房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策解讀參考

1、HK000MM7房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策解讀參考2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2008年我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀2009年房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持增長(zhǎng)，增幅出現(xiàn)較大幅度回落商品房銷(xiāo)售速度放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)滯銷(xiāo) 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)回落保障性住房建設(shè)力度加大 2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況要 點(diǎn)呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持增長(zhǎng)，增幅出現(xiàn)較大幅度回落截至2008年12月末，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額30580億元，同比增長(zhǎng)20.9%，同比少增個(gè)百分點(diǎn)商品房施工面積億平方米，同比增長(zhǎng)16.0%，同比少增個(gè)百分點(diǎn) 新開(kāi)工面積億平方米，同比增長(zhǎng)2.3%，同比少

2、增個(gè)百分點(diǎn)土地購(gòu)置面積億平方米,同比減少8.6%,同比少增個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持增長(zhǎng)，增幅出現(xiàn)較大幅度回落單位：億元; 萬(wàn)平方米商品房銷(xiāo)售速度放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)滯銷(xiāo)截至2008年12月末，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積億平方米，同比下降18.5%竣工面積億平方米，同比增長(zhǎng)0.5%銷(xiāo)售額萬(wàn)億元，同比減少18.7%空置面積億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%北京、上海、浙江等21個(gè)省市商品房銷(xiāo)售面積同比下降，最大降幅達(dá)39%商品房銷(xiāo)售速度放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)滯銷(xiāo)單位：億元，萬(wàn)平方米房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)回落2008年12月，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%2008年月均環(huán)比漲幅-0.025%，低

3、于2007年月均0.95%的環(huán)比漲幅70個(gè)大中城市中，有23個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比有所回落，降幅最大的深圳回落15.2%部分樓盤(pán)采取贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送車(chē)位、買(mǎi)房送車(chē)等手段變相降價(jià)，房?jī)r(jià)實(shí)際降幅可能進(jìn)一步加大 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)回落房?jī)r(jià)指數(shù)，2003年12月末的房?jī)r(jià)指數(shù)為100保障性安居工程建設(shè)力度加大2009-2011年，計(jì)劃投資9000億元解決1300萬(wàn)戶(hù)低收入家庭住房困難問(wèn)題未來(lái)三年，廉租房投資2150億元，解決747萬(wàn)戶(hù) 經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元，解決400萬(wàn)戶(hù) 棚戶(hù)區(qū)改造投資1015億元，解決220萬(wàn)戶(hù) 保障性安居工程建設(shè)力度加大各類(lèi)型住房計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖單位：萬(wàn)套, 占比 預(yù)計(jì)2009年房地

4、產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步惡化,我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊2008年四季度,全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)，環(huán)比回落，同比回落；房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)，環(huán)比回落，同比回落宏觀調(diào)控效果日漸顯現(xiàn)土地、稅收、信貸、住房供給和需求等方面進(jìn)行調(diào)控 大力推進(jìn)保障性住房體系建設(shè) 預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整消費(fèi)者購(gòu)房意愿下降 預(yù)期房?jī)r(jià)將繼續(xù)回落，購(gòu)房意愿明顯下降 員工收入預(yù)期普遍不樂(lè)觀，購(gòu)房能力和意愿下降 未來(lái)三個(gè)月打算購(gòu)房的居民占比為12.7%，環(huán)比和同比分別下降和個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張 施工面積同比增長(zhǎng)16.0%，土地購(gòu)置費(fèi)用同比增長(zhǎng)10.9% ，資金需求較大銷(xiāo)售回籠款占比同比下降個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)自籌

5、資金壓力較大同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)品種結(jié)構(gòu) 區(qū)域結(jié)構(gòu)要點(diǎn)擔(dān)保結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)四大國(guó)有商業(yè)銀行中，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額占比28.66%，排名第二 我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增占比44.84%，排名第一我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率.58%，大大低于四大行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均不良率品種結(jié)構(gòu)我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以住房開(kāi)發(fā)貸款、商用房開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)聯(lián)合貸款為主，四者合計(jì)余額占我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的99.17%，新增占比102.66%區(qū)域結(jié)構(gòu)余額排名前十位的分行為北京、山東、廣東分行營(yíng)業(yè)部、上海、浙江、深圳、江蘇、廣東、天津和河北分行，10家分行余額合計(jì)2067億元，

6、占全行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的60% 新增排名前十位的分行為山東、天津、湖北、青島、廣東分行營(yíng)業(yè)部、河北、四川、重慶、上海和浙江分行，10家分行合計(jì)新增291億元，占全行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的67%橙色區(qū)域?yàn)橛囝~和新增排名均為前十位的分行，包括河北、天津、山東、上海和浙江分行區(qū)域結(jié)構(gòu)余額主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，合計(jì)余額占比73% 新增貸款主要集中在環(huán)渤海和中部、西部地區(qū)，合計(jì)新增占比67%東北地區(qū)不良率較高擔(dān)保結(jié)構(gòu)按擔(dān)保方式劃分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額占比分布圖 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以抵押為主，余額占比81%我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 少數(shù)分

7、行尚未實(shí)施名單制管理 部分項(xiàng)目未按銷(xiāo)售進(jìn)度收回開(kāi)發(fā)貸款 到期貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn) 貸款抵押物貶值的風(fēng)險(xiǎn) 2009年我行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策總體目標(biāo)和原則區(qū)域信貸政策產(chǎn)品信貸政策要點(diǎn)建立和完善名單制管理制度強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理 相關(guān)管理要求總體目標(biāo)和原則房地產(chǎn)行業(yè)為我行適度進(jìn)入類(lèi)行業(yè)全行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增限額450億元客戶(hù)結(jié)構(gòu)目標(biāo)、品種結(jié)構(gòu)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)總體信貸原則：總量控制、梯度推進(jìn)；名單管理、突出重點(diǎn)； 封閉運(yùn)行、嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域信貸政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行區(qū)域梯度推進(jìn)戰(zhàn)略 重點(diǎn)推進(jìn)河北、安徽、湖北、廣西、四川、重慶、陜西等分行重點(diǎn)城市和中心城市的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)鞏固長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)房地

8、產(chǎn)信貸市場(chǎng) 逐步開(kāi)拓經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、價(jià)格較為合理、市場(chǎng)需求較旺盛的中小城市和百?gòu)?qiáng)縣房地產(chǎn)信貸市場(chǎng) 產(chǎn)品信貸政策住房開(kāi)發(fā)貸款：對(duì)于不能給我行帶來(lái)住房按揭貸款資源的住房建設(shè)項(xiàng)目，或建設(shè)規(guī)模較小、建筑品質(zhì)較低、不具備良好社區(qū)環(huán)境的住房建設(shè)項(xiàng)目，不得發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款 建設(shè)項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房年度建設(shè)投資計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30% ,在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不得超過(guò)5年 產(chǎn)品信貸政策廉租住房建設(shè)貸款 廉租住房項(xiàng)目已納入政府年度廉租住房建設(shè)計(jì)劃，并按規(guī)定取得地市級(jí)（含）以上政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件新建廉租住房項(xiàng)

9、目資本金不低于項(xiàng)目總投資的20%，改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30% 貸款金額不得高于回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)價(jià)款貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年貸款利率按照人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行 產(chǎn)品信貸政策商用房開(kāi)發(fā)貸款 繼續(xù)實(shí)行總行準(zhǔn)入分行和城市的名單制管理繼續(xù)實(shí)行總行專(zhuān)項(xiàng)規(guī)模管理對(duì)非住宅部分投資占總投資比例超過(guò)50%（含）的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，其貸款按商用房開(kāi)發(fā)貸款管理從嚴(yán)控制對(duì)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放商用房開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)品信貸政策土地儲(chǔ)備貸款 繼續(xù)對(duì)準(zhǔn)入分行和城市實(shí)行名單制管理 繼續(xù)實(shí)行總行專(zhuān)項(xiàng)規(guī)模管理 貸款項(xiàng)目符合有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備

10、計(jì)劃貸款擔(dān)保應(yīng)采用抵押方式。以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)性質(zhì)可為劃撥，但必須取得合法有效的土地使用權(quán)證，且貸款金額不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值扣除土地出讓金后的70%貸款期限由原來(lái)規(guī)定的“最長(zhǎng)不超過(guò)2年”調(diào)整為“原則上不超過(guò)2年”產(chǎn)品信貸政策法人商用房按揭貸款 原則上不得發(fā)放法人商用房按揭貸款。為滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)客戶(hù)融資需求確需發(fā)放貸款的，須滿(mǎn)足項(xiàng)目五證齊全、所購(gòu)商用房已經(jīng)竣工驗(yàn)收、貸款金額不高于總購(gòu)房款的50%、貸款期限不得超過(guò)5年企業(yè)評(píng)級(jí)授信、項(xiàng)目和押品評(píng)估、受理、調(diào)查、審查、審批、發(fā)放和貸后管理等要按商用房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法等相關(guān)制度執(zhí)行，其授信和審批權(quán)限比照商用房開(kāi)發(fā)貸款執(zhí)行 建立和完善房地產(chǎn)

11、開(kāi)發(fā)企業(yè)名單制管理制度名單準(zhǔn)入（暫定）準(zhǔn)入名單分為總行級(jí)和一級(jí)（直屬）分行級(jí)名單兩種，各行不得向名單外的企業(yè)審批發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（土地儲(chǔ)備貸款除外） 準(zhǔn)入方式包括直接準(zhǔn)入和申請(qǐng)準(zhǔn)入。屬于直營(yíng)的重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可直接納入相應(yīng)級(jí)別的準(zhǔn)入名單，存量客戶(hù)可擇優(yōu)直接納入準(zhǔn)入名單，新客戶(hù)要按照規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)完成申請(qǐng)審批工作。 納入準(zhǔn)入名單的企業(yè)（含該企業(yè)名下全資子公司、控股或?qū)嶋H控制企業(yè)以及納入集團(tuán)關(guān)聯(lián)授信的關(guān)聯(lián)企業(yè)），轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)可按規(guī)定開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單制管理制度實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)要查詢(xún)?nèi)嗣胥y行信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)，采集企業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的信息，采集銀行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)關(guān)、新聞媒體公布的

12、資料，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)準(zhǔn)入企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理情況的監(jiān)測(cè)定期要求企業(yè)提供最新財(cái)務(wù)報(bào)表，定期檢查項(xiàng)目建設(shè)情況、向房管部門(mén)查詢(xún)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)我行開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款發(fā)放和資產(chǎn)質(zhì)量等情況的監(jiān)測(cè)動(dòng)態(tài)調(diào)整 準(zhǔn)入名單原則上實(shí)行一年一定，如因業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)需要，對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可由二級(jí)分行按規(guī)定逐級(jí)報(bào)批后，由總行或一級(jí)（直屬）分行對(duì)相應(yīng)級(jí)別的準(zhǔn)入名單進(jìn)行增補(bǔ)建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單制管理制度總行或一級(jí)（直屬）分行要根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果，對(duì)不符合我行貸款標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，及時(shí)調(diào)出名單對(duì)調(diào)出名單的企業(yè)，要積極采取以下措施，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)：不再繼續(xù)受理調(diào)出企業(yè)及其控股公司的貸款申請(qǐng)，各相關(guān)部門(mén)中止貸款調(diào)查、審查、審批工作

13、已經(jīng)審批同意但尚未發(fā)放或已發(fā)放但未全部提款的貸款，原則上應(yīng)立即停止發(fā)放貸款或繼續(xù)提款已經(jīng)發(fā)放的貸款，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其項(xiàng)目銷(xiāo)售情況的跟蹤，及時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售比例收回開(kāi)發(fā)貸款，并爭(zhēng)取提前收回強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理 規(guī)范項(xiàng)目資金專(zhuān)戶(hù)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在我行開(kāi)立資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)項(xiàng)目資本金、股東追加投資、我行開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款和首付款全部納入我行專(zhuān)戶(hù)管理，其他項(xiàng)目銷(xiāo)售資金要盡可能納入專(zhuān)戶(hù)管理納入專(zhuān)戶(hù)管理的資金，要嚴(yán)格監(jiān)控使用。資金使用計(jì)劃要與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度相匹配，大額資金使用要實(shí)行審批制 開(kāi)發(fā)貸款結(jié)清前，專(zhuān)戶(hù)資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)或管理費(fèi)用、歸還開(kāi)發(fā)貸款 強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理 加強(qiáng)貸后對(duì)項(xiàng)目

14、建設(shè)和銷(xiāo)售情況管理定期要求企業(yè)提供最新財(cái)務(wù)報(bào)表， 并積極通過(guò)高管訪(fǎng)談、收集媒體報(bào)導(dǎo)、查詢(xún)?nèi)嗣胥y行信貸登記系統(tǒng)等方式，及時(shí)分析和掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況及時(shí)赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行貸后檢查，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是否符合計(jì)劃，累計(jì)完成工程量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出額是否匹配 及時(shí)跟蹤統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理 嚴(yán)格按銷(xiāo)售比例收回貸款要根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，按照相應(yīng)比例收回我行開(kāi)發(fā)貸款，確保項(xiàng)目銷(xiāo)售完成80%（商用房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目銷(xiāo)售完成70%）前收回全部開(kāi)發(fā)貸款 對(duì)總行直營(yíng)大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)，由于項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)將銷(xiāo)售資金優(yōu)先用于后期項(xiàng)目建設(shè)，在銷(xiāo)售面積完成80%前無(wú)法全額收回開(kāi)發(fā)貸款的，須報(bào)一級(jí)（

15、直屬）分行信貸管理部同意相關(guān)管理要求 將監(jiān)控重點(diǎn)由貸款進(jìn)一步延伸至貸款項(xiàng)目嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款押品管理 定期開(kāi)展押品價(jià)值重評(píng)重估價(jià)值應(yīng)剔除項(xiàng)目抵押物中已銷(xiāo)售房屋對(duì)應(yīng)的價(jià)值 對(duì)押品為建設(shè)用地使用權(quán)且閑置時(shí)間超過(guò)2年的，原則上應(yīng)要求借款人追加其他貸款擔(dān)保，嚴(yán)格防范我行貸款抵押土地被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)分類(lèi)管理，積極防控存量貸款風(fēng)險(xiǎn) 嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可控加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期、再融資、重組的管理對(duì)確因房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷造成無(wú)法如期銷(xiāo)售、到期開(kāi)發(fā)貸款難以按期歸還的，如企業(yè)還款意愿和記錄良好、且項(xiàng)目地理位置和建筑品質(zhì)良好的，可在有效防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，按規(guī)定向有權(quán)審批行申請(qǐng)辦理貸款展期、再融資或重組業(yè)務(wù) 相關(guān)管理要求 存在下列情況之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，不得辦理貸款展期、 再融資或重組業(yè)務(wù)： 相關(guān)管理要求 還貸比例與項(xiàng)目銷(xiāo)售比例不匹配，或是項(xiàng)目銷(xiāo)售面積超過(guò)80%（商用房開(kāi)發(fā)貸款為70%），仍未全額歸還貸款本息 借款人存在挪用我行貸款行為 借款人在項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中存在違法、違規(guī)行為，或是存在重大經(jīng)濟(jì)糾紛、工程質(zhì)量不合格等情況，或是貸款項(xiàng)目停工三個(gè)月以上、已形成爛尾，可能對(duì)我行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)的 已經(jīng)