【房地產(chǎn)】定位報(bào)告

1、【布吉工程】定位報(bào)告綱要1第一局部 工程地盤解析2北：不遠(yuǎn)處巍巍青山 工程地塊現(xiàn)狀東：半島苑西:大世紀(jì)花園南:布吉中心區(qū)3工程分析 優(yōu)勢(shì):依托布吉中心區(qū)未來規(guī)劃，頗具升值潛力； 高地上蓋物業(yè)，視野開闊，屬傳統(tǒng)的風(fēng)水寶地； 工程周邊居家氣氛成熟，自然環(huán)境優(yōu)雅； 近臨關(guān)口，來往市內(nèi)其它區(qū)域及羅湖口岸交通便利。 4工程分析劣勢(shì)：地處高地，規(guī)劃難度大，工程造價(jià)高； 地塊規(guī)模小，工程自身環(huán)境營(yíng)造困難； 地塊內(nèi)電桿對(duì)后期營(yíng)銷有一定的影響；5工程分析時(shí)機(jī)：取消關(guān)口車輛收費(fèi)，撤關(guān)呼聲日漸升高，關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好； 布吉中心區(qū)日漸興旺，逐步形成高尚住宅集中地； 羅湖后花園，區(qū)域港人置業(yè)氣氛成熟6工程分析威脅

2、：區(qū)域熱點(diǎn)樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)置力； 住房貸款政策面臨調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購(gòu)房欲望將受到一定的制約； 7第二局部 工程定位81、目標(biāo)產(chǎn)品屬性 提供什么樣的產(chǎn)品？ 屬性定位 布吉中心區(qū)中小戶型樣板社區(qū) 9定位依據(jù)（1）本工程地理位置非常優(yōu)越，屬于衛(wèi)星城布吉的 中心區(qū)。（2）工程緊鄰青山，靠近區(qū)政府，有條件成為布吉 新一代中小戶型王中王地位。（3）工程環(huán)境以水景取勝，與山景融合，得天獨(dú)厚。 形成片區(qū)內(nèi)獨(dú)有的“山水居特色。10（4）加強(qiáng)對(duì)工程社區(qū)居家生活文化的營(yíng)造，推薦特色酒 店式物業(yè)管理。（5）針對(duì)青年引入培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，使工程不僅是居家型社區(qū)， 同時(shí)也是學(xué)習(xí)型社區(qū)。111、主力群

3、體2、客戶定位 家庭特征2840歲的家庭或首次置業(yè)者職業(yè)特征本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員等心理特征以居家生活為主置業(yè)特征多為首次置業(yè) 區(qū)域特征龍崗區(qū)域客為主，約50以上收入特征家庭年收入集中在5萬15萬間122、次主力群體 來自羅湖、香港的局部客戶，一局部受經(jīng)濟(jì)制約，同時(shí) 又面臨成家立業(yè)的社會(huì)壓力，因此環(huán)境較佳，價(jià)格低廉的布吉住宅滿足了他們的置業(yè)愿望，另一局部考慮生活習(xí)慣與距離羅湖海關(guān)不遠(yuǎn)，會(huì)選擇在房?jī)r(jià)較低的布吉為親友置業(yè)。133、工程命名建議 主推廣名 幸 福 時(shí) 光 14命名詮釋（1）幸福，是一種溫暖的感覺、一種怡然的心情、 一種和諧的氣氛、一種樂觀的精神、一種積 極的人生態(tài)度（2）家

4、，是一個(gè)空間概念。它是生活狀態(tài)的空間載 體，對(duì)于忙碌的城市人而言，它更是一個(gè)心靈 的棲居地。家的幸福是每個(gè)人都極為渴望的。15（3）“幸福時(shí)光，是一個(gè)幸福生活的時(shí)間概念。它依附 于工程的空間，從而展現(xiàn)家的永恒的幸福與溫馨。（4）幸福時(shí)光是張藝謀近年膾炙人口的電影作品。 工程可借其良好的知名度，深入人心16其他輔助命名 晴朗時(shí)空 翠地雅居 慧山雅筑綠林暢想 云中漫步174、工程形象組合建議布吉中心區(qū)幸福生活新尺度住宅&青山秀水 和美人家18詮釋：新尺度住宅 經(jīng)濟(jì)尺度：小高層（28萬買3房?。┛臻g尺度：一梯四戶 實(shí)用尺度：實(shí)用率 85% 戶型尺度：主力戶型60 70平方米 2房2廳1衛(wèi) 健康尺度：

5、戶戶采光，通風(fēng)順暢 共享尺度：綠化率60 19詮釋：青山秀水 和美人家 1）工程內(nèi)部獨(dú)特的水景規(guī)劃，與工程得天獨(dú)厚 的山景相得益彰。 2）居家于山水之間，享有溫馨、和諧的人居氛 圍，擁有美滿幸福的家庭。20第三局部 工程規(guī)劃建議21地塊規(guī)劃條件分析一、地塊交通流量分析1、地塊北面布龍公路是一條快速干道，車流量大，在地塊所在區(qū)段沒有開口，如果從地塊內(nèi)出來則只能單行。因此小區(qū)主入口不宜開在布龍公路這邊。2、地塊南面的小區(qū)路現(xiàn)在尚未完工，將來通車以后將成為后面幾個(gè)小區(qū)的主要通行道路，車流量相對(duì)較大，人氣較旺，因此小區(qū)主人口應(yīng)考慮放在南面。3、地塊東西兩側(cè)如果規(guī)劃小區(qū)路的話，也是小區(qū)內(nèi)部道路，交通流量

6、不大。22二、噪音污染分析1、本工程主要噪音污染源來自于道路交通，因此臨布龍公路的噪音污染是最嚴(yán)重的，將來在規(guī)劃中可以考慮采用綠化或?qū)⒔ㄖ笸说姆椒ń档驮胍粑廴尽?、地塊南面的道路污染也會(huì)比較嚴(yán)重，而且這邊的住宅離道路很近，降低噪音的方法不多，將來可能只有通過住宅內(nèi)采用雙層隔音玻璃來處理。3、地塊東西兩側(cè)的小區(qū)路交通流量較小，噪音污染相對(duì)較小。地塊規(guī)劃條件分析2324地塊規(guī)劃條件分析三、商業(yè)人氣分布比較 1、從目前地塊周邊的情況來看，整體商業(yè)氣氛都不濃，隨著大世紀(jì)商業(yè)街的逐漸形成，必然在地塊南部會(huì)聚集一定的商業(yè)氣氛，而且是從東向西漸弱。 2、地塊北面的布龍公路是快速干道，商業(yè)氣氛也不濃，如果將

7、來規(guī)劃中在地塊西北角設(shè)計(jì)次要出入口，將形成一定的商業(yè)氣氛。 3、地塊東西兩側(cè)目前沒有形成小區(qū)路的情況下是沒有商業(yè)氣氛的，如果將來規(guī)劃了小區(qū)道路，則也會(huì)形成一定的商業(yè)氣氛。2526四、地塊豎向分析1、地塊與周圍高差將近20米，如何在盡量減少土方開挖量的前提下合理解決小區(qū)的高差，以及最大地提升商業(yè)價(jià)值是規(guī)劃的重點(diǎn)。2、在地塊南面臨大世紀(jì)商業(yè)街建議做一排沿街商鋪，商鋪一層高4.5米，二層3.6米，商鋪上做局部住宅。3、小區(qū)內(nèi)沿著自然坡度做成階梯狀布置，中間形成階梯狀園林和瀑布群，住宅圍繞園林布置。4、在局部住宅的地下層做地下停車庫(kù)，出入口可以在利用高差在下面直接開口。地塊規(guī)劃條件分析2728沿街商鋪

8、29利用高差形成瀑布30戶型類型建議 1、躍式住宅 【市場(chǎng)熱銷戶型】： 31推 論： 針對(duì)本工程產(chǎn)品小、精、奇，開發(fā)營(yíng)銷要短、平、快的特點(diǎn)，和市場(chǎng)上客戶所認(rèn)同的戶型作綜合分析，在戶型設(shè)計(jì)上本司一致推薦：小躍式住宅，每戶贈(zèng)送小型私家花園。 32戶型面積建議 根據(jù)上次遞交的布吉市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，布吉市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：1、整體布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)是以布吉原居民為主力客戶群，兼有小局部的市區(qū)工薪階層、白領(lǐng)階層，普遍置業(yè)水平不高。 2、價(jià)格一般在￥3800元/米2左右，且裝修一般到位。總價(jià)不宜太高，置業(yè)者難以接受，因此戶型面積不宜過大。 33 3、在布吉片區(qū)占比較大的市場(chǎng)份額。較大的戶型可針對(duì)此類客戶群。 4、布吉片區(qū)的暢銷戶型仍然以一房、兩房、三房的中小面積戶型為主，但隨著布吉樓盤檔次的提高，二次置業(yè)者的增加，中偏的三房戶型亦開始暢銷。 345、以一次性置業(yè)者為主，客戶年輕化，主要集中在40歲以下，兩口之家為主。6、大多客戶選擇78成的銀行按揭，說明布吉置業(yè)者支付能力不強(qiáng)。 35目前，布吉熱銷的中城康橋的熱銷二房、三房的面積分別為：65-70M2、80-90M2；桂芳園的熱銷二房、三房的面積分別為：69M2、91M2；百合星城的熱銷二房、小三房的