世l區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}分享80p161757592

1、區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}分享我們經(jīng)常碰到的項(xiàng)目會(huì)位于這樣的區(qū)域：遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義；形象老舊，在市民心目中已經(jīng)沒(méi)落；新城區(qū)，剛剛發(fā)展起來(lái)，尚未得到大家的認(rèn)同；熱點(diǎn)片區(qū)，卻位于邊緣化的地帶；大家都公認(rèn)的好區(qū)域，所有人都知道它有價(jià)值；我們常常會(huì)面臨這樣的問(wèn)題：這個(gè)區(qū)域的價(jià)值是什么？怎樣為它找一個(gè)說(shuō)法？怎樣重新塑造區(qū)域的形象，改變公眾對(duì)它的認(rèn)知？這么多的熱點(diǎn)片區(qū)，我們這個(gè)區(qū)域怎樣脫穎而出？項(xiàng)目的價(jià)格目標(biāo)遠(yuǎn)高于周邊，如何突破區(qū)域價(jià)值？如何看待項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值？2從星河丹堤的西銀湖原生別墅群，到北京永順鎮(zhèn)項(xiàng)目的去通州化；再?gòu)拈L(zhǎng)沙尖山項(xiàng)目的新城市中心，到武漢復(fù)地項(xiàng)目的品味東湖，最華麗的一英里從成都今日蜀州城的都

2、市休閑區(qū)，到沈陽(yáng)長(zhǎng)白島項(xiàng)目富人區(qū)的說(shuō)法；區(qū)域價(jià)值的挖掘，不僅需要靈光一閃的創(chuàng)意，更需要系統(tǒng)化的，結(jié)構(gòu)化的分析方法。我們發(fā)現(xiàn)：3本次分享的主題：區(qū)域價(jià)值挖掘的方法論 通過(guò)對(duì)公司2005年至2007年近百份報(bào)告的整理，我們總結(jié)了挖掘區(qū)域價(jià)值的四種最主要方法：資源稟賦分析法案例類比法區(qū)域價(jià)值A(chǔ)B城市功能解析法D價(jià)值嫁接法C海口海甸溪北岸改造項(xiàng)目長(zhǎng)沙南湖新城項(xiàng)目成都今日蜀州城項(xiàng)目淄博孝婦河項(xiàng)目北京魯能幸福一村項(xiàng)目河南怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目西安新鴻基曲江項(xiàng)目福州三盛南香湖項(xiàng)目復(fù)地武漢武重項(xiàng)目天津泰達(dá)七里海項(xiàng)目大連正達(dá)大山村項(xiàng)目 地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目圣莫麗斯星河丹堤金地香蜜山4方法一：資源稟

3、賦分析法5資源稟賦分析法定義及適用范圍認(rèn)為區(qū)域資源決定區(qū)域價(jià)值，以資源盤點(diǎn)、資源評(píng)估挖掘區(qū)域價(jià)值的方法定義項(xiàng)目所在區(qū)域具有較多的優(yōu)勢(shì)資源或具備某一種突出資源。往往是“幸福的煩惱”，或是“被遺忘的角落”.適用范圍相關(guān)報(bào)告武漢復(fù)地武重項(xiàng)目地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目6區(qū)域資源盤點(diǎn)資源價(jià)值評(píng)估是否具備絕對(duì)核心資源升華優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域價(jià)值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法分析框架步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報(bào)告撰寫的目錄！7資源稟賦分析法實(shí)例：“幸福的煩惱”武漢復(fù)地武重項(xiàng)目區(qū)域資源盤點(diǎn)資源價(jià)值評(píng)估是否具備絕對(duì)核心資源升華優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域價(jià)值提煉是哪個(gè)資源賦予區(qū)域最大價(jià)值？沙湖大

4、學(xué)東湖風(fēng)景區(qū)歷史文脈企事業(yè)單位商業(yè)區(qū)水果湖古樹 政府機(jī)構(gòu)體育館8思考的關(guān)鍵點(diǎn)1：如何MECE資源？步驟1：盤點(diǎn)區(qū)域資源區(qū)域資源盤點(diǎn)模型區(qū)域資源自然資源配套資源人文資源生活配套景觀配套交通配套歷史的沉淀傳統(tǒng)的認(rèn)知山水湖泊海、島植被思考的關(guān)鍵點(diǎn)2：分類的意義何在？能否對(duì)各類資源進(jìn)行對(duì)比、評(píng)估9步驟2：資源價(jià)值評(píng)估資源的歸類并非簡(jiǎn)單羅列，而是有效地集成；一般而言，各類資源之間不具備直接的可比性，應(yīng)在城市視角下，與其他區(qū)域進(jìn)行對(duì)比，判斷其所附加的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。識(shí)別資源價(jià)值的三個(gè)視角：基于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；基于領(lǐng)先案例；基于市場(chǎng)認(rèn)知?；趨^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估資源價(jià)值10步驟2：資源價(jià)值評(píng)估通過(guò)借鑒前衛(wèi)市場(chǎng)案例，對(duì)所歸納各

5、類資源的價(jià)值進(jìn)行排序；確認(rèn)區(qū)域存在絕對(duì)領(lǐng)先的核心的優(yōu)勢(shì)資源。問(wèn)題：如何將此資源發(fā)揮至極致，如何通過(guò)此資源最大化區(qū)域價(jià)值？基于領(lǐng)先案例評(píng)估資源價(jià)值研判：本區(qū)域具備絕對(duì)核心的資源立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值體系！11步驟3：對(duì)優(yōu)勢(shì)資源的升華空間延伸：基于全國(guó)、全球視角的例證12步驟3：對(duì)優(yōu)勢(shì)資源的升華時(shí)間延伸：基于歷史積淀與未來(lái)發(fā)展的視角13步驟4：區(qū)域價(jià)值提煉創(chuàng)意的跳躍區(qū)域價(jià)值的表述：可能是一句話，可能是一個(gè)短語(yǔ)，也可能是若干關(guān)鍵詞：精煉地表達(dá)區(qū)域最突出的氣質(zhì)。品味東湖，最華麗的一英里14復(fù)地武漢武重項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘的思路背景區(qū)域：位于武漢三鎮(zhèn)之一的武昌區(qū)城市中心地帶，兼?zhèn)渥匀?、人文資源項(xiàng)目：建面約1

6、07萬(wàn)，以住宅開發(fā)為主；南北向主干道通達(dá)良好，東西向貫通不足，配套齊，內(nèi)部有植被結(jié)論思路主要觀點(diǎn)資源價(jià)值評(píng)估區(qū)域價(jià)值重新界定品味東湖，最華麗的一英里資源集成歸類基于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估基于前衛(wèi)案例評(píng)估政務(wù)區(qū)、文教區(qū)和東湖風(fēng)景區(qū)是最突出的區(qū)域價(jià)值東湖景區(qū)的價(jià)值應(yīng)高于政務(wù)區(qū)和文教區(qū)，它帶給區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)值更大湖區(qū)應(yīng)承擔(dān)城市名片功能，形成地產(chǎn)價(jià)值峰值區(qū)；湖區(qū)逐漸由旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)；從對(duì)自然資源的挖掘利用逐漸引入城市人文資源優(yōu)勢(shì)資源升華從空間延伸的角度從時(shí)間延伸的角度東湖擁有獨(dú)一無(wú)二的自然資源優(yōu)勢(shì)城市融合速度加快，武昌的東湖將成為武漢的東湖本區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)東湖景區(qū)集城市屬性、自然屬性于一體的最高價(jià)值區(qū)，

7、具備重塑區(qū)域價(jià)值的條件資源羅列：豐富的城市資源及人文景觀資源區(qū)域價(jià)值提煉盤點(diǎn)區(qū)域資源基于城市功能分區(qū)的角度區(qū)分各類資源15資源稟賦分析法實(shí)例2：“被遺忘的角落”地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目區(qū)域資源盤點(diǎn)資源價(jià)值評(píng)估是否具備絕對(duì)核心資源整合各類資源區(qū)域價(jià)值提煉否產(chǎn)業(yè)園+大學(xué)城豐富的土地資源有山有水的自然環(huán)境龍井村作為龍珠片區(qū)最后的開發(fā)之地，承擔(dān)了片區(qū)發(fā)展為綜合配套區(qū)域的使命和責(zé)任結(jié)論：區(qū)域背景位于深圳市地理中心，但經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，知名度相對(duì)較弱；龍珠片區(qū)配套較成熟16地業(yè)西麗龍井村項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的分析思路區(qū)域資源的盤點(diǎn)整合資源，提升區(qū)域價(jià)值西麗的前世西麗的今生西麗的未來(lái)西麗過(guò)去屬于被遺忘的角落，被認(rèn)為是

8、深圳關(guān)外有限的交通資源將西麗與城市阻隔，片區(qū)內(nèi)割裂發(fā)展大量下游制造業(yè)工廠、無(wú)序的城中村和低端人口政府要將其發(fā)展成為深圳的“北硅谷”大學(xué)城的建設(shè)使西麗成為深圳“海淀”西麗成為政府投資建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域歐洲城落戶西麗，將會(huì)極大改變片區(qū)形象環(huán)境的稀缺和保護(hù)，提升了西麗板塊的價(jià)值借助深港西部通道，打通“深港創(chuàng)意走廊”西麗和市區(qū)逐漸融合，成為城市的一部分西麗必將形成深圳的人才“高地”和“洼地”西麗將成為南山區(qū)的增長(zhǎng)極，承擔(dān)深圳未來(lái)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者責(zé)任17提出問(wèn)題基礎(chǔ)條件良好，價(jià)值未被發(fā)現(xiàn)但西麗缺失在城市發(fā)展中的話語(yǔ)權(quán)，缺乏集體信心提出問(wèn)題，有利于引起關(guān)注，聚焦分析18追溯過(guò)去分析“被遺忘”的原因19解析現(xiàn)狀歸納

9、提出片區(qū)發(fā)展的各種利好發(fā)展投入政府投建的重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域的利好因素城市擴(kuò)張將成為城市的一部分深港聯(lián)系“深港創(chuàng)意走廊”自然資源城市自然資源日益稀缺重大設(shè)施歐洲城的建設(shè)落戶人力支持大學(xué)城的建設(shè)規(guī)劃地位深圳“北硅谷”并不具備絕對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)資源！20展望未來(lái)整合資源，提煉區(qū)域價(jià)值為項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的功能地位埋下伏筆從城市地位的角度提煉區(qū)域價(jià)值21區(qū)域資源盤點(diǎn)資源價(jià)值評(píng)估是否具備絕對(duì)核心資源升華優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域價(jià)值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法思路回顧步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報(bào)告撰寫的目錄！22方法二：案例類比法23案例類比法定義及適用范圍通過(guò)對(duì)相似區(qū)域案例的借鑒總結(jié)發(fā)展規(guī)律

10、，進(jìn)而挖掘區(qū)域價(jià)值的方法定義常用于大規(guī)模的區(qū)域項(xiàng)目適用范圍相關(guān)報(bào)告?？诤５橄卑陡脑祉?xiàng)目長(zhǎng)沙南湖新城項(xiàng)目成都今日蜀州城項(xiàng)目24案例類比法分析框架案例研究不能直接解決“是什么”的問(wèn)題，但能總結(jié)相應(yīng)的規(guī)律；在此方法中，案例借鑒處于主導(dǎo)地位，沒(méi)有案例研究，就無(wú)法最大化地挖掘區(qū)域價(jià)值。區(qū)域背景分析案例借鑒本區(qū)域的適配研究區(qū)域價(jià)值提煉同類案例選取步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：案例結(jié)構(gòu)化分析規(guī)律總結(jié)25案例類比法分析實(shí)例海口海甸溪北岸改造項(xiàng)目背景區(qū)域：海甸島位于海口市北部臨海區(qū)域，環(huán)境好，已經(jīng)是一個(gè)高檔居住生活區(qū)項(xiàng)目：海甸島南端，海甸溪北岸、沿江二東路以南片區(qū)，舊城改造項(xiàng)目，102.59公頃結(jié)論以特色目

11、標(biāo)型、精品型商業(yè)、高尚住宅和商務(wù)公寓為主的多功能復(fù)合區(qū)域思路主要觀點(diǎn)區(qū)域背景研究自然資源優(yōu)良，地理位置絕佳、交通便利，配套較全，房地產(chǎn)開發(fā)處在上升期，消費(fèi)力強(qiáng)，具有巨大的商業(yè)價(jià)值，歷史人文氣息濃厚， 項(xiàng)目本身?xiàng)l件優(yōu)越區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)交通文化價(jià)值案例借鑒英國(guó)泰晤士河南岸英國(guó)泰晤士河南岸威爾士卡迪夫?yàn)硡^(qū)改建新加坡河區(qū)的改造工程從改造過(guò)程、成果、成功因素三方面分析改造前都承擔(dān)一定的城市功能，在歷史的發(fā)展中逐漸衰敗，成為城市的傷疤總結(jié)濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系人文適配度研究海口經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為本項(xiàng)目提供了機(jī)遇區(qū)域是中心組團(tuán)的組成部分，是外灘規(guī)劃中最重要的核心片區(qū)之一確定本區(qū)域的發(fā)展方向宏觀經(jīng)濟(jì)、資源

12、、產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)狀況人口配套自然資源26步驟1：區(qū)域背景研究交通交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半小時(shí)車程以內(nèi)區(qū)域的利好因素房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁的熱點(diǎn)板塊，涉外高檔居住區(qū)配套中南部已具有中高教育配套設(shè)施人文海南文化的發(fā)源地之一，古建筑與濃厚的?？谖幕匀毁Y源橫溝河、南渡江交匯，海甸島核心展示面人口1/4?？谑腥丝?，承擔(dān)中心組團(tuán)人口遷移分擔(dān)功能區(qū)位濱河沿線，海甸島南端，海甸溪北岸區(qū)域背景是案例選取的參照27步驟2：案例借鑒同類案例選取案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域的背景相一致28步驟2：案例借鑒結(jié)構(gòu)化的案例研究結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式、框架進(jìn)行研究意義：結(jié)構(gòu)化研究才能得出共性，是提煉規(guī)律、KPI

13、的前提，否則沒(méi)有借鑒的意義；結(jié)構(gòu)化研究的維度根據(jù)具體項(xiàng)目區(qū)域研究的目的而定。29步驟2：案例借鑒規(guī)律總結(jié)：濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系KPI體系舊工業(yè)區(qū)和舊村改造引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新區(qū)域整體規(guī)劃、重新布局：重新規(guī)劃合適的市場(chǎng)推廣形象，以吸引國(guó)內(nèi)外投資產(chǎn)業(yè)升級(jí)（引入新的事業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更新）以新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替衰敗的舊工業(yè)，從港口工業(yè)轉(zhuǎn)型娛樂(lè)、休閑、辦公區(qū)，建造優(yōu)美建筑形態(tài)的住宅區(qū)，公共藝術(shù)空間等，促進(jìn)了就業(yè)機(jī)會(huì)的增加保證核心示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè)完善公共配套設(shè)施：在城市中布置開放空間、綠地、廣場(chǎng)，建立活力驅(qū)動(dòng)要素區(qū)域重新定位：重新進(jìn)行定位，挖掘符合濱河區(qū)域氣質(zhì)的城市形象完善內(nèi)、外交通系統(tǒng)：建立

14、新型的河岸關(guān)系和更為緊密的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，誘發(fā)人們使用公共空間和商業(yè)設(shè)施政府啟動(dòng)、推動(dòng)更新計(jì)劃與發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)建立合作伙伴關(guān)系改善環(huán)境導(dǎo)、吸引投資優(yōu)惠政策（如：低息貸款、減免稅費(fèi)）內(nèi)因外因30步驟3：本區(qū)域的適配研究區(qū)域定位初步分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項(xiàng)目自身資源條件發(fā)展的趨勢(shì)和城市賦予的發(fā)展的這種使命是否符合?？谔囟ǖ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期和未來(lái)的城市規(guī)劃方向呢？案例借鑒之后，一定要回歸區(qū)域本體條件挖掘價(jià)值，這是研究案例的目的。31步驟4：區(qū)域價(jià)值提煉具備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與優(yōu)勢(shì)，但要承擔(dān)重塑區(qū)域形象和區(qū)域功能轉(zhuǎn)型的重大責(zé)任。32案例類比法思路回顧本區(qū)域適配度研究區(qū)域價(jià)值研判相關(guān)

15、規(guī)律總結(jié)區(qū)域背景分析選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析33方法三：價(jià)值嫁接法34星河丹堤面對(duì)區(qū)域價(jià)值困境，定位“西銀湖”，成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值扭轉(zhuǎn)和突破成功案例1區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域；區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū)用地面積20萬(wàn)平（300畝）建筑面積36萬(wàn)平米容積率1.8物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、TH、高層資源優(yōu)勢(shì)9萬(wàn)平米原生湖、13萬(wàn)平郊野公園地塊背景項(xiàng)目問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值困境區(qū)域形象感知較低；地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”；豐澤湖業(yè)主事件，人文價(jià)值也較低，市場(chǎng)影響較差；臨快速干道；沒(méi)有生活配套；原生湖銀湖山郊野公園“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問(wèn)題是：梅林

16、關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊6000元的單價(jià)。”“項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項(xiàng)目品質(zhì)與資源相匹配?！?代理一部經(jīng)理 鄧震宇35圣莫麗斯面對(duì)完全陌生區(qū)域，以 “香蜜湖北”借勢(shì)立勢(shì)，重新定義區(qū)域價(jià)值成功案例總用地面積27萬(wàn)平（495畝）總建筑面積33萬(wàn)平米容積率1.22物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、TH、洋房、高層資源優(yōu)勢(shì)山體、水景、規(guī)劃地塊背景項(xiàng)目問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值完全無(wú)定義完全陌生的區(qū)域；通達(dá)性較差；配套匱乏；拓展區(qū)給客戶造成很強(qiáng)烈的心理距離?！白畛醯竭_(dá)地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過(guò)舊村，通達(dá)性較差，業(yè)界很多人認(rèn)為即使做成低密度，能賣到1.2萬(wàn)/平米，就已經(jīng)

17、很不錯(cuò)了?！薄绊?xiàng)目最大的問(wèn)題在于如何讓客戶感知這個(gè)極度陌生的區(qū)域？”“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來(lái)交通會(huì)連接香蜜湖片區(qū)，車程5分鐘，這些是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)?！?圣莫麗斯?fàn)I銷總裁 蔡偉光經(jīng)理人員訪談：36價(jià)值嫁接法定義及適用范圍通過(guò)鏈接外部資源，尋找新的參照體系，提升區(qū)域價(jià)值的方法定義項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)資源，或現(xiàn)有的資源無(wú)法支撐既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。適用范圍相關(guān)項(xiàng)目北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目中信紅樹灣星河丹堤圣莫麗斯37價(jià)值嫁接法分析框架區(qū)域資源盤點(diǎn)目標(biāo)下的資源評(píng)估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價(jià)值體系提煉區(qū)域價(jià)值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：38項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊位于通州新城西北組

18、團(tuán)，該組團(tuán)定位為與CBD功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū)地塊相對(duì)獨(dú)立，與通州新華大街片區(qū)、運(yùn)河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔價(jià)值嫁接法實(shí)例：北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)域背景通州新城西北組團(tuán)，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。老城區(qū)輕軌沿線運(yùn)河?xùn)|片區(qū)運(yùn)潮減河北片區(qū)通州城市的規(guī)劃狀況通州新城目前建成區(qū)范圍主要集中在新華大街兩側(cè)、輕軌沿線兩側(cè)以及輕軌與新華大街之間片區(qū)通州新城建設(shè)方向?yàn)橄驏|向南發(fā)展39步驟1：區(qū)域資源盤點(diǎn)“我在通州”：通州城市背景交通配套產(chǎn)業(yè)人口通州將進(jìn)一步加強(qiáng)軌道交通建設(shè)；但其開工及通車時(shí)間均不確定，并且處于相對(duì)遠(yuǎn)

19、期?，F(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均無(wú)法滿足需求，且多分布于老城區(qū)教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部項(xiàng)目所在地段周邊并無(wú)可直接借用的商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀：工業(yè)主要位于南部，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以加工制造為主，對(duì)新城發(fā)展帶動(dòng)作用有限；規(guī)劃：城市綜合服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流；前景：商務(wù)是唯一可能促進(jìn)城市升級(jí)的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實(shí)施進(jìn)程均不明確以城市新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長(zhǎng)的主體，也將是填補(bǔ)通州新城規(guī)劃人口缺口的主體；通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏，限制了城市新移民在通州的消費(fèi)，削弱了該群體對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，并且抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級(jí)40步驟1：區(qū)域資源盤點(diǎn)“

20、我在通州”：通州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景1通州市場(chǎng)與東部區(qū)域價(jià)格差逐年加大，作為東部市場(chǎng)價(jià)格洼地的市場(chǎng)地位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。以交通及價(jià)格作為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力使剛性需求客戶成為市場(chǎng)主力客群，作為“CBD宿舍”的市場(chǎng)認(rèn)知進(jìn)一步加深。2典型項(xiàng)目表明，通州市場(chǎng)無(wú)法吸引城市頂級(jí)客戶，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。而容納中高端客戶的項(xiàng)目?jī)H以低密度物業(yè)形式及低價(jià)格達(dá)成市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。3當(dāng)前通州市場(chǎng)處于由周邊需求推動(dòng)向升級(jí)發(fā)展期過(guò)渡階段，主力客群仍以剛性需求客戶為主。隨著城市配套完善、商務(wù)園區(qū)建設(shè)以及領(lǐng)袖項(xiàng)目的出現(xiàn)，市場(chǎng)將開始升級(jí)，主力客群向改善型轉(zhuǎn)變。價(jià)格洼地，低認(rèn)知高端項(xiàng)目疲軟未來(lái)客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定41步驟1：區(qū)域資源盤點(diǎn)站位

21、通州的分析結(jié)論42步驟2：基于目標(biāo)的資源評(píng)估，得出否定結(jié)論站位于通州，以通州為區(qū)域價(jià)值的平臺(tái)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)43本項(xiàng)目我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度審視本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值步驟3：尋找新的價(jià)值體系44步驟3：尋找新的價(jià)值體系以城市發(fā)展帶來(lái)的區(qū)位價(jià)值和動(dòng)態(tài)演變?yōu)檠芯炕c(diǎn)45步驟3：構(gòu)建新的價(jià)值體系關(guān)鍵點(diǎn)：新的價(jià)值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐46步驟3：構(gòu)建新的價(jià)值體系通過(guò)各功能板塊的解析城市核心公寓區(qū)城市中央別墅區(qū)城市中央住區(qū)城市疏散區(qū)47步驟3：構(gòu)建新的價(jià)值體系通過(guò)區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項(xiàng)目的解析48步驟3：構(gòu)建新的價(jià)值體系通過(guò)目標(biāo)客戶的置業(yè)特征解析只有以充分論據(jù)建立本區(qū)域

22、與新價(jià)值體系的有效關(guān)聯(lián)，價(jià)值嫁接才能成立！49步驟4：提煉區(qū)域價(jià)值從東部城市發(fā)展及住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場(chǎng)平臺(tái)上；打造中產(chǎn)軸線上的新里程碑項(xiàng)目是我們的正確發(fā)展方向。50通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目的分析思路背景區(qū)域：通州新城西北組團(tuán)，所在區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，片區(qū)認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目：地塊規(guī)模較大，有小中河作為可利用資源，內(nèi)部存在較多不利因素結(jié)論從東部城市發(fā)展及住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場(chǎng)平臺(tái)上。思路主要觀點(diǎn)通州城市背

23、景城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒(méi)有形成良性循環(huán)，無(wú)法帶動(dòng)高素質(zhì)人口進(jìn)入城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃通州商務(wù)園開發(fā)周期長(zhǎng)，近期影響作用小，存在不確定性從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項(xiàng)城市資源對(duì)本項(xiàng)目影響力均較小通州城市背景通州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景北京大東部區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)四大片區(qū)現(xiàn)狀未來(lái)趨勢(shì)價(jià)格洼地，低認(rèn)知高端項(xiàng)目疲軟，中高端項(xiàng)目以性價(jià)比獲得市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)未來(lái)2-3年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小跳出通州 未來(lái)趨勢(shì)城市規(guī)劃定位為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口城市規(guī)劃東部住宅圈層眾多中高端項(xiàng)目的聚集形成了朝陽(yáng)北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價(jià)值客戶置業(yè)因素眾多中高端項(xiàng)目的聚集

24、形成了朝陽(yáng)北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價(jià)值朝陽(yáng)北路軸線之上東部中高端客戶的置業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項(xiàng)目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素51價(jià)值嫁接法思路回顧區(qū)域資源盤點(diǎn)目標(biāo)下的資源評(píng)估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價(jià)值體系提煉區(qū)域價(jià)值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：52尋找新價(jià)值體系的多個(gè)角度嫁接歷史價(jià)值中法文化交流基地（昆明滇池項(xiàng)目）嫁接鄰近的高價(jià)值區(qū)域“去通州化”“深圳后花園” 金地香蜜山嫁接相似屬性的高價(jià)值區(qū)域“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”其他的角度？53方法四：城市功能解析法54城市功能解析法定義及適用范圍通過(guò)解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/再造的角度定義區(qū)域價(jià)值的方法定義常規(guī)的分析方法

25、，無(wú)明顯適用范圍。適用范圍相關(guān)項(xiàng)目淄博孝婦河項(xiàng)目北京魯能幸福一村項(xiàng)目河南怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目西安新鴻基曲江項(xiàng)目福州三盛南香湖項(xiàng)目55城市功能解析法分析框架區(qū)域價(jià)值本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能板塊現(xiàn)狀區(qū)域特質(zhì)城市需求當(dāng)前城市各板塊的功能地位?未來(lái)城市需要哪些功能板塊？本區(qū)域的條件適于承擔(dān)哪一類功能？城市向哪個(gè)方向發(fā)展？發(fā)展的（未來(lái)）目標(biāo)是什么？各片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)？在未來(lái)承擔(dān)何種功能？地位如何？通過(guò)案例總結(jié)或利用已有的規(guī)律研究本區(qū)域可能承擔(dān)的功能本區(qū)域存在的價(jià)值點(diǎn)？從規(guī)律與城市需求研判價(jià)值。步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：研判城市發(fā)展方向解析片區(qū)功能格局借鑒相關(guān)案例或規(guī)律本區(qū)域的價(jià)值研判項(xiàng)目地段價(jià)值研判步驟五：56城

26、市功能解析法實(shí)例1：西安新鴻基曲江項(xiàng)目背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時(shí)車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項(xiàng)目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來(lái)政府主推區(qū)域和景觀資源價(jià)值峰區(qū)的交匯點(diǎn)，曲江富人區(qū)的價(jià)值峰值區(qū)。曲江新區(qū)西高新主城區(qū)市中心（鐘樓）車程半小時(shí)內(nèi)景觀資源生活配套4500元以下45006000元6000元以上區(qū)域?qū)傩裕憾€省會(huì)城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段57步驟1：研判城市發(fā)展方向研判城市發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)解構(gòu)城市的維度地形地貌江河湖泊、山地的影響土地供應(yīng)定性、定量的分析城市發(fā)展歷程從過(guò)去到未來(lái)規(guī)劃資料訪談資料，十一五規(guī)劃等關(guān)注：本區(qū)域是否為熱

27、點(diǎn)片區(qū)？本區(qū)域可能的競(jìng)爭(zhēng)板塊有哪些？58步驟2：解析片區(qū)功能格局各（熱點(diǎn)/競(jìng)爭(zhēng)）片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)、地位、功能、發(fā)展方向分析的出發(fā)點(diǎn)：自然條件產(chǎn)業(yè)狀況房地產(chǎn)特征核心結(jié)論：其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點(diǎn)非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點(diǎn)片區(qū)最突出的特點(diǎn)，研判其未來(lái)定位半結(jié)構(gòu)化分析：?？谀隙山?xiàng)目59半結(jié)構(gòu)化分析：從價(jià)格體系、代表樓盤、未來(lái)供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū)案例：?？谀隙山?xiàng)目半結(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性60步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律61步驟4：本區(qū)域價(jià)值研判區(qū)域價(jià)值點(diǎn)分析歷史文化資源景觀資源城市資源城市富人區(qū)基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價(jià)值：62步驟4：本區(qū)域價(jià)值研判提煉

28、區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目位于熱點(diǎn)區(qū)域的非核心地段；僅研判區(qū)域價(jià)值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。63步驟5：項(xiàng)目地段價(jià)值挖掘城市富人區(qū)規(guī)律非核心地段未來(lái)價(jià)值峰區(qū)64西安新鴻基曲江項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘思路回顧背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時(shí)車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項(xiàng)目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來(lái)政府主推區(qū)域和景觀資源價(jià)值峰區(qū)的交匯點(diǎn)，曲江富人區(qū)的價(jià)值峰值區(qū)。四大新區(qū)是發(fā)展的主流區(qū)域，城市擴(kuò)張主要為南擴(kuò)北進(jìn)城市發(fā)展方向研判其他主流區(qū)域前景解析西高新經(jīng)開區(qū)浐灞本區(qū)域的定位演繹區(qū)域內(nèi)地段價(jià)值演變解析此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律高人口密度、高容積率、中高檔住宅的西高新

29、；沿襲西高新模式、價(jià)值兌現(xiàn)需時(shí)的經(jīng)開區(qū)；發(fā)展剛起步的浐灞新區(qū)城市發(fā)展要求富人區(qū)出現(xiàn)，西高新等片區(qū)無(wú)法承擔(dān)此功能“皇家園林”歷史形象和文化價(jià)值；唐文化主題的人文景觀資源；臨近城市核心區(qū)，周邊收入水平高，交通發(fā)達(dá)憑借自身優(yōu)勢(shì)條件，最有機(jī)會(huì)承擔(dān)西安城市富人區(qū)的責(zé)任富人區(qū)的分為政府主導(dǎo)型和資源主導(dǎo)型當(dāng)前本地段不屬于政府主推區(qū)域，景觀資源不佳；未來(lái)政府關(guān)注點(diǎn)將轉(zhuǎn)至本地段，公園投建將極大豐富景觀資源在景觀資源逐漸豐富的前提下，曲江富人區(qū)的發(fā)展將由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)思路主要觀點(diǎn)其他片區(qū)無(wú)法承擔(dān)的功能本區(qū)域的價(jià)值梳理區(qū)域功能定位本區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)未來(lái)地段價(jià)值的解析城市規(guī)劃格局分析“九宮格局、一城多心”的架構(gòu)，

30、主城外擴(kuò)成為主題詞65城市功能解析法實(shí)例2：長(zhǎng)沙高鑫尖山項(xiàng)目背景區(qū)域：城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認(rèn)知中的陌生區(qū)；項(xiàng)目：周邊配套匱乏，形象較為陳舊。結(jié)論新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)修筑中的尖山路雷峰大道路貌66步驟1：研判城市發(fā)展方向城市發(fā)展階段的規(guī)律分析城市發(fā)展進(jìn)程，從城市發(fā)展一般階段的規(guī)律出發(fā)，研判其當(dāng)前所處的發(fā)展階段；階段不同，城市的結(jié)構(gòu)不同，區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)形式也不同：城市化鼎盛階段：?jiǎn)魏?，中心價(jià)值最大化郊區(qū)化擴(kuò)展階段：多元化，各板塊具有獨(dú)特的功能67步驟1：研判城市發(fā)展方向研判城市發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)68步驟2：解析片區(qū)功能格局各板塊現(xiàn)狀的對(duì)比研究月湖、城東城北經(jīng)開星沙板塊麓南板塊河西新城城南

31、板塊自然文化資源優(yōu)越，但城市屬性匱乏，主流的低密度物業(yè)價(jià)格普遍不高老城土地存量有限，城北、城東、月湖板塊加速與之融合，但規(guī)劃起點(diǎn)較低，發(fā)展后續(xù)乏力經(jīng)開星沙板塊自然資源相對(duì)缺乏，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，中檔物業(yè)成為片區(qū)發(fā)展主流依托省府南遷及長(zhǎng)株潭一體化的利好，成為長(zhǎng)沙本地置業(yè)者的第一選擇本項(xiàng)目所在的河西市府麓谷板塊為何沒(méi)有發(fā)展起來(lái)？月湖城東城北麓南星沙中心板塊城南市府市府新址所在且同為城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認(rèn)知卻較為陌生，人氣較為匱乏現(xiàn)狀描述69步驟2：解析片區(qū)功能格局本區(qū)域發(fā)展滯后的原因原因剖析70步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律類比，推演，關(guān)鍵著眼于未來(lái)將目標(biāo)區(qū)域納入已知的體系河西新城的區(qū)域價(jià)值，關(guān)鍵在于其城市化進(jìn)程71步驟4：挖掘本區(qū)域價(jià)值 基于未來(lái)：片區(qū)發(fā)展+城市關(guān)聯(lián)在未來(lái)的58年內(nèi)，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個(gè)功能復(fù)合的新城市中心。兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性，市府麓谷板塊將以高起點(diǎn)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)成為全長(zhǎng)沙最宜居的中心城。72步驟4：挖掘本區(qū)域價(jià)值新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的73長(zhǎng)沙高鑫尖山項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘思路回顧背景區(qū)域：城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認(rèn)知中的陌生區(qū)；項(xiàng)目：周邊配套匱