貴陽商業(yè)調(diào)查報(bào)告ppt課件

1、 中投騰達(dá)佰分之1摩都貴陽市商業(yè)調(diào)查分析： 一、貴陽市概略 二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查 三、各區(qū)域商業(yè)商業(yè)情況 四、雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)情況 五、商業(yè)市調(diào)小結(jié) 目錄貴陽市概況貴陽市人口情況龍里縣 1521 25.1 0.1 168 6 8 13 87 貴陽傳統(tǒng)商圈主要集中在中華路沿線，憑借優(yōu)越的地理位置和密集的人口而發(fā)展起來，是貴陽老牌商業(yè)中心的集中地，影響力巨大。但隨著貴陽城市的擴(kuò)張和商業(yè)的發(fā)展，貴陽逐漸形成了多商圈并存發(fā)展的格局，新老商圈共譜城市繁華；根據(jù)商圈的輻射能力和地區(qū)商業(yè)特征，將貴陽市商圈分為三個層次：1、核心商圈：貴陽傳統(tǒng)五大商圈，噴水池、大十字、大南門、大西門、紫林庵一帶。2、次核心商圈

2、：在核心商圈周邊發(fā)展起來的商圈，主要有文昌路、鴻通城、逸天城、北京路、油榨街3、擴(kuò)展商圈：即相對于核心商圈和邊緣商圈而言，商圈主要是服務(wù)于社區(qū)居民和周邊寫字樓辦公人員，主要有世紀(jì)金源、花果園、大營坡、會展城中心商圈次中心商圈擴(kuò)展擴(kuò)展擴(kuò)展擴(kuò)展二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查1、貴陽中心商圈物業(yè)分布圖貴陽主要商業(yè)分布情況2、貴陽區(qū)主要商圈情況 貴陽城區(qū)商業(yè)目前正在由傳統(tǒng)的百貨商場、大型超市、沿街商鋪為代表的傳統(tǒng)零售向綜合型購物中心為代表的新型商業(yè)過渡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，貴陽目前在建或已建成的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)500多萬，在這個過程中，以噴水池和大十字為代表的傳統(tǒng)老商圈人流逐漸被新商圈分流，城市商業(yè)正逐步向多中心、多元

3、化及主題、特色化方向發(fā)展，消費(fèi)者的選擇將日益豐富。商圈名稱現(xiàn)有商業(yè)體量商圈輻射范圍商業(yè)業(yè)態(tài)檔次形成時間主要商業(yè)項(xiàng)目噴水池約20萬全市居民及往來商旅客群購物中心、百貨超市、沿街店鋪高檔為主90年代南國花景、國貿(mào)總店、百盛、智誠大十字約13萬全市居民及往來商旅客群百貨商場、沿街店鋪中檔90年代時代廣場、智誠百貨大南門8萬全市居民及往來商旅客群購物中心、超市、沿街店鋪高檔2008年星力廣場、荔星名店大西門約15萬全市居民及往來商旅客群商業(yè)街、百貨商場、超市、沿街店鋪大眾2000年國貿(mào)國晨店、星力瑞金店、恒豐步行街紫林庵約10萬全市居民及往來商旅客群購物中心、沿街店鋪中高2005年星力匯金店文昌路約1

4、2萬全市居民及往來商旅客群購物中心、百貨超市、沿街店鋪大眾2010年亨特購物中心三、貴陽市區(qū)主要商圈情況 噴水池貴陽國貿(mào)根本情況國貿(mào)南國花錦根本情況 大西門 大南門星力荔星名店B館根本情況 荔星名品B館是貴州省內(nèi)知名百貨公司星力集團(tuán)所開設(shè)的高端、奢侈百貨商場，商場整體國際資深設(shè)計(jì)師鼎力打造，各品牌裝修風(fēng)格與其品牌在世界其他地域之店面籠一致致,使消費(fèi)者在貴陽即可親身同步世界奢華，例如國際知名一線品牌GUCCI、紀(jì)梵希等都在荔星名品，百貨業(yè)態(tài)齊全，是貴陽市富人購物的首選之地。 紫林庵 文昌路 鴻通城北京路 市南路 逸天城是國貿(mào)集團(tuán)在貴州首家提倡生活美學(xué)概念的購物中心，商業(yè)建筑面積6萬平方米，商場共

5、6層，負(fù)一層是OLE 精品超市，其中運(yùn)營的商品中有近70%為進(jìn)口商品；一層是世界藝術(shù)級的精致名品，包含CoachCANALI等國際一線品牌；二層是服飾、美發(fā)和顧客效力中心；三層是兒童業(yè)態(tài)，；四層是年輕時髦品牌和中型餐飲；五層是保利旗艦電影院和空中藝術(shù)走廊，業(yè)態(tài)種類齊全，根本可以滿足周邊居民的消費(fèi)需求。從入駐品牌來看，餐飲囊括了時下貴陽各大賣場搶手品牌，例如星巴克、水果撈、漢拿山等；百貨品牌堅(jiān)持國貿(mào)一向質(zhì)量，快時髦，輕奢品牌的入駐，對年輕消費(fèi)群體具有一定吸引力。金陽金源金陽世紀(jì)金源購物中心根本情況花果園花果園購物中心根本情況 會展城 貴陽市的大型商業(yè)目前主要格局是，以中心區(qū)中心環(huán)線的北京路、解放

6、路、浣紗路和寶山路圍合的地區(qū)和依托政府規(guī)劃； 貴陽市目前已開業(yè)的大型購物中心/百貨約有31家，未來2年內(nèi)計(jì)劃開業(yè)的約有16家；貴陽商業(yè)正處于業(yè)態(tài)快速豐富階段，大型綜合體商業(yè)、都市shoppingmall已成為商業(yè)發(fā)展的主流。 隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷發(fā)展，定位越來越細(xì)化，跟隨一線城市發(fā)展的勢頭已經(jīng)呈現(xiàn)。各類商業(yè)體在新區(qū)不斷興起，以且在建筑風(fēng)格、商業(yè)定位規(guī)劃已經(jīng)開始向主題Mall、文旅、游樂休閑集群發(fā)展，故我項(xiàng)目未來的商業(yè)定位須借鑒商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，打造項(xiàng)目特色著手。2、貴陽市區(qū)商業(yè)開展情況 今年來隨著貴陽新區(qū)的開展，金陽、花果園、貴安新區(qū)商業(yè)逐漸開展顯現(xiàn)，市區(qū)商業(yè)往新區(qū)規(guī)劃曾經(jīng)成為趨勢。2021年

7、-2021年貴陽市各大賣場銷售數(shù)據(jù)對比： 單位(億元)從表中可以看出，國貿(mào)廣場總店、荔星名店、星力瑞金店、國晨百貨、鴻通城、海納廣場、龍港百盛、智誠名店、星力購物中心、荔星名品、智誠百貨、星力中山店都在下滑，南國花錦、逸天城、花果園、Tpmall、星力銀海元隆、亨特是呈上升趨勢。同時也闡明百貨銷售走下坡路，而購物中心銷售卻在上升。 以百貨為主的傳統(tǒng)零售業(yè)和單一的購物中心已無法滿足貴陽的市場需求，消費(fèi)者在強(qiáng)調(diào)一站式消費(fèi)的同時，更加注重消費(fèi)的感官體驗(yàn)，能凸顯文化性、景性的以休閑娛樂和餐飲為主的新式體驗(yàn)性商業(yè)才會市場機(jī)會。 以“商業(yè)+O2O+金融+N的3+N創(chuàng)新商業(yè)方式作為工程商業(yè)中心。去地產(chǎn)、去百

8、貨、去品牌化，將工程打呵斥為貴州外鄉(xiāng)品牌的孵化基地。 根據(jù)雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的生態(tài)、旅游的大區(qū)域定位及周邊工程的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，以婚慶、免稅、文旅、安康、兒童五條產(chǎn)品為基線，以“造夢的理念確立工程產(chǎn)品構(gòu)成。3、貴陽商業(yè)市調(diào)小節(jié)四、貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)概略 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建立用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機(jī)場15.6平方公里。 根本概略貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建立用地75平方公里，其中貴陽市39

9、.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機(jī)場15.6平方公里。該區(qū)域?qū)⒔⒊蔀橐詢?nèi)陸開放、創(chuàng)新驅(qū)動、生態(tài)文明為內(nèi)涵和特征的高端產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)。 空間規(guī)劃雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)以一核三板塊為空間規(guī)劃，一核為空港運(yùn)營效力核，三板塊為臨空制造及高新技術(shù)板塊、臨空物流板塊、臨空總部及綜合效力板塊。 產(chǎn)業(yè)定位 主要開展以總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)商貿(mào)、高端商業(yè)主的臨空商務(wù)效力業(yè)，以旅游集散、文化休閑、會議度假為主的特征優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點(diǎn)建立總部經(jīng)濟(jì)園、現(xiàn)代制造園、航空總部園、臨空綜保園、臨空物流園、科技創(chuàng)新園六大園區(qū) 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于貴陽市市域東南與黔南州交界區(qū)域，間隔貴陽老城區(qū)8公里，是黔中經(jīng)

10、濟(jì)區(qū)的中心區(qū)。 其中，貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)南明區(qū)域是中關(guān)村貴陽科技園“一城兩帶六核空間規(guī)劃中重要的“一核，交通區(qū)位優(yōu)勢突出，緊鄰貴陽老城區(qū)和國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開區(qū)，西接改貌“兩港一中心公路港、無水港、商貿(mào)效力中心，北接貴陽綜合保稅區(qū)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，距貴安新區(qū)12公里，距貴陽綜合保稅區(qū)13公里，將與貴陽綜合保稅區(qū)共同打造內(nèi)陸開放的“雙引擎。 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將按照“一環(huán)兩廊串三心，多點(diǎn)綠網(wǎng)連藍(lán)脈的規(guī)劃構(gòu)造進(jìn)展規(guī)劃建立?！耙画h(huán)即南岳山脈、環(huán)城林帶及周邊林地。北部汪家大井漁洞峽水源涵養(yǎng)區(qū)、南部的長江流域與珠江流域水源涵養(yǎng)區(qū)、西部南岳山脈以及東部貴陽市第二環(huán)城林帶，構(gòu)成了臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)狀

11、自然生態(tài)系統(tǒng)。“兩廊即漁梁河生態(tài)廊道、貓洞河生態(tài)廊道。以漁梁河、貓洞河兩條主要河流構(gòu)成綠軸帶為廊道，交叉串聯(lián)起森林公園、新城中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園、中鐵體育公園以及各處生態(tài)景觀節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成了新城主要的“綠色紐帶。“三心即森林公園、龍洞堡中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園。1、雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)情況2、區(qū)位交通情況 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)也將逐漸完善立體交通路網(wǎng)規(guī)劃，構(gòu)建以軌道交通及高速公路、主干快速道路骨架等為主的路面交通體系。環(huán)城快鐵：規(guī)劃的環(huán)城快鐵由北至南穿越臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，在機(jī)場和物流園區(qū)設(shè)置機(jī)場站和馬寨站兩處站點(diǎn)。軌道交通：軌道交通2號線，銜接白云、觀山湖、三馬、老城區(qū)至臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)貴陽汽車客

12、運(yùn)東站，向東延伸至龍里縣城。高速公路：規(guī)劃構(gòu)成“一縱兩橫高速公路規(guī)劃。一縱線：貴陽市環(huán)城高速公路貴陽市3環(huán)，銜接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)與中心城區(qū)其他區(qū)域。兩橫線：廈蓉高速公路及貴新北移線，銜接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)至貴州東南方向區(qū)域 。規(guī)劃構(gòu)成“三縱四橫一環(huán)的快速骨架路網(wǎng)構(gòu)造?！叭v線：龍水路、物流外環(huán)線、貴龍縱線?！八臋M線：北京東路延伸段橫二路、湯巴關(guān)路貴龍二線、龍洞堡大道貴龍大道、建立大道?！耙画h(huán)：臨空外環(huán)：由橫二路-中鐵大道-貴龍縱線構(gòu)成串聯(lián)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)外圍區(qū)域的快速環(huán)。3、工程背景 中鐵國際生態(tài)城工程作為貴州省面向央企招商的重點(diǎn)工程，得到了各級政府指點(diǎn)的高度注重與大力支持，被確定為貴州省明確的“十大旅游工程之一

13、、是貴陽城市東擴(kuò)的重要組成部分，亦是黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)推進(jìn)的重要工程，更是被列入的重點(diǎn)工程。 中鐵國際生態(tài)城工程規(guī)劃的五大特點(diǎn)為：崇尚自然的生態(tài)景觀框架、因地制宜的路網(wǎng)骨架、和而不同的功能分區(qū)、兼顧產(chǎn)業(yè)的用地規(guī)劃、綜合配套的生態(tài)新城。 工程定位以自然人文為依托，主題公園、體育運(yùn)動為主線，康體休閑、養(yǎng)生育老為支撐，旅游觀光、休閑度假為品牌，構(gòu)成集旅游、度假、避暑、休閑、運(yùn)動、文娛、養(yǎng)生、會議、會展、教育、培訓(xùn)等于一體的旅游體育休閑度假勝地，力求打造國家級旅游文化創(chuàng)新示范區(qū)，世界級旅游度假休閑目的地。工程太陽谷白晶谷云棲谷悅龍國際深高速貴龍新苑居住人口220698411428674979482021420

14、036運(yùn)動、養(yǎng)老居住人口構(gòu)造旅游人群、運(yùn)動4、工程周邊人口導(dǎo)入分析旅游人群、商務(wù)旅游人群、商務(wù)流動人群、商務(wù)運(yùn)動、養(yǎng)老 龍里縣 251038 常駐民和流動人口5、工程競爭關(guān)系分析 項(xiàng) 目 主 力 業(yè) 態(tài)多彩貴州城文化、旅游、餐飲、特產(chǎn)、娛樂砂之船名品折扣、餐飲雙龍鎮(zhèn)餐飲、酒店、特產(chǎn)、小吃本案 多彩貴州城、砂之船、雙龍鎮(zhèn)的旅游、零售、餐飲、文娛業(yè)必定會分流部分客群，與我工程構(gòu)成競爭關(guān)系。故在商業(yè)定位和規(guī)劃時期必需思索錯位運(yùn)營、業(yè)態(tài)對沖等相關(guān)要素，做到人無我有、人有我強(qiáng)的格局，降低工程和商家的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。多彩貴州雙龍鎮(zhèn)砂之船6、工程S.W.O.T關(guān)系分析S TRENGTHS優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境。貴陽經(jīng)濟(jì)繼續(xù)

15、增長，人民生活程度不斷提高，消費(fèi)力不斷加強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)極。聚集物流、旅游、空港三大支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢崛起，新區(qū)開展格局曾經(jīng)顯現(xiàn)。城市運(yùn)營?！俺鞘泻蠡▓@、都市會客廳將成為貴陽及旅游人群的首選地 ；大城崛起。南貴陽新列二線城市，東擴(kuò)新區(qū)中心浮現(xiàn)；城市交通。雙“三港合一“三縱三橫及城市軌道交通將加強(qiáng)新區(qū)的開展。自然資源。民族風(fēng)情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生育老基地等多重功能構(gòu)成工程內(nèi)涵，經(jīng)過差別化競爭打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑度假勝地；市場需求。市區(qū)商業(yè)同質(zhì)話嚴(yán)重，無法滿足消費(fèi)者對消費(fèi)場所的要求。區(qū)域人口。根據(jù)評價(jià)分枂，雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)常住人口將近約80萬人，三谷一城、

16、碧桂園、深高速別墅區(qū)聚集優(yōu)質(zhì)、強(qiáng)勁消費(fèi)力人群，必將成為新區(qū)的商業(yè)亮點(diǎn)。宏觀政策。國家貸調(diào)控對投資、運(yùn)營必定有一定的影響；新區(qū)開發(fā)。新區(qū)開發(fā)周期較長，市場培育需求時間，更考量團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營管理才干；消費(fèi)習(xí)慣。市民消費(fèi)已被固化的消費(fèi)習(xí)慣尚需時日才干得到改善；總體規(guī)劃。對工程規(guī)劃定位帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)，物業(yè)、交通、配套要求成為區(qū)域的一大挑戰(zhàn)。建立周期。工程建立周期長，短期內(nèi)入駐人群缺乏；外部競爭。新工程紛紛興建，加劇市場競爭。新區(qū)商業(yè)很難輻射市區(qū)，以及其他新匙開収，W EAKNESSES優(yōu)勢O PPORTUNITIES機(jī)遇T HREATS挑戰(zhàn)業(yè)主背景。背靠央企，中鐵國際生態(tài)城是由中鐵貴州旅游文化開展開發(fā)。政店

17、支持。中鐵國際生態(tài)城工程作為貴州省面向央企招商的重點(diǎn)工程，被確定為貴州省明確的“十大旅游工程、“大貴陽城市群城市建立重點(diǎn)工程和黔中經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、“貴州省100個旅游景區(qū)建立工程獨(dú)一無二。獨(dú)一的商業(yè)配套工程，打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地。位置優(yōu)越。地處雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，地理位置得天獨(dú)厚；交通網(wǎng)絡(luò)。貴新高速、貴都高速、210國道和規(guī)劃建立的貴龍城市大道、貴龍大道縱線和中鐵大道穿越或緊鄰工程地塊，與臨近高速鐵路、市域快鐵和龍洞堡國際機(jī)場四橫、兩縱的公路骨架路網(wǎng)和“三港合一的立體交通體系。配套完善。以超五星級度假酒店、國際戶外體育基地、峽谷主題風(fēng)情區(qū)、民族風(fēng)情小鎮(zhèn)、

18、養(yǎng)生育老基地等多重功能構(gòu)成工程內(nèi)涵，經(jīng)過差別化競爭打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑 度假勝地。商業(yè)氣氛。新區(qū)初期商業(yè)氣氛缺乏，招商和運(yùn)營的本錢較高，市場培育需 要時間；人口密度。短期內(nèi)人口密度缺乏，對商業(yè)支撐乏力，對工程運(yùn)營才干要求較高。區(qū)位特點(diǎn)。間隔市區(qū)較遠(yuǎn)，輻射半徑缺乏，交通不便利。周邊配套。工程內(nèi)及周邊沒有完善的社會功能配套，交通、學(xué)校、醫(yī)院成型較晚，極大影響區(qū)域的成熟進(jìn)度。輕資產(chǎn)方式。物業(yè)銷售型的輕資產(chǎn)方式對商業(yè)地產(chǎn)開展影響宏大，風(fēng)險(xiǎn)較高。引進(jìn)主力店難度較大，對商業(yè)帶動乏力。7、S.W.O.T矩陣對策S.W.O.T對策 定位：根據(jù)貴

19、陽集中商業(yè)以購物為目的性消費(fèi)地的情況，將工程定位于“游、樂、吃、玩為中心的創(chuàng)新型商業(yè)中心，最大限制彰顯工程優(yōu)勢，差別定位運(yùn)營，塑造工程賣點(diǎn)。S.W.O.T對策 時機(jī)：最大限制地利用貴陽商業(yè)高速開展的市場時機(jī)，根據(jù)新區(qū)建立的市場空白和時機(jī)，搶先構(gòu)成商業(yè)中心，占領(lǐng)市場高地，成為市區(qū)和龍里縣的商業(yè)紐帶。S.W.O.T對策 借力：借助政府支持，建立完善的交通條件，如軌道、空港、公交、高速等便利條件，加強(qiáng)工程的交通便利性，加強(qiáng)對外的商業(yè)輻射才干。S.W.O.T對策 環(huán)境：借充分利用自然資源，如三谷三園的旅游資源，成為“城市后花園和“旅游最后一站地的目的性消費(fèi)地。充分塑造競爭優(yōu)勢，區(qū)隔周邊和市區(qū) 競爭對手，打造中心發(fā)動機(jī)，推開工程開展。S.W.O.T對策 截流：在龍里縣商業(yè)開展初期階段，商業(yè)配套和功能性缺乏的窘?jīng)r，充分吸引縣城的寬廣消費(fèi)群，截留到市區(qū)消費(fèi)群體。S.W.O.T對策 。錯位：根據(jù)工程推進(jìn)對工程開發(fā)業(yè)態(tài)充分思索新區(qū)人群需求，有別市區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，躲避內(nèi)部和外部競爭，例如業(yè)態(tài)的豐富度、多樣性進(jìn)展“造商，發(fā)明商機(jī)。S.W.O.T對策 業(yè)態(tài)：