貝京觀察(三)

1、12165050749102685598816上海貝京廣告新浪博客 上海貝京廣告搜狐博客 上海貝京廣告搜房博客 34隨著住宅市場調(diào)控進(jìn)一步深入，發(fā)展空間仍很大的商業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企的利潤新增長點(diǎn)。 5商業(yè)地產(chǎn)自然成為了地產(chǎn)大鱷們角逐的領(lǐng)地，前有萬達(dá)、華潤、凱德，后有中糧、恒隆、寶龍，快馬加鞭的加碼布局商業(yè)地產(chǎn)，成為了開發(fā)商們重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)。就連很多曾號稱“絕不涉足商業(yè)地產(chǎn)”的房地產(chǎn)企業(yè)，也紛紛改口?！罢斜Ｈf金”四大住宅地產(chǎn)巨頭中，已有三個(gè)明確表態(tài)“從商”。萬科宣布，未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；金地則將在今年的土地投

2、入計(jì)劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目。6我們節(jié)選一些全國地產(chǎn)界大鱷們的商業(yè)操盤推廣供借鑒 7大鱷之綠地集團(tuán) 綠地集團(tuán)是上海市國有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于1992年7月18日。創(chuàng)立20年來，綠地集團(tuán)始終堅(jiān)持“綠地，在2011中國企業(yè)500強(qiáng)中位列第87位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)中排名第1位，在上海市屬企業(yè)集團(tuán)中排名第3位。 8鄭州綠地千禧廣場商業(yè)密碼板塊+地標(biāo)其項(xiàng)目定位：中部CFD摩天商務(wù)聚核體。9活動營銷前期蓄勢，開盤引爆，中期熱銷。營銷體系圈層營銷借助Regus、第一太平戴維斯、戴德梁行等客戶資料進(jìn)行針對性推介國際營銷上海、北京、廣州、香港、臺灣不同區(qū)域推介。體驗(yàn)營銷側(cè)重后期現(xiàn)場體驗(yàn)

3、（租售現(xiàn)場+樣板段）。立體媒體戶外、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、電視、DM、其他新媒體。10戶外廣告1112道旗13商業(yè)地產(chǎn)不可少的軟文攻勢14軟文系列主題開路階段A1、280米摩天商務(wù)引擎，綠地廣場崛起鄭東CBD的時(shí)代立體新高度2、綠地廣場&鄭東CBD，創(chuàng)引中原2010財(cái)富雙贏新主場3、綠地廣場，以資本意義承載中原時(shí)代價(jià)值 -從國際金融中心之于上海浦東，再看今日綠地廣場之于鄭東CBD階段B是誰，讓萬豪酒店毅然落戶鄭東CBD？ -縱觀萬豪國際酒店落戶鄭州的5大理由為什么，萬豪酒店選擇進(jìn)駐綠地廣場？ -從280m中原摩天商務(wù)巨擘，看萬豪進(jìn)駐的原因2010中原資本門戶誰成就？ -綠地集團(tuán)攜手萬豪國際酒店集團(tuán)，共鑄

4、區(qū)域財(cái)富、推動中部經(jīng)濟(jì)。15大鱷之萬達(dá)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運(yùn)營（簡稱“高級酒店”）；商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。 16合肥萬達(dá)廣場商業(yè)密碼萬達(dá)意在打造合肥的新城市中心，講項(xiàng)目定位為合肥頂級中央商務(wù)區(qū)、合肥第一商業(yè)中心、合肥現(xiàn)代步行街、合肥城市新地標(biāo)！地

5、段+中心配套17地段項(xiàng)目地處城市南北干線馬鞍山路跟蕪湖路上，位于包河、南淝河交匯處，處于城市的核心！策略考慮分區(qū)合理南塊商業(yè)廣場、室外步行街、甲級寫字樓區(qū)；北塊六星級酒店、酒吧街、豪宅街區(qū)，采用街坊式的方法進(jìn)行分區(qū)，結(jié)合周邊水系、公園、道路的自然因素，規(guī)劃六個(gè)功能區(qū)。突出商業(yè)部分占比十大主力商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)緊密型戰(zhàn)略合作模式。高密度的大型商業(yè)廣場，為城市提供了優(yōu)越的購物，休閑娛樂環(huán)境。另擁有1.5萬平米室外市民廣場，3.6萬平米室內(nèi)大型公共場所，0.9萬平米水系及兩橫一縱室外步行街，為市民提供了休閑娛樂場所。18整體形象報(bào)紙方案一19整體形象報(bào)紙方案二20商業(yè)形象報(bào)紙方案一21商業(yè)形象報(bào)紙方案二2

6、223豪宅形象報(bào)紙方案24寫字樓形象報(bào)紙方案一25寫字樓形象報(bào)紙方案二26大鱷之華強(qiáng)集團(tuán)深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1979年，是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型投資控股企業(yè)集團(tuán)。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，形成了以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服務(wù)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行為核心，綜合發(fā)展商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。 27蕪湖華強(qiáng)城市廣場商業(yè)密碼從滿足需求到引導(dǎo)需求的引導(dǎo)；從目的性消費(fèi)到體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變；從城市商業(yè)行為到城市文化行為的升華；華強(qiáng)集團(tuán)的目的在于建立華強(qiáng)城市廣場的絕對地位，既作為蕪湖的商業(yè)地標(biāo)建筑，又是城市文化策源地，影響人們

7、生活。休閑娛樂+時(shí)尚28業(yè)態(tài)組合方式29“華強(qiáng)城市廣場”來做什么？策略主軸：通過華強(qiáng)城市廣場影響人們的文化、經(jīng)濟(jì)生活，建立“時(shí)代廣場”的地理坐標(biāo)作用。在向人們展示其建筑、商業(yè)的魅力的同時(shí)，通過藝術(shù)、時(shí)尚、文化等發(fā)布與展示，使“華強(qiáng)城市廣場”成為城市風(fēng)尚的策源地。1、地理心理2、MIXMORE30分析：1、針對開業(yè)實(shí)況分析進(jìn)行補(bǔ)充性招商。2、務(wù)必使消費(fèi)者來到現(xiàn)場感受新消費(fèi)模式。一，全城關(guān)注的社會活動；二，新奇獨(dú)特的藝術(shù)活動；三，創(chuàng)意生動的促銷活動；四，層出不窮的業(yè)態(tài)活動；五，溫馨互動的節(jié)日活動；六，提升影響的場所設(shè)置。系列旺場活動31城是大舞臺，由華強(qiáng)城創(chuàng)辦，旨在提供一個(gè)公開演出的的機(jī)會，讓各界

8、專業(yè)或業(yè)馀演藝人士，盡展所長。參加資格： 表演類別名形式不限 才情出眾之業(yè)馀表演人士，無任歡迎 富經(jīng)驗(yàn)之專業(yè)表演者，求之不得 大會敬備薄酬，經(jīng)甄選合適者將可登上舞臺，一展所長。 1城是大舞臺華強(qiáng)城市廣場才藝大賽322008蕪湖青少年暑期活動開幕禮英語夏令營（與蕪湖師范學(xué)院聯(lián)合舉辦）；運(yùn)動夏令營（召集醇美華城業(yè)主兒童進(jìn)行）；音樂夏令營（與市區(qū)培訓(xùn)班聯(lián)合舉辦）；233“魔幻廚房” 蕪湖市廚藝大賽1、對象：以周邊社區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)散至整個(gè)蕪湖市；或以華強(qiáng)城市廣場之餐飲企業(yè)為主體；2、報(bào)名：以家庭為單位；或以入駐餐飲企業(yè)派出代表；3、設(shè)置：初賽、復(fù)賽、決賽；4、協(xié)辦：市餐飲協(xié)會、大江晚報(bào)3341、設(shè)想一：

9、500米商業(yè)走廊，炫動城市；2、設(shè)想二：聯(lián)合時(shí)尚品牌商家或是聯(lián)合選美活動；3、設(shè)想三：聯(lián)合當(dāng)?shù)刂髁髅襟w甚至全國各大時(shí)尚媒體，力求成為轟動一時(shí)的時(shí)尚盛事；群芳璀璨耀華強(qiáng) 華強(qiáng)商業(yè)走廊時(shí)尚SHOW4355節(jié)日主題活動感恩節(jié)風(fēng)暴：答謝老顧客，感恩實(shí)惠送折扣！真情感恩節(jié)，您來我就送折扣！圣誕夜尋寶：圣誕老人導(dǎo)購；圣誕樹尋寶，紅蘋果為抽獎卡，青蘋果為優(yōu)惠卡；天天抽出大獎36品牌打造：設(shè)立永久主題 “城市的鐘聲”新年倒計(jì)時(shí)活動； “城市的色彩”煙花激光晚會； “城市的英雄”蕪湖企業(yè)家年會；37 實(shí)施建議建議一：城市廣場增設(shè)停車位為便于消費(fèi)，縮短人行動線，建議將陽光廣場及CITYWALK增設(shè)部分停車位，滿足

10、部分停車需求。建議二：CITYWALK加蓋陽光頂由于建筑防水有問題，每到下雨，大面積發(fā)生屋頂滲水和地面排水不暢，影響到部分商戶的經(jīng)營。加蓋陽光頂可有效解決這個(gè)問題，還可形成穹頂景觀。建議三：加強(qiáng)現(xiàn)停車場到城市廣場的燈光及導(dǎo)示由于城市廣場外側(cè)正在修建高達(dá)5米的綠化帶，使得南北停車場通往步行街內(nèi)的幾個(gè)出入口不是很明顯，因此要加強(qiáng)出入口處的燈光、導(dǎo)示等設(shè)施建議四：全面改造CITYWALK和漁人碼頭商鋪的上下水設(shè)施因前期設(shè)計(jì)缺失，除陽光廣場商鋪外，CITYWALK和漁人碼頭無下水設(shè)施。按照新的定位為酒吧和餐飲類的業(yè)態(tài)，需對下水、排煙、防火等設(shè)施全面改造。建議五：徹底接管城市廣場的立面景觀現(xiàn)城市廣場的景

11、觀、立面有方特公園所有，重新定位和啟動后，為了有利于統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，建議將現(xiàn)城市廣場立面景觀的管理權(quán)全面接管。同時(shí)加以部分改造，逐步實(shí)現(xiàn)立面景觀與商業(yè)主題相吻合。38大鱷之華潤集團(tuán)華潤（集團(tuán)）有限公司是一家在香港注冊和運(yùn)營的企業(yè)，迄今已有72年的歷史。華潤曾是一家中港兩地頗具影響力的外貿(mào)企業(yè)，改革開放后，華潤通過一系列實(shí)業(yè)化投資，逐步發(fā)展成為以實(shí)業(yè)為核心的多元化控股企業(yè)集團(tuán)。華潤集團(tuán)旗下共有18家一級利潤中心，在香港擁有6家上市公司。截至2010年底，集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)5,420億港幣，營業(yè)額2,170億，94%的總資產(chǎn)、93%的營業(yè)額來自于內(nèi)地市場。39深圳萬象城商業(yè)密碼深圳萬象城是華潤中心

12、的購物及娛樂中心，是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心，中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化的消費(fèi)理念，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，是全城最TOP生活方式的代表，是城市精神的極致體現(xiàn)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費(fèi)潮流。總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。包羅萬象、應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。超越 +城市夢想40業(yè)態(tài)組合采取主力店次主力店專門店的門店組合形式。商業(yè)動線設(shè)計(jì)整個(gè)購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在

13、動線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流。選址城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對位置要求高運(yùn)營管理模式只租不售策略考慮41424344大鱷之龍湖集團(tuán)龍湖商業(yè)是龍湖集團(tuán)旗下的三大業(yè)務(wù)板塊（住宅、商業(yè)、物業(yè)）之一，全程開發(fā)、持有和運(yùn)營龍湖的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著龍湖集團(tuán)深入的全國化擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模逐步增大，截止2011年中，龍湖商業(yè)土地儲備已近350萬平方米。計(jì)劃到2015年，開業(yè)運(yùn)營商業(yè)面積達(dá)337.5萬平方米，覆蓋北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12個(gè)大型區(qū)域購物中心（龍湖天街系列），更有北京長楹天街、成都時(shí)代天街、重慶時(shí)代天

14、街等5個(gè)20萬平方米以上的超區(qū)域購物中心。45龍湖時(shí)代天街商業(yè)密碼輕松生活龍湖時(shí)代天街是目前亞洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、全球前三的一站式購物中心，成都最具投資價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地458畝，總體量達(dá)到180萬平米，是超乎想象的超級商業(yè)綜合體。46四種外售業(yè)態(tài)情景街區(qū)商鋪、精裝SOHO公寓、創(chuàng)意LOFT、精裝住宅五種自持商業(yè)超大型主力百貨店、龍湖天街購物中心、MOCO家居館、先鋒數(shù)碼港、美食天地七大城市功能作為目前亞洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、全球前三的一站式購物中心，龍湖時(shí)代天街覆蓋了“產(chǎn)、商、居”的多元業(yè)態(tài)，囊括了休閑購物、行政辦公、餐飲娛樂、星級酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場、文化藝術(shù)七大城市功能。策略考慮九大

15、立體動線兩環(huán)：商業(yè)外環(huán)線和黃金內(nèi)環(huán)線，匯聚人流，提高商業(yè)氣氛。三橫：情景商業(yè)街二、三、四樓的數(shù)十組橫向跨街天橋，客源共享。四縱：下沉式廣場、扶梯、跨層扶梯，垂直景觀電梯豎向拉動人流?？蛻袅骱w富士康、華為等國際頂級IT企業(yè)的國家保稅區(qū)，工廠企業(yè)員工眾多；四川大學(xué)、電子科大等知名學(xué)府；龍湖、保利、綠地等品牌樓盤住戶，消費(fèi)人口可達(dá)200萬人。47天街系 超區(qū)域/區(qū)域購物中心，集購物、飲食、休閑、娛樂等多種消費(fèi)類型于一體的一站式商業(yè)綜合體，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)。 報(bào)紙廣告48品牌+區(qū)域影響力4950絢麗報(bào)廣5152大鱷之寶龍集團(tuán)寶龍地產(chǎn)控股有限公司（HK01238）是中國首家商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)，

16、專注于開發(fā)及經(jīng)營高質(zhì)量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。公司現(xiàn)有的36個(gè)物業(yè)項(xiàng)目分布在國內(nèi)21個(gè)新興城市，其中25座城市綜合體。連續(xù)多年獲評為中國商旅房地產(chǎn)領(lǐng)先品牌和中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。 53上海寶龍城市廣場商業(yè)密碼寶龍集團(tuán)在中國快速的城市化發(fā)展進(jìn)程中，抓住城市商圈由單中心向多中心擴(kuò)展中的機(jī)遇，以“1+N”的城市綜合體形式（1=標(biāo)準(zhǔn)化購物中心 N=商業(yè)步行街+五星級酒店+酒店式公寓+SOHO+高檔公寓+其它產(chǎn)品），瞄準(zhǔn)次級商圈配套的需求，打造新城市中心地標(biāo)。 上海魅力 無處不在54軟文先行55整體形象5657585960戶外圍擋61大鱷七蘇寧集團(tuán)蘇寧電器1990年創(chuàng)立于江蘇南京，是中國3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，國家商務(wù)部重點(diǎn)培育的“全國15家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)”之一。經(jīng)過20年的發(fā)展，現(xiàn)已成為中國最大的商業(yè)企業(yè)集團(tuán)，品牌價(jià)值508.31億元。名列中國上規(guī)模民營企業(yè)前三強(qiáng)，中國企業(yè)500強(qiáng)第50位，入選福布斯亞洲企業(yè)50強(qiáng)、福布斯全球2000大企業(yè)中國零售企業(yè)第一。 62成都蘇寧廣場商業(yè)密碼 成都