鄉(xiāng)村土地金融項(xiàng)目簡(jiǎn)介ppt課件

1、 鄉(xiāng)村土地金融工程簡(jiǎn)介土地工程簡(jiǎn)介曾經(jīng)簽署協(xié)議的工程：巽寮灣山地旅游工程：5100畝林地。 位于廣東省惠東縣巽寮灣，間隔深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周邊華僑城、萬科、碧桂園、恒大、金融街、中航等集團(tuán)的樓盤均已建成；周邊曾經(jīng)建成沿海高速、廣惠高速、深惠高速、深廈高鐵?；葜輫?guó)際機(jī)場(chǎng)將于2021年通航，四條輕軌、二個(gè)直升機(jī)機(jī)場(chǎng)、一個(gè)國(guó)際游輪碼頭等獲得立項(xiàng)同意。方案建造旅游景區(qū)綜合體。 . 惠東縣山地競(jìng)標(biāo)起點(diǎn)價(jià)錢一覽表2021.10巽寮濱海旅游度假區(qū)富巢灣磨子石地段，容積率0.8，建筑密度30%，綠地率35%，200001元2021.11巽寮濱海旅游度假區(qū)管理委員會(huì)欖涌村，容積率0.35，

2、建筑密度12%，綠地率40%，162755.919元2021.01白盆珠鎮(zhèn)布心村祠堂山與大背窩 容積率1.8，建筑密度32%，綠地率30%，總建筑面積58236.80，建筑限高20米，建筑層數(shù)6，212001.018元2021.06平海鎮(zhèn)榜山，容積率3.5，建筑密度25%，綠地率30%，總建筑面積36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元.土地工程簡(jiǎn)介2021年初即將簽署協(xié)議的工程：桂林市永?？h世界漁村工程：8300畝；桂林市陽朔縣古村文化產(chǎn)業(yè)園工程：1700畝；桂林市臨桂新區(qū)世界皇城工程：3200畝；桂林市恭城縣平安國(guó)際安康度假區(qū)工程：2200畝；北海市潿洲島漁村文化綜合體

3、工程：1600畝；北海市青山頭沙灘休閑綜合體工程：3400畝；河池市羅城縣卡馬地質(zhì)公園工程：1800畝；福建寧德市福鼎市山地休閑運(yùn)開工程：2450畝；.什么是土地資本化？土地資本化：把土地經(jīng)過投資銀行或其他金融機(jī)構(gòu)集中起來重新整合，并以土地作抵押發(fā)行土地債券，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)流動(dòng)。土地資本化的益處：土地資本化促進(jìn)城鄉(xiāng)投資、促進(jìn)消費(fèi)，促進(jìn)城鄉(xiāng)可繼續(xù)開展。促進(jìn)城鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，降低失業(yè)率。促進(jìn)城鄉(xiāng)人民收入提高，減少城鄉(xiāng)差別。促進(jìn)城鄉(xiāng)金融效力產(chǎn)業(yè)快速開展。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造日趨合理，促進(jìn)城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)快速開展。徹底處理處理三農(nóng)問題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、消費(fèi)構(gòu)造、儲(chǔ)蓄構(gòu)造、投資構(gòu)造更趨合理。促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)更加穩(wěn)定調(diào)和。

4、.鄉(xiāng)村土地證券化思索資產(chǎn)證券化和土地證券化的定義資產(chǎn)證券化：將非規(guī)范化的貸款資產(chǎn)集中起來，組成資產(chǎn)集合，然后再將集合的資產(chǎn)細(xì)分為規(guī)范化的可轉(zhuǎn)讓的證券資產(chǎn)。將本來缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)經(jīng)過整合或重組轉(zhuǎn)換成為具有一樣金額、一樣期限和一樣收益的金融工具，促進(jìn)自在買賣。土地證券化：用土地收益或土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券。在保管土地產(chǎn)權(quán)的前提下將其證券化，并利用證券市場(chǎng)的功能使土地資本群眾化和運(yùn)營(yíng)專業(yè)化，是土地理財(cái)創(chuàng)新。土地證券化的意義：作為資金籌措手段，可以直接融資與間接融資，是一種非負(fù)債型融資；作為資產(chǎn)運(yùn)用手段，抑制價(jià)值量大、不可挪動(dòng)、不可分割、流動(dòng)性差的缺陷，提高土地運(yùn)用效率。鄉(xiāng)村土地證券化的優(yōu)越性活潑土

5、地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置降低土地運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬農(nóng)業(yè)融資渠道統(tǒng)籌安排各類農(nóng)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)管理提高土地利用率，維護(hù)耕地資源穩(wěn)定農(nóng)民收入，加速新鄉(xiāng)村建立進(jìn)程推進(jìn)鄉(xiāng)村金融開展，促進(jìn)鄉(xiāng)村就業(yè)，加快新鄉(xiāng)村建立步伐。.鄉(xiāng)村土地金融概述 鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融就是以土地為媒介而進(jìn)展的貨幣與資金的融通活動(dòng)。經(jīng)過各種信譽(yù)方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑鄉(xiāng)村土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動(dòng)。 鄉(xiāng)村土地金融的根本義務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會(huì)籌集資金，用以支持和配合土地的開發(fā)、利用以及運(yùn)營(yíng)方面的資金融通，促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷開展。 .鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融的主要內(nèi)容:包括發(fā)生在土地

6、的開發(fā)、利用、運(yùn)營(yíng)過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、證券發(fā)行與買賣，以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類中間業(yè)務(wù)等各種信譽(yù)活動(dòng)。 .鄉(xiāng)村土地金融的特性鄉(xiāng)村土地資金的特性資金墊付量大資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)資金運(yùn)動(dòng)的相對(duì)固定性資金的增值性資金營(yíng)運(yùn)的穩(wěn)定性鄉(xiāng)村土地金融的特性具有自償性具有較大的靈敏性具有較強(qiáng)的政策性具有一定的脆弱性.鄉(xiāng)村土地金融的分類農(nóng)地金融非建立用地農(nóng)地獲得資金融通：用于農(nóng)地的購買與租賃農(nóng)地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良農(nóng)地運(yùn)營(yíng)資金融通：用于購買家畜、農(nóng)具、肥料等憑仗農(nóng)地一切權(quán)或運(yùn)用權(quán)獲得從事其他事業(yè)所需的資金房地金融國(guó)有建立用地房地獲得資金融通：用于房地的購買與

7、租賃房地開發(fā)資金融通：用于對(duì)房地的開發(fā)、整理和改造等房地運(yùn)營(yíng)資金融通：用于商品房建立、工程建造、工廠建立等房地的企業(yè)或消費(fèi)資金融通：以房地一切權(quán)或運(yùn)用權(quán)獲得企業(yè)運(yùn)營(yíng)或個(gè)人消費(fèi)所需的資金.鄉(xiāng)村土地金融的分類農(nóng)地金融的主要特點(diǎn) 在契約到期之前，債務(wù)人不得恣意要求債務(wù)歸還；而債務(wù)人可在契約到期前隨時(shí)歸還；債務(wù)占抵押物價(jià)值不能過大，應(yīng)以土地收益剩余可以歸還為限，且歸還期限越長(zhǎng)越好；利率低而不變。 房地金融的特點(diǎn)房地價(jià)錢高，單位面積收益程度高，商品化程度高使房地能獲得高額抵押貸款；資金回收較有保證。這一方面是由于房地金融債務(wù)人普通都具備較大的舉債才干，另一方面是由于房地收益比較穩(wěn)定和可靠，債務(wù)人可以接受

8、高的利率。因房地負(fù)擔(dān)力較強(qiáng)，歸還期限也不用過長(zhǎng)，且可提早還款。 .鄉(xiāng)村土地金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容 融通資金業(yè)務(wù)土地金融機(jī)構(gòu)為土地一切者融通資金，籌集社會(huì)資金，使其流到土地一切者和運(yùn)用者手中，滿足其需求，并使提供資金的人也從中得利。經(jīng)過將固定在土地上的資金再轉(zhuǎn)化為金融資金重返流經(jīng)過程，以滿足其他方面的資金需求。用發(fā)行抵押債券等手段吸引資金，以滿足土地長(zhǎng)期投資的需求。 .土地債券業(yè)務(wù)土地一切權(quán)證券。在早期不動(dòng)產(chǎn)證券中，只是指土地及其附屬物的一切權(quán)證券化。 土地抵押證券。由需求資金者以其不動(dòng)產(chǎn)向官方設(shè)定抵押權(quán)，受領(lǐng)抵押證券，載明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益情況，交借出資金者收?qǐng)?zhí)，充作抵押權(quán)的證據(jù)。當(dāng)債務(wù)人違約時(shí)，債務(wù)人就

9、可按抵押證券所載明的權(quán)益抵償。這種證券可由持券人轉(zhuǎn)讓給第三者，土地一切人也可經(jīng)過買回證券的方式，隨時(shí)清償其債務(wù)。但無論如何，債務(wù)人與債務(wù)人之間的關(guān)系是直接的。 土地抵押債券。土地抵押債券的出現(xiàn)，使土地金融有了進(jìn)一步的開展。金融機(jī)構(gòu)獲得抵押債務(wù)，以此作為擔(dān)保，經(jīng)過信譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等發(fā)行債券，并出賣給公眾。持券人與抵押債務(wù)人之間經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)而構(gòu)成間接關(guān)系。當(dāng)?shù)盅簜鶆?wù)人不履行債務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可立刻行使其抵押權(quán)，收回資金用于歸還債券。.土地投資業(yè)務(wù)開展土地金融，同時(shí)兼顧土地開發(fā)投資。土地開發(fā)投資不同于消費(fèi)性投資：延續(xù)反復(fù)負(fù)擔(dān)利息。由于土地開發(fā)投資普通要求初始投資規(guī)模較大而且要求有延續(xù)性，尤其是在

10、農(nóng)地投資上還要求不斷地反復(fù)投資。收益率不易準(zhǔn)確計(jì)算。由于土地開發(fā)投資規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)、利息重，所獲利潤(rùn)以及投資收益率都難以計(jì)算。資金占用時(shí)間較長(zhǎng)。土地開發(fā)投資普通需較長(zhǎng)時(shí)間占用資金，對(duì)資金要求相對(duì)較高，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。 .土地金融的產(chǎn)生及開展 金融業(yè)支持配合鄉(xiāng)村土地開發(fā)利用的優(yōu)點(diǎn)獲得資本保值增值，有利可圖資金投入平安高度保證有利于快速吸收存款和開展其他中間業(yè)務(wù).地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系 地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)可以相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同開展。土地開發(fā)、利用、運(yùn)營(yíng)對(duì)資金需求旺盛。 土地資金運(yùn)動(dòng)的固定性和自然增值性吸引金融機(jī)構(gòu)樂于貸款或投資在土地上。 .農(nóng)地金融農(nóng)地金融的作用滿足農(nóng)業(yè)開展的資金需

11、求，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可繼續(xù)開展有利于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模運(yùn)營(yíng)和農(nóng)業(yè)集約運(yùn)營(yíng)有利于引導(dǎo)農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)的調(diào)控保證農(nóng)民利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定 .農(nóng)地金融農(nóng)地金融的運(yùn)轉(zhuǎn)思緒以股份運(yùn)營(yíng)方式，利用集體和其它經(jīng)濟(jì)實(shí)體的力量，建立土地協(xié)作社，共同打造農(nóng)地金融。.農(nóng)地金融土地資金的籌措：以發(fā)行債券和信托產(chǎn)品為主，還包括私募基金、財(cái)政撥付、社會(huì)借款、銀行借款、保險(xiǎn)理財(cái)。資金運(yùn)用：土地流轉(zhuǎn)前期資金、鄉(xiāng)村建立。 .城市房地金融城市土地金融城市土地金融是圍繞城市土地及其建筑物的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)所進(jìn)展的資金融通。根據(jù)其效力的對(duì)象，又可將其分為城市土地運(yùn)營(yíng)金融和房地產(chǎn)土地金融。城市土地運(yùn)營(yíng)金融效力的對(duì)象可以包括城

12、市土地的收買貯藏和與城市土地相關(guān)的根底設(shè)備和公共設(shè)備建立；房地產(chǎn)土地金融那么往往與其地上建筑物一同，組成房地產(chǎn)金融體系。 .城市房地金融城市土地運(yùn)營(yíng)金融圍繞城市化戰(zhàn)略，為實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，政府根據(jù)土地管理法律法規(guī)授予的職權(quán)，以運(yùn)營(yíng)手段運(yùn)作土地資產(chǎn)和土地資本，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)開展和土地效益的最大化。.城市房地金融土地證券化 土地證券化的含義:土地證券化是一種債務(wù)證券化方式，它以土地抵押貸款債務(wù)為根底，由金融機(jī)構(gòu)初始貸款債務(wù)人或特定證券機(jī)構(gòu)將其進(jìn)展包裝組合，在信譽(yù)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保下，向社會(huì)發(fā)行一定數(shù)量的有價(jià)證券的過程。土地證券化的特點(diǎn)：作為資金籌措手段，產(chǎn)生全新的融資方式。它

13、吸收了直接融資與間接融資的優(yōu)點(diǎn)，是一種非負(fù)債型融資；作為資產(chǎn)運(yùn)用手段，抑制土地由于單位價(jià)值量大、不可挪動(dòng)、不可分割、對(duì)于小規(guī)模投資者來說難以購買、流動(dòng)性差的缺陷，有助于提高土地的運(yùn)用效率。.城市房地金融土地證券化的運(yùn)作方式 土地證券化的培育修訂法律法規(guī)，消除制度妨礙規(guī)范效力中介，減少中介妨礙提高人才素質(zhì)，排除技術(shù)妨礙.城市房地金融PPP方式Public-Private-Partnership公共部門與私人企業(yè)協(xié)作方式，是公共根底設(shè)備的一種工程融資方式。在該方式下，鼓勵(lì)私人企業(yè)與政府進(jìn)展協(xié)作，參與公共根底設(shè)備的建立。PPP本身所具有的一些優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約本錢、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、提高和改善公共工程效力程度、提高

14、工程收益率。針對(duì)PPP方式的這些特點(diǎn)，該方式可以運(yùn)用于城市土地收買貯藏和與城市土地相關(guān)的根底設(shè)備建立如道路工程、橋梁建立、市政設(shè)備等方面，其組織機(jī)構(gòu)設(shè)置模型如圖 .城市房地金融 從80年代開場(chǎng)我國(guó)政府開場(chǎng)鼓勵(lì)BOT方式試點(diǎn)(建立運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移)這就意味著工程PPP融資方式在我國(guó)公共事業(yè)工程管理中運(yùn)用的開場(chǎng).城市房地金融房地產(chǎn)金融體系住房抵押貸款市場(chǎng)體系是市場(chǎng)主導(dǎo)型的，由規(guī)范運(yùn)作、有機(jī)銜接的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)構(gòu)成。住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。當(dāng)借款人購房資金存在缺口時(shí)，通常會(huì)以所購房產(chǎn)為抵押，向金融機(jī)構(gòu)懇求貸款加以處理。一級(jí)市場(chǎng)提供的便是這一業(yè)務(wù)。住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的主體根本上是商業(yè)

15、銀行CBs、互助儲(chǔ)蓄銀行MSBs、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)SLs以及人壽保險(xiǎn)公司LICs等私人金融機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)主要開展兩類業(yè)務(wù)：其一是抵押公司以金融機(jī)構(gòu)持有的抵押債務(wù)為擔(dān)保，發(fā)行債券融資，即抵押債務(wù)證券化；其二是不動(dòng)產(chǎn)工程融資的證券化，即金融機(jī)構(gòu)為某個(gè)不動(dòng)產(chǎn)建立工程在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券融資。其中，前者是處理住房抵押貸款資金來源和金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性問題的關(guān)鍵。土地抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)。保險(xiǎn)市場(chǎng)的建立與完善，為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的平安性提供了保證。.土地金融存在的主要問題業(yè)務(wù)面窄，動(dòng)作欠規(guī)范。以土地抵押貸款為主，業(yè)務(wù)運(yùn)作方式單一，范圍較窄，主要集中于土地和不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。土地信托基金、土地證券

16、化等業(yè)務(wù)還處于萌芽階段。資金渠道不暢、業(yè)務(wù)拓展滯后。土地金融的資金來源相對(duì)單一，主要依托銀行信貸和政府財(cái)政支持，難以滿足土地市場(chǎng)買賣和相關(guān)金融業(yè)務(wù)的需求。對(duì)政策性資金的依賴較強(qiáng)，在國(guó)家財(cái)政政策和信貸政策不斷調(diào)整的過程中，不可防止地會(huì)出現(xiàn)動(dòng)搖和妨礙，從而影響土地金融業(yè)務(wù)的正常開展。 政策性業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)性業(yè)務(wù)的混淆。政策性土地金融業(yè)務(wù)主要是為了貫徹國(guó)家或地方征地的土地政策、產(chǎn)業(yè)政策和分配政策等效力的。例如鼓勵(lì)根底性產(chǎn)業(yè)開展，引導(dǎo)土地的節(jié)約、集約利用等。這些對(duì)于土地金融的實(shí)施來看能夠是不盈利的，甚至還會(huì)虧本。而對(duì)于一些商業(yè)性土地開發(fā)工程，相應(yīng)的土地金融業(yè)務(wù)那么應(yīng)嚴(yán)厲按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)。土地管理體制和土地

17、運(yùn)用制度，土地獲得、運(yùn)用上的“雙軌制依然存在，土地金融支持的優(yōu)惠與否往往在一些權(quán)益部門手中，因此混淆政策性和運(yùn)營(yíng)性土地金融業(yè)務(wù)的情形時(shí)有發(fā)生。.土地金融的思緒與開展方式打通土地抵押貸款發(fā)行土地信托產(chǎn)品成立土地金交融作社發(fā)行土地私募基金發(fā)行土地開發(fā)債券發(fā)行保險(xiǎn)理財(cái)富品成立土地?fù)?dān)保公司成立土地流轉(zhuǎn)公司實(shí)施土地資產(chǎn)證券化 .發(fā)行土地基金土地基金建立的必要性利用基金的良好管理方式，歸集不同時(shí)期的、零散的土地收益或其他資金，用于土地開發(fā)及根底設(shè)備建立等，使過去土地收益及投資開發(fā)的短期性、分散性及無目的性改動(dòng)為可繼續(xù)的、資金集中的和有明確長(zhǎng)久目的的基金運(yùn)用和投資方式，最終有利于土地資源的合理開發(fā)與利用?？?/p>

18、以緩解土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)的資金瓶頸，促進(jìn)土地資源的高效、合理利用。土地尤其是城市土地的開發(fā)運(yùn)營(yíng)普通都需求宏大的資金支持，分散的政府資金不僅在規(guī)模上難以支撐政府調(diào)控土地市場(chǎng)所需到達(dá)的土地控制規(guī)模，而且在時(shí)間上也難以順應(yīng)不斷變化的土地市場(chǎng)的需求。經(jīng)過土地基金那么可以有效地處理這一問題。保證土地收益的公平合理分配。我國(guó)的土地資產(chǎn)是國(guó)有的，因此土地的收益理應(yīng)由公眾分享，建立公益性的土地基金，讓公眾可以平等參與土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)有助于遏制土地收益的流失，促進(jìn)土地收益的公平合理分配。規(guī)范土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。建立土地基金一方面可以有效分別政府土地管理職能與政府必需調(diào)控或參與的土地運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，另一方面經(jīng)過土地基金對(duì)私人、社區(qū)

19、組織土地行為的經(jīng)濟(jì)扶持，可以最大限制地減少政府對(duì)經(jīng)濟(jì)主體土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的直接干涉，更好地發(fā)揚(yáng)土地市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。.發(fā)行土地基金土地基金的性質(zhì)從實(shí)際層面來看，土地基金包括公益性基金和運(yùn)營(yíng)性基金兩大類。發(fā)行土地基金應(yīng)該既包括為公共事務(wù)效力的公益性土地基金，也包括為獲取資金盈利為目的的運(yùn)營(yíng)性土地基金。從這兩種基金的本質(zhì)特征來看，前者主要是經(jīng)過政府撥款或公共集資獲取資金，且基金的運(yùn)用范圍也有著嚴(yán)厲的規(guī)定；后者主要是經(jīng)過各類投資者的積累或投資獲取資金，其運(yùn)用方向和范圍遵照利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化的根本原那么 .發(fā)行土地基金土地基金的根本構(gòu)成基金投資人，也即受害人，假設(shè)是公益性土地基金，其

20、投資人可以是國(guó)家或各級(jí)地方政府。假設(shè)是運(yùn)營(yíng)性土地基金，其投資人可以包括普通的企事業(yè)單位或個(gè)人等?；鹜顿Y公司，是基金投資人或受害人的集合，既可以由國(guó)家相關(guān)部門結(jié)合發(fā)起，也可以由特定投資公司承當(dāng)。其目的都在于加強(qiáng)土地基金的管理和合法運(yùn)作?；鸸芾砣?，是專業(yè)化的土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，由他進(jìn)展投資、理財(cái)，可以加強(qiáng)基金運(yùn)作的透明度，提高基金的運(yùn)作效率?；鹜泄苋耍腔鹳Y產(chǎn)的名義持有人與保管人，是基金的監(jiān)視主體，也是土地基金投資公司以及基金管理人的聯(lián)絡(luò)中樞。如商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行、專業(yè)銀行及信托投資公司等。.發(fā)行土地基金土地基金的運(yùn)作方式基金投資人以授權(quán)管理或信托契約的方式將土地基金交由基金投資公司管理，或

21、直接交給基金管理人運(yùn)作，并由基金投資人或基金投資公司對(duì)基金管理人實(shí)施監(jiān)視管理；基金管理人在獲得土地基金的運(yùn)作運(yùn)營(yíng)權(quán)后，可以將基金交付銀行等基金托管人詳細(xì)實(shí)施運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，基金管理人和托管人經(jīng)過基金資產(chǎn)的托管建立信托契約關(guān)系。托管人運(yùn)作運(yùn)營(yíng)基金所獲得的收益在支付本人報(bào)酬之后應(yīng)上繳基金投資人。.創(chuàng)新金融方式：土地證券化 土地證券化的意義有利于土地市場(chǎng)的繼續(xù)穩(wěn)定開展。眾所周知，土地市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)和開展需求大量的資金支持，而目前的資金來源主要依賴于土地抵押貸款，雖然經(jīng)過設(shè)立專業(yè)性的土地銀行和發(fā)行土地基金也可以在一定程度上彌補(bǔ)土地市場(chǎng)運(yùn)作資金的缺乏，但從長(zhǎng)久來看還是不夠的。利用證券化的融資機(jī)制不僅可以吸收眾多的社會(huì)閑散資金，而且還可以將投資風(fēng)險(xiǎn)分散在眾多投資者身上，對(duì)保證土地市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)作用顯著；是有利于金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。由于目前土地金融業(yè)務(wù)仍是以銀行信貸為主，致使信貸機(jī)構(gòu)會(huì)因地產(chǎn)市場(chǎng)的猛烈動(dòng)搖而接受宏大的金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行土地證券化可以使金融機(jī)構(gòu)成為土地投資者與運(yùn)營(yíng)者之間重要的中介機(jī)構(gòu)，整個(gè)金融系統(tǒng)就有了一種新的流動(dòng)機(jī)制，信貸機(jī)構(gòu)可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他投資者或?qū)拸V散戶，較快地收回資金；是有利于資本市場(chǎng)的開展。土地證券化作為一種新穎的融資手段，經(jīng)過證券方式將土地市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)絡(luò)起來，對(duì)于積聚社會(huì)閑散資金，