XXXX0322_金域松湖項(xiàng)目定位報(bào)告(匯報(bào)稿)ppt課件

1、萬(wàn)科金域松湖定位報(bào)告謹(jǐn)呈：東莞萬(wàn)科房地產(chǎn)東莞世聯(lián) 謀劃事業(yè)一部20210316土地分析二三市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇與競(jìng)爭(zhēng)分析四產(chǎn)品定位及建議客戶(hù)分析一靜態(tài)土地分析動(dòng)態(tài)土地分析客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)訪談目的客戶(hù)及特征市場(chǎng)背景分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析土地分析松山湖位于東莞的幾何中心，定位為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)展?jié)摿甏?，工程位于松山湖北部處于寮步、松山湖和大朗的交界處，未?lái)本工程區(qū)位伴隨著松山和和大朗的擴(kuò)張，開(kāi)展?jié)摿甏蟆Ｖ鞒菂^(qū)大嶺山深圳廣州常平寮步大朗東坑松山湖虎門(mén)厚街莞深高速：主要加強(qiáng)東莞與深圳、廣州的聯(lián)絡(luò)莞樟路：主要加強(qiáng)城區(qū)到樟木頭等東部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)絡(luò)?；⒏咚伲褐饕訌?qiáng)東西部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)絡(luò)，途經(jīng)松山湖南部松山湖大道：加強(qiáng)城區(qū)與松山

2、湖的聯(lián)絡(luò)R1線規(guī)劃：主要加強(qiáng)東莞與周邊城市的聯(lián)絡(luò)，同時(shí)加強(qiáng)松山湖與其他鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)絡(luò)，突出城市中心的位置R3線規(guī)劃：主要加強(qiáng)東莞與周邊城市的聯(lián)絡(luò)，同時(shí)加強(qiáng)松山湖與其他鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)絡(luò)，突出城市中心的位置土地分析區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)興隆，現(xiàn)已有莞樟路、?；⒏咚?、松山湖大道過(guò)境，未來(lái)也將有輕軌R1及R3線在本區(qū)域交匯，區(qū)域交通中心樞紐的位置將得以進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)和穩(wěn)定土地分析工程位于松山湖北部工業(yè)區(qū)，目前配套尚不完善，東臨大朗，區(qū)域籠統(tǒng)普通，客戶(hù)認(rèn)識(shí)比較陌生。往寮步莞樟路富民大道石大路莞深高速工業(yè)東路新城大道松山湖大道工業(yè)西路工業(yè)北路往城區(qū)往東坑本案往大朗本案大朗體育館寮步中學(xué)毛織市場(chǎng)創(chuàng)意生活城長(zhǎng)盛廣場(chǎng)大朗汽車(chē)站金域藍(lán)灣

3、藝?guó)Q幼兒園土地分析工程四至：北靠莞樟路，南臨松山湖科苑公寓，東接富民大道，西靠工業(yè)園區(qū)小型企業(yè)圈立交橋AB玻璃廠富民大道莞樟路東北：臨近莞樟路和富民大道的交界和東坑立交，道路車(chē)流量較大，受噪音影響較為嚴(yán)重西北：臨國(guó)源玻璃廠；南面：緊靠在建中的科苑公寓廉租房；東面：臨富民大道，車(chē)流相對(duì)大，受噪音影響；南面：科苑公寓西北：國(guó)源玻璃廠東北：莞章路東面：富民大道工程區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，處于三大鎮(zhèn)區(qū)交界處，區(qū)域未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏?，可?jīng)過(guò)打造配套提升工程附加值，初步將工程歸類(lèi)為：G2產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)S區(qū)位開(kāi)展：松山湖北部、處于大朗、松山湖、大嶺山等鎮(zhèn)區(qū)交匯處，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏?；交通：工程處于莞章路和富民大道交匯處，往周

4、邊鎮(zhèn)區(qū)非常方便。WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats優(yōu)勢(shì)W環(huán)境：地塊周邊臨路，噪音較大且較亂。配套缺乏：目前工程周邊缺乏生活配套時(shí)機(jī)O松山湖片區(qū)規(guī)劃：松山湖片區(qū)規(guī)劃將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域開(kāi)展，工程既處于松山湖北部高新園區(qū)，又是大朗、大嶺山和東坑等幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的幾何中心，未來(lái)開(kāi)展契機(jī)宏大；要挾T客戶(hù)認(rèn)同度底：工程處于比較陌生的區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度較低土地小結(jié)土地分析G2三市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇與競(jìng)爭(zhēng)分析四產(chǎn)品定位及建議土地分析二靜態(tài)土地分析動(dòng)態(tài)土地分析客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)訪談目的客戶(hù)及特征市場(chǎng)背景分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析一金域松湖大朗東坑大嶺山松山湖寮步常平東城黃江其

5、他5%大嶺山、寮步、東坑等周邊鎮(zhèn)區(qū)改善類(lèi)客戶(hù)15%松山湖、大朗本地改善類(lèi)客戶(hù)40%及新莞首置類(lèi)客戶(hù)30%東莞其他地域投資類(lèi)客戶(hù)10% 大朗、東坑和松山湖客戶(hù)由于其地理位置及客戶(hù)需求，將會(huì)成為工程的主要客戶(hù)群1.客戶(hù)分布圖客戶(hù)分析中心客戶(hù)來(lái)源重要客戶(hù)來(lái)源偶得客戶(hù)來(lái)源從成交客戶(hù)來(lái)源分析看，客戶(hù)輻射區(qū)域較廣，主要來(lái)自城區(qū)的東城，和周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)A、南部高端客戶(hù)客戶(hù)輻射范圍較廣，主要來(lái)自城區(qū)和周邊鎮(zhèn)區(qū)，追求資源型產(chǎn)品，與本工程契合度不高；松山湖客戶(hù)輻射區(qū)域最廣的客戶(hù)群體B、工業(yè)園區(qū)客戶(hù)主要來(lái)自園區(qū)的高科技企業(yè)，以科研、消費(fèi)為主，近年來(lái)隨著大量企業(yè)進(jìn)駐，園區(qū)人口處于快速增長(zhǎng)期；松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的常住人口數(shù)

6、量正逐漸增大，2021年為5萬(wàn)人左右，估計(jì)到09年年底將添加到10萬(wàn)人左右。到整個(gè)園區(qū)建立開(kāi)展到成熟階段，總?cè)丝跀?shù)將到達(dá)35萬(wàn)人， 2.客戶(hù)訪談客戶(hù)分析許先生客戶(hù)背景：松山湖事業(yè)單位公務(wù)員客戶(hù)家庭狀況：夫婦客戶(hù)生活習(xí)慣： 熱衷運(yùn)動(dòng)休閑和時(shí)尚消費(fèi)，計(jì)劃年內(nèi)生小孩主要觀點(diǎn)：社區(qū)周?chē)木坝^非常重要，萬(wàn)科的品牌和管理都不錯(cuò)，希望能把生活配套搞好，價(jià)格不能太高，現(xiàn)在能看湖的房子都太貴了關(guān)于地塊位置好，交通便利，購(gòu)物不方便關(guān)于戶(hù)型150-180平四房，2個(gè)套房，小孩房，父母有時(shí)候會(huì)過(guò)來(lái)住關(guān)于總價(jià)90萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖的環(huán)境和規(guī)劃都很好，離上班的地方也很近積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素噪音、

7、景觀資源松山湖公務(wù)員：需求150-180平左右四房，對(duì)價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注教育資源和生活配套松山湖客戶(hù)語(yǔ)錄蔣先生客戶(hù)背景：生意人客戶(hù)家庭狀況：夫婦+3歲兒子客戶(hù)生活習(xí)慣：事業(yè)上的客戶(hù)和朋友是重要的社交圈子，重視家庭氛圍和小孩教育主要觀點(diǎn)：來(lái)東莞時(shí)間很長(zhǎng)，現(xiàn)在生意經(jīng)營(yíng)得還可以，小孩馬上要讀書(shū)，考慮換一套大點(diǎn)的房子，希望能有松山湖小學(xué)的學(xué)位關(guān)于地塊位置很好，但是周?chē)际枪S，環(huán)境也不好關(guān)于戶(hù)型180平以上的四房，3個(gè)套間，小孩房，入戶(hù)花園和雙陽(yáng)臺(tái)關(guān)于總價(jià)90-100萬(wàn)左右區(qū)位與配套位置離做生意不遠(yuǎn)，反正有車(chē)，交通不是問(wèn)題，要有學(xué)位積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、教育資源、社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)劃利好影響購(gòu)買(mǎi)因素

8、外圍環(huán)境、噪音松山湖生意人：需求180平以上四房，價(jià)錢(qián)接受才干強(qiáng)，關(guān)注教育資源、社區(qū)管理和外圍環(huán)境松山湖客戶(hù)語(yǔ)錄張先生客戶(hù)背景：園區(qū)企業(yè)中高管客戶(hù)家庭狀況：夫婦+6歲女兒客戶(hù)生活習(xí)慣： 原計(jì)劃在深圳買(mǎi)房，現(xiàn)愛(ài)人準(zhǔn)備到東莞來(lái)上班，小孩已經(jīng)上學(xué)主要觀點(diǎn)：現(xiàn)在松山湖的房子價(jià)格也很貴了，我買(mǎi)的話，肯定是自己住然后再考慮投資，愛(ài)人準(zhǔn)備過(guò)來(lái)東莞，到時(shí)候小孩也要過(guò)來(lái)，松山湖小學(xué)的學(xué)位一定要有關(guān)于地塊位置離公司很近，交通也方便，沒(méi)什么景觀關(guān)于戶(hù)型130-150平左右三房，兩套間、小孩房、入戶(hù)花園關(guān)于總價(jià)60-70萬(wàn)區(qū)位與配套松山湖的規(guī)劃很好，位置也不錯(cuò)積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、地理位置和教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素生活配

9、套、價(jià)格因素園區(qū)企業(yè)中高管：需求130平左右三房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注價(jià)錢(qián)、萬(wàn)科品牌和教育資源，自住兼投資松山湖客戶(hù)語(yǔ)錄李先生客戶(hù)背景：園區(qū)華為員工客戶(hù)家庭狀況：夫婦客戶(hù)生活習(xí)慣：老婆在深圳上班，每周周末要回深圳，買(mǎi)房考慮投資兼自住主要觀點(diǎn)：松山湖規(guī)劃很好，深圳同事很多都買(mǎi)了萬(wàn)科的房子，考慮房子可以保值，沒(méi)辦法長(zhǎng)住，你們的位置很好，要把超市和餐飲做好，應(yīng)該會(huì)有很多周?chē)娜藖?lái)買(mǎi)關(guān)于地塊位置很好，交通很方便，買(mǎi)車(chē)以后會(huì)更方便關(guān)于戶(hù)型130-150平左右三房，兩套間、小孩房、入戶(hù)花園關(guān)于總價(jià)60-70萬(wàn)區(qū)位與配套松山湖的規(guī)劃很好，位置也不錯(cuò)積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、地理位置和教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素生活配

10、套、價(jià)格因素華為員工：需求100平左右三房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注價(jià)錢(qián)、萬(wàn)科品牌和教育資源，自住兼投資松山湖客戶(hù)語(yǔ)錄 以本地客戶(hù)和新莞人為主，潛在中高端客戶(hù)人群較多，有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)需求旺盛。大朗產(chǎn)業(yè)：中國(guó)羊毛衫名鎮(zhèn) 毛織工貿(mào)區(qū)：有3000多家毛織企業(yè)，以巷頭為中心的6平方公里的毛織工貿(mào)片區(qū)，總長(zhǎng)6.5公里的毛織專(zhuān)業(yè)街。大朗客戶(hù)： 大朗目前高端工程較少，只需碧水天源別墅工程，客戶(hù)對(duì)高端物業(yè)的需求較高，區(qū)域內(nèi)新莞人較多，大多都是從事紡織生意的商人，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。大朗客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)基數(shù)最大的客戶(hù)群體2.客戶(hù)訪談客戶(hù)分析鐘麗兒客戶(hù)背景：保險(xiǎn)從業(yè)人員客戶(hù)家庭狀況：夫婦+3歲女兒客戶(hù)生活習(xí)慣： 大

11、朗本地人，習(xí)慣本區(qū)域生活，很少外出主要觀點(diǎn)：生活便利很重要，一定要有肉菜市場(chǎng)和社區(qū)超市，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施最好能夠有游泳池和羽毛球館。關(guān)于地塊交通比較方便，但是那個(gè)地方周?chē)环奖悖冉鹩蛩{(lán)灣差一些。關(guān)于戶(hù)型130平3房2廳2衛(wèi)。兩個(gè)套房，小孩房，父母有可能一起住，有較大面積的自建房。關(guān)于總價(jià)60萬(wàn)左右區(qū)位與配套自己是本地人學(xué)位不是問(wèn)題，周邊的生活配套要做好，社區(qū)運(yùn)動(dòng)生活配套和會(huì)所要做好。積極購(gòu)買(mǎi)因素松山湖板塊、萬(wàn)科品牌、產(chǎn)品空間影響購(gòu)買(mǎi)因素周邊生活配套不完善、莞樟路噪音很大。大朗本地人：需求130平左右三房，對(duì)價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)物業(yè)管理和生活配套大朗客戶(hù)語(yǔ)錄伍先生客戶(hù)背景：酒店老

12、板客戶(hù)家庭狀況：父母夫婦兩個(gè)姐姐4歲女兒客戶(hù)生活習(xí)慣： 大朗本地人，朋友圈子很廣，喜歡年輕時(shí)尚的運(yùn)動(dòng)方式，經(jīng)常自駕游主要觀點(diǎn)：自己家人都有車(chē)，交通沒(méi)有關(guān)系，重點(diǎn)是配套一定要搞好，應(yīng)該會(huì)去看看，不能太貴，畢竟自己不會(huì)用來(lái)投資，主要是給朋友住關(guān)于地塊交通便利、很了解地塊情況，周?chē)目萍紙@規(guī)劃利好關(guān)于戶(hù)型110-130平左右，用來(lái)自己住或者給朋友住，最好能有兩個(gè)套間關(guān)于總價(jià)70-80萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖規(guī)劃非常好，環(huán)境也很漂亮，教育配套很重要積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、物業(yè)管理、周邊科技園規(guī)劃利好影響購(gòu)買(mǎi)因素莞樟路噪音、生活配套大朗私營(yíng)業(yè)主：需求110-130平左右的三房，價(jià)錢(qián)接受才干強(qiáng)，看重物業(yè)管理和

13、萬(wàn)科品牌，對(duì)會(huì)所和運(yùn)動(dòng)設(shè)備要求高大朗客戶(hù)語(yǔ)錄葉女士客戶(hù)背景：大朗某社區(qū)副書(shū)記客戶(hù)家庭狀況：父母夫婦客戶(hù)生活習(xí)慣： 大朗本地公務(wù)員，朋友圈子很廣，喜歡購(gòu)物逛街和時(shí)尚消費(fèi)主要觀點(diǎn)：松山湖的環(huán)境吸引力還是蠻大的，社區(qū)環(huán)境很重要，大朗人比較喜歡大的水景，綠色植物和草地要多一些，松山湖學(xué)位吸引力也很大關(guān)于地塊華為進(jìn)駐將很大程度上促進(jìn)周?chē)鷧^(qū)域的消費(fèi)和發(fā)展關(guān)于戶(hù)型180平以上，父母房，計(jì)劃年內(nèi)生小孩，希望能夠住大點(diǎn)關(guān)于總價(jià)120萬(wàn)左右區(qū)位與配套教育配套和生活配套應(yīng)該是重點(diǎn)積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境影響購(gòu)買(mǎi)因素外圍環(huán)境、噪音大朗鎮(zhèn)公務(wù)員：需求180平以上的五房，價(jià)錢(qián)接受才干強(qiáng)，需求面積較大，看重

14、溫馨度和社區(qū)管理大朗客戶(hù)語(yǔ)錄李女士客戶(hù)背景：制造企業(yè)高管（來(lái)莞12年）客戶(hù)家庭狀況：夫婦女兒（5歲）客戶(hù)生活習(xí)慣：自己來(lái)大朗已經(jīng)12年了，非常習(xí)慣大朗的生活圈子，不會(huì)考慮離開(kāi)主要觀點(diǎn)：離上班的地方不遠(yuǎn)，交通也很方便，如果能夠有松山湖學(xué)位的話，吸引力很大，畢竟是外來(lái)人員，學(xué)位沒(méi)有保障關(guān)于地塊知道那個(gè)地方，不過(guò)感覺(jué)那里還什么都沒(méi)有，生活不方便關(guān)于戶(hù)型根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以考慮120平左右的，小孩房和主臥關(guān)于總價(jià)60萬(wàn)左右區(qū)位與配套教育配套很重要，希望萬(wàn)科能夠解決學(xué)位積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、教育資源和物業(yè)管理、社區(qū)安保影響購(gòu)買(mǎi)因素噪音、生活配套、價(jià)格高大朗鎮(zhèn)新莞人：需求130平左右的三房，價(jià)錢(qián)接受才

15、干較強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品的適用性要求較高，看重教育資源和生活配套大朗客戶(hù)語(yǔ)錄羅先生客戶(hù)背景：毛紡織生意人客戶(hù)家庭狀況：夫婦兒子（12歲）兒子（5歲）客戶(hù)生活習(xí)慣：習(xí)慣在自己做生意的區(qū)域生活和消費(fèi)，經(jīng)常外出聯(lián)系客戶(hù)洽商生意主要觀點(diǎn)：地方離得不遠(yuǎn)，交通很方便，能有松山湖的學(xué)位最好了關(guān)于地塊位置比較好，地也很大，交通都不錯(cuò)關(guān)于戶(hù)型130-150平左右吧，小孩子大了，2個(gè)套房最好，以后可以接父母一起住關(guān)于總價(jià)80-90萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖中學(xué)是市重點(diǎn)，小孩教育環(huán)境要好、生活配套都要有積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、教育資源、交通便利、離做生意的地方很近影響購(gòu)買(mǎi)因素噪音、生活配套要做好大朗鎮(zhèn)新莞生意人：需求130-150

16、平左右三房，價(jià)錢(qián)接受才干強(qiáng)，關(guān)注社區(qū)的教育資源、生活配套和物業(yè)管理大朗客戶(hù)語(yǔ)錄房地產(chǎn)開(kāi)展較成熟，潛在購(gòu)房群體大，主要置業(yè)區(qū)域?yàn)殄疾郊皷|城東，潛在消費(fèi)才干較強(qiáng)；寮步客戶(hù)購(gòu)房群體大/接受才干較強(qiáng)/高端客戶(hù)外溢東城寮步主要產(chǎn)業(yè)：IT、電子：從業(yè)人員占18% ，產(chǎn)值占70%汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)：建面86萬(wàn)平方米，注冊(cè)車(chē)行90多家，品牌60多個(gè)，銷(xiāo)售額40多億寮步主要工業(yè)區(qū)：華南工業(yè)園IT、電子百業(yè)工業(yè)園IT、電子新城工業(yè)園IT、電子大進(jìn)工業(yè)園毛紡織2.客戶(hù)訪談 客戶(hù)分析譚先生客戶(hù)背景：私營(yíng)企業(yè)主客戶(hù)家庭狀況：夫婦+21歲女兒（韓國(guó)留學(xué)）3歲女兒客戶(hù)生活習(xí)慣：寮步新莞人，來(lái)莞10年，自己有較大的企業(yè)?！板疾匠删土?/p>

17、我，我也不愿意離開(kāi)了寮步”主要觀點(diǎn)：交通和配套對(duì)于我們這個(gè)層次的客戶(hù)來(lái)說(shuō)不重要，重要的是生態(tài)環(huán)境和人文氛圍，我比較關(guān)注樓盤(pán)的周邊環(huán)境關(guān)于地塊松山湖我去過(guò)很多次，也看過(guò)松山湖的房子，環(huán)境是不錯(cuò)的關(guān)于戶(hù)型180-200平左右的四房吧，2-3個(gè)套間，小孩房關(guān)于總價(jià)價(jià)格不是很敏感，100-200萬(wàn)左右都不是問(wèn)題區(qū)位與配套沒(méi)有天然原生態(tài)景觀資源、生活配套不是重點(diǎn)積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、人文環(huán)境和社區(qū)服務(wù)影響購(gòu)買(mǎi)因素沒(méi)有同層次的朋友圈層、對(duì)于人文環(huán)境很關(guān)注寮步私營(yíng)業(yè)主：事業(yè)成熟高端群體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，關(guān)注社區(qū)的人文環(huán)境和業(yè)主圈層，要求較好的物業(yè)管理效力寮步客戶(hù)語(yǔ)錄林先生客戶(hù)背景：企業(yè)中高管客戶(hù)家庭狀況：夫婦子

18、女（1歲）客戶(hù)生活習(xí)慣：寮步新莞人，來(lái)莞6年多，自己有成熟的生活圈主要觀點(diǎn)：寮步現(xiàn)在發(fā)展也很快，不會(huì)考慮離開(kāi)寮步這個(gè)圈子，自己的事業(yè)發(fā)展勢(shì)頭很好，做房地產(chǎn)投資的可能不大關(guān)于地塊交通比較方便，但是那個(gè)地方周?chē)畈环奖汴P(guān)于戶(hù)型130-150平3房2廳2衛(wèi)。兩個(gè)套房，可能會(huì)給朋友住，自己住的時(shí)間不多關(guān)于總價(jià)70-80萬(wàn)左右區(qū)位與配套高新科技園區(qū)，發(fā)展?jié)摿€是很不錯(cuò)的，規(guī)劃也很好積極購(gòu)買(mǎi)因素松山湖的規(guī)劃前景、教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素周邊沒(méi)有生活配套需要一定時(shí)間的發(fā)展寮步企業(yè)中高管：需求130-150平左右的三房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注教育資源、規(guī)劃前景和生活配套寮步客戶(hù)語(yǔ)錄以中端居家盤(pán)為主，客群以本地客

19、戶(hù)為主，新莞人為輔，松山湖和市區(qū)部分高端物業(yè)中，有部分外溢的大嶺山客戶(hù)。大嶺山客戶(hù) 本地居民為主/接受才干較強(qiáng)/部分再改客戶(hù)外溢大嶺山01-07年以超21%的速度增長(zhǎng)，08年增速為15.5%，城市實(shí)力日益加強(qiáng)，可以支撐房地產(chǎn)的快速開(kāi)展。大嶺山在東莞各鎮(zhèn)排名中處于中間程度，家具/物流/零售為其支柱產(chǎn)業(yè)近年在融入大市區(qū)建立中，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的呈良好的開(kāi)展勁頭，增幅較大。2.客戶(hù)訪談客戶(hù)分析黃先生客戶(hù)背景：大嶺山電子企業(yè)職員客戶(hù)家庭狀況：?jiǎn)紊?24歲客戶(hù)生活習(xí)慣： 大嶺山本地人，習(xí)慣于大嶺山鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)，偶爾外出旅游主要觀點(diǎn)：社區(qū)配套要好，如果有松山湖學(xué)位，應(yīng)該有很多朋友會(huì)買(mǎi)看房關(guān)于地塊交通比較方便，上班1

20、5分鐘就能到，但是最好能夠有吃飯的地方關(guān)于戶(hù)型60-70平左右的就夠了，可以用來(lái)投資或者自己住都不錯(cuò)關(guān)于總價(jià)35-40萬(wàn)左右區(qū)位與配套吃飯和買(mǎi)東西一定要方便，現(xiàn)在什么都沒(méi)有，沒(méi)人來(lái)買(mǎi)的積極購(gòu)買(mǎi)因素首次置業(yè)、科技園區(qū)的租房需求、交通影響購(gòu)買(mǎi)因素周邊沒(méi)有生活配套，不方便。大嶺山區(qū)域企業(yè)職員：需求60-70平左右兩房，價(jià)錢(qián)接受才干不強(qiáng)，關(guān)注價(jià)錢(qián)、交通和生活配套大嶺山客戶(hù)語(yǔ)錄林先生客戶(hù)背景：政府事業(yè)機(jī)關(guān)職員客戶(hù)家庭狀況：夫婦4歲兒子客戶(hù)生活習(xí)慣：喜歡跟同事和朋友一起打牌、聊天，偶爾外出旅游和購(gòu)物主要觀點(diǎn)：松山湖小學(xué)的學(xué)位還是很有吸引力的，不過(guò)聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在都要抽簽的，配套要好，交通沒(méi)有關(guān)系，反正有車(chē)，老婆自

21、己也可以開(kāi)車(chē)關(guān)于地塊交通比較方便，那邊企業(yè)多。關(guān)于戶(hù)型150-180平的四房左右，父母房和小孩房都要有，最好能夠有2個(gè)套房關(guān)于總價(jià)80-90萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖的生活配套和教育配套都很重要積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、學(xué)位資源影響購(gòu)買(mǎi)因素生活配套、看不到松山湖、莞樟路噪音很吵大嶺山公務(wù)員：需求150-180平左右的四房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注教育資源、生活配套和外圍環(huán)境大嶺山客戶(hù)語(yǔ)錄黃先生客戶(hù)背景：大嶺山養(yǎng)殖農(nóng)場(chǎng)主客戶(hù)家庭狀況：父母夫婦3個(gè)子女客戶(hù)生活習(xí)慣：本地人，已經(jīng)在本區(qū)域生活了40多年，很難離開(kāi)這里，生活和消費(fèi)習(xí)慣很難改變主要觀點(diǎn)：那里看不到松山湖，買(mǎi)菜都不方便，如果不是說(shuō)萬(wàn)科的房子，我看都不

22、看，物業(yè)管理和保安一定要好，有學(xué)位最好關(guān)于地塊反正都有車(chē)，交通沒(méi)有關(guān)系關(guān)于戶(hù)型180左右的四房，主要是小孩要讀書(shū)，父母肯定不愿意一起住關(guān)于總價(jià)80-90萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖學(xué)位、商業(yè)配套積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、物業(yè)管理、社區(qū)安全、教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素缺乏景觀資源、生活配套大嶺山私營(yíng)企業(yè)主：需求180平左右的四房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注物業(yè)管理、教育資源、外圍環(huán)境和生活配套大嶺山客戶(hù)語(yǔ)錄東坑客戶(hù) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍偏弱，置業(yè)客戶(hù)主要以本地 客為主經(jīng)濟(jì)：2021年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值38億全市32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)排名29位，同比增長(zhǎng)15%；東坑鎮(zhèn)相比周邊其他鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)落后，潛在的客戶(hù)群體較少，房地產(chǎn)消費(fèi)才干較弱?？蛻?hù)：鎮(zhèn)

23、中心洋房產(chǎn)品客戶(hù)以工廠高管與企業(yè)主為主，東坑本地人為輔，銷(xiāo)售速度緩慢。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)工程較少，產(chǎn)品適用性差，設(shè)計(jì)不合理，客戶(hù)認(rèn)可度低，部分高端客戶(hù)外溢到大朗、松山湖和常平。高端消費(fèi)客群基數(shù)小，房地產(chǎn)開(kāi)展滯后，首置中端客群被周邊鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)分流2.客戶(hù)訪談客戶(hù)分析盧先生客戶(hù)背景：職高教師客戶(hù)家庭狀況：夫婦兒子（初中寄宿）客戶(hù)生活習(xí)慣：自己是東坑鎮(zhèn)本地人，基本都在學(xué)校和家里，經(jīng)常一家去松山湖踏青主要觀點(diǎn)：生活配套要搞好，運(yùn)動(dòng)設(shè)施一定要多，肉菜市場(chǎng)最好能夠有，畢竟很少會(huì)去超市買(mǎi)菜，反正計(jì)劃買(mǎi)車(chē)，交通不是問(wèn)題關(guān)于地塊那個(gè)地方還是很不錯(cuò)的，最近大朗會(huì)做一些農(nóng)民公寓在附近，很快會(huì)發(fā)展起來(lái)，東坑人也喜歡好點(diǎn)的社區(qū)，

24、應(yīng)該會(huì)有很多人去看關(guān)于戶(hù)型110-130平左右的就好了，孩子周末回來(lái)住，2個(gè)套間關(guān)于總價(jià)60-70萬(wàn)左右區(qū)位與配套松山湖北部基本都是科技園區(qū)，沒(méi)有什么商業(yè)配套積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、社區(qū)物業(yè)和安保管理影響購(gòu)買(mǎi)因素莞樟路噪音和堵車(chē)、缺少生活配套東坑鎮(zhèn)教師：需求110-130平左右的三房，價(jià)錢(qián)接受才干較強(qiáng)，關(guān)注社區(qū)人文環(huán)境、物業(yè)管理和生活配套東坑客戶(hù)語(yǔ)錄劉先生客戶(hù)背景：東坑私營(yíng)企業(yè)主客戶(hù)家庭狀況：父母夫婦小孩（18歲）小孩（16歲）客戶(hù)生活習(xí)慣：外省人，消費(fèi)觀念很時(shí)尚，事業(yè)已經(jīng)非常穩(wěn)定，朋友圈子比較廣主要觀點(diǎn)：東坑沒(méi)有好房子，一般都是到東城和常平買(mǎi)，你們的地方不錯(cuò)，離東坑也很近，東坑人應(yīng)該會(huì)比較喜歡

25、關(guān)于地塊看不到湖，位置還不錯(cuò)，交通都很方便關(guān)于戶(hù)型180平四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，3個(gè)套間，父母房，小孩房關(guān)于總價(jià)120萬(wàn)以上區(qū)位與配套交通不錯(cuò)，工廠很多，生活配套基本沒(méi)有積極購(gòu)買(mǎi)因素萬(wàn)科品牌、小區(qū)物業(yè)服務(wù)、松山湖教育資源影響購(gòu)買(mǎi)因素噪音、生活配套東坑私營(yíng)企業(yè)主：東坑高端群體，需求150-180平左右的四房，價(jià)錢(qián)接受才干強(qiáng)，關(guān)注物業(yè)效力、教育資源和生活配套東坑客戶(hù)語(yǔ)錄置業(yè)群體最大大朗客戶(hù)分布比較均勻，本地人、生意人、類(lèi)公務(wù)員群體及企業(yè)中高管三分天下，客戶(hù)比較關(guān)注社區(qū)物業(yè)管理、生活配套和教育資源，本工程的交通優(yōu)勢(shì)和教育資源將吸引大量的周邊毛紡織生意人和制造業(yè)中高管，需求打造完善的生活配套超市、餐飲和休閑文

26、娛購(gòu)物大朗1.周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)特征總結(jié)客戶(hù)總結(jié)高端客戶(hù)外溢大嶺山區(qū)域經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，企業(yè)數(shù)量不多，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需根本平衡，部分高端再改客戶(hù)是本工程的主要牽引對(duì)象，松山湖區(qū)域的教育資源和萬(wàn)科品牌將是最重要的關(guān)注點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)客戶(hù)本地人將占較大比重大鄰山潛在客戶(hù)群較大寮步鎮(zhèn)電子IT產(chǎn)業(yè)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)興隆，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭迅猛，潛在客戶(hù)數(shù)量較大，且松山湖大道10分鐘直通本區(qū)域，交通優(yōu)勢(shì)、松山湖教育資源和萬(wàn)科品牌將吸引較多的改善型客戶(hù)，需求抑制寮步客戶(hù)對(duì)于遠(yuǎn)離原有生活區(qū)域的抗性，新莞人是主力客戶(hù)群體寮步客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較差東坑鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相對(duì)比較落后，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展參差不齊，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初步階段，導(dǎo)致部分高端

27、客戶(hù)外溢至城區(qū)及其他周邊鎮(zhèn)區(qū)，本工程地理位置優(yōu)越，萬(wàn)科品牌針對(duì)東坑改善型客戶(hù)將會(huì)有較大的吸引力，本地客戶(hù)群體遠(yuǎn)超新莞客戶(hù)東坑客戶(hù)分布最廣松山湖客戶(hù)重要集中在中部總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域和北部工業(yè)園區(qū)，客戶(hù)群體以園區(qū)企業(yè)職員、管理人員和類(lèi)公務(wù)員群體為主，客戶(hù)群體數(shù)量較大，價(jià)錢(qián)接受才干相對(duì)較強(qiáng)，客戶(hù)注重社區(qū)生活配套和松山湖學(xué)位，客戶(hù)對(duì)萬(wàn)科認(rèn)可度較高松山湖2.工程與客戶(hù)契合度判別分類(lèi)購(gòu)房特征購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)對(duì)戶(hù)型的要求與項(xiàng)目契合度本地原住民東莞土生土長(zhǎng)，向往高品位的大社區(qū)生活，希望改變自己的傳統(tǒng)居住方式，關(guān)注品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，關(guān)注物業(yè)保值增值；環(huán)境、戶(hù)型、配套設(shè)施、物管朝向/空間布局/實(shí)惠 企業(yè)中高層管理事業(yè)有一

28、定基礎(chǔ)，購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)集中于交通、配套、環(huán)境和教育，希望家是能提升全家生活素質(zhì)的地方環(huán)境、戶(hù)型、配套、教育、保值增值性朝向/空間布局/私密性 個(gè)體工商戶(hù)關(guān)心財(cái)富與機(jī)遇，購(gòu)房主要考慮生活和事業(yè)便利性，看中配套、居住舒適環(huán)境、物管、保值增值性、教育朝向/空間布局/實(shí)惠 公務(wù)員收入穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，追求生活的品質(zhì)和子女的教育；地段、環(huán)境、配套、教育私密性/實(shí)惠/空間布局 客戶(hù)總結(jié)客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)特征價(jià)值排序兩房客戶(hù)1、來(lái)源：大朗新莞人為主，可吸引少量周邊區(qū)域投資客；2、職業(yè)：企業(yè)員工及毛織市場(chǎng)的小生意人； 3、家庭年收入：5-10萬(wàn)為主；4、首次置業(yè)者為主 1、區(qū)域位置、2、小區(qū)的生活配套、3、周邊生活配套、

29、4、開(kāi)發(fā)商品牌；樓盤(pán)升值空間。緊湊型三房客戶(hù)1、來(lái)源：大朗新莞人和松山湖園區(qū)企業(yè)員工；2、職業(yè)：小生意人和企業(yè)員工； 3、家庭年收入：10-20萬(wàn)為主 ；4、首次置業(yè)者為主； 1、區(qū)域位置、2、小區(qū)的生活配套、3、開(kāi)發(fā)商品牌、4、周邊配套；5、樓盤(pán)升值空間。舒適性三房客戶(hù)1、籍貫：大朗本地人和松山湖園區(qū)企業(yè)中層管理；2、職業(yè)：小企業(yè)主，公務(wù)員、園區(qū)企業(yè)管理人員3、家庭年收入：20-30萬(wàn)為主 ；4、首改為主；1區(qū)域、2開(kāi)發(fā)商品牌、3周邊生活配套、4小區(qū)生活配套、5升值潛力四五房客戶(hù)1、籍貫：大朗本地人為主 ；2、職業(yè)：企業(yè)主為主，公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員為輔；3、家庭年收入：50-60萬(wàn)為主

30、；30-40萬(wàn)的比重也很大；4、首改和再改為主； 1產(chǎn)品舒適度、2周邊生活配套、3小區(qū)內(nèi)部綠化、4小區(qū)規(guī)模、5會(huì)所等小區(qū)配套。目的客戶(hù)初步鎖定 3.目的客戶(hù)區(qū)域：大朗、松山湖不同人群對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)可程度： 1.上升期穩(wěn)定期起步期； 2.雙核家庭空巢三核家庭環(huán)境改善照顧家人家庭生命周期 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)起步期事業(yè)開(kāi)展周期財(cái)富積累階段 上升期穩(wěn)定期三核家庭雙核家庭活潑空巢環(huán)境改善奢享空間社交圈層高端改善社會(huì)標(biāo)志小孩教育休閑文娛收藏保值社交圈層小孩教育任務(wù)便利生活便利社交圈層環(huán)境改善空間改善自我享用目的客戶(hù)特征 從工程土地屬性及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)特征判別，本工程客戶(hù)主要為首置和首改客戶(hù)，客戶(hù)較注重子女教育和生活便

31、利性四產(chǎn)品定位及建議靜態(tài)土地分析動(dòng)態(tài)土地分析客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)訪談目的客戶(hù)及特征市場(chǎng)背景分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析三市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇與競(jìng)爭(zhēng)分析二客戶(hù)分析土地分析一1.松山湖片區(qū)劃分市場(chǎng)背景分析集中分布于北部和中部： 松山湖現(xiàn)較成熟的區(qū)域?yàn)楸辈扛咝聢@區(qū)及中部科研教育園區(qū)，現(xiàn)住宅工程主要集中在這兩個(gè)區(qū)域北部無(wú)產(chǎn)權(quán)公寓工程： (1)科苑公寓 (2)青竹園 (3)新興園 (4)松濤公寓 (5)聽(tīng)湖居 (6)月荷居 (7)松錦園 (8)蘭馨園中部無(wú)產(chǎn)權(quán)公寓工程： (9)消費(fèi)力大廈(13)松湖花園(14)玉華小區(qū) (15)寄蓮公寓 中部高檔別墅洋房工程： (11)虹溪諾雅 (12)長(zhǎng)城世家 (16)錦繡山河(10

32、)和堂北部工業(yè)園區(qū)以公寓為主；中部景觀資源優(yōu)勢(shì)，以高檔別墅及洋房為主；南/東部為待開(kāi)展區(qū)域。12745638910111216151314北部中部南部東部1.松山湖北部片區(qū)市場(chǎng)背景分析區(qū)域內(nèi)會(huì)聚大量大型高新企業(yè)，無(wú)產(chǎn)權(quán)公寓為工業(yè)園區(qū)的主要居住配套本工程科苑公寓青竹園月荷居聽(tīng)湖居松濤公寓新興園松錦園創(chuàng)意生活城喜悅酒店南方外國(guó)語(yǔ)小學(xué)BACDE蘭馨園虹溪諾雅錦繡山河松湖花園長(zhǎng)城世家和堂東莞中學(xué)松山湖學(xué)校管委會(huì)廣東醫(yī)學(xué)院東莞理工學(xué)院松山湖中心小學(xué)凱悅酒店1.松山湖中部片區(qū)市場(chǎng)背景分析高端住宅云集，松山湖中小學(xué)為市級(jí)名校，教育配套優(yōu)勢(shì)明顯，主要以新盤(pán)為主，生活配套設(shè)備匱乏，入住率偏低2.大朗板塊劃分市場(chǎng)

33、背景分析城果碧桂園工程長(zhǎng)盛商貿(mào)文化中心區(qū)行政效力區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)毛織商貿(mào)區(qū) 在售將售在售樓盤(pán)主要分布在長(zhǎng)盛商貿(mào)文化中心區(qū)，其他片區(qū)樓盤(pán)較少，未來(lái)供應(yīng)樓盤(pán)將集中于行政效力區(qū)，房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)移至行政效力區(qū)碧水天源金域藍(lán)灣財(cái)富公館金莎雅苑中心城凱悅美景3.市場(chǎng)消化量分析統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至：2021.03市場(chǎng)背景分析大片區(qū)內(nèi)以中等居家產(chǎn)品81-1002-3房消化為主，輔以投資型小戶(hù)型，其他戶(hù)型供應(yīng)及消化量較少3.市場(chǎng)庫(kù)存量分析統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至：2021.03市場(chǎng)背景分析大片區(qū)內(nèi)以91-1003房存量為主，輔以投資型小戶(hù)型，其他戶(hù)型供應(yīng)及存量較少3.市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)背景分析片區(qū)內(nèi)30-190的洋房余貨約200

34、0套，主力供應(yīng)面積段為70-110平米間，其中91-100平米段為熱銷(xiāo)戶(hù)型1200余套，130-150溫馨三房戶(hù)型供應(yīng)較小，去化率較高。大朗、大嶺山供應(yīng)除松山湖外東坑、大嶺山供應(yīng)松山湖注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自東莞房管網(wǎng)備案數(shù)據(jù)。4.市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)背景分析2021-2021年大朗、松山湖在供應(yīng)預(yù)測(cè)表已獲得開(kāi)工答應(yīng)證工程名稱(chēng)類(lèi)型開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工面積主力戶(hù)型總套數(shù)預(yù)計(jì)上市時(shí)間金莎公寓2009年9月34637-35110年初碧水天源星湖岸別墅2009年8月39780300-60010010年上半年金域藍(lán)灣洋房2009年7月4933275、95、140（贈(zèng)送后）60610年6-9月份長(zhǎng)城世家洋房2009年7

35、月6343673、120-130、150-17043610年上半年2021-2021年大朗、松山湖潛在供應(yīng)預(yù)測(cè)已獲得地塊方案開(kāi)發(fā)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位預(yù)計(jì)上市時(shí)間主力戶(hù)型建筑面積（萬(wàn)平米）總套數(shù)（套）碧桂園大朗2011年正在做規(guī)劃23.7初稿方案 2730套東方銀座大朗2010年90-1109.7初稿方案1277套虹溪諾雅松山湖2010年110-25013920錦繡山河松山湖2010年120-1607500目前可查已獲得開(kāi)工答應(yīng)證約 18.7萬(wàn)平米，約1500套目前可查已獲得地塊并方案開(kāi)工的約53.7萬(wàn)平米約5400套未來(lái)區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)工程有金沙、碧水天源、金域藍(lán)灣、長(zhǎng)城世家、東方銀座、虹溪諾雅及錦繡山

36、河洋房，共約6900套。4.市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量分析市場(chǎng)背景分析從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，松山湖后期供應(yīng)以高檔住宅為主，大朗以首改和再改為主，其中首改約有1500套。松山湖未來(lái)新增供應(yīng)產(chǎn)品線合計(jì)首次置業(yè)首次改善普通再改高檔第二居所套數(shù)（套）1856403961420面積（萬(wàn)平米）20.40.5316.5金額（萬(wàn)元） 274500300024000247500備注：金額按照初次改善均價(jià)按6000元/平米，普通再改按照8000元/平方米，高檔按照1.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算。大朗未來(lái)新增供應(yīng)產(chǎn)品線合計(jì)首次置業(yè)首次改善普通再改高檔第二居所套數(shù)（套）506468515722507300面積（萬(wàn)平米）523.715285.4金額

37、（萬(wàn)元）339800148007500019600054000備注：金額按照初次置業(yè)均價(jià)4000元/平米，初次改善均價(jià)按5000元/平米，普通再改按照7000元/平方米，高檔按照1萬(wàn)元/平方米計(jì)算。區(qū)域市場(chǎng)特征 1.松山湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展比較成熟，物業(yè)多樣性開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)價(jià)錢(qián)較高，目前以高端洋房銷(xiāo)售為主，均價(jià)約15000元/； 2.大朗市場(chǎng)屬于開(kāi)展期，以中端物業(yè)為主，在售主要有金域藍(lán)灣尾盤(pán)，實(shí)現(xiàn)價(jià)錢(qián)約6500元； 3.東坑、寮步屬于初級(jí)開(kāi)展階段，在售物業(yè)較少，實(shí)現(xiàn)價(jià)錢(qián)較低，約在3500-4000元之間。區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 未來(lái)主要供應(yīng)片區(qū)為大朗及松山湖南部區(qū)域，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為虹溪諾雅和錦繡山河

38、洋房、長(zhǎng)城世家及金域藍(lán)灣，未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)為碧桂園和中心城，其他區(qū)域供應(yīng)量較少。市場(chǎng)板塊分析1.競(jìng)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析松山湖片區(qū)工程中心競(jìng)爭(zhēng)力是松山湖的景觀資源，大朗區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力主要是地理位置及配套。項(xiàng)目區(qū)域周邊配套區(qū)位形象交通景觀購(gòu)物休閑教育配套虹溪諾雅緊鄰松山湖主景區(qū)，形象高松山湖中部區(qū)域新竹路直面松湖煙雨景觀資源優(yōu)越缺乏購(gòu)物休閑場(chǎng)所無(wú)學(xué)位贈(zèng)送錦繡山河松山湖景區(qū)二級(jí)區(qū)域，形象較高松山湖中部區(qū)域紅棉路松湖支湖，景觀資源較好具備10萬(wàn)平米休閑配套，包括高爾夫練習(xí)場(chǎng)有東莞中學(xué)學(xué)位贈(zèng)送長(zhǎng)城世家緊鄰松山湖主景區(qū)，形象高松山湖中部沁園路直面松湖煙雨景觀（高層二線）缺乏購(gòu)物休閑場(chǎng)所無(wú)學(xué)位贈(zèng)送中心城未來(lái)行政中心

39、區(qū)交通便利無(wú)景觀資源無(wú)大型購(gòu)物配套無(wú)學(xué)位贈(zèng)送金域藍(lán)灣緊鄰富民大道，長(zhǎng)盛廣場(chǎng)對(duì)面，區(qū)域認(rèn)可度高大朗商業(yè)中心，富民大道無(wú)景觀資源長(zhǎng)盛廣場(chǎng)無(wú)學(xué)位贈(zèng)送臨近大朗中學(xué)1.競(jìng)品分析項(xiàng)目單體功能空間服務(wù)空間贈(zèng)送空間朝向價(jià)格虹溪諾雅面積區(qū)間：97-235橫廳開(kāi)間：8-10米主臥套房：25以上，配備衣帽間廚房：尺度較大，但無(wú)直接自然采光衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽(yáng)臺(tái)：進(jìn)深超過(guò)3米，更好體現(xiàn)景觀資源優(yōu)勢(shì)生活陽(yáng)臺(tái)：尺度大，但使用不便室內(nèi)過(guò)道：過(guò)長(zhǎng)，欠緊湊無(wú)特別贈(zèng)送空間基本實(shí)現(xiàn)東南朝向，但小戶(hù)型東西向均價(jià)為園區(qū)洋房頂峰均價(jià)約1.8萬(wàn)/錦繡山河面積區(qū)間：150-265豎廳進(jìn)深：10米以上主臥套房：25-36，配備衣帽

40、間廚房：尺度一般，均有直接自然采光衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽(yáng)臺(tái)：進(jìn)深超過(guò)3米，更好體現(xiàn)景觀資源優(yōu)勢(shì)生活陽(yáng)臺(tái)：與內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)功能重疊，不好使用室內(nèi)過(guò)道：長(zhǎng)度合理使用較方便內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送+小型花池基本能滿(mǎn)足南北通透均價(jià)1.3-1.5萬(wàn)/長(zhǎng)城世家面積區(qū)間：110-178豎廳進(jìn)深：8-9米進(jìn)深主臥套房：15-30，部分配備衣帽間廚房：尺度一般，均有直接自然采光衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽(yáng)臺(tái)：弧形陽(yáng)臺(tái)，景觀面較寬生活陽(yáng)臺(tái)：與廚房相連，實(shí)用程度高室內(nèi)過(guò)道：室內(nèi)設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用無(wú)特別贈(zèng)送空間基本能滿(mǎn)足南北通透均價(jià)7000-9000元/金域藍(lán)灣面積區(qū)間：105-115豎廳進(jìn)深：8-9米進(jìn)深主臥套房：約20，無(wú)

41、衣帽間廚房：尺度較小，僅有6衛(wèi)生間：公衛(wèi)尺度小景觀陽(yáng)臺(tái)：弧形陽(yáng)臺(tái)，景觀面較寬生活陽(yáng)臺(tái)：尺度較小室內(nèi)過(guò)道：室內(nèi)設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用通過(guò)挑空、入戶(hù)花園、內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)送面積達(dá)33基本能滿(mǎn)足南北通透均價(jià)6500元/從 建筑單體來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)工程在贈(zèng)送空間方面較差，總價(jià)較高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)值敏感度區(qū)域周邊配套社區(qū)單體高中低容積率區(qū)位籠統(tǒng)交通景觀教育配套建筑方式會(huì)所效力功能空間效力空間贈(zèng)送空間朝向園林景觀價(jià)錢(qián)購(gòu)物休閑2.競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)過(guò)對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)工程的分析可以看出，本工程在交通、社區(qū)和單體方面較有優(yōu)勢(shì)，但區(qū)域籠統(tǒng)和周邊配套目前較差，后期可在打造配套方面發(fā)力來(lái)提升工程的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。中心城金域藍(lán)灣長(zhǎng)城世家碧桂園金域松湖市場(chǎng)競(jìng)

42、爭(zhēng)分析3.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略凸現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)以三鎮(zhèn)交界的優(yōu)勢(shì)放大工程的區(qū)域中心位置；以強(qiáng)勢(shì)的交通優(yōu)勢(shì)植根松山湖，向大朗、東坑、大嶺山、寮步牽引更多的客戶(hù)打造區(qū)域強(qiáng)勢(shì)配套經(jīng)過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)配套以加強(qiáng)外區(qū)域牽引力經(jīng)過(guò)學(xué)位的贈(zèng)送滿(mǎn)足客戶(hù)的教育需求提升單體競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)過(guò)傳統(tǒng)G2產(chǎn)品打造，實(shí)現(xiàn)單體各項(xiàng)目的，如景觀、朝向等，堅(jiān)持品牌號(hào)召力；經(jīng)過(guò)較大面積單體贈(zèng)送，突破客戶(hù)心思預(yù)期單價(jià)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷(xiāo)售。強(qiáng)勢(shì)社區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)社區(qū)園林的打造以躲避“松山湖地塊無(wú)景觀資源的優(yōu)勢(shì)提供凸顯獨(dú)有優(yōu)勢(shì)的會(huì)所及物業(yè)管理效力工程的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是經(jīng)過(guò)打造區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勢(shì)配套資源提升工程及區(qū)位籠統(tǒng)；凸現(xiàn)工程三鎮(zhèn)交界的獨(dú)特別位使區(qū)位中心化；提升工程單體競(jìng)爭(zhēng)力和社

43、區(qū)效力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析4.市場(chǎng)價(jià)錢(qián)分析區(qū)域主力銷(xiāo)售區(qū)間集中于71-100總價(jià)31-60萬(wàn)，101-130總價(jià)51-80萬(wàn)，131-16061-90萬(wàn)。161-190總價(jià)200萬(wàn)以上。藍(lán)色為松山湖高端物業(yè)總價(jià)段 71-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-19031-40萬(wàn)20938948126/41-50萬(wàn)25851934957/26/51-60萬(wàn)/573691208145/14/61-70萬(wàn)/173/6520814514/71-80萬(wàn)/173/259/81-90萬(wàn)/29152122/91

44、-100萬(wàn)/32/23/3028/101-110萬(wàn)/72/44/111-120萬(wàn)/96/4539/121-130萬(wàn)/37/22/131-140萬(wàn)/15141-150萬(wàn)/64/41/151-160萬(wàn)/161-170萬(wàn)/33171-180萬(wàn)/233/181-190萬(wàn)/42/191-200萬(wàn)/183/200萬(wàn)以上/128375合計(jì)4679651263257413337379634146325178423成交密集區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析5.總價(jià)戰(zhàn)略本工程首置產(chǎn)品總價(jià)應(yīng)控制在50-70萬(wàn)元；首改應(yīng)控制在70-100萬(wàn)元；再改應(yīng)控制在115-145萬(wàn)元。暢銷(xiāo)戶(hù)型價(jià)錢(qián)及速度清點(diǎn) 71-100：市場(chǎng)供應(yīng)量最大，總價(jià)區(qū)間

45、31-60萬(wàn)，銷(xiāo)售-存貨比在2.8左右。 101-130：區(qū)域最暢銷(xiāo)戶(hù)型，總價(jià)區(qū)間51-80萬(wàn)，主要集中于大朗和大嶺山，銷(xiāo)售-存貨比超越15。 131-160：總價(jià)區(qū)間61-100萬(wàn)；銷(xiāo)售-存貨比在10左右。本工程價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略推導(dǎo) 現(xiàn)金牛產(chǎn)品首改：總價(jià)控制在70-100萬(wàn)； 明星產(chǎn)品再改：總價(jià)控制在115-145萬(wàn)； 嬰兒產(chǎn)品首置：總價(jià)控制在50-70萬(wàn)； 以上價(jià)錢(qián)為帶裝修價(jià)錢(qián)，裝修規(guī)范為1000元/平米市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析戰(zhàn)略總結(jié)一居還是二居？凸優(yōu)還是補(bǔ)差？總價(jià)區(qū)間選擇？定位成城市型第一居所價(jià)值曲線反映客戶(hù)對(duì)區(qū)域休閑配套、教育資源、戶(hù)型朝向、贈(zèng)送、價(jià)錢(qián)等比較敏感50-70萬(wàn)、70-100萬(wàn)、115-14

46、5萬(wàn)三個(gè)總價(jià)段現(xiàn)金牛產(chǎn)品價(jià)錢(qián)區(qū)間：70-100萬(wàn)；明星產(chǎn)品價(jià)錢(qián)區(qū)間：115-145萬(wàn)；嬰兒產(chǎn)品價(jià)錢(qián)區(qū)間：50-70萬(wàn)強(qiáng)化區(qū)域交通價(jià)值及打造強(qiáng)勢(shì)配套區(qū)域獨(dú)特的三鎮(zhèn)交界交通優(yōu)勢(shì)；加強(qiáng)本身配套的打造和完善，進(jìn)而區(qū)隔區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，吸引周邊區(qū)域客戶(hù)市場(chǎng)選擇競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略?xún)r(jià)錢(qián)戰(zhàn)略四產(chǎn)品定位靜態(tài)土地分析動(dòng)態(tài)土地分析客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)訪談目的客戶(hù)及特征市場(chǎng)背景分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析二客戶(hù)分析土地分析一四產(chǎn)品定位及建議三市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇與競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)受害點(diǎn)闡明：1.擁有松山湖稀缺資源；2.三鎮(zhèn)交界處，區(qū)位開(kāi)展?jié)摿甏?，交通便利?.購(gòu)物配套完善、生活便利(待后期打造；4.萬(wàn)科品牌，產(chǎn)品附加值高工程定位松山湖私享人居社區(qū)主臥餐廳

47、次臥書(shū)房入戶(hù)花園生活陽(yáng)臺(tái)主臥衣帽間戶(hù)型朝向戶(hù)型景觀客廳客廳陽(yáng)臺(tái)廚房?jī)?chǔ)物間低中高工人房主衛(wèi)客戶(hù)戶(hù)型價(jià)值需求排序客戶(hù)價(jià)值提煉產(chǎn)品戶(hù)型客戶(hù)價(jià)值曲線客戶(hù)關(guān)注度注：由客戶(hù)訪談問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出。從訪談客戶(hù)得出，片區(qū)內(nèi)客戶(hù)比較關(guān)注產(chǎn)品戶(hù)型的朝向、主臥空間，尤其是戶(hù)型朝向，在對(duì)客戶(hù)訪談的過(guò)程中客戶(hù)關(guān)注度非常高。產(chǎn)品價(jià)值客戶(hù)價(jià)值曲線休閑文娛教育配套綜合配套會(huì)所社區(qū)入口園林建筑風(fēng)格大堂戶(hù)型朝向區(qū)位交通環(huán)境景觀餐飲配套車(chē)庫(kù)智能家居房間數(shù)價(jià)錢(qián)低中高物業(yè)效力溫馨性客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)值需求排序客戶(hù)價(jià)值提煉客戶(hù)關(guān)注度注：由客戶(hù)訪談問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出?？蛻?hù)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值方面主要關(guān)注區(qū)位、綜合配套和物業(yè)效力，尤其是松山湖客戶(hù)對(duì)購(gòu)物等綜合配套需求較高，其次大朗客戶(hù)對(duì)教育配套的關(guān)注也較高。1、景觀陽(yáng)臺(tái)要大，要有入戶(hù)花園，最好能有生活陽(yáng)臺(tái)曬衣服2、主臥要有落地窗，衛(wèi)生間，保證良好的景觀和通風(fēng)采光3、至少可以有兩個(gè)套間，小孩房的空間要保證4、廚房至少能包容兩個(gè)人同時(shí)操作5、線路管道的鋪設(shè)要合理，便于后期本人改造或裝修規(guī)劃建議客戶(hù)語(yǔ)錄 如今社區(qū)的管線亂鋪的，空調(diào)插座都預(yù)留，夏天負(fù)荷太大，空調(diào)根本用不了，廚房里面的煤氣管道鋪設(shè)一定要合理，不然與冰箱和下水道沖突，到時(shí)候又要改，入戶(hù)花園的開(kāi)口方向要思索好，不然一下雨都濕了，沒(méi)方法用，等于沒(méi)有松入戶(hù)花園么戶(hù)型空間打造建議注