爛尾樓的方案

1、某爛尾樓的（代理公司）的策劃案第一章辦公樓市場(chǎng)分析一辦公樓及其進(jìn)展空間辦公樓是因商務(wù)活動(dòng)的需要、集中在一群小房子中的、各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)刻與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高進(jìn)展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)覺當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問(wèn)題，又開始在辦公樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。通過(guò)長(zhǎng)期的進(jìn)展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字寫字樓。獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬(wàn)象，因此人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等

2、，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)CBD。CBD成為都市要緊商務(wù)活動(dòng)的核心區(qū)域之一，大大提高了都市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。高速成長(zhǎng)與進(jìn)展中的中小企業(yè)，常常無(wú)能力也無(wú)必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購(gòu)買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。這既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的自身配套設(shè)施，利用社會(huì)化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。二辦公樓的環(huán)境那個(gè)地點(diǎn)指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、小區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列阻礙辦公人員的生理、心理

3、的因素。寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作的場(chǎng)所，而非企業(yè)張揚(yáng)個(gè)性、推崇制造力的工具。然而，建筑本身事實(shí)上只是是一個(gè)水泥做的盒子，最終給予建筑個(gè)性的事實(shí)上是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。目前最通行的講法，健康的寫字樓是指符合人們對(duì)工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢(shì)，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。對(duì)“兩空一綠”有專門高的要求?！皟煽铡敝缚諝赓|(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來(lái)，評(píng)價(jià)一個(gè)寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含以下條件：（一）交通交通便利是辦公樓的差不多條件，其決定了職員上下班的方便與所需時(shí)刻

4、的長(zhǎng)短。職員在選擇公司時(shí)，假如要轉(zhuǎn)幾次車才能到公司的話，往往依舊要考慮考慮的。轉(zhuǎn)車一是耽擱時(shí)刻，二是可能會(huì)阻礙到職員的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等差不多上做辦公樓的首選。（二）氛圍除了交通外，是否有辦公氛圍也至關(guān)重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓關(guān)于氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍確實(shí)是中央商務(wù)區(qū)（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務(wù)區(qū)，其寫字樓的租價(jià)也是較高的。（三）品質(zhì)寫字樓本身的品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、

5、通風(fēng)、采光情況等硬件條件，同時(shí)還應(yīng)具有完善的配套服務(wù)體系，如設(shè)立職員快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為職員解除疲勞、放松心情營(yíng)造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。（四）景觀白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。（五）精神良好的工作氛圍能夠讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對(duì)有些人來(lái)講，在金茂大廈、恒隆廣場(chǎng)上班確實(shí)是一種不可名狀榮耀。三辦公樓的市場(chǎng)狀況（一

6、）現(xiàn)狀上海寫字樓市場(chǎng)自2000年年中起開始復(fù)蘇，一方面租金開始上調(diào)，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP差不多連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)展提供了無(wú)限機(jī)遇。戴德梁行執(zhí)行董事認(rèn)為，目前上海住宅市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)刻的進(jìn)展，差不多日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。而銷售型寫字樓，特不是甲級(jí)寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)時(shí)期，并擁有寬敞的成長(zhǎng)空間，應(yīng)該有機(jī)會(huì)獲得較高的投資回報(bào)。目前，上海寫字樓市場(chǎng)供需差不多持平，空置率也處于1015的正常范圍。以后幾年，上海寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體進(jìn)展趨勢(shì)。（二）行業(yè)特征不

7、同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質(zhì)的企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求是不一樣的。大型企業(yè)的運(yùn)作模式比較成熟，職員辦公時(shí)刻較為規(guī)律，工作內(nèi)容有章可循。而中小企業(yè)多處于事業(yè)的增長(zhǎng)期，沒有固定的工作模式，辦公時(shí)刻彈性專門大，工作內(nèi)容多涉及制造性、開拓性領(lǐng)域。這種工作性質(zhì)、運(yùn)作模式的差異最終表現(xiàn)為對(duì)企業(yè)辦公環(huán)境需求的不同。寫字樓的分布逐漸顯現(xiàn)行業(yè)特征：如陸家嘴地區(qū)寫字樓的租客以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路寫字樓的租客則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。以后，這種行業(yè)特征將更為鮮亮，以形成積聚效應(yīng)。因此寫字樓的租售率受某一行業(yè)興衰的阻礙將更為明顯。（三）前景據(jù)戴德梁行資料顯示，目前上海市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓的建筑面積僅有370萬(wàn)平方米，

8、較之每年上海增長(zhǎng)近1200萬(wàn)平方米的住宅用房總量較少。2003至2007年可能推出市場(chǎng)的新甲級(jí)寫字樓總面積約為410萬(wàn)平方米，其中供出售的新甲級(jí)寫字樓面積約為7080萬(wàn)平方米，占1720%，同時(shí)會(huì)有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場(chǎng)推出。一些企業(yè)出于投資自用和扎根上海進(jìn)行中長(zhǎng)期進(jìn)展的打算，差不多開始考慮變租賃為購(gòu)買寫字樓，這客觀上加大了甲級(jí)寫字樓的需求量。近來(lái)十分活躍的民營(yíng)和私人企業(yè)已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。連年攀升的寫字樓租金消耗了公司的一部分利潤(rùn)。隨著公司的進(jìn)展和對(duì)上海經(jīng)濟(jì)信心的增強(qiáng)，他們正打算購(gòu)買屬于自己的寫字樓，盡管一次性投入增加了專門多，但同時(shí)兼具了投資的用途，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)

9、看依舊劃算的。國(guó)內(nèi)各地的中大型企業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)相在上海設(shè)立營(yíng)銷中心、研發(fā)中心，需要大量的寫字樓。上海寫字樓租金接著平穩(wěn)攀升已成趨勢(shì)。這兩方面的因素帶動(dòng)了銷售型寫字樓強(qiáng)勁的進(jìn)展后勁和由租轉(zhuǎn)買的投資趨勢(shì)。四周邊區(qū)域辦公樓分布狀況由于本區(qū)域內(nèi)不是辦公區(qū)域，因此，周邊辦公樓數(shù)量較少，那個(gè)地點(diǎn)僅列舉以下辦公樓項(xiàng)目以供參考：（一）陽(yáng)光世界位于浦東大道、近崮山路。大廈高28層，建筑高度為99.95米，其中1-5層為商業(yè)裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。6部進(jìn)口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動(dòng)扶手電梯。1-14層采納“YORK”中央空調(diào)系統(tǒng)。美國(guó)Armstrong地板、印尼進(jìn)口春茶木

10、門、“立邦Nippon”高級(jí)涂料、衛(wèi)生間地面采納進(jìn)口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標(biāo)AmericanStandard潔具、意大利五金配件等。627層，每層910戶。房型面積范圍70222平方米，售價(jià)7000元/平方米，租價(jià)1.7元/平方米/天。（二）招商局大廈上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級(jí)寫字樓。大廈總建筑面積74642.11平方米，總高度186米。大廈一至五層設(shè)有銀行、商務(wù)、郵局、餐飲、康樂(lè)等各種配套設(shè)施。三十八至三十九層擬開設(shè)會(huì)員制銀行家俱樂(lè)部，地下二層共提供285架汽車泊位。大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶，周圍證券、保險(xiǎn)及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，

11、經(jīng)南浦大橋至虹橋機(jī)場(chǎng)僅需三十分鐘路程。1824層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80148平方米，售價(jià)3100美元/平方米，租價(jià)0.7美元/平方米/天。（三）上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達(dá)7萬(wàn)多平方米，由美國(guó)聞名建筑師設(shè)計(jì)，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設(shè)計(jì)先進(jìn)，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫(kù)、國(guó)際會(huì)議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整的舞臺(tái)設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國(guó)際會(huì)議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個(gè)不同面積但可獨(dú)立使用的空間。20部原裝德國(guó)OTIS自動(dòng)扶梯，

12、14部原裝三菱垂直梯。房型范圍72200平方米，租價(jià)0.6美元/天/平方米。五結(jié)論目前銷售型的辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉(zhuǎn)變，銷售型辦公樓的市場(chǎng)前景普遍看好。銷售型辦公樓的幾個(gè)條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。地段和氛圍是阻礙辦公樓盤價(jià)格的要緊因素。本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場(chǎng)、中高檔的餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應(yīng)有的氛圍，不具備作為辦公樓進(jìn)行推廣的優(yōu)勢(shì)。第二章住宅樓市場(chǎng)分析一浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐

13、帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對(duì)面是浦西楊浦區(qū)沿岸部分，各項(xiàng)建設(shè)和改造正緊鑼密鼓地進(jìn)行中。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的要緊交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價(jià)值隨著與陸家嘴距離的遠(yuǎn)近不同而有較大差異。（一）A級(jí)路段源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶?。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來(lái)出現(xiàn)較多的酒店式公寓項(xiàng)目。那個(gè)地點(diǎn)的酒店式公寓，擁有兩方面獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，一方面靠近

14、陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點(diǎn)；另一方面，在黃浦江邊，能夠擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的要緊賣點(diǎn)。這一段酒店式公寓的房?jī)r(jià)在1000013000元/平方米。目前要緊有以下樓盤：海悅苑精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨(dú)立櫥衛(wèi)，獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整?，F(xiàn)在推出的為2131層，面積約56平方米，價(jià)格約為13000元/平方米。萬(wàn)源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬(wàn)平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所。房型為一室3262平方米。交通有980路、

15、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號(hào)線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華，出行購(gòu)物便利?？赡?004年交房。預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業(yè)治理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積2.3萬(wàn)平方米，建筑面積5萬(wàn)平方米，容積率2.2，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130150平方米，四房180平方米。附近教育設(shè)施有梅園小學(xué)、上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海運(yùn)學(xué)院等。另還有774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中國(guó)銀行、交通銀行、工商銀行等

16、?，F(xiàn)推出高層，28層以上價(jià)格約15000元/平方米，低層9000元左右。（二）B級(jí)路段源深路以東到羅山路路段，因?yàn)樵诹_山路高架西側(cè)，因此在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢(shì)來(lái)提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售?！熬S多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區(qū)總建筑面積約11萬(wàn)平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。要緊房型有兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d，躍層復(fù)式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時(shí)，又避開了浦東大道

17、和張揚(yáng)路兩條主干道的噪音阻礙，鬧中取靜。“心中家園”差不多屬于張楊路樓盤。浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個(gè)辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務(wù)與北外灘景觀的優(yōu)勢(shì)，推出“home2office的”概念。強(qiáng)調(diào)“有home，也有office；是home，也是office。”為此，規(guī)劃了1300平方米的名人健康主題會(huì)館。“格力H2O”的價(jià)格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價(jià)低了4000元左右。（三）C級(jí)路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級(jí)路段的延伸，同時(shí)借助楊浦大橋的阻礙，成為一個(gè)中低檔的聚居點(diǎn)。沿線多為住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和小商鋪等。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也講

18、明了本路段與A級(jí)路段的地級(jí)差異。近一年內(nèi)該路段開發(fā)的樓盤要緊有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當(dāng)時(shí)的價(jià)格約在45005000元/平方米。（四）D級(jí)路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路能夠直達(dá)陸家嘴外，差不多脫離與陸家嘴的連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，差不多屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區(qū)，均價(jià)約4400元/平方米?！熬霸醇言贰蔽挥跂|高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內(nèi)擁湖泊。交通方便，基地附近要緊公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口的公交線路有81、640、陸高專線、滬合線等?！熬霸醇言贰敝苓吺姓?/p>

19、利好，軌道交通6號(hào)線立即動(dòng)工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，35年濱江綠化帶漂亮現(xiàn)身?？傄?guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%。“景源佳苑”最大的賣點(diǎn)確實(shí)是小區(qū)依水而筑，伴水而居。一覽東外灘美景。周圍生活機(jī)能比較方便。陽(yáng)光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。2003年8月開盤，2004年10月交房。二浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號(hào)線，可能將于2005年年底竣工，在金橋板

20、塊中要緊有羅山路站、云山路站、金橋路站、長(zhǎng)島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。正是由于軌道交通帶來(lái)的以后交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當(dāng)大的比例，目前正在預(yù)售的樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海以后”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：（一）上海以后樓盤地址博山東路655號(hào)（棗莊路口）物業(yè)類型總建筑面積150000平方米，由小高層和不墅構(gòu)成。小高層已售完，疊加不墅11月左右開盤。價(jià)格小高層均價(jià)5600元/平方米。綠化率45%房型小高層的二房?jī)蓮d104平方米左右、三房?jī)蓮d113129平方米左右

21、、四房157平方米左右，另外有復(fù)式房型，面積約204.61平方米。時(shí)間2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。簡(jiǎn)析：787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號(hào)線云山路站較近，交通便利。（二）東方知音樓盤地址博山東路699號(hào)（棗莊路口）物業(yè)類型高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業(yè)設(shè)施及1900平米的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所。樓盤結(jié)構(gòu)多層外墻為防水涂料、小高層采納涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采納木扶手、走道地面鋪設(shè)地磚。綠化率40%容積率1.4房型二房面積89平方米、101.3平

22、方米、三房117.29134.05平方米、復(fù)式面積163.21172.38平米。價(jià)格55006800時(shí)間2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價(jià)格6600元/平方米。簡(jiǎn)析：該案為黃山新村的大型個(gè)案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,進(jìn)展無(wú)限。多層電梯房，11層小高層簡(jiǎn)約戶型、配比精巧。五重保安系統(tǒng)。樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校、金橋花鳥市場(chǎng)，還有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校給小孩一個(gè)更好的以后，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡(jiǎn)約戶型、配比精巧。小區(qū)引伸天然河

23、道資源，大造金橋水景社區(qū)。（三）融都金橋園樓盤地址浦東金橋路1221弄。物業(yè)類型總建筑面積4萬(wàn)平方米，由7幢小高層構(gòu)成，共176戶。樓盤結(jié)構(gòu)其外墻采納HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無(wú)機(jī)仿電梯；小區(qū)還安裝了對(duì)講系統(tǒng)、住宅紅外線報(bào)警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。綠化率40%得房率82%86%房型二房、三房、四房，面積90.35148.96平方米;復(fù)式房面積190.49240.8平方米。價(jià)格5100-6700時(shí)間2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。簡(jiǎn)析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國(guó)際社區(qū)。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學(xué)校有金茂小學(xué)、金陸小學(xué)、陸行中學(xué)、致遠(yuǎn)中學(xué)；其它設(shè)施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設(shè)施。為了打造金橋的白領(lǐng)社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建筑了水岸江南小區(qū)。不管是否名實(shí)相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園專門下了一番功夫。（四）碧云新天地（二期）樓盤地址浦東浦興路258號(hào)。物業(yè)類不高層、小高層住