土地儲(chǔ)備開發(fā)政策及相關(guān)程序全面介紹

1、土地儲(chǔ)備開發(fā)政策及相關(guān)程序全面介紹第一部分 土地制度與相關(guān)概念一、土地所有權(quán)二、土地利用權(quán)三、生地、毛地、熟地（通平狀況）四、土地招標(biāo)、拍賣、掛牌五、由協(xié)議轉(zhuǎn)向招標(biāo)、拍賣、掛牌的分水嶺國(guó)家土地所有權(quán)（國(guó)有土地）集體土地所有權(quán)（集體土地）土地所有權(quán)土地利用權(quán)：土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)：劃撥、出讓、租賃集體土地使用權(quán)：農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)土地利用權(quán)熟地：通（通路、供電、供水、排水、通訊、燃?xì)狻⒐┡┢剑ㄖ笀?chǎng)地平整，無(wú)地上物）“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”

2、毛地：通但不平生地：不通也不平土地成熟狀態(tài)招標(biāo)：發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定拍賣：發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定掛牌：發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地招標(biāo)、拍賣、掛牌 2002年5月9日，國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（11號(hào)令） 要求，所有商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地從2002年7月1號(hào)起都要實(shí)施“招拍掛”的出讓方式; 前述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一

3、宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 。協(xié)議出讓與招拍掛出讓的分水嶺 2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，要求廢除所有的特例和開的口子，一定要實(shí)行“招拍掛”的方式。因?yàn)檫@個(gè)文件執(zhí)行的時(shí)間是2004年8月31號(hào)。所以這個(gè)日期也成了房地產(chǎn)一個(gè)專有的、很著名的名詞，叫“大限”。831大限 2006年，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓”。工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓 2006年7月，國(guó)土資源部首次明確了六類納入“招標(biāo)拍賣掛牌

4、”的出讓國(guó)有土地范圍，同時(shí)，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范于8月1日起施行。五類情形納入?yún)f(xié)議出讓 （1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地； （2）供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的； （3）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的； （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的； （5）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的； （6）法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。必須進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌的用地 （1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地； （2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或

5、者兩個(gè)以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （6）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 特別需要明確的是，該規(guī)范建立了國(guó)有土地出讓的集體認(rèn)定程序，對(duì)不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的

6、具體方式。 由于采用招拍掛供地，必須是熟地供地，因而一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)房屋開發(fā)被強(qiáng)制性的進(jìn)行隔離，于是有了 土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念 第二部分 土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念 土地儲(chǔ)備開發(fā)是指按照規(guī)劃和儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備開發(fā)主體對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地，依法實(shí)施征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。也就是說(shuō)將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?。(詳見(jiàn)示意圖)一、土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念 指政府委托土地機(jī)儲(chǔ)備構(gòu)（國(guó)有公司、招標(biāo)企業(yè)）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃年度土地供應(yīng)計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃對(duì)確定的宗地存量國(guó)有土地?cái)M征用土地?cái)M農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一辦理征地農(nóng)

7、轉(zhuǎn)用拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)行為達(dá)到熟地供應(yīng)年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃示意圖 近年來(lái)，隨著我市土地儲(chǔ)備開發(fā)工作進(jìn)一步發(fā)展，在上述綱領(lǐng)性政策的基礎(chǔ)上衍生出了“三定三限”、“儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體委托鄉(xiāng)政府具體實(shí)施”、“市、區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備”等創(chuàng)新的開發(fā)模式以及“代拆”、“成本分?jǐn)偂钡纫幌盗械男聠?wèn)題。 二、土地儲(chǔ)備開發(fā)具備條件1、土地開發(fā)主體資格有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資金充足財(cái)務(wù)狀況.融資能力依法有效存續(xù)的企業(yè)2、待開發(fā)土地符合規(guī)劃、計(jì)劃條件；3、土地儲(chǔ)備開發(fā)制度建立，資金監(jiān)控體系完善；4、社會(huì)資本長(zhǎng)效吸納機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制建立完善。三、土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)主體1、由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。實(shí)施單位：可以是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

8、；或由主體直接委托的國(guó)企或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；也可通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。2、直接授權(quán)區(qū)縣地產(chǎn)公司或者國(guó)有全資、控股公司企業(yè)作為主體并實(shí)施土地儲(chǔ)備開發(fā)。3、通過(guò)招標(biāo)方式選定開發(fā)主體并負(fù)責(zé)實(shí)施。4、“458”項(xiàng)目 目前一般采用第一種方式確定開發(fā)主體，以直接委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或國(guó)企作為具體實(shí)施單位。四、土地儲(chǔ)備開發(fā)的工作內(nèi)容從土地儲(chǔ)備開發(fā)的內(nèi)涵來(lái)看，儲(chǔ)備開發(fā)的主要工作內(nèi)容是：通過(guò)收購(gòu)、征地等途徑將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，完成地上物拆遷，市政建設(shè)，達(dá)到入市交易的“五通一平”或者“七通一平”的建設(shè)條件。簡(jiǎn)單說(shuō)是“三步曲”：征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。五、土地開發(fā)成本構(gòu)成1、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及

9、有關(guān)稅費(fèi)；2、收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；5、貸款利息；6、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。六、土地儲(chǔ)備開發(fā)的特點(diǎn)及核心問(wèn)題政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，盈虧平衡。規(guī)模大，利潤(rùn)低，周期長(zhǎng)。風(fēng)險(xiǎn)大，融資難。土地儲(chǔ)備開發(fā)中的核心問(wèn)題是征地和拆遷問(wèn)題，也是兩個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。只有在開發(fā)過(guò)程中協(xié)調(diào)好這兩個(gè)事宜，才能使土地儲(chǔ)備開發(fā)工作順利進(jìn)行。第三部分 土地儲(chǔ)備開發(fā)流程總體流程工作流程土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（

10、國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)明確具體范圍明確開發(fā)主體 征地拆遷市政前期手續(xù)工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)聯(lián)席會(huì)初審:市國(guó)土局對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)審核(5)專家評(píng)審:方案報(bào)專家會(huì) 進(jìn)行審議(20)市國(guó)土局審議(5)申報(bào)人：市、區(qū)儲(chǔ)備中心市國(guó)土局統(tǒng)一登記備案(1)聯(lián)席會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審(25)項(xiàng)目受理在這個(gè)流程中，

11、初審階段及專家評(píng)審后均涉及對(duì)實(shí)施方案部分內(nèi)容作修改，將在一定程度上延長(zhǎng)工作時(shí)間；但如正好能趕上專家會(huì)和聯(lián)席會(huì)，工作時(shí)間也將有可能縮短。一般為3個(gè)月左右。 如采用直接授權(quán)方式，則無(wú)專家評(píng)審過(guò)程，將在一定程度上縮小時(shí)間。分階段流程：土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案審批 (約3個(gè)月)聯(lián)席會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目終審（市長(zhǎng)會(huì)）(25)1、一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)書；2、控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)或同等效力的規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件；3、經(jīng)專家會(huì)審核的一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案；4、經(jīng)專家會(huì)審議通過(guò)的實(shí)施方案審批表；5、土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界；6、區(qū)縣國(guó)土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見(jiàn)；7、地塊權(quán)屬文件；8、涉及國(guó)有土地的，提供上

12、級(jí)主管單位關(guān)于一級(jí)開發(fā)的意見(jiàn)；9、聯(lián)席會(huì)電子演示文稿（PPT）。一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)上聯(lián)席會(huì)提交材料清單工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)規(guī)劃條件改為規(guī)劃條件，原為規(guī)劃意見(jiàn)書規(guī)劃條件提交材料清單1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)填寫完整并加蓋單位印章的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表。2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書。3.申報(bào)主體資格確認(rèn)文件：（1）市國(guó)土主管部門授權(quán)文件明確的承擔(dān)土地儲(chǔ)備任務(wù)的單位授權(quán)批準(zhǔn)文件；（2）區(qū)縣政府授權(quán)文件明確的作為土地儲(chǔ)備

13、項(xiàng)目的主體單位授權(quán)批準(zhǔn)文件；4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)關(guān)于進(jìn)行土地儲(chǔ)備供應(yīng)的說(shuō)明。 5.用鉛筆標(biāo)繪擬供用地范圍的地形圖1份。辦理時(shí)限：20個(gè)工作日。工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體招投標(biāo)直接授權(quán)一、前期手續(xù)土地儲(chǔ)備開發(fā)授權(quán)分階段流程：土地儲(chǔ)備開發(fā)招標(biāo)工作流程（約5個(gè)月，不通過(guò)招標(biāo)確定主體可省略）招標(biāo)項(xiàng)目：取得聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要(15)市儲(chǔ)備中心向市局報(bào)批招標(biāo)方案(5)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)(25)市儲(chǔ)備中心報(bào)市局評(píng)標(biāo)結(jié)果請(qǐng)示(5)區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)方案(10)市儲(chǔ)備中心審核招標(biāo)方案(15)市局核發(fā)授

14、權(quán)批復(fù)(15)該項(xiàng)工作可前置上述流程中，除招標(biāo)公告期不得少于30日歷天外，其他的均為彈性工作時(shí)間，從已實(shí)施的項(xiàng)目來(lái)看，如工作緊湊，一般需5個(gè)月左右。（一）申請(qǐng)主體經(jīng)聯(lián)席會(huì)或市長(zhǎng)專題會(huì)審議確定的項(xiàng)目主體（二）辦理部門市國(guó)土局（三）申報(bào)要件1、土地儲(chǔ)備開發(fā)授權(quán)申請(qǐng)2、聯(lián)席會(huì)或市長(zhǎng)專題會(huì)會(huì)議紀(jì)要3、實(shí)施方案審批表4、土地儲(chǔ)備開發(fā)責(zé)任書或土地儲(chǔ)備開發(fā)監(jiān)管協(xié)議5、土地儲(chǔ)備開發(fā)規(guī)劃條件 （儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目）土地儲(chǔ)備開發(fā)授權(quán)辦理流程工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)用地預(yù)審（一）申

15、請(qǐng)主體經(jīng)聯(lián)席會(huì)或市長(zhǎng)專題會(huì)審議確定的項(xiàng)目主體（二）辦理部門市國(guó)土局各區(qū)縣分局（三）申報(bào)要件1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證（復(fù)印件）、受托人身份證（復(fù)印件）、委托書（原件）、標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍和坐標(biāo)的地形圖等）3、提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單 許可時(shí)限：20個(gè)工作日用地預(yù)審辦理流程工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體之前還需完成環(huán)評(píng)一、前期手續(xù)立項(xiàng)批復(fù)立項(xiàng)批復(fù)材料清單1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目

16、申請(qǐng)報(bào)告一式5份。2、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見(jiàn)；3、國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)； 4、環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；5、需要經(jīng)區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項(xiàng)目所在地的區(qū)縣發(fā)展改革部門出具項(xiàng)目核準(zhǔn)的初審意見(jiàn)。6、其他應(yīng)提交的材料。許可時(shí)限：20個(gè)工作日。 工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍一、前期手續(xù)交通評(píng)價(jià)明確開發(fā)主體工作流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)立項(xiàng)核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明

17、確具體范圍明確開發(fā)主體一、前期手續(xù)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可證材料清單1.建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（土地儲(chǔ)備前期整理）及附圖（復(fù)印件）。2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)文件原件。3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)填寫完整并加蓋單位印章的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表。4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書。5.建設(shè)用地釘樁測(cè)量成果報(bào)告書（含建設(shè)用地釘樁通知書和釘樁坐標(biāo)成果通知書原件。6.測(cè)繪單位按用地釘樁成果及繪圖要求繪制的地形圖（1/500或1/2000）5份 辦理時(shí)限：20個(gè)工作日。工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政

18、建設(shè)完成市政驗(yàn)收 征地拆遷市政前期手續(xù)二、征地集體土地 概念我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地的所有制形式包括國(guó)家所有（全民所有）和勞動(dòng)群眾集體所有二種形式。集體土地是我國(guó)土地所有制的一種形式。 集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地。集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。中華人民共和國(guó)土地管理法第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！?國(guó)有土地和集體土地的區(qū)別集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主

19、要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。 集體土地使用權(quán)類型鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事業(yè)集體土地使用權(quán)宅基地集體土地使用權(quán)農(nóng)業(yè)用地集體土地使用權(quán)（自留地、自留山的使用權(quán)）。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企事業(yè)集體土地使用權(quán)來(lái)源第一，依法使用集體土地第二，1982年以前通過(guò)與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地第三，1962年以前調(diào)用集體土地沒(méi)有退還的第四，1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體的土地第五，過(guò)去經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行一定的土地調(diào)整或補(bǔ)償?shù)牡诹赜靡殉蜂N企、事業(yè)單位閑置的土地。 宅基地集體土地使用權(quán)來(lái)源第一

20、，集體撥用第二，私有宅基地轉(zhuǎn)來(lái)第三，通過(guò)繼承、購(gòu)買房產(chǎn)使用集體土地農(nóng)業(yè)用地集體土地使用權(quán)來(lái)源第一，與集體簽訂承包合同；第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂轉(zhuǎn)包合同；第三，承包開發(fā)利用集體四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；第四，以拍賣、協(xié)議、招標(biāo)等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權(quán)。 征地概念征地主要指國(guó)家出于公共利益的需要，按照法定程序強(qiáng)制征用農(nóng)民集體所有土地，并根據(jù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一次性給予被征地者（包括土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人等）一定的貨幣補(bǔ)償，有的還須按照要求進(jìn)行必要的就業(yè)安置。 一般來(lái)說(shuō)，只要是出于公共利益的需要，對(duì)于屬于農(nóng)民集體所有的土地都可以進(jìn)

21、行強(qiáng)制征用。但是，我國(guó)為了保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地的行為。在征地過(guò)程中，征地的對(duì)象必須符合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地必須得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)方能征用。 當(dāng)征地的對(duì)象屬于基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的、或者其它土地超過(guò)70公頃三種情況的，必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。不屬于這三類土地的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 征地的批準(zhǔn)程序以大型建設(shè)項(xiàng)目為例1、建設(shè)單位向區(qū)、縣政府地政部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。 2、區(qū)、縣政府地政部門審查后擬訂征用土地等方案。 3、經(jīng)區(qū)、縣政府同意后逐級(jí)上報(bào)。 4、征用土地等方案依法由國(guó)務(wù)院或者市政府批準(zhǔn)。 工作流程征地的實(shí)施程序發(fā)布征地公告辦理征

22、地補(bǔ)償?shù)怯洈M訂征地補(bǔ)償安置方案確定征地補(bǔ)償安置方案實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案交付土地發(fā)布征地公告（1）發(fā)布機(jī)關(guān)：區(qū)縣政府。 （2）發(fā)布范圍：被征用土地所在地的村。 （3）公告內(nèi)容：批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜取?（4）發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農(nóng)作物或搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。 辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠?）登記機(jī)關(guān)：征地公告指定的政府部門。 （2）登記申請(qǐng)人：被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人。 （3）登記期限：征地公告規(guī)定的期限。 （4）登記所需材料：土地權(quán)屬證書證書、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明等文件。 （5）不辦理登記的后果：不列

23、入補(bǔ)償范圍。 擬訂征地補(bǔ)償安置方案（1）擬訂機(jī)關(guān)：區(qū)、縣政府土地部門會(huì)同有關(guān)單位。 （2）擬訂根據(jù)：土地登記資料、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)結(jié)果、經(jīng)核對(duì)的征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r、法律法規(guī)規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 （3）方案內(nèi)容：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)等事項(xiàng)。 （4）方案公告：區(qū)、縣政府土地等部門在被征用土地所在地的公告方案，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。（5）報(bào)批：由區(qū)縣政府報(bào)市政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 確定征地補(bǔ)償安置方案確定和批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：區(qū)、縣政府（并報(bào)市政府有關(guān)部門備案）。實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案（1）組織實(shí)施機(jī)關(guān)：區(qū)縣級(jí)以上政府地政部門。 （2）費(fèi)用支付：按照補(bǔ)償協(xié)議約定支付給被征地

24、的單位和個(gè)人，未按規(guī)定支付費(fèi)用的，被征地的單位和個(gè)人有權(quán)拒交土地。 土地交付被征地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的期限交付土地。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目 1、土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。 3、青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。 4、附著物補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法

25、批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。 2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。 3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 補(bǔ)償費(fèi)用的管理、歸屬各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用由被征地單位收取后，按如下方式處理： 1、土地補(bǔ)償費(fèi)、依法應(yīng)支付給集體的安置補(bǔ)助費(fèi)、集體所在的青苗補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)，由被征地單位管理和使用。 2、青苗補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)歸青苗和附著物的所有者所有。 3、安置補(bǔ)助費(fèi)

26、的歸屬、使用： （1）由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由其管理和使用。 （2）由其他單位安置的，支付給安置單位。 （3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個(gè)人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。集體所有的補(bǔ)償費(fèi)用的使用收益分配辦法：1、在當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)設(shè)立專戶存放。2、使用情況公開，接受村民監(jiān)督。 3、分配辦法經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議過(guò)半數(shù)通過(guò)，報(bào)鄉(xiāng)政府備案。補(bǔ)償費(fèi)用的管理、歸屬征地補(bǔ)償糾紛及解決方式1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議先由縣級(jí)以上政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。 2、補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛 其性質(zhì)為民事糾紛，當(dāng)事人為村委會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和村民，當(dāng)事人可以

27、通過(guò)民事訴訟解決。 3、征地信息公開糾紛 屬于行政爭(zhēng)議，當(dāng)事人可以通過(guò)行政復(fù)議和行政訴訟的方式解決。 征地批復(fù)辦理流程市住建委項(xiàng)目計(jì)劃通知書園林部門使用林地審核意見(jiàn)國(guó)土部門建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)發(fā)展改革部門項(xiàng)目核準(zhǔn)文件規(guī)劃部門規(guī)劃意見(jiàn)書及附圖、釘樁坐標(biāo)成果報(bào)告國(guó)土部門是否壓覆重要礦床的證明、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告國(guó)土部門調(diào)整土地利用總體規(guī)劃用地單位委托測(cè)繪部門土地勘測(cè)定界，出具報(bào)告及附圖被征地單位簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議書農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)就協(xié)議主要內(nèi)容經(jīng)民主程序形成書面決議鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)征地情況調(diào)查表見(jiàn)下頁(yè)區(qū)縣國(guó)土分局草擬一書四方案、填報(bào)建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表、出具土地利用現(xiàn)狀

28、圖、土地利用總體規(guī)劃圖等區(qū)縣人民政府提出征地申請(qǐng)、擬訂一書四方案市國(guó)土局審核后依權(quán)限上報(bào)市政府或國(guó)務(wù)院市政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征地繳納防洪費(fèi)、征地補(bǔ)償款，持收據(jù)及相關(guān)文件，領(lǐng)取征地批復(fù)區(qū)縣國(guó)土分局收到征地批準(zhǔn)文件后在被征地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不少于10個(gè)工作日農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)確定應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)非人員名單工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收 征地拆遷市政前期手續(xù)三、拆遷拆遷往往在土地儲(chǔ)備開發(fā)總成本中占的比重最大，且是制約土地儲(chǔ)備開發(fā)周期的最關(guān)鍵因素，拆遷不僅僅是補(bǔ)償問(wèn)題，往往還有許多社會(huì)問(wèn)題夾雜其中。根據(jù)

29、適用的政策以及具體的拆遷行為不同，可分為城市房屋拆遷、集體土地房屋拆遷，前者適用北京市城市房屋拆遷管理辦法（簡(jiǎn)稱87號(hào)令），后者適用北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 （簡(jiǎn)稱124號(hào)令）。與87號(hào)令配套的住宅房屋拆遷評(píng)估為市場(chǎng)化評(píng)估；與124號(hào)令配套的為北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則，按房屋重置成新價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。三、拆遷1.拆遷申請(qǐng)階段包括暫停事項(xiàng)的申請(qǐng)和暫停事項(xiàng)的公示。2.拆遷許可證申辦階段包括委托評(píng)估及拆遷、入戶調(diào)查、拆遷評(píng)估測(cè)算及拆遷實(shí)施方案編制、拆遷許可證的申辦。 3.動(dòng)遷實(shí)施階段包括發(fā)布拆遷公告、拆遷和評(píng)估公司現(xiàn)場(chǎng)辦公、協(xié)調(diào)和咨詢、簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議或提出裁決申請(qǐng)、房屋拆除。4.拆遷結(jié)案拆遷的

30、個(gè)階段順利拆遷的關(guān)鍵因素拆遷補(bǔ)償不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，還是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，能否順利實(shí)施有以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：1.合理的拆遷補(bǔ)償政策，回遷安置方式;2.宣傳工作，正確的輿論導(dǎo)向，被拆遷人對(duì)政策的知曉度; 3.政策執(zhí)行的一致性和連續(xù)性；4.必要的強(qiáng)制措施;5.優(yōu)秀、具有職業(yè)道德的拆遷和評(píng)估機(jī)構(gòu);6.各部門、特別是鎮(zhèn)村的密切配合.工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收 征地拆遷市政前期手續(xù)土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)四、市政建設(shè)（略）工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收 征地拆遷市政前期手續(xù)土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)五、土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收（略）土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后，由市國(guó)土局組織有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收工作流程簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收 征地拆遷市政前期手續(xù)土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)六、土地入市交易標(biāo)紅色的工作日為政府流程時(shí)間，其他的因趕會(huì)等時(shí)間有彈性。從上圖可看出，入市交易的時(shí)間約需6個(gè)月。土地儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收完畢編制交易方案并報(bào)批（30）公告(20)組織評(píng)標(biāo)(10)