福州項(xiàng)目概念

1、華潤(rùn)福州項(xiàng)目構(gòu)思20100726甲方任務(wù)書(shū)1容積率要求：A地塊容積率1.5，偷面積按增加10%，實(shí)際容積率按1.65計(jì)算。C地塊容積率1.686，偷面積按增加10%，實(shí)際容積率按1.855計(jì)。疑問(wèn)：1.10%偷面積對(duì)各產(chǎn)品的分配比例如何？ ？%分配到高層 ？%分配到別墅高層90平米戶型，任務(wù)書(shū)要求： 按10%偷面積設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)面積不得超過(guò)90平米。即報(bào)規(guī)劃戶型面積為81平米，贈(zèng)送面積8平米A地塊：地塊面積：36185平米容積率：1.5總建筑面積：54277.5平米得出90平米以下建筑面積目標(biāo)值為：18092.5平米（戶均面積81平米）得出90平米以下戶型戶數(shù)為：18092.5/81=224戶（按

2、一梯四戶房型計(jì)算）（A地塊限高70米，考慮立面造型后可建最高層數(shù)為21層）得出90平米以下高層棟數(shù)：224/21/4=2.7棟 A地塊總圖排布A地塊日照分析C地塊：地塊面積：135850平米容積率：1.686總建筑面積：229043.1平米商業(yè)面積：229043.1X3.66% =11382.98平米公共服務(wù)設(shè)施衛(wèi)生服務(wù)中心：400平米文體活動(dòng)站：300平米社區(qū)居委會(huì)：200平米公共廁所：120平米物業(yè)管理用房：100000*0.4%+（229043.1-100000）*0.3%=787平米門(mén)衛(wèi)收發(fā)室：60平米垃圾集散間：75平米 得出商業(yè)配套建筑面積為：13325.1平米 總建筑面積：229

3、043.1平米商業(yè)配套建筑面積為：13325.1平米 幼兒園建筑面積：3200平米得出C地塊住宅總建筑面積目標(biāo)值為：212518平米得出90平米以下建筑面積目標(biāo)值為：212518/2=106259平米（戶均面積81平米）得出90平米以下戶型戶數(shù)為：106259/81=1312戶（按一梯四戶房型計(jì)算）（A地塊限高62米，考慮立面造型后可建最高層數(shù)為19層）得出90平米以下高層棟數(shù)：1312/19/4=17.3棟 C1地塊總圖排布：采用聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品（1）全四層，可以排四排16個(gè)單元。用足用地（2）全六層，可以排三排12個(gè)單元。用地有浪費(fèi)（3）全七層，可以排三排12個(gè)單元。用地有浪費(fèi)（3）七層+八層

4、，可以排三排12個(gè)單元。用足用地。綜合考慮建筑高度、形象及用地效率。當(dāng)C1地塊采用聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品時(shí)，建議采用7層模式。此時(shí)，C1聯(lián)庭建筑面積為19320平米。C1地塊容積率=（19320 ）/21913=1.49C2地塊總圖排布：采用聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品200mN地塊特征A地塊與C2地塊地塊形狀較顯狹長(zhǎng)535m138m350m138m飛鳳山烏龍江開(kāi)發(fā)強(qiáng)度判斷平均層數(shù)理論值= = =7.5層容積率覆蓋率1.64722%問(wèn)題：20層+5層=7.5層？20層+3層+5層=7.5層？如何理解別墅最大化？別墅定位是什么?分期開(kāi)發(fā)策略？地塊容積率可否互相平衡？設(shè)定前提：高層容積率：2.2平層別墅容積率：1.2獨(dú)院別

5、墅：0.5規(guī)劃可能性分析：分地而治策略總體平衡模式規(guī)劃可能性一：分地而治模式前提：A地塊與C地塊分別自我平衡，即Ra=1.5，Rc=1.686原規(guī)劃可提升處：1.高層布置不夠集約，對(duì)地下室經(jīng)濟(jì)性有影響2.高層、別墅分區(qū)可更加明晰。3.別墅宜有獨(dú)立形象入口，以體現(xiàn)尊貴感建議：1.高層集約化，利于分期和地下室建設(shè)。別墅區(qū)形象集中2.別墅可有獨(dú)立形象入口。原規(guī)劃高層與低多層用地劃分模式建議高層與低多層用地劃分模式規(guī)劃可能性一：分地而治模式A地塊C地塊A地塊 容積率： 1.5 覆蓋率： 22% 總建筑面積：5.4萬(wàn)平米 其中 高層面積：2.2萬(wàn)平米 別墅面積：3.2萬(wàn)平米 C地塊 容積率： 1.686

6、 覆蓋率： 22% 總建筑面積：22.9萬(wàn)平米 其中 高層面積：13.8萬(wàn)平米 別墅面積： 7.48萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米 A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：16萬(wàn)平米 別墅面積：10.68萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米規(guī)劃可能性二：總體平衡模式（1）A地塊排高層22F高層區(qū)8.3萬(wàn)平米設(shè)定容積率2.319F高層區(qū)7.5萬(wàn)平米設(shè)定容積率2.2多層區(qū)10.88萬(wàn)平米容積率1.2高層集中別墅集中別墅形象獨(dú)立、提升規(guī)劃可能性二：總體平衡模式（1）A地塊 容積率： 2.3

7、覆蓋率： 12% 總建筑面積：8.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：8.3萬(wàn)平米C地塊 容積率： 1.47 覆蓋率： 26% 總建筑面積：20萬(wàn)平米 其中 高層面積：7.5萬(wàn)平米 別墅面積： 10.88萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米 A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：15.8萬(wàn)平米 別墅面積：10.88萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米規(guī)劃可能性三：總體平衡模式（2）A地塊排多層多層區(qū)4.3萬(wàn)平米容積率1.219F高層區(qū)16.2萬(wàn)平米容積率2.2多層區(qū)6.18萬(wàn)平米容積率1.2高層一線

8、江景別墅樓王區(qū)域，級(jí)差分明高層地下室集約高低入口完全分離規(guī)劃可能性三：總體平衡模式（2）A地塊 容積率： 1.2 覆蓋率： 25% 總建筑面積：4.3萬(wàn)平米 其中 別墅面積：4.3萬(wàn)平米C地塊 容積率： 1.77 覆蓋率： 21% 總建筑面積：24萬(wàn)平米 其中 高層面積：16.2萬(wàn)平米 別墅面積： 6.18萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米 A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：16.2萬(wàn)平米 別墅面積：10.48萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米規(guī)劃可能性四：總體平衡模式（3）A地塊

9、排低層低層區(qū)1.8萬(wàn)平米容積率0.519F高層區(qū)21.68萬(wàn)平米容積率2.2多層區(qū)3.2萬(wàn)平米容積率1.2邏輯雷同模式二獨(dú)棟區(qū)域高層面積較多規(guī)劃可能性四：總體平衡模式（3）A地塊 容積率： 0.5 覆蓋率： 21% 總建筑面積：1.8萬(wàn)平米 其中 別墅面積：1.8萬(wàn)平米C地塊 容積率： 1.95 覆蓋率： 19% 總建筑面積：26.5萬(wàn)平米 其中 高層面積：21.68萬(wàn)平米 別墅面積： 3.2萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米 A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 20% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：21.68萬(wàn)平米 別墅面積：6萬(wàn)平米 商業(yè)面

10、積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米四種規(guī)劃可能性比較A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：16萬(wàn)平米 別墅面積：10.68萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：15.8萬(wàn)平米 別墅面積：10.88萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米分地而治高層集中、別墅集中高層一線江景、別墅級(jí)差分明獨(dú)棟區(qū)域、高層較多A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 22% 總建筑面積：28.3萬(wàn)平米 其中 高層面積：16.2萬(wàn)平米 別墅面積：10.48萬(wàn)平米 商業(yè)面積： 1.3萬(wàn)平米 幼兒園面積：3200平米A+C總體指標(biāo) 容積率： 1.647 覆蓋率： 20% 總