皇姑區(qū)田義屯地塊項目匯報(終終稿)20130426

1、姑區(qū)田義屯地塊項目匯報城市背景綜述項目本體分析篇市場分析篇客戶調(diào)研分析篇定位篇項目開發(fā)初步設(shè)想經(jīng)濟測算與分析目錄contents2城市背景綜述城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)3城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié) 副省級省會城市 東北地區(qū)中心城市，東北區(qū)域性金融中心 中國最重要的裝備制造業(yè)基地 沈陽 一小時到達城市撫順、鐵嶺、遼陽、阜新 兩小時到達城市錦州、盤錦、鞍山、本溪 沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中國15個副省級市之一，中

2、國七大區(qū)域中心城市之一，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積12942平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。沈陽市最新行政區(qū)劃圖（2010年市內(nèi)九區(qū)版）| 城市背景綜述4城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述2005-2012年沈陽市戶籍人口及增長情況截止2012年底，沈陽市戶籍人口接近726萬人。自2005年來，沈陽戶籍人口一直平穩(wěn)增長，2007年同比增幅達到0.9%，此后該指標(biāo)開始下降，2009年該指標(biāo)基本穩(wěn)定，年增長率在0.4%，年均增長約3.1萬人。數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局5城市背景城市人口規(guī)模城市G

3、DP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述2005-2012年沈陽市GDP及增長情況沈陽市主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅繼續(xù)在全國副省級城市中名列前茅，GDP一直呈穩(wěn)定上升的趨勢。2012年全年GDP值6700億元，同比增長11%。 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局6城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述2005-2012年沈陽市城鎮(zhèn)年人均可支配收入情況沈陽市2012年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26430元，同比增長13.3%，自08年以后沈陽市人均可支配收入增速下降，現(xiàn)已趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計

4、局7城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述2005-2012年沈陽市財政收入變化及增長情況2012年地方財政一般預(yù)算收入715億元，比上年增長15.3%，是2008年的2.5倍。數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局8城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述 2005-2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資變化及增長情況2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資額為5600億元，比上年同期增長22.81%。其中房地產(chǎn)投資仍保持高位增長，繼續(xù)成為沈陽市全社會資產(chǎn)投資增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：沈陽

5、市統(tǒng)計局9城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述2005-2012年沈陽市人均消費支出及增長情況2012年沈陽市人均消費支出19417元，增長7.0%。從近幾年沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出水平來看，自2008年居民消費支出同比增幅達到至高點之后，此增長幅度一直呈下降趨勢，受經(jīng)濟形勢日益惡化的影響，居民消費變得日漸謹慎，致使其增長幅度下降，但沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出占城鎮(zhèn)人均可支配收入的75%左右，基本持平，市場整體消費觀依然比較健康。數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局10城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消

6、費城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述七城聯(lián)合 ，造就沈陽東北中心城市 ；中央政府的政策支持，振興東北老工業(yè)地；交通樞紐地位，東北城市群的領(lǐng)軍城市。加快建設(shè)東北中心城市，建設(shè)“大沈陽”城市群是“十一五”規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)。到2020年，市域常住人口將達到1130萬，城鎮(zhèn)人口達到990萬，城鎮(zhèn)化水平達到87.5%左右。中心城區(qū)城市人口735萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模730平方公里，人均城市建設(shè)用地99.3平方米。沈陽市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展示意圖沈陽及遼中南城市群在中國版圖的新戰(zhàn)略地位11城市背景城市人口規(guī)模城市GDP居民生活水平財政收支固定資產(chǎn)投資社會消費城市發(fā)展規(guī)劃

7、城市宏觀小結(jié)| 城市背景綜述沈陽經(jīng)濟環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是十分有利的，全市GDP穩(wěn)定增長表明經(jīng)濟大勢的穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民人均收入水平提升以及人均消費的穩(wěn)定上升使老百姓理性消費觀念越來越明顯，對于主流房地產(chǎn)市場利大于弊，而房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定上漲，則表明市場供應(yīng)將長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，可以滿足客戶不同購買需求，從整體來看，沈陽的房地產(chǎn)市場仍將處于一個健康穩(wěn)定的大環(huán)境之中。12本體分析地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示13| 本體分析本項目位于沈陽市正北方向，地處皇姑區(qū)北部，三環(huán)繞城高速南側(cè)，是于洪區(qū)、皇姑區(qū)及沈北新區(qū)交界處。南距北陵公園3公里，北距香緹瀾山項目約

8、4-5公里，西距黃河大街及地鐵二號線延長線（沈陽醫(yī)學(xué)院站）0.7-1.1公里。地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示由于區(qū)劃被機場、鐵路、高速公路包圍，因此總體發(fā)展仍處于相對封閉的狀態(tài)，城市化水平和質(zhì)量均較為落后。意向地塊北陵公園3公里榮盛香緹瀾山4-5公里0.7-1.1公里黃河大街地鐵（沈陽醫(yī)學(xué)院站）14本項目所在區(qū)域目前處于規(guī)劃改造階段，與黃河北大街沿線相比成熟度較差，但未來發(fā)展空間較大。| 本體分析意向地塊739醫(yī)院沈陽醫(yī)學(xué)院4S店三臺子樂天瑪特黃河北大街沿線梅江街陵北街文大公路及梅江街交匯處文大公路文大公路沿線梅江街西萬方小學(xué)地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境

9、商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示15| 本體分析意向地塊梅江街文儲路陵北街二環(huán)白山路三環(huán)繞城高速黃河北大街鴨綠江北街文大線望花街道義南大街地鐵2號線三臺子站地鐵2號線延長線醫(yī)學(xué)院站217路北三臺子站192路文大路梅江街站217路地鐵專線田義屯站本項目所在地為區(qū)域主要干道黃河北大街、文大公路、三環(huán)繞城高速及梅江街的主要連接點，具有截留由南向北外溢的客群的優(yōu)勢。公交及地鐵2號線延長線將實現(xiàn)方便、快捷的出行。道路交通：可通過文大線、梅江街快速駛達北二環(huán)、黃河北大街、文儲路等重要交通干線，實現(xiàn)十分鐘交通圈向北可達道義大學(xué)城，向南可達北站、北行商圈，向東可達東二環(huán)地區(qū)，向西可達丁香湖地

10、區(qū)。公共交通：目前通過192路、217路地鐵專線轉(zhuǎn)車，可方便的抵達市內(nèi)各大商圈。地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示16【教育配套】教育資源較多，北部毗鄰大學(xué)城，西部臨近沈陽醫(yī)學(xué)院，地塊周邊中學(xué)、小學(xué)配置齊全。缺少大型優(yōu)質(zhì)幼兒園。小學(xué)：三臺子第一小學(xué)、萬方小學(xué)（引入珠江五校）中學(xué)：第十一中學(xué)、第十中學(xué)大學(xué)：沈陽醫(yī)學(xué)院、沈陽師范大學(xué)、沈陽工程大學(xué)等。三臺子生活配套基礎(chǔ)生活配套萬方小學(xué)改為珠江五校11中739醫(yī)院黃河北大街沿線商業(yè)意向地塊大學(xué)城沈飛廠區(qū)10中三臺子第一小學(xué)【醫(yī)療配套】具有較完善的醫(yī)療配套，能夠滿足普通醫(yī)療需求。沈陽醫(yī)學(xué)院附屬第三醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)

11、院、七三九醫(yī)院何氏眼科【商業(yè)配套】地塊周邊除黃河北大街與文大線交匯處規(guī)劃的紅星美凱龍外，無大型商場。地塊區(qū)域以基礎(chǔ)性生活配套為主，大中型商業(yè)主要依托黃河北大街三臺子周邊沿街配套支持。紅星美凱龍（規(guī)劃）東方家園建材市場、樂天新瑪特超市、麥當(dāng)勞、串姐客棧、彤德萊火鍋等。| 本體分析本項目所在區(qū)域生活配套成熟，主要大型配套分布在黃河北大街沿線，如樂天瑪特、739醫(yī)院等；教育資源優(yōu)越、密集，重點中學(xué)11中、三臺子第一小學(xué)、醫(yī)學(xué)院、師范大學(xué)等。區(qū)域東北部以基礎(chǔ)生活配套為主，目前缺乏大型綜合商業(yè)配套及優(yōu)質(zhì)教育資源，但即將引入重點小學(xué)珠江五校，意向地塊將具備學(xué)區(qū)價值。地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)

12、分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示17| 本體分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)及居住區(qū)分布分明。東部集中分布工業(yè)園區(qū)，其中東南部為沈飛集團及其下屬工廠區(qū)，東北部為其他中小企業(yè)。西部集中分布居住區(qū)，主要居住人口為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)從業(yè)者。其中西北部以新建居住區(qū)分布為主；西南部及中部以老舊居住區(qū)分布為主。區(qū)域為老舊小區(qū)改造工程的重點對象，未來1-3年將大批量拆遷。沈飛集團及下屬工廠區(qū)配套研究所、圖書館等金德工業(yè)園沈陽航宇 居住區(qū)梅江街陵北街拆遷拆遷拆遷具有50年歷史的沈飛集團及下屬工廠、配套研究所等擁有2-3萬職工，金德、航宇等工業(yè)園區(qū)擁有近萬人職工，同時未來1-2年將有約2萬戶拆遷原住民有住房需求。區(qū)域地緣客群需求旺盛。

13、地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示拆遷區(qū)域以三臺子老舊居住區(qū)為主，三臺子總面積約14.92平方公里，共有居民4.17萬戶，123495人，人口密度為每平方公里8277人（第六次人口普查數(shù)據(jù)）。預(yù)測三臺子拆遷區(qū)域范圍約有1/2，拆遷居民約2萬戶。沈陽飛機工業(yè)集團（簡稱沈飛）隸屬于中國航空工業(yè)集團公司，是以航空產(chǎn)品制造為核心主業(yè)，是中國重要殲擊機研制生產(chǎn)基地。公司占地面積 800 多萬平方米，現(xiàn)有職工近 20000 人。在該區(qū)域建廠發(fā)展已50余年。18拆遷后用于回遷安置首批拆遷拆遷原住民可選擇原地回遷、拆遷補償款兩種方式。拆遷住房面積多在30以內(nèi)，拆遷原住民

14、多選擇改善居住環(huán)境。雖有部分拆遷原住民選擇原地回遷，但受補助面積及現(xiàn)有資金影響，仍有大量拆遷原住民選擇在獲得拆遷補償款后貸款購置商品住宅。三臺子拆遷改造目前已啟動，回遷可獲原住房1.2倍面積住房或資金補償。首批拆遷范圍：東至牡丹江街、西至黃河北大街、南至樂山路、北至松山路，臨近黃河北大街三臺子地鐵站。首批拆遷回遷安置地點：東至薔薇河街、西至陵北街、南至桃山南路、北至百花山路，臨近三臺子一校，距離意向地塊2公里，距離拆遷地1.4公里。目前尚未拆遷。拆遷房屋為上世紀50年代蘇聯(lián)援建沈飛時興建的，是單位住房分配制度緊張的產(chǎn)物。內(nèi)部多為一層三戶，每戶由兩個房間、一個衛(wèi)生間、一個廚房構(gòu)成，每戶有1-2個

15、家庭居住，公用衛(wèi)生間及廚房。每個家庭居住面積多在30以內(nèi)，少量家庭房改時合并產(chǎn)權(quán)，居住面積可達50-60左右。地鐵2號線三臺子站三臺子一校1.4公里2公里距離意向地塊| 本體分析地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示19| 本體分析意向地塊原占地42萬平，考慮到公司資金占用，計劃購置21萬平，容積率為2.0，建筑面積約為42萬平米，商業(yè)比小于等于25%，樓面價2130元/，受拆遷成本及限高影響，容積率2.2樓面價2000元/平，難以實現(xiàn)。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊名稱四至占地面積（萬）用地性質(zhì)容積率限高（米）商業(yè)比田義村地塊北：文大公路南：萬山路東：用地界限西：用地界

16、限21住宅商業(yè)2.04525%地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示20本項目正在拆遷中,北側(cè)為文大公路及三環(huán)繞城高速，西側(cè)為檢車線及高壓走廊，南側(cè)為居住區(qū)，東側(cè)為金德管業(yè)工業(yè)園及苗圃。宗地西部及南部已形成成熟的居住區(qū)，但居住環(huán)境較差；北部及東部處于區(qū)域規(guī)劃改造初級階段，尚未形成生活氛圍。該地塊地勢平坦，無起伏，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，現(xiàn)地上拆遷物大體已拆遷完畢，土地完整性良好，無市政代征地、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，可直接開發(fā)建設(shè)。| 本體分析南北西東東側(cè)：小型洗車店以及原始居民西北側(cè)：皇姑檢車線北側(cè)：文大公路東南側(cè)：苗圃西北側(cè)：沈陽師范大學(xué)西

17、側(cè)：217地鐵公交線東北側(cè)：金德管業(yè)南側(cè)：沈飛各廠西側(cè)：本地塊圍擋北側(cè)：本地居民地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示21| 本體分析地理位置區(qū)域現(xiàn)狀交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境產(chǎn)業(yè)分布及人口宗地指標(biāo)宗地現(xiàn)狀本體啟示1、本項目位于三區(qū)交界處、三大主要交通干道連接點，具有截留由南至北外溢客群的優(yōu)勢。梅江街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群；黃河北大街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)、于洪區(qū)乃至鐵西區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群。2、產(chǎn)業(yè)集群特征使區(qū)域的地緣性吸附能力強，產(chǎn)業(yè)工人、拆遷原住民等地緣性剛需、首改旺盛且量大，不易受政策調(diào)控影響且足以支撐本案銷售。大范圍拆遷

18、，將帶來2萬戶原住民住房需求；長達50年盤踞的沈飛國企及金德等新工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸附近3萬職工的地緣性住房需求。3、目前意向地塊所在區(qū)域內(nèi)部尚處于改造期，生活配套環(huán)境較差，土地價值尚未直觀顯現(xiàn)，但隨著改造進程加快，住宅價格將得到快速攀升。區(qū)域內(nèi)部城市化進程過慢，大型配套缺失，意向地塊規(guī)劃的大型商業(yè)配套為土地重要價值之一；地鐵延長線醫(yī)學(xué)院站距離意向地塊西側(cè)僅0.7公里，地鐵資源為土地重要價值之二；政府將利用皇姑區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)勢，將重點小學(xué)資源引入萬方小學(xué)并更名珠江五校，重點學(xué)區(qū)教育資源為土地重要價值之三。區(qū)域外部居住環(huán)境及配套成熟，隨著內(nèi)部改造的達成，區(qū)域內(nèi)外部聯(lián)通，土地價值將得到大幅上漲。通過本

19、體分析，意向地塊未來客群來源及客戶量得以解決。需進一步解決問題：1、面對以地緣性剛需及首改為主的客群，何種面積的產(chǎn)品與其需求匹配？2、在區(qū)域價值尚未直觀顯現(xiàn)時，首期入市產(chǎn)品價格如何確立？22市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議23來源二：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)，定期發(fā)布中國主要城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)，數(shù)據(jù)實時更新，更貼近市場現(xiàn)狀。來源一：官方發(fā)布數(shù)據(jù)沈陽市房產(chǎn)局：沈陽市房產(chǎn)供銷數(shù)據(jù)官方發(fā)布網(wǎng)站，以獲得預(yù)售許可及備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，數(shù)據(jù)存在2-3個月滯后期。沈陽市土地儲備交易中心：沈陽市土地供應(yīng)/成交信息官方發(fā)布網(wǎng)站，僅公布招拍掛途徑土地信息。來源

20、三：實地調(diào)研重點項目詳細信息，實地調(diào)研獲取數(shù)據(jù)，更易掌握市場動向。數(shù)據(jù)來源說明24當(dāng)前政策環(huán)境現(xiàn)狀“新國五條”延續(xù)2010年來調(diào)控取向，抑制投資投機取向不變。再次確認了今后一段時間內(nèi)調(diào)控“有保有壓”的原則。| 市場分析1、2012年下半年市場明顯回暖，此態(tài)勢在進入2013年后依然以強勁的局面出現(xiàn)，新“國五條”是中央政府對調(diào)控決心的再次表態(tài)。2、“有統(tǒng)一有差別”成為“國五條”特點，提出的調(diào)控措施大多是對現(xiàn)有政策的強調(diào)和完善。統(tǒng)一的有：房價控制基本原則及統(tǒng)計口徑、供地計劃的最低限額、限購的區(qū)域類型及資格審查要求、對房產(chǎn)稅試點擴圍的明確表態(tài)；差別化的有：地級縣級市嚴格實施差別化信貸并將地級市外來務(wù)工

21、人員納入保障房體系。3、釋放2013年房地產(chǎn)政策堅持調(diào)控連續(xù)性的信號，穩(wěn)定市場預(yù)期。限購政策細化并嚴格執(zhí)行，房產(chǎn)稅試點范圍擴大。未來政策走向預(yù)測1、進一步完善并嚴格執(zhí)行限購政策。本次“國五條”決定了其他地級、縣級市是否將限購的權(quán)利下放至省政府，考慮到各省經(jīng)濟發(fā)展及市場情況不盡相同，避免限購對市場發(fā)展較快城市的一刀切而做出的變化，目前地方政府已陸續(xù)出臺相關(guān)政策，沈陽市已將限購范圍由二環(huán)內(nèi)擴大至全市范圍，但目前仍無具體執(zhí)行細則出臺，預(yù)計將在4月18日-22日房交會后出臺相關(guān)執(zhí)行細則。2、擴大房產(chǎn)稅試點范圍。我國目前對房產(chǎn)稅作用的預(yù)期主要為調(diào)節(jié)市場供需、平穩(wěn)市場，而非增加地方財政收入，故而2013年

22、開展試點的城市為一線及部分房價上漲過快的二線城市的可能性較大。近日財政部表示，我國未來的房產(chǎn)稅絕不可能覆蓋低收入人群，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅持只調(diào)節(jié)高端?？梢?，下一批房產(chǎn)稅試點的征收對象、范圍及其標(biāo)準(zhǔn)將有所調(diào)整和完善，但突破口仍以高端住宅及部分新增住房為主。二季度傳統(tǒng)推盤旺季將受到影響，需求受到抑制，量價上漲乏力。未來樓市走向預(yù)測1、短期價格上行勢頭或被抑制，供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)變。2、重點一二線城市受供應(yīng)有限、政策趨緊影響，成交量上升有限，總體供過于求壓力不減。政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議25在順應(yīng)中央的同時，地方政府有意于引導(dǎo)市場健康發(fā)展。地方政府態(tài)度本次地方“新政”出

23、臺較晚，且具體執(zhí)行細則目前尚未推行；本次限購雖擴大至全市范圍，但未明確限購標(biāo)準(zhǔn)是“認房”還是“認貸”，為政策留有尋隙空間；通過加大拆遷等刺激住房需求；近期一些地方了二套房貸款比例，沈陽目前除部分銀行上調(diào)軟陶商貸貸款利率1.2倍，尚無貸款比例上調(diào)消息；首次針對于公積金提取放寬政策，將便于利用公積金快速接貸，利于舊房銷售、購置新房。新政將刺激部分剛需商品住宅需求量的增加，抑制改善需求。理性選擇及觀望加劇，客戶質(zhì)量大幅下降，難成交。整體短期抑制明顯，回暖后勁有余。對樓市影響分析利：部分二手房需求將過度為商品住宅的新需求，同時拆遷也增加了部分以剛需為主的住宅需求，但需時間。通過公積金提取政策放寬，促進

24、樓市在限購下持續(xù)運轉(zhuǎn)；而二環(huán)內(nèi)全精裝房則預(yù)留了價格上漲的空間。弊：改善類客戶購房計劃將暫停或終止；客戶將更加理性，加大了成交周期，同時要件審批周期的延長加大了回款的周期。沈陽市2013年房地產(chǎn)相關(guān)新政政策名稱發(fā)布單位發(fā)布日期政策要點關(guān)于加強沈陽市商品住宅全裝修工程建設(shè)管理的通知沈陽市建委2013年3月28日凡在沈陽市行政區(qū)二環(huán)內(nèi)新開工的商品住宅開發(fā)項目，必須全部施行全裝修。其他區(qū)域商品住宅鼓勵采用全裝修。沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（沈政辦發(fā)【2013】18號）沈陽市政府2013年4月1日對房價控制目標(biāo)、限購區(qū)域、限購套數(shù)、出手自有住房個稅稅率等作出明確規(guī)定。償還其

25、他貸款提取須知沈陽住宅公積金管理中心2013年4月1日首次申請?zhí)崛」e金償還商貸的職工可選擇一次性提取公積金賬戶內(nèi)的定期余額。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議26 沈陽市土地成交情況在2012年出現(xiàn)6月份、11-12月份兩次高峰，2013年一季度延續(xù)了2012年11-12月份土地成交態(tài)勢，同比2012年一季度成交量上漲了66%。與2012年年初相比，經(jīng)歷了幾輪強政調(diào)控的沈陽開發(fā)企業(yè)已相對理性，對市場經(jīng)過深入分析，整體信心向上，對市場趨于樂觀，拿地?zé)崆檩^高。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議27 2013年一季度沈陽市商品

26、住宅新增供應(yīng)148.1萬，同比去年同期下降了26%，一季度整體表現(xiàn)供應(yīng)不足。2012年中下旬土地市場的熱度將在2013年下半年商品住宅市場新增供應(yīng)量上將得到體現(xiàn)，預(yù)計2013年沈陽市商品住宅新增供應(yīng)同比2012年將呈整體上揚態(tài)勢。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議28 2013年一季度，沈陽市商品住宅銷售面積約212萬，同比增長了37%，但與2011年同期市場水平仍存在較大差距。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議29 沈陽2013年商品住宅需求結(jié)構(gòu)與2012年趨同，仍以剛需為主，部分首改。全市主流需求面積段為60-90，其

27、次為90-120。60以下投資類、140及以上再改類產(chǎn)品需求受到抑制。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫 截止至2013年3月，一季度全市商品住宅均價為6554元/，同比去年上漲了1%。價格上漲幅度較小，全市住宅價格平穩(wěn)。 皇姑區(qū)住宅價格與全市平均水平基本持平。由于皇姑區(qū)核心區(qū)域基本無供應(yīng)，導(dǎo)致核心區(qū)域需求向皇姑區(qū)邊緣外溢，因此住宅價格與其它傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)相比較低。隨著皇姑區(qū)內(nèi)老舊居民區(qū)改造進程的推進，區(qū)域住宅價格有持續(xù)上漲的空間。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議 皇姑區(qū)受整體供應(yīng)的影響，銷售面積約為1

28、04.7萬平，市場占有率僅約8%，但需求量明顯超過區(qū)域新增供應(yīng)量。供不應(yīng)求導(dǎo)致皇姑區(qū)客群大量外溢周邊區(qū)域，于洪區(qū)吸納了大量皇姑區(qū)外溢需求，銷量全市最高。 2012年以及13年1季度，鐵西、于洪、東陵區(qū)域商品住宅銷售面積居全市前列。其中，于洪區(qū)銷量最高，約238.45萬，市場占有率為17%。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議皇姑北部板塊競爭關(guān)系加華小城麗江苑恒大雅苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊四臺子板塊萬山路板塊黃河北大街沿線板塊外溢（價格、供應(yīng)量引起）外溢（配套引起）外溢（價格、供應(yīng)量引起）本項目周邊區(qū)域內(nèi)主要可分為萬山路板塊黃河

29、大街板塊四臺子板塊.本項目處于萬山路板塊，板塊需求旺盛，但供應(yīng)量較少；四臺子板塊有一定的供應(yīng)量且價格相對較低，可吸納萬山路板塊部分需求，但由于區(qū)位相對較偏，不存在直接競爭。黃河大街沿線板塊與萬山路板塊臨近，但供應(yīng)量較低。未來將有新項目入市，價格有拉升趨勢。萬山路板塊客戶外溢主要由供應(yīng)量差異、價格差異、配套差異引起。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議意向地塊33加華小城麗江苑恒大雅苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議意向地塊34麗江苑簡介銷售現(xiàn)狀：項目目前在售二期，主要

30、在售多層產(chǎn)品，成交均價7000元/。后期規(guī)劃三棟17層高層以及11棟多層以及1棟公寓。地區(qū)皇姑北部地址皇姑區(qū)萬山路19號物業(yè)類別住宅裝修毛坯建筑類型高層、小高、多層、洋房建筑面積19萬平方米占地面積11萬平方米容積率1.7綠化率37%物業(yè)費1.2元/月/平方米開發(fā)商沈陽興和房屋開發(fā)有限公司物業(yè)公司沈陽百宣有限公司最早開盤時間2010年8月最早入住時間2012年3月已入住在售售罄未售| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議35加華小城麗江苑恒大雅苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)

31、劃建議意向地塊36加華小城簡介銷售現(xiàn)狀：該項目目前庫存95套房源，為尾盤去化階段，12年成交均價6800元/。目前，尾盤在售一層、頂層特價房5700元/，后期無規(guī)劃。目前該項目二手房成交均價7000元/。 地區(qū)皇姑北部地址皇姑區(qū)黃河北大街萬山路10號物業(yè)類別住宅裝修毛坯建筑類型小高、多層建筑面積10.7萬平方米占地面積6.2萬平方米容積率1.7綠化率35%物業(yè)費0.8元/月/平方米開發(fā)商沈陽加華房地產(chǎn)投資有限公司物業(yè)公司遼寧天陽物業(yè)有限公司最早開盤時間2010年8月最早入住時間2011年11月售罄在售| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議37加華小城麗江苑恒大雅

32、苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議意向地塊38黃河府簡介銷售現(xiàn)狀：目前4棟高層在售，庫存155套。正常銷售均價為6800元/，其中一棟樓暫時為無證違規(guī)銷售狀態(tài)，一次性付款售價為4680-4800元/。二期規(guī)劃洋房產(chǎn)品，預(yù)計售價10000元/ 。地區(qū)皇姑北部地址皇姑區(qū)黃河北大街西-2號物業(yè)類別住宅裝修毛坯建筑類型高層、洋房建筑面積15.7萬平方米占地面積6.8萬平方米容積率2.3綠化率35%物業(yè)費開發(fā)商遼寧城開地產(chǎn)集團物業(yè)公司綠城物業(yè)最早開盤時間2012年6月最早入住時間2013年10月未售基本售罄在售

33、| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議無證銷售樓39加華小城麗江苑恒大雅苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議意向地塊40保利溪湖林語簡介銷售現(xiàn)狀：該項目目前在售三期多層產(chǎn)品，成交均價5800元/，庫存334套。項目四、五期暫無規(guī)劃。地區(qū)皇姑北部地址文大路339號物業(yè)類別住宅、別墅、商住裝修清水建筑類型多層、小高、別墅建筑面積100.7平方米占地面積48.9萬平方米容積率2.06綠化率35%物業(yè)費1.5元/月/平方米開發(fā)商保利房地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)公司保利物業(yè)管理有限公司最

34、早開盤時間2010年11月入最早住時間2011年11月售罄在售售罄 未售| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議41加華小城麗江苑恒大雅苑保利溪湖林語黃河府五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊麗晶置業(yè)模具廠地塊| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議意向地塊42銷售現(xiàn)狀： 高層規(guī)劃共計47棟，已推出8棟，目前在售4棟高層里面部分房源，共計200套左右，成交均價6200元/（含精裝修）。地區(qū)皇姑北部地址皇姑區(qū)黃河北大街物業(yè)類別住宅、公寓裝修精裝建筑類型板塔結(jié)合、高層建筑面積60.6平方米占地面積23.9萬平方米容積率2.54綠化率40.8%得房率物業(yè)費

35、待定開發(fā)商沈陽嘉俊置業(yè)有限公司物業(yè)公司沈陽金碧物業(yè)顧問有限公司最早開盤時間2012年12月最早入住時間2014年12月恒大雅苑簡介在售在售售罄未售| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議43區(qū)域供需兩旺型產(chǎn)品為60以下及70-110面積段?？紤]到國五條限購對60以下小戶型影響較大，建議少量規(guī)劃該面積段產(chǎn)品。主力產(chǎn)品面積段定位在70-110。競品樣本項目：加華小城、麗江苑、黃河府、恒大雅苑、保利溪湖林語剛需類改善類| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議44| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議1、70-

36、90二室為供需兩旺型產(chǎn)品，其中：70-80二室去化率較高，建議規(guī)劃為主力產(chǎn)品；80-90二室競爭激烈，建議發(fā)揮公司該面積段戶型規(guī)劃優(yōu)勢，以85-90三室產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)該面積段二室產(chǎn)品展開直接競爭。2、100-110三室及60以下一室雖然去化率較高，考慮國五條，建議少量規(guī)劃。45板塊內(nèi)住宅價格漲幅較大，2011、2012年價格上漲幅度分別達20%、30%。旺盛的需求是支撐價格大幅上漲的主要因素。受到區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)品質(zhì)雙重影響，大量需求向周邊區(qū)域外溢。2012年無新增供應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)較低，因此區(qū)域銷售面積統(tǒng)計量大幅下降。| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議注

37、：萬山路板塊以麗江苑、加華小城為主要供應(yīng)項目46| 市場分析政策及影響沈陽市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀產(chǎn)品供需分析產(chǎn)品規(guī)劃建議建議70-80二室為主力規(guī)劃產(chǎn)品，滿足市場主流需求；建議85-90三室為次主力規(guī)劃產(chǎn)品，與市場該面積段展開直接競爭；建議少量規(guī)劃100-110三室及60以下二室產(chǎn)品，作為主力產(chǎn)品的承接和補充。各面積段產(chǎn)品建議如下：47客戶調(diào)研分析客戶類型分析客戶調(diào)研分析48 沈陽公司在售七盤，各項目銷售受定位及客群影響較大。除外地客戶，各項目客群可分為兩類，第一類為地源性客戶，第二類為外溢性客戶。其中，地緣性客戶又分為原住民及產(chǎn)業(yè)客群，也就是“在此居住”和“在此工作”，鐵西兩項目主要為地緣性客

38、戶居多。外溢性客群又分為主動外溢和被動外溢，主動外溢客群購房目的為改善居住品質(zhì)，被動外溢性客戶受中心房價較高影響，轉(zhuǎn)向距原住地或原工作地較近的價格洼地區(qū)域。愛家酈都及香緹瀾山項目原定位為主動外溢性客群，但后期由于該類客群需求得不到充分滿足，銷售下滑，定位逐步轉(zhuǎn)向被動外溢客戶。紫提東郡項目客群主要為被動外溢性客群，由于所屬區(qū)域供應(yīng)量較少，銷售穩(wěn)定。盛京綠洲、坤湖麗舍項目客群主要為地緣性客戶及外溢性客戶，但由于區(qū)域市場供應(yīng)量大，客戶不足，導(dǎo)致競爭激烈，銷售遲緩。不同屬性客群轉(zhuǎn)變特征| 客戶類型分析客戶分類 地緣性客戶外溢性客戶在此居住客戶在此工作客戶主動外溢性客戶被動外溢性客戶49 本項目客群比較

39、充足，有“在此工作”客戶,如沈飛集團、金德管業(yè)等，同時有“在此居住”客群，如大量動遷戶及待動遷戶。同時，由于本項目所處位置恰為沈陽北部老城區(qū)及沈北新區(qū)連接點，能夠充分節(jié)流大量外溢性客群。所處區(qū)域客群 地緣性客戶外溢性客戶在此居住客戶在此工作客戶主動外溢性客戶被動外溢性客戶2萬戶動遷戶沈飛15000人，金德8000人等新老城區(qū)連接帶，外溢性客戶充足| 客戶類型分析50田義村問卷調(diào)查簡述調(diào)研時間2013年4月19日調(diào)查人員數(shù)量10人分布區(qū)域三臺子原住居民區(qū)；沈飛各廠門；黃河大街11中門前收回問卷116份有效受訪問卷103份| 客戶調(diào)研分析 沈陽公司對本項目部分客群進行問卷調(diào)查，主要標(biāo)本取樣為沈飛企

40、業(yè)職工及少部分原住民。收集問卷共計116份，其中有效問卷103份。51沈飛職工構(gòu)成編制內(nèi)(80%)15000人高層領(lǐng)導(dǎo)（1%）本科及以上薪資不詳五險一金中層領(lǐng)導(dǎo)（5%）本科及以上8000-9000元/月.人+五險一金技術(shù)員（24%）本科及以上3500-5000元/月.人+五險一金工人（70%）中專及大專3000-5000元/月.人+五險一金編制外(20%)3000人工人（100%）中專及大專2000元/月.人三險目標(biāo)調(diào)研客群經(jīng)了解，沈飛編制內(nèi)職工共約15000人，新進、退休人員流動每年在300-500人之間，年齡在20-55歲均有分布。薪資穩(wěn)定，薪資上漲速度較慢。| 客戶調(diào)研分析沈飛職工薪資構(gòu)

41、成52受訪客戶需求比例為：70-80占比45%，70以下占比9%，80-90占比33%，90以上占比13%。二室需求占比70%，三室需求占比21%。70%的受訪客戶計劃購買兩室產(chǎn)品；9%的受訪客戶計劃購買一室產(chǎn)品；8%的受訪客戶計劃購買3室產(chǎn)品。| 客戶調(diào)研分析受訪客戶計劃購買面積主要集中在70-80之間，占整體45%；其次為80-90，占比33%。53| 客戶需求分析各面積段需求客戶特征分析：面積段需求比例主要人群構(gòu)成可承受單價首次置業(yè) 比例可支付首付付款方式70以下9%20-30歲單身人士及51歲以上老兩口6400-6700元/78%6-15萬78%公積金，13%商貸，13%一次性70-8

42、045%26-30歲小兩口及36-40歲三口之家6400-6700元/78%11-15萬76%公積金，17%商貸，7%一次性80-9033%31-35歲三口之家及26-30歲小兩口6600-6900元/47%16-20萬47%公積金，35%商貸，18%一次性90以上13%31-35歲三口之家及26-30歲小兩口6000-6400元/21%26-30萬57%公積金，43%商貸26-30歲小兩口及36-40歲三口之家為主要置業(yè)客群，對面積段的需求主要受到購買力的影響，多為公積金貸款，購房壓力主要在于首付款的籌集，購房后還款無壓力。80以下需求客群可承受單價集中在6400-6700元/之間，多為首次

43、置業(yè)，可支付6-15萬首付款。80-90需求客群可承受單價集中在6600-6900元/之間，多為二次置業(yè)，可支付16-20萬首付款。90以上需求客群可承受單價集中在6000-6400元/之間，多為二次置業(yè)，可支付26-30萬首付款。5427%的受訪客戶關(guān)注大型商業(yè)配套；26%的受訪客戶關(guān)注公共交通；25%的受訪客戶關(guān)注上下班距離。購房敏感點：受地緣性需求影響，上下班距離及公共交通成為購房敏感點；由于區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)配套的缺失，成為主要關(guān)注因素。由于位置優(yōu)勢，八成受訪客戶表示會考慮購買本項目產(chǎn)品。若2014年本案開盤，受訪客戶中意向購房者占比81%，多為沈飛及本地居民。| 客戶調(diào)研分析55以受訪客

44、戶為代表的區(qū)域地緣性客戶特征對產(chǎn)品、價格定位的影響：| 客戶調(diào)研分析1、對本區(qū)域關(guān)注度及接受度較高，認可區(qū)域價值及當(dāng)前市場表現(xiàn)的價格，但產(chǎn)品價格需滿足客群實際購買力，在其能力范圍內(nèi)存在價格引導(dǎo)的可能；2、對產(chǎn)品面積的需求主要受購買力限制的影響，在其購買力范圍之內(nèi)存在產(chǎn)品升級引導(dǎo)的可能。56定位客戶定位產(chǎn)品定位建議價格定位其他建議57| 客戶定位目標(biāo)客群：區(qū)域產(chǎn)業(yè)職工、拆遷原住民爭取客群：以皇姑為主的老舊居民區(qū)價格被動外溢性首次、二次置業(yè)者。剛性地緣性客群被動溢出性客群被動溢出性客群爭取客群（被動溢出性客群）區(qū)域來源：區(qū)域外部：皇姑老舊居民區(qū)職業(yè)特征：皇姑區(qū)及周邊區(qū)域企業(yè)職工置業(yè)特征：0-1次置

45、業(yè)，購買力有限，對價格較為敏感，關(guān)注產(chǎn)品性價比占據(jù)比例：20%目標(biāo)客群 （剛性地緣性客群）區(qū)域來源：區(qū)域內(nèi)地緣客群（100%）職業(yè)特征：沈飛職工（90%）及其他周邊企業(yè)職工（10%）置業(yè)特征：0-1次置業(yè)經(jīng)歷，對價格較為敏感，關(guān)注位置、配套及交通年齡構(gòu)成：中老年60%（拆遷居民）、中青年40%（未曾享受分房待遇）占據(jù)比例：80%58北臨近文大公路及三環(huán)繞城高速公路，受噪音影響較大。 南臨近萬方小學(xué)，無采光或噪音影響。 西臨近檢車線，受噪音影響較小，無視線遮擋。臨近高壓走廊，有輻射影響。東西地塊臨近梅江街，受噪音影響，有一定的基礎(chǔ)商業(yè)氛圍。東地塊東側(cè)臨近空地，無不利影響。 地塊價值分析規(guī)劃建議|

46、 產(chǎn)品定位建議59住宅（小高）銀行、餐飲樓體排布以設(shè)計院最終設(shè)計為準(zhǔn)。底商受容積率及限高影響，建議以小高層住宅為主要產(chǎn)品形態(tài)，配綜合商業(yè)及獨立商業(yè)。| 產(chǎn)品定位建議地塊價值分析規(guī)劃建議底商大型綜合商業(yè)洗浴中心各類型面積分配類型面積（萬）住宅33.60 配套商業(yè)（底商）3.00 主題商業(yè)（餐飲、銀行、洗浴等）2.40 綜合商場（超市、影院等）3.00 住宅地下室1.60 總計43.60 住宅小高銀行底商底商餐飲| 產(chǎn)品定位建議地塊價值分析規(guī)劃建議住宅面積配比建議：以產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢與競品展開直接競爭！抓住市場機會點，滿足目標(biāo)客戶需求，滿足功能，控制面積！ 沈陽公司對黃河大街沿線及以東，二環(huán)以北，三環(huán)

47、以南區(qū)域一二手房及未來入市項目價格進行深入調(diào)查，價格走勢呈現(xiàn)南高北低，西高東低趨勢。北陵西門項目售價基本在12000元左右，向北4公里，現(xiàn)項目售價在7000元左右，差距較大。本項目所屬區(qū)域現(xiàn)售價基本在6500-7000元。價格高點12000元/意向地塊價格低點7400-8000元/6500-7000元/| 價格定位價格低點6800元/注：政府在三臺子地區(qū)被征收房屋補償安置條款中核定地區(qū)房屋平均價值為6500元/（新、舊小區(qū)均含）6700-7200元/百花小區(qū)7000元/麗江苑5700元/6500-7000元/加華小城6800元/黃河府12000元/中糧隆璽壹號7400-8100元/金山小區(qū)意向地塊新房在售成交均價二手房成交均價14年預(yù)計上市均價8000元/6900-7200元/牡丹江小區(qū)8000元/五礦項目麗晶置業(yè)項目6200元/恒大雅苑6000元/保利溪湖林語三臺子區(qū)域平均6500元/北陵公園黃河北大街區(qū)域新建小區(qū)一、二手房價格分布62意向地塊價值點自身規(guī)劃大型商業(yè)配套引進重點小