萬科_南昌青山湖8號項目概況性內(nèi)部溝通提案_31頁ppt課件

1、青山湖8號南昌公司營銷管理部內(nèi)部資料 嚴厲嚴密2 方案及客戶引見1、工程地址：南昌市青山湖風景區(qū)、濱湖東路以北丹霞路以南、饒村土地范圍內(nèi)；2、地理位置：南昌市北方向、間隔市中心八一廣場約6.5公里；工程概略土地原始資料地塊現(xiàn)狀分析市中心區(qū)域青山湖片區(qū)宗地位置工程區(qū)位圖工程概略土地原始資料地塊現(xiàn)狀分析青山湖宗地位置八一 廣場四季花城南區(qū)通向江紡道路南京路北京路湖心島位置3、土地數(shù)據(jù)： 土地面積：約97061平方米約145.59畝；建筑容積率：1.4%；建筑密度32%；綠地率35% ；車位:1車位/戶 ?？偨ㄖ娣e：約884平方米。戶型配比要求: 90平米以下戶型：30%。工程概略土地原始資料地塊

2、現(xiàn)狀分析工程區(qū)位圖地塊位置香溢花城4、周邊情況：玉泉島小區(qū)省長樓旁新建的幼兒園和市級重點小學南師附小距該工程為3公里，十五中建立中的省重點中學，設初、高中和塘山農(nóng)貿(mào)市場距該工程約為2公里。目前無公交通行。玉泉島小區(qū)五湖大酒店湖心島公交站點江紡工程概略土地原始資料地塊現(xiàn)狀分析5、工程四至東側為塘山鎮(zhèn)五聯(lián)村 南側臨青山湖 工程西側為江紡新村宿舍 北側為丹霞路 工程概略土地原始資料地塊現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀水紋情況550米170米湖濱東路丹霞路饒村6、土地特點分析 地塊坐落在青山湖畔，屬市政府開展區(qū)域，地塊南北方向道路通達性優(yōu)越，近市中心繁華區(qū)域。 沿湖帶狀分布，南北方向短軸、東西方向長軸，南向面臨湖面，周邊

3、環(huán)境優(yōu)美，地塊屬性優(yōu)越。 工程概略土地原始資料地塊現(xiàn)狀分析7、規(guī)劃情況 湖景高層、超高層與別墅相結合的資源占有型高尚社區(qū)，定位為江西省最頂級工程。 以大面積為主，90/30部分為90平米兩房，其他均為220平米以上、四房以上的戶型，打造純粹高端社區(qū)。 超高層高層高層非臨湖 雙拼別墅非臨湖 雙拼別墅臨湖 雙拼別墅臨湖 雙拼別墅南昌公司青山湖8號展現(xiàn)區(qū)引見分期表示圖展現(xiàn)區(qū)一期二期展現(xiàn)區(qū)范圍別墅開盤前1、60米綠化帶 08年5月30日完成2、1戶全裝修別墅 08年10月1日完成2021年9月6日別墅開盤展現(xiàn)區(qū)范圍高層開盤前1、會所 09年2月8日完成2021年3月8日高層開盤設計方案序號設計內(nèi)容開始

4、時間完成時間備注1建筑：概念設計完成擴初設計3月15日4月15日（5月15超高層）別墅施工圖3月15日4月15日高層超高層樁圖4月25日施工圖4月15日6月30日（7月30超高層）2會所：方案3月30日高層銷售案場，施工圖6月30日3別墅樣板房：方案銷售正式提供協(xié)辦單時間3月月30日4月30日樣板間施工時間需預留3個月 施工圖5月304高層樣板房：方案銷售正式提供協(xié)辦單時間4月30日5月30日施工圖6月20日5室外景觀：方案3月1日5月30日 施工圖5月1日8月15日開發(fā)方案青山湖8號目的客戶描畫營銷管理部 別墅產(chǎn)品目的客戶及產(chǎn)品對應臨湖別墅頂級富豪非臨湖別墅富貴階層背景 以大私企業(yè)主和官商為

5、主 40-50歲,中老年企業(yè)主居多，早期創(chuàng)業(yè)者（10年或20年以上），企業(yè)具備相當規(guī)模且涉及多個行業(yè)，個人總資產(chǎn)約5000萬及以上。 擁有多處房產(chǎn)，有別墅或高檔大面積公寓居住經(jīng)驗，住宅消費觀念成熟。追求完美的終極住宅。 三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等） 以私企業(yè)主、壟斷企業(yè)高管、官商為主 35-50歲，中年企業(yè)主居多，企業(yè)逐漸步入穩(wěn)定期，財富積累時間較長，個人總資產(chǎn)約2000萬及以上。 擁有多處房產(chǎn)，有別墅或高檔大面積公寓居住經(jīng)驗，住宅消費觀念成熟，將別墅有天有地有院完善的生活方式定為終極住宅追求。 三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等）購房動機 占據(jù)/擁有稀缺土地資源及湖景

6、資源 頂級生活享受 成就標簽占據(jù)/擁有稀缺土地資源 完善的功能，家庭生活享受 成就標簽核心需求 資源占有，奢華尺度； 功能完善，細節(jié)處理完美； 偏好獨棟別墅，私人擁有; 關注隱私性，不被打攪。 資源占有，闊綽尺度； 偏好獨棟別墅，可以接受雙拼，關注產(chǎn)品居住功能，產(chǎn)品導向明顯 功能完善，在一定程度上關注性價比。產(chǎn)品對應臨湖雙拼面積：580平米總價：約2000萬非臨湖雙拼面積：360平米總價：約850萬標簽/享受型享受型富貴型背景 事業(yè)蒸蒸日上的青年新銳，未來支付能力強 受過高等教育，追求高品質(zhì)生活享受 關注品牌消費，標簽心理涌動 多為兩口之家（夫妻） 事業(yè)穩(wěn)健、經(jīng)濟實力較強的企業(yè)主、企業(yè)高層及中

7、高層官員因為事業(yè)或資源的積累，收入較為豐裕 多為三代同堂（夫妻、小孩、父母尚健康）事業(yè)成熟、經(jīng)濟實力較強的企業(yè)主、企業(yè)高層及高層官員 事業(yè)處于頂峰階段，關注家庭享受 多為三代同堂（夫妻、1-2個小孩、年邁父母、保姆）購房動機 入住高檔社區(qū)，身份的象征 享受生活 家庭生活享受 湖景資源占有 別墅級生活享受追求 湖景資源占有 成功標簽核心需求 社區(qū)品牌、檔次、形象 湖景、社區(qū)景觀 基本功能保證，滿足一定舒適度 稀缺湖景資源 高檔社區(qū)、品牌形象 闊綽、舒適的尺度空間 稀缺湖景資源 標簽形象，空中別墅 豪華的尺度空間，完善的戶型功能產(chǎn)品對應 兩房復式 面積約90平米 總價段約90-110萬 大平層，四

8、房兩廳三衛(wèi) 面積約220平米 總價段約220-270萬 大平層，四房兩廳三衛(wèi)一保姆間 面積約260平米 總價段約330-350萬 高層產(chǎn)品目的客戶及產(chǎn)品對應 一、別墅市場別墅市場研討深化本工程別墅產(chǎn)品解讀 二、高層市場高層市場研討深化本工程別墅產(chǎn)品解讀市場引見主要內(nèi)容 一、別墅市場研討深化別墅市場表現(xiàn) 整體市場規(guī)模較小，尚處起步階段 高端別墅中，200-250平米，200-250萬為主力面積段、總價段 市場呈現(xiàn)高端別墅逐漸放量，高端需求逐漸表達的趨勢各面積段市場表現(xiàn) 樣本時間段2004年1月至2007年12月 面積段150-180180-200200-250250-300300-350350-

9、400400以上合計 價格段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-5000363636365000-6000202020206000-7000138137121121211541507000-10000446622121210000-150009160141315121208515000-2000086211111820000以上28422306合計 565613813713971861814211822383317樣本項目：香溢花城I、II期雙拼、聯(lián)排別墅，白金瀚疊加、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。各總價段市場表現(xiàn)： 樣本時間段2004年1月至

10、2007年12月總價段80萬以下80-100萬100-150萬150-200萬200-250萬250-350萬350-500萬500萬以上合計 價格段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-500035351136365000-600055151520206000-7000152149211541507000-1000011337711121210000-150009160141366961208515000-2000043641111820000以上28422306合計 4040161615214932946325234115129383317樣本項

11、目：香溢花城I、II期雙拼、聯(lián)排別墅，白金瀚疊加、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。 一、別墅市場研討深化典型工程分析：香溢花城推盤時間產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)面積（）價格（均價總價）銷售率第一批2005.5聯(lián)排18190-310均價0.6萬，總價區(qū)間120-200萬100% 雙拼4296-309第二批2006.12.19非臨湖聯(lián)排4220-240均價1.1萬，總價區(qū)間250-290萬100%非臨湖雙拼9230-250均價1.3萬,總價區(qū)間280-360萬100%臨湖雙拼1342單價1.75萬，總價600萬100%第三批2007.5.26非臨湖雙拼9220-250均價1.6萬，總價區(qū)間280-32

12、0萬100%臨湖雙拼1345單價2.2萬，總價750萬100%第四批2007.11.3非臨湖聯(lián)排4219-240單價1.7萬-2萬，總價380-480萬50%一期二期三期青 山 湖N市政廣場別墅區(qū)市政綠化帶 商業(yè) 分批小量推盤，價錢梯度增長，實現(xiàn)板塊內(nèi)均價最高以及推盤當月內(nèi)售罄的銷售業(yè)績。 產(chǎn)品面積適中，根本滿足客戶的溫馨度和功能需求。但普遍反映戶型開窗面積較小及觀湖效果不好。 高總價房源創(chuàng)南昌別墅新高，且去化速度良好，充分表達城市別墅及湖區(qū)別墅的強勁溢價才干。典型工程選取原那么：1、同板塊青山湖東岸，直接競爭對手2、板塊內(nèi)別墅均價最高，去化良好21 一、別墅市場研討深化客戶訪談成果三場高端工

13、程業(yè)主座談五位高端工程操盤手訪談三輪共29組高端客戶深訪訪談樣本情況：別墅客戶價值點訴求： 平安性、效力性強，物業(yè)管理出色 頂級生活享用及身份昭示感 資源占有，關注風水 開發(fā)企業(yè)品牌籠統(tǒng) 質(zhì)量及規(guī)劃具備市場震撼力； 終極住宅追求，第一居所，功能齊全別墅客戶經(jīng)典語錄：“獨棟別墅才有別墅的覺得，聯(lián)排和雙拼都覺得不溫馨“關鍵得看產(chǎn)品做出來，得有震撼力咯“住別墅，院子一定要大，房屋設計一定要思索周到，風水也要好，一套很稱心的房子我們也就不需求再換了 一、別墅市場研討深化 未來主要競爭情況：不容樂觀工程區(qū)位圖青山湖工程產(chǎn)品西班牙風格：雙拼220-370平米四聯(lián)排220-240平米共36套推盤時間：202

14、1年-2021年裝修：毛坯產(chǎn)品德式風格：10棟雙拼約250平米20棟獨棟約380平米推盤時間：估計2021年3月底裝修：毛坯，設置地熱香溢花城恒茂湖濱中大青山湖花園產(chǎn)品歐式風格3棟獨棟定制，不對外6棟雙拼約260-300平米6棟四聯(lián)排約230平米推盤時間：2021年-2021年裝修：毛坯 未來兩年，板塊內(nèi)以雙拼250-300平米、獨棟380平米供應為主，供量較為集中。 估計未來兩年別墅競品總價以400-900萬為主，少量突破1000萬。 競爭別墅普遍訴求湖景和市區(qū)別墅概念，且所屬工程及品牌市場表現(xiàn)良好，普遍具備一定競爭力。 一、別墅本工程產(chǎn)品解讀青山湖工程主力供應毛坯： 360平米非臨湖雙拼2

15、4套：2021年-2021年上市，總價約860-900萬580平米臨湖雙拼18套：2021年-2021年上市，總價約2000-2021萬產(chǎn)品青山湖項目580平米臨湖雙拼香溢花城360平米臨湖雙拼青山湖項目360平米非臨湖雙拼香溢花城240平米非臨湖雙拼裝修毛坯毛坯毛坯毛坯08年預測總價約2000萬約900萬約860萬約500萬朝向西南南北（西端）西南南北景觀南向一線湖景西面一線湖景（西曬）小區(qū)內(nèi)景觀小區(qū)內(nèi)景觀、部分湖景地段青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區(qū)青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區(qū)規(guī)劃別墅加高層，純高端社區(qū)多種產(chǎn)品混合社區(qū)，高端形象不明確別墅加高層，純高端社區(qū)多種產(chǎn)品混合社區(qū)，高端形象

16、不明確庭苑面積約1050平米約500平米約300平米約150平米地下室面積約530平米約150平米約300平米約100平米戶型尺度奢華，功能完善開窗面積較小，戶型利用率不高尺度闊綽，功能齊全相對緊湊，開窗面積較小，戶型利用率不高青山湖工程產(chǎn)品競爭力預測：青山湖工程別墅 VS 香溢花城別墅青山湖工程580平米臨湖別墅充分思索資源占有，產(chǎn)品競爭優(yōu)勢明顯，雖總價大幅突破南昌價錢天花板，但總量較少，市場風險有待檢驗。青山湖工程360平米非臨湖別墅與香溢花城臨湖別墅產(chǎn)生直接競爭，相對別墅客戶對景觀的訴求度，產(chǎn)品競爭力偏弱，市場風險較高，應控制價錢程度。24 一、別墅市場別墅市場研討深化本工程別墅產(chǎn)品解讀

17、 二、高層市場高層市場研討深化本工程別墅產(chǎn)品解讀 二、高層市場研討深化 高端高層以120-180平米，100-120萬為主要供應，整體供需情況良好； 200平米及150萬以上供應量極少，且銷售速度緩慢; 南昌高端客戶的高層面積需求集中在150-200平米左右，250以上產(chǎn)品開發(fā)風險較大。高層市場表現(xiàn)各面積段市場表現(xiàn) 樣本時間段2005年8月至2007年12月面積段100以下100-120120-150150-180180-200200-250250-300合計價格段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-5000186186136136270270592592

18、5000-60008728722872677136832822556663222021406000-7000192192224216366321159144128109548817000-1000012812811111121241240合計125011956476101349124855249014800673838793589樣本樓盤采集于：恒茂國際華城II期，國際都會I-III期，恒茂湖濱高層，香溢花城I期小高、高層，高能金域名都II、III期各總價段市場表現(xiàn) 樣本時間段2005年8月至2007年12月總價段50萬以下50-8080-100100-120120-150150萬以上合計價格

19、段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-50002242243683685925925000-6000186186132412876446046663222021406000-7000969632731940236412310052109548817000-10000184184565610241240合計50649120791968104695417912276542038793589樣本樓盤采集于：恒茂國際華城II期，國際都會I-III期，恒茂湖濱高層，香溢花城I期小高、高層，高能金域名都II、III期 二、高層市場研討深化典型工程分析：恒茂湖濱 品牌開發(fā)商開發(fā)

20、，別墅與高層相結合的社區(qū)，配置獨立會所，高端籠統(tǒng)塑造良好。 259平米四房產(chǎn)品具備西、北、東南面一線湖景資源，戶型設計充分思索觀湖效果，主臥套間設計，室內(nèi)空間闊綽奢華。 客戶反響面積過大且價值感不強，且產(chǎn)品總價近150萬與部分別墅總價接近，導致銷售速度緩慢，歷經(jīng)17個月仍未售罄。面積、房型配比面積段房型總套數(shù)總面積面積比銷售面積銷售比例銷售周期401房1廳132528010.11%5280100%1個月952房2廳1321254024.02%12540100%3個月1313房2廳1321729233.12%17292100%6個月2594房2廳661709432.74%1631795%17個月

21、462522064217880%別墅區(qū)N典型工程選取原那么：1、同板塊青山湖東岸；2、南昌品牌開發(fā)商開發(fā)；3、湖景大平層去化情況具有自創(chuàng)意義。259平米四房產(chǎn)品四房兩廳三衛(wèi)259平米三場高端工程業(yè)主座談五位高端工程操盤手訪談三輪共29組高端客戶深訪訪談樣本情況：客戶訪談成果 二、高層市場研討深化高層客戶經(jīng)典語錄：“空間要溫馨，功能要全，但是也要合理，我們也不是冤大頭，錢得花在值得的地方“既然有大堂就應該弄的奢華些，象酒店那樣，有前臺，大堂效力什么的“我覺得高層也一樣要奢華，要有大露臺和外界接觸高層客戶價值點訴求： 平安性、效力性強，物業(yè)管理出色 高端生活享用及身份認同感 開發(fā)企業(yè)品牌籠統(tǒng) 質(zhì)量

22、及規(guī)劃具備市場震撼力 相對別墅的總價優(yōu)勢，空中別墅概念 功能齊全，關注家庭需求28未來主要競爭情況 二、高層市場研討深化江中紫金城江景高層，商業(yè)配套齊全推盤時間：2021年-2021年裝修：精裝修面積估計：共70萬平米130-150平米三房主力180-200平米四房280平米五房香溢花城湖景高層，景觀資源優(yōu)越推盤時間：2021年-2021年裝修：毛坯面積：約20萬平米估計以180三房、220四房為主力恒茂國際都會高層住宅，配套齊全地段優(yōu)越推盤時間：2021年-2021年裝修：毛坯面積：約10萬平米95平米兩房120-150平米三房主力150-180平米四房城開濱江1號江景高層，中心地段，頂級豪宅定位推盤時間：2021年起裝修：毛坯面積估計：共約50萬平米 未來兩年，高端高層市場以130-150三房、180-220四房的溫馨性產(chǎn)品為主要供應。 估計未來兩年高端高層競品總價以100-220萬為主，少量突破250萬。 競爭高層工程普遍占有優(yōu)越地段及稀缺景觀資源，面積和總價根據(jù)主流高端產(chǎn)品適度提升、階梯開展，符合主流高端客戶需求。二、高層本工程產(chǎn)品解讀青山湖工程主力供應精裝修：90平米兩房兩廳兩衛(wèi)30%：2021年-2021年上市， 總價約90-110萬220平米四房兩廳三衛(wèi)24%：2021年-2021年上市， 總價約220-270萬260平米四房兩廳三