干貨 商業(yè)街歷史、尺度、模式研究PPT通用課件

1、北宋清明上河圖中國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)街公元前184年，歷史上最早商業(yè)步行街誕生1930的德國(guó)出現(xiàn)最早的現(xiàn)代步行街古羅馬時(shí)期中世紀(jì)及文藝復(fù)興時(shí)期中國(guó)宋代20世紀(jì)30年代20世紀(jì)60年代20世紀(jì)90年代至今商業(yè) 街 區(qū)發(fā)展 歷史 HISTORY OF COMMERCIAL PEDESTRIAN DISTRICT貿(mào)易的逐步擴(kuò)展使得城市街道成為市民生活的中心商業(yè)步行街成為應(yīng)對(duì)戰(zhàn)后城市郊區(qū)化、復(fù)興老城中心區(qū)的主要手段經(jīng)濟(jì)全球化及電商崛起的挑戰(zhàn)下，商業(yè)街區(qū)以強(qiáng)化主題性與體驗(yàn)性保持活力國(guó)內(nèi)一些以歷史文化街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合的步行街區(qū)取得了較大成功 商業(yè)街區(qū)發(fā)展演變至今已有幾千年的歷史。商業(yè)街區(qū)的緣起可以一直追溯到古

2、羅馬時(shí)期在巴西利卡內(nèi)建造的最早商業(yè)步行街。在西方世界內(nèi)，隨著航海業(yè)的發(fā)展及工業(yè)化的到來，越來越頻繁和廣泛的貿(mào)易促使商業(yè)街區(qū)成為城市生活的重要部分。而現(xiàn)代商業(yè)步行街也是最早出現(xiàn)在歐洲并且一路發(fā)展至今，又在全球化及信息化的挑戰(zhàn)下煥發(fā)新的生命力。 而在中國(guó)商業(yè)步行街的歷史也可以追溯到宋代。以歷史文化街區(qū)為依托，結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的獨(dú)特商業(yè)街區(qū)取得了較大成功。商業(yè)街區(qū)的發(fā)展歷史商業(yè)街路徑適宜尺度分析 長(zhǎng)度商業(yè)數(shù)據(jù)顯示： 1. 近鄰型商業(yè)街（業(yè)態(tài)以日常生活配套服務(wù)為主），一般為100m-200m，200m左右常見 2. 地域性商業(yè)街（業(yè)態(tài)主力店多，以全國(guó)知名品牌店，地方百貨為主），一般為300m-600m

3、，500m左右常見 3. 廣域型商業(yè)街（業(yè)態(tài)規(guī)模可在市域內(nèi)有重要影響，以全國(guó)、國(guó)際知名連鎖品牌，旗艦店等為主），一般為700m-1000m，800m左右常見 4. 超廣域型（業(yè)態(tài)規(guī)模在國(guó)內(nèi)有一定影響力，國(guó)際品牌等為核心店鋪，旗艦店、國(guó)內(nèi)知名品牌較多），一般為1000m-1500m正常人的行走距離與身體感受：26002700m 腿酸4000m 累6000m 筋疲力盡人們?cè)谏虡I(yè)街區(qū)游逛的路徑是呈之字型，故完整的逛完商業(yè)街區(qū)行走長(zhǎng)度至少是主動(dòng)線長(zhǎng)度的4倍商業(yè)街區(qū)舒適的動(dòng)線長(zhǎng)度以600m以下為宜寬度美國(guó)人類學(xué)家編寫的潛在的尺度一書中提出了四個(gè)級(jí)別的距離空間感受： 0.15m-0.45m 親密的尺度，這

4、種間距可以安慰、愛撫等 0.45m-1.2m 私人的尺度，這種間距可以互相交流等 1.2m-3.6m 社會(huì)的尺度，這種間距可以進(jìn)行社會(huì)交往等 3.6m-7.5m 公共的尺度，這種間距是陌生人若街巷兩側(cè)都是商鋪，游人在中間行走，則寬度一般為7.2m-15m高度街道高寬比與人的感受： D/H1，兩幢建筑相互干擾，產(chǎn)生壓抑感 D/H=1，產(chǎn)生內(nèi)聚感，安定但不壓抑 D/H=2，產(chǎn)生內(nèi)聚向心的感覺，且不至于排斥離散 D/H 持續(xù)增大，空間會(huì)失去圍合感若取商業(yè)街高寬比為1，街巷寬度取7.2-15m時(shí)，兩側(cè)建筑高度約為7.5m-15m，即二至三層獨(dú)幢型混合型院落型 街區(qū)中建筑尺度變化不大，布局相對(duì)勻質(zhì)，尺度

5、較為單一，沒有核心商鋪優(yōu)點(diǎn)：尺度宜人契合傳統(tǒng)，能營(yíng)造良好街區(qū)體驗(yàn)氛圍缺點(diǎn)：受建筑單體尺度的限制對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的某些業(yè)態(tài)需求不能適應(yīng)以院子為建筑空間組織要素構(gòu)成商業(yè)街區(qū)，形成一種傳統(tǒng)情景消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)街區(qū)優(yōu)點(diǎn)：體現(xiàn)歷史文化，空間格局豐富且可擴(kuò)展，主題體驗(yàn)性好缺點(diǎn)：非沿街部分效益不佳且不能滿足現(xiàn)代體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)下商業(yè)業(yè)態(tài)的需求街區(qū)中沿街或者核心處設(shè)置大尺度的建筑，成為街區(qū)的核心商鋪，其余仍保持小尺度建筑肌理優(yōu)點(diǎn)：豐富空間格局，滿足現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，提升商業(yè)效益缺點(diǎn)：大尺度肌理的建筑隊(duì)整體街區(qū)歷史文化空間的干擾影響商業(yè)街區(qū)空間單元模式商業(yè)街路徑適宜尺度分析 “寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷

6、子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成，由45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成。商業(yè)街運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比：成都寬窄巷子物業(yè)不售，統(tǒng)一租賃管理成都的寬窄巷子由專門打造文化旅游的大型國(guó)有企業(yè)成都文旅集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，物業(yè)僅出租并不進(jìn)行散售，這樣有利于保持商業(yè)街品質(zhì)，合理控制業(yè)態(tài)配比，使整體商業(yè)更優(yōu)質(zhì)。陽朔西街散售為主，大部分自行經(jīng)營(yíng)陽朔西街大部分商鋪以散售為主，售出后大多由業(yè)主自行營(yíng)運(yùn)或出租，市場(chǎng)情況比較混亂，不能形成統(tǒng)一的管理，對(duì)于保持商業(yè)街品質(zhì)及平衡業(yè)態(tài)配比存在一定的問題。北京三里屯Village物業(yè)不

7、售，統(tǒng)一租賃管理北京三里屯Village由太古地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，太古地產(chǎn)則采取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，只租不售，賺取長(zhǎng)期收益建外soho分散出售、租賃管理建外soho23年，對(duì)于租戶商家來講，市場(chǎng)未成熟，屬于項(xiàng)目的上升期，也是市場(chǎng)培養(yǎng)期即“養(yǎng)鋪期”。35年，對(duì)于商家來講，此階段市場(chǎng)已基本成熟。510年，此種物業(yè)分為開發(fā)商統(tǒng)一擁有產(chǎn)權(quán)和分散式小業(yè)主產(chǎn)權(quán)兩種物業(yè)形式我們的建議 ：模式三 租售結(jié)合成都寬窄巷子國(guó)內(nèi)商業(yè)街案例分析國(guó)內(nèi)商業(yè)街開發(fā)模式分析 陽朔西街位于陽朔古鎮(zhèn)中心，寬約8米，長(zhǎng)近800米。歷經(jīng)1千多年，是陽朔最古老最繁華的街道，也是陽朔重要的旅游景點(diǎn)之一。明城墻、碑刻、古寺、古亭、名人故居、紀(jì)

8、念館等這些古老的建筑保存皆較完整。陽朔西街 三里屯太古里是由太古房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。它位于北京朝陽以工體北路與三里屯路交匯處。項(xiàng)目占地5.3萬平方米。建筑面積17.2萬平方米。為開放式的購(gòu)物。由19座低密度的當(dāng)代建筑布局而成。北京三里屯Village 建外SOHO位于長(zhǎng)安街上，國(guó)貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑項(xiàng)目，總占地面積為16.9公頃（東西長(zhǎng)約760米），由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等 。建外SOHO特點(diǎn)描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一部分商鋪。優(yōu)勢(shì)分析：

9、開發(fā)商都掌握部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即“主力店+輔營(yíng)區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值；該模式還可以有效平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、此主力店，盡管他們的租金一般都很低，但是這些大品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來說得大于失；要點(diǎn)二,通過主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值，同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店人流。區(qū)別于傳統(tǒng)的以零售為主的景區(qū)商業(yè)街，成都寬窄巷由于有

10、著濃厚的川渝飲食文化為背景，定位方向?yàn)槿宋男蓍e型體驗(yàn)類商業(yè)，其商戶業(yè)態(tài)以餐飲與休閑娛樂為主，目的為消費(fèi)者提供一個(gè)放松休閑的休憩空間，這為同是四川境內(nèi)項(xiàng)目的本案提供了一定的定位方向參考。商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按面積分類）單位：平方米業(yè)態(tài)類型成都寬窄巷子陽朔西街北京三里屯Village建外soho零售8%42%67%餐飲55%22%11%休閑娛樂25%11%13%服務(wù)配套12%25%9%總計(jì)100%100%100%本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)可比景區(qū)型商業(yè)街案例的業(yè)態(tài)配比情況，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身定位方向及當(dāng)?shù)孛朗澄幕榷嘣M(fèi)習(xí)慣，建議適當(dāng)提升餐飲及休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，使業(yè)態(tài)配比更符合當(dāng)?shù)匦枨蠹跋M(fèi)客群的訴求。產(chǎn)品

11、零售40%服務(wù)配套10%餐飲30%休閑娛樂20%超市商場(chǎng)服飾電影院游樂城KTV餐廳咖啡店小食國(guó)內(nèi)商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)配比情況分析商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議古城商業(yè)核心 城市人文地標(biāo)立體綜合開發(fā)打造全天候的娛樂、購(gòu)物主題街區(qū) 在設(shè)計(jì)上綜合各種現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)娛樂元素，實(shí)現(xiàn)主題商業(yè)街區(qū)模式，為游客提供便捷的消費(fèi)和娛樂，給商家?guī)碡S厚的回報(bào)，宮保里主題街區(qū)可以稱為未來都市型商業(yè)設(shè)計(jì)，借鑒傳統(tǒng)崇州商業(yè)文脈特點(diǎn)，巧妙融合宮保里片區(qū)文化特點(diǎn)，以豐富的街區(qū)空間組合、人性科學(xué)的商業(yè)交通組織體系，以及由步行街、酒吧街等營(yíng)造的商業(yè)環(huán)境，建成富有文化特色的主題娛樂、購(gòu)物街區(qū)。靈活穩(wěn)健的商業(yè)管理，努力打造崇州第一品牌 宮保里主題街區(qū)具備創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)品牌的優(yōu)勢(shì)，它不僅可以依托崇州市的消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)理念，打造崇州古城商業(yè)文化的旗艦，而且可以發(fā)揮宮保府、罨畫池的歷史文化形態(tài)及底蘊(yùn)，將文化特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境中，打造具有城市地域