02萬(wàn)科房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位解析下ppt課件

1、萬(wàn)科集團(tuán)建筑研討中心副總謀劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營(yíng)銷謀劃產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析下.產(chǎn)品謀劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析.08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價(jià)值的客戶敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支.一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：防止土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)工程最大價(jià)值。.讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利要素的影響。.在對(duì)土地認(rèn)知的根底上，經(jīng)過多方案分析比較，確定1、目的產(chǎn)品定位目的三大類：各類建筑面積目的，主要：住宅、商業(yè)、車庫(kù)、會(huì)所.產(chǎn)品配比什么樣的產(chǎn)品

2、戶型配比多大的產(chǎn)品2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃構(gòu)造點(diǎn)or板？圍合or行列？高or小高？.主入口；商業(yè).確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向.概念設(shè)計(jì).規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力.土地價(jià)值最大化的選擇深圳萬(wàn)科城.萬(wàn)科城總體規(guī)劃土地價(jià)值最大化的選擇工程占地40萬(wàn)平米，容積率1.1，總建筑面積44萬(wàn)平米。產(chǎn)品組合可以選擇：1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅：15000元/平米；多層洋房：6000元/平米；高層：5000元/平米聯(lián)排別墅容積率0.7根據(jù)價(jià)值最大化原那么別墅+高層價(jià)值最大化產(chǎn)品趨優(yōu)定位法產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì).深圳萬(wàn)科城.深圳萬(wàn)科城.以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃

3、設(shè)計(jì).北珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F廣州中海藍(lán)灣容積率：3.26；占地約3.3萬(wàn)，總建筑面積約10萬(wàn) 會(huì)所4層疊T11層小高層26-36層高層游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種根本產(chǎn)品構(gòu)造客戶價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層本錢高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線，不是直線.底層架空層7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所。曲線連板高層規(guī)劃，使建筑景觀界面最大化，95戶型均可看到江景?！扒€連板由“Y型一核三及“一核二兩類單元拼接組成。.原來方案：1、斜向建筑均為單棟2、

4、每個(gè)院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：1、斜向建筑為兩棟聯(lián)體 添加最好朝向的樓棟2、除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。長(zhǎng)沙金域藍(lán)灣工程2.7容積率率別墅1.5萬(wàn)/平高層河景：7000元/平高層非河景：5000元/平瀏陽(yáng)河瀏陽(yáng)河.廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率2.97；占地33萬(wàn)平米；總建筑面積99萬(wàn)平米位于廣州西邊，接近鞋業(yè)市場(chǎng)，生意人多，老板們重風(fēng)水。外側(cè)東向、南向有水。中心無水，造水景。80 80140 150120120中心筒.廣州富力桃園.廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝.廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝.別墅+小高層離河一段間隔先建別墅再沿河建小高層別墅60萬(wàn)澳幣/套小高層60萬(wàn)

5、澳幣/套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶型4-5套1棟小高層銷售額相當(dāng)于20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū).景觀優(yōu)先? 朝向優(yōu)先?廈門金域藍(lán)灣的規(guī)劃思索.08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫(kù)，100萬(wàn)平米水面五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。北向設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)。假設(shè)北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向.規(guī)劃方案發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干入口會(huì)所商業(yè)街提升工程整體籠統(tǒng)星河灣.星河灣的宏大勝利在于：其勝利處理了會(huì)所的運(yùn)營(yíng)問題星河灣在入口處設(shè)置會(huì)所商業(yè)街，提升工程整體籠統(tǒng)；用門口的五星級(jí)酒店處理睬所問題，使得業(yè)主享遭到五星級(jí)酒店的會(huì)所效力。萬(wàn)科工程，只需10%業(yè)主常到會(huì)所消費(fèi)，主要消費(fèi)是

6、打麻將。入口會(huì)所商業(yè)街提升工程整體籠統(tǒng)星河灣.仁恒河濱城位于浦東，總建面70萬(wàn)平，分3期開發(fā)完全人車分流，地下大車庫(kù)，車全部進(jìn)入地下。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。1層門廳，休憩；從門廳下到地下，地下有電瓶車，帶客戶到本人家樓下.長(zhǎng)沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化.如何從市場(chǎng)角度發(fā)掘地塊價(jià)值別墅20000元/，高層6000-7000元/平米。問題：水景減少1/3，價(jià)錢會(huì)不會(huì)受影響？不是說賦予工程盡能夠多的資源，工程價(jià)錢就一定能上升。資源多價(jià)錢高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來容積率做夠了。如今減少水景占地，減少高層建筑面積，添加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景.高層洋房信陽(yáng)工程的分析比

7、較邏輯：把工程一分為二，視為兩個(gè)工程；一塊純洋房，一塊純高層。開發(fā)商最關(guān)懷現(xiàn)金流問題如何從市場(chǎng)角度發(fā)掘地塊價(jià)值.圍繞客戶價(jià)值提供豪宅處理方案東莞龍光豪宅君御旗峰人車分流1、先下客，車再繞行；2、陽(yáng)光地下車庫(kù)；3、地下車庫(kù)大堂奢華，雙大堂設(shè)計(jì)；如何從市場(chǎng)角度發(fā)掘地塊價(jià)值.定位和產(chǎn)品處理方案的一致性.社區(qū)商業(yè)規(guī)劃底商：原那么：普通商鋪二層很難銷售，因此在盡能夠的情況下，不做二層商鋪，做內(nèi)街。商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高1.5萬(wàn)2.5萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)減小進(jìn)深，做大開間滿足最小開間，做大進(jìn)深粉色拐角處商業(yè)價(jià)值量最大，金角銀邊.商業(yè)底商：底商的原那么：普通商鋪二層很難銷售，因此在能夠的情況下不做二層商業(yè)。例：某地塊當(dāng)

8、只需一邊適宜做商業(yè)，沿街長(zhǎng)度為A時(shí)，底商的進(jìn)深普通是12米，而營(yíng)銷提出商業(yè)面積為S=12米3A，這種時(shí)候如何處置？難道要建3層商業(yè)嗎？.規(guī)劃導(dǎo)那么之“固化配置1：商業(yè)底商：.商業(yè).商業(yè)和住宅的關(guān)系.規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形狀決議盈余方式，單體選擇決議產(chǎn)品溢價(jià)客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描畫，設(shè)計(jì)方案的多方案比較分析容積率分析，是決議工程勝利與否的重要要素。.規(guī)劃方案評(píng)價(jià)的五個(gè)方面1、經(jīng)濟(jì)目的能否滿足；2、分期銷售的順應(yīng)性；3、整體籠統(tǒng)定位要求；4、住宅區(qū)內(nèi)部的氣氛；5、其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理等小區(qū)多開門、渣滓站、配電房。.方案方案1方案2方案31、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致2、分期推售的適應(yīng)性首期產(chǎn)品能較

9、好地銜接市場(chǎng)容易分期開發(fā)展示區(qū)可先行建設(shè)3、整體形象定位要求：（賣相）形象1：形象2：沿街的標(biāo)志性形象特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè)4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍5、其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理規(guī)劃方案評(píng)價(jià)的五個(gè)方面評(píng)價(jià)方案的角度：主要從銷售和客戶角度，從以下幾個(gè)方面思索.建 筑 風(fēng) 格.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：1、古典風(fēng)格法式留莊.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：1、古典風(fēng)格意式.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：1、古典風(fēng)格-Artdeco翠湖天地.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：1、古典風(fēng)格-Artdeco曉園.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：1、古典風(fēng)格新古典.1古典法式.1古典歐式.1歐式風(fēng)格.1西班牙風(fēng)格.1英倫風(fēng)格.

10、黃金海岸公寓浪.現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格.現(xiàn)代中式風(fēng)格.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：2、現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代古典福州萬(wàn)科.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：2、現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代古典綠城新綠園.外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：2、現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約深圳金地香蜜山.二、如何提升產(chǎn)品力外立面發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)力及盈利才干：2、現(xiàn)代風(fēng)格公建化外立面高科技帶來財(cái)富感，現(xiàn)代，純粹SOHO.案例：1、萬(wàn)科城的建筑風(fēng)格2、第五園.難題：高層和多層風(fēng)格的一致.戶 型.應(yīng)對(duì)敏感戰(zhàn)略：在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房根本功能區(qū)間的溫馨尺度和景觀朝向；經(jīng)過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺(tái)等方式進(jìn)展真實(shí)的面積贈(zèng)送，確保贈(zèng)送面積的靈敏運(yùn)用性。戶型功能劃分及規(guī)劃、開間

11、尺度和贈(zèng)送面積方式參見附錄1：戶 型產(chǎn)品價(jià)值分支敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高中低戶型功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性 開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進(jìn)深比，空間的舒適性 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 戶型創(chuàng)新 交通組織 朝向開間尺度功能劃分功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶型價(jià)值點(diǎn)塑造*精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支.戶 型 配 比.戶 型 評(píng) 價(jià).1、基于總體定位和開展戰(zhàn)略總體定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？總體開展戰(zhàn)略：低本錢？差別性？總體籠統(tǒng)？在戶

12、型面積及特征上如何表現(xiàn)？2、基于市場(chǎng)的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢(shì)市場(chǎng)前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比周邊即將推出的戶型有幾類主流戶型在最近兩年的變化趨勢(shì)3、基于消費(fèi)者的戶型特征內(nèi)在的緣由：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)慣等緣由目的：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價(jià)分布圖、收入及首期與月供比較圖4、天氣：南北方的天氣不同，會(huì)直接反映在戶型面積以及構(gòu)造上5、政策要素：特別是贈(zèng)送面積，各地有不同的政策戶型配比原那么和評(píng)價(jià)規(guī)范基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。基于以下戰(zhàn)略思索：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)逃避戰(zhàn)略不同的戶型配比如案，相應(yīng)的條件及結(jié)果.1、明晰的資金戰(zhàn)略哪部分可滿足資

13、金迅速回籠如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶型，哪部分滿足提升利潤(rùn)如商業(yè)。2、明晰的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和逃避風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略站在市場(chǎng)和消費(fèi)者利益，思索究竟憑什么打贏戰(zhàn)爭(zhēng)低本錢？差別性？市場(chǎng)空缺？戶型配比原那么和評(píng)價(jià)規(guī)范續(xù)基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等?；谝韵聭?zhàn)略思索：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)逃避戰(zhàn)略不同的戶型配比如案，相應(yīng)的條件及結(jié)果.戶型的附加值空間幾種主流的贈(zèng)送方法添加客戶附加值根本要點(diǎn)偷面積 政府 開發(fā)商 客戶支付門檻有一定降低添加實(shí)踐容積率，添加利潤(rùn)暗虧向下偷面積：需求100平米，80平米產(chǎn)權(quán)+20平米贈(zèng)送向上偷面積：需求100平米，100平米產(chǎn)權(quán)+20平米贈(zèng)送送面積要向下送，讓客戶覺得是需求的

14、、珍惜的；不要向上送，讓客戶覺得是多余的、可有可無的。特別對(duì)于首置、首改客戶。送面積的方式：1、戶內(nèi)雙層高；2、送陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)；3、送地下室；4、送花園；5、送夾層433.93.9高：1.1+1.1構(gòu)成的2.2米的夾層，面積一半送給4樓，一半送給3樓.東莞金眾金域中央.東莞金眾金域中央.東莞金眾金域中央.金域中央的附加值空間東莞金眾金域中央.園 林 景 觀.精裝修智能化社區(qū)配套規(guī)劃公共會(huì)所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價(jià)值分支敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高中低園林地面鋪裝1、業(yè)主日常使用功能2、社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) 水系親水性和觀賞性 植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能 泳池觀賞性及使用功能 架空層1、私密感和領(lǐng)域

15、感；2、外部園林對(duì)于建筑內(nèi)部的延伸； 照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明 智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) 高至點(diǎn)景觀居高臨下的視覺感和大氣 架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點(diǎn)景觀地面鋪裝植被*園林價(jià)值點(diǎn)塑造*園 林應(yīng)對(duì)敏感戰(zhàn)略：高敏感度園林要素超越客戶期望中等敏感度確保滿足客戶期望.生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景.景觀設(shè)備功能化.瑞典馬耳莫小區(qū)綠化.瑞典馬耳莫小區(qū)綠化.瑞典馬耳莫小區(qū)綠化.小結(jié)軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反響季節(jié)的變化、如何添加植物的動(dòng)感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)備功能化、防止高空墜物、藝術(shù)

16、化也可經(jīng)過土地的改造改動(dòng)土地屬性、外部資源納入內(nèi)部；在建筑上投入不如在景觀上投入有生命的景觀比建筑更能打動(dòng)人經(jīng)過售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)的體驗(yàn)式營(yíng)銷打動(dòng)人軟景硬景比例要到達(dá)8：或者7:3。水景觀維護(hù)、喬木灌木比例；樹木反響季節(jié)、植物動(dòng)感、植物忌諱松柏、菊花；白天夜間效果；景觀設(shè)備功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改動(dòng)土地屬性、納入外部資源；自然賣點(diǎn)，人造賣點(diǎn).配 套.功能設(shè)置層次：根本配套居民運(yùn)用需求高，可以保證收益的科目：乒乓球、臺(tái)球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟危簞?chuàng)新配套投入較少的免費(fèi)科目：屋頂晾曬平臺(tái)、陽(yáng)光閱覽室、公共洗衣房可采用投幣式，主要洗滌大物、網(wǎng)吧、公共廚房層次：籠統(tǒng)配套投入及運(yùn)營(yíng)本錢

17、較高，以提升工程籠統(tǒng)為目的：動(dòng)感多功能影院、動(dòng)感SPA中心、多功能會(huì)客廳、社區(qū)款待所產(chǎn)品戰(zhàn)略會(huì)所1*會(huì)所敏感點(diǎn)強(qiáng)化*.香港凱旋門.區(qū)域營(yíng)銷管理部案例香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介1：凱旋門的勝利，源于其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)、目前良好的豪宅市場(chǎng)、對(duì)高端客戶準(zhǔn)確的心思把控、有效的新聞炒作。 均價(jià)1.31.8萬(wàn)港元/平方呎約1419.4萬(wàn)港元/平方米。一周售出800套，套現(xiàn)100億港元。頂層復(fù)式 “天際獨(dú)立屋 ，面積5353平方呎約500平方米，單價(jià)3.13萬(wàn)港元/平方呎約33.7萬(wàn)港元/平方米，總價(jià)約1.6億港元。凱旋門座落于機(jī)鐵九龍站上蓋，宏偉獨(dú)特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對(duì)岸88層高的國(guó)際金融中心相互輝

18、映，今人感受超凡氣勢(shì) 。做不到第一，要做獨(dú)一。凱旋門高空游泳池，獨(dú)一。四層會(huì)所，高檔住宅社會(huì)標(biāo)簽。.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介2占地面積：172000平方呎 15980平方米建筑面積：約100萬(wàn)平方呎 92900平方米座 數(shù)：4座戶 數(shù)：1054戶樓 層：61層高 度：231米戶型面積： 1至5房，505-3465平方呎 47-322平方米； 5至7房，3323-5497平方呎 309-511平方米； 三房為主，約1100-1400平方呎 約102-130平方米。實(shí) 用 率：80%開盤時(shí)間：2005年4月入伙時(shí)間：2006年首季發(fā) 展 商：新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司建 筑 師：新鴻基工程總建筑商：新輝建筑

19、.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介10摩天會(huì)所建于凱旋門廊頂之上，是名副其實(shí)建于500呎約152米高空的奢華住客會(huì)所 。.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介11.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介12.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介13.香港凱旋門-工程簡(jiǎn)介14.區(qū)域營(yíng)銷管理部 區(qū)域營(yíng)銷管理部案例香港名門名門，3000平米超級(jí)奢華會(huì)所，水晶1、樓書：2000美圓/冊(cè)2、廚浴設(shè)備：10億美金3、售樓處：1.2億美金4、電視宣傳片制造：1000萬(wàn)美金5、兒童會(huì)所：.區(qū)域營(yíng)銷管理部案例香港名門-工程簡(jiǎn)介1 ： 四月份新鴻基開發(fā)的“凱旋門出賣時(shí)，遭到大量投資者追捧，頂層“摩天閣更創(chuàng)出了31000港元/平方呎的亞洲紀(jì)錄，而樓盤平均售價(jià)也到達(dá)了15000

20、港元/平方呎以上，風(fēng)頭之勁一時(shí)無兩。 不過當(dāng)時(shí)髦未推出豪宅盤“名門的開展商長(zhǎng)實(shí)，卻揚(yáng)言“名門的平均售價(jià)會(huì)較“凱旋門高出三成，掀起了市場(chǎng)一片議論熱潮。 要被稱之為豪宅，應(yīng)需求具備以下條件，即地點(diǎn)優(yōu)越、面積大、密度低及樓價(jià)貴?！懊T位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)渣甸山，單位面積由1500-3800平方呎不等，一梯兩戶較高的隱私度及20000港元/平方呎的樓價(jià)，均顯示“名門稱得上是一級(jí)豪宅。但開展商并不滿足于此，近期在宣傳及加強(qiáng)樓盤素質(zhì)方面花了不少功夫，看來是要使“名門成為香港的超級(jí)豪宅。 概略請(qǐng)見以下引見：.香港名門-工程簡(jiǎn)介4 ：位置：香港港島東半山大坑徑23號(hào) 1、香港游艇會(huì)2、時(shí)代廣場(chǎng)3、利舞臺(tái)廣場(chǎng)4、

21、三越百貨5、崇光百貨6、柏寧酒店7、皇室堡8、圣保祿學(xué)校9、香港中央圖書館10、中華游樂會(huì)11、漢基國(guó)際學(xué)校12、香港惠光中學(xué).香港名門-工程簡(jiǎn)介7 ：景 觀.香港名門-工程簡(jiǎn)介9 ：人文環(huán)境.香港名門會(huì)所1.香港名門入戶大堂2.香港名門入戶大堂3.香港名門營(yíng)銷戰(zhàn)略分析1.香港名門營(yíng)銷戰(zhàn)略分析2.香港名門配套兒童會(huì)所.六、智能化.七、環(huán)保、節(jié)能.十大綠色建筑科技系統(tǒng)地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)安康全新風(fēng)系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處置系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調(diào)理室內(nèi)溫度保溫節(jié)能保溫安靜調(diào)溫安靜換氣排污室內(nèi)不用空調(diào)暖氣全年堅(jiān)持恒溫、恒濕、恒氧。 .何為

22、“產(chǎn)品價(jià)值?區(qū)位周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋品牌效力1.區(qū)位2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境設(shè)備4.房屋&“產(chǎn)品力分析=產(chǎn)品價(jià)值土地屬性實(shí)社區(qū)產(chǎn)品實(shí)軟性價(jià)值虛品牌效力產(chǎn)品價(jià)值公式.其它客戶價(jià)值分析.精裝修重要而未被滿足的客戶價(jià)值精裝修在戶型設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該被思索，以減少裝修過程中的資料浪費(fèi).發(fā)現(xiàn)和發(fā)明客戶價(jià)值對(duì)于開車一族，地下大堂設(shè)計(jì)雙大堂設(shè)計(jì)是不可以忽視的.表達(dá)客戶價(jià)值客戶的價(jià)值排序: 景觀、朝向； 物質(zhì)的、精神的；例：北京別墅； 凱旋門、名門.發(fā)現(xiàn)客戶價(jià)值例如：瓶裝水，翡翠綠洲.售價(jià)：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一

23、核四高層6-11層小高層廣州翡翠綠洲森林半島工程概略主力房型：二房108-132 三房149-201四房193-249交樓規(guī)范：公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯；獨(dú)棟別墅1.3萬(wàn)元/聯(lián)排別墅7500元/森林半島洋房5000元/毛坯小戶型4500元/精裝根本目的：總占地近4000畝，以別墅為主。其中森林半島為21棟717層的小高層組團(tuán)，占地約6萬(wàn)，容積率為0.9，綠化率36.8 。地理位置：廣州市東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保管完好的地域，自然環(huán)境優(yōu)越；.改造前的DOCKLAND.提出“空中別墅概念，提升了小高層產(chǎn)品的價(jià)值。 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅質(zhì)量

24、及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在300-450平方米之間，小高層、大圍合，大景觀使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也躲避不少別墅的缺乏，如潮濕、不平安等。在外立面和園林上承繼了星河灣的豪宅規(guī)范，使得消費(fèi)者對(duì)該工程的第一覺得也到達(dá)了豪宅的規(guī)范。營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng)亮點(diǎn)廣州翡翠綠洲森林半島.發(fā)明客戶價(jià)值例如：SONY WALKMAN、IPOD 濱海住宅.案例：把船開到家門口.案例：把船開到家門口.新西蘭濱海住宅案例.產(chǎn)品定位的工具.產(chǎn)品力公式產(chǎn)品力公公式：產(chǎn)品性能 價(jià)錢=1、區(qū)位2、周邊配套與環(huán)境3、小區(qū)環(huán)境設(shè)備4、房屋&品牌效力總價(jià).1、配套缺乏帶來的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降；2、庫(kù)存太久帶來的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降；3、產(chǎn)品處理方

25、案與客戶需求不匹配；4、單價(jià)過高帶來的總價(jià)過高；5、裝修過高帶來的總價(jià)過高10000元/平米以下的房子，客戶情愿投入的裝修本錢為10%產(chǎn)品力缺乏的表現(xiàn).配套缺乏帶來的產(chǎn)品性能缺乏.產(chǎn)品力遞減帶來產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降.產(chǎn)品處理方案與客戶需求不匹配.單價(jià)過高帶來的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力缺乏.裝修配置過高帶來的總價(jià)過高.戰(zhàn)略1：做準(zhǔn)產(chǎn)品就是找到判別因子.戰(zhàn)略2：打造產(chǎn)品差別性，在細(xì)分市場(chǎng)建立產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).戰(zhàn)略3：“往上送還是“往下送.例： 法國(guó)雅高酒店：價(jià)值排序法國(guó)廉價(jià)酒店業(yè)增長(zhǎng)：停滯 收益率：低過度飽和：眾多參與者占據(jù)最好的位置客戶目的：長(zhǎng)途司機(jī)、自駕車旅游客戶客戶價(jià)值排序?qū)㈠X投到客戶可感知的質(zhì)量上.質(zhì)量提升方案從

26、園林入手1、松山湖的“偏執(zhí)狂行動(dòng).質(zhì)量提升方案從園林入手松山湖偏執(zhí)狂行動(dòng).“鳳凰行動(dòng).產(chǎn)品定位的幾個(gè)工具.產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略.競(jìng)爭(zhēng)來源的分析.競(jìng)爭(zhēng)者定位 暗示本人的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)良或有所不同 AVIS租車公司對(duì)本人的描畫是“我們是比他人更努力的公司他人指“HERTZ租車公司 金域藍(lán)灣 VS 金海灣.差別化定位 差別化 是指設(shè)計(jì)一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實(shí)體產(chǎn)品差別化有困難時(shí)，要獲得競(jìng)爭(zhēng)勝利的關(guān)鍵經(jīng)常有賴于添加價(jià)值和改良效力的質(zhì)量。.差別化戰(zhàn)略例：萬(wàn)科金域藍(lán)灣的差別化方法.金域藍(lán)灣.競(jìng)爭(zhēng)力分析模型.土地土地概略及目的土地屬性判別市場(chǎng)市場(chǎng)容量供求關(guān)系價(jià)錢走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶各產(chǎn)品線客戶分布客戶需求分析產(chǎn)品處