房價長線仍向上

1、【2010財年澳馬房市回顧與展望】最新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，澳馬首府城市的房價連續(xù)兩月錄得單位數(shù)增長，有業(yè)界專家認(rèn)為，這并不表示房價會大幅下調(diào)，原因是供求依然失衡，房價長線仍趨于向上。 根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商RP Data剛發(fā)表的報告，截至今年51月底為止，全國首府城市的中位房價（包括獨立屋和單元）在5月份按月微升0.6%，按季升1.9%，與去年5月底相比則上漲12.1%，至468,000元（見表）。悉尼中位房價續(xù)稱冠各州 其中，悉尼整體中位房價在5月份按年計算仍錄得雙位數(shù)增長，達(dá)211.3%，升至517,250元，價位繼續(xù)稱冠于其他首府城市。在各大首府城市中，墨爾本中位房價按年漲幅最勁，上升18.2%至

2、480,000元。按物業(yè)類型分類來計算，各大首府城市的獨立屋（House）中位價按月升0.7%，按年漲12.2%，至5030,000元；（Unit）（Apartment）中位價按月無升跌，而按年漲11.6%。在全國人口最多的城市悉尼，獨立屋中位價在5月份按年上漲11.4%。期間，單元雅柏文中位價按年則上升11.1%。 RP Data的研究部董事羅勒斯說，上述數(shù)4字反映出，澳馬房市正過度至較溫和但更持久的增長之路；大選后1年房市通常放緩Rismark International的董事總經(jīng)理祖爾表示，在2010年余下日子，他推測整體房市的表現(xiàn)也不會有重大變化。他指出，在2010年，家庭可支配收入估

3、計只會5增加5%，這是使到房市在未來數(shù)月不易大升的原因。RMIT物業(yè)投資系教授希金斯說，以史為鑒，面對澳馬將會舉行大選，跟著一年的澳馬房價不易有好表現(xiàn)。他在報告中指出，以墨爾本為例，過去40年里，在聯(lián)邦大選之前的一年，墨爾本住宅中位價每季平均升1.216%；可是在大選過后的一年里，每季升幅收窄至0.84%。目前各界普遍認(rèn)為，新任總理吉拉德最快會在8月底前宣布舉行大選。觀乎以上的數(shù)據(jù)，2010/11財年的房市會否真的很不濟(jì)呢？房市長線表現(xiàn)又如何呢？雖然很多分析師相信房市會在未來幾個月冷卻下來，但7就算是關(guān)注房價會在大選后放緩的的希金斯，長線而論仍看好房市。希金斯表示，聯(lián)邦和州政府提供首次置業(yè)津貼

4、、投資者可享受負(fù)扣稅（Negative Gearing），以及可供興建住宅的土地供應(yīng)有限，都產(chǎn)生了托高房市的效應(yīng)。房價對收入比率未算超高希金8斯說，他有一個大疑問，那就是政府是否刻意不讓市場自行調(diào)節(jié)供求平衡，人為地創(chuàng)造了一個長期的“房市泡沫”。房屋業(yè)協(xié)會（HIA）估計，全國住宅短缺達(dá)2萬套。關(guān)于希金斯提到“房價與大選關(guān)系”的報告，穆迪的羅賓遜認(rèn)為，房價之所以通常會在大選前升得較好，可9能是由于大選前的基建承諾，例如是道路升級和興建醫(yī)院和圖書館等，這往往會惠及一些城區(qū)，從而推高整體房價。RP Data的羅勒斯稱，考慮到房市整體基本狀況，房價大幅向下調(diào)整的可能性很低，原因是住宅供應(yīng)量依然偏低，同時

5、需求仍然殷切；再者，澳馬利率在可10見將來的進(jìn)一步上升空間料有限，而且澳馬經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)于其他發(fā)達(dá)國家。Rismark最近發(fā)表的數(shù)據(jù)指出，全國住宅價格相對于收入比率維持在4.6倍，與03年底的4.4倍相若。提到房價偏高的問題，澳馬儲備銀行副行長巴特利諾（Ric Battellino）11最近曾說過：“人們很多時認(rèn)為澳馬房價相當(dāng)高，這是因為澳馬的房價相對收入比率數(shù)據(jù)很多時集中計算城市的房價，致令比率被拉高；假如看一看全國數(shù)字，該比率其實與其他大多數(shù)國家差不多。放盤住宅數(shù)目穩(wěn)定屬吉兆其他指標(biāo)亦顯示澳馬房市仍相當(dāng)健康。R12P Data的數(shù)據(jù)顯示，5月份放盤住宅數(shù)目為207,664套，與09年同月的207,788套相若；放盤物業(yè)平均39日找到買家，單元平均需31日。至于成交價較叫價平均折讓5.5%，反映賣家不用大幅割價求售。羅勒斯說，如果大家發(fā)覺放盤物業(yè)數(shù)目突然激1