4前期物業(yè)管理2

1、第三章 物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作2開篇案例 某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準時入住，在辦理入住手續(xù)時開發(fā)商聘請物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)效勞協(xié)議上簽字，并交納1年的物業(yè)效勞費后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理，要求物業(yè)公司改進。物業(yè)公司經(jīng)理稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業(yè)效勞費，但物業(yè)公司不容許?；丶液?，張先生仔細查看前期物業(yè)效勞協(xié)議，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中

2、對保安效勞、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費時，張先生予以拒絕。案例分析問題實質：這個問題實際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業(yè)效勞協(xié)議的簽訂及對業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)效勞協(xié)議內(nèi)容，有失公平主要表達在收費標準與物業(yè)公司提供的效勞明顯質價不符上。處理依據(jù)：張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)效勞協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)效勞協(xié)議無法表達業(yè)主的真實意思。盡管物業(yè)管理條例規(guī)定了前期物業(yè)效勞協(xié)議內(nèi)容應當包含在物業(yè)買賣合同中，但這并不意味著業(yè)

3、主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會發(fā)生變化。因此，這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對于前期物業(yè)效勞協(xié)議的知情權。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入概念 是指物業(yè)效勞企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主與使用人以及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質上和組織上做好準備。項目前期與建設單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個月）與業(yè)委會簽訂第一份合同早期介入前期管理時間劃分一、物業(yè)管理早期介入的意義物業(yè)管理早期介入的作用主要有：1.有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥2.有利于提高房屋建造質量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強對所管物業(yè)的全

4、面了解5.有利于后期管理工作的進行二、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容物業(yè)管理早期介入的流程圖如下： Y與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達成協(xié)議介入可行性研究簽訂合同正式進入早期介入退出房地產(chǎn)開發(fā)介入規(guī)劃設計階段介入施工建設階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)移交驗收結束早期介入，進入正常物管N主體完工（一）物業(yè)管理在規(guī)劃、設計階段的參與規(guī)劃設計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的工程設計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設計。設計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的平安舒適、硬件

5、設施、設備配備和效勞配套等。 1配套設施的完善對于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學校等公益事業(yè)，各類效勞商業(yè)網(wǎng)點（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。配套設施完善 對于寫字樓、商貿(mào)中心等，則商務中心面積以及停車場大小都很重要。 2水電氣等的供給容量 水電氣的供給容量是工程規(guī)劃設計時的根本參數(shù)，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規(guī)定了下限，即最低標準，只要高于此限就算到達設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規(guī)劃設計時，要考慮到這

6、些因素，給水電氣等的供給容量留有余地。3. 平安保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設計時，對平安保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約本錢前提下盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個平安的居家環(huán)境。 可視對講單元防盜門陽臺上的紅外線探頭4. 垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設立垃圾桶或分發(fā)垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站位置。垃圾箱垃圾壓縮設備5. 綠化布置綠化應考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、上下錯落變化。主干道綠化 住宅群之間道

7、路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化6. 消防設施在建筑設計中消防設備的配套是有嚴格要求的，物業(yè)管理公司應著眼于各種消防死角，比方大樓的通道局部、電纜井局部在消防設計中一般考慮不周，自動噴淋裝置也不可能估計每個角落。消防設施和消防演習物管公司應建議在這些地方配備滅火器（電器局部應用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。 7建筑材料的選用 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理效勞。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護要求不同，隨之要求的養(yǎng)護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要

8、求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理效勞工作提供一定的便利。 8. 高層建筑外觀的清潔問題如，建議設計供清洗裝置升降移動用的軌道 9. 物業(yè)管理需要設備問題 如果采用智能化管理就應向規(guī)劃設計單位提出有關管線的特殊要求，做好預留。規(guī)劃階段應注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計可從下面幾個方面考慮：實用性房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風、隔熱都應滿足要求。房屋功能要有實用性美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網(wǎng)

9、）裝修一些間隔墻，特別在一些公共局部，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟負擔。例：住宅空調統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。 住宅空調的統(tǒng)一留位功能性除了正常規(guī)劃設計考慮的功能性。還應注意一些常被無視的功能性設施配備，如：住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備集中“能源計量表功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶。 煤氣表出戶電表出戶水表出戶各種指標牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標志（牌）

10、配備。 物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調度室、值班室、控制中心倉庫等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施。 住宅底層可作為物業(yè)管理用房垃圾的分類收集其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購物活動場所、綠化道路、圍墻護欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。 綠色的圍墻護欄活動場地信報箱以人為本的活動休閑區(qū)域 底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所平安性有條件小區(qū)、大廈盡量設計成“封閉型以利治安管理 利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機防相結合，減少損失 住宅圍合的智能化進出控制裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性材料道路要人車分流 人車分流，行人有自己

11、的道路系統(tǒng)節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不要一個開關控制一片燈，應按功能、節(jié)能配備開關（比方按照不同時間段，分別用開關控制路燈） 公共區(qū)域的照明案例早期介入發(fā)現(xiàn)設計不合理怎么辦？ 開元國際物業(yè)管理公司與祥隆置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理參謀效勞，隨后組成的參謀團即抵達現(xiàn)場，開始前期參謀效勞工作。 當時，海天名人廣場尚處于結構施工階段。參謀團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理效勞需求、保證物業(yè)管理運行質量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟本錢的角度，提出了多項優(yōu)化設計建議。期間，他們還發(fā)現(xiàn)消火栓系統(tǒng)存在著設計超標的問題

12、。于是，開元國際參謀團提議開展商抓緊找設計院洽商變更設計，取消一道消火栓及其立管（設計三道）。開展商認為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設計院進行交涉。 不料設計院不愿意否認自己的設計方案，堅持認定必須要有三道消火栓及其立管，開展商反復交涉也未獲認可，球又被踢回開元國際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國家消防設計標準的有關條款，并和海天名人廣場的原消火栓設計進行比照分析，指出其不合理所在。開展商據(jù)此再次找到設計院，設計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設計。 通過消火栓系統(tǒng)的設計變更，開展商不僅體會到了開元國際的技術實力，而且感受到了他們的負責精神，隨后又把整個工程的智

13、能化工程交給了開元國際控股的開元同濟樓宇科技公司設計、施工。 試結合物業(yè)管理早期介入問題，談談自己的體會！案例分析體會： 俗話說:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道。套用過來，就是“物業(yè)完美不完美、惟有管理者最清楚。一個成熟的物業(yè)公司見多識廣，孰優(yōu)孰劣、何長何短的經(jīng)驗積淀對開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價值。所以聰明的開展商在“紙上談兵的設計階段和“照貓畫虎的施工階段，都應十分注意傾聽物業(yè)公司的意見和建議。（二）物業(yè)管理在施工階段的參與 建設施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的工程建設施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進行工程監(jiān)控和熟悉工程的整體情況。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與

14、主要是確保工程施工質量。（1）監(jiān)督工程質量并提出意見物業(yè)管理企業(yè)對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于平安和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。 用加壓泵測試管道是否有滲漏（2）建設過程中如何按照設計規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關鍵材料齊規(guī)格質量是否符合設計要求，如有問題，及時提出問題。（3）物業(yè)附屬設備及設施、配套設施建設是夠符合設計要求，如有遺缺、偏差和質量問題，及時提出彌補、修改等建議。（4）對物業(yè)管理所需設施建設的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術性、質量性問題，及時提出并修改。（5）掌握新物業(yè)的全部情況施工

15、單位完成施工任務，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設，才可能對每一幅物業(yè)的內(nèi)部結構、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對物業(yè)管理開展奠定良好的基礎。 （1）組織驗收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門牽頭、組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組。并做好驗收準備。比方：主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準準備竣工驗收的表格資料房屋接管驗收表機電設備按盤驗收表等等 3）把好工程質量驗收關房屋工程

16、質量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進行工程驗收時，必須細致入微。具體做法是：（2）竣工驗收內(nèi)容通?？⒐を炇辗譃樗拇坞[蔽工程驗收被其他工序施工所隱蔽的分局部項工程分期驗收是指分期進行的工程工程或個別單位工程，到達使用條件，需要提前動用時所進行的驗收單項工程驗收是指工程工程的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設單位發(fā)出交工通知，而進行的驗收。全部工程驗收整個建設工程按設計要求全部落成并到達竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。案例 某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。物業(yè)管理公司根據(jù)管

17、理經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)：1該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。2在小區(qū)設計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設計不夠合理。3有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預埋管道，這將影響今后的“穿線工作。物業(yè)公司提出整改建議：1根據(jù)不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在適宜的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。2就向開發(fā)商建議設置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風格相協(xié)調。3物業(yè)

18、管理公司向開發(fā)商匯報了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。分析本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，既使開發(fā)商節(jié)約了本錢，又防止日后因這些細節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)發(fā)表意見，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理效勞審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理效勞等具體細節(jié)上提出意見或建議。問題1 早期介入費用由誰承擔？ 根據(jù)費用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費用應由開發(fā)商承擔，原因：1）早期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)

19、商工作（1）早期介入為驗收接管打下基礎，使房屋質量得到保證，提升了物業(yè)檔次（2）使已購房業(yè)主對物業(yè)質量及日后管理放心，幫助開發(fā)商銷售2）管理費用尚無收費來源，此期間公司的實際效勞對象是開發(fā)商，誰受益，誰付費。3）政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。 2 設計單位不接受、采納意見怎么辦？ 不采納理由（1）不符合設計標準（2）增加設計難度（3）自認為設計符合標準、無須更改管理公司做法與態(tài)度：（1）對確實不符合設計標準的意見，公司應放棄，應尊重科學，尊重設計（2）說服開發(fā)商，多為以后著想（3）一些設計雖符合標準要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實開展需要，則應努力用事實依據(jù)來改變設計單位的看

20、法。 二、前期物業(yè)管理概述1.前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。早期介入與前期管理有區(qū)別嗎？主要有以下幾點區(qū)別：（1）早期介入的物業(yè)管理不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關系；而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已擁有該物業(yè)的管理權。（2）早期介入一般還沒有確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象；而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象。（3）在早期介入中，物業(yè)管理公司只是起輔助作用；而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司起主導作用。（4）早期介入效勞對象是建設單位，并由建設單位根據(jù)約定支付早期介入效勞費用；而前期物業(yè)管理效勞的對象是全體

21、業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理效勞費用。時段確定業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等責權關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人2.前期物業(yè)管理中權利主體的相互關系前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權利主體共存的法律關系。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關系物業(yè)公司與業(yè)主：效勞與被效勞關系買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企

22、業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。3.前期物業(yè)管理特點建設單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 建設單位與住宅買受人簽訂買賣合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)效勞合同和住宅使用說明書作為買賣合同的附件。？建設單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。 新建商品住宅自前期物業(yè)效勞合同簽訂之日至交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理效勞費用，由建設單位承擔；自交付使用之日至前期物業(yè)效勞合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理效勞費用，由建設單位

23、和買受人按照買賣合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除買賣合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。 4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 抱著臨時觀念，形成短期行為。 湊成草臺班子，造成管理失范。 4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 開發(fā)商：由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)公司進行管理，有利于業(yè)主們順利度過從入住到后期物業(yè)管理進入這個空白期。前期物業(yè)管理公司：只對開發(fā)商負責，不對業(yè)主負責。問題：一家對業(yè)主沒有責任的物業(yè)公司，能搞好對業(yè)主的效勞嗎？結果：當業(yè)主對開房商提出房屋質量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時，物業(yè)公司就有可能站不到業(yè)主這一

24、邊，因為經(jīng)濟利益這支無形的手在起作用。 4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理公司:并不想提升效勞質量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時觀念，采取的是應付態(tài)度;開發(fā)商:往往睜一只眼閉一只眼；結果：業(yè)主吃虧，徒嘆奈何不得。 4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)湊成草臺班子，造成管理失范。開發(fā)商:不知物業(yè)管理效勞理念、專業(yè)技能要求前期物業(yè)管理公司:草臺班子，先天缺乏;結果：什么也不懂的人弄來濫竽充數(shù)搞物業(yè)管理，管理便失去了標準。 三 物業(yè)的竣工驗收與接管驗收一、物業(yè)接管驗收概述物業(yè)的接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結構平安和滿足使用功能

25、為主要內(nèi)容的再檢查，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)物業(yè)管理。開始：工程技術人員開始檢驗結束：雙方對承接驗收報告認可并簽字物業(yè)的接管驗收時開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始展開的首要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理條例第二十八條：物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。（一）物業(yè)接管驗收的意義1、明確三方的責、權、利關系，維護其合法權益 2、確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用平安，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費的權益3、為后期管理創(chuàng)造條件（二）接管驗收與竣工驗收的區(qū)別竣工是指物業(yè)工程工程經(jīng)過建筑安裝施工以后，到達工程工程設計文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件?？⒐を炇帐侵腹こ坦こ炭⒐ず螅?jīng)開發(fā)建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工工程進行查驗，在認為工程合格后由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。A.聯(lián)系工程竣工