江與城項(xiàng)目一期工程總結(jié).pptx

1、江與城項(xiàng)目一期工程總結(jié)（項(xiàng)目后評估版）江與城項(xiàng)目工程部二00九年五月1案例：用案例分析，以事實(shí)說話，串起整個(gè)一期實(shí)施過程中的關(guān)鍵事件和節(jié)點(diǎn)，最終落腳在工程管理總結(jié)、部門配合總結(jié)兩個(gè)層面上反思：以“如果上天能夠給我一個(gè)重來一次的機(jī)會(huì)，我會(huì)”為切入點(diǎn)，落實(shí)到教訓(xùn)、后期如何改進(jìn)或建議上，強(qiáng)調(diào)教育意義和改進(jìn)提高本次總結(jié)著眼于2目 錄一、 一期工程概況二、 分供方后評價(jià)三、 工程管理總結(jié)四、 部門配合總結(jié)五、 結(jié)束語3一、一期工程概況4一、一期工程概況1.1 一期工程指標(biāo)面積指標(biāo)占地面積91186（一組團(tuán)26869，二組團(tuán)64317）建筑面積1316711（一組團(tuán)38382，二組團(tuán)92155 ，藝術(shù)中心

2、1134）綠化率：30容積率：一、二組團(tuán)均為1.14總戶數(shù)：652戶（一組團(tuán)180戶，二組團(tuán)472戶）51.2 業(yè)態(tài)一期共兩種業(yè)態(tài)住宅為4+1/-1F的花園洋房基礎(chǔ)形式為獨(dú)立基礎(chǔ)加人工挖孔樁 ，為提高產(chǎn)品品質(zhì)所有的車庫與單體相連藝術(shù)中心為商業(yè)建筑，公建教堂因?yàn)檎蛭葱藿ㄒ?、一期工程概況61.3 工程的實(shí)施周期 土石方平場從2006年8月底開始，到2008年12月底交付業(yè)主，共計(jì)28個(gè)月時(shí)間1.4 工程的特點(diǎn) 本項(xiàng)目為龍湖地產(chǎn)與香港置地合資開發(fā)，股東雙方各出資50%，雙方管理人員共同參與管理；工程采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，是我司第一個(gè)清單計(jì)價(jià)項(xiàng)目；聘請DLS作為項(xiàng)目的造價(jià)顧問公司，第一次與國際

3、造價(jià)顧問公司合作一、一期工程概況7一、一期工程概況1.5 團(tuán)隊(duì)組成項(xiàng)目經(jīng)理：王建輝內(nèi)業(yè)工程師：何燕土建工程師：曾益明、徐曉東（后期離開）、胡小樂（仕官生）安裝工程師：范茂明（電氣）、甘洪福（給排水，后期離開）注：李彬參與了前期和后期大量的工作8一、一期工程概況1.6 取得的成績在總包單位項(xiàng)目經(jīng)理潛逃，項(xiàng)目處于癱瘓的狀況下，經(jīng)過團(tuán)隊(duì)的不懈努力，成功實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)公司下達(dá)的各項(xiàng)戰(zhàn)略指標(biāo)（9月27日竣工備案，12月26日順利交房）；在市場環(huán)境極度惡劣的情況下取得了集中交房96.68%的成績；9一、一期工程概況1.6 取得的成績在更換總包以及總包擅自撤場的情況下取得了交房問題0.9個(gè)/戶的成績；團(tuán)隊(duì)成長，

4、通過一期全過程的開發(fā)建設(shè)，所有成員經(jīng)歷變更總包、勞務(wù)鬧事處理以及竣工備案、一期交房等重大事件的洗禮，變得成熟起來，團(tuán)隊(duì)更加穩(wěn)定有凝聚力，仕官生胡小樂也有了長足的進(jìn)步。10二、分供方后評價(jià)112.1 土石方單位一組團(tuán)：重慶榮升建司，項(xiàng)目經(jīng)理羅堯，A級 評價(jià)：技術(shù)力量較強(qiáng)，具有較好的配合以及搶工意識(shí)，質(zhì)量好，具備較強(qiáng)的社會(huì)協(xié)調(diào)能力。土石方質(zhì)量被高新區(qū)列為工程樣板，二組團(tuán)：重慶佳宇建司，項(xiàng)目經(jīng)理周洪，B級 評價(jià):技術(shù)力量較差，配合以及搶工意識(shí)尚可，社會(huì)活動(dòng)能力較差，在一組團(tuán)樣板帶路下，質(zhì)量較好二、分供方后評價(jià)122.2 總包單位一組團(tuán)：中建三局二公司，項(xiàng)目經(jīng)理幾經(jīng)更換不做詳細(xì)點(diǎn)評 評價(jià)：沒有把本項(xiàng)目

5、作為其公司管理的重點(diǎn)，把本項(xiàng)目層層轉(zhuǎn)包，對其所轄的勞務(wù)分包方控制管理能力非常差，工期和質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我司的要求，導(dǎo)致最終被清退出場二、分供方后評價(jià)13二、分供方后評價(jià)2.2 總包單位一組團(tuán)：重慶渝發(fā)建司（后期接手820棟以及樣板區(qū)收尾），項(xiàng)目經(jīng)理王秀利，C級 評價(jià)：在樣板區(qū)后期協(xié)助搶工階段還是表現(xiàn)出較好的配合意識(shí)，在后續(xù)的管理中由于工程計(jì)價(jià)磨擦以及其項(xiàng)目現(xiàn)場主要管理人員的意識(shí)問題，在后期的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，并且項(xiàng)目經(jīng)理多次表示不愿意再與我司合作14二、分供方后評價(jià)2.2 總包單位二組團(tuán)：江蘇南通三建集團(tuán)公司，項(xiàng)目經(jīng)理馬新煒，后期掛名刑錦新，D級評價(jià)：公司對項(xiàng)目的管控力度非常差，項(xiàng)目為掛靠。項(xiàng)目經(jīng)理

6、馬新煒及其管理人員管理能力和技術(shù)能力較差，對勞務(wù)的控制能力嚴(yán)重不足，后期出現(xiàn)較大虧損，對勞務(wù)管理的全面失控，項(xiàng)目經(jīng)理擅自撤離現(xiàn)場，將所有工作甩給甲方。B區(qū)的老總范宜平與馬新煒相比，對管理人員的任用，勞務(wù)的把控要強(qiáng)一些15二、分供方后評價(jià)2.2 總包單位二組團(tuán)：重慶誠業(yè)建司（后期南通三建的整改收尾）,現(xiàn)場負(fù)責(zé)人譚禮模，B級 評價(jià)：后續(xù)整改表現(xiàn)出較好的配合意識(shí)，質(zhì)量控制較好，總體評價(jià)不錯(cuò)。16二、分供方后評價(jià)2.3 分包單位防水：金牛衣防水，總經(jīng)理馮利，評價(jià)等級A級長發(fā)防水，總經(jīng)理胡安均，評價(jià)等級A級鐵花欄桿：致雅鐵花，評價(jià)等級B級巧悅鐵藝，評價(jià)等級C級合偉鐵藝，評價(jià)等級D級，中途被趕出場17二、

7、分供方后評價(jià)2.3 分包單位木制品：煒業(yè)木材，評價(jià)等級B級大堂精裝修：正宇裝飾，評價(jià)等級B級嘉聯(lián)裝飾評價(jià)等級C+弱電安防：杭州悉雅特，評價(jià)等級B級18二、分供方后評價(jià)2.3 分包單位門窗：品一鋁業(yè)，評價(jià)等級A級深圳金粵，評價(jià)等級C級美心防火門，評價(jià)等級B級美心防盜門，評價(jià)等級C級19二、分供方后評價(jià)2.3 分包單位GRC構(gòu)件宏隆評價(jià)等級B級景觀園林：金點(diǎn)園林，評價(jià)等級B級吉盛園林，評價(jià)等級B級20二、分供方后評價(jià)2.3 分包單位混凝土供應(yīng)：欣材混凝土，評價(jià)等級B級中冶建工，評價(jià)等級C級屋面瓦：宜興錦龍，評價(jià)等級C級（供貨不及時(shí)，質(zhì)量差）宜興浦發(fā)，評價(jià)等級C級（供貨不及時(shí)，質(zhì)量差）21二、分供方

8、后評價(jià)2.3 分包單位外墻涂料：佛山自然涂（杜克），評價(jià)等級B級車庫劃線：重慶天遠(yuǎn)，評價(jià)等級B級道路瀝青：龍港建司，評價(jià)等級B級重慶市政, 評價(jià)等級B級22二、分供方后評價(jià)2.3 分包單位綜合管網(wǎng)重慶慶華（王長奇），評價(jià)等級為A級重慶茂森（高科），評價(jià)等級B級總計(jì)：4家總包，分包單位28家23三、 工程管理總結(jié)24三、工程管理總結(jié)3.1 樣板區(qū)選擇選址樣板棟相對獨(dú)立，能反映項(xiàng)目產(chǎn)品典型特征無不良地質(zhì)狀況，多數(shù)基礎(chǔ)深度不宜超過10m對后續(xù)工程施工無較大影響開放時(shí)機(jī)：不宜在夏季，4、5月份，11、12月份較好反思：一期樣板區(qū)25三、工程管理總結(jié)3.2 樣板區(qū)合作單位選擇合作雙方有合作歷史且合作良好

9、，知根知底合作單位配合意識(shí)較好，不斤斤計(jì)較團(tuán)隊(duì)較強(qiáng)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，特別是項(xiàng)目經(jīng)理較強(qiáng)的勞務(wù)控制能力和搶工能力較強(qiáng)的方案理解能力和二次設(shè)計(jì)能力26三、工程管理總結(jié)3.2 樣板區(qū)合作單位選擇造價(jià)造價(jià)不應(yīng)是唯一考核因素合同中預(yù)留更改部分的計(jì)價(jià)口徑反思：中建三局二公司和品一27三、工程管理總結(jié)3.3 標(biāo)段及流水段劃分標(biāo)段洋房類工程，每個(gè)標(biāo)段不宜超過60000流水段每個(gè)流水段面積不超過20000，即至少分為三個(gè)流水段，以避免模板攤銷過大，成本過高反思：一期二組團(tuán)28三、工程管理總結(jié)3.4 濱江樣板區(qū)成功案例濱江集中樣板房在極短的時(shí)間內(nèi)完成了一個(gè)漂亮的產(chǎn)品，在公司要求提速的情況下，是工程、研發(fā)、景觀、造價(jià)、體

10、驗(yàn)中心一次完美的配合，這一仗打的非常漂亮詳原案例江與城濱江樣板區(qū)總結(jié)29三、工程管理總結(jié)3.5 南通三建后期斗爭案例從二00八年五月份開始，南通三建的勞務(wù)就開始不斷的停工斷電、工人工資糾紛，最多的時(shí)候一周兩三次，馬新煒失蹤后更是加劇，工程幾乎無法正常進(jìn)行，一場異常艱苦的戰(zhàn)爭再次打響。這場戰(zhàn)爭經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段：對總包的斗爭與合作，同時(shí)拉攏勞務(wù)第二階段：與勞務(wù)合作對抗總包和材料供應(yīng)商第三階段：清退勞務(wù)，自力更生，艱苦奮斗30三、工程管理總結(jié)3.5 南通三建后期斗爭案例第一階段：2008年4月2008年7月通過對南通三建的威逼利誘，使二組團(tuán)的93000平米的主體結(jié)構(gòu)全部完成并通過驗(yàn)收，裝

11、飾裝修除C區(qū)外基本完成，但大部分外架和塔吊未拆除在此期間通過與勞務(wù)多次溝通的方式，穩(wěn)定勞務(wù)總體架構(gòu)和人員31三、工程管理總結(jié)3.5 南通三建后期斗爭案例第二階段： 2008年7月2008年8月南通三建A、C管理人員已撤場，我們自己解決材料供應(yīng)，通過與勞務(wù)的合作使整個(gè)工程的大部分工作完成，避免了農(nóng)民工大面積的鬧事、斷電等，并成功的瓦解了材料供應(yīng)商向我司索要材料款，阻止施工念頭，為9月份的各項(xiàng)驗(yàn)收和竣工備案打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。最有代表性的事件是“誰砸了我的車”32三、工程管理總結(jié)3.5 南通三建后期斗爭案例第三階段： 2008年9月2008年12月勞務(wù)為了制約我們，開始消極怠工，對工程的進(jìn)展十分不利

12、，我們果斷地清退勞務(wù)。工程師帶領(lǐng)自己找來的勞務(wù)組織施工并取得了階段性勝利。最有代表性的事件是“誰打了我的鼻子”33三、工程管理總結(jié)3.6 反思南通三建問題的解決時(shí)機(jī)我們做的努力調(diào)整付款比例220萬獎(jiǎng)勵(lì)方案如果在時(shí)間上能重新組合，比如07年5月第一次付款時(shí)能及時(shí)調(diào)整思路，調(diào)整付款比例，不是08年初遮遮掩掩的拋出補(bǔ)償方案，而是07年年中確定此方案當(dāng)然，沒有可能重來，只是反思，推演34三、工程管理總結(jié)3.7 總包單位項(xiàng)目部的基本素質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理有一名優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理即經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任人；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有一個(gè)具備專業(yè)知識(shí)一定工作經(jīng)驗(yàn)有凝聚力有責(zé)任心的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)；勞務(wù)隊(duì)伍有一批穩(wěn)定的技術(shù)熟練的作業(yè)隊(duì)伍（勞務(wù)隊(duì)）35三、工

13、程管理總結(jié)3.7 總包單位項(xiàng)目部的基本素質(zhì)反思：一期的3家總包單位沒有一家能夠達(dá)的到工欲善其事，必先利其器、行軍打仗沒有可用的武器，結(jié)果可想而知選擇合適的總包單位對項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要，好的項(xiàng)目不是管出來的，是選出來的只要選擇了合適的分供方，項(xiàng)目就成功了一半36三、工程管理總結(jié)3.8 一期總包單位選擇反思敗筆一：輕視了項(xiàng)目經(jīng)理考察交流的重要性，對于中建三局的項(xiàng)目經(jīng)理還談的上有過交流，對于南通三建的兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理我們了解比較有限敗筆二：沒有摸清項(xiàng)目經(jīng)理與其單位的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，沒有摸清究竟誰會(huì)對本項(xiàng)目負(fù)全部責(zé)任敗筆三：對勞務(wù)隊(duì)的優(yōu)劣以及勞務(wù)承包模式對項(xiàng)目影響的程度的估計(jì)不足敗筆四：過度迷信公司規(guī)模，強(qiáng)

14、調(diào)了低價(jià)，這一點(diǎn)從工程部的角度控制力度是較弱的37三、工程管理總結(jié)3.8 一期總包單位選擇反思改進(jìn)：今后的考察重點(diǎn)在于1）項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個(gè)人能力、歷史工程的質(zhì)量和文明施工情況、配合意識(shí)2）管理團(tuán)隊(duì)主要成員的凝聚力、責(zé)任心、專業(yè)能力及合作的時(shí)間3）項(xiàng)目經(jīng)理與其公司的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系4）歷史項(xiàng)目的甲方及監(jiān)理對其團(tuán)隊(duì)的真實(shí)評價(jià)38三、工程管理總結(jié)3.8 一期總包單位選擇反思5）其勞務(wù)隊(duì)伍的口碑、歷史業(yè)績、雙方合作歷史、實(shí)力以及質(zhì)量意識(shí)6）注意落實(shí)其土建與安裝的管理界面7）施工單位的資質(zhì)以及近年來的履約狀況也應(yīng)作為考察點(diǎn)39三、工程管理總結(jié)3.9 進(jìn)度和質(zhì)量出現(xiàn)矛盾時(shí)的選擇目標(biāo)：解決好進(jìn)度和質(zhì)量的平

15、衡一期樣板區(qū)的修建過程中，一開始我們還是能夠嚴(yán)格按照公司的一般質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來要求，到后來時(shí)間已經(jīng)非常緊迫的情況下，為了達(dá)到公司的既定的目標(biāo)放松了對質(zhì)量的管控，這樣造成的后果是非常嚴(yán)重的，其實(shí)我們江與城一期在最開始的工期上的確定上是非常合理的，只不過由于總包單位的過于差勁才導(dǎo)致后面非常被動(dòng)的局面40三、工程管理總結(jié)3.9 進(jìn)度和質(zhì)量出現(xiàn)矛盾時(shí)的選擇處理原則：1）當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量較差、進(jìn)度較慢的時(shí)候，我們需要對承包商進(jìn)行一個(gè)全面的評估，如果其還是能基本勝任一個(gè)總承包的工作，那么我們必須嚴(yán)格控制其施工質(zhì)量，寧可犧牲一定的工期也必須確保工程質(zhì)量，否則將會(huì)在后期裝飾裝修以及交房的時(shí)候給公司帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。比如1-

16、8-2-101天棚不平整，以及樣板區(qū)存在將來可能爆發(fā)的隱患點(diǎn)41三、工程管理總結(jié)3.9 進(jìn)度和質(zhì)量出現(xiàn)矛盾時(shí)的選擇處理原則：2）通過綜合評估后如果其根本的管理意識(shí)以及技術(shù)能力和勞務(wù)關(guān)系非常不合理，為了避免后期的更大的風(fēng)險(xiǎn)，建議直接更換總包單位，也要確保工程質(zhì)量和項(xiàng)目的品質(zhì)不同的管理人員以及勞務(wù)給項(xiàng)目帶來的產(chǎn)品是明顯不一樣的，比如南通三建的AC區(qū)和B區(qū)雖然同為南通三建但是不同的管理人員以及勞務(wù)得到的產(chǎn)品明顯不同42三、工程管理總結(jié)3.9 進(jìn)度和質(zhì)量出現(xiàn)矛盾時(shí)的選擇處理原則：3）總之一句話質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的，除非工期已經(jīng)影響公司的整個(gè)戰(zhàn)略地位43三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義現(xiàn)狀：在

17、一期，基本上各個(gè)工序均做了樣板點(diǎn)評，但還是存在施工單位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低、同樣的錯(cuò)誤重犯、相同的節(jié)點(diǎn)在不同施工單位、不同的操作班組做法不一致的情況反思：樣板起到了作用嗎？在操作過中究竟存在什么樣的問題?44三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義存在問題：1）在思想上無論是監(jiān)理還是施工單位都沒有引起足夠的重視只是把它當(dāng)成一項(xiàng)任務(wù)來完成，因此無論是在準(zhǔn)備上，還是在操作過程中都沒有足夠的用心2）在項(xiàng)目的開始階段，點(diǎn)評的組織上以及結(jié)論上由于理論和實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)的不足，不能直奔主體，切中要害，不能形成有效的執(zhí)行結(jié)論45三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義存在問題：3）在項(xiàng)目的后期雖然組織起了像樣的樣板

18、點(diǎn)評，但樣板點(diǎn)評形成的結(jié)論和要求，沒有得到切實(shí)的執(zhí)行4）由于市場的實(shí)際情況，勞務(wù)隊(duì)伍極不穩(wěn)定，人員變更極為頻繁，沒有做到新隊(duì)伍必須重新做樣板，重新交底46三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義感悟樣板帶路就是要明確各個(gè)工序之間的先后順序，每一個(gè)細(xì)部節(jié)點(diǎn)如何施工，每道工序做到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能繼續(xù)下一步，其實(shí)就是一個(gè)明確做法，樹立標(biāo)準(zhǔn)的過程。47三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義后續(xù)改進(jìn)1）實(shí)施前的充分準(zhǔn)備：不管是施工單位還是監(jiān)理都必須明白要做的樣板技術(shù)難點(diǎn)、控制重點(diǎn)，由施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人先交底，讓操作的工人都清楚都明白如何操作，這個(gè)交底要求監(jiān)理和甲方旁聽48三、工程管理總結(jié)3.1

19、0 樣板帶路的真正意義后續(xù)改進(jìn)2）認(rèn)真組織點(diǎn)評：在點(diǎn)評會(huì)上明確樣板存在的問題，以及改進(jìn)的措施，并明確樣板是否通過，如果沒有通過明確什么時(shí)候再進(jìn)行點(diǎn)評，如果點(diǎn)評通過則需要明確監(jiān)理以及甲方檢查的時(shí)間點(diǎn)即在什么時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)工序的檢查49三、工程管理總結(jié)3.10 樣板帶路的真正意義后續(xù)改進(jìn)3）形成書面紀(jì)要：點(diǎn)評必須形成書面紀(jì)要且各主要負(fù)責(zé)人簽字4）過程檢查：在大面施工過程中嚴(yán)格按照樣板的質(zhì)量要求來檢查，一旦發(fā)現(xiàn)偏離了樣板，立即叫停5）班組如更換后重新做樣板點(diǎn)評50三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事存在問題1）開放式的工地管理2）質(zhì)量缺陷整改的及時(shí)性3）技術(shù)資料的嚴(yán)謹(jǐn)性

20、4）對待客戶的經(jīng)驗(yàn)與技巧51三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議1）工地管理避免開放式工地管理a、要施工單位懂得出了問題他們要承擔(dān)責(zé)任，一期的渝發(fā)就是因?yàn)槭菢影鍏^(qū)不是他們修主體結(jié)構(gòu)，認(rèn)為任何問題都與他們無關(guān)，所以在對待整改的封閉以及園區(qū)的管理上及其漠不關(guān)心。b、要求施工單位建立嚴(yán)格的門衛(wèi)管理制度，所有人員必須憑證出入，并隨機(jī)檢查，嚴(yán)格處罰制度。 52三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議1）工地管理避免開放式工地管理c、總包單位在修建臨時(shí)圍墻的時(shí)候預(yù)留，景觀單位修建正式圍墻的空間和操作面，在景觀單位進(jìn)

21、場后立即要求先修建圍墻，等景觀的圍墻完成后，才能拆除總包的臨時(shí)圍墻，以形成無間斷的封閉。53三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議1）工地管理避免開放式工地管理d、在遇到一期總包單位管理能力極端低下而且極不愿意配合的情況下需要當(dāng)機(jī)立斷，我司自行派出人員進(jìn)行封閉管理，所發(fā)生的費(fèi)用從總包的工程款中扣除。54三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議2）質(zhì)量缺陷整改的及時(shí)性這一點(diǎn)其實(shí)不用過多的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)檎５氖┕挝?，如果出現(xiàn)了質(zhì)量缺陷，一般都會(huì)積極整改甚至還不愿意讓甲方知道避免罰款；如果今后還遇到更換總包遺留問

22、題，我司的各個(gè)部門特別是造價(jià)部和工程部緊密配合，直接發(fā)零星委托在最短的時(shí)間內(nèi)處理完成。本次整改的延誤與渝發(fā)就樣板區(qū)整改費(fèi)用談判有直接的關(guān)系。55三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議3）技術(shù)資料的嚴(yán)謹(jǐn)性任何一點(diǎn)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y料都將成為業(yè)主索賠的重要依據(jù)，這需要我們引起足夠重視。絕不擅自提供給業(yè)主任何書面的東西，注意是任何東西。56三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議4）對待客戶經(jīng)驗(yàn)與技巧a、不能隨便給業(yè)主任何承諾；b、對待重要的客戶報(bào)事必須是營銷、工程、研發(fā)、客戶中心甚至物業(yè)一起與業(yè)主溝通，如果達(dá)成階段性

23、意見或統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)看法形成書面的草簽意見讓業(yè)主簽字，避免事后不必要反復(fù)糾纏。57三、工程管理總結(jié)3.11 1-8-2-102的教訓(xùn)08年最最痛心的事針對性地改進(jìn)建議4）對待客戶經(jīng)驗(yàn)與技巧c、做到了上面這兩點(diǎn)，哪又如何避免業(yè)主認(rèn)為我們辦事效率低下，踢皮球呢？那就是首問負(fù)責(zé)制+員工的高度責(zé)任心。只要是業(yè)主直接找到你了，你就必須負(fù)責(zé)給業(yè)主及時(shí)反饋和溝通，直到事情的徹底解決，除非經(jīng)過討論，你的確不適合再進(jìn)一步與業(yè)主溝通。58三、工程管理總結(jié)3.12 勞務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)鑒于重慶建筑市場的特殊情況，勞務(wù)的好壞、勞務(wù)單位信譽(yù)等會(huì)對項(xiàng)目管理產(chǎn)生重要影響，我們必須加強(qiáng)對勞務(wù)的關(guān)注：1）要求勞務(wù)合同簽訂后必須到項(xiàng)目部備案

24、，詳細(xì)了解每個(gè)勞務(wù)承包的范圍、單價(jià)、相應(yīng)的付款方式、勞務(wù)核心成員、聯(lián)系方式等，以利于管理過程中對癥下藥59三、工程管理總結(jié)3.12 勞務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)2）加強(qiáng)與勞務(wù)的溝通，了解現(xiàn)場最真實(shí)的資料以及現(xiàn)場存在的不足，以便于有針對性的開展工作。比如現(xiàn)場總包的管理與勞務(wù)的信息傳遞方面是否清楚、快捷；農(nóng)民工工資的發(fā)放的比例以及是否及時(shí)，是否有鬧事的前兆等。60三、工程管理總結(jié)3.12 勞務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)3）做好上述兩方面工作的同時(shí)又要避免與勞務(wù)關(guān)系太過“親密”，避免造成勞務(wù)一有事情馬上就找甲方，造成總包與我們之間的矛盾，也不利于對總包的管理61三、工程管理總結(jié)3.13 總分包管理經(jīng)驗(yàn)心得1）界面清晰，責(zé)任明確合同中

25、明確界定清楚總包與分包的工作范圍、責(zé)任義務(wù)，減少現(xiàn)場的糾紛和協(xié)調(diào)量這點(diǎn)相當(dāng)重要2）做好不同單位之間的工序移交與反移交，比較典型的案例是室外管網(wǎng)與景觀的移交與反移交62三、工程管理總結(jié)3.13 總分包管理經(jīng)驗(yàn)心得3）平時(shí)注意加強(qiáng)總包單位的總包意識(shí)培養(yǎng)，要求總包單位切實(shí)擔(dān)負(fù)總包責(zé)任，比如每月進(jìn)度款的收集上報(bào)，質(zhì)量、安全文明施工檢查等4）注意防止總包單位對分包單位過分壓迫，造成分包單位積極性不高。因此我們需要總包單位一開始就擬定總分包管理細(xì)則供我們審定，我們審核認(rèn)可后雙方按此執(zhí)行避免總包對分包的隨意性63三、工程管理總結(jié)3.14 甲供材料管理典型的案例：南通三建的鋼筋私自被外運(yùn)屋面瓦質(zhì)量差、供貨不及

26、時(shí)渝發(fā)的文化石量超報(bào)，出現(xiàn)一次大面積色差的處理暴露出我們在甲供材料管理方面存在缺陷和漏洞64三、工程管理總結(jié)3.14 甲供材料管理1、南通三建的鋼筋私自被外運(yùn)產(chǎn)生的原因：材料組為了防止鋼筋漲價(jià)一次性超計(jì)劃囤積了大量的鋼材到現(xiàn)場，給總包偷運(yùn)鋼筋出場提供了可能；清單中沒有明確各種鋼筋的預(yù)算總量以及使用的部位，給工程師在審核月度計(jì)劃上帶來一定的困難；工程師在這方面的敏感程度不夠，完全沒有意識(shí)到總包會(huì)偷運(yùn)甲供材料出場65三、工程管理總結(jié)3.14 甲供材料管理1、南通三建的鋼筋私自被外運(yùn)改進(jìn)措施：選擇信譽(yù)好的總包單位；及時(shí)要囤積材料也在指定地點(diǎn)堆放甲方自行派人管理；在清單中明確各部位鋼筋的規(guī)格、用量；工

27、程師嚴(yán)格審核總包單位提交的鋼筋月度計(jì)劃，分階段控制，確?？偭坎怀?6三、工程管理總結(jié)3.14 甲供材料管理2、屋面瓦質(zhì)量差、供貨不及時(shí)，對工程的質(zhì)量進(jìn)度造成嚴(yán)重的影響。產(chǎn)生的原因：分供方資源缺乏，可選擇的余地不大；工程師、監(jiān)理、總包單位驗(yàn)貨不嚴(yán)格；改進(jìn)措施：擴(kuò)大分供方資源，加強(qiáng)甲供材料的驗(yàn)貨程序，不合格材料不允許使用。（但此點(diǎn)只有在工期較長的情況下才有實(shí)施的可能）67三、工程管理總結(jié)3.14 甲供材料管理3、文化石出現(xiàn)大面積色差。產(chǎn)生的原因：未在文化石上墻之前驗(yàn)貨改進(jìn)措施：對于所有材料嚴(yán)格驗(yàn)貨，并形成有效可執(zhí)行的制度。 68三、工程管理總結(jié)3.15 更換中建三局的心得體會(huì)1）選擇對我司最有利的

28、時(shí)機(jī)：如工程量劃分明確容易結(jié)算、分供方違約事實(shí)清楚明白證據(jù)收集充分等2）分析解除合同可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)并逐一評估：如工程延期、質(zhì)量缺陷的處理、民工鬧事、媒體曝光等3）針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前采取必要的溝通和準(zhǔn)備工作。如：工程量估算、民工工資摸底、分化施工單位內(nèi)部勢力等4）向和政府主管部門等相關(guān)單位做好小范圍的私下溝通，取得必要的支持69三、工程管理總結(jié)3.15 更換中建三局的心得體會(huì)江與城這個(gè)1800畝的大盤，樣板區(qū)和一組團(tuán)選擇的中建三局的失敗，所造成負(fù)面影響是巨大的。二組團(tuán)的南通三建在中建在的時(shí)候常常以他們?yōu)榘駱?，造成了非常不好的影響，他們被清退了又以新進(jìn)來單位價(jià)格高為理由消極怠工要挾建設(shè)單位。給

29、現(xiàn)場的管理帶來巨大困難，因?yàn)槲覀冮_發(fā)的節(jié)奏比較快，一期未完二期又開始，其影響不僅僅是一期。所以對于一個(gè)新的大盤第一個(gè)施工單位的選擇很重要，更換總包又慎之又慎。70三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理1）土石方平場一期土石方平場的施工質(zhì)量最好，曾列為高新區(qū)的樣板工程，至今后續(xù)各期均未達(dá)到一期的水平71三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理1）土石方平場72三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理1）土石方平場局部巖質(zhì)較好的部位，建議能因地制宜，不用爆破，用切割處理，以減少綜合成本。如1-11、2-6處的基礎(chǔ)由于在土石方施工時(shí)邊坡受到破壞和剛性角的影響，部分獨(dú)立基礎(chǔ)被改為墩基，加大施工難度和成本73三、工程管

30、理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理2）外墻裝飾構(gòu)件以及空調(diào)板防水細(xì)部構(gòu)造一期外立面上有不少裝飾的一步陽臺(tái)或與外墻相交接的露臺(tái)空調(diào)板，雖然我們在技術(shù)交底上有明確的做法，但是在實(shí)施的過程中由于成品保護(hù)、施工工序的先后順序沒有得到嚴(yán)格的控制造成漏水74三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理2）外墻裝飾構(gòu)件以及空調(diào)板防水細(xì)部構(gòu)造外墻上突出墻面的裝飾構(gòu)件以及露臺(tái)上的空調(diào)板的防水正確的工序應(yīng)該如下：外墻基層抹灰完成（外墻突出的構(gòu)件基層清理干凈）就可以開始做防水了，考慮到成品保護(hù)和工期的要求，也可以先做保溫，但在需要做防水的位置預(yù)留300mm高的防水工作面，待外保溫基本完成再施工防水，防水完成完全干燥后再將保溫收頭完成7

31、5三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理2）外墻裝飾構(gòu)件以及空調(diào)板防水細(xì)部構(gòu)造外墻上突出的構(gòu)件的防水必須引起足夠的重視，一期盡管在過程中反復(fù)在強(qiáng)調(diào)，但監(jiān)管不力，仍有部分漏水，76三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理2）外墻裝飾構(gòu)件以及空調(diào)板防水細(xì)部構(gòu)造77三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部細(xì)部構(gòu)造在功能與美觀方面的取舍結(jié)論：在功能和效果有矛盾的時(shí)候，功能永遠(yuǎn)是第一位的。78三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部陽臺(tái)、露臺(tái)欄桿石材壓頂是江與城一期細(xì)部節(jié)點(diǎn)做糟糕的地方，雖然后期整改了一部分，但總體的硬傷是永遠(yuǎn)存在的，該問題在好望山、弗萊明戈都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)卻沒有引起足夠的重視。該種做法最核

32、心的缺陷是外面粘的那塊石材很容易掉下來，存在較大的安全隱患79GRC柱下的石材壓頂周邊處理，花了錢沒有達(dá)到效果，最大失敗鐵花欄桿的頂標(biāo)高與石材壓頂標(biāo)高一致，為欄桿安裝留下隱患三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部80最開始做的壓頂，引起的流掛很嚴(yán)重三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部81三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部這樣的做法，既存在石材掉下去砸人的風(fēng)險(xiǎn)，又十分的容易流掛，這種節(jié)點(diǎn)是一期的隱患82三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部經(jīng)過優(yōu)化過后的節(jié)點(diǎn)，如果施工質(zhì)量控制的好，流掛現(xiàn)象還是很少。83三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部石材外挑3

33、0mm，下拉10*8的滴水線，基本無污染，但是與原設(shè)計(jì)要求節(jié)點(diǎn)有較大的改變，要是開始就大膽的更改相關(guān)的細(xì)部節(jié)點(diǎn)，一期還要成功一些。84三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理3）建筑細(xì)部石材外挑30mm，下拉10*8的滴水線，基本無污染，但是與原設(shè)計(jì)要求節(jié)點(diǎn)有較大的改變，要是開始就大膽的更改相關(guān)的細(xì)部節(jié)點(diǎn)，一期還要成功一些。85三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理4）下沉式衛(wèi)生間的管道安裝通道需要改進(jìn)a）預(yù)留的尺寸太小模板不易拆除b）上翻邊的混凝土澆筑質(zhì)量不易控制，不夠密實(shí)，容易滲水，可以適當(dāng)加厚上翻的壁厚以增加防水能力86三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理4）下沉式衛(wèi)生間的管道安裝通道需要改進(jìn)預(yù)留的

34、尺寸太小模板不易拆除87三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理4）下沉式衛(wèi)生間的管道安裝通道需要改進(jìn)側(cè)壁太薄，混凝土振搗不密實(shí)易漏水88三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理5）結(jié)構(gòu)下沉部位回填的處理四層有結(jié)構(gòu)下沉部位的墻面返潮，影響業(yè)主使用原因分析：設(shè)計(jì)采用爐渣混凝土回填找平，爐渣具有很強(qiáng)的保水性，內(nèi)部積水沿墻體上行引起89三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理5）結(jié)構(gòu)下沉部位回填的處理改進(jìn)措施：a）回填材料改為相對不易吸水的陶粒混凝土，在地面澆筑時(shí)回填層內(nèi)不能有積水b）在回填地面相連的墻面300mm高以內(nèi)的采用1：2水泥砂漿抹灰，阻斷虹吸作用的通道c）在該回填層內(nèi)預(yù)留直徑100的透氣管，待在交房之間割

35、掉并修補(bǔ)地面90如果下沉范圍的回填材料和水有這么多的話，毫無任何疑問在交房時(shí)絕對要出問題，必定要返工這條線以下的抹灰砂漿建議用1：2水泥砂漿進(jìn)行抹灰，最好不要用砂漿王以保證抹灰砂漿更密實(shí)。另外可以考慮在該回填層預(yù)留直徑100的透氣孔，待在交房之間割掉修補(bǔ)地面三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理5）結(jié)構(gòu)下沉部位回填的處理91三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理6）車庫金剛砂地面防止開裂的措施一期車庫地面完成后一個(gè)多月的時(shí)間里，車庫地面出現(xiàn)了一些不規(guī)則的裂縫，非常影響觀感以及客戶的感受，而且在后期嘗試了幾種方法都沒有辦法處理到“原配”的狀態(tài)，讓人遺憾92三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理6）車庫金剛砂

36、地面防止開裂的措施改進(jìn)建議a）基層碾壓密實(shí)、垃圾清理干凈、場地平整這是最基本的；b）墊層混凝土的分倉縫與上面結(jié)構(gòu)的分倉縫統(tǒng)一規(guī)劃，上下對齊；c）地面混凝土層內(nèi)的鋼筋在分倉縫內(nèi)必須整齊斷開；93三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理6）車庫金剛砂地面防止開裂的措施改進(jìn)建議d）伸縫在柱邊、墻邊、軸線上必須設(shè)置，跨中設(shè)置縮縫；e）切縫的時(shí)間建議在混凝土地面完成后一周內(nèi)完成。改進(jìn)效果：二期20號(hào)地塊車庫地坪基本上無開裂94三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理6）車庫金剛砂地面防止開裂的措施車庫地面裂縫，看起來不舒服，特別水洗地面后更明顯95三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理6）車庫金剛砂地面防止開裂的措施柱

37、子四周實(shí)際上是在澆筑地面時(shí)嵌了EPS板的，但正確的做法是四周剔出來灌縫如果這樣做呢就更漂亮些也便于施工96三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理7）衛(wèi)生間管道、管井管道封堵以及防水存在的問題一期后期管道周邊滲水問題較多原因分析a）修補(bǔ)責(zé)任主體不明確，內(nèi)部土建和安裝互相扯皮推諉，后來無奈由安裝修補(bǔ)，但未嚴(yán)格按照修補(bǔ)方案執(zhí)行97三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理7）衛(wèi)生間管道、管井管道封堵以及防水原因分析b）構(gòu)造不盡合理。管井設(shè)在客廳旁邊與客廳共墻，一旦管井滲水，客廳墻面就變濕。構(gòu)造節(jié)點(diǎn)上應(yīng)在靠客廳側(cè)的墻體上增設(shè)150300mm高的素混凝土擋水。98三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理7）衛(wèi)生間管道、管

38、井管道封堵以及防水附圖分析管井構(gòu)造措施上應(yīng)在四周墻體下增加150300mm的素混凝土擋水線，再做防水99三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理7）衛(wèi)生間管道、管井管道封堵以及防水管道預(yù)留洞口封堵的正確做法a）采用吊?；蛳虏繐文＃葷仓前搴穸?/3高度的細(xì)石膨脹混凝土；b）第一道混凝土澆筑完成24小時(shí)以后蓄水養(yǎng)護(hù)并觀察板底是否有滲漏的痕跡，如果不漏或只有輕微的潮濕則可以不處理再澆筑第二道的混凝土，細(xì)微裂縫將會(huì)被封堵；如果出現(xiàn)較大的滲漏水則必須返工重新澆筑。100三、工程管理總結(jié)3.16 質(zhì)量管理7）衛(wèi)生間管道、管井管道封堵以及防水c）在管道周邊如果防水材料是采用水泥基則建議在水泥基之前先做一遍聚氨

39、酯防水涂料加強(qiáng)。101三、工程管理總結(jié)3.17 安全生產(chǎn)文明施工管理存在問題及改進(jìn)方向1）封閉管理前面已經(jīng)有闡述不再贅述；2）沖洗設(shè)施及揚(yáng)塵控制開工前沒有統(tǒng)籌的規(guī)劃強(qiáng)制設(shè)立沖洗設(shè)施，在回填土施工期間道路揚(yáng)塵厲害，后雖請了專人打掃，但由于場地大，效果不是特別明顯；3）外架搭設(shè)嚴(yán)格按報(bào)送方案審查執(zhí)行；4）工地住人總包正常時(shí)嚴(yán)格要求達(dá)成。102三、工程管理總結(jié)3.18 合同管理詳胡小樂合同管理總結(jié)專篇103三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理1）抓好講圖工作建筑必講的內(nèi)容：層高情況，樓層標(biāo)高分布，主要的裝飾材料，典型的外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)，材料要求，屋面防水材料，屋面構(gòu)造節(jié)點(diǎn)，有代表性裝飾細(xì)部做法等。10

40、4三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理1）抓好講圖工作結(jié)構(gòu)圖必講的內(nèi)容：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)形式，主要構(gòu)件的混凝土標(biāo)號(hào)，主要的鋼筋的品種規(guī)格，對連接形式的具體要求，后澆帶的數(shù)量位置、結(jié)構(gòu)縫的處理要求、有無特殊結(jié)構(gòu)形式如大體積混凝土、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件、轉(zhuǎn)換層等，施工管理控制的重點(diǎn)難點(diǎn)等。105三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理1）抓好講圖工作安裝必講的內(nèi)容：安裝有幾個(gè)系統(tǒng)，有那些設(shè)備用房，主要設(shè)備的型號(hào)規(guī)格功率，主要安裝材料的管徑，材質(zhì)要求，空調(diào)機(jī)位的數(shù)量位置是否合理，落水管的位置，天溝大小及材質(zhì)，安裝的主要節(jié)點(diǎn)等。106三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理2）抓好甲方技術(shù)交底向施工單位講清楚我們在

41、技術(shù)上的要求，具體詳興龍湖置地工程部對施工單位的技術(shù)交底.ppt107三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理a）室外及車庫排水存在的問題及建議為審圖階段的重點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)院必須完善。因?yàn)檫@是設(shè)計(jì)院建筑、給排水、總圖設(shè)計(jì)師界面劃分不太清楚的地方，又非常細(xì)碎，要求責(zé)任心很強(qiáng)才做得好，存在問題的機(jī)率較大。詳一期的單體圖紙108三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理a）室外及車庫排水 存在的問題及建議一期的水溝為磚砌筑，在挖方區(qū)問題不大，但如果在填方區(qū)，建議做鋼筋混凝土水溝，其安全性更有保證。109三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理a）室外及車庫排水存在的問題及建

42、議景觀排水接口和給排水專業(yè)的結(jié)合出了問題，樣板區(qū)、兩個(gè)組團(tuán)間排水花了很大的力氣“逗攏”；局部景觀排水還是不暢，影響草坪成活率110三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理b）車庫頂板標(biāo)高與景觀標(biāo)高的核對江與城一期核對工作進(jìn)行的比較好，但問題提出后的跟蹤落實(shí)較差，主要原因在于沒有明確落實(shí)到責(zé)任人。鑒于不管是后期做架空，還是在結(jié)構(gòu)階段處理，土建工程師最熟悉現(xiàn)場和安排工作，所以后期工程中的核對和跟蹤落實(shí)由土建工程師負(fù)責(zé)，但要注意與景觀工程師緊密溝通和配合。111三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理b）車庫頂板標(biāo)高與景觀標(biāo)高的核對覆土超過了2米，趕工做架空板。112三、工程管理

43、總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理d）景觀方案、圖紙滯后的影響由于景觀擋墻的方案遲遲未定，工程進(jìn)度又不能一直等，因此一期的大部分擋墻做成了毛條石擋墻抹灰加斬假石，效果與荒包條石擋墻相差不大，但是成本相差卻要高不少。北側(cè)的10米綠化帶由最初方案的坡地草坪+慢跑道變成了高大擋墻113三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理d）景觀方案、圖紙滯后的影響如果一開始，擋墻就確定為荒包面青條石擋墻，也許可以為我們節(jié)約很多費(fèi)用哦114三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理d）景觀方案、圖紙滯后的影響這些條石擋墻其實(shí)都可以不做，做放坡處理的，也許很多人要認(rèn)為效果達(dá)不到，但這樣的效果也

44、不是很理想哦115三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井江與城一期的車庫通風(fēng)井處理過程中多起反復(fù)，且多起客戶投訴，直接影響交房成功率，花費(fèi)了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)大量的時(shí)間和精力，在后續(xù)的工程中應(yīng)避免類似事件的發(fā)生116三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井一期原來風(fēng)井的樣子117三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井改進(jìn)后的一期風(fēng)井：減低并改為頂排118三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井完成后的效果，如果不是業(yè)主在過程中看見過，還真不容易看出來，其實(shí)離業(yè)主家遠(yuǎn)點(diǎn)的風(fēng)井都可以這樣處理119三、工程管理

45、總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井越過綠蘺看完成后的效果120三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井如果條件允許，這樣處理也是一種不錯(cuò)的選擇哦，要是這個(gè)出口再美化一下更好121三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理e）車庫通風(fēng)井保利國賓的風(fēng)井處理方式：客戶不容易察覺和反感，一個(gè)是小，另外通氣的格柵改為瓦片，比用鋁合金百葉更隱蔽，值得學(xué)習(xí)！122三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理f）標(biāo)高控制在一期的景觀道路施工時(shí)暴露出自來水，弱電在施工時(shí)對走向比較重視，但是對其埋設(shè)的深度往往關(guān)注不夠，這就引起在景觀、道路施工時(shí)需要將自來水、

46、弱電、消防管道返工，引起工期上的延誤和協(xié)調(diào)工作量的增加。123三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理f）標(biāo)高控制典型案例：在消防驗(yàn)收前，實(shí)施小區(qū)道路，結(jié)果發(fā)現(xiàn)管道標(biāo)高超高，引起返工。124三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理g）車庫與建筑單體的關(guān)系審圖階段嚴(yán)格審查車庫邊界與單體之間的關(guān)系，避免單體是單體，車庫是車庫，造成空間和成本上的浪費(fèi)以及感受很怪異的空間。造成出現(xiàn)較多車庫與單體矛盾怪象的主要原因是設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)車庫和設(shè)計(jì)單體的設(shè)計(jì)人是分開的，無人統(tǒng)籌。125三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理g）車庫與建筑單體的關(guān)系這是一個(gè)非常典型的成本高、浪費(fèi)大而且沒

47、有用處的案例：在實(shí)施的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)1-21單元單體下已經(jīng)被車庫擋墻全封閉了，當(dāng)時(shí)我們提出來想做個(gè)灰空間，但是由于種種原因被否定了。126三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理g）車庫與建筑單體的關(guān)系2-19-2-102：該位置是車庫頂板，在后期景觀施工前我們已經(jīng)感受到車庫將給業(yè)主會(huì)帶來非常不好的感受，并將車庫頂板的擋墻降低，但是仍然感覺較差，該戶也最終未能接房。127三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理g）車庫與建筑單體的關(guān)系車庫擋墻離房間太近了（1400），讓客戶的感覺非常不好，改進(jìn)的思路是，后面的空間適當(dāng)加寬128三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理

48、g）車庫與建筑單體的關(guān)系2-5-2-102，也是因?yàn)檐噹炫c單體之間的縫隙過于狹小，后來經(jīng)過業(yè)主提議將該處封閉，才得以交房。129三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理h）安裝與土建的配合對講門機(jī)交房前3天更改位置a、執(zhí)行能力強(qiáng)b、施工資源掌控能力較強(qiáng)c、安裝專業(yè)和土建專業(yè)配合出了問題，細(xì)部觀感、人性化尺度等，不應(yīng)該出現(xiàn)130三、工程管理總結(jié)3.19 技術(shù)行為管理3）圖說管理h）安裝與土建的配合對講門機(jī)交房前3天更改位置更改后的照片131三、工程管理總結(jié)3.20 監(jiān)理管理總結(jié)存在的不足：1）老單位、新團(tuán)隊(duì)，重要人員考核不到位，監(jiān)理內(nèi)部推進(jìn)的試點(diǎn)也不成功。2）沒有充分樹立監(jiān)理的威信，對

49、監(jiān)理工作方法沒有過多指導(dǎo)，在進(jìn)度和質(zhì)量發(fā)生矛盾的時(shí)候沒有十分明確我們的標(biāo)準(zhǔn)和我們?nèi)∩帷?）對監(jiān)理工作人員不能勝任工作者沒有及時(shí)的清除，形成鼓勵(lì)先進(jìn)，淘汰落后局面。4）沒有及時(shí)矯正和處理部分監(jiān)理人員的違紀(jì)違規(guī)行為，沒有創(chuàng)造良好向上的工作氛圍。132三、工程管理總結(jié)3.20 監(jiān)理管理總結(jié)改進(jìn)的方向：1）加強(qiáng)對監(jiān)理總監(jiān)、監(jiān)理工程師的溝通與交流，使其明白各個(gè)階段的工作重點(diǎn)和目標(biāo)，與甲方目標(biāo)一致，標(biāo)準(zhǔn)相同，選用老單位，也必須用熟悉我司管理模式的總監(jiān)。2）通過典型事例支持和樹立監(jiān)理權(quán)威，讓監(jiān)理能夠?qū)|(zhì)量、進(jìn)度、文明施工做出自己的判斷，形成一定的執(zhí)行力。133三、工程管理總結(jié)3.20 監(jiān)理管理總結(jié)改進(jìn)的方向

50、：3）加強(qiáng)監(jiān)理在技術(shù)，圖說上的能力，必要時(shí)段給予考核，平時(shí)的表現(xiàn)與其獎(jiǎng)金掛鉤。4）加大監(jiān)理違紀(jì)違規(guī)的處罰力度，如果有嚴(yán)重的違紀(jì)違規(guī)行為，將會(huì)受到處罰。134三、工程管理總結(jié)3.21 文檔管理總結(jié)特點(diǎn)：有別于其它項(xiàng)目，有創(chuàng)新項(xiàng)工作量大，程序標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)滿足工程要求有力支持各項(xiàng)驗(yàn)收不足：對施工單位的管理加強(qiáng)應(yīng)在更早前理順資料份數(shù)、流程等事宜135四、 部門配合總結(jié)136四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)1）準(zhǔn)備工作：清理所有的有效的設(shè)計(jì)變更，并由銷支組提供合同附圖的初稿。2）項(xiàng)目部工程師、研發(fā)部工程師、營銷部先自行審核，審核完成后就相關(guān)的問題召開碰頭會(huì)，并確定形成最終版合同附圖

51、。137四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)3）審核的重點(diǎn)：a）核對建筑和結(jié)構(gòu)的柱子分布是否正確，包括異形柱的方向，有無；b）門窗的大小、開啟方向、門洞門垛的位置；c）建筑物外墻上、露臺(tái)上的木構(gòu)件、雨棚板等是否該應(yīng)該畫；d）軸線尺寸有無錯(cuò)誤；空調(diào)機(jī)位的位置核對；e）圖面上是否有多畫或漏畫的線條。138四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)4）一旦合同附圖審核完成，在后期就盡量不要修改，避免給業(yè)主帶來索賠、退房等理由，如果改動(dòng)的確對業(yè)主非常有好處，也必須征得業(yè)主同意才可以修改。一期曾經(jīng)做過一個(gè)很大的優(yōu)化但是后期才發(fā)變更通知，盡管絕大多數(shù)業(yè)主都很滿意，但也有人

52、以此為借口索賠或其他的要求。139四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)5）再次強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，交房附圖的核對是件非常嚴(yán)肅的事情，監(jiān)理核對、物管核對、我們自己核對都不能馬虎，通?？梢赃@樣第一遍以監(jiān)理為主，第二遍以物管為主，第三遍我們自己，三遍核對過程中核對人員交叉進(jìn)行檢查。140四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)6）問題回顧a）1-9-1-402合同附圖做成了樣板房一樣的分隔方式，現(xiàn)場實(shí)物為藍(lán)圖版，業(yè)主未報(bào)事。b）1-5-1-101首層空調(diào)機(jī)位檢修窗合同附圖未刪除，現(xiàn)場實(shí)物該窗未做，業(yè)主報(bào)事退房，造成較大影響。c）2-14接地層空調(diào)窗合同附圖未刪除（3戶），

53、2-15-2-101業(yè)主已經(jīng)接房未報(bào)事，2-15-1-102、同樣的問題，目前業(yè)主尚未接房，但營銷部稱業(yè)主不會(huì)拒接房，可以溝通。141四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)6）問題回顧d）圖面上不少本應(yīng)200寬的墻變成100寬，漏畫、多畫的線條e）因設(shè)計(jì)變更修改導(dǎo)致合同附圖與實(shí)物不一致，導(dǎo)致后期發(fā)出了101份設(shè)計(jì)變更。142四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放2007年8月20日下午2：30召開了第一次合同附圖存在問題的討論會(huì)，就底層空調(diào)機(jī)位檢修窗封堵，門垛位置露臺(tái)加大等形成統(tǒng)一意見參與人以及部門：研發(fā)部：王安，粱梅(中途離開)工程部：曾益明、

54、徐曉東 李彬、胡小樂銷支組：尹莉營銷部：魏科143四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放2007年9月1日星期六我們再次召開了關(guān)于合同附圖的審核會(huì)議并總結(jié)了14點(diǎn)審核修改意見合同附圖的網(wǎng)上會(huì)簽，又進(jìn)一步的提出了一些細(xì)節(jié)上的問題，但是沒有就前面提出的問題進(jìn)行全面的檢查是否修改交房附圖核對，1-5-1-101王建，2-15-2-101舒明江均將空調(diào)機(jī)位窗的問題發(fā)現(xiàn)，因此小廖將交房附圖修改，但是卻沒有將其統(tǒng)計(jì)到合同附圖與交房附圖不一致的表格當(dāng)中，還有一戶就是交房附圖也沒有修改，這樣由于工作失職導(dǎo)致第二道防線失守第一道防線失守：主要責(zé)任人：尹莉，曾益明，徐曉東，李彬第二道

55、防線失守主要責(zé)任：廖俊松144四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放過程當(dāng)中詳細(xì)過程記載：1、兩次會(huì)議的記錄；2、網(wǎng)上會(huì)簽意見；3、交房附圖核對的問題及簽字；4、交房附圖與合同附圖不一致的統(tǒng)計(jì)表。145四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放146四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放147四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放嚴(yán)格來說只有2-14三戶會(huì)存在空調(diào)窗子封堵的問題，因?yàn)樵搯栴}在核對交房附圖時(shí)也未被發(fā)現(xiàn)148四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）

56、案例重放1-5王建在核對時(shí)發(fā)現(xiàn)該問題149四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放2-15舒明江在核對時(shí)也將發(fā)現(xiàn)該問題發(fā)現(xiàn)150四、部門配合總結(jié)4.1 關(guān)于核對合同附圖和交房附圖的體會(huì)7）案例重放兩次合同附圖的會(huì)簽意見/lks/koa/lks_workrelation_cqdc07.nsf/VD_ContByAuthor/2EB412DED216E86348257364001407FB?opendocument&m_Seq=0.542194/lks/koa/lks_workrelation_cqdc07.nsf/VD_ContByAuthor/2EB412DED21

57、6E86348257364001407FB?opendocument&m_Seq=0.94763151四、部門配合總結(jié)4.2 關(guān)于實(shí)體樣板墻體點(diǎn)評的體會(huì)實(shí)體樣板區(qū)的典型戶型墻體砌筑完成后，一定要組織營銷、研發(fā)、工程點(diǎn)評，避免樣板房要開放之前發(fā)生大規(guī)模的戶型修改。152四、部門配合總結(jié)4.2 關(guān)于實(shí)體樣板墻體點(diǎn)評的體會(huì)江與城一期樣板房要開放之前的第45天還進(jìn)行了大規(guī)模的戶型修改，給當(dāng)時(shí)的工作造成很大的被動(dòng)。153四、部門配合總結(jié)4.2 關(guān)于實(shí)體樣板墻體點(diǎn)評的體會(huì)修改前154四、部門配合總結(jié)4.2 關(guān)于實(shí)體樣板墻體點(diǎn)評的體會(huì)修改后結(jié)構(gòu)板、墻體均做了較大的修改，二層以上的窗也做了改動(dòng)，嚴(yán)重影響工程進(jìn)

58、度155四、部門配合總結(jié)4.3 關(guān)于鋁合金門窗工程招標(biāo)的總結(jié)一期的鋁合金門窗工程招標(biāo)從二次設(shè)計(jì)開始到招標(biāo)完成大致上花費(fèi)了6個(gè)月時(shí)間，但二期鋁合金門窗招標(biāo)沒有吸取一期的經(jīng)驗(yàn)，同樣耗費(fèi)了大量的時(shí)間。為避免今后還犯同樣的錯(cuò)誤，十分有必要將一期的案例再次深化和分享，以期達(dá)到統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，便于工作的目的。156四、部門配合總結(jié)4.3 關(guān)于鋁合金門窗工程招標(biāo)的總結(jié)1）王董的施工圖關(guān)于門窗編號(hào)、標(biāo)注極其混亂無序。表現(xiàn)在編號(hào)不統(tǒng)一，即使是同一類門窗編號(hào)也是隨意分布在不同的圖紙，相同的門窗采用不同的編號(hào)，編號(hào)重復(fù)等，給深化設(shè)計(jì)無形中增加了工程量。改進(jìn)措施：加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，在下次施工圖審查時(shí)也審查門窗編號(hào)以及是否查找方便，讓設(shè)計(jì)院提供基本正確的門窗表。157四、部門配合總結(jié)4.3 關(guān)于鋁合金門窗工程招標(biāo)的總結(jié)2）應(yīng)在施工圖階段完成關(guān)于門窗大小、風(fēng)格等的調(diào)整，避免在后期鋁合金門窗深化時(shí)調(diào)整，即使在后期調(diào)整也應(yīng)該由王董系統(tǒng)調(diào)整后發(fā)出正式的門窗表以及平面圖，這樣便于鋁合金門窗深化設(shè)計(jì)時(shí)各個(gè)戶