商業(yè)考察分析

1、城市商業(yè)街案例分析2011-81、上海新天地2、成都寬窄巷子3、成都仁恒置地廣場上海新天地整體項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目背景土地面積： 約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成： 新天地商業(yè)（14.1萬平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬平方米） 辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地動工日期： 1999年初開發(fā)周期： 15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工開發(fā)商： 瑞安集團(tuán)太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新

2、天地改造項(xiàng)目瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號線、8號線、9號線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地整體項(xiàng)目介紹開發(fā)公司介紹 上海新天地及所處的太平橋改造項(xiàng)目，是由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的。 瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機(jī)構(gòu)文化及長遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團(tuán)追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。 在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(瑞安建業(yè))，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市。

3、現(xiàn)時(shí)，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，并獲得多個(gè)著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目，以及配合城市總體規(guī)、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團(tuán)內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)利。 上海新天地整體項(xiàng)目介紹 開發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地整體項(xiàng)目介紹 開發(fā)地塊情況地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目

4、標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個(gè)車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地 上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的

5、國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，欲成一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街C翠湖天地高級住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大

6、廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米。 基本目標(biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬元2.5萬元D企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為

7、跨國公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，是瑞安集團(tuán)未來的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征上海新天地整體項(xiàng)目介紹 開發(fā)現(xiàn)狀人工湖綠地企業(yè)天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益部分)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級酒店翠湖天地 三期2007-2010年分別五星級酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）人工湖綠地 企業(yè)天地翠湖天地二期 一期 北里 南里上海新天地整體項(xiàng)目介紹 整體開發(fā)規(guī)劃翠湖天地三期以及新天地二期為頂級時(shí)

8、尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米82000平方米二期2008年竣工翠湖天地三期約400套公寓三期嘉苑預(yù)計(jì)2010年9月開盤企業(yè)天地二期（三號樓和四號樓）辦公部分建筑面積每棟50,000平方米 下設(shè)頂級品牌旗艦店50,000平方米將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸 引國際知名租戶68層超高寫字樓一棟浦西又一標(biāo)志性建筑造型為市花“白玉蘭”瑞安集團(tuán)總部大樓辦公部分建筑面積170,000sqm商場部分建筑面積50,000sqm 三四個(gè)不同規(guī)模的劇場類似美國百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能已經(jīng)建成的部分新天地 翠湖天地三期嘉苑 新天地二期 兩棟5星級酒店企業(yè)天地二期 規(guī)劃

9、住宅+國際學(xué)校 上海新天地整體項(xiàng)目介紹 開發(fā)順序12345566結(jié)合市場合理安排開發(fā)時(shí)序1 新天地商業(yè) 2001-2002年2 翠湖天地一期（住宅）2003年3 企業(yè)天地一期（辦公樓）2004年4 翠湖天地御苑（住宅二期）2005-2006年5 酒店住宅三期商業(yè) 2007-2010年6 企業(yè)天地二期住宅國際學(xué)校+瑞安總部上海新天地（商業(yè)街）北里 南里新天地 上海新天地（商業(yè)街）歷史文化背景石庫門 滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。一般認(rèn)為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實(shí)心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國

10、的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。 石庫門住宅興起于19世紀(jì)60年代。1860年太平軍發(fā)動?xùn)|進(jìn)，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬計(jì)的蘇南、浙北難民進(jìn)入上海租界避難。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設(shè)。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為聯(lián)排式的石庫門里弄住宅。 本世紀(jì)初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構(gòu)變化，居民的生活習(xí)慣也發(fā)生明顯變化，石庫門住宅的結(jié)構(gòu)和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進(jìn)”（即無廂房）、“兩進(jìn)”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為23層；在樓梯平臺處設(shè)亭子間，立面采用陽臺；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。 90年代初期，上海開

11、始了大型的重建和開發(fā)。不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風(fēng)情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”。上海新天地（商業(yè)街）項(xiàng)目概況 上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購物區(qū)，屬于“市中心的中心”，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，總投資約1.5億美元，于1999年初開工建設(shè)，第一期工程新天地廣場2000年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。 上?！靶绿斓亍表?xiàng)目占地三萬平方米，建筑面積約六萬平方米，具體位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米的地點(diǎn)上，比鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。投資商香港瑞安集團(tuán)容積率1.

12、8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項(xiàng)目投資金額14億元占地面積30000平方米改造成本2萬元/平米建筑面積60000平方米拆遷安置成本6.7億元上海新天地（商業(yè)街）項(xiàng)目概況 新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會商業(yè)旅游景點(diǎn)。與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路百貨公司建筑群等交相輝映，同為上海的都市旅游景觀。上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，更榮獲“2001年中國年度新銳榜建筑獎(jiǎng)”。 獨(dú)特的石庫門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。便利的交通條件，多元化的服務(wù)

13、范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶。 新天地如今已成為時(shí)尚的代名詞：她不僅是個(gè)休閑娛樂的社交場所，同時(shí)，還是各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會、宴請賓客及娛樂表演的極佳選擇。 上海新天地目前已經(jīng)成為一個(gè)具有國際知名度的聚會場所，并被納入上海旅游景點(diǎn)清單中，還成為中國房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例。通過提升土地品質(zhì)從而帶動整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。（左圖：梅艷芳在上海新天地舉行上海演唱會新聞發(fā)布會） 上海新天地（商業(yè)街）建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新 設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。整體規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。強(qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的

14、瓦作為建材。外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。內(nèi)部翻新創(chuàng)新：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。 專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造 挑選了美國舊房改造專家本杰明伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為顧問。從保護(hù)歷史建

15、筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。上海新天地（商業(yè)街）規(guī)劃定位： 新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一階段：綜合性時(shí)尚場所第二階段：都市旅游景點(diǎn)第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌 第一階段由于認(rèn)識上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。

16、這一目標(biāo)的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者。對比之下，瑞安認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價(jià)值，但至少明確了一個(gè)大方向，即做一個(gè)綜合性的商業(yè)場所。 瑞安的出發(fā)點(diǎn)是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一個(gè)平面的MALL。但是SHOPPING MALL 不同于SHOPPING CENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。 石庫門與生俱來的獨(dú)特魅力，自然就為項(xiàng)目鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市

17、中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國際交流和聚會的地點(diǎn)，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。 層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出

18、深化深化定位是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，對定位不能準(zhǔn)確得把握，再好的開發(fā)理念都只是水中月鏡中花。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對新天地高起點(diǎn)定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。上海新天地（商業(yè)街）規(guī)劃定位：營造足夠的消費(fèi)支撐 上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和項(xiàng)目本身所處的地段區(qū)域緊密相關(guān)的，而不僅僅是憑借石庫門的歷史底蘊(yùn)盲目身價(jià)。 A、立足成熟商圈高起點(diǎn) 上海新天地選址于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時(shí)尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時(shí)尚人士，消費(fèi)力量強(qiáng)大。而新天地以國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的小區(qū)性購物中心，在這樣的環(huán)境中

19、無疑如魚得水般吸納了上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。 B、興建高檔住宅做支撐 新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費(fèi)，同時(shí)也將會有一批高質(zhì)量的住宅支撐。新天地項(xiàng)目僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52 公頃，與新天地一湖之隔將開發(fā)高檔物業(yè)“翠湖天地”，入住的絕對是高層次業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，新天地也能有足夠的購買力支撐。 C、給“文物”注入生命 早在一九九七年，瑞安集團(tuán)就提出一個(gè)石庫門建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。 依據(jù)這一

20、理念開發(fā)的新天地為占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。 而每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧 門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，產(chǎn)生了穿越時(shí)空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時(shí)尚活動，則為新天地帶來富有動感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。 正是這種特立獨(dú)行的嶄新理念改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上

21、海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計(jì)：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12% 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營造出一個(gè)國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國、美國、德國、英國、意大利、日本等。 在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進(jìn)行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營情況、

22、出品和服務(wù)。對于餐飲商家，有關(guān)負(fù)責(zé)人還會親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。 新天地對挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個(gè)樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場推廣中的重要步驟。 上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大

23、”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會（一大）會址所在，辟為步行街。 高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。 兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國際交流和聚會的主題，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98 家租戶中，85來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。 對應(yīng)都市旅游文化景點(diǎn)的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)。 超前的經(jīng)營搭配，使得上海新天地成了全國時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不

24、僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國內(nèi)其它城市的時(shí)尚消費(fèi)群。新天地北里廣場新天地南里廣場上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)業(yè)態(tài)A、 北里業(yè)態(tài)組合 北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。 新天地北里廣場四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫門老房子與時(shí)尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場成為眾多媒體的焦點(diǎn)。同時(shí)，青磚鋪墊出的北里廣場還成為品牌設(shè)計(jì)師爭相展現(xiàn)自我的舞臺北里廣場占地250 平方米，適合做時(shí)尚演出、

25、主題展覽等活動。 上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)業(yè)態(tài)B、南里業(yè)態(tài)組合 南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。 南里中庭位于廣場上的購物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625 平方米，可容納700 人左右。適合做大型時(shí)尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里

26、部分除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂熱點(diǎn)。 NS北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂12%新天地一號會所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店（五星級）新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳上海灘凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐鍋德火鍋UME國際影城The GLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍(lán)鰭亭上海郵政

27、博物館鴻禧茶居中央美術(shù)學(xué)院油畫廊上海國際訪問者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會址紀(jì)念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號樓上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)新天地商業(yè)區(qū)域內(nèi)亮點(diǎn)不斷，不管是盈利的，、非盈利的，無不展現(xiàn)著新天地的時(shí)尚與懷舊。 A、88 新天地酒店式服務(wù)公寓 位于新天地南廣場，公寓處處是有風(fēng)暴的窗口，一邊看石庫門老房子，一邊看現(xiàn)代摩天大樓，一高一低，新舊對話；一邊看時(shí)尚的動感天地，一邊看幽靜的翠湖綠地，一動一靜，相得益彰。 擁有53 套豪華住房，有5 種不同

28、房型提供長期或短期住宿。其設(shè)計(jì)裝潢秉承了新天地“新舊對比、中西結(jié)合”的理念，室內(nèi)放置了仿古裝飾及現(xiàn)代的陳設(shè)，房間的布局融合了中國傳統(tǒng)風(fēng)格和異國情調(diào)，鋪陳的帷?？椢锖同F(xiàn)代風(fēng)格的仿古家具同樣凸顯著新舊對比。各房間均設(shè)有寬帶插座、開放式廚房及設(shè)施完備的浴室。 “88 新天地”為住客提供相當(dāng)于五星級酒店的24 小時(shí)服務(wù)，包括送餐服務(wù)、房間清理、秘書服務(wù)、洗燙/干洗、送行李服務(wù)、信使服務(wù)、郵寄服務(wù)及報(bào)紙預(yù)訂，三樓的咖啡廳每天供應(yīng)自助早餐。同時(shí)，“88 新天地”備有豪華房車提供機(jī)場接送服務(wù)。 上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)B、懷舊的“屋里廂” 新天地的石庫門“屋里廂”展示館制造了一個(gè)緬懷老上海，追尋歷史

29、回憶的地方。它由一幢建于二十世紀(jì)二十年代的石庫門老房子保留、改造而成。整個(gè)展示館占地面積367.2 平方米，建筑面積為513.9 平方米，按照二十年代里弄單元一戶住戶為模式建成，主要展示房間七間，分別是客堂間、書房、老人房、主人房、女兒房、兒子房、灶廚間，以一個(gè)石庫門家庭的故事，貫穿參觀始終。不僅展示了上海獨(dú)特的石庫門建筑文化，重現(xiàn)了當(dāng)年上海人的生活空間和生活方式，也介紹了上海新天地項(xiàng)目的理念和改造開發(fā)過程。展示房的所有陳列實(shí)物，無論是爐灶、小孩的課本，還是口紅、煙缸，全是二、三十年代石庫門弄堂里所存留的舊時(shí)實(shí)物。通過分別在各展示點(diǎn)的多媒體、效果音響?zhàn)^內(nèi)投影機(jī)，可以感受到二、三十年代上海中產(chǎn)階

30、級人家的石庫門生活，無論走進(jìn)哪間房間，逼真形象仿佛還原歷史。上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)D、太平橋公園 毗鄰新天地廣場的太平橋公園占地四萬四千平方米，擁有上海市中心最大的人工湖。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。湖面碧波蕩漾，沿岸空氣清新。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨(dú)特的悠閑去處。C、上海UME 新天地國際影城 位于新天地南里購物中心，占地10000 平方米。影院除播放電影以外，還擁有配套視像和音頻會議系統(tǒng)，適合舉辦各類大型會議、培訓(xùn)公開課程、記者招待會、頒獎(jiǎng)儀式等活動。影城提供會場布置配套服務(wù)，根據(jù)客戶要求變化組合場地。提供專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場服務(wù)

31、，以及各種會議套餐。上海新天地（商業(yè)街）商業(yè)模式商業(yè)模式 商業(yè)先行，打造知名度瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價(jià)值瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功上海新天地成功的14個(gè)因素上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長：香港貿(mào)易發(fā)展局03年3月總結(jié)的報(bào)告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保

32、持增長，到2015年上海的總額會超過香港，2020年上海的人均GDP也會超過香港。選址時(shí)，周邊有高檔居住區(qū)作為購買力、消費(fèi)能力的支撐。歐美建筑存在的基礎(chǔ)。危舊房改造（歷史價(jià)值很高的石庫門建筑區(qū)）。把握了石庫門這一海派文化的精髓。建筑文化的保留與傳承。現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施。知名品牌的大量引入、優(yōu)秀的主題店面。全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式：流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等概念的詮釋。持續(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時(shí)尚、有活力的形象。采用中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營寓于文化中，所以得到上海本地人的認(rèn)可。與城市背景、生活消費(fèi)習(xí)慣緊密相連。以中西文化的融合為賣點(diǎn)，開拓旅游市場。與外灘、城隍廟

33、、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點(diǎn)和外地人到上海的必到之處。管理者與經(jīng)營者相分離的經(jīng)營模式：開發(fā)商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一管理。物業(yè)所有者同時(shí)也是經(jīng)營者，完全可以控制街區(qū)未來的發(fā)展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需將物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠度）。 上海新天地（商業(yè)街）成功因素成都寬窄巷子成都寬窄巷子概況：1、規(guī)模：()核心保護(hù)區(qū)占地面積 108 畝(66000平米)，

34、建筑面積 44000(另說約70000) （地上 35000 、地下停車場 11000）()整個(gè)寬窄巷子由 45 個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積 1731100 不等，主要集中在 400800。2、運(yùn)作模式：租賃為主，出售少量資產(chǎn)3、運(yùn)作單位：成都文旅少城建設(shè)管理有限責(zé)任公司4、總體定位：寬窄巷子項(xiàng)目總體定位：最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū)中國首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū) 成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心5、商業(yè)定位：時(shí)尚生活街區(qū)6、文化定位：寬巷子-閑生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活7、開

35、發(fā)時(shí)間：2004-20082008年6月14日開街2009年春節(jié)全面營業(yè)規(guī)劃與布局：1、總體布局：寬窄巷子項(xiàng)目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實(shí)現(xiàn)了人氣、商氣的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約 400 米，寬巷子寬度以 67 米居多，窄巷子寬度為 4 米，街巷距離適宜集聚人氣。2、商業(yè)規(guī)劃：整體上看，為突出項(xiàng)目“時(shí)尚生活街區(qū)”和“體驗(yàn)街區(qū)”的定位，將寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定位為“新生活”，既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，又使得整個(gè)項(xiàng)目層次分明；既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化

36、，在實(shí)現(xiàn)中西合壁的同時(shí)給老巷子賦予了新內(nèi)涵。從建筑產(chǎn)品來看，整個(gè)項(xiàng)目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。整個(gè)街區(qū)以巷子為中心，以院落為單位，局部2 層，宅院式酒店以 2層為主，局部 3 層。這都體現(xiàn)了項(xiàng)目空間的層次性。在業(yè)態(tài)、業(yè)種搭配設(shè)置上，也顯得較為科學(xué)，符合人們逛街、購物消費(fèi)的心理習(xí)慣，例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡等為主，井巷子則以酒吧、夜店為主。此種業(yè)態(tài)分布還體現(xiàn)了時(shí)間序列的層次性，即人們上午可以在寬巷子體驗(yàn)原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后時(shí)光，華燈初上后可到井巷子體驗(yàn)成都的闌珊夜色。業(yè)

37、態(tài)分布40區(qū)位及區(qū)塊、業(yè)態(tài)圖店招、導(dǎo)識特色之處1、文化墻本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民區(qū)。最大的看點(diǎn)，是黑白老照片展示的平面藝術(shù)與浮雕立體藝術(shù)的無縫結(jié)合，比如三輪車夫挑著土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成換成了立體浮雕，你可以做一個(gè)躍躍欲試的姿勢，好比即將跨上車夫的三輪車 2、成都原真生活體驗(yàn)館位于寬巷子，復(fù)原了1935年成都一個(gè)七口小康之家的生活場景。布局為典型的川西民居，細(xì)節(jié)處得到保留，比如堂屋內(nèi)的神龕、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻將，閨房中的女中校訓(xùn)、月份牌，新房中的胭脂盒、留聲機(jī)，兒子房中的國際象棋、收音機(jī)等。 門票10元3、琉璃會會館中國琉璃鑒賞標(biāo)準(zhǔn)級作品生產(chǎn)廠商

38、香港星工坊琉璃藝術(shù)品公司創(chuàng)建，是中國第一家全面展示古法琉璃文化的會館，也是全國唯一參觀收取門票的餐廳，大門，吧臺，隔屏、墻面、穹頂、地板、窗戶、桌椅、燈具、餐具甚至衛(wèi)生潔具都是琉璃，琉璃會館呈現(xiàn)的是粵菜、川菜、海鮮、譚家菜的組合，內(nèi)設(shè)專門的琉璃藝術(shù)品展示銷售區(qū)。建筑面積一千余平米，可同時(shí)接待180多位貴賓，擁有11個(gè)包括全球唯一鳥巢在內(nèi)的主題藝術(shù)包廂。著名女詩人翟永明開辦的白夜酒吧，定期舉辦各種文藝活動，文藝展覽、討論會和詩會，它吸引著文藝人來到寬窄巷子，也讓白夜名副其實(shí)的成為寬窄巷子乃至成都最有藝術(shù)氣場的酒吧。 4、白夜酒吧5、黛堡嘉萊 小洋樓是窄巷子和井巷子之間一個(gè)漂亮的中西合璧的建筑，它

39、有中國式的屋頂，西式的羅馬圓柱撐起了二樓的露天陽臺，長拱形的窗戶上六角星的窗欞讓整個(gè)建筑很有靈氣黛堡嘉萊巧克力是中國大陸地區(qū)第5家直營店，也是第一家法式沙龍概念店。 香港建筑師高文安開的咖啡館 6、MY COFFEE7、JiongBox 創(chuàng)意盒子 100多平米的地方，疊加累積了100多個(gè)見方的盒子，里面放著上百位年輕設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意作品，每個(gè)作品都蘊(yùn)含這些年輕設(shè)計(jì)師們的靈感和故事 項(xiàng)目總結(jié)1、寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。2、寬窄巷子采取“修舊

40、如舊”的開發(fā)原則，在建筑上保留了寬窄巷子傳統(tǒng)四川民居融合外來文化影響形成的民居結(jié)構(gòu)形態(tài)和特點(diǎn)，在功能上則恢復(fù)了少城作為成都城市文化商業(yè)母體的原始功能。3、寬窄巷子進(jìn)駐商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)性與文化特色的有機(jī)結(jié)合。4、寬窄巷子項(xiàng)目通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、商源準(zhǔn)入等，既保留了老成都的原真生活體驗(yàn)，又融入了外地文化，實(shí)現(xiàn)了中西合壁。我們期待完整的寬窄巷子，更期待成都從此擁有自己的“新天地”。項(xiàng)目概況仁恒置地廣場，成都CBD核心的高端建筑綜合體，總建筑面積逾20萬平方米，匯集國際品牌購物中心、超甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓等三種高端物業(yè)形態(tài)，由新加坡仁恒置地?cái)y手美國NBBJ、英國ARUP、美國EDAW、英國全景等十余家頂尖專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)打造。立足國際視野，世界標(biāo)準(zhǔn)，以前瞻性的定位、領(lǐng)先的建筑硬件、國際水準(zhǔn)的運(yùn)營管理，建筑世界級的商務(wù)/商業(yè)平臺；以國際奢侈品、跨國企業(yè)、全球高級商務(wù)人士的聚合，打造中國西部經(jīng)濟(jì)地標(biāo)、時(shí)尚中心。項(xiàng)目區(qū)位承接城市中心與主軸商務(wù)商業(yè)節(jié)點(diǎn)仁恒置地廣場位于成都市中心核心商業(yè)圈，人民南路與新光華街交匯