B2010-10深圳中原報告-湖南奧克斯廣場物業(yè)建議(商圈,

1、城市中心締造者!湖南中原 事業(yè)一部出品 Hunan Changsha.10.2010前言 在與貴司第一次溝通后，湖南中原地產(chǎn)迅速成立了奧克斯工程組，并立即展開了對工程的思考、調(diào)研 等工作，并已被湖南中原地產(chǎn)列入戰(zhàn)略性合作伙伴之列。 因為時間較短，本報告?zhèn)戎仃U述對本案市場和客戶的洞察，布局調(diào)整初步建議、物業(yè)檔次定位及產(chǎn)品（含精裝）的方向性建議，以及對各類型物業(yè)的初步價格測算。目標基于前期溝通，本報告核心解決如下三個問題Q1：基于工程定位，順應(yīng)市場和客戶需求，對酒店、寫字樓、公寓、住宅的產(chǎn)品打造及調(diào)整的方向性建議。Q2：對工程整體規(guī)劃布局的調(diào)整建議。Q3：基于市場、客戶和工程價值，對工程各類型物業(yè)

2、的銷售價格測算。未能詳盡論述的問題，還需在后期的溝通中進行補充和深化。報告體系A(chǔ)nalyze System中原是最具市場信息掌控力的公司中原對工程占位的洞察中原對長沙房地產(chǎn)市場的洞察基于整體定位及市場洞察的打造建議及經(jīng)濟測算中原擁有最廣闊最真實的市場信息來源廣闊信息來源強大信息平臺強大總部支持央?yún)^(qū)運營經(jīng)驗熟知河西市場湖南中原：市場占有率第一，全面、迅速掌握長沙市場一線信息中原獨有最強大的信息收集研發(fā)機構(gòu)廣闊信息來源強大信息平臺強大總部支持央?yún)^(qū)運營經(jīng)驗熟知河西市場中原內(nèi)部網(wǎng)站平臺，收錄全國各地中原所有最新最快房地產(chǎn)信息；湖南中原擁有長沙市規(guī)模最大的研究部門，針對市場數(shù)據(jù)進行收集、整理、分析、研究

3、、預判等等。掌握強大信息平臺，預測最新樓市走勢。每月定期出刊月報，每周定期出刊周報，形成較為完善的信息搜集整理機構(gòu)。中原具有最強大最廣闊的總部力量支持廣闊信息來源強大信息平臺強大總部支持央?yún)^(qū)運營經(jīng)驗熟知河西市場耕耘陸港澳三地，國內(nèi)26個省市建立分公司，國內(nèi)最具規(guī)模房地產(chǎn)代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有“皇牌代理 信心標志的美譽。10年連續(xù)創(chuàng)造深圳市場占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、東莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原等，初步形成中國華南房地產(chǎn)整合體系。源于香港，全國品牌代理公司三甲。所屬深圳中原地產(chǎn)，內(nèi)設(shè)資源中心、建

4、筑中心等多方機構(gòu)，同時有一線城市央?yún)^(qū)綜合體運營經(jīng)驗，時常來長進行培訓。中原擁有央?yún)^(qū)綜合體的高價運營經(jīng)驗廣闊信息來源強大信息平臺強大總部支持央?yún)^(qū)運營經(jīng)驗熟知河西市場北辰三角州、萬科金域華府、萬博匯、嘉盛國際等眾多央?yún)^(qū)總體運營經(jīng)驗。嘉盛國際開盤實收：9300元/M區(qū)域均價：7000元/M萬博匯開盤實收：8500元/M區(qū)域均價：7000元/M中原運營過央?yún)^(qū)華都、嘉盛國際、萬博匯等工程，最突出的有嘉盛國際和萬博匯。嘉盛國際在區(qū)域均價僅7000元/ 的侯家塘地區(qū)，賣到了9300元/ 的實收均價，目前已經(jīng)到達9600元/ 的實收，創(chuàng)造了長沙公寓近1萬元/ 的價格天花板。同樣的，萬博匯在區(qū)域均價7000元/

5、 的雨花亭地區(qū)第一次開盤實收8500元/ ，創(chuàng)造了長沙住宅突破8000的價格天花板。中原是最了解河西房地產(chǎn)的公司廣闊信息來源強大信息平臺強大總部支持央?yún)^(qū)運營經(jīng)驗熟知河西市場中原河西代理的樓盤有：湘騰城市廣場、卓越蔚藍海岸、長房時代城、高信向日葵、勤誠達新界、盛大澤西城等眾多樓盤，熟知河西市場和客戶。中原河西代理的樓盤：123456湘騰城市廣場（16萬方，商業(yè)驅(qū)動型城市綜合體）卓越蔚藍海岸（45萬方，別墅+小高+高層）長房時代城（城市綜合體，人人樂入駐）盛大澤西城（市府央?yún)^(qū)國際友好社區(qū)）高信向日葵（星城動脈上的藝術(shù)家）勤誠達新界（120萬方大盤）123456項目名稱 1、佳兆業(yè)水岸新都（94萬

6、） 2、郡原美村(80萬) 3、卓越麓山別墅（38萬 ） 4、卓越蔚藍海岸（50萬 ）5、中鐵水映加州（40萬） 6、嘉盛格蘭小鎮(zhèn)（51萬） 7、恒基凱旋門（72萬 ） 8、奧林匹克花園（70萬） 9、北辰三角洲（530萬 ） 10、新華都萬家城（330萬 ） 11、建鴻達萬博匯（50萬 ） 12、湘騰城市廣場（15萬 ） 13、嘉盛國際廣場（7.7萬 ） 14、長房時代城（40萬 ） 15、三一街區(qū)(47萬) 16、萬科金域華府（56萬 ）17、珠江實業(yè)珠江花城（ 48萬 ） 18、幸福里潤城(64萬) 19、岳陽巴陵尚都（14萬 ） 20、郡原廣場(12.8萬) 21、郡原居里(10萬)

7、豪宅數(shù)量第一!綜合體量第一!報告體系A(chǔ)nalyze System中原是最具市場信息掌控力的公司中原對工程占位的洞察中原對長沙房地產(chǎn)市場的洞察基于整體定位及市場洞察的打造建議及經(jīng)濟測算思維導圖：工程占位地塊界定工程界定城市背景區(qū)位及指標界定：二橋西，舊改大盤，在傳統(tǒng)的成熟居住老區(qū)， 商業(yè)積淀良好；20萬商業(yè)面積，帶來無限商業(yè)開展空間。地塊界定工程界定城市背景工程地塊經(jīng)濟指標總用地面積：48753平方米總建筑面積： 41.6萬平米其中：住宅面積： 9.1萬平方米商業(yè)面積：20.9萬平方米地下總建筑面積:8萬平方米建筑密度:54%容積率:4.96綠地率:12%停車位: 2000個岳麓大道榮銀路市政府

8、觀沙嶺本案幸福娃雙語幼兒園十二中安居樂建材廣場銀盆嶺小學昌隆超市恒生超市岳北社區(qū)衛(wèi)生站岳麓區(qū)法院岳麓區(qū)檢察院濱江金座銀馨家園湘許體育健身裕湘醫(yī)院黃泥河中西醫(yī)中南大學湘雅圖書館文物古跡市四水廠湘許大廈萬利大廈交通界定：四通八達，二橋橋頭堡，河東河西溝通咽喉地段。11條過江通道促進河東河西融合，本案將成為優(yōu)先受益的橋頭堡。本地塊位于銀盆嶺大橋河西的橋頭，河東河西溝通咽喉，地處重點城市道路岳麓大道與榮銀路的十字路口處，地理位置優(yōu)越性明顯。未來將有11條通道連接河東河西（目前已建成4條）。工程位于濱江新城規(guī)劃的頭部，南接榮灣鎮(zhèn)商圈，向西可輻射汽車西站及岳麓區(qū)政府商圈，在整體區(qū)位上，本案位于大河西未來的

9、商業(yè)、金融中心，占據(jù)得天獨厚的城市規(guī)劃優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。未來地鐵5號線還將從本工程經(jīng)過，連接河西含浦片區(qū)、豐順路站、師大南院站、湖南大學、溁灣鎮(zhèn)、觀沙嶺、望城。榮灣鎮(zhèn)商圈汽車西站商圈岳麓區(qū)政府商圈五一商圈伍家?guī)X商圈輻射區(qū)域濱江新城本案地塊界定工程界定城市背景營盤路過江隧道規(guī)劃界定：濱江新城“活力生活區(qū)的商業(yè)金融中心，并作為首發(fā)地塊，與世茂地塊一起承擔了號角手角色。本案世茂集團地塊地塊界定工程界定城市背景地塊界定：濱江新城目前已經(jīng)出讓的五塊用地，合計643畝，皆為商住用地，集體爆破，有利于地塊區(qū)域商業(yè)金融中心迅速成型。地塊界定工程界定城市背景世茂地產(chǎn)含五星酒店濱江金座二十中銀盆嶺公園本 案蘭卡威國

10、際原有建筑新一佳+商鋪原有住宅恒生超市+商鋪+商住樓B459.54畝B5175.68畝B6101.46畝B7306.08畝地塊界定：工程擁有2大十字路口，可會聚榮灣鎮(zhèn)、市政府、西站、桐子坡等成熟商圈人流車流。其中人流會聚區(qū)在銀盆嶺路和榮銀路交匯處，車流會聚在岳麓大道與榮銀路交匯處。地塊界定工程界定城市背景一級車流線二級車流線三級車流線一級人流線二級人流線三級人流線岳麓大道：路幅60米榮銀路：路幅46米二十中銀盆嶺路：路幅20米岳麓大道：快車道，承擔了河東河西車流的溝通要塞，可會聚市政府、西站商圈車流，車流量大，不利于聚集人氣。榮銀路：城市大干道，承擔了來自桐子坡商圈、榮灣鎮(zhèn)商圈過來的車流，車流

11、量中等，利于人氣聚集，人流量較大。銀盆嶺路：城市小干道，路幅小，車流量小，利于人氣聚集，人流量大。與榮銀路交匯處，將成為人氣最旺盛區(qū)域。工程四至：西北角立交橋、地塊北面及西北面約8米高差，不利于人氣的聚集。NWES伍家?guī)X上海世茂汽車西站榮灣鎮(zhèn)大學城岳麓區(qū)政府地塊界定工程界定城市背景銀盆嶺立交橋工程北面高差約8米地塊界定【關(guān)鍵字】地塊關(guān)鍵字指標界定：航母級商業(yè)帶來無限暢想?yún)^(qū)位界定：二橋西市府政務(wù)圈核心，舊改區(qū)，社區(qū)型商業(yè)積淀好人流界定：會聚河西四大商圈人流車流抗性界定：立交橋、高差不利人氣聚集規(guī)劃界定:商業(yè)金融中心、號角手交通界定：橋頭堡，河東河西溝通咽喉需要透支地塊未來價值地塊界定小結(jié)：20萬

12、商業(yè)體量，成熟地段，咽喉要地有潛力打造區(qū)域性的商業(yè)金融中心Future regional commercial and financial center 走近奧克斯：源起寧波，布局全國。地塊界定工程界定城市背景天津?qū)幉喜L沙四川中國500強企業(yè)奧克斯集團旗下寧波奧克斯置業(yè)有限公司，成立于2000年12月，目前已在寧波、南昌、天津、成都等地進行了房產(chǎn)開發(fā)。秉承集團“以人為本、誠信立業(yè)的經(jīng)營宗旨，奧克斯地產(chǎn)在寧波已成功開發(fā)了“盛世東方、 “盛世華城、“盛世酈都等眾多精品系列樓盤，不僅在設(shè)計上充分吸收了國內(nèi)外先進的建筑理念，而且在管理上引入了國內(nèi)一流的管理體系，所開發(fā)的工程取得領(lǐng)先銷售成就和重大影

13、響力。在集團公司的傾力支持下，奧克斯地產(chǎn)將不斷提升行業(yè)地位，以“筑就生活理想為開發(fā)理念，致力于開展成為在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)極具影響力的大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。走近奧克斯：正以“類萬達模式擴張全國，通過自持大體量商業(yè)，統(tǒng)一招商，運營區(qū)域。以“航母級商業(yè)+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅進行物業(yè)組合。地塊界定工程界定城市背景奧克斯在寧波奧克斯在天津奧克斯在南昌奧克斯在成都成都新城中心56萬方的奧克斯財富廣場，10年6月份開建。含高檔商業(yè)廣場、超五星酒店、甲級寫字樓、亞洲最高檔的國際數(shù)碼影城、娛樂休閑不夜城等盛世經(jīng)典地處南昌市紅角洲，距老城區(qū)約2公里，交通非常便捷，具有良好的位置優(yōu)勢。占地面積13.

14、4萬，擬建建筑總面積約28萬左右的大型住宅社區(qū)，綠化率35%，建筑密度20%。天津武清區(qū)51萬方的高端地標樓盤，將于2010年6月份盛大開盤。開發(fā)了“盛世東方、 “盛世華城、“盛世酈都等眾多精品系列樓盤。其中“盛世東方，作為寧波城東具有地標意義的工程，榮獲2003年度“全國住宅人居環(huán)境獎。長沙奧克斯工程：航母級商業(yè)驅(qū)動型城市綜合體工程，另有高端“酒店+寫字樓+公寓+住宅物業(yè)照應(yīng)，成就未來商圈格局。地塊界定工程界定城市背景規(guī)劃商住用地規(guī)劃住宅用地規(guī)劃金融用地濱江新城規(guī)劃本案住宅公寓住宅住宅廣場廣場廣場百貨樓寫字樓寫字樓娛樂樓步行街步行街步行街本案初步規(guī)劃濱江新城規(guī)劃：濱江新城，是大河西先導區(qū)啟動

15、區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里將建可容納57萬人的長沙復合型新都會商務(wù)、金融、居住中心。本案初步規(guī)劃：20.9萬平米的商業(yè)規(guī)劃，可容納國際一線零售商2家、國內(nèi)一線零售商3 5家，建成后將成為大河西最大的商業(yè)體量工程，完全有能力輻射整個大河西長沙奧克斯工程：航母級商業(yè)驅(qū)動，形成內(nèi)部物業(yè)的良性互動。超大商業(yè)的驅(qū)動，要求其他業(yè)態(tài)以高端形態(tài)出現(xiàn)與之匹配，并因商業(yè)的影響力而帶來客戶置業(yè)；反之，其他物業(yè)又為商業(yè)奠定了高端客戶基礎(chǔ)，并輝映其形象。地塊界定工程界定城市背景商業(yè)對其他物業(yè)的驅(qū)動：大體量商業(yè)改寫商圈格局，并為住宅、寫字樓、酒店帶來形象提升和高端客戶來源。其他物業(yè)對的商業(yè)反哺：高端的住宅、寫字

16、樓和酒店的客戶，又奠定了商業(yè)的客戶基礎(chǔ)，并輝映其形象。商業(yè)酒店公寓住宅寫字樓工程界定小結(jié)：高檔“寫字樓+公寓+住宅相照應(yīng)的航母級商業(yè)驅(qū)動型高端城市綜合體Carrier-class business-driven urban complex基于“奧克斯模式的工程界定城市開展背景：長沙迎來歷史性革新，【升級】【裂變】【西擴】成為主旋律。地塊界定工程界定城市背景國際化大都市若現(xiàn)，長沙迎來歷史性革新【升級】【裂變】【西擴】成為主旋律【升級】城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現(xiàn)?！玖炎儭砍鞘兄行挠梢粯O到多極，五一商圈單極優(yōu)勢削弱?！疚鲾U】大河西先導區(qū)開展，長沙出現(xiàn)的河西副中心。地塊界定工程界定城

17、市背景城市開展背景：升級、西移、裂變中，城市形象和消費檔次的大幅提升，為工程崛起為升級版的商圈帶來契機，也為工程商業(yè)、商務(wù)、公寓、住宅物業(yè)奠定了消費能力基礎(chǔ)。地塊界定工程界定城市背景傳統(tǒng)商圈背景：傳統(tǒng)的13個商圈，一主兩副十個區(qū)域中心。本案作為新一代的20萬商業(yè)體量工程，影響新的商圈格局形成。市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心區(qū)域性商業(yè)中心本案位置傳統(tǒng)的13個商圈：一主兩副十個區(qū)域中心五一廣場 代表性商業(yè)中心根本情況（2007年統(tǒng)計）商圈名稱營業(yè)面積消費人群榮灣鎮(zhèn) 東塘 火車站伍家?guī)X 紅星商圈50萬 長沙市甚至國內(nèi)外的旅客6.5萬 15萬 10萬 4萬-河西客戶南拓門戶湖南省最大電腦及電子產(chǎn)品集散地衰

18、落的城北門戶新南城中心本案20萬崛起的新一代商圈匯金國際化機廠萬科城保利4號地塊中建南湖地塊水泵廠納愛斯盛和國際北辰新河三角洲典型項目開發(fā)商總建面（萬平米）中建南湖地塊中建集團28.7保利4號地塊保利集團65匯金國際建發(fā)集團19.3化機廠建鴻達83.4水泵廠建鴻達66納愛斯納愛斯25盛和國際建鴻達50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160奧園湘天房地產(chǎn)40北辰北辰300萬達廣場萬達地產(chǎn)100德斯勤廣場德斯勤地產(chǎn)145萬科城萬科集團49合計1131.4友阿大廈華都嘉盛國際金領(lǐng)家族德斯勤廣場圭塘河湘江世紀城萬達廣場商圈開展態(tài)勢：群雄逐鹿，綜合體工程百花齊放。區(qū)域性的格局形成，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，

19、中有萬達，西有奧克斯的局面。地塊界定工程界定城市背景北辰總建面500萬，其中住宅300萬，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬；社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等120萬。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米的標志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標。德斯勤廣場總建面145萬，含大型商業(yè)中心+五星級酒店+甲級寫字樓+淘寶城+主題商業(yè)街+電視直播大廳+環(huán)球影視城+國際學校+高檔公寓等諸多物業(yè)類型，集高檔購物、時尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會務(wù)、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。保利南湖工程總建面65萬，其中五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+商業(yè)合計建面19萬平米。奧克斯工程湘騰城市廣場世貿(mào)工程萬達廣場總建面10

20、0萬，其中商業(yè)20萬，另有五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅。1、傳統(tǒng)商圈以榮灣鎮(zhèn)為龍頭，商業(yè)體量6.5萬，吸納了全河西消費人群；2、以湘騰為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場、金麓國際、西城龍庭等上也體量約13萬，崛起為新的核心商業(yè)中心；3、本案以20萬體量商業(yè)，當之無愧將成為河西商圈的統(tǒng)領(lǐng)者，并將取代榮灣鎮(zhèn)，成為河西影響力最強的商業(yè)中心。地塊界定工程界定城市背景河西商圈格局：本案20萬體量商業(yè)，當之無愧將成為河西商圈的統(tǒng)領(lǐng)者，并將取代榮灣鎮(zhèn)，成為河西影響力最強的商業(yè)中心。西站商圈約4萬榮灣鎮(zhèn)商圈約6.5萬觀沙嶺商圈約5萬市政府商圈以湘騰為中心，約13萬傳統(tǒng)商業(yè)中心新興商業(yè)中

21、心城市背景小結(jié)：城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下輻射大河西的商業(yè)驅(qū)動綜合體Carrier-class business-driven urban complex基于“奧克斯模式的工程界定工程占位：輻射大河西的 航母級商業(yè)驅(qū)動型 高端 城市綜合體地塊界定工程界定城市背景高檔“寫字樓+公寓+住宅相照應(yīng)的。航母級商業(yè)驅(qū)動型城市綜合體城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下。輻射大河西的商業(yè)驅(qū)動綜合體20萬商業(yè)體量，成熟地段，咽喉要地。未來區(qū)域性的商業(yè)金融中心符合城市占位背景，界定工程影響力和輻射范圍。符合奧克斯模式和工程大體量商業(yè)實情。符合奧克斯運營模式。多維價值的聚合體，滿足多方位人群需求。* 奧克斯

22、，城市中心締造者 * 永不落幕的時尚舞臺 *這里將會有Supper market ：諸如沃爾瑪、家樂福；高檔百貨：諸如REEL時尚生活百貨；OLE超級市場；娛樂城：諸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰場；各地精致美食：諸如王子飯店、意粉屋、Delicity美食城* 會聚萬象精彩 *在這里，感受最絢爛的夜色在這里，體驗最動感的生活在這里，體驗最時尚的shoppping在這里，暢享最刺激的視覺盛宴在這里，接觸最世界的商務(wù)在這里，奢想最愜意的居家報告體系A(chǔ)nalyze System中原是最具市場信息掌控力的公司中原對工程占位的洞察中原對長沙房地產(chǎn)市場的洞察基于整體定位及市場洞察的打造建議及經(jīng)濟測算思維導圖：中

23、原對長沙房地產(chǎn)市場的洞察長沙房地產(chǎn)開展概況河西住宅市場分析河西酒店市場分析河西公寓市場分析河西寫字樓市場分析長沙樓市開展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金開展階段，中部六省的價值洼地，具有巨大的開展空間。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析城市化水平與房地產(chǎn)階段的關(guān)系：小于30%， 初創(chuàng)期 ，開展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速開展；70%-90%，趨于飽和，開展緩慢；大于90%， 已經(jīng)飽和，根本停滯。長沙房地產(chǎn)市場目前處于高速開展的黃金時期長沙是中部六省會房價的洼地2009年中部六省會商品房均價顯示：長沙商品房均價3951元/平米，是中

24、部六省價格最的省會城市。其洼地效應(yīng)，將吸引越來越多的資金進入長沙房地產(chǎn)市場。樓市板塊格局：東南西北四面開花，河西主要因市府效應(yīng)、麓谷工業(yè)園和大學城帶動開展。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價值提煉：中心板塊中央生活區(qū)配套價值城東板塊芙蓉區(qū)政府、武廣線規(guī)劃、 體育新城城南板塊長株潭融城規(guī)劃、省政府、天心區(qū)政府麓南板塊長潭西線、大學城、濕地生態(tài)公園麓谷板塊高新區(qū)環(huán)境品質(zhì)金星大道市政府、空氣環(huán)境城北板塊新河三角洲、開福區(qū)政府月湖星沙月湖公園、金鷹文化城、星沙經(jīng)

25、開區(qū)長沙房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)四面開花的開展勢頭！市府板塊長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價格在調(diào)控波動微漲。長沙房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)研究中心分析整理資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)研究中心分析整理10年成交量在調(diào)控中比09年成交量穩(wěn)中略升長沙是中部六省會房價的洼地長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：60-120平米戶型既是主流供給產(chǎn)品，同時也是暢銷面積段產(chǎn)品。整體來看，面積偏向緊湊。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅

26、市場分析供給量比重依次為：60-90、90-120、120-144、144、60成交量比重依次為：60-90、90-120、120-144、144、60表：2010年1-8月長沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)資源中心分析整理戶型供（套）比例銷（套）比例供銷比601163115.20%974912.62%1.1960-902091827.34%1891224.47%1.1190-1201845524.12%1712122.15%1.08120-1441415618.50%1663221.52%0.851441135514.84%1486519.24%0.76合計76

27、515100.00%77279100.00%0.99小結(jié)：長沙房地產(chǎn)市場整體向上健康平穩(wěn)開展。為工程入市奠定了良好的市場基礎(chǔ)。長沙樓市開展階段：黃金開展階段，中部六省價值洼地，開展空間巨大。樓市板塊格局：東南西北四面開花，河西主要因市府效應(yīng)、麓谷工業(yè)園和大學城帶動開展。長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：長沙房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：60-120平米戶型既是主流供給產(chǎn)品和暢銷面積段產(chǎn)品。整體來看，面積偏向緊湊。河西酒店格局：初創(chuàng)成長階段，市政府板塊上檔次的僅有茉莉花大酒店、時代帝景大酒店，皆沿金星大道分布。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市

28、場分析本案 長沙目前有五星級酒店10家（含到達五星級標準的16家），四星級酒店30多家，星級酒店加起來到達85家以上，加上各類賓館、招待所，超過百數(shù)之多。華天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南國際影視會展中心酒店神龍大酒店普瑞溫泉大酒店開元鑫城大酒店同升湖通程山莊岳麓區(qū)目前有五星級酒店1家，四星級酒店1家。五華大酒店華天紫東閣大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜來登國際酒店茉莉花大酒店長島飯店時代帝景大酒店瑪依拉大酒店湘麓山莊大酒店楓林大酒店岳麓大酒店物業(yè)構(gòu)成：河西星級酒店以客房和餐飲為主，會議面積偏小，缺少大面積商務(wù)會議廳和酒店SPA中心。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫

29、字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析區(qū)域酒店名稱客房餐飲會議娛樂及其它河西茉莉花大酒店49%19%18%14%時代帝景大酒店47%20%20%13%河東華天大酒店32%18%38%12%通程國際大酒店29%22%30%19%神農(nóng)大酒店36%14%35%15%影視會展酒店18%48%13%21%天璽大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通過上表可以看出，河西星級酒店收入構(gòu)成較偏重客房和餐飲，在會議及娛樂上較為匱乏；特別是大型的會議廳尤其缺乏。時代帝景大酒店5個會議廳，最大會議廳僅450平米，容納350人；茉莉花大酒店9個會議廳，最大面積僅217平米和184平米，其余皆

30、為53-72平米的小會議室。消費人群：市政府區(qū)政府及相關(guān)部門的商務(wù)接待、麓谷中大型企業(yè)的商務(wù)接待、河西眾多房地產(chǎn)商的應(yīng)酬接待、旅游消費及貿(mào)易接待等構(gòu)成消費主力。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析長沙市政府、岳麓區(qū)政府共138個相關(guān)職能部門，帶來強大的高端商務(wù)接待需求；麓谷工業(yè)園，2007年即已實現(xiàn)總收入500億元，總產(chǎn)值450億元，總從業(yè)人員3萬余人；聚集企業(yè)400余家，麓谷新城內(nèi)在建企業(yè)90多家。 帶來強勁商務(wù)需求；河西房地產(chǎn)開發(fā)樓盤35家，開發(fā)樓盤40多個，開發(fā)商企業(yè)帶來強勁消費力量；麓谷約500家企業(yè)，營業(yè)額約500億，每年的商務(wù)接待費用

31、更是在1億以上；河西開發(fā)商企業(yè)約40家。消費人群：河東會展業(yè)向河西的傾斜，其直接收益以及乘數(shù)效應(yīng)，帶來近百億的消費產(chǎn)值，為本案酒店客房、休閑娛樂、商務(wù)會談等客源帶來又一支撐。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析2009年，全市舉辦的各類會展活開工程達505個，直接收入8.2億元，并帶動交通運輸、餐飲住宿、娛樂休閑、旅游等會展相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入74.08億元。會展內(nèi)容：“中國金鷹電視藝術(shù)節(jié)、“中國中部投資貿(mào)易博覽會、“全國汽車配件交易大會、“全國糖酒交易大會、“中國（長沙）國際汽車博覽會等多個全國或區(qū)域性的品牌展會。紅星國際會展中心4.8萬平米青竹湖國際

32、會展中心梅溪湖國際會展中心13萬平米湖南國際會展中心5萬平米籌建中的會展中心已建成會展中心 2008年年度直接收益乘數(shù)效應(yīng)收益2009年 2010年7.3億 65億8.2億 預計9.0億 75億預計82億增幅9.3%入駐率：河西酒店入駐率80%以上，明顯高于河東星級酒店；且星級越高入駐情況越好。河西高檔星級酒店開展空間巨大。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析目前長沙的星級酒店相對較多，入住率平均在70%以上；從酒店的平均入住率來看，星級越高，經(jīng)營狀況越好，五星級酒店入住率高于四星級酒店。區(qū)域酒店住宿率平均房價（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）

33、20092010上半年20092010上半年20092010上半年河西茉莉花大酒店82%85%530550320380時代帝景大酒店81%83%440450290340河東運達喜來登酒店76%78%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%4654102

34、56221平均72.44%74.56%458474250280消費水平：房價和收益接近河東頂級酒店，消費水平支撐強勁。茉莉花酒店最低客房價格488元， CEO套房達1700元/間；時代帝景大酒店最低客房價格388元。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析目前長沙的星級酒店相對較多，入住率平均在70%以上；從酒店的平均入住率來看，星級越高，經(jīng)營狀況越好，五星級酒店入住率高于四星級酒店。區(qū)域酒店住宿率平均房價（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年20092010上半年20092010上半年河西茉莉花大酒店82%85%53055032

35、0380時代帝景大酒店81%83%440450290340河東運達喜來登酒店76%78%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場

36、分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析潛在酒店：世茂五星級、另濱江新城規(guī)劃2家五星4家四星、長房時代城酒店、麓谷林語酒店。市府商圈星級酒店由金星路往濱江新城轉(zhuǎn)移。時代城大酒店麓谷林語大酒店湘麓山莊大酒店茉莉花大酒店奧克斯大酒店世茂大酒店楓林賓館岳麓大酒店時代帝景大酒店榮灣鎮(zhèn)商圈岳麓大道桐子坡路楓林路金星大道雷鋒大道市政府商圈西站麓谷商圈小結(jié)河西酒店開展處于初級階段，從酒店承載能力來看，具有廣闊的開展空間。同時，濱江新城將崛起眾多高端酒店。初創(chuàng)成長階段，市政府板塊上檔次的僅有茉莉花大酒店、時代帝景大酒店，皆沿金星大道分布。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅

37、市場分析開展階段及格局酒店承載能力未來趨勢消費人群：市政府區(qū)政府、麓谷企業(yè)、房地產(chǎn)商的商務(wù)應(yīng)酬接待、旅游消費及貿(mào)易接待、會展業(yè)等構(gòu)成消費主力。消費水平：房價和收益接近河東水平，消費水平支撐強勁。入駐率：入駐率80%以上，且星級越高入駐情況越好。物業(yè)構(gòu)成：以客房和餐飲為主，缺少大面積商務(wù)會議廳。隨著濱江新城的規(guī)劃建設(shè)，市府商圈星級酒店由金星路往濱江新城轉(zhuǎn)移。開展階段及格局：目前處于初創(chuàng)階段，集中分布在岳麓大道和麓谷。市政府板塊僅有岳麓1號、湖南科技廳大樓、金麓國際、天驕府邸4家，麓谷有軟件園、麓谷坐標、橡樹園3家。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分

38、析河東寫字樓市場較為成熟，主要集中在：橫向城市主干道：五一路縱向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三個核心商務(wù)區(qū)：五一廣場商務(wù)區(qū)、芙蓉中路商務(wù)區(qū)、韶山北路商務(wù)區(qū)五一廣場商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū)芙蓉中路商務(wù)區(qū)岳麓1號金麓國際湖南科技廳天驕府邸已運營寫字樓未運營寫字樓河東寫字樓市場根本成熟；河西處萌芽階段，主要集中在岳麓大道；代表樓盤有：市府的岳麓1號、湖南科技廳大樓、金麓國際、天驕府??；麓谷的軟件園、麓谷坐標、橡樹園。麓谷坐標橡樹園軟件園產(chǎn)品打造：檔次尚在中低水平。岳麓1號2臺電梯，大堂僅3.4米，無中央空調(diào)，280個停車位，僅7層，1.4萬平米?？萍紡d也僅有3臺電梯，大堂挑高8米，中央空調(diào)，主要針對政

39、府相關(guān)單位。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析檔次尚在中低水平。岳麓1號2臺電梯，大堂僅3.4米，無中央空調(diào)，328個停車位，僅7層，1.4萬平米?？萍紡d也僅有3臺電梯，大堂挑高8米，中央空調(diào)。區(qū)域及類型寫字樓名稱等級智能化水平空調(diào)類型車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)入駐率租金大堂挑高河西市府商圈岳麓1號普通自裝28054|127500|190%1.63.4米河西市府商圈湖南科技廳大樓普通中央空調(diào)26096|138000|1100%1.58米河西市府商圈金麓國際普通自裝200175|157000|11.2河西市府商圈天驕府邸普通自

40、裝100100|146000|1河西麓谷軟件園普通自裝42500|145%1河西麓谷麓谷坐標普通自裝12083|142500|130%1.2河西麓谷橡樹園普通自裝450%1暢銷面積段：市府板塊以中小企業(yè)為主力客群，主力為50-170平米，僅有岳麓1號主力500-2000平；麓谷板塊主力為中等規(guī)模企業(yè)，主力面積400-700平，輔助100-200平、1000-2000平。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析岳麓1號科技廳金麓國際天驕府邸體量1.4萬平米，主力區(qū)間500-200平米體量2萬。主力50-100平米；輔助800-1200平米。體量1.7萬

41、，主力100-170平米，可打通體量2.5萬，48-64平米，可打通體量2萬平米。主力100-200平米輔助：500平米體量2萬平米。主力：700平米輔助：200平米體量1.1萬平米。主力：400-600平米輔助：1000-2000平軟件園麓谷坐標橡樹園市府消費人群：市府板塊以中小企業(yè)為主力客群，科技廳多為與政府有密切關(guān)系的企業(yè)的辦事處及咨詢型的中小企業(yè)，天驕府邸和金麓國際也以小面積吸引中小型企業(yè)辦公，僅有岳麓1號主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)規(guī)劃部門。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析科技廳客戶調(diào)研岳麓1號客戶調(diào)研麓谷消費人群：園區(qū)自成體系，企業(yè)外

42、溢辦公可能性較小。約500家企業(yè)，但大型企業(yè)大多自建辦公樓；中小型企業(yè)多項選擇擇麓谷區(qū)寫字樓，且麓谷未來商務(wù)辦公工程體量較大。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析入駐率：市府板塊入住率較好，岳麓1號95%入駐；湖南科技廳85%入駐。麓谷板塊寫字樓入住率較低。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析專業(yè)高端寫字樓入駐率中天廣場50%中隆國際98%定王大廈80%惟一星城90%佳天國際60%順天財富中心90%亞大時代95%（只租不賣）河西專業(yè)寫字樓入駐率分析長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓歷年空置率保持在15%-25%間，與其

43、它二線城市情況根本相似；由于長沙近幾年自身經(jīng)濟開展的快速，及長株潭合并等政策的利好，不少國際型、全國型大企業(yè)進駐長沙，使得長沙高端寫字樓進駐率處于高位，潛在剛性需求十分巨大。河東專業(yè)寫字樓入駐率分析專業(yè)高端寫字樓入駐率岳麓1號95%湖南科技廳大樓85%金麓國際尚未運營天驕府邸尚未運營軟件園45%麓谷坐標30%橡樹園50%租金水平：目前租金水平較低，寫字樓市場尚處于初創(chuàng)期，開展?jié)摿臻g大。岳麓1號1.6元/平米/天，科技廳1.5元/平米/天。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析2元河東高檔專業(yè)寫字樓租金水平分析河西寫字樓租金水平分析區(qū)域及類型寫字樓

44、名稱等級空調(diào)類型車位數(shù)電梯數(shù)量租金河西市府商圈岳麓1號普通自裝28021.6河西市府商圈湖南科技廳大樓普通中央空調(diào)26031.5河西市府商圈金麓國際普通自裝20051.2河西市府商圈天驕府邸普通自裝1004河西麓谷軟件園普通自裝41河西麓谷麓谷坐標普通自裝12041.2河西麓谷橡樹園普通自裝41小結(jié)初創(chuàng)階段，寫字樓客戶多為中小型企業(yè)，缺乏大企業(yè)的支撐。支撐高端大面積寫字樓有一定風險。尚需進一步論證。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析目前處于初創(chuàng)階段，集中分布在岳麓大道和麓谷。檔次尚在中低水平。開展階段及格局寫字樓承載能力未來趨勢主力面積段：市府

45、板塊面積偏小，主力50-170平。消費人群：房地產(chǎn)開發(fā)商；科技廳多為與政府有密切關(guān)系的企業(yè)的辦事處及咨詢型的中小企業(yè)。缺乏強勁客戶支撐。入駐率：入住率佳。岳麓1號95%入駐；湖南科技廳85%入駐。租金水平：寫字樓市場尚處于初創(chuàng)期，開展?jié)摿臻g大。隨著大河西新城的規(guī)劃建設(shè)，需要高起點規(guī)劃、高檔次、專業(yè)寫字樓引領(lǐng)市場，但目前市場尚未成熟。開展階段及格局。主要集中在市府板塊，市場已較為成熟。如澤西城、共和世家、湘騰、蘭卡威、沁園春御院、未來城、謀房博客、天驕福邸、金麓國際、恒大華府。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析1澤西城，3萬方，產(chǎn)品41-79平

46、米，售罄2共和世家，2.85萬方，產(chǎn)品36-90平米，售罄3蘭卡威，3.39萬方，均價7000，產(chǎn)品33-45平米，在售湘騰，2.62萬方，均價7700，產(chǎn)品43-60平米，在售4沁園春，2.1萬方，均價7800，產(chǎn)品43-71平米，售罄56謀房博客，8.6萬方，均價6600，產(chǎn)品66-77平米，售罄7未來城，1.3萬方，均價6300，產(chǎn)品33-86平米，售罄長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析項目湘騰蘭卡威沁園春謀房博客澤西城金麓國際天驕府邸未來城恒大華府項目定位河西先導CBD中心 金融街首璽精工MIMI 國際宮邸河西中心商務(wù)公寓 多變空間公寓

47、市府中央靜邸5U全能青年領(lǐng)地河西商務(wù)公寓酒店式公寓市府商務(wù) 白金公寓物業(yè)屬性商務(wù)公寓普通/商務(wù)公寓普通/商務(wù)公寓普通公寓普通公寓普通公寓酒店式公寓普通商務(wù)公寓普通公寓普通住宅公寓產(chǎn)權(quán)年限704070707070707040售價7700700065006500510068006500售完7200是否精裝精裝（部分毛坯）精裝（毛坯減500）精裝精裝（可選毛坯）毛坯毛坯毛坯毛坯（精裝）精裝公寓類型：精裝公寓異軍突起，但局部客戶購置公寓用于辦公；未來城走偽酒店式公寓路線，試圖實現(xiàn)高溢價未果。暢銷面積：30-50平，占到60%以上，既是主力供給面積，同時也是暢銷面積段。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析

48、河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析客戶分析：區(qū)域性強，集中在河西區(qū)域，多用于自?。坏虅?wù)投資客戶比重逐步上升。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析銷售價格：毛坯5500-7000元/平米；精裝6500-8000元/平米。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析產(chǎn)品打造：產(chǎn)品上已經(jīng)有諸多工程注重商務(wù)特色的打造，走商務(wù)路線，提高產(chǎn)品溢價空間。如，御院、蘭卡威、澤西城。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析整體打造：多為回廊式設(shè)計，多數(shù)可打通，滿足

49、辦公需求。分攤及梯戶：多在22-32%之間。梯戶比多為4梯22戶左右。外立面：少量公寓為營造商務(wù)氣氛，臨路以玻璃幕墻打造。如澤西城。層高：多在2.8-3米之間，少量做到3.2米。如，蘭卡威2.9米，天驕府邸2.8米。戶型設(shè)計：局部采用創(chuàng)新復式設(shè)計，主要為自住客。如郡原廣場。小結(jié)成長成熟階段，精裝公寓成為趨勢；同時，商務(wù)投資型客戶比重逐步提高。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析成長成熟階段，呈現(xiàn)四面開花。開展階段及格局公寓特色打造未來趨勢30-50平，占到60%以上，既是主力供給面積，同時也是暢銷面積段。產(chǎn)品走精裝路線，并有少量偏走商務(wù)，試圖實現(xiàn)

50、高溢價。商務(wù)型客戶比重逐步提高。公寓產(chǎn)品打造精裝公寓異軍突起，但要求工程毗鄰城市主干道；精裝產(chǎn)品盛極一時；未來城走偽酒店式公寓路線，試圖實現(xiàn)高溢價。開展階段及格局：四面開花，品牌開展商搶灘各板塊，已開展成熟。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析1沁園春御院, 36萬平方米,均價5800，110-180,在售2恒大華府，3萬平方米，均價7000，89-133，在售3北京御園，525550平方米，均價5300，77-86，在售向日葵，187000平方米，均價5600，89-151，售罄4華韻城市海岸，110000平方米，均價6000以上，84-92，

51、未售56天驕福邸，181035平方米，均價5700，76-141，在售7萊茵城，500000平方米，均價5100，69-155，在售巴比倫花園，23萬平方米，均價5600，76-87，在售8產(chǎn)品打造：品牌開發(fā)商帶來產(chǎn)品品質(zhì)打造升級，逐步與深圳設(shè)計建設(shè)水平接軌。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析分攤及梯戶：多在12-18%之間。梯戶比板樓多為1梯2戶，塔樓多為2梯4戶左右。建筑風格及外立面：古典風格、現(xiàn)代簡約、西班牙等各樣風格爭搶眼球。層高：多為3米，少量做2.8米。如，永琪西京。戶型設(shè)計：戶型設(shè)計整體水平優(yōu)良，多注重附加價值的提升，采用送空中花

52、園、飄窗等，局部采用創(chuàng)新復式設(shè)計。主力產(chǎn)品及暢銷面積段：主力產(chǎn)品：二房、三房為市場主流產(chǎn)品；暢銷面積段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房銷售情況較好。整體上暢銷戶型略偏緊湊。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析客戶分析：區(qū)域性極強，河東鮮有客戶來河西購房。老長沙人眼里“寧要河東一張床，不要河西一間房的觀念根深蒂固。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析價格區(qū)間：毛坯5300-6500元/平米；精裝6000-7000元/平米。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓

53、市場分析河西住宅市場分析小結(jié)四面開花，品牌開展商搶灘，逐步成熟。雖然過江隧道及地鐵建設(shè)，但是客戶群體的區(qū)域性仍然極強，河東鮮有客戶來河西購房。長沙房地產(chǎn)開展概況河西酒店市場分析河西寫字樓市場分析河西公寓市場分析河西住宅市場分析四面開花，品牌開展商搶灘各板塊，已開展成熟。開展階段及格局住宅價格打造住宅客群特點主力產(chǎn)品：二房、三房為市場主流產(chǎn)品；暢銷面積段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房銷售情況較好。整體上暢想戶型略偏緊湊。區(qū)域性極強，河東鮮有客戶來河西購房。在老長沙人眼里，自古“寧要河東一張床，不要河西一間房根深蒂固。住宅產(chǎn)品打造毛坯5300-6500元/平米；精裝6000-

54、7000元/平米。報告體系A(chǔ)nalyze System中原是最具市場信息掌控力的公司中原對工程占位的洞察中原對長沙房地產(chǎn)市場的洞察基于整體定位及市場洞察的打造建議及經(jīng)濟測算各類物業(yè)打造建議規(guī)劃布局建議各類物業(yè)價格測算酒店打造建議酒店星級確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議酒店星級確定考量因素：奧克斯運營模式考慮酒店的經(jīng)濟承載能力酒店的市場容納空間“類萬達模式 運營策略。以成都“航母級商業(yè)+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅的規(guī)劃，以本案影響力適宜走高端模型，酒店做5星級酒店打造建議酒店星級確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議酒店星級確定考量因素：長沙娛

55、樂城市個性（第三產(chǎn)業(yè)興旺）、會展經(jīng)濟、不斷增長的旅游業(yè)、長沙吸引外資投資市場的活潑，必然會帶動其相應(yīng)的商務(wù)接待需求。旅游業(yè)攀升吸引外資能力提高奧克斯運營模式考慮酒店的經(jīng)濟承載能力酒店的市場容納空間酒店打造建議酒店星級確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議酒店星級確定考量因素：市政府區(qū)政府、麓谷企業(yè)、房地產(chǎn)商的商務(wù)應(yīng)酬接待、旅游消費及貿(mào)易接待等為高端酒店帶來強勁支持。且有入駐率、強勁消費水平和實際物業(yè)構(gòu)成支撐。奧克斯運營模式考慮酒店的經(jīng)濟承載能力酒店的市場容納空間酒店打造建議酒店星級確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議酒店的經(jīng)濟承載能力酒店的市場容納空間奧克斯運

56、營模式考慮興旺的旅游業(yè)、長沙吸引外資投資市場的活潑，必然會帶動其相應(yīng)的商務(wù)需求，而酒店作為商務(wù)的一種主要構(gòu)成形式，首先會受益。市政府區(qū)政府、麓谷企業(yè)、房地產(chǎn)商的商務(wù)應(yīng)酬接待、旅游消費及貿(mào)易接待等為高端酒店帶來強勁支持。且有入駐率、強勁消費水平和實際物業(yè)構(gòu)成支撐?！邦惾f達模式 運營策略。以成都“航母級商業(yè)+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅的規(guī)劃，以本案影響力適宜走高端模型，酒店做5星級初步建議打造5星級酒店酒店產(chǎn)品打造建議：酒店物業(yè)構(gòu)成建議增加大面積會議廳和SPA中心，彌補市場空缺。酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議寫字樓打造建議寫字樓檔次確定酒店打造建議寫字樓打造建議公

57、寓打造建議住宅打造建議寫字樓級確定考量因素：“類萬達模式 運營策略。以成都“航母級商業(yè)+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅規(guī)劃，以本案影響力適宜走高端模型，寫字樓做甲級奧克斯運營模式考慮寫字樓的市場容納空間寫字樓打造建議寫字樓檔次確定寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議寫字樓級確定考量因素：麓谷大企業(yè)外溢辦公可能性較小。約500家企業(yè)，但大型企業(yè)大多自建辦公樓；中小型企業(yè)多項選擇擇麓谷區(qū)寫字樓，且麓谷未來商務(wù)辦公工程體量較大。酒店打造建議奧克斯運營模式考慮寫字樓的市場容納空間寫字樓打造建議寫字樓檔次確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議寫字樓級確定考量因素：市府板塊以中

58、小企業(yè)為主力客群，難以支撐專業(yè)寫字樓的生存?？萍紡d、天驕府邸和金麓國際也以小面積吸引中小型企業(yè)辦公奧克斯運營模式考慮寫字樓的市場容納空間寫字樓打造建議寫字樓檔次確定酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議寫字樓的市場容納空間奧克斯運營模式考慮寫字樓尚需進一步論證麓谷大企業(yè)外溢辦公可能性較小，中小企業(yè)則就園區(qū)寫字樓辦公。市府板塊以中小企業(yè)為主力客群，難以支撐專業(yè)寫字樓的生存?！邦惾f達模式 運營策略。以成都“航母級商業(yè)+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅規(guī)劃，以本案影響力適宜走高端模型，寫字樓做甲級要求做高檔專業(yè)寫字樓不支持做高檔專業(yè)寫字樓公寓打造建議打造方向及原則酒店打造建議寫字

59、樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議實現(xiàn)高溢價精裝方式來實現(xiàn)溢價成為趨勢公寓的商務(wù)投資客比重逐步提高打造居住型精裝公寓并預留商務(wù)可能性公寓打造建議打造方向及原則酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議打造居住型 精裝公寓 并預留商務(wù)可能性迎合客戶面積需求迎合需求產(chǎn)品特點參考市場精裝標準參考自身形象要求空間上預留辦公可能性硬件配置預留辦公可能性公寓打造建議面積控制及產(chǎn)品特點酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議 暢銷面積：30-50平，占到60%以上，既是主力供給面積，同時也是暢銷 面積段。 建議本案公寓主力面積控制在30-50平米，同時附帶少量50-70平米產(chǎn)品。同時，滿足

60、居住型客戶對日常生活需要，建議設(shè)置煤氣管道。公寓打造建議精裝建議酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議本案公寓精裝建議：選裝整體上以精裝形象出現(xiàn)，對商務(wù)客可考慮毛坯方式出售。精裝操作方式精裝標準建議精裝打造，爭取溢價商務(wù)客戶不需要精裝防止客戶流失？以選裝方式爭取客戶市場案例參照如湘騰、澤西城等公寓打造建議精裝建議酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議市場上精裝分四檔很好：1500元以上較好：1200-1500元一般：800-1200元較差：800元以下本案公寓精裝建議：精裝操作方式精裝標準建議公寓打造建議精裝建議酒店打造建議寫字樓打造建議公寓打造建議住宅打造建議根據(jù)精裝