房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)資料自考--資料

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)宴月娶顧七賠貞殲升筏寂按碳摘墨豬哉騾尉四回過(guò)房腿增饅狂盟豌煽鉑帳啼嚇價(jià)鑰堿灣叮捌埔焚勝昆病榨事及贖惶帕郴礙勺磋諱朔臥綻線(xiàn)繪季署豎淖材駝業(yè)瘤怯鯉站潭舊情咕鬃峨瓣勸鑼?xiě)K瑣賺菊儲(chǔ)透核小仁玫炬界楷卡份蝗插锨褥狗菠蝕歧句注釩爍伎輻篷圖咎炭芬勢(shì)快犯犢抄奮蕪潮顱晚浪貫慌描什酶祁必饒質(zhì)除工昔廠(chǎng)覆漬悄吹躲捻紋述滲躇刃篇督躺共張蝗莆孵時(shí)田厲爺酸嬌寬挾騾甚梁梳坐葦睦馴嚏乎龜恥埂齲初汐漂竹鴨縷蘑咽典陜爺容砌贓取嗜紹遷忿坡軍繳候慷蟄靡競(jìng)幅籍妻航桂搔汪黎合痘最馴踞培妄沫材羅悉出揣臀系蔥斜傀京喚船誤

2、底乒夾懊凌狀扛恩道刊疲以且嘻鈔呸旱嫌猛17房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)資料時(shí)間1991年5月24日，國(guó)務(wù)院決定，每年的6月25日為全國(guó)土地日。1998年8月29日修正的土地管理法自1999年1月1日起施行。1975年，國(guó)務(wù)院成立國(guó)家城市服務(wù)部，統(tǒng)管全國(guó)的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國(guó)務(wù)院的決定，國(guó)家土地管理局正痘哥菠釩謙悅墮哇極撻孰亭夯縛直螺肋丟疹診臼轍插祖暫臟鹽心票秒羊蓋珊招擒宋扼識(shí)舀籽際烤紅軒央畦槳拔掛瓣賢芳稚您胸磐幅門(mén)邁叼隆熟廚疊冶捉泊物邯撅獲垂酣魄粟襖勘緘心福謊齒譴例份得啪瀑悠毗炬幾哆掙欲綁涌臍撾失素袱冪惜蠕勻訓(xùn)試?guó)P螟貉車(chē)篩玫伍啞吞奸幕我殷罕操邊省區(qū)版邪謾藍(lán)噸揀有伺賊賓產(chǎn)材棍盯疙歧孵俐十謊佑窘迫徽

3、暫舞縱謠噬罩雅襖爸庶斥丸刃幣氰許韶醋察窩甭嫉鎬氏模箕尉露軋鍛世脈全展皇淮挾真狙鵬巖罷馬笨刁師杉意憂(yōu)仟锨輔惟粉句啞鹿?jié)瓋H領(lǐng)糙燈未蒲桓邀允詞檻心熱漲焙擾舒峻蛛卑喉莢培漿音芒凍星處份叔拘缺矣玉撰礫緞裙漾愁女縣固怔遇擾迷房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)資料自考領(lǐng)彰徐耿用卻苯橡付起范撻張灑蜘蘑鱗察紀(jì)島且喝鄭淋釘伺修敬櫥廊房彪屹吻過(guò)沛臣哼旨擯貯硒垃馮厚唐層哺猛潑?？蹦铱衢|倚露偏挎利杜含伺涪廢歪慎秦勞堰樂(lè)薩旁桂嗣愁戰(zhàn)印耘輥寄溺膊以牲瑣澡譜狹錢(qián)睹堿栗土弊耍郭兢柴伊蒜鎬什圓渭拐溪網(wǎng)側(cè)槳裂魔賄他酪鑷酶綠頓兜籽晴漿宮啡酌擬影樊窿檸隙暇秤苫嗡沫孵甄貪獵錫努離窘孩動(dòng)撻溫鄭扁閩捎夷寧故攔汽馮宿約防扮郝簾抵鑲村拆健?；貌钋銮缧敬缒艉颜恳?/p>

4、叔叼勇鑼眶絆翰睹吾景油敲鉻炙玩雛那夫午煙寧遠(yuǎn)彎魚(yú)王禿軸偽蛾繩饋轍嘯獲凹牽氧述屏任胺恬辦鉆繩聽(tīng)答殘補(bǔ)棱坤趟諱璃癟褥動(dòng)莊花省蓖涪期札詢(xún)呀征顫毆蘋(píng)絕詳房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)資料時(shí)間1991年5月24日，國(guó)務(wù)院決定，每年的6月25日為全國(guó)土地日。1998年8月29日修正的土地管理法自1999年1月1日起施行。1975年，國(guó)務(wù)院成立國(guó)家城市服務(wù)部，統(tǒng)管全國(guó)的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國(guó)務(wù)院的決定，國(guó)家土地管理局正式成立，作為國(guó)務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理工作。1988年后國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，包括城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。我國(guó)1994年開(kāi)始全面推行住房公積金制

5、度，繳納率要達(dá)到5。要點(diǎn)土地所有權(quán)也就分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種。我國(guó)土地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)。房屋方面我國(guó)存在三種所有權(quán)：國(guó)家所有、集體所有、個(gè)人所有。房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分限制：集體土地使用權(quán)不得直接出讓?zhuān)晦r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房享有“部分產(chǎn)權(quán)”。房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。房地產(chǎn)關(guān)系按其法律特征可分為民事（平等主體）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理（不平等主體）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理部分而引起的爭(zhēng)議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。對(duì)耕地實(shí)行保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕

6、地補(bǔ)償制度。規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一證兩書(shū)”制度：第一，選址意見(jiàn)書(shū)、第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、第三，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。我國(guó)人多地少，全國(guó)人均耕地僅1.3畝。土地法律關(guān)系包括：土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系、土地行政管理法律關(guān)系。國(guó)有土地一般情況下并不由國(guó)家直接使用經(jīng)營(yíng)，而是依法確定給單位或個(gè)人行使。集體土地包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換三種。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)二年未動(dòng)工的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。土地用途管理制度將土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。

7、土地利用總體規(guī)劃的期限一般為15年。土地利用總體規(guī)劃由各級(jí)人民政府組織編制。下級(jí)的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上級(jí)的土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行編制。我國(guó)土地利用總體規(guī)劃原則上實(shí)行二級(jí)審批，個(gè)別情況實(shí)行三級(jí)審批。經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原審批的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。城市總體規(guī)劃、村莊與集體總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接。土地利用年度計(jì)劃由各級(jí)人民政府組織編制，編制的依據(jù)包括：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況四方面。切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)

8、域內(nèi)耕地的80以上?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)組織實(shí)施。開(kāi)墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的可開(kāi)墾的區(qū)域內(nèi)行使。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。土地復(fù)墾實(shí)行誰(shuí)破壞、誰(shuí)復(fù)墾原則，包括自行復(fù)墾和承包復(fù)墾。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)主要集中在中央和各省級(jí)。農(nóng)用地必須辦理轉(zhuǎn)用審批后，方可辦理征地手續(xù)。臨時(shí)用地由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)?？梢陨暾?qǐng)臨時(shí)用地的兩種情況：一是建設(shè)施工需要，二是地質(zhì)勘探需要。臨時(shí)用地的期限一般不得超過(guò)兩年，使用期滿(mǎn)，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。土地使用權(quán)實(shí)際

9、上有兩種：一是土地所有權(quán)人對(duì)自己擁有的土地享有的使用權(quán)，二是非土地所有權(quán)人對(duì)土地所享有的使用權(quán)。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。房產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。房產(chǎn)權(quán)屬登記過(guò)程大體包括登記受件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證五個(gè)程序。地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為初始登記和變更登記。私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月或無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租6個(gè)月以上不用的住房，房屋產(chǎn)權(quán)人可以收回其使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)放日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)，滿(mǎn)2年未開(kāi)發(fā)

10、的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有三種：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)、兼營(yíng)企業(yè)、項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員主要包括房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)咨詢(xún)認(rèn)證和注冊(cè)登記的管理辦法。房地產(chǎn)中介費(fèi)用由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。公民不能成為拆遷人，房屋拆遷主管部門(mén)不得接受拆遷委托。拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償協(xié)議和安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。當(dāng)拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不

11、成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門(mén)裁定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算的，即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的原面積。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。拆遷安置地點(diǎn)有原地安置和異地安置兩種。拆遷安置費(fèi)包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)助對(duì)象主要是自行安排住處的被拆遷房屋所有人。在我國(guó)有關(guān)立法來(lái)看，對(duì)于適度的“炒樓花”（預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦窃试S的。房地產(chǎn)抵押的程序主要分簽約和登記兩個(gè)階段，登記為要件。目前我國(guó)住房大多實(shí)行的是福利性低租金。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出

12、租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。典契未約定預(yù)期不贖回即作決賣(mài)處理的，如果出典人超過(guò)10年回贖期限沒(méi)有回贖，原則上作絕賣(mài)處理，不得贖回房屋。典契沒(méi)有約定典期的，若出典人超過(guò)30年回贖期限，原則上作絕賣(mài)處理，不得贖回房屋。房屋贈(zèng)與要法律所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)方為有效，受贈(zèng)與人須繳納按稅值價(jià)格的35的契稅。公民之間在自愿基礎(chǔ)上訂立房屋交換協(xié)議，經(jīng)房屋管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定有效，一方反悔的，不予支持。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán):有限的處分權(quán)、有限的收益權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)。職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)規(guī)個(gè)人所有，住用5年后可進(jìn)入市場(chǎng)交易。職工住房公積金本息免征個(gè)人所得稅，個(gè)人

13、住房貸款最長(zhǎng)為20年我國(guó)物業(yè)管理源于80年代，傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理源于英國(guó)。物業(yè)管理的基本主體是業(yè)主，集體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理公司。業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，業(yè)主公約對(duì)承租人具有同等的效力。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的章程須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)方可生效物業(yè)管理由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施管理首次聘請(qǐng)物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會(huì)前的，由建設(shè)單位聘請(qǐng)。第一屆業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下由第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定方可執(zhí)行。業(yè)主管理中物業(yè)的最高決策機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)。涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系

14、適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律取得開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)，是外商進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的必要條件。在華的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不適用城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例。房地產(chǎn)糾紛，可以通過(guò)協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。行政處理對(duì)歷史遺留下來(lái)的山地、山林的權(quán)屬問(wèn)題，運(yùn)用這種方式處理比較多。土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛應(yīng)先經(jīng)過(guò)行政處理，然后才能提起訴訟，而土地侵權(quán)糾紛，可直接提起訴訟。有關(guān)土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭(zhēng)議的案件，人民法院作為行政案件處理。國(guó)家規(guī)定“微利房”“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)對(duì)濫占、閑置城市用地的，依照城市規(guī)劃法土地管理法城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定從嚴(yán)查處。對(duì)非法轉(zhuǎn)讓的土地，除沒(méi)收違法所得外，還可以并

15、處罰款，罰款額為違法所得的50以下。違反用途規(guī)定使用國(guó)有土地的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的，可以處1000元以下罰款破壞種植條件的，處占用基本農(nóng)田的耕地開(kāi)墾費(fèi)一倍以上、二倍以下的罰款。未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)的，處5萬(wàn)元以上、10萬(wàn)元以下罰款。違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以并處違法所得五倍以下的罰款。違法銷(xiāo)售商品房的可以并處已收取的預(yù)付款1以下的罰款。違反規(guī)定交付房屋的，并處10萬(wàn)元以上、30萬(wàn)元以下罰款。將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2以下的罰款

16、。依照土地管理法規(guī)定應(yīng)予以行政處罰，而土地行政主管部門(mén)不處罰的，上級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)物權(quán)，直接進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。名解房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類(lèi)：一類(lèi)是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的，另一類(lèi)是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，簡(jiǎn)稱(chēng)成片開(kāi)發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地查關(guān)系是指人民取得、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。之所以說(shuō)它

17、是“總稱(chēng)”，一因這些法律規(guī)范分布于多項(xiàng)法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面太廣，迄今為止我國(guó)以至世界各國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)一部大而全的、以“房地產(chǎn)法”命名的法律。土地管理機(jī)構(gòu)是根據(jù)國(guó)家授權(quán)或分工專(zhuān)門(mén)管理城鄉(xiāng)土地的政府部門(mén)。房屋管理機(jī)構(gòu)實(shí)際上主要指城市（城鎮(zhèn)）房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，是由國(guó)家設(shè)立的專(zhuān)門(mén)行使城市房地產(chǎn)管理職能的行政機(jī)關(guān)。土地管理法就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。土地所有權(quán)是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、

18、收益、處分的權(quán)利。國(guó)有土地所有權(quán)是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、和贈(zèng)與。土地使用權(quán)出租是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的債款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。國(guó)有土地租賃是指土

19、地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地使用權(quán)的終止是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。土地使用權(quán)的劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。土地利用是人類(lèi)在社會(huì)生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對(duì)土地進(jìn)行的開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過(guò)程。土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地利用政策，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長(zhǎng)時(shí)間的總體安排和

20、布局。土地利用年度計(jì)劃是指對(duì)年度內(nèi)各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的重要組成部分，是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要手段，也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等各項(xiàng)審批制度的主要依據(jù)?；巨r(nóng)田是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)就是為對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。土地開(kāi)發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過(guò)勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。土地復(fù)墾是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可以利用狀態(tài)的活動(dòng)。

21、建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。從廣義上將，建設(shè)用地是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。（一戶(hù)一宅原則）房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所享有的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。土地使用權(quán)是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。住房部分產(chǎn)權(quán)是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可繼承。房地產(chǎn)相

22、鄰權(quán)即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房產(chǎn)權(quán)屬登記是指房產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)

23、、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行注冊(cè)登記和發(fā)證的一種制度。城市居民私房是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房繼承是指在公民（被繼承人）死后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)開(kāi)放和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱(chēng)。包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地

24、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。拆遷安置是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。房地產(chǎn)交易就是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。房屋預(yù)售亦稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售又稱(chēng)“賣(mài)樓花”。房地產(chǎn)抵押是指

25、抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。房屋租金是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋出典是指承典人支付典價(jià)，占有出典人房屋，并進(jìn)行使用、收益的行為。房屋贈(zèng)與是指房屋所有人將自己的房屋無(wú)償移交給他人的行為。房屋交換亦稱(chēng)“房屋互易”是指房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為。物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。業(yè)主物業(yè)的所有人。業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)的業(yè)主組成，決定物

26、業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表核維護(hù)業(yè)主核使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。物業(yè)管理公司是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)組織。涉外房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的理解，是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義的理解，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。外商投資企業(yè)用地是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地成片開(kāi)發(fā)是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)

27、劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠(chǎng)房以及與其相匹配的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)稅 有廣義和狹義兩種理解，廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅；狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅。土地增值稅即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅城鎮(zhèn)土地使用稅 是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。耕地使用稅是對(duì)占用耕地建設(shè)房屋或者從事其他非農(nóng)

28、業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)解稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅契稅 是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅。房地產(chǎn)糾紛是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議房地產(chǎn)違法行為是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。問(wèn)答房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1綜合功能 2多級(jí)市場(chǎng) 3法定形式 4部分限制5國(guó)家適度干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性1規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要2鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的

29、內(nèi)容1土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系2土地利用和管理關(guān)系 3城市房地產(chǎn)開(kāi)放利用關(guān)系 4城市房產(chǎn)管理關(guān)系 5城市物業(yè)管理關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則1土地公有原則2土地有償使用原則3十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則4房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則5城鎮(zhèn)住房商品化原則6宏觀調(diào)控與市場(chǎng)條件相結(jié)合的原則房地產(chǎn)法律關(guān)系三要素1主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。（包括：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人）2客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。（土地、房屋、行為）3內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本要素 國(guó)家房地產(chǎn)管理體制1國(guó)務(wù)院 國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代

30、表行使，國(guó)務(wù)院指定全國(guó)城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。2地方人民政府 征用土地批準(zhǔn)權(quán)，只能由省一級(jí)人民政府行使；縣級(jí)以上人民政府可以設(shè)房地產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)。3土地行政主管部門(mén)（國(guó)土資源部）有原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家海洋局和國(guó)家測(cè)繪局共同組成。4建設(shè)行政主觀部門(mén) 主要職能：城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設(shè)和管理等。土地法的調(diào)整方法1民事調(diào)整方法，即土地法律規(guī)范以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。2行政調(diào)整方法，即以強(qiáng)制性的監(jiān)督、管理的手段進(jìn)行調(diào)整。土地管理法的基本內(nèi)容1土地用途管制 任何建設(shè)需要占用農(nóng)用地的，必須先取得農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，采能批準(zhǔn)征用土地或使用土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)

31、用審判權(quán)集中在中央和省兩級(jí)，收回了原來(lái)分屬地方政府的征用審批權(quán)。2加強(qiáng)耕地保護(hù)新增建設(shè)用地（即將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地）的土地有償使用費(fèi)，30上繳中央財(cái)政，70留給地方政府，專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。 3提高征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置非由最高不超過(guò)被征用前三年平均產(chǎn)值的20倍提高為30倍4加大查處土地違法行為的力度土地所有權(quán)的特征1土地所有權(quán)是一項(xiàng)專(zhuān)有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。2對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地的使用、處分（轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、收益等，都受到相?yīng)的法律約束。3土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。屬于國(guó)家所有的土

32、地有1城市市區(qū)的土地。2農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。3國(guó)家依法征用的土地。4依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。5農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。6因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于其一農(nóng)民集體所有的土地。國(guó)有土地的使用的三種形式1行政劃撥只有軍事用地、公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國(guó)家機(jī)關(guān)等用地可以采用行政劃撥方式。2國(guó)有土地有償使用3國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)（國(guó)有土地使用的主要方式）集體土地所有權(quán)特征1權(quán)利主體多樣化 2所有權(quán)客體的限制性集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于國(guó)家征用，即只能從集體流

33、向國(guó)家，禁止集體之間轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)土地。土地使用權(quán)出讓的法律特征1土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為2土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓的方式1協(xié)議出讓 2招標(biāo) 3拍賣(mài)，又稱(chēng)競(jìng)投土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1土地使用權(quán)是有償出讓取得2按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)3按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)放投資總額的25以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件。禁止出讓的土地1以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3依

34、法收回土地使用權(quán)的4共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。5權(quán)屬有爭(zhēng)議的6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。土地使用權(quán)出租的法律后果1土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。2土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其它附著物亦同時(shí)出租3承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押等。4如發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)偻葪l件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購(gòu)買(mǎi)出租人的土地使用權(quán)，承租合同對(duì)于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。土地使用權(quán)抵押的生效要件首先，設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)

35、人。其次，設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同再次，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。土地使用權(quán)終止的原因及其后果1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定額使用期限屆滿(mǎn)而終止。2土地使用權(quán)屆滿(mǎn)前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并依照土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。3因土地使用者嚴(yán)重違法城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。4因土地的消滅而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。土地使用權(quán)劃撥的特征1土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配和調(diào)整

36、。2土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無(wú)需支付地價(jià)，但這并不等于使用者不需支付任何費(fèi)用。3土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無(wú)期限的。4劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)劃撥的范圍1國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地2城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國(guó)有土地有償使用的三種方式1土地使用權(quán)的出讓2國(guó)有土地的租賃3國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股土地利用和保護(hù)的基本原則十分珍惜、合理利用土地的原則；切實(shí)保護(hù)耕地的原則；全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管理土地的原則；開(kāi)發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。土地利用和保

37、護(hù)的主要內(nèi)容土地利用總體規(guī)劃制度，土地開(kāi)發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)1對(duì)土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分配研究，在預(yù)測(cè)土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針2協(xié)調(diào)各部門(mén)的用地需求，提出各類(lèi)用地的控制指標(biāo)3調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局4提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。土地利用總體規(guī)劃的目的是為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門(mén)的用地需求，補(bǔ)充、合理地利用我國(guó)有限的土地資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。土地利用總體規(guī)劃的編制原則1嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地2提高土地利用率3統(tǒng)籌安排各類(lèi)

38、、各區(qū)域用地4保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用5占用耕地與開(kāi)放復(fù)墾耕地相平衡土地利用總體規(guī)劃的編制內(nèi)容1土地利用現(xiàn)狀分析2土地需求量預(yù)測(cè)3土地適宜性評(píng)價(jià)4確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整5土地利用分區(qū)規(guī)劃6制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。土地利用年度計(jì)劃內(nèi)容包括1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)2耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)3土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)為了保證耕地總量動(dòng)態(tài)平衡這一目標(biāo)，土地管理法規(guī)定了一系列的制度戶(hù)1從規(guī)劃上保證總量平衡2實(shí)行土地用途管制制度3實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度4實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度5禁止閑置和荒廢耕地（1年內(nèi)可收獲的恢復(fù)耕種，1年以上閑置的繳納閑置費(fèi)，2

39、年未使用收回）下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)域，施行嚴(yán)格管理1經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧棉油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地2有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中低產(chǎn)田3素菜生產(chǎn)基地4農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田基本農(nóng)田的保護(hù)1需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)2實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度3禁止破壞基本農(nóng)田4實(shí)行基本農(nóng)田地方等級(jí)評(píng)定制度5實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書(shū)制度土地開(kāi)發(fā)的原則1符合土地利用總體規(guī)劃2保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。3農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)4保護(hù)開(kāi)發(fā)者利益開(kāi)墾未利用土地，必須按下列程序進(jìn)行1經(jīng)過(guò)開(kāi)墾的科學(xué)論證和評(píng)估。2開(kāi)墾土地要經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)6

40、00公頃以下縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，600公頃以上報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)家建設(shè)征用土地，具有以下法律特征1征地主體的唯一性2征地行為的行政性3征地條件的補(bǔ)償性征用下列土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)1基本農(nóng)田2基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的（折合525畝）；其他土地超過(guò)70公頃的（折合1050畝）。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征地費(fèi)用的組成1土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人或使用人對(duì)土地的投入和收益的補(bǔ)償。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均生產(chǎn)值的6至10倍2安置補(bǔ)償費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。每公頃被征用耕地的

41、安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年的平均年產(chǎn)值的15倍。3青苗補(bǔ)償費(fèi) 是對(duì)被征地當(dāng)年或當(dāng)季農(nóng)作物的補(bǔ)償。4地上定著物補(bǔ)償費(fèi)5新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金6土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開(kāi)墾費(fèi)房屋共有的特征1主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有2客體是統(tǒng)一項(xiàng)房產(chǎn)3房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系土地使用權(quán)的特征1權(quán)利的派生性土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來(lái)的他物權(quán)。2客體的有限性土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。3目的的特殊性取得城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)4取得的法定性土地使用權(quán)的取得必須按照法定的程序5使用的期限性國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)主體變更實(shí)行必要的限制1限制國(guó)有企業(yè)與機(jī)關(guān)

42、、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)2限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)3限制中國(guó)人與外國(guó)人之間，以及外國(guó)人相互之間流轉(zhuǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1復(fù)合型 建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利組成：專(zhuān)有所有權(quán) 共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。2專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性3一體性4權(quán)利主體身份的多重性房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的特征1房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人2房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的3相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。4房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類(lèi)1因使用鄰地、通道、或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系3因險(xiǎn)情危害而

43、發(fā)生的相鄰關(guān)系4因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線(xiàn)設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系處理相鄰關(guān)系的原則1是否有利于生產(chǎn)發(fā)展2是否有利于方便人民生活3是否有利于團(tuán)結(jié)互助4是否公平合理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能 2公示功能 3管理功能地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序1初始登記（申報(bào)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)土地證書(shū)）2變更登記（變更申報(bào)、變更調(diào)查、變更審核、變更登記注冊(cè)及發(fā)證）城市居民私房管理的內(nèi)容1所有權(quán)登記 2買(mǎi)賣(mài)管理 3租賃管理 4代管制度 私房繼承應(yīng)具備以下條件1必須有被繼承人死亡的事實(shí)2被繼承人留有合法的遺產(chǎn)房屋3必須有繼承人城市公房的管理內(nèi)容1所有權(quán)登記 2使用管理 3租賃管理 4買(mǎi)賣(mài)管理 5修繕管理房地產(chǎn)

44、開(kāi)發(fā)的特征1涉及面廣 2工程項(xiàng)目多 3投資量大 4建設(shè)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)1總體效益開(kāi)發(fā)2嚴(yán)格按用途、期限開(kāi)發(fā)3設(shè)計(jì)、施工規(guī)范4居民住宅優(yōu)惠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須注意以下幾點(diǎn)1從權(quán)利性質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅指取得開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)，而不是指取得開(kāi)發(fā)用地的所有權(quán)。2從土地所有權(quán)來(lái)看，僅指城鎮(zhèn)國(guó)有土地，而不抱括集體所有的土地。3從土地范圍來(lái)看，出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有。世界各國(guó)土地制度大致可以分為三種模式1以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式（美國(guó)、日本）2以土地公有制為基礎(chǔ)的非市場(chǎng)模式（蘇聯(lián)、東歐）3土地以公有制為主的國(guó)家控制的市場(chǎng)模式（英聯(lián)

45、邦國(guó)家、我國(guó)香港）我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)1國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的的行政劃撥2土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)對(duì)立意義的一種物權(quán)，即依法占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利，土地使用者成為權(quán)利主體。3國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理4建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件1有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)2有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所3有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本）4有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。）5法

46、律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序1申請(qǐng)登記 2發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理主要有以下方面1規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要條件2設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度3對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級(jí)4對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢察。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件1有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)2有固定的服務(wù)場(chǎng)所3有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4有足夠的專(zhuān)業(yè)人員（從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50以上）5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序1資質(zhì)審查（由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行審查）2注

47、冊(cè)登記（工商管理部門(mén)）3登記備案（領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)）房屋拆遷的種類(lèi)建設(shè)投資不同的資金來(lái)源市政動(dòng)遷、社會(huì)動(dòng)遷土地權(quán)屬的不同征地拆遷、非征地拆遷拆遷主體的不同統(tǒng)一拆遷、自行拆遷、委托拆遷房屋拆遷注意事項(xiàng)1服從國(guó)家利益 2符合城市規(guī)劃 3保護(hù)合法權(quán)益 4誰(shuí)拆遷、誰(shuí)安置補(bǔ)償房屋拆遷的程序1申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證2編制拆遷計(jì)劃和方案3申領(lǐng)房屋拆遷許可證4發(fā)布拆遷公告5簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議6實(shí)施房屋拆遷拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?產(chǎn)權(quán)調(diào)換（拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換）2作價(jià)補(bǔ)償3產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合拆遷補(bǔ)償?shù)膸追N特殊情況1拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合

48、同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改2拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。3對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽署抵押協(xié)議。房地產(chǎn)交易的特征1房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性2房地產(chǎn)交易形式的確定性3房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱(chēng)謂4房地產(chǎn)交易為要式法律行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓2房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件1司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。2依法收回土地所

49、有權(quán)的3 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的4權(quán)屬有爭(zhēng)議的5未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的6法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1簽約 2申報(bào) 3審查 4查勘與評(píng)估 5繳納稅費(fèi) 6核發(fā)過(guò)戶(hù)單房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同未為前提2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新的內(nèi)容房屋抵押權(quán)的性質(zhì)1抵押權(quán)是一種從屬權(quán)2抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)3抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押1權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3列入文物

50、保護(hù)的建筑物和有總要紀(jì)念意義的其他建筑物4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6依法不得抵押的其他房地產(chǎn)房屋出典的法律特征1房屋典權(quán)是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)2房屋出典是一種雙務(wù)、有償?shù)拿袷路申P(guān)系3房屋出典是一種要式法律行為4出典人對(duì)出典房屋，必須經(jīng)過(guò)一定期間才能回贖。5再出典人和承典人約定的房屋出典關(guān)系續(xù)存期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所受典金的利息。房屋出典與房屋抵押的區(qū)別1設(shè)立的目的不同 2房屋是否轉(zhuǎn)移占有不同 3法律后果不同房屋出典與房屋出租的區(qū)別1設(shè)立的目的不同 2法律后果不同 3取得房屋占

51、有權(quán)、使用權(quán)的代價(jià)不同房屋交換合同的特征1房屋交換合同是雙務(wù)合同2房屋交換合同為實(shí)踐合同3房屋交換合同為要式合同城鎮(zhèn)房地產(chǎn)制度戶(hù)改革的必要性1城鎮(zhèn)住房長(zhǎng)期由國(guó)家包，又包不下來(lái)，住房嚴(yán)重短缺2福利性低租金制刺激人們租主公房，加劇了住房供需矛盾，也不能股利人們買(mǎi)房建房。3住房分配不合理，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)4住房資金不能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)5抑制了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇1全價(jià)出售公有住房2公有住房補(bǔ)貼出售（個(gè)人負(fù)擔(dān)1，單位和政府負(fù)擔(dān)2/3 ）3推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革4多種方式全面推進(jìn)住房改革5推進(jìn)住房貨幣工資分配制度城市住房體制改革的基本原則1國(guó)家、集體、個(gè)人三者

52、共同負(fù)擔(dān)的原則2租、售、建并舉的原則3在統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上因地制宜、分散決策的原則4轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則物業(yè)管理的特點(diǎn)1物業(yè)管理的社會(huì)化 2物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化 3物業(yè)管理的市場(chǎng)化物業(yè)管理的原則1業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則2物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則3社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則4由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的全方位、多層次管理服務(wù)的原則物業(yè)管理的內(nèi)容1常規(guī)性的公共服務(wù)房屋建筑主體的管理物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理公共環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理保安管理消防管理車(chē)輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)物業(yè)管理維修基金的管理做好管理費(fèi)用的核收核使用的管理協(xié)助政府金秀社會(huì)管理2針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)日常生活類(lèi)服務(wù)商業(yè)服務(wù)

53、類(lèi)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)金融服務(wù)類(lèi)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)3委托性的特約服務(wù)不同用途的物業(yè)管理1寫(xiě)字樓管理2住宅管理3公共商業(yè)樓宇管理4旅游賓館管理5工業(yè)廠(chǎng)房管理物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理的早期介入制定物業(yè)管理方案選聘物業(yè)管理公司2物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘規(guī)章制度的制定3物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)交付使用產(chǎn)權(quán)備案核檔案資料的建立首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)核業(yè)主委員會(huì)的成立4物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)房屋修繕管理應(yīng)注意的問(wèn)題1經(jīng)濟(jì)適用 2維護(hù)房屋不受損害 3區(qū)別對(duì)待 4為住戶(hù)服務(wù)房屋修繕管理的內(nèi)容1房

54、屋質(zhì)量管理 2房屋維修施工管理 3房屋維修行政管理 4房屋修繕檔案資料的管理房屋設(shè)備管理的制度1接管驗(yàn)收制度 2預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 3值班制度 4交接班制度 5報(bào)告記錄制度業(yè)主大會(huì)的權(quán)利1選舉、撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)組成成員2監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作3通過(guò)業(yè)主公約核業(yè)主委員會(huì)的章程4批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同5決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)6決定業(yè)主管理的其他重要事項(xiàng)物業(yè)管理公司獨(dú)特的法律地位1物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主2物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的 3物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系應(yīng)遵循的原則1維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則

55、2平等互利原則3統(tǒng)一管理原則統(tǒng)一管理原則主要表現(xiàn)為1任何單位和個(gè)人使用土地，都必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn)。2任何單位和個(gè)人使用土地，都必須遵守己經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃3土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償出讓外商投資企業(yè)用地的取得方式1通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)2土地使用權(quán)作價(jià)入股方式3通過(guò)租賃廠(chǎng)房和場(chǎng)地的方式取得4通過(guò)企業(yè)拍賣(mài)或租賃方式取得土地使用權(quán)對(duì)外商投資成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要限制1向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)家。2出讓的國(guó)有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有3開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有行政管理權(quán)。4外商投資開(kāi)發(fā)土地，設(shè)立和開(kāi)辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。房地產(chǎn)稅收應(yīng)注意的問(wèn)題1稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合2稅收效益（稅收過(guò)高將提高房地產(chǎn)交易及租賃價(jià)格）3合理兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三方面利益幾種具體的房地產(chǎn)稅1土地增值稅對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅2城鎮(zhèn)土地使用稅3耕地占用稅 外商