【深規(guī)院】深圳羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新規(guī)劃(1)

1、項目背景分析基地現(xiàn)狀情況周邊地塊研究上位規(guī)劃解析城市更新研究項目規(guī)劃方案交通影響分析商業(yè)策劃構思目 錄 content1234561781BACKGROUND INFORMATION項目背景分析項目位置區(qū)域發(fā)展定位過境口岸軌道交通公司簡介Chapter21. 項目位置項目背景分析 本項目位于深圳市羅湖區(qū)中心地區(qū)，屬于翠竹街道辦轄區(qū)【大頭嶺片區(qū)】。西臨文錦中路，東靠愛國路，距離羅湖商業(yè)中心區(qū)約 800米，區(qū)位條件十分優(yōu)越。羅湖區(qū)3龍 崗LONG GANG 香 港HONG KONG福田中心區(qū)上步片區(qū)羅湖商業(yè)中心區(qū)本項目羅 湖LUO HU項目背景 羅湖區(qū)是深圳市開發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳

2、的經(jīng)濟和文化中心，隨著城市日新月異的飛速發(fā)展，一些特區(qū)成立初期建設的居住小區(qū)建設標準偏低，面貌破舊，同時占據(jù)著城市重要位置，對城市的進一步發(fā)展帶來越來越大的負面影響。 目前，深圳市城市更新工作已全面展開，為了適應城市總體發(fā)展目標，改善和提升木頭龍片區(qū)的人居環(huán)境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快舊城改造步伐，益田集團公司于2010年3月委托我院編制羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新專項規(guī)劃。規(guī)劃研究范圍 木頭龍片區(qū)位于羅湖區(qū)翠竹公園的南側，屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄，是以居住生活功能為主，普通教育設施為輔的功能片區(qū)。 片區(qū)內(nèi)，規(guī)劃研究范圍西北、東北、東南、西南分別以東門北路、華麗路、愛國路

3、、文錦中路為界，規(guī)劃研究范圍面積23.44公頃；其中，規(guī)劃范圍占8.86公頃。2. 規(guī)劃研究范圍項目背景分析4翠竹公園洪湖公園人民公園兒童公園羅湖區(qū)委區(qū)政府羅湖商業(yè)中心本項目香 港深圳火車站羅湖口岸規(guī)劃范圍規(guī)劃研究范圍 強化“金融城” 金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心。深圳是全國的金融創(chuàng)新中心。而深圳金融業(yè)資產(chǎn)六成以上集中在羅湖，羅湖區(qū)正在強化蔡屋圍金融中心建設。繁榮“萬象城” 加快建設人民南老東門萬象城“金三角”商業(yè)區(qū)，打造人車分流、環(huán)境優(yōu)美、萬商云集、高中低檔業(yè)態(tài)最全的商圈，努力建設區(qū)域性國際消費中心。提升華潤中心萬象城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，進一步整治、提升周邊環(huán)境，放大都市綜合體效應。提升“珠寶城” 羅湖的

4、水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地率先建成，發(fā)展態(tài)勢良好，要加快水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地二期建設，全力推廣黃金珠寶區(qū)域品牌，促進黃金珠寶產(chǎn)業(yè)由“羅湖制造”向“羅湖創(chuàng)造”轉變，提升市場競爭力，開拓國際市場。加快黃金珠寶產(chǎn)業(yè)公共服務平臺建設。推動黃金珠寶產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意、高端旅游等融合發(fā)展。鞏固“工藝城” 全市工藝品十大專業(yè)市場有七家在羅湖，其中，深圳古玩城被認定為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地，滿京華藝展中心、深圳古玩城和航誠藝都先后成為“文博會”分會場。打造“藝術小鎮(zhèn)” 在深圳水庫上游大望、梧桐兩村建設藝術小鎮(zhèn)，即以一座山（梧桐山）、一條河（梧桐山河）、一條路（丹平路）、一條街（博物館一條街）、一個高地（大望文化

5、高地）為依托，建成有著濃厚人文風情的藝術休閑旅游勝地。 3. 羅湖區(qū)發(fā)展新的定位項目背景分析5“ 四城 、一小鎮(zhèn) ”龍 崗 區(qū)羅 湖 區(qū)香 港羅湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展結構圖07版總規(guī)中深圳市城市職能為1國家經(jīng)濟特區(qū)，自主創(chuàng)新、循環(huán)經(jīng)濟的示范城市。2國家支持香港繁榮穩(wěn)定的服務基地，深港共建的國 際性金融、貿(mào)易和航運中心。3國家高新技術產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)基地。4國家重要的交通樞紐和邊境口岸。5具有濱海特色的國際著名旅游地。 深圳市與香港共同發(fā)展國際大都會。而羅湖區(qū)緊鄰香港，擁有深圳火車站及三個主要通關口岸。足以體現(xiàn)其在城市發(fā)展中承擔的重要職能。羅湖區(qū)也是深圳市未來構建國際大都會及國際消費中心的重要門戶區(qū)域

6、。 本項目距離文錦渡口岸約1300米，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，將是未來羅湖區(qū)打造國際消費中心的重要區(qū)域。羅湖口岸:（1986.6至今） 1986年6月14日竣工啟用。占地面積18107平方米，2002年羅湖口岸經(jīng)過大規(guī)模改造后，查驗通道從原來的137條增加到173條?？诎对O計通過能力由八十年代每天20萬人次，提高到目前每天40萬人次。羅湖口岸4. 口岸因素項目背景分析63km距離龍 崗 區(qū)羅 湖 區(qū)本項目深圳火車站羅湖口岸文錦渡口岸香園圍口岸香 港3 KM羅湖區(qū)新定位：打造區(qū)域性國際消費中心 羅湖區(qū)作為最早建成區(qū)，具有通關優(yōu)勢：羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘香園圍口岸與本片區(qū)均有著便利的交通關系。本項

7、目與羅湖通關口岸的區(qū)位關系文錦渡口岸：（2010-2012） 文錦渡口岸改造工程概預算3.9億元，總用地面積為3.42萬平方米，建筑面積4.52萬平方米，由新建的聯(lián)檢綜合樓與配套的停車樓兩個單體組成。其中聯(lián)檢綜合 樓建筑面積1.86萬平方米，共六層，一、二層設出入境查驗大廳以及相關查驗用房。該口岸改造工程擬定2012年完成。蓮塘/香園圍口岸：（20132018） 位于在蓮塘西嶺下村南面及東面。將承擔香港與深圳東部、惠州以及粵東、贛南、閩南之間的跨界貨運兼客運交通功能。 蓮塘口岸擬采用客貨分層的雙層方案,下層為貨運,上層為客運。該口岸擬定2018年建成運行。 未來三個通關口岸形成后，將分擔和緩解

8、羅湖口岸的通關壓力。方便的通關條件勢必也將加強內(nèi)地與香港的各種交流，帶來大量的人流和商機。文錦渡口岸現(xiàn)狀與改造蓮塘香園圍口岸4. 口岸因素項目背景分析7深圳軌道交通建設概況 2003年編制的深圳市城市軌道交通建設規(guī)劃(20052010年)通過了國家發(fā)改委和建設部的評估，作為二期工程建設的規(guī)劃依據(jù)。目前深圳市地鐵一期工程已建成通車。二期工程的1號線、4號線續(xù)建，2號線、3號線、5號線新建均已開工建設。二期工程線路將于2011年7月大運會召開前全部建成通車，屆時，深圳市將形成約178公里左右的軌道交通網(wǎng)絡。5. 軌道交通因素項目背景分析8。 深圳地鐵2011年7月即將開通5條線，其中3號地鐵線翠竹

9、站與本項目距離不到100米。2、5號兩條線地鐵站距離本項目不超過800米，將極大地改善本片區(qū)的交通條件 。地鐵3號線：福田-龍崗 曬布-翠竹-田貝。地鐵7、8號線（國貿(mào)大梅沙）已納入三期前期準備建設階段95. 軌道交通因素項目背景分析本項目周邊軌道站點分布圖深圳市益田房地產(chǎn)集團股份有限公司 成立于1996年2月，現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，以商業(yè)、酒店、高速路、物流、生物制藥、物業(yè)管理、實業(yè)投資等業(yè)務為輔業(yè)的大型集團股份公司。 益田房地產(chǎn)集團秉承鑄樹精品，創(chuàng)新無限的經(jīng)營理念，經(jīng)過10年的探索與發(fā)展，通過在市場環(huán)境變化中實施戰(zhàn)略調(diào)整與資源整合，從開篇之作益田花園到半島城邦，益田集團憑借著

10、一系列有巨大市場影響力的項目，形成了自己獨有的開發(fā)與經(jīng)營模式，在新的戰(zhàn)略目標指引下，集團現(xiàn)已形成了以深圳、北京、長春為中心，向華南、華北、東北進行區(qū)域性發(fā)展的戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)了由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向復合型地產(chǎn)開發(fā)的過渡與戰(zhàn)略轉型。 益田房地產(chǎn)集團股份有限公司目前已有以下房地產(chǎn)作品益田名園 ：益田花園占地2.5萬平方米，建筑面積4.5萬平方米，由10幢色彩凝練，莊重典雅的小高層組成，開創(chuàng)歐陸風情地產(chǎn)的先河。半島城邦 ：半島城邦位于深圳蛇口，占地30萬平方米，是深圳特區(qū)內(nèi)唯一一個擁有稀缺海景資源的100萬平米超級大盤，一期5天售罄、回收15億資金的驕人業(yè)績刷新深圳地產(chǎn)豪宅銷售記錄。3. 益田假日廣場及其

11、酒店： 益田假日廣場位于深圳華僑城核心，緊臨深南大道，占地3.5萬平方米，總建筑面積14.3萬平方米，設計理念是“城市中的郵輪”，是一個集體驗式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級主題酒店為一體的大型建筑綜合體。大運城邦介紹詞：4. 益田大運城邦-大運新城唯一一座百萬平米健康人居大宅。項目一期自2010年年初開盤至今，屢創(chuàng)銷售奇跡，連續(xù)兩周位居銷售排行榜首。益田集團有信心、有能力、有實力、有決心如期完成木頭龍小區(qū)城市更新項目。5. 城市更新企業(yè)簡介項目背景分析102FACT INTRODUCTION 基地現(xiàn)狀情況用地權屬用地性質建筑質量配套設施現(xiàn)狀問題Chapter111、改造對象 根據(jù)深圳市城市更新

12、管理辦法要求，翠竹小學和翠園中學為教育設施用地，現(xiàn)狀建筑質量較好，予以現(xiàn)狀保留；怡泰與俊園大廈為建設年代較近的高層建筑，質量較好，予以現(xiàn)狀保留；教育新村現(xiàn)有已批規(guī)劃，按照已批規(guī)劃建設。01-05地塊建筑符合城市更新條件，根據(jù)宗地界線確定規(guī)劃改造范圍面積為8.86公頃，拆遷范圍面積為7.70公頃。2、現(xiàn)狀功能居住用地及配套設施用地。3、本次規(guī)劃范圍內(nèi)地塊權屬03地塊：9班幼兒園04地塊：露天籃球場01、02、05地塊：6-8層多層住宅區(qū)備注：以上宗地面積總和與地塊面積存在微差。1. 現(xiàn)狀用地權屬基地現(xiàn)狀情況12宗地權屬一覽表編號 宗地面積（）權屬單位013233.52 深圳市城市建設開發(fā)（集團）

13、公司0253262.15 羅湖區(qū)房管局032256.79 深圳奧康德石油貿(mào)易集團公司042100.76 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局0516166.00 深圳市城市建設開發(fā)（集團）公司合計77019.22 現(xiàn)狀用地權屬圖翠竹小學翠園中學怡泰大廈教育新村俊 園 規(guī)劃研究范圍內(nèi)總用地面積為23.44公頃。其中主要為居住用地，面積為11.25公頃，占總用地比例48%。商住用地面積為2.26公頃，中學用地面積為3.87公頃，小學用地面積為1.03，道路用地面積為3.77公頃，街頭綠地面積為1.26公頃。2. 現(xiàn)狀土地利用基地現(xiàn)狀情況13規(guī)劃研究范圍現(xiàn)狀用地匯總表序號用地性質代碼用地類別用地面積（ha）占總

14、用地比例（%）1 R居住用地11.25 47.99其中R2二類居住用地7.36 31.40R22二類幼托用地0.21 0.90R23二類社區(qū)體育設施用地0.14 0.60R3三類居住用地3.54 15.102 C商業(yè)服務業(yè)設施用地2.26 9.64CR商住用地2.26 9.643 GIC公共設施用地4.90 20.90其中GIC53中學用地3.87 16.51GIC54小學用地1.03 4.394 S道路廣場用地3.77 16.08S1道路用地3.77 16.085 G綠地1.26 5.38G12街頭綠地1.26 5.386 合計規(guī)劃研究范圍23.44 100.00 改造范圍內(nèi)地形相對平坦，北

15、高南低，東西方向高程大至相等，地塊中部有2-3米的自然平緩高差。現(xiàn)狀土地利用圖 規(guī)劃范圍內(nèi)建筑修建于20世紀80年代初期，分別竣工于1981年底至83年底。住宅形式為6至8層多層住宅，戶型面積約在75至90平米不等，樓齡在2729年之間，原設計標準偏低，建筑老化現(xiàn)象嚴重，大多數(shù)現(xiàn)狀住宅質量較差。 木頭龍片區(qū)擬拆遷范圍面積為77040平方米，總建筑面積約為119200平方米，其中包含各類建筑物65棟，業(yè)主共1317戶（含居委會和幼兒園）。（資料由益田公司提供）建筑質量調(diào)查統(tǒng)計表范圍類別名陳棟數(shù)(棟）面積（平方米）比例（%）規(guī)劃范圍質量良好建筑質量較好建筑質量較差建筑65 119200.35 33

16、.95 小計65 119200.35 33.95 規(guī)劃研究范圍質量良好建筑8 180265.71 51.44 質量較好建筑11 24326.48 6.94 質量較差建筑25 26890.04 7.67 小計44 231482.23 66.05 合計109 350682.58 100.00 3. 現(xiàn)狀建筑質量基地現(xiàn)狀情況14現(xiàn)狀建筑質量圖 木頭龍片區(qū)四周有城市主干道東門北路、文錦中路、愛國路，城市次干道華麗路。西側通過雅園立交直接連通筍崗路和泥崗路，南側距離深南大道僅600米。片區(qū)對外交通聯(lián)系十分便捷。（目前地鐵施工對東門北路交通帶來一定影響） 規(guī)劃范圍內(nèi)部道路不成系統(tǒng)，通達性較差，消防車道未覆

17、蓋到所有建筑，局部存在一定的消防安全隱患。 雅園立交橋4. 現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況15現(xiàn)狀道路交通圖雅園立交地鐵翠竹站16愛國路（雙向八車道）華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）東門北路（受地鐵施工影響局部為雙向4車道）（雙向六車道） 4. 現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況 規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀有郵政支局、居委會、幼兒園、等公共服務設施，相對本片區(qū)現(xiàn)有人口規(guī)模及周邊區(qū)域的集聚程度，公共服務設施總量及建設標準均顯不足。 5. 現(xiàn)狀公共服務設施基地現(xiàn)狀情況17現(xiàn)狀公共設施一覽表序號類別設施名稱用地面積（）建筑面積（）1行政管理居委會86.00 2市政設施郵政支局935.11 1386.14 3衛(wèi)生設施垃圾收

18、集站40.39 40.39 4體育設施籃球場916.89 5醫(yī)療設施社康中心926.69 1203.70 6餐飲設施巴蜀風3107.94 3870.34 7教育設施9班幼兒園2054.58 2239.73 現(xiàn)狀日照分析1、規(guī)劃范圍內(nèi)住宅現(xiàn)狀呈南北向排列式布置，多數(shù)住宅達不到現(xiàn)有住宅日照采光規(guī)范要求。2、萬科俊園對規(guī)劃范圍內(nèi)南部住宅日照有不利影響。 6. 現(xiàn)狀日照分析基地現(xiàn)狀情況18現(xiàn)狀日照分析圖現(xiàn)狀人口 木頭龍居住小區(qū)現(xiàn)狀總人口5838人。其中，戶籍人口：3900人，暫住人口1220人，常住非戶籍人口718 人。（數(shù)據(jù)資料由益田公司提供）木頭龍片區(qū)現(xiàn)狀問題：1、地處羅湖中心城區(qū)黃金要地，建筑面

19、貌破舊，與羅湖區(qū)打造區(qū)域性國際消費中心的發(fā)展目標相差甚遠，有必要進行城市更新。2、地塊現(xiàn)狀多為特區(qū)成立初期所建的多層住宅，建筑和規(guī)劃受時代所限，未能充分發(fā)掘木頭龍片區(qū)城市空間資源價值，浪費了寶貴的地下空間和地面區(qū)域的空間資源。3、現(xiàn)狀單一居住功能已不適應現(xiàn)代化集約用地、復合功能開發(fā)建設模式。4、市政配套設施不完善，部分設施老舊過時，迫切需要更新?lián)Q代。小區(qū)體育設施舊小區(qū)住宅面貌破舊小區(qū)內(nèi)部環(huán)境亂小區(qū)居民熱盼舊改7. 現(xiàn)狀人口及存在問題基地現(xiàn)狀情況198. 更新單元范圍圖基地現(xiàn)狀情況209. 規(guī)劃權屬圖基地現(xiàn)狀情況2110. 建筑物信息圖基地現(xiàn)狀情況223SURROUNDING AREA STUD

20、IES周邊地塊研究周邊地塊現(xiàn)狀周邊建筑影響公共服務設施Chapter23 地塊周邊高層、超高層建筑鱗次櫛比。有緊鄰雅園立交橋的40層怡泰中心大廈，47層萬科俊園，愛國路東側32層的新王朝酒店?？傊?，待更新的木頭龍小區(qū)已處在高層、超高層建筑包圍之中。1. 周邊高層建筑分布情況周邊地塊研究24規(guī)劃范圍 教育新村用地范圍內(nèi)舊房目前已拆除，總用地面積2.97公頃。規(guī)劃建設教育新村報建方案數(shù)據(jù)如下：1棟超高層+5棟高層住宅+6班幼兒園指標：總建筑面積：21.13萬平方米 地上：15.56萬平方米 地下：5.57萬平方米 其中商業(yè)：3390平方米容積率：5.50停車位，980個位，地面86，地下894總戶

21、數(shù)：1733回遷戶面積：5.14萬平方米2. 教育新村更新概況周邊地塊研究25方案鳥瞰舊房拆遷證舊房拆遷現(xiàn)場教育新村區(qū)位規(guī)劃范圍翠竹小學 深圳市翠竹小學創(chuàng)辦于1984年9月，1985年定為深圳市對外開放學校，1986年定為深圳市重點小學，1994年5月被評為廣東省一級學校，1997 年被評為深圳市辦學效益好學校。2002年12月，原翠竹小學與原翠華小學合并為新的翠竹小學。學?，F(xiàn)分為兩個校區(qū)，均位于羅湖區(qū)東門北路, 總占地面積5340平方米，總建筑面積為15819平方米。 現(xiàn)狀招生規(guī)模為30班。小學大門教學樓運動場教學樓教學樓3. 教育設施周邊地塊研究26規(guī)劃范圍學校出入口翠園中學 翠園中學創(chuàng)建

22、于1964年，原名深圳市二中，是深圳市首批“國家級示范性高中” 廣東省一級學校，深圳市老牌重點中學。 翠園中學高中本部位于羅湖區(qū)東門北路1016號，地鐵3號線雅園站口，毗鄰東門老街，交通便利，地理位置優(yōu)越。校園占地100畝，綠樹成蔭，芳草如茵，環(huán)境幽靜。 學?，F(xiàn)狀招生規(guī)模為45班。教學樓及辦公樓3. 教育設施周邊地塊研究27規(guī)劃范圍4HIGHER-LEVEL PLANNING ANALYSIS上位規(guī)劃解析羅湖分區(qū)規(guī)劃法定圖則拼圖周邊公共設施Chapter28規(guī)劃依據(jù)： 1、深圳市城市更新管理辦法； 2、羅湖分區(qū)規(guī)劃； 3、大頭嶺地區(qū)法定圖則； 4、深圳市城市規(guī)劃標準與準則； 5、益田集團公司與

23、本院簽訂的本項目專項規(guī)劃合同； 6、有關會議紀要； 7、相關規(guī)劃法律、法規(guī)、政策、辦法等。城市更新項目規(guī)劃原則： 1、城市整體利益優(yōu)先原則； 2、公共設施配套優(yōu)先原則； 3、人居環(huán)境美化優(yōu)先原則； 4、集約利用節(jié)省資源原則。1. 規(guī)劃依據(jù)與規(guī)劃原則上位規(guī)劃解析29規(guī)劃目標羅湖區(qū)的未來發(fā)展目標在于建設成為環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際性城區(qū)；重點發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、旅游服務、金融和信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)，成為全市的金融商貿(mào)中心區(qū)、文化娛樂旺區(qū)、網(wǎng)絡服務基地； 1、控制規(guī)模：在土地資源有限的前提下，人口規(guī)模及土地開發(fā)強度的控制是影響城市規(guī)模的關鍵因素。本區(qū)未來的發(fā)展應遵循“總量控制，結構調(diào)整”的原則，提高常住人口

24、的比例和人口素質，嚴格控制土地開發(fā)強度，抑制高層樓宇的新建； 2、完善功能：根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃(1996-2010)的要求，對區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結構和用地布局進行調(diào)整，改造與城市發(fā)展不相適應的工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和新、舊村，完善城市功能； 3、改善交通：本區(qū)交通環(huán)境的治理應充分挖掘現(xiàn)有路網(wǎng)的潛力，結合舊城改造完善次干道和支路系統(tǒng)，明確道路功能，提高運行效率，形成多元化的路網(wǎng)結構和捷運系統(tǒng)，改善整體交通環(huán)境； 4、完善配套：公共、市政的配套水平是衡量一個城市生活質量的重要標準。要實現(xiàn)現(xiàn)代化國際性城市的戰(zhàn)略目標，必須從新的高度審視本區(qū)現(xiàn)有的配套設施，在城市改造過中加以重視，在政策上加以優(yōu)惠，在管理中加以嚴重

25、控制，完善和落實本區(qū)的配套設施系統(tǒng)；2. 羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃上位規(guī)劃解析5、美化環(huán)境：城市的更新改造是城市自我完善的過程，也是本區(qū)未來城市建設的重點。本區(qū)今后的發(fā)展不是靠“外延式”的擴張，而是要走“內(nèi)涵式”的集約化發(fā)展道路，以“調(diào)整、改造、提高、完善”為基本方針，把建設的重點放到公益性設施的完善和城市面貌的更新上，改善城市環(huán)境。30本項目地塊在羅湖分區(qū)規(guī)劃土地利用規(guī)劃中的用地性質以居住為主，有少量商業(yè)配套。商住混合的用地性質與本項目城市更新建設目標一致。2. 羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃 用地性質上位規(guī)劃解析31 本片區(qū)周邊與三條城市主干道（文錦中路、東門北路、愛國路）直接聯(lián)系，其中文錦中路為城市景觀性主干道，

26、并與一條次干道（華麗路）聯(lián)系，片區(qū)周邊城市道路按羅湖綜合交通規(guī)劃已實施，特別是東環(huán)高架快速路修建對羅湖區(qū)城市交通起到了實質性改善。 本項目對外交通聯(lián)系便捷，與羅湖區(qū)三大口岸均有直接的交通聯(lián)系。雅園立交橋2. 羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃 綜合交通規(guī)劃上位規(guī)劃解析32至平湖至布吉、龍崗羅湖口岸至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南大道濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路寶安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太寧路雅園立交至鹽田愛國路華麗路雅園立交橋羅湖城市商業(yè)發(fā)展軸 以萬象城為核心龍頭，東至文錦渡口岸，北至水貝珠寶城，西至筍崗

27、物流片區(qū)，形成羅湖區(qū)大商業(yè)圈概念。 本項目位于華麗路西側，在商業(yè)發(fā)展軸輻射范圍內(nèi)，為在規(guī)劃范圍內(nèi)更新改造的相關產(chǎn)業(yè)功能的發(fā)展與提升起到支撐作用。筍崗文錦渡萬象城水貝文錦渡2. 羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)調(diào)整上位規(guī)劃解析33萬象城二期鳥瞰圖黃貝嶺地王大夏 羅湖分區(qū)規(guī)劃景觀設計指引要求：羅湖中心城區(qū)保留三條重要景觀通廊：1）圍嶺大頭嶺黃貝嶺；2）地王洪湖圍嶺；3）地王大頭嶺東湖。 木頭龍片區(qū)未在三條重要景觀通廊控制范圍內(nèi)，可適度建高層、超高層建筑。翠竹公園東湖公園洪湖公園地王大夏2. 羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃 景觀設計指引上位規(guī)劃解析34翠竹公園洪湖公園荔枝公園東湖公園市人民醫(yī)院羅湖區(qū)委區(qū)政府1）行政辦公設施 羅

28、湖區(qū)委、區(qū)政府。六片區(qū)法定圖則拼合圖2）周邊公共設施配套 A、醫(yī)療設施 深圳市人民醫(yī)院始建于1946年, 1994年被評為深圳市第一家“三級甲等”醫(yī)院。已發(fā)展成為一個功能齊全、設備先進、人才結構合理、技術力量雄厚，集醫(yī)療、教學、科研、保健為一體的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院。3. 法定圖則 周邊公共配套設施上位規(guī)劃解析35B、學校資源（名校概念）高中名校2所（深圳中學、翠園中學），近距離小學4所,其中小學名校2所（翠竹小學，螺嶺小學）。 深圳中學1947年建校，從1983年成為廣東省重點中學，到1993年成為廣東省首批一級學校，再到2003年向全國示范性高級中學目標邁進。上位規(guī)劃解析3. 法定圖則 周邊公

29、共配套設施36六片區(qū)法定圖則拼合圖（2003年11月批準）道路寬度愛國路：主干路、道路紅線：40米、雙向6車道；華麗路：次干路、道路紅線：30米、雙向4車道；東門北路：主干路、道路紅線：45米、雙向6車道；文錦中路：主干路、道路紅線：45米、雙向6車道；小區(qū)支路：內(nèi)部道路紅線：1520米。上位規(guī)劃解析3. 法定圖則 周邊道路紅線寬度37用地功能規(guī)劃 深圳市羅湖03-01號片區(qū)【大頭嶺地區(qū)】法定圖則，對此地塊用地功能為二類居住用地和配套設施用地。公共配套設施要求：1、幼兒園（9班）2、郵電支局、書店3、居委會4、垃圾收集站5、文化活動站、老人活動站6、雨水泵站、公廁7、籃球場上位規(guī)劃解析3. 法

30、定圖則 公共配套設施38大頭嶺地區(qū)法定圖則c5CITY-RENEWAL PROGRAMME RESEARCH城市更新研究規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃原則更新模式Chapter39城市更新作用 城市更新是深圳在增量土地資源緊缺條件下轉身挖掘城市存量空間的一項主動選擇。城市更新更深刻的內(nèi)涵在于完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、改善人居環(huán)境、提升城市整體品質。本項目對于羅湖當前通過空間整合優(yōu)化釋放空間資源，緩解用地緊張矛盾，提升城市整體功能和價值具有重要現(xiàn)實意義。 木頭龍小區(qū)城市更新的必要性木頭龍小區(qū)城市更新的可行性現(xiàn)狀建筑外觀破舊，內(nèi)部生活環(huán)境混亂，公共空間不足，影響城市景觀秩序。現(xiàn)狀用地使用強度與結構，阻礙了城市功能

31、的提升與發(fā)展?，F(xiàn)狀公共服務配套設施陳舊且配置標準落后，急需提升和完善。結論：本項迫切需要通過城市更新，來解決自己以及區(qū)域發(fā)展問題開發(fā)商具備承擔該項目的經(jīng)濟和技術實力。本項目已列入政府年度更新計劃。地塊權屬清晰，房產(chǎn)權屬明確，便于工作開展。該項更新符合原住民利益，獲得多數(shù)業(yè)主支持。結論：本項更新計劃具備可操作的條件城市更新立項條件：（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；（四）依法或者經(jīng)市政府批準應當進行城市更新的其他情形。城市更新研究1. 必要性及可行性40

32、現(xiàn)狀空間職能單一，不符合城市中心區(qū)位多元復合的空間訴求。現(xiàn)狀建筑質量整體不佳，對居民的生命和財產(chǎn)安全構成威脅。運用SWOT分析法項目優(yōu)勢：1）基地處于羅湖商業(yè)區(qū)核心區(qū)位，更新動力充足。 2）有發(fā)達的地面道路交通和地下軌道交通支持，交通便利。 3）周邊商業(yè)服務和教育等配套設施完善，利于建成發(fā)展。 4）緣于區(qū)位特殊，政府支持力度更大。項目劣勢：現(xiàn)狀建筑多，拆遷還返量大，更新成本偏高。項目機遇：1）為城市更新首批公布計劃項目，利于早期介入、穩(wěn)步推進。 2）周邊地鐵線路即將開通，有效推動更新進程。 3）羅湖區(qū)口岸增多，深港交流更加頻繁，基地區(qū)位更顯增值。項目挑戰(zhàn)：1）政府、開發(fā)商、業(yè)主對空間形式存在源

33、于多元利益的博弈。 2）區(qū)域影響因素復雜，具體開發(fā)形式的定位影響后續(xù)開發(fā)建設。結論優(yōu)勢大于劣勢，機遇挑戰(zhàn)并存。城市更新研究2. 規(guī)劃分析41本項目城市更新模式 在城市整體發(fā)展要求下，本項目應采取全面改造的更新模式，完全拆除現(xiàn)狀建筑，對片區(qū)進行整體重新建設。 城市更新模式1）整體拆除現(xiàn)狀建筑，完全重新建設的全面改造模式；2）保留原有建筑，改善居住環(huán)境，完善基礎設施為目的綜合整治模式； 有些城中村規(guī)模較大，采取分期設施策略，也會采用同時采用上述兩種模式，部分完全改造，部分綜合整治，逐步展開城市更新計劃。追求原住民利益企業(yè)效益、政府收益三方共贏的局面。城市更新研究3. 項目更新模式42政 府改造單位

34、（開發(fā)商）業(yè) 主公共利益城市環(huán)境改造成功經(jīng)濟收益不減少、長遠發(fā)展有保障拆遷補償成本低、實施順利獲取經(jīng)濟利潤法治管理社會安定經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)權保障政策傾斜城市更新研究4. 項目發(fā)展定位43根據(jù)上層次規(guī)劃要求及現(xiàn)狀土地利用情況本項目發(fā)展定位： 以居住功能為主，商業(yè)功能為輔的公共設施配套齊全，人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)，提升木頭龍片區(qū)核心競爭力，使之成為深圳城市更新一張靚麗的名片。根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標準與準則居住建筑退線要求1）滿足日照、采光、通風、消防、防災、管線埋設、視距衛(wèi)生、建設用地要求。2）深圳新區(qū)：大寒日：有效日照不低于3小時。 舊區(qū)：大寒日：有效日照不低于1小時。高層建筑退紅線要求： 東

35、北： 12米 東南： 12米 正南： 12米 西北：10米 綠化帶： 6米 多層建筑退道路紅線9米。 低層建筑退道路紅線6米。城市更新研究5. 建筑退線44建筑退線圖6PLAN AND THE DESIGN規(guī)劃設計方案Chapter功能布局空間結構交通組織景觀意向技術指標451. 根據(jù)本項目的區(qū)位條件，以及低密度高強度的集約開發(fā)模式，規(guī)劃采取“ 強邊活心 ”的策略。 即小區(qū)內(nèi)部沿城市干道區(qū)域，土地利用價值較高，采取高強度開發(fā)，提升和完善城市功能及整體空間形象。而小區(qū)中心區(qū)域留出大尺度的公共活動空間。滿足居民日常生活需求，豐富小區(qū)景觀環(huán)境，提高居民生活品質。2. 梳理完善室外環(huán)境，充分利用屋頂、

36、地面、地下空間，增強三者之間的空間聯(lián)系和可達性，同時打通與地鐵站點的交通聯(lián)系，提升片區(qū)發(fā)展條件。3. 高效利用沿街商業(yè)價值，合理組織商業(yè)功能界面，提升整體空間形象，打造區(qū)域品牌亮點。 規(guī)劃設計方案1. 規(guī)劃構思46規(guī)劃總平面圖1）空間開發(fā)策略東高西低，強邊活心。南北通透，立體花園；地上地下，完善配套，雙圈布局，和諧社區(qū)。2）建筑空間功能布局 東南部結合公建配套，規(guī)劃布局超高層塔樓，西部布置高層住宅，東北、東南側集中布置商業(yè)，形成雙層向心性組團空間，北部三角形空間布置公寓，西南夾角配套公共設施。 規(guī)劃設計方案2. 功能結構布局47功能結構規(guī)劃圖一核、一帶、一軸一核：核心公共開放空間；一帶：東西景

37、觀帶；一軸：南北景觀軸。 四棟點式超高層布置在愛國路一側，其余百米高層住宅順沿地塊邊線布置成兩條不規(guī)則弧形。一心、一點、一個彎月的景觀空間規(guī)劃形成三個組團花園，三個花園由一條步行道串聯(lián)起來，形成南北方向景觀軸，同時，為小區(qū)人流主要出入口傾力打造南大門景觀軸。 規(guī)劃設計方案3. 空間結構布局核心開放空間48空間結構規(guī)劃圖 外圍道路能承擔交通增量 木頭龍街區(qū)周邊道路已按羅湖分區(qū)規(guī)劃綜合交通規(guī)劃落實路幅寬度。由于羅湖區(qū)新的一輪道路交通規(guī)劃調(diào)整落實基本到位，并在原規(guī)劃中留有一定增量空間，因此，外圍道路交通流量可容納本項目城市更新的交通增量。小區(qū)內(nèi)部機動車道：設置在項目西側紅線內(nèi)側，并兼消防疏散通道之功

38、能。地下停車場出入口設置：在本項目地下室各角落部位應充分利用空間，布置地下停車場出入口，減少對地面交通的干擾。商業(yè)客戶停車場出入口與住戶停車場出入口需分開設置。公交車站設置：為鼓勵居民公交出行方式，在木頭龍小區(qū)四周城市干道上分別設置一組公交車站。 規(guī)劃設計方案4. 道路交通規(guī)劃49道路交通規(guī)劃圖5. 公共交通規(guī)劃公交車站設置 提供方便快捷的公共交通服務，鼓勵居民公交出行方式。在四周城市道路上，分別設置一組港灣式公交車站，提供充裕的公交線路，滿足居民出行需求。 規(guī)劃設計方案公交站點 分布圖50 設置兩個小區(qū)住戶人行出入口，一個設在華麗路中段，另一個設在愛國路中段。 翠竹小學大門面向小區(qū)一側，規(guī)劃

39、在小學、幼兒園大門外集中設置人流疏散場地。 規(guī)劃枝狀與環(huán)狀結合、密度適宜的步行路徑系統(tǒng)，讓住戶在小區(qū)內(nèi)部能夠最大限度享受步行空間帶來的驚喜，無論在底層的向心廣場花園，還是在屋頂花園上都能找到幽靜的空間角落。 規(guī)劃沿外圍華麗路、愛國路布置適宜人步行、無障礙、通達連續(xù)的商業(yè)人流界面。 規(guī)劃設計方案6. 人行流線組織51人行流線規(guī)劃圖名稱建筑面積（平方米）（12班）幼兒園4500社區(qū)健康服務中心500居委會600郵電支局800雨水泵站200老年活動中心800公廁400垃圾收集站200合計8000 本項目除按法定圖則要求配套公共服務設施外，還根據(jù)項目所處地區(qū)環(huán)境特點，在商業(yè)設施內(nèi)，考慮增設一些高中擋商

40、業(yè)文化娛樂活動場所，例如：國際影城、高檔餐飲、生活超市、文體活動中心、休閑會所等。 規(guī)劃設計方案7. 配套公共服務設施52配套設施分布圖 1、片區(qū)住戶及周邊人群的的生活及消費需求（低碳需求：減少遠距離出行購物）； 2、集約使用資源，復合功能疊加； 3、羅湖區(qū)三個口岸，加強了內(nèi)地與香港的密切聯(lián)系，可適度開發(fā)餐飲業(yè)； 4、打造羅湖旅游品牌，完善城市服務功能，促進旅游業(yè)發(fā)展，適當開發(fā)文化休閑娛樂設施。8. 商業(yè)服務配套設施53 規(guī)劃設計方案地下空間退線 本項目的地下空間利用綜合考慮周邊地下市政管線安全、地下空間開挖深度、地下施工操作要求等因素，沿東邊城市道路后退用地紅線3米，同時，又考慮到小學、中學

41、、教育新村建筑物安全，西邊后退用地紅線5米。地下空間功能設置： 設置兩層地下空間。 地下一層：北部華麗路一側布置地下商場，其余部分布置停車場。 地下二層：商場區(qū)域布置商業(yè)客戶停車庫，其余部分布置住戶停車庫及水、電、氣等專業(yè)設備用房等。地下停車場出入口設置1）地塊西北角地下商業(yè)空間與地鐵3號線翠竹站預留出口無縫接駁，其它地下空間通過垂直疏散樓梯、通道與地面發(fā)生聯(lián)系。2）地下停車庫入口就近設置于小區(qū)車輛出入口道路邊，減少對商業(yè)界面及小區(qū)內(nèi)部人流的干擾。3）商業(yè)客戶停車場出入口分別布置在華麗路、愛國路一側，避免相互干擾。 規(guī)劃設計方案9. 地下空間開發(fā)利用54地下空間功能面積統(tǒng)計表A-A剖面 規(guī)劃設

42、計方案10. 地下空間開發(fā)利用55地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75 住戶停車場51156.74 1462 地下二層各專業(yè)設備用房5000.00 客戶商業(yè)停車場14341.75 410 住戶停車場51156.74 1462 合計140996.98 3334 本項目為高層、超高層住宅項目，按高層建筑消防規(guī)范要求，高層建筑周邊需設計環(huán)形消防車道。 沿城市道路一側借用城市道路，西側借用住戶機動車出行道路形成閉合環(huán)形消防通道，并在適當位置布置消防登高撲救面。 花園內(nèi)步行道及各類場地在緊急情況下兼做消防車道使用。 規(guī)劃設計方案11. 消防通道規(guī)劃56

43、消防通道規(guī)劃圖日照校核總結1）萬科俊園對本小區(qū)內(nèi)1棟建筑低層有影響。2）本項目對華麗路北側住宅樓日照無影響。3）受戶型平面組合的限制，部分戶型日照條件受到空間布局的影響。 總而言之，城市更新規(guī)劃實施后，小區(qū)內(nèi)部住宅日照條件有大幅度的改善。 規(guī)劃設計方案12. 日照校核57日照分析圖 本項目高層、超高層建筑形成內(nèi)外兩層向心圍合圈層布局，景觀視線外圈層建筑以向外觀察城市四周自然景觀為主（例如：翠竹公園、東湖水庫、梧桐山風景區(qū)、香港新界、東門商業(yè)街等），內(nèi)圈層建筑以觀察內(nèi)部超大立體花園景觀為主，北部圈層建筑以觀賞屋頂花園為主，南部圈層建筑以觀賞地面中心水景花園為主。 規(guī)劃設計方案13. 景觀視線關系

44、58景觀視線分析圖 按本地塊開發(fā)強度7.40計算，地面以上計入容積率的建筑面積為56.98萬平方米，小區(qū)現(xiàn)狀建筑面積11.92萬平方米，按1：1.26比例，拆遷還返原住民共計建筑面積15.02萬平方米，扣除小區(qū)公共設施配套0.80萬平方米，扣除政府保障性住房0.55萬平方米，剩下可銷售建筑面積40.61萬平方米。還遷面積15.02：銷售面積40.61=1:2.70還返戶按：90X1.26=113.4平方米/套(戶),共計1325戶。 規(guī)劃設計方案14. 還遷與銷售比例關系59計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積(萬平方米)備注商品房銷售面積住宅27.43公寓3.18商業(yè)10地下空間2拆

45、遷還回住宅面積15.02拆遷還返比例1：1.26政府保障性住房0.55小區(qū)公共配套設施面積0.8合計56.98 還返戶面積: 11.92（萬平方米）X1.26=15.02（萬平方米） 本項目引導低碳生活方式，低碳生活是一種值得提倡的生活方式，本項目主要從以下五個方面實現(xiàn)低碳排放。1、出行方式： 鼓勵居民盡量使用地鐵和公交出行方式，減少使用私家車次數(shù)。 規(guī)劃設計方案15. 項目低碳導向概念602、高度集約用地 高度集約用地，復合功能疊加，減少居民出行距離。將停車、商業(yè)、休閑、居住多種功能豎向疊加設置，滿足居民在小區(qū)內(nèi)的日常生活需求。將城市廣場、軌道交通與小區(qū)有機結合起來，從城市維度放大小區(qū)空間延

46、展性。城市的運行效率與小區(qū)的土地利用效率得以一并提高。3、自然通風采光 裙房一層大廳、商業(yè)屋頂層架空，有意識留出對接城市空間的通風廊道，使小區(qū)總體自然通風采光良好。同時，按照國家標準設計公共活動場地，通過減少樓體陰影對場地的影響，滿足大多數(shù)用戶日照要求，減少對人工照明、空氣調(diào)節(jié)等設備的依賴，實現(xiàn)低碳目的。 規(guī)劃設計方案15. 項目低碳導向概念614、提倡健康生活方式 提供健身場地、增設康體設施、規(guī)劃花園步道、配備自行車停放場地，提倡居民多鍛煉、多健身，共同努力使小區(qū)成為低碳社區(qū)典范。要做低碳地產(chǎn)，但不降低生活品質。5、本項目其他可以采用的低碳技術1、中水回用利用系統(tǒng)；2、雨水收集系統(tǒng)；3、太陽

47、能風能路燈照明系統(tǒng)；4、屋頂花園，節(jié)能減排。 規(guī)劃設計方案15. 項目低碳導向概念62城市更新實施策略： 應當遵循政府引導、市場運作、公眾參與、統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約、保障權益的原則，通過實施城市更新，促進城市整體的科學發(fā)展。 實施城市更新過程中，應當通過發(fā)展綠色建筑、營造宜居環(huán)境、改善能源結構、推廣中水和雨水利用、加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節(jié)能減排工作。 城市更新項目應當優(yōu)先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。 規(guī)劃設計方案16. 項目實施策略63 規(guī)劃設計方案16. 項目實施策略64東南部透視圖 規(guī)劃設計方案16. 項目實施策略65鳥瞰圖木頭龍小區(qū)各類戶（套）數(shù)一

48、覽表序號居住類別建筑面積（）平方米/戶（套）戶數(shù)1公寓3178060530 2還遷戶15019211313253商品房27432814518924合計4563003747 備注：還返戶面積90X1.26=113.4（平方米）備注：還返戶面積: 11.92（萬平方米）X1.26=15.02（萬平方米）地下空間面積組成一覽表功能名稱面積(萬平方米)地下空間14.10 地下商業(yè)1.93停車庫11.67空調(diào)設施0.10 供電設施0.10 人防設施0.10 消防設施0.10 給排水設施0.10 備注：各專業(yè)設備用房面積共計5000平方米。項目控制總指標表： 規(guī)劃設計方案17. 經(jīng)濟技術指標66總用地面積

49、7.70公頃總建筑面積71.08萬平方米其中地面以上56.98萬平方米地下空間14.10萬平方米計入容積率的建筑面積56.98 萬平方米容積率7.4建筑覆蓋率35%綠化率30%商業(yè)面積：8.0萬平方米（集中+沿街）+2.0萬平方米（地下）=10（萬平方米）計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積(萬平方米)備注商品房銷售面積住宅27.43公寓3.18商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比例1：1.26政府保障性住房面積0.55小區(qū)公共配套設施面積0.8合計56.98小區(qū)公共服務設施一覽表按3.5人/戶計算，預估小區(qū)套（戶）數(shù)：3747（戶）停車位配置比：(3334（地下）+

50、200（地面）)/3747=0.94（輛位）/戶(套) 地下停車庫: 35平方米/車位計結論：滿足深圳城市規(guī)劃標準與準則要求。名稱建筑面積（平方米）幼兒園3600社區(qū)醫(yī)療中心800居委會600郵電局900雨水泵站300老人活動中心1000公廁400垃圾收集站400合計8000小區(qū)人口：3747X3.5=13115人 新增人口：13115-5838（現(xiàn)狀）=7277人小區(qū)已接近15000人口規(guī)模，相應增加各類公共服務設施面積。幼兒園12班規(guī)模需要獨立占地3200平方米，建筑面積3600平方米。地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75 住戶停車場51

51、156.74 1462 地下二層各專業(yè)設備用房5000.00 客戶商業(yè)停車場14341.75 410 住戶停車場51156.74 1462 合計140996.98 3334備注：地面露天停車數(shù)量：200輛。占地面積：6000平方米 規(guī)劃設計方案17. 經(jīng)濟技術指標677Traffic Impact Analysis交通影響分析區(qū)域對外交通分析地塊周邊道路情況一覽表小區(qū)交通組織交通影響綜述交通展望Chapter68 日益完善的城市交通體系，極大地改善羅湖核心城區(qū)的交通出行。木頭龍項目位于羅湖中心地位，交通條件優(yōu)越。1.區(qū)域對外交通分析交通影響分析69羅湖口岸至平湖至布吉、龍崗至福田、南山、寶安至

52、福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南路濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路愛國路寶安路主干路快速路翠竹路華麗路八卦三路太寧路次干路 項目周邊路網(wǎng)示意圖2.地塊周邊道路情況一覽表交通影響分析70道路名稱道路等級車道設置斷面形式現(xiàn)狀道路紅線寬度（米）備注愛國路主干道雙向八車道一塊板40直線路段東門北路主干道雙向六車道一塊板40-45雅園立交口文錦中路主干道雙向八車道一塊板45華麗路次干道雙向三車道一塊板22愛國路（雙向八車道） 東門北路（雙向六車道） 華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）地塊范圍3.小區(qū)交通組織交通影響分析71 1

53、）車行出入口設置： 住宅車行：愛國路、文錦中路設置車行主要出入口 華麗路設置次要出入口 商業(yè)車行：愛國路設置主要出入口 華麗路設置次要出入口2）人行出入口設置： 住宅人行：愛國路設置主要人行出入口 華麗路設置人行次要出入口 商業(yè)人行：愛國路與華麗路交叉口設置主要出入口 車庫出入口沿社區(qū)邊緣設置，車輛進入小區(qū)后直接進入地 庫，實現(xiàn)地面人車分流。4.交通影響綜述交通影響分析72 根據(jù)木頭龍舊改專項報告中指標得出小區(qū)交通增量： 新增人口：13664（規(guī)劃）-5838（現(xiàn)狀）=7826(人） 新增車輛: 2650（規(guī)劃）-1100（現(xiàn)狀=1550（輛） 木頭龍小區(qū)周邊道路已按羅湖分區(qū)規(guī)劃增加路幅寬度，

54、均達到了雙向六、八車道，40至45米寬，并在規(guī)劃之初，根據(jù)周邊交通流量，預留了較大的增量空間。據(jù)現(xiàn)場調(diào)查：東門北路、文錦中路、愛國路交通流量尚未飽和，非交通高峰期可容納本項目城市更新的交通增量。華麗路規(guī)劃寬度較窄，雖現(xiàn)在尚可滿足通行要求，但將來存在擁堵隱患，針對以上分析，本規(guī)劃設計擬從以下五個方面解決以上交通問題：4.交通影響綜述交通影響分析73住戶停車場出入口商業(yè)停車場出入口一、合理利用周邊市政道路設置出入口 規(guī)劃設計充分利用通行能力較強的城市主干道，設置小區(qū)車行出入口。華麗路僅作為小區(qū)車行次要出入口，只在非高峰期開啟使用。出入口位置如圖所示。 交通高峰期及特殊時段（每年一屆深圳市迎春花市活

55、動）利用物業(yè)調(diào)控手段，根據(jù)周邊道路擁堵情況選擇小區(qū)車行通行出入口。 商業(yè)車行與小區(qū)車行出入口分開，位置如圖所示。僅在華麗路設置次要出入口。合理安排商業(yè)送貨時間，以求與周邊市政路交通高峰期錯開。4.交通影響綜述交通影響分析74綠地街心廣場商業(yè)廣場小區(qū)內(nèi)部車道交通環(huán)繞擁堵段區(qū)域內(nèi)新增道路二、項目區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)微循環(huán) 針對華麗路通行能力較差情況，為了避免華麗路成為影響社區(qū)周邊交通環(huán)繞的交通瓶頸，擬從以下兩點解決此問題：一、采用物業(yè)調(diào)控手段，交通高峰期禁止社區(qū) 一切車輛進入華麗路；將華麗路留給市政通行之用；二、四條市政路環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)增設低級別市政 道路，實現(xiàn)交通微循環(huán)（如圖所示），疏導華麗路通行車輛。 4

56、.交通影響綜述交通影響分析75三、方案合理規(guī)劃 為了留出足夠的人流疏散空間及規(guī)劃合理車行流線，規(guī)劃方案從以下幾個方面著手解決：1）愛國路與華麗路交叉口處規(guī)劃小廣場，作為商業(yè)前廣場的同時，也提 供了商業(yè)人流疏散空間；2）利用愛國路側20米寬市政綠化帶，與小區(qū)主要人行出入口統(tǒng)一設計考慮，為小區(qū)居民提供疏散空間，為市政提供公共小花園；3）利用用地西側退用地紅線的8米距離做雙車道貫穿小區(qū)南北，組織內(nèi)部交通，連結華麗路及文錦中路；商業(yè)入口廣場綠地街心廣場綠地街心廣場商業(yè)廣場小區(qū)內(nèi)部車道4.交通影響綜述交通影響分析76四、倡導綠色低碳出行方式 減少私家交通工具出行是從根本解決城市交通擁堵的最有效途徑，木頭

57、龍社區(qū)利用自身周邊市政配套優(yōu)勢，倡導居民采用以下方式出行：1)引導住戶軌道交通出行： 小區(qū)建成之時，深圳地鐵網(wǎng)絡已基本成形，覆蓋深圳全市重點區(qū)域。小區(qū)地下通道與地鐵三號線翠竹站無縫接駁，商業(yè)和住戶人流可以通過乘坐地鐵通達各個區(qū)域。2)倡導公交出行： 木頭龍小區(qū)四邊城市道路上已設置有完善的公交車站，居民出戶即可乘坐公共交通工具。公交車站地鐵三號線翠竹站4.交通影響綜述交通影響分析77五、其它手段 交通疏導是一個全方面合力作用下才能完善解決的問題，本項目擬定運用以下方式解決:1）利用科學合理的物業(yè)管理手段，早晚上下班高峰期靈活開設車庫出入口；2）花市期間實行臨時交通管制，封閉華麗路及 愛國路車行主

58、入口，解決臨時交通壓力問題。3）商鋪及集中商業(yè)客戶進貨出貨時間調(diào)整，避開交通高峰期；4）其它手法運用，譬如室外收費崗亭退道路紅線10米以上設置，或者至于地庫以內(nèi)，避免等候收費車輛妨礙市政道路通行。迎春花市人流密集區(qū)域迎春花市人流密集區(qū)域5.交通展望交通影響分析78 通過合理規(guī)劃、市政改造、積極引導等綜合手段的運用，木頭龍社區(qū)對市政交通的影響必將會降至最低，相信一座嶄新的國際新城必將會和諧的融入羅湖之中！8Planning for Business商業(yè)策劃構想前言羅湖區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀概述木頭龍商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃 主題文化品牌組合益田假日廣場文化營銷推廣Chapter791.前言商業(yè)策劃構想80 得益

59、于中國改革開放，經(jīng)過30年的飛速發(fā)展，深圳已經(jīng)從30年前的小漁村發(fā)展成初具雛形的現(xiàn)代化國際大都市。已擁有創(chuàng)意之都、文化之都、設計之都的美譽。憑借經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和優(yōu)越的地理位置。深圳的商業(yè)發(fā)展也極為迅速。眾多國內(nèi)、國際的商業(yè)、零售巨頭匯聚深圳，加速了深圳商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 2.羅湖區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀概述商業(yè)策劃構想81羅湖是深圳最早的建成區(qū)，羅湖的商業(yè)也是深圳最早起步和發(fā)展成熟的。得改革開放風氣之先，羅湖的商業(yè)曾締造了中國零售業(yè)的神話。 羅湖是“集金融、物流、 信息、專業(yè)服務等現(xiàn)代服務功能于一體的商業(yè)活動中心區(qū)，以現(xiàn)代商貿(mào)、都市旅游，娛樂休閑為支撐的消費天堂，以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為導向的文化產(chǎn)業(yè)基地”。依托優(yōu)越的

60、區(qū)位條件和雄厚的基礎，羅湖區(qū)將打造為國際消費中心 。商貿(mào)、金融和信息中心，商業(yè)活動中心區(qū)，消費天堂，文化產(chǎn)業(yè)基地商業(yè)策劃構想823.羅湖區(qū)現(xiàn)有商圈簡介人民南商圈東門商圈地王商圈木頭龍動漫產(chǎn)業(yè)園水貝珠寶城 東門、人民南、寶安南，以點帶面，以面連片，形成了深圳市最繁華的商業(yè)金三角。黃金珠寶、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，形成了水貝珠寶城及動漫產(chǎn)業(yè)園 。城市的更新改造及國際消費中心的城市定位呼喚新商圈及新商業(yè)模式的誕生。4.開辟羅湖東新商圈的條件 商業(yè)策劃構想833公里5公里木頭龍商業(yè)的有力支撐羅湖東缺乏高端商業(yè)匯 聚大量中產(chǎn)階級居民消費能力強大社會及行政資源豐富交通便利、緊鄰地鐵政府高端前瞻性規(guī)劃5.木