =4489.46(元) /32 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算2.非合同還款日提前還款【例4】某購房人向銀行申請個人

17、住房抵押貸款，貸款額為50萬元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，假設(shè)借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.03元，貸款發(fā)放日為3月15日。購房人在第一期正常還款后，于5月5日還款10萬元，從5月15日起恢復(fù)正常還款。試計(jì)算提前還貸后的貸款余額及第二期正常還貸(月還款額為5551.03元)后的貸款余額。 /33 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【解】根據(jù)例1，第二期期初貸款余額為496948.97元，該期實(shí)際天數(shù)為30天，那么截至到提前還款日的應(yīng)還利息為496948.97520/30=1656.50元。 5月5日所歸還的10萬元中包括本金和利息，其中貸款本金為100000-1656.

18、50=98343.50元。 那么提前還貸后的貸款余額為496948.97-98343.50=398605.47元。 提前還款日至第二期還款日的應(yīng)還利息為398605.47510/30=664.34元。 第二期還款日歸還的貸款本金為5551.03-664.34=4886.69元。 那么第二期正常還貸后的貸款余額為398605.47-4886.69=393718.78元。/ 34 三、利率調(diào)整的相關(guān)計(jì)算 利率調(diào)整后，對于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計(jì)算。 由于利率調(diào)整都從次年的1月1日開始執(zhí)行，而還款日并不剛好都是每月1日，因此利率調(diào)整計(jì)算應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算，即上一還款

19、日至12月31日執(zhí)行原利率結(jié)算貸款利息，1月1日至下一還款日執(zhí)行新利率。 / 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算35 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例5】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為50萬元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，假設(shè)借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.03元，貸款發(fā)放日為10月15日。假設(shè)當(dāng)年中國人民銀行調(diào)整個人住房抵押貸款利率為年利4.8%，試計(jì)算次年1月15日購房人當(dāng)期應(yīng)還的利息。 【解】 第一期應(yīng)還利息=5000005=2500元 第一期應(yīng)還本金=5551.03-2500=3051.03元 第一期期末(第二期期初，即11月15日)貸款余額 =

20、500000-3051.03=496948.97元 /36 第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 第二期應(yīng)還利息=496948.975=2484.74元 第二期應(yīng)還本金=5551.03-2484.74=3066.29元 第二期期末(第三期期初，即12月15日)貸款余額 =496948.97-3066.29=493882.68元 第三期分為兩段，第一段從第二期期末至年末，應(yīng)還利息為493882.68516/31=1274.54元。 第三期第二段從1月1日至1月15日，應(yīng)還利息為493882.68415/31=955.90元。 第三期應(yīng)還利息合計(jì)為2230.44元。/37 一、現(xiàn)房抵押貸款 第三節(jié)

21、個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購房人 銀行 開發(fā)商抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系 保險公司保險合同關(guān)系38 二、期房抵押貸款 第三節(jié) 個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購房人 銀行 開發(fā)商抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系擔(dān)保合同關(guān)系 保險公司保險合同關(guān)系39 一、開發(fā)商與銀行簽訂?合作協(xié)議? 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 約定由銀行對購置開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供按揭貸款。通常該銀行就是給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款的銀行。 在簽訂?合作協(xié)議?之前，銀行需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程的情況進(jìn)行調(diào)查。 二、購房人與開發(fā)商簽訂?商品房預(yù)售合同?或?商品房

22、買賣合同? 一般采用格式合同(示范文本)，并約定付款方式。40 三、購房人與銀行簽訂?個人住房抵押借款合同? 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 明確貸款的數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)，然后購房人從銀行得到借款。 簽訂借款合同前銀行需要對借款人的情況進(jìn)行審核，如年齡、身份、職業(yè)、購房行為的真實(shí)性、所購住房情況、還款能力、資信情況等，且應(yīng)約見借款人。/41 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 1.如果購置的是現(xiàn)房，購房人還要與銀行簽訂?房地產(chǎn)抵押合同?，并將其所購房地產(chǎn)的權(quán)屬證書交銀行保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。 2.如果購置的是期房，那么購房人需要在借款合同中寫明將來

23、取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后以其權(quán)屬提供擔(dān)保。 在購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前由開發(fā)商提供擔(dān)保，即開發(fā)商需要跟銀行簽訂?保證合同?。 四、購房人還清借款本息后，按揭關(guān)系終止 /42 一、提前還貸問題 1.什么要提前還貸？什么時候會提前還貸？ 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。 是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動以及抵押貸款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，那么利率下降時意味著購房人的利息支出增加；如果采用的是浮動利率，那么利率上升會增加購房人的利息負(fù)擔(dān)。 因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動利率模式，并加息或存在加息預(yù)期的時候。 /43 2.提前還貸

24、是否應(yīng)該支付違約金？ 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，因此某些銀行在客戶提前還貸時收取違約金，這引起了不少客戶的投訴，也引起來社會的關(guān)注和討論。 除非在貸款合同中對提前還貸問題進(jìn)行了約定，否那么提前還貸在性質(zhì)上確實(shí)是一種違約行為。根據(jù)違約金的性質(zhì)，不管違約方有沒有對守約方造成損失，只要其違約，對方均有權(quán)利主張收取違約金。 /44 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 ?合同法?113條規(guī)定，違約金須由雙方當(dāng)事人約定，銀行不能單方面確定違約金。假設(shè)合同沒有約定，那么銀行收取的違約金應(yīng)以其實(shí)際遭受的損失為基準(zhǔn)。 提前還貸對銀行的影響： (1)提前

25、還貸給銀行信貸資金的現(xiàn)金流量造成不確定性，銀行需要增加人力本錢對其進(jìn)行貸款管理； (2)減少了銀行的利息收入； (3)提前還貸提前解除了銀行貸款資金的貸出風(fēng)險。 /45 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 在銀企關(guān)系不良、社會信用惡化的大背景下，銀行讓善良守信的人們由于積極還款卻要支付違約金，這種邏輯對信用體系的培植和銀行長期利益是不利的。 ?合同法?規(guī)定“借款人提前歸還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息,這似乎也說明了立法者對提前還貸的態(tài)度。 因此，銀行對提前還貸收取違約金應(yīng)慎重考慮。 /46 二、房貸保險問題 1.房貸保險的概念 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)

26、干問題 房貸保險全稱是“個人住房抵押綜合保險或“個人抵押貸款房屋綜合保險，是購房者向銀行申請房屋貸款時，銀行為防范風(fēng)險要求貸款人必須購置的保險。 銀行要求購房者購置房貸保險的主要原因在于銀行擔(dān)憂“抵押物因自然災(zāi)害消失或損失 。 /47 2.房貸保險的相關(guān)規(guī)定 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 中國人民銀行于1998年發(fā)布的?個人住房貸款管理方法?第25五條規(guī)定：“以房產(chǎn)作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。 第26條規(guī)定：“抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，在保險期內(nèi)、如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，

27、由借款人負(fù)全部責(zé)任。/48 3.房貸保險的特點(diǎn) 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 (1)房貸保險必須強(qiáng)制購置 (2)房貸保險由購房者購置 (3)保險公司由銀行指定 (4)保險金額不低于抵押物價值 (5)保險期限不短于貸款期限 (6)保險單由銀行保管 (7)銀行是該保險的第一受益人 /49 4.強(qiáng)制購置房貸保險是否合理？ 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 根據(jù)“誰投保誰受益的保險原那么，強(qiáng)制性的房貸保險至少在兩個方面的很不合理： (1)購房者出錢購置保險，受益人卻是銀行； (2)購置房貸保險不是根據(jù)購房者的自愿。 正因?yàn)槿绱?，?qiáng)制性的房貸保險一直被冠以“霸王條款的惡名，要求取消強(qiáng)制房貸保

28、險的呼聲很高。/50 三、假按揭問題 詳見第二章“假按揭騙貸風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容。/ 第五節(jié) 個人住房抵押貸款的假設(shè)干問題 課外思考題 (1)你認(rèn)為應(yīng)該如何看待提前還貸問題？ (2)你認(rèn)為強(qiáng)制性的房貸保險是否合理？ (3)如何防范個人住房抵押貸款中“假按揭現(xiàn)象？作業(yè)二：某購房人向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為40萬元，貸款期限是8年，貸款年利率為9%，假設(shè)借款人選擇按月等額本金還款方式還款，試計(jì)算第1個月月末和最后一個月月末的還款額，以及相應(yīng)的應(yīng)還本金和利息?！窘狻棵吭聭?yīng)還本金=4010000/(812)=4166.67元第1個月月末應(yīng)還利息=40100007.5=3000元第1個月月末的還

29、款額=4166.67+3000=7166.67元最后一個月月末應(yīng)還利息=4010000-(96-1)4166.677.5=31.25元最后一個月月末的還款額=4166.67+31.25=4197.92元作業(yè)一：某購房人向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為40萬元，貸款期限是5年，貸款年利率為6%，假設(shè)借款人選擇按季度等額本息還款方式還款，試編制該借款人前兩個季度的還款方案表?！窘狻考纠?.5%，計(jì)息周期為20期。(1)每期還款額R=Pi(1+i)n(1+i)n-1=4000001.5%(1+1.5%)20(1+1.5%)20-1=23298.29(元)(2)第一期應(yīng)還利息=期初貸款本金

30、余額貸款季利率=4000001.5%=6000(元)第一期應(yīng)還本金=本期還款額-本期應(yīng)還利息=23298.29-6000=17298.29(元)第一期期末(第二期期初)貸款本金余額=期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額=400000-17298.29=382701.71(元)(3)第二期應(yīng)還利息=期初貸款本金余額貸款季利率=382701.711.5%=5740.53(元)第二期應(yīng)還本金=本期還款額-本期應(yīng)還利息=23298.29-5740.53=17557.76(元)第二期期末(第三期期初)貸款本金余額=期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額=382701.71-17557.76=365143.95(元) 作業(yè)三：某購房人向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為40萬元，貸款期限是5年，貸款年利率為6%，假設(shè)借款人選擇按月等額本息還款方式還款，貸款發(fā)放日為10月15日。購房人在第一期正常還款后，于當(dāng)年12月5日提前還款10萬元。購房人在提前還款后與貸款銀行重新簽訂了抵押貸款合同