律師土地招拍掛法律服務(wù)律師事務(wù)所招投標(biāo)書

1、 .PAGE18 / NUMPAGES19聯(lián)系：，谷律師律師事務(wù)所土地變性開發(fā)工作所需法律服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目投標(biāo)書律師事務(wù)所二零一一年十一月二十九日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc230765359一、投標(biāo)人基本介紹與特長(zhǎng) PAGEREF _Toc230765359 h 2HYPERLINK l _Toc230765360(一)本所沿革與發(fā)展 PAGEREF _Toc230765360 h 2HYPERLINK l _Toc230765361(二)本所執(zhí)業(yè)律師與其知識(shí)結(jié)構(gòu)3HYPERLINK l _Toc230765362(三)本所的獎(jiǎng)勵(lì)情況4HYPERLIN

2、K l _Toc230765363(四)本所特長(zhǎng)4HYPERLINK l _Toc230765364二、本案糾紛的簡(jiǎn)要法律分析6HYPERLINK l _Toc230765365三、本項(xiàng)目法律服務(wù)方案與報(bào)價(jià) PAGEREF _Toc230765365 h 10HYPERLINK l _Toc230765366(一)工作方式 PAGEREF _Toc230765366 h 10HYPERLINK l _Toc230765367(二)法律服務(wù)的圍和容 PAGEREF _Toc230765367 h 10HYPERLINK l _Toc230765368(三)法律服務(wù)的律師費(fèi)用與支付方式 PAGER

3、EF _Toc230765368 h 11HYPERLINK l _Toc230765369四、本項(xiàng)目法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹 PAGEREF _Toc230765369 h 12HYPERLINK l _Toc230765370五、本所對(duì)法律服務(wù)質(zhì)量的承諾 PAGEREF _Toc230765370 h 14HYPERLINK l _Toc230765371六、本所聯(lián)系方式 PAGEREF _Toc230765371 h 15投標(biāo)人基本介紹與特長(zhǎng)本所沿革與發(fā)展律師事務(wù)所成立于二00二年九月，是目前省規(guī)模最大、規(guī)化程度最高、品牌實(shí)力最強(qiáng)的司法廳直屬律師事務(wù)所之一。成立至今我所已連續(xù)三次被評(píng)為“全國(guó)優(yōu)秀

4、律師事務(wù)所”。同時(shí)先后榮獲“省20強(qiáng)律師事務(wù)所”、“AAA級(jí)信用律師事務(wù)所”、“全國(guó)法律援助先進(jìn)集體” 、“省直先進(jìn)律師事務(wù)所”、“優(yōu)秀納稅企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。律師團(tuán)隊(duì)有注冊(cè)律師145名，助理與辦公室輔助人員20余名。其中100%具有本科以上學(xué)歷 ，部分具有教授、研究員、會(huì)計(jì)師、統(tǒng)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師等其他學(xué)科專業(yè)技術(shù)職稱，聚集幾十余名在省外頗具名望的資深律師。在年齡結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、律師數(shù)量上已經(jīng)形成了較為合理的人力資源配置,在專業(yè)化分工上設(shè)立了金融保險(xiǎn)、民商事業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、刑事辯護(hù)、非訴訟、能源環(huán)保等七個(gè)業(yè)務(wù)部。各部采取緊密型組團(tuán)服務(wù)，真正做到了集中合力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、揚(yáng)長(zhǎng)避短，集團(tuán)優(yōu)勢(shì)得到充分

5、展現(xiàn)。 本所特長(zhǎng)房地產(chǎn)與建筑工程法律業(yè)務(wù)本所的法律服務(wù)深入到土地使用權(quán)的取得、房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)、施工建設(shè)（包括裝飾裝修施工）、商品房銷售和抵押、物業(yè)管理等的各個(gè)方面，為服務(wù)的客戶規(guī)避了大量潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，以訴訟與非訴的方式解決了許多爭(zhēng)議與糾紛。 本所律師曾經(jīng)和正在為下列房地產(chǎn)項(xiàng)目提供法律服務(wù)：“財(cái)富大廈”、“世紀(jì)方舟”、“溫塘度假村”、“卓達(dá)房地產(chǎn)太陽(yáng)城”“瑞景華庭”等項(xiàng)目。長(zhǎng)期擔(dān)任省國(guó)土資源廳等政府機(jī)構(gòu)的法律顧問。長(zhǎng)期擔(dān)任永城房地產(chǎn)開發(fā)、省第筑工程公司、乾榮房地產(chǎn)開發(fā)、利達(dá)礦材、大山建材、中宏地產(chǎn)公司、潤(rùn)龍房地產(chǎn)開發(fā)、燕都房地產(chǎn)開發(fā)等大型房地產(chǎn)與建筑企業(yè)的常年法律顧問。為中國(guó)銀行省分行銀行

6、提供法律服務(wù)，主持建立了省最早的房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)體系；參與編撰房地產(chǎn)法律法規(guī)匯編、中國(guó)法律顧問大全等書代理案件有：2006年為天碩房地產(chǎn)在平山縣國(guó)土資源局掛牌出讓362畝土地提供專項(xiàng)法律服務(wù)，保證了該公司順利以底價(jià)競(jìng)得該土地。2007為市天興基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)掛牌出讓182畝土地提供專項(xiàng)法律服務(wù)。2008年為帝華房地產(chǎn)集團(tuán)在鹿泉市掛牌出讓53003.6 平方米土地提供專項(xiàng)法律服務(wù)，保證了該公司順利以底價(jià)競(jìng)得該土地。2010年為恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在市掛牌出讓97883.864平方米土地提供專項(xiàng)法律服務(wù)，保證了該公司順利以較低價(jià)格競(jìng)得該土地。2008年6月至2011年11月代理省人民政府、省國(guó)土資源廳參加行

7、政訴訟，均勝訴；2011年代理永城房地產(chǎn)公司與省某上市公司因興建四星級(jí)賓館的建筑工程糾紛案，作為被告代理人提起反訴并勝訴；本糾紛案的簡(jiǎn)要法律分析（服務(wù)方案）情況簡(jiǎn)介貴公司現(xiàn)擁有鹿泉市上莊鎮(zhèn)27.58畝國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途為工業(yè)用地。該宗地附著建筑物，主要用于倉(cāng)儲(chǔ)?，F(xiàn)公司想改變土地用途，將工業(yè)用地變性為住宅用地，解決本單位職工的住房困難。根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定與市人民政府石政辦發(fā)（2010）27號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理規(guī)土地有償使用手續(xù)的通知的規(guī)定，本宗地應(yīng)當(dāng)由鹿泉市人民政府土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，然后采用掛牌出讓的方式進(jìn)行公開出讓，貴公司競(jìng)得土地后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

8、所要經(jīng)過的階段主要有三個(gè)即：土地收儲(chǔ)、土地掛牌出讓、房地產(chǎn)開發(fā)。土地收儲(chǔ)的基本程序是：1、核實(shí)土地規(guī)劃用途，本宗地變更為商品住宅用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃，否則不能變更為商品住宅用地。2、提出土地收儲(chǔ)申請(qǐng)：貴公司應(yīng)準(zhǔn)備相關(guān)文件、資料，向土地儲(chǔ)備中心提出土地收儲(chǔ)申請(qǐng)。3、權(quán)屬核查，土地儲(chǔ)備中心審核證件資料，核實(shí)土地、房產(chǎn)的抵押、查封情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查等4、洽談補(bǔ)償價(jià)格、擬定收儲(chǔ)合同：土地儲(chǔ)備中心與貴公司對(duì)該宗土地商談補(bǔ)償價(jià)格，擬定收儲(chǔ)合同。5、簽署合同，土地儲(chǔ)備中心會(huì)審后與貴公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收回合同，對(duì)煙草公司所使用的該宗土地進(jìn)行補(bǔ)償，收回國(guó)有土地使用權(quán)。6、交地騰空，

9、煙草公司在約定時(shí)間將土地交出，騰空所占有的土地。7、申請(qǐng)規(guī)劃條件，土地儲(chǔ)備中心向建設(shè)規(guī)劃部門申請(qǐng)容積率、綠化率等規(guī)劃條件，制定規(guī)劃文件。8、土地儲(chǔ)備中心把資料交土地交易市場(chǎng)準(zhǔn)備掛牌出讓。土地掛牌出讓的基本程序是：1、公布掛牌信息2、競(jìng)買人繳納保證金參加競(jìng)買; 3、掛牌競(jìng)價(jià) 4、掛牌截止掛牌截止時(shí)間以后停止報(bào)價(jià)。有兩個(gè)競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，5、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)6、簽訂成交確認(rèn)書7、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同8、出讓結(jié)果公布9、競(jìng)買人競(jìng)得后，按照合同要求繳納拆遷款，國(guó)土局負(fù)責(zé)拆遷;10、拆遷完畢，繳納土地出讓金;11、競(jìng)買人競(jìng)得后，憑國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用

10、權(quán)出讓合同辦理項(xiàng)目審批等有關(guān)手續(xù)。至此整個(gè)土地變性程序進(jìn)行完畢。土地開發(fā)的基本程序是：1、投資決策分析就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案。2、前期工作階段 前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的階段，主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體地說，前期工作主要包括：(1)獲得土地位用權(quán)；(2)實(shí)施籌資計(jì)劃；(3)規(guī)劃方案的指標(biāo)設(shè)計(jì)；(4)獲得規(guī)劃與配套部門的許可；(5) 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通平”(6) 計(jì)算工程量和開發(fā)成本；(7) 與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜。3、項(xiàng)目的建設(shè)階段主要工作容包括落實(shí)承包商、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。4

11、、竣工驗(yàn)收與交付使用階段在土地變性開發(fā)的這些階段中都存在各種不同的風(fēng)險(xiǎn)，律師的主要作用就是與時(shí)預(yù)防和發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)的防措施，采取措施避免和減少在土地變性開發(fā)中產(chǎn)生的糾紛，對(duì)產(chǎn)生的糾紛與時(shí)采取有效應(yīng)對(duì)措施，將損失降至最低。下面具體闡述土地變性開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)與如何預(yù)防，和如何采取合適的競(jìng)買方式與合作開發(fā)方式，以與律師在每個(gè)階段的工作任務(wù)等。第一個(gè)問題土地收儲(chǔ)與掛牌出讓階段存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要有：（1）、土地收儲(chǔ)中的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)收儲(chǔ)時(shí)估價(jià)高，出讓時(shí)出讓金就高，煙草公司出的錢就多，收儲(chǔ)時(shí)估價(jià)低，出讓時(shí)出讓金就低，就容易被其他人買走。（2）、審批規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)掛牌交易的地塊必須經(jīng)過鹿泉市人民政府的批準(zhǔn)，且符

12、合本年度國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。否則，不能進(jìn)入掛牌交易程序。（3）、競(jìng)買地塊旁落風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于競(jìng)買人來說，在招拍掛出讓土地過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是得不到竟買宗地，即競(jìng)買不成功。（4）、競(jìng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)其他競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，競(jìng)買人雖得到了出讓宗地，但價(jià)格偏高（5）、地上附著物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)地上附著物評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的高低往往對(duì)竟買人和附著物所有權(quán)人產(chǎn)生較大的影響。土地回收時(shí)，對(duì)地上建筑物進(jìn)行不進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，以與評(píng)估作價(jià)的高低，也是影響其他競(jìng)買人是否參與的主要因素。2、采取的防措施(1)、提高保證金繳納數(shù)額。保證金繳納數(shù)額可以是土地出讓價(jià)格的10%-90%，提高保證金的繳納數(shù)額可以排除其他資金實(shí)力不雄厚的競(jìng)買人的參加，減少競(jìng)

13、爭(zhēng)對(duì)手。(2)、不允許聯(lián)合競(jìng)買，目的是使資金實(shí)力不雄厚的公司排除，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。(3)、土地成交后必須一次性付清土地出讓金，再一次從資金實(shí)力方面減少競(jìng)買人的參加。(4)、只有繳納保證金后才能索取出讓地塊的詳細(xì)資料，使更少的人了解出讓地塊的信息。(5)、不允許自然人參加競(jìng)買，其目的是將惡意炒作土地的自然人拒之門外。(6)、對(duì)于空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)限制其參與竟買。國(guó)務(wù)院2003年18號(hào)文特別指出：“對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)”。(7)、有拖欠地價(jià)款等不良記錄的法人不允許參加競(jìng)買，(8)、有偽造公文、騙取用地犯罪行為記錄的法人，不允許參加竟買。(9)、存

14、在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等行為的法人，不允許參加竟買。(10)、造成土地閑置一年以上的法人，不允許參加竟買。（11）、有違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地行為的法人，不允許參加竟買。（12）、有拖欠農(nóng)民工工資等不良記錄的法人，不允許參加竟買。（13）、通過與建設(shè)規(guī)劃部門，土地行政主管部門協(xié)商，針對(duì)貴公司的需求設(shè)定容積率、綠化率、公益用房等指標(biāo)，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參加。（14）、土地儲(chǔ)備中心回收煙草公司國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)時(shí)，暫不對(duì)地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。待競(jìng)買成功后，再對(duì)地上附著物進(jìn)行評(píng)估。（15）、根據(jù)競(jìng)買人參加的情況，決定是否求助其他競(jìng)買人參加。第二個(gè)問題房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)與防控措施房地

15、產(chǎn)合作開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)1、合作開發(fā)合同被認(rèn)定無效的法律風(fēng)險(xiǎn)；名為合作開發(fā)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋買賣、名為合作開發(fā)實(shí)為借款、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋租賃都不是有效的合作開發(fā)合同。2、各種因素影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)(l)、因缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)導(dǎo)致合作合同無效的風(fēng)險(xiǎn)(2)、未取得土地使用權(quán)證影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)(3)、審批、許可與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)3、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)如土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小，利潤(rùn)減少。4、合作開發(fā)資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)

16、中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。如果合同約定的不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。5、房地產(chǎn)合作開發(fā)利益約定不明分配的風(fēng)險(xiǎn)6、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經(jīng)濟(jì)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)；7、一方利用財(cái)務(wù)上便利，在財(cái)務(wù)上做技術(shù)處理轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、銷售款的風(fēng)險(xiǎn)；8、一方利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、銷售款的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)采取的防控措施1、實(shí)施盡職調(diào)查，謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴2、嚴(yán)格審查，與時(shí)補(bǔ)辦，出現(xiàn)問題并與時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，力求做到萬無一失。3、訂立詳細(xì)完備的合作開發(fā)合同4、建立合作各方履行合作開發(fā)合同

17、的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)合作開發(fā)合同的履行。主要包括：設(shè)立聯(lián)合的管理機(jī)構(gòu)，明確運(yùn)行制度并加強(qiáng)部監(jiān)督和相互制約。設(shè)立共管的銀行賬戶、重要事項(xiàng)雙方指定人員會(huì)簽制度、項(xiàng)目進(jìn)展的書面通報(bào)制度，通過書面形式明確各自的權(quán)利義務(wù)等。第三個(gè)問題、土地競(jìng)買階段競(jìng)買方式的利弊分析，與推薦的競(jìng)買方式；土地競(jìng)買階段貴公司參與競(jìng)買的有利之處是：在土地收儲(chǔ)時(shí)貴公司可以選擇合適的補(bǔ)償方式，土地競(jìng)得后所繳納的土地出讓金較少，土地取得的成本較低，競(jìng)得土地登記在貴公司名下享有對(duì)土地的完整權(quán)利，可以自由選擇開發(fā)商。不利之處是：貴公司不熟悉土地變性的辦事規(guī)則、辦事程序與相應(yīng)法律規(guī)定，缺少與相應(yīng)管理部門的溝通，需要專業(yè)律師的幫助。委托房地產(chǎn)開發(fā)

18、商參與土地競(jìng)買的有利之處是：其熟悉相應(yīng)的辦事規(guī)則和辦事程序，較容易與相應(yīng)管理部門溝通；不利之處是：土地競(jìng)得后登記在開發(fā)商名下，貴公司失去對(duì)該土地的控制權(quán)，容易受開發(fā)商的制約，一旦產(chǎn)生糾紛不容易保護(hù)自身權(quán)益和更換開發(fā)商。貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)商組成聯(lián)合體競(jìng)買的有利之處是發(fā)揮彼此長(zhǎng)處，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。不利之處是權(quán)利義務(wù)約定不明會(huì)產(chǎn)生糾紛。推薦的競(jìng)買方式是貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)商組成聯(lián)合體參加競(jìng)買，這樣可以發(fā)揮彼此長(zhǎng)處，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免糾紛產(chǎn)生。第四個(gè)問題、房地產(chǎn)開發(fā)階段與開發(fā)商不同合作方式的利弊分析，與推薦的合作方式。房地產(chǎn)開發(fā)有兩種合作方式即合伙型聯(lián)建和項(xiàng)目公司合作開發(fā)。兩種合作方式有不

19、同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，下面分別闡述：一、合伙型聯(lián)建，指聯(lián)建雙方依據(jù)聯(lián)建協(xié)議，一方出地、另一方提供資金，以協(xié)議方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。合伙型聯(lián)建以聯(lián)建雙方名義或一方名義而另一方列名的方式辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等審批許可手續(xù)以與房屋建成后的房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)。其特點(diǎn)是：聯(lián)建各方依合同以雙方或一方的名義經(jīng)營(yíng)，聯(lián)建各方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外承擔(dān)無限連帶責(zé)任，對(duì)則按聯(lián)建合伺約定承擔(dān)按份責(zé)任。合伙型聯(lián)建的優(yōu)點(diǎn)是：操作靈活，而且運(yùn)行成本低廉，故常常被中小型開發(fā)項(xiàng)目所采用。合伙型聯(lián)建的缺點(diǎn)是：1、聯(lián)建合同難以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)進(jìn)行約定，故合作各方權(quán)利義務(wù)不易明確。2、合作方就開發(fā)項(xiàng)目“對(duì)外承擔(dān)無限責(zé)任，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)未阻斷。3、稅務(wù)

20、處理難度大。合作開發(fā)企業(yè)如果不能準(zhǔn)確劃分納稅依據(jù)，就會(huì)面臨較大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。在涉與成本計(jì)算時(shí)，合伙型聯(lián)建也比項(xiàng)目公司合作開發(fā)處理起來較為困難。二、項(xiàng)目公司合作開發(fā)，是指由合資、合作各方專為完成開發(fā)、經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)合資、合作目的而共同依法設(shè)立的，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人。項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)目的簡(jiǎn)單明確，即完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)于投資者而言，項(xiàng)目公司可以將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)阻斷，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司合作開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)為：1、供地方可以“直接將土地使用權(quán)作價(jià)入股成項(xiàng)目公司，不用過戶，節(jié)省了稅費(fèi)，只需辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2、合作各方權(quán)利義務(wù)明確，法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。項(xiàng)目公司合作開發(fā)的缺點(diǎn)為：投資方

21、需受申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的局限。申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的手續(xù)通常很繁雜，時(shí)間比較長(zhǎng)，這樣就對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度造成影響。第五個(gè)問題、競(jìng)爭(zhēng)人在本項(xiàng)目每個(gè)階段的工作任務(wù)；律師代理土地出讓的主要工作任務(wù)（1）、土地儲(chǔ)備階段。協(xié)助煙草公司與土地部門簽訂土地收儲(chǔ)合同，確定合適的收儲(chǔ)價(jià)格，維護(hù)煙草公司利益。（2）、編制確定出讓方案階段。與國(guó)土資源部門、城市規(guī)劃等有關(guān)部門溝通，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃等，擬定招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案。 （3）、地價(jià)評(píng)估，確定出讓底價(jià)（標(biāo)底）階段。與土地部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)確定評(píng)估圍與評(píng)估價(jià)格。（4）、編制國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓有關(guān)文件階段。與土地部門溝通為煙草公司量

22、身編制出讓文件。（5）、發(fā)布出讓公告階段。與土地部門溝通確定發(fā)布公告的最佳時(shí)間。（6）、競(jìng)買申請(qǐng)受理與資格審查階段。協(xié)助審查競(jìng)買人資格，調(diào)查競(jìng)買人資料，提供給土地部門。（7）、土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的實(shí)施階段。參與土地交易，監(jiān)督招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的合法性，確定合適的競(jìng)價(jià)方案，代理進(jìn)行競(jìng)價(jià)，填制競(jìng)價(jià)文書。（8）、簽訂出讓合同階段。招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束后，協(xié)助簽訂成交確認(rèn)書與國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。（9）、核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地階段。協(xié)助繳納土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的時(shí)間和條件接受土地。（10）、辦理土地登記階段。協(xié)助煙草公

23、司按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，整理編制土地登記資料，代理申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證取得國(guó)有土地使用權(quán)。（11）、資料歸檔階段。國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，協(xié)助煙草公司對(duì)宗地出讓過程中的用地申請(qǐng)、審批、招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按要求歸檔留存。律師在房地產(chǎn)開發(fā)階段的主要工作（1）、前期階段、參加房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性論證，并出具項(xiàng)目投資法律意見。、參加有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的談判并起草合同與相關(guān)文件；參加國(guó)有土地使用權(quán)出讓的投標(biāo)和拍賣并審查辦理土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)。、審查土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取

24、得條件并協(xié)助辦理。、起草或?qū)彶榻ㄖ桨冈O(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)合同，并協(xié)助開發(fā)商完成方案與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作。、協(xié)助開發(fā)單位建立系統(tǒng)化的合同管理制度，提高其項(xiàng)目管理水平，并協(xié)助完成開工前的“七通一平”或“三通一平”等前期準(zhǔn)備工作。、以合法性、低風(fēng)險(xiǎn)性審查為原則，協(xié)助開發(fā)單位通過多種形式，如抵押融資、合作開發(fā)、吸收各類資金等方式籌集開發(fā)資金。（2）、招投標(biāo)階段、審查施工招投標(biāo)單位的合法性與招標(biāo)書的合法有效性。、起草招標(biāo)文件或?qū)彶檎袠?biāo)書、投標(biāo)須知、合同條件、協(xié)議條款等文件資料的合法有效性。、審查投標(biāo)方的資質(zhì)與其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。、參加招標(biāo)會(huì)、開標(biāo)會(huì)、評(píng)標(biāo)會(huì)，對(duì)整個(gè)招投標(biāo)程序的合法性進(jìn)行監(jiān)

25、督。、起草或?qū)彶橹袠?biāo)工程承包合同的合法有效性，并協(xié)助辦理各種合同的備案手續(xù)。、協(xié)調(diào)、處理在招標(biāo)過程中招標(biāo)方與投標(biāo)方之間發(fā)生的爭(zhēng)議或糾紛。（3）、工程建設(shè)階段、起草或?qū)彶榭偝邪?、專業(yè)承包、分包、勞務(wù)分包、采購(gòu)、供用電、公共配套設(shè)施合同等一系列相關(guān)合同并全程監(jiān)督合同的履行。、項(xiàng)目施工中建立嚴(yán)密的工期管理、進(jìn)度管理、工程量計(jì)量、工程款支付、工程對(duì)接、簽證管理等操作程序和議事規(guī)則，并做好證據(jù)材料的留存，提高項(xiàng)目綜合管理水平。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與備案階段協(xié)調(diào)與有關(guān)方面的關(guān)系，就法律責(zé)任問題與程序問題提出法律意見。、因項(xiàng)目停建、緩建，施工方逾期竣工、設(shè)計(jì)變更、工程量增減、工程索賠、工程款結(jié)算等發(fā)生糾紛，律師作

26、為委托代理人全程參與調(diào)解、訴訟并出具法律意見書。（4）、銷售階段、審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法律法規(guī)所規(guī)定的預(yù)售、銷售條件，并提出相應(yīng)的法律意見。、協(xié)助完成辦理預(yù)售許可證的相關(guān)文件文件資料的準(zhǔn)備工作并取得預(yù)售許可證；協(xié)助辦理預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。、協(xié)助項(xiàng)目營(yíng)銷方案與策略的制定，協(xié)助對(duì)中介代理商、廣告商等的選定工作，并起草或?qū)彶榇礓N售協(xié)議、廣告協(xié)議與其他協(xié)議。、協(xié)助開發(fā)商辦理房產(chǎn)預(yù)售和現(xiàn)售，為銷售人員提供法律知識(shí)與房產(chǎn)知識(shí)的培訓(xùn)，預(yù)防銷售過程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)和損失。、起草或?qū)彶檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議、商品房買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議、銀行按揭合同，參與購(gòu)房談判，并協(xié)助房屋買賣合同的簽訂。、為簽約提供律師見證服務(wù)，

27、并對(duì)房屋買賣過程中產(chǎn)生的各種糾紛與時(shí)處理。、在前期物業(yè)管理階段起草或?qū)彶闃I(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議與其他相關(guān)法律文件，并為前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)。（5）、交付驗(yàn)房階段、審查或起草商品房使用說明書、住宅質(zhì)量保證書房屋交付驗(yàn)收單。、審查或起草入住手冊(cè)、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議，為訂立有關(guān)合約提供律師見證。、協(xié)助公司辦理業(yè)主入住驗(yàn)收交房手續(xù)，協(xié)助或負(fù)責(zé)依法調(diào)處交房時(shí)與業(yè)主產(chǎn)生的有關(guān)爭(zhēng)議，代理公司參與仲裁或訴訟活動(dòng)，維護(hù)公司的合法權(quán)益。、協(xié)助公司辦理商品房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。審查督促有按揭的業(yè)主辦理他項(xiàng)權(quán)證，解除開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。、協(xié)助或負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目竣工后因工程結(jié)算、房屋質(zhì)量等產(chǎn)生的糾紛，并提

28、出相關(guān)法律意見。（6）、其他服務(wù)、為房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員等進(jìn)行定期的有針對(duì)性的法律培訓(xùn)。、與時(shí)向公司提供新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并出具相關(guān)法律意見。、為公司提供訂立勞動(dòng)合同等建全管理的法律意見。、為公司與時(shí)解答和解決其他法律咨詢和法律事務(wù)。本案法律服務(wù)方案與報(bào)價(jià)工作方式根據(jù)貴司要求與本所在土地變性開發(fā)法律服務(wù)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，本所擬采用團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)、專人負(fù)責(zé)的服務(wù)方式為貴司提供法律服務(wù)，即本所擬組建由在訴訟法律服務(wù)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)的合伙人律師和律師參加的本案法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)具體為貴司提供全方位的法律服務(wù)，本案團(tuán)隊(duì)由指定的合作人律師領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)隊(duì)律師根據(jù)相應(yīng)工作的實(shí)際情況和貴司要求

29、參加相關(guān)的討論、研究或出差，與時(shí)完成貴司交辦的相關(guān)法律服務(wù)事項(xiàng)。在上述工作工程中，為了便于提高工作效率和節(jié)省工作時(shí)間，經(jīng)貴司同意，對(duì)于無需現(xiàn)場(chǎng)辦公的事項(xiàng)可以通過、 、電子等方式予以辦理。法律服務(wù)的圍和容法律服務(wù)的律師費(fèi)用與支付方式1、階段性報(bào)價(jià)土地收儲(chǔ)與土地掛牌出讓階段自貴司與本所簽訂法律服務(wù)協(xié)議至貴司土地收儲(chǔ)與土地掛牌出讓工作結(jié)束止，律師費(fèi)用_50.29_萬元。房地產(chǎn)開發(fā)階段自貴司正式委托我所律師作為法律顧問至貴司完成房地產(chǎn)開發(fā)房屋交付辦證完畢止，律師費(fèi)用 20 萬元/年。以上兩階段，律師費(fèi)共計(jì) 70.29 萬元，各階段獨(dú)立且不產(chǎn)生必然連接性，每階段律師費(fèi)用在每階段開始時(shí)支付，支付的比例與貴司協(xié)商確定。本案法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹我所擬指派以下三位律師主要負(fù)責(zé)本案的訴訟法律服務(wù)。同時(shí)，本所在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域均擁有專業(yè)的律