《資產(chǎn)評估試卷》word版

1、資產(chǎn)評估模擬試卷 A考試形式：開卷 考試時間：120分鐘一、問答題（共50分）試分析資產(chǎn)評估市場法、成本法、收益法的理論依據(jù)、評估思路與適用前提。（20分）答：市場法： 1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場； 2、 公開市場上存在在功能、 面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動 （參 照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產(chǎn)可比的指標、 技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。 3、參照物的基本數(shù)量至少為 3，參照物成產(chǎn)成交價格必須真實，參照物成交價應(yīng)是正 常交易的結(jié)果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代 成本法： 1、 被評估資產(chǎn)的實體特征、 內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與

2、假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性； 2、應(yīng)當具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原 重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集； 3、形成資產(chǎn)價值的各種損耗是必要的； 4、被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在 持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益。 收益法： 1、被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計量。要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收 益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。 2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也是可以預(yù)測并可以用貨幣計量。 3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。試解釋收益法中（即評估值=年收益額/本

3、金化率）這一公式的由來。（10分）答：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。現(xiàn)有一高校辦公樓,已使用五年,現(xiàn)欲評估其價格。試設(shè)計該物業(yè)評估思路，并闡明需確定哪些具體重要指標。（20分）答：首先分析評估目的、可選用哪些方法進行評估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這里就 要分析各種方法的適用性： 1、如果不存在活躍的租賃市場或不可能出租，那么收益法就不適用了；如果存在活躍租賃 市場，可以考慮采用收益法，這里就需要確定租賃價格、空置率、管理費用、需要繳納的稅 金、折現(xiàn)率等。 2、作為高校的辦公樓，出售是否可行（這與評估目的相關(guān)，是轉(zhuǎn)讓還是抵押等），如果不 可能出售，

4、那么用市場法也不合適，如果可以出售，就需要調(diào)查周邊類似辦公物業(yè)的市場售 價，采用市場法進行評估，需要調(diào)查的指標包括建成年代、裝修、物業(yè)管理等等，同時，也 需要考慮模擬辦公樓整體轉(zhuǎn)讓與選擇案例個體轉(zhuǎn)讓存在的交易難度修正等。 3、如果既不存在活躍的租賃市場，也不存在市場交易市場，那么唯一可能的方法就是成本 法。成本法一般可以采用預(yù)決算調(diào)整、類比修正等方法，前者需要收集原房產(chǎn)建造時的預(yù)決 算資料，后者需要調(diào)查一些與被評估房產(chǎn)在結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等方面存在可比性的房產(chǎn)，然 后進行適當?shù)男拚?二、評估實務(wù)題（50分）請學員自行完成！ 請學員根據(jù)實際情況,自行確定被評估對象(可以是本科程中所涉及的各類資產(chǎn)

5、中任意一種),然后運用所學理論與方法對該被評估對象進行評估(評估目的與評估基準日自行確定)，最后寫出一份評估報告。評估報告中必須寫明評估對象（包括對被評估對象情況介紹），評估人員，評估目的，評估基準日，評估依據(jù)，所收集的資料，評估方法，評估計算過程以及評估結(jié)果。友情提示：第二部分是在課下進行，請同學們在課堂考試結(jié)束后，把評估報告與該試題及答題紙一并上交監(jiān)考老師。資產(chǎn)評估模擬試卷 B考試形式：開卷 考試時間：120分鐘一、問答題（共50分）1運用市場比較法評估地產(chǎn)，其市場參照物的選取應(yīng)符合哪些要求？（20分）答：同一供求圈、同一區(qū)域、交易方式一致、規(guī)模在0.5-2之間、建筑結(jié)構(gòu)相同、用途相同、交

6、易時間相差不超過2年。2成本法中成新率的確定為什么不能直接按照折舊年限計算？（10分）答：1，折舊是由損耗決定的，但折舊并不是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。2、 通過折舊年限確定。資產(chǎn)的維修是以為了保證資產(chǎn)政策運轉(zhuǎn)為前提。修理作為追加勞動之處，不增加資產(chǎn)小勇和價值3.折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)-損益本身，具有差異性4.資產(chǎn)評估過程中，一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性的結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實地勘察確定，而不是將折舊年限拿來

7、就用。3現(xiàn)有一高層綜合性大廈,內(nèi)有商場(一至四層裙房)、酒店(五至九層)、寫字樓(十至十七層),已使用五年,現(xiàn)欲整體出售,需評估其價格。試設(shè)計該物業(yè)評估思路，并闡明需確定哪些具體重要指標。（20分）答：1、分別對周邊商業(yè)、酒店、寫字樓出租的情況進行市場詢價，得出這三種用途房地產(chǎn)的出租單價作為計算基礎(chǔ)2、根據(jù)其出租率確定每年的總收益3、計算大廈重置價格4、計算維修費、保險費-這兩項費用是根據(jù)重置價格按照一定的比例計算，這個應(yīng)該有行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)和地方的參考值5、計算管理費和稅金-這兩項是根據(jù)年總收益取一定比例進行計算，其中稅金是營業(yè)稅還有城建稅、教育費附加等等6、計算城鎮(zhèn)土地使用費，這個的計算按照當

8、地的標準來7、（4+5+6）就是年總費用8、用年總收益-年總費用就是年純收益這是純收益的計算，然后需要考慮的就是折現(xiàn)的問題1、確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率，無風險報酬率取3年期國債，折現(xiàn)率一般在6%-8%，風險報酬率可以適當選取2、確定每年租金遞增情況，一般來講，商業(yè)用的房地產(chǎn)，遞增在2%-4%應(yīng)該都是合理的最后是使用年限的問題，采用孰短原則，也就是土地和房屋建筑物哪個年限短就取哪個商業(yè)用房地產(chǎn)，土地出讓年限為40年，像這樣的大廈一般是鋼混框剪結(jié)構(gòu)，60年的使用年限所以，該房地產(chǎn)的尚可使用年限應(yīng)該按照土地的計算，看房產(chǎn)證上土地什么時候到期，從基準日到土地到期日就是尚可使用年限二

9、、評估實務(wù)題（50分）請學員自行完成！ 請學員根據(jù)實際情況,自行確定被評估對象(可以是本科程中所涉及的各類資產(chǎn)中任意一種),然后運用所學理論與方法對該被評估對象進行評估(評估目的與評估基準日自行確定)，最后寫出一份評估報告。評估報告中必須寫明評估對象（包括對被評估對象情況介紹），評估人員，評估目的，評估基準日，評估依據(jù)，所收集的資料，評估方法，評估計算過程以及評估結(jié)果。友情提示：第二部分是在課下進行，請同學們在課堂考試結(jié)束后，把評估報告與該試題及答題紙一并上交監(jiān)考老師。資產(chǎn)評估模擬試卷C考試形式：開卷 考試時間：120分鐘 站點：_ 姓名：_ 學號：_ 成績：_1試分析資產(chǎn)評估過程中市場法與成

10、本法的區(qū)別。答：1.確定價值的角度不同：成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。2.評估價值構(gòu)成可能不完全一樣：市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。3.與原始成本資料的關(guān)系不同：市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。4.兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同

11、的思路：成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。2什么是經(jīng)濟性貶值？采用成本法評估機器設(shè)備時是否都必須計算其經(jīng)濟性貶值。為什么？答：所謂經(jīng)濟性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。采用成本法評估機器設(shè)備：從資產(chǎn)評估的理論上來講，采用成本法評估機器設(shè)備都應(yīng)考慮其經(jīng)濟性貶值因素。但是從具體的評估實踐來看，采用成本法評估機器是否一定要考慮其經(jīng)濟性貶值因素，則要視具體的評估對象的情況來定。如果評估對象是單臺（件）通用設(shè)備，因無法單獨計算其獲利能力

12、或利用率，因而并不一定要考慮單臺（件）設(shè)備的經(jīng)濟性貶值因素。相反，如果評估對象是一條生產(chǎn)線，并可以單獨計算其生產(chǎn)能力和獲利能力，則應(yīng)該考慮其經(jīng)濟性貶值因素。資產(chǎn)評估模擬試卷D考試形式：開卷 考試時間：120分鐘 站點：_ 姓名：_ 學號：_ 成績：_試分析資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別。答：（一）發(fā)生的前提條件不同會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。（二）目的不同會計學中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益。（三）執(zhí)行操作者不同：資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。