早期介入概念和方式綜述

1、早期介入概念和方式綜述一、早期介入概念物業(yè)管理早期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的早期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)開發(fā)商業(yè)主合理化建議改進(jìn)/減少返修提高滿意度 早期介入概念早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下：物業(yè)開發(fā)項目可行性研究

2、階段規(guī)劃建設(shè)階段建設(shè)階段銷售階段業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)入住階段物業(yè)承接查驗階段竣工驗收階段早期介入前期管理二、早期介入方式 早期介入方式為了使早期介入成功，物管公司必須由專門技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長，不可能抽調(diào)大批人員介入。而采取兩種方式介入：早期介入方式1）長期介入人員為23人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長期介入人員從項目一開始就進(jìn)入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)能力在很大程度上決定了早期介入的成敗，所以選人一定要精心。早期介入方式2）短期介入人員為34人，由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢

3、查、幫助、指導(dǎo)長期介入的人員的工作。因此短期介入應(yīng)由物管公司經(jīng)理牽頭，組織骨干參加，主要聽取長期介入人員匯報工作，指導(dǎo)他們工作，同時與房地產(chǎn)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把早期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。三、早期介入時期早期介入的時期物業(yè)管理早期介入與房地產(chǎn)整個過程緊密相連，通常與房產(chǎn)開發(fā)全過程各個時期有關(guān)，通常分為幾個階段：1）立項階段協(xié)助開發(fā)商對房屋產(chǎn)品定位進(jìn)行可行性研究，作出是否開發(fā)及開發(fā)周期，開發(fā)規(guī)模等有關(guān)問題的決策。2）規(guī)劃設(shè)計、施工準(zhǔn)備階段這一時期協(xié)助開發(fā)商完成規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計及戶型功能、外部環(huán)境，智能化等各項工作。早期介入的時期3）施工建設(shè)階段這一階段主要是把好質(zhì)量關(guān)、協(xié)助監(jiān)理對一些今名容

4、易出現(xiàn)問題的地方、部位進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。4）竣工驗收階段這一階段主要任務(wù)對竣工項目進(jìn)行逐項檢查驗收，保證今后更好開展售后服務(wù)。 四、顧問方式和內(nèi)容1、可行性研究確立物業(yè)管理檔次。根據(jù)商品房定位確定今后管理水平。制定物業(yè)管理方案。物管開展的硬件條件應(yīng)給予滿足。 2、規(guī)劃設(shè)計根據(jù)物管活動經(jīng)驗在設(shè)計中應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實用、樓群布置合理，建筑造型與色調(diào)的和諧、室外環(huán)境、居住的安全與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對一些業(yè)主生活中必不可少的相關(guān)條件應(yīng)逐一提出在規(guī)劃設(shè)計中考慮周全。主要有下面一些內(nèi)容。 。顧問方式和內(nèi)容* 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧。規(guī)劃設(shè)計各類

5、配套設(shè)施的完善 對于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。對于寫字樓、商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心面積以及停車場大小都很重要。規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計水電氣等供應(yīng)容量 要充分考慮到地域特點和人民對家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求。（特別是電的容量要設(shè)計好） 規(guī)劃設(shè)計安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約成本前提下盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境?？梢晫χv單元防盜門紅外線探頭規(guī)劃設(shè)計垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專人收倒

6、垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾，是否垃圾分類。此外還應(yīng)考慮垃圾外運方式與垃圾中轉(zhuǎn)站位置。規(guī)劃設(shè)計綠化布置綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。 住宅群之間道路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。規(guī)劃設(shè)計消防設(shè)施 在建筑設(shè)計中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計中一般考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落，物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器

7、）或滅火砂箱。規(guī)劃設(shè)計一些其他特殊要求的意見在規(guī)劃設(shè)計中，常有一些易被忽視問題，但從日后使用和維修的角度來看，都很重要。如：灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的角度。懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心會碰到腦門。冰箱、洗衣機預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)。電路接口是否足夠、位置是否合適等。 規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題3、規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計可從下面幾個方面考慮：實用性房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的

8、材料（掛灰板、鐵網(wǎng)）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。 規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如：住宅空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題集中“能源計量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶”。

9、煤氣表出戶電表出戶水表出戶規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題各種指標(biāo)牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標(biāo)志（牌）配備。 規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉庫等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。 住宅底層可作為物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購物活動場所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。 信報箱活動場地綠色的圍墻護(hù)欄規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題以人為本的活動休閑區(qū)域 。綠地上的活動場所底層架空可作為活動場所樓間的活動場所規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題安全性有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計成“封閉型”以利治安管

10、理 規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機防相結(jié)合，減少損失。規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。道路要人車分流 。人車分流，行人有自己的道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不要一個開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開關(guān)（比如按照不同時間段，分別用開關(guān)控制路燈） 五、對施工的介入物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。1、指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)物業(yè)管理企業(yè)對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如

11、何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。對施工的介入2、掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對物業(yè)管理開展奠定良好的基礎(chǔ)。對施工的介入六、把好工程質(zhì)量驗收關(guān)房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進(jìn)行工程驗收時，必須細(xì)致入微。把好工程質(zhì)量驗收關(guān)1、組織驗收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門牽

12、頭、組織機電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗收小組。并做好驗收準(zhǔn)備。比如：主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料房屋接管驗收表機電設(shè)備按盤驗收表 等等 把好工程質(zhì)量驗收關(guān)2、竣工驗收內(nèi)容通?？⒐を炇辗譃樗拇坞[蔽工程驗收被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程。分期驗收是指分期進(jìn)行的工程項目或個別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動用時所進(jìn)行的驗收。單項工程驗收是指工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗收。全部工程驗收整個建設(shè)項目按設(shè)計要求

13、全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進(jìn)行全部工程驗收。 把好工程質(zhì)量驗收關(guān)七、早期介入的風(fēng)險1、項目接管時風(fēng)險。物業(yè)管理在早期介入時，房地產(chǎn)項目還處于可行性研究階段，此時物業(yè)建設(shè)單位根本無法對早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開招標(biāo)。有的物業(yè)管理企業(yè)還沒確定取得項目接管權(quán)的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。 早期介入的風(fēng)險2、專業(yè)服務(wù)咨詢時風(fēng)險。早期介入涉及面廣、時間長、技術(shù)性強、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和

14、施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。早期介入的風(fēng)險3、此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。早期介入的風(fēng)險八、早期介入的配合溝通 物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與開發(fā)商的配合。物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。早期介入的配合溝通早期介入的配合溝通開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面： 1、 是會不會增加其成本； 2、 是難度大不大； 3、 是對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響； 4、 是對其房屋銷售有無好處。 基于各方面的因素考慮，開發(fā)商不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。早期介入的配合溝通物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點： 1、 對開發(fā)