《百匯城策劃方案》word版

1、百匯城項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)方案目錄1市場(chǎng)分析 2項(xiàng)目分析（SWOT分析）3市場(chǎng)定位4營(yíng)銷(xiāo)推廣策略建議5推廣思路6銷(xiāo)售部環(huán)境建議7人員及時(shí)間安排 前 言 首先感謝貴司給予我司參與百匯城項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)代理的機(jī)會(huì)，我司深感榮幸。通過(guò)我公司實(shí)地考察及貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對(duì)項(xiàng)目的基本情況和開(kāi)發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本策劃書(shū),由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！1 、市場(chǎng)分析A、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年來(lái)全球及國(guó)內(nèi)各行各業(yè)的迅速發(fā)展使海內(nèi)外人士意識(shí)到了生活的樂(lè)趣,于是就有了更多的人來(lái)到了美麗的云南旅游生活與投資.國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)

2、，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9.4%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.8%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，二三類(lèi)產(chǎn)業(yè)也有了更加迅猛的發(fā)展。在此基礎(chǔ)之上各級(jí)地方政府集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%。在此期間政府也加大全省招商引資的優(yōu)惠政策，這些足以證明云南經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)步的向前發(fā)展。 隨著景谷縣政府加大市政建設(shè)投資力度及全縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步高速的發(fā)展，景谷縣城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，縣城有了很大發(fā)展。城市規(guī)模的擴(kuò)大居民人口的增加，形成居民多元化消費(fèi)需求的多樣化，繼而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。B、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 景谷縣本世紀(jì)頭二十年發(fā)展的指導(dǎo)思想和基本思

3、路是，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，抓好扶貧和小康建設(shè)兩個(gè)重點(diǎn)，農(nóng)業(yè)、交通、科教、市政建設(shè)四基礎(chǔ)，培植壯大林業(yè)、蔗糖、能源、礦產(chǎn)四大支柱。將實(shí)施改革開(kāi)放活縣、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目立縣、綠色工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)富縣和科教文化興縣六大戰(zhàn)略，分三步實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。十大工程建設(shè)項(xiàng)目總投1121438萬(wàn)元，重點(diǎn)圍繞縣內(nèi)森林、熱區(qū)、能源、礦藏優(yōu)勢(shì)資源的開(kāi)發(fā)利用。（一）林漿紙一體化項(xiàng)目；（二）中密度纖維板生產(chǎn)線；（三）威遠(yuǎn)江水電站建設(shè)；（四）民樂(lè)銅礦開(kāi)發(fā)；（五）正興水泥廠技改；（六）國(guó)道323線景谷永平段二級(jí)公路建設(shè)；（七）景谷河、太平河水庫(kù)除險(xiǎn)加固及曼轉(zhuǎn)河水庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目；（八）杧鄉(xiāng)新區(qū)、白龍小區(qū)二區(qū)開(kāi)發(fā)及白龍傣園建設(shè)

4、等市政建設(shè)項(xiàng)目；（九）工程造林、退耕還林工程建設(shè)項(xiàng)目；（十）糯扎渡、威遠(yuǎn)江水電站移民搬遷工程項(xiàng)目。隨著城市“一帶、兩軸、六組團(tuán)”的規(guī)劃格局進(jìn)一步顯山露水，其勢(shì)必再一次沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)亦預(yù)示著本城地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)春天的到來(lái)。在外埠知名地產(chǎn)商進(jìn)入的帶動(dòng)下，景谷住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)水平，設(shè)計(jì)理念，營(yíng)銷(xiāo)理念、市場(chǎng)細(xì)分和物業(yè)管理等都得到明顯的提升；景谷經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，推動(dòng)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，必然為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買(mǎi)力需求。與此同時(shí)，己有物業(yè)者的經(jīng)濟(jì) 能 力亦得到了提高，拉動(dòng)了更高層次上的消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高。C、周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析本項(xiàng)目地處城市中心輻射區(qū)，北與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一路之隔，西側(cè)緊臨6

5、米寬民樂(lè)路，東依4車(chē)道的文明路，南界36米大道（6車(chē)道）。根據(jù)本項(xiàng)目的位置、輻射范圍和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，確定調(diào)查區(qū)域范圍為整個(gè)城市主要的商業(yè)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目，并針對(duì)樓盤(pán)的規(guī)模、戶(hù)型、配套、客源、價(jià)格、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等逐一進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，以便為本項(xiàng)目的科學(xué)定位和制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略提供依據(jù)和指引。（1）、市中心景谷第一街、白龍片區(qū)與本案距離800米-1000米，為城市核心區(qū)域，有縣政府、林業(yè)局、電力公司、糖煙酒公司、縣醫(yī)院、舊車(chē)交易市場(chǎng)、商務(wù)局、林業(yè)咖啡有限公司、縣聯(lián)社、電影院、小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、景谷廣場(chǎng)、孔雀廣場(chǎng)、水電站、稅務(wù)局、體育館、景谷一中、游泳館、縣幼兒園、中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司、糧食局、工商局、郵電

6、局、新華書(shū)店、縣賓館、縣公安局、財(cái)政局、法院、檢察院、農(nóng)業(yè)局、水務(wù)局、交通局等眾多單位。城市中高檔的服裝都集中在本片區(qū)，其中最為繁華的是景谷第一街，單此路段就有3家超市，最大的是天天超市(原景谷百貨大樓)，共3層，總面積1000平方米左右，租金不詳，距天天超市僅50米距離是松發(fā)批發(fā)超市，面積200平方米左右，80萬(wàn)元10年一次性買(mǎi)斷，前行100米左右是廣益超市，面積110平方米左右，80萬(wàn)10年一次性買(mǎi)斷。（2）、大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與本案隔街相望，是目前景谷縣小商品、同時(shí)也是低端商品的主要交易市場(chǎng)。市場(chǎng)北面（靠近金三角），一層鄰街鋪面有13間，面積在12平方米左右，租金600-800元/月，主要經(jīng)營(yíng)服

7、裝、鞋帽、金銀首飾、漁具、香水、五金、電器、雜貨等。內(nèi)部鋪面有40間，面積1213平方米左右，大部分已拍賣(mài)，價(jià)錢(qián)5-6萬(wàn)元之間，其中兩頭鄰街的兩間面積較大，位置較好（稱(chēng)左10號(hào)和右10號(hào)），拍賣(mài)價(jià)為12萬(wàn)元左右，內(nèi)部鋪面主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、床上用品、皮箱、背包、皮包、玩具等。二樓為家私城。 市場(chǎng)西面（本案對(duì)面），鄰街鋪面有29間，面積在13平方米左右，租金在600-700元/月，大部分經(jīng)營(yíng)雜貨，其余的是農(nóng)藥、大米和快餐。市場(chǎng)南面，鄰街商鋪有13間，鋪面大小不等，有的是由23間打通了的所以面積不等，租金也不一樣7001000元/月，正大門(mén)兩側(cè)各有一家小型超市。二樓均為倉(cāng)庫(kù)，租金在150-200元

8、/月，3樓目前空置。（據(jù)商戶(hù)們介紹大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已賣(mài)給縣聯(lián)社，3月10日正式接手）。（3）、金三角帝王廣場(chǎng)商鋪一共178間，一，二層鄰街商鋪共48間，面寬34.5米,進(jìn)深4.55米,層高3.5米，6000-8000元/平方米，一層內(nèi)商鋪只租不賣(mài)，租金每間500-600元/月，二層內(nèi)商鋪只賣(mài)不租，價(jià)格區(qū)間為3900-5000元/平方米，所有商鋪統(tǒng)一裝修, 50年產(chǎn)權(quán),貸款期限為10年，首付40%,貸60%。商品房為毛坯房，共有66套，三室二廳一衛(wèi)一廚面積142平方米，二室二廳一衛(wèi)一廚面積87.9平方米，銷(xiāo)售起價(jià)為980元/平方米，商品房首付30%，貸70%，可以提前還貸，本地買(mǎi)房的大約占15%，外省

9、的占85%。據(jù)了解商鋪和商品房銷(xiāo)售已近2/3。（4）、白龍商業(yè)街南面鄰街的兩棟已全部售完，里面的也基本售出2/3，北面的1層商鋪進(jìn)駐了大興量販，2層均為商品房。最小的住房是三室二廳一廚二衛(wèi)，面積在121.825平方米，1177元/平方米，14273元買(mǎi)斷10年；復(fù)式樓面積155.97平方米，1272元/平方米；別墅正在施工中，260多平方米，價(jià)格目前無(wú)法得知。商鋪和住房均為毛坯房，商鋪?zhàn)钚∶娣e為22平方米，面寬3米，進(jìn)深7.3米，層高3.5米，最大面積為47平方米，面寬6.5米，進(jìn)深7.3米，層高3.5米，小面積商鋪已售罄,40平方米以上鋪位存量不多，商鋪的售價(jià)區(qū)間為3800-5500元/平米

10、，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)與金三角相同。（5）、三棵樹(shù)商業(yè)步行街小套房（面寬78米，進(jìn)深10米，層高33.5米），1層均為商鋪（3000-3500元/平米）。27層為商品房，2層1200元/平米，34層1300元/平米，5層1100元/平米，6層1000元/平米，7層950元/平米。套內(nèi)面積80.13平方米，公攤面積5.88平方米，建筑面積86.01平方。 連排別墅（主要戶(hù)型）總面積188.78平方米，售價(jià)1980元/平方米。 從以上調(diào)查可以看出目前景谷商住建筑形式主要由多層住宅小戶(hù)型為主，主力戶(hù)型面積大多在60-80平方米左右售價(jià)在1000-2000元/M，總價(jià)則分布在10萬(wàn)和16萬(wàn)元之間。商鋪面積大多

11、在12到20平方米左右三十平米以上占不到1/3售價(jià)在4000-8000元/M左右徘徊，總價(jià)則一般不超過(guò)20萬(wàn)元。市場(chǎng)可以總結(jié)為無(wú)須過(guò)多配套總價(jià)不益過(guò)高，貼近城市需求更容易切入市場(chǎng)，縮短銷(xiāo)售周期使投資利益最大化。SWOT分析項(xiàng)目地塊景谷縣雙扶福利廠地塊，總占地面積7733平米。該地塊北面為目前景谷縣最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； 南面為一條36米寬的大道，與項(xiàng)目之間有部分低矮民房；東面是4車(chē)道寬的文明路，西臨6米寬民樂(lè)路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。A、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）、項(xiàng)目地處景谷縣中心，日均人流量很高，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大。在永安路與民樂(lè)路交匯口，能保證片區(qū)交通安全便捷，地理位置有極大優(yōu)勢(shì)；（2）

12、、與成熟的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為鄰，客戶(hù)群關(guān)注度極高，地塊商業(yè)價(jià)值明顯；（3）、周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，商業(yè)氛圍濃厚，而且生活配套設(shè)施較為完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居住。 B、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）、環(huán)境較亂、差；對(duì)面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小商品、低檔次的經(jīng)營(yíng)物品及已固有的市場(chǎng)形象定位直接影響到本項(xiàng)目的物業(yè)形象；（2）、南兩廂的低矮老建筑亦對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；（3）、項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶(hù)流失。C 、機(jī)會(huì)分析（1）、加大城市建設(shè)增加各項(xiàng)優(yōu)惠政策；（2）、金三角帝王廣場(chǎng)的大力炒做，將進(jìn)一步提升本區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)及商業(yè)氛圍；（3）、隨著城市的快速發(fā)展，中心區(qū)擴(kuò)張范圍也必將隨之加速，使本地區(qū)宏觀環(huán)境得到進(jìn)一步改善

13、；（3）、項(xiàng)目周遍建筑面積較大，小戶(hù)型較少，從而我公司可利用差異化介入。D、威脅分析（1）、金三角帝王廣場(chǎng)目前處于在售階段，必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的不利影響；（2）、市政規(guī)劃建設(shè)速度及區(qū)域環(huán)境的完善情況都將影響本項(xiàng)目；（3）、周邊商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)量較大，已占據(jù)了較大市場(chǎng)比例，因此“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，市場(chǎng)份額在逐漸減少；（4）、來(lái)至生態(tài)住宅的威脅，目前國(guó)內(nèi)居民大多熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項(xiàng)目作為備選方案。通過(guò)上述分析說(shuō)明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開(kāi)發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，選擇恰

14、當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷(xiāo)售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)，促成銷(xiāo)售，必將確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的圓滿成功。3、市場(chǎng)定位在面對(duì)房地產(chǎn)商激烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，項(xiàng)目市場(chǎng)定位應(yīng)充分尊重市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)。針對(duì)目前景谷市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化有機(jī)的融合在項(xiàng)目定位中， 使商住樓具有更多的“時(shí)尚”和“文化”含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。A、目標(biāo)客戶(hù)設(shè)定（1）、本市居民及主要來(lái)源于貴州、湖南、大理、曲靖四川、昆明等地到本市做生意的商客；（2）、本市原住居民、黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員，私營(yíng)業(yè)者、生意人；（3）、外地來(lái)本市做生意

15、人群，欲在本地投資置業(yè)人群；（4）、郊區(qū)的莊園主，這些少數(shù)人手中掌握了大量的閑散資金。B、市場(chǎng)定位建議（1）、形象定位純粹品位項(xiàng)目與本土文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位”的市場(chǎng)定位將區(qū)別于其它商住一體化建筑，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體；（2）、主題定位個(gè)性化、人性化、智能化；人性化、智能化、個(gè)性化是未來(lái)高檔住宅的發(fā)展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高層次追求的一種滿足，人性化是客戶(hù)需求原則的充分體現(xiàn)，智能化是后信息時(shí)代生活的必備“武器”；（3）、在項(xiàng)目推出中突顯“個(gè)性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)，在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)個(gè)性

16、；在這里讓消費(fèi)者體會(huì)更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。C、具體規(guī)劃建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化為主題，突出不同于其它項(xiàng)目的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來(lái)的生活品質(zhì)。(1)、菜單式精裝修，近年來(lái)一些開(kāi)發(fā)商為客戶(hù)提供二到三種裝修方案讓客戶(hù)去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)?？蛻?hù)只能在發(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進(jìn)但仍不能滿足客戶(hù)個(gè)性化的需要。我們則直接與裝修公司聯(lián)合個(gè)客戶(hù)最方便快捷且更加完善的裝修服務(wù)；(2)、減輕裝修預(yù)算負(fù)擔(dān)，將裝修費(fèi)用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務(wù)。將一次性的巨額支出，分?jǐn)偟轿磥?lái)的二三十年中；（3）、消費(fèi)群體對(duì)于多層、南北朝向房屋的偏愛(ài)是習(xí)慣使然，由來(lái)已

17、久；（4）、對(duì)產(chǎn)品總價(jià)普遍敏感，承受能力相對(duì)有限；（5）、我們提倡“創(chuàng)造和引導(dǎo)市場(chǎng)需求”，并不是主張否定既有的一切，而是在尊重現(xiàn)有市場(chǎng)一般消費(fèi)需求特征和成功的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，能夠做出積極的超越嘗試，人無(wú)我有，人有我優(yōu)。整體建筑布局最大化尊重當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及地塊規(guī)格，以最大化地滿足建筑體量的實(shí)現(xiàn)要求為前提，力求實(shí)現(xiàn)社區(qū)整體規(guī)劃布局和單體平面布局的合理性，著力打造“產(chǎn)品經(jīng)典” ，在整體的規(guī)劃布局上力求實(shí)現(xiàn)建筑外形的豐富層次和變化感。以特色創(chuàng)新戶(hù)型及規(guī)劃設(shè)計(jì)的導(dǎo)入作為增強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要籌碼，全面提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比。D、戶(hù)型及價(jià)格分析 (1)、商鋪： 開(kāi)間3.23.6米，進(jìn)深810米，層

18、高33.5米，面積在30平米左右，總價(jià)不超過(guò)15萬(wàn)的商鋪?zhàn)钅塬@得客戶(hù)青睞和追捧。 40平米以上較大面積商鋪銷(xiāo)售壓力較大，市場(chǎng)滯留時(shí)期相對(duì)較長(zhǎng)；(2)、住宅： 2580平米中小戶(hù)型受到市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)追捧，并在銷(xiāo)售上比較順利，銷(xiāo)售均價(jià)在10001200元/平米為市場(chǎng)所能接受；從以上調(diào)研結(jié)果可以看出目標(biāo)市場(chǎng)依然需要小戶(hù)型的介入，我司建議：住宅：30平方以下的一房一衛(wèi)占20%-25%40-50平米左右的一房一廳一衛(wèi)占60%-65%60-80平米左右的兩房一廳占15%-20%100平米左右的三房一廳占5%左右商鋪：1530平方占70% 3060平方占25%60以上占5%E、價(jià)格定位 結(jié)合市場(chǎng)基本情況，并且結(jié)合

19、“加減法”原則，以購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向作為本項(xiàng)目定價(jià)方法。具體價(jià)格定位為：住宅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限：（認(rèn)購(gòu)期）1038元/平方米（均價(jià)） （開(kāi)盤(pán)期）1088元/平方米（均價(jià)） （強(qiáng)銷(xiāo)期）1158元/平方米（均價(jià)）目標(biāo)均價(jià)1238元/平方米六層住宅以三層為起價(jià)，四層加五、六層減四層住宅二層起價(jià)三層加四層減商業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限：（認(rèn)購(gòu)期）5888元/平方米（均價(jià)） （開(kāi)盤(pán)期）6088元/平方米（均價(jià)） （強(qiáng)銷(xiāo)期）6288 元/平方米（均價(jià)）目標(biāo)均價(jià)6388元/平方米具體價(jià)格表：（略）4、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略建議當(dāng)?shù)鼐用窈芨叱潭日J(rèn)可城市中心區(qū)核心地段物業(yè)，有較強(qiáng)的投資意識(shí)，但不滿意目前在售項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃及布局。置業(yè)者對(duì)分?jǐn)偯娣e的概念

20、認(rèn)識(shí)不強(qiáng)，普遍對(duì)建筑使用率十分關(guān)注，尤其是對(duì)于戶(hù)內(nèi)的灰色空間、過(guò)多的走廊過(guò)渡轉(zhuǎn)換空間等面積浪費(fèi)現(xiàn)象大都難以接受。置業(yè)決策時(shí)的追求“實(shí)惠”心理較強(qiáng)，同樣的置業(yè)成本付出，期待獲得更為可觀的使用空間（如：贈(zèng)送面積等）。對(duì)于物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間不對(duì)等現(xiàn)象難以接受，期待提供更高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。A、營(yíng)銷(xiāo)策略：（1）、 制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃書(shū)，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行宣傳；（2）、 作整體推廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性； （3）、 在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中將嚴(yán)格按照整體規(guī)劃書(shū)進(jìn)行，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整；（4）、 廣告策略，促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃（要考慮到人員、價(jià)格、服務(wù)等因素）；（5）、 以形象定位

21、的理念為宗旨進(jìn)行一系列的宣傳，即引起注意、引發(fā)欲望、促使購(gòu)買(mǎi)行為、達(dá)到滿意，通過(guò)宣傳，保持整個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷(xiāo)售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹(shù)立起自己的品牌。B、銷(xiāo)售渠道及方式（1）、 可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷(xiāo)、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員與客戶(hù)進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷(xiāo)售；（2）、 目標(biāo)客戶(hù)群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷(xiāo)售。建議從三方面進(jìn)行銷(xiāo)售?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售這是主要的銷(xiāo)售方式，客戶(hù)向來(lái)注重眼見(jiàn)為實(shí)，一般都有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察多次才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。因此做好現(xiàn)場(chǎng)包裝以及銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，是爭(zhēng)取客戶(hù)在第一時(shí)間成交的重要手段。定向直

22、銷(xiāo)對(duì)潛在客戶(hù)進(jìn)行針對(duì)性銷(xiāo)售，包括信函銷(xiāo)售、DM單入戶(hù)，以多渠道獲得客戶(hù)資源，增加客戶(hù)數(shù)量積累。網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售在目標(biāo)客戶(hù)群訪問(wèn)量較大的網(wǎng)站開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示銷(xiāo)售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。5、推廣思路投資百匯城、匯聚財(cái)富、理財(cái)新概念本項(xiàng)目為短、平、快的項(xiàng)目，我們要以最好的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入市場(chǎng)、最快的速度占領(lǐng)市場(chǎng)、以最短的周期消化市場(chǎng)、以最理想的銷(xiāo)售回報(bào)市場(chǎng)，從而達(dá)到縮短銷(xiāo)售周期的目的使開(kāi)發(fā)商的利益最大化。A、銷(xiāo)售策略（1）、入市時(shí)機(jī)：以目標(biāo)市場(chǎng)的各項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度看是要越快越好；（2）、銷(xiāo)售周期：住宅銷(xiāo)售周期為9個(gè)月，商鋪為11個(gè)月（春節(jié)一個(gè)月除外）；(3)、 認(rèn)購(gòu)期：現(xiàn)場(chǎng)三通一平完成；完成詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研；形象墻完成（突出

23、商業(yè)氛圍，引發(fā)消費(fèi)者購(gòu)房欲望）；銷(xiāo)售部裝修完成；完成銷(xiāo)售部及樣板房的建設(shè)；DM單大量進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)；低價(jià)位切入市場(chǎng)聚集人氣；距離項(xiàng)目較近的路口均設(shè)置醒目路標(biāo)；宣傳設(shè)施完善（大型噴繪、目標(biāo)路段彩旗設(shè)置）。(1)、開(kāi)盤(pán)期：確定優(yōu)惠政策（銀行按揭、一次性付款）；DM單持續(xù)跟進(jìn)；認(rèn)購(gòu)客戶(hù)給予優(yōu)惠或贈(zèng)送事物；開(kāi)展活動(dòng)聚焦人氣（全民參與活動(dòng)）等；具體活動(dòng)見(jiàn)副1 ；(2)、強(qiáng)銷(xiāo)期：DM單進(jìn)入周邊郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)；價(jià)格上浮，使觀望客戶(hù)速下決心；(3)、持續(xù)期：工地封頂配合活動(dòng)炒作品牌形象；推出收藏單元，加大宣傳力度；老客戶(hù)帶新客戶(hù)提供優(yōu)惠（贈(zèng)送管理費(fèi)等）；活動(dòng)配合（新老客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)）；(4)、掃尾期：大力推出剩余單元

24、；根據(jù)銷(xiāo)售情況作價(jià)格調(diào)整，推出特價(jià)房； 100元/平方銷(xiāo)售（每戶(hù)限購(gòu)一平米）；B、銷(xiāo)售策略（1）、廣告創(chuàng)意：包括廣告主題設(shè)計(jì)、DM單設(shè)計(jì)、燈柱設(shè)計(jì)；（2）、廣告計(jì)劃：包括現(xiàn)場(chǎng)圍墻、DM單、燈柱彩旗、銷(xiāo)售部的建設(shè)；（3）、關(guān)于廣告入市時(shí)間、入市手法（另見(jiàn)廣告策劃書(shū)）；（4）、媒體選擇：圍墻、DM單、燈柱、彩旗、路牌、建筑物及電視廣告。6、銷(xiāo)售部環(huán)境建議如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗在于地段與價(jià)格那么銷(xiāo)售部環(huán)境的金科玉律就是細(xì)節(jié)和服務(wù)意識(shí)，從以往的市場(chǎng)綜合數(shù)據(jù)顯示大約95%的銷(xiāo)售最終在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生，所以無(wú)論如何強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的重要性都是不過(guò)分的。事實(shí)告訴我們?nèi)藗冊(cè)阡N(xiāo)售部停留的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目的了解越多成交的機(jī)

25、會(huì)就越多。A、對(duì)于銷(xiāo)售部環(huán)境的整體設(shè)計(jì)和細(xì)化創(chuàng)新個(gè)性化（豐富銷(xiāo)售部的空間，延長(zhǎng)客戶(hù)停留時(shí)間）；環(huán)境細(xì)化（服務(wù)的高素質(zhì)、高專(zhuān)業(yè)化隨處可見(jiàn)）；B、銷(xiāo)售部狀態(tài)(1)、暖色調(diào)（金黃色）的整體視覺(jué)效果；(2)、銷(xiāo)售部?jī)?nèi)每個(gè)門(mén)口設(shè)置功能牌；(3)、銷(xiāo)售部玻璃幕墻裝飾應(yīng)達(dá)到圖文并茂；(4)、室內(nèi)空白墻上制作功能展板（鳥(niǎo)瞰圖、平面圖、戶(hù)型圖、區(qū)位圖、交通圖、周邊配套圖等）；(5)、其他空白區(qū)匹配裝飾品（主色調(diào)為金黃色）；(6)、客戶(hù)接待桌擺放樓書(shū)；(7)、墻角擺放盆栽植物；(8)、頂部氣球裝飾；(9)、銷(xiāo)售人員佩帶職務(wù)牌；(10)、距項(xiàng)目50-100米處設(shè)立項(xiàng)目指示牌；(11)、門(mén)口宣傳彩旗；(12)、銷(xiāo)售部

26、門(mén)前樹(shù)干要求金黃色包裹。7、人員及時(shí)間安排銷(xiāo)售部配置五名置業(yè)顧問(wèn)，一名銷(xiāo)售經(jīng)理，一名策劃（開(kāi)盤(pán)前后）；一臺(tái)電腦，打印機(jī)一臺(tái)，一臺(tái)小型復(fù)印機(jī)，打印紙五包，便簽紙五本，飲水機(jī)兩臺(tái)（大小各一個(gè)），紙杯若干，兩張辦公桌，三把椅子，一個(gè)接待臺(tái)，空調(diào)兩臺(tái)（1.0匹、3匹），兩臺(tái)風(fēng)扇，訂書(shū)機(jī)兩個(gè)，五張接待桌二十把椅子；鐵皮文件柜兩個(gè)，文件架兩個(gè)， 文件夾8個(gè)，煙灰缸七個(gè)，計(jì)算器5個(gè)，筆筒1個(gè)，筆10支，筆芯兩盒；拖把2把、無(wú)蓋垃圾筒6個(gè)，衛(wèi)生紙等衛(wèi)生用品。（建議配置看耬車(chē)一部）A、人員安排(1)、安排銷(xiāo)售經(jīng)理一名；(2)、由分公司在景洪項(xiàng)目部抽調(diào)四人；(3)、在項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣衅敢蝗耍?4)、全體人員在項(xiàng)目地參加

27、培訓(xùn)，迅速投入工作；(5)、銷(xiāo)售接近尾聲時(shí)抽回三人，現(xiàn)場(chǎng)留兩名銷(xiāo)售人員；(6)、具體工作由銷(xiāo)售部經(jīng)理安排；(7)、項(xiàng)目所在地招聘510名發(fā)放DM單人員。B、時(shí)間安排(1)、6月22號(hào)開(kāi)始裝修樣板房、銷(xiāo)售部、宿舍及辦公場(chǎng)所；(2)、6月23號(hào)確定圍墻長(zhǎng)度，銷(xiāo)售部上方門(mén)頭及門(mén)頭上到樓頂長(zhǎng)、寬和側(cè)面廣告噴繪的面積；(3)、7月1號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到三通一平；(4)、7月5號(hào)銷(xiāo)售部及樣板房裝修基本完成；(5)、7月6號(hào)工作人員住宿及辦公場(chǎng)所安排就緒； (6)、7月8銷(xiāo)售部上方及側(cè)面大型噴繪廣告；(7)、7月8號(hào)銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)，帶工程藍(lán)圖（復(fù)印件）及戶(hù)型圖；(8)、7月1015號(hào)市場(chǎng)調(diào)研工作； (9)、7月10號(hào)廣告圍墻建成宣傳處晚上要有燈光照射；(10)、7月1520號(hào)完成現(xiàn)場(chǎng)布置；(11)、7月20號(hào)前銷(xiāo)售部建設(shè)工作完成（銷(xiāo)售部玻璃幕墻裝飾）；(12)、7月10號(hào)前開(kāi)始人員培訓(xùn)