雅居樂盈利分析

1、先選擇客戶 再復(fù)制產(chǎn)品雅居樂背景介紹 從中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)起家的小企業(yè)；由于業(yè)績表現(xiàn)突出，05年12月在香港聯(lián)交所上市;02年進(jìn)入廣州,05年在廣州的市場占有(金額)達(dá)到4.93%,躍居第四背景介紹在廣州同時操作10個項目全年銷售量愈50萬平米客戶推介率56%數(shù)據(jù)來源：05年年報背景介紹05年度：銷售面積增長 銷售金額增長 均價提升 利潤增長財務(wù)指標(biāo)優(yōu)良 41% 52% 8% 53% 76% 111% 23% 300%背景介紹數(shù)據(jù)來源：05年年報05年度：銷售面積增長 銷售總額增長 均價提升 竣工面積跑贏大市 21% 31% 8% 0.4% 77% 117% 23% 97%如 何 實(shí) 現(xiàn) ?背景介紹典

2、型項目1：南海雍景豪園02年底開售，已售出近60萬平米，年銷售量約15萬平米。開發(fā)速度占地約60萬平米，建筑面積約83萬平米規(guī)模與廣州芳村相接，對廣州人是TOWN項目中后期80%客戶來源于廣州，主打“老廣州人概念”，“享受老廣州原味生” 毛坯售價5200元/平米，比周遍溢價約10%。產(chǎn)品和客戶土地屬性外立面風(fēng)格：沉穩(wěn)典型項目1：南海雍景豪園產(chǎn)品特色之整體規(guī)劃大院子（圍合）；絕佳的院景（水）典型項目1：南海雍景豪園產(chǎn)品類型之NO.2 分布在園區(qū)次核心區(qū)的TH典型項目1：南海雍景豪園產(chǎn)品類型之 NO.1 分布在園區(qū)核心區(qū)的高層景觀戶型典型項目1：南海雍景豪園4房196平152平3房產(chǎn)品類型之NO.

3、3 分布在園區(qū)低價值區(qū)的功能型產(chǎn)品典型項目1：南海雍景豪園2房78平服務(wù)功能空間大,約占25%產(chǎn)品特色之裝修標(biāo)準(zhǔn)提供600元/平米標(biāo)準(zhǔn)裝修可供選擇，外界口碑真材實(shí)料投入，覺得值典型項目1：南海雍景豪園典型項目2：南湖半島花園占地19.5萬平米，建筑27萬平米.規(guī)模有特殊資源（南湖旅游生態(tài)區(qū)）全部是10-12層的小高層或18層的高層,廣州本地客戶.早期2房、3房，目前銷售的“山居筆記”大四房、大三房價格拔高到8000元/平米（毛坯），比周遍溢價約30%。產(chǎn)品和客戶土地屬性典型項目2：南湖半島花園外立面風(fēng)格：沉穩(wěn)產(chǎn)品特色之規(guī)劃：向心式規(guī)劃，中心環(huán)中央公園而建，外圍倚山而建典型項目2：南湖半島花園產(chǎn)

4、品類型之 倚山而建的高層景觀戶型典型項目2：南湖半島花園2房78平152平3房4房196平景觀高層單位：天域，2梯3戶豪華戶型，與南湖半島花園類似臨路容積率戶型，1梯6戶或4戶，務(wù)實(shí)戶型，與南海雍景豪園相似典型項目3：廣州雅居樂占地152萬平，規(guī)劃建面185萬平米規(guī)模位于番禺，原為TOWN屬性，隨著地鐵即將通車，已逐漸演化為CITY別墅、小高、高層。年銷售量近30萬平米?，F(xiàn)推景觀高層“天域”及小戶型單位“時光九篇”產(chǎn)品和客戶土地屬性典型項目4：中山凱茵新城地200萬平，整體容積率不到1.0 ，后期還有大量用地規(guī)模離城區(qū)較遠(yuǎn)，但毗鄰高爾夫球場、水上樂園等中山高尚休閑娛樂場所00年前后開始開發(fā)，早

5、期以獨(dú)立和多層為主，目前增加高爾夫景觀高層二梯三戶（復(fù)制完全廣州南湖產(chǎn)品。目前高層均價7000元（中山最高價），溢價2000元。產(chǎn)品和客戶土地屬性高層戶型與南湖半島花園比較類似典型項目5：花都雅居樂占地15萬平米，建筑面積22萬平米規(guī)模絕對GOLDEN，臨近花都市政府和中心公園別墅和洋房大戶型，針對花都富貴階層，毛坯價格5500。產(chǎn)品和客戶土地屬性高層戶型與南湖半島花園比較類似典型項目5：花都雅居樂占地15萬平米，建筑面積22萬平米規(guī)模絕對GOLDEN，臨近花都市政府和中心公園別墅和洋房大戶型，針對花都富貴階層，毛坯價格5500。產(chǎn)品和客戶土地屬性典型項目6：中山雅居樂新城目前正在銷售的14期

6、英倫花園住宅占地300萬平，整體容積率約為1.0，從92年開始，目前已開發(fā)到十四期英倫花園規(guī)模早期為城花屬性，目前已成為鎮(zhèn)區(qū)金色用地，把鎮(zhèn)政府、鎮(zhèn)影劇院、長途汽車站等公共設(shè)施引入板塊內(nèi)部，30分鐘到澳門關(guān)口針對三鄉(xiāng)鎮(zhèn)有大量香港僑民，直接開發(fā)多層大戶型產(chǎn)品；00年開始主打澳門客戶，產(chǎn)品形式增加了聯(lián)排；05年以后客戶主要為澳門50、香港20、珠海10、本地10等，產(chǎn)品主要為小高（4500元）、聯(lián)排（9000元）、少量獨(dú)立（11000元）產(chǎn)品和客戶土地屬性雅居樂的成功之道公司的戰(zhàn)略選擇客戶選擇望 子 成 龍 31% 健 康 養(yǎng) 老10% 社 會 新 銳36%9%富貴之家務(wù)實(shí)之家15%富貴太陽享受青年務(wù)實(shí)主要是嶺南人，嶺南生活氛圍。主要是嶺南人，注重景觀。注重產(chǎn)品功能。廣州項目分布格局：優(yōu)先選擇成熟嶺南客戶愿意去的地方，選擇有較