獲嘉縣房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報

1、 獲嘉縣房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報營銷客服中心2012-7-2 第一章 獲嘉縣城市概況一、區(qū)位介紹獲嘉，位于河南省新鄉(xiāng)市西部，歷史悠久，文化燦爛，物華天寶，人杰地靈。縣境東連新鄉(xiāng)縣，南接原陽縣，西鄰武陟縣、修武縣二縣，北與輝縣市隔大沙河相望。北依太行，南臨黃河，距省會鄭州60公里，東至新鄉(xiāng)市15公里，西鄰焦作30公里，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新、焦、濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶上的節(jié)點城市。二、行政區(qū)劃縣域面積473平方公里，轄8鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，1個省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，219個行政村，總?cè)丝?3萬?？h城區(qū)規(guī)劃面積24平方公里，建成區(qū)8平方公里，常住人口8萬。獲嘉縣轄8個鎮(zhèn)：獲嘉城關(guān)鎮(zhèn)、照鏡鎮(zhèn)、黃堤鎮(zhèn)、中和鎮(zhèn)、 徐營鎮(zhèn)、馮莊鎮(zhèn)、亢村鎮(zhèn)、史莊鎮(zhèn)；3

2、個鄉(xiāng)：位莊鄉(xiāng)、大新莊鄉(xiāng)、太山鄉(xiāng)；獲嘉西工區(qū)管理委員會。三、交通狀況獲嘉縣的交通優(yōu)勢得天獨厚，鐵路、公路交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。獲嘉縣距京珠高速公路20公里，距鄭州機(jī)場80公里。 鐵路：京廣鐵路、太石鐵路穿境而過，縱橫貫通，全縣有四個火車站通往全國各地。 公路：新鄭、新濟(jì)、新洛、獲輝四條省級公路四通八達(dá)、縱橫交織成網(wǎng)，構(gòu)成了全縣公路的大框架，縣鄉(xiāng)公路密布其間成為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商貿(mào)的重要通道，五座跨鐵路立交橋已為獲嘉的發(fā)展拉開了框架。四、自然氣候水平高度在 74.2 -87.5 米之間.屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候.1986-2004 年年均氣溫 14.6C ,年均無 霜期 221.2 天, 年均降雨量 55

3、7.2 毫米, 年均降雪日 14.1 天, 年均日照 2058.4 小時。五、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)全縣優(yōu)質(zhì)小麥種植面積36萬畝，優(yōu)質(zhì)水稻種植面積12萬畝，平均單產(chǎn)分別達(dá)到505公斤、550公斤，是全國優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)業(yè)化開發(fā)示范縣。年出欄生豬50萬頭，被農(nóng)業(yè)部命名為“全國瘦肉型生豬生產(chǎn)基地縣”，成為全省無公害畜產(chǎn)品示范縣。是國家林業(yè)局命名的“平原綠化先進(jìn)縣”，省林業(yè)廳命名的“全省林業(yè)生態(tài)縣”。獲嘉“陳莊花園” 明清時就是河南省四大花園之一，也是中國花卉協(xié)會命名的首批“中國花木之鄉(xiāng)”。以百合為主的鮮切花生產(chǎn)發(fā)展迅猛，正在成為我國中部地區(qū)最大的鮮切花生產(chǎn)基地。獲嘉蔬菜聞名已久，太山鄉(xiāng)“渾湯大白菜”和黃瓜是明清時期的貢

4、品。獲嘉素有“泥瓦工之鄉(xiāng)”的美稱，擁有三級以上資質(zhì)的建筑企業(yè)21家，5萬余名建筑大軍活躍在祖國大江南北。六、工業(yè)經(jīng)濟(jì)獲嘉縣工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，獲嘉縣不斷加大招商引資、項目建設(shè)力度，世界500強企業(yè)英國農(nóng)產(chǎn)品聯(lián)合營養(yǎng)集團(tuán)投資的飼料生產(chǎn)線項目、中國500強企業(yè)河南煤業(yè)化工集團(tuán)投資的35萬噸甲醇項目、全國聯(lián)堿行業(yè)前五強河南金山集團(tuán)40萬噸純堿項目、總投資2.9億元的大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖項目、新西蘭金陽光有限公司投資1.3億元的育肥牛項目等一批重大項目相繼落戶獲嘉。中國國紅集團(tuán)總投資15億元的風(fēng)力發(fā)電機(jī)組項目、河南煤化和通遼金煤化工有限公司聯(lián)合投資26億元的20萬噸乙二醇項目等一批重大項目開工建設(shè)，

5、推進(jìn)順利。工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn)。2011年 ，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值113.3億元，增長26%；民營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，對工業(yè)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比重逐年提高。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市承載能力不斷增強，城市面貌明顯改善。七、人文資源文化底蘊深厚。3000年前，周武王伐紂會盟諸侯于此，捧土筑壇，誓師盟誓，謀成牧野之戰(zhàn)，留下了同盟山、武王廟等諸多文化古跡。漢武帝元鼎五年（公元前112年），南越國丞相呂嘉叛亂，武帝討伐，獲呂嘉首級，遂以其地置縣，賜名“獲嘉”。獲嘉是寧氏的祖根地。第二章 獲嘉縣城市規(guī)劃一、中心城區(qū)布局獲嘉縣中心城區(qū)空間發(fā)展方向：重點向東、向西延伸，形成“兩軸三心，一帶兩片”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，

6、“兩軸”即凱旋路城市中心軸線和友誼大道城市軸線，“三心”即老城商業(yè)中心、行政中心和中鋁生活中心，“一帶”即沿鐵路和共產(chǎn)主義渠綠化帶，“兩片”即鐵路以北居住生活片和鐵路南工業(yè)片。二、中心城區(qū)規(guī)模獲嘉縣中心城區(qū)2005年現(xiàn)狀建成區(qū)規(guī)模1032.77公頃，人口8.36萬人，現(xiàn)狀人均建設(shè)用地面積123.54平方米。截止2010年，中心城區(qū)用地規(guī)模控制在1177.77公頃，人口控制在10.22萬人，人均用地115.24平方米。規(guī)劃至2020年中心城區(qū)用地規(guī)?？刂圃?396.77公頃，人口控制在13.96萬人，人均用地100.06平方米。三、中心城區(qū)擴(kuò)展邊界為適應(yīng)中心城區(qū)未來發(fā)展的不確定性，并加強對城鎮(zhèn)工

7、礦用地的空間管制，在中心城區(qū)用地規(guī)模邊界之外劃定109公頃擴(kuò)展區(qū)域，并將擴(kuò)展邊界內(nèi)的基本農(nóng)田全部調(diào)出。第三章 獲嘉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2011年，獲嘉縣實現(xiàn)GDP 658013萬元，同比增長13.3%，超過目標(biāo)0.3個百分點，增速位居新鄉(xiāng)市八縣第五位，自2006年以來首次突破13%。 其中，工業(yè)經(jīng)濟(jì)持發(fā)展趨勢向好。2011年，全縣實現(xiàn)規(guī)模上工業(yè)增加值287543.5萬元，同比增長25.5%，增速位居新鄉(xiāng)市八縣第四位；財政收入規(guī)模不斷擴(kuò)大。2011年，全縣財政一般預(yù)算收入實現(xiàn)22036萬元，同比增長39.4%，首次突破2億元大關(guān)，增速位居新鄉(xiāng)市八縣首位；社會消費品零售平穩(wěn)發(fā)展。2011年，全縣社會消費

8、品零售總額為223308萬元，比上年同期增長17.4%，超過預(yù)定目標(biāo)1.4個百分點。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12508.47元，比上年同期增長15.6%；全年農(nóng)民人均純收入7676元，同期增長17%。第四章 獲嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、獲嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、中心城區(qū)大盤稀少，城區(qū)周邊樓盤快速增多，特別是西區(qū)振興路一帶（是獲嘉縣新的行政、教育中心）。2、樓盤品質(zhì)得到提升，規(guī)模樓盤投放量較大。隨著全國地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)的競爭也越來越激烈，開發(fā)商們逐漸意識到品牌的重要性，而買房者受品牌的影響也越來越大。3、消費理念提高，居民購房意識增強。受到整體樓市的影響，購房者對樓市的關(guān)注越來越多，對住房

9、的需求越來越大。4、物業(yè)形態(tài)漸趨多樣化。2011年之前以多層為主，從2011年開始電梯洋房、小高層、高層逐漸成為市場主體。5、受調(diào)控政策影響較小，獲嘉商品房均價從2010年的不到2000元/、漲到2011年的2200元/，再到現(xiàn)在的2400元/.獲嘉房地產(chǎn)市場作為一個相對封閉的市場，對外界有一定的抗壓能力。6、自建房對商品房住宅小區(qū)的沖擊依然存在。二、區(qū)域市場分析本次調(diào)研東區(qū)項目3個，西區(qū)項目7個具體如下：1、錦繡景園項目錦繡景園開發(fā)商新鄉(xiāng)福祿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本信息項目位于友誼大道與匯豐路交匯處，占地52673.3，總建面積10萬。物業(yè)類型為多層、六層電梯洋房、底商 ，容積率1.9，綠化率

10、40%，建筑風(fēng)格歐簡風(fēng)格主力戶型三室兩廳、四室兩廳 配套設(shè)施縣政府、政府廣場、獲興公園、獲嘉一中、實驗小學(xué)形象定位一城一棟、大奢人生價格定位1-5層2600元，6層2300元，優(yōu)惠方式為500抵5000、一次優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%核心競爭力：錦繡景園項目是獲嘉縣第一個的多層帶電梯項目，處于城西新區(qū)的核心位置；開發(fā)商福祿房地產(chǎn)開發(fā)公司在獲嘉有兩個項目（東區(qū)有福祿城上城），在本地影響較大。萊茵湖核心景觀，獲嘉絕無僅有；與新縣政府隔路相望，國稅局、檢察院、新法院、計生委、藥監(jiān)局等核心政務(wù)機(jī)關(guān)相鄰。2、水榭花都項目水榭花都開發(fā)商新鄉(xiāng)海灃置業(yè)有限公司基本信息振興與北環(huán)路交匯處東南角，營銷代理為尚帛文化傳

11、播公司。占地4.7萬，總建面積121692。物業(yè)類型為小高層、高層、底商，共15棟896套。容積率2.59，綠化率40%,。一期4棟，正月開盤，目前已基本清盤。建筑風(fēng)格簡歐風(fēng)格主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施獲嘉縣一中、實驗中小學(xué)、新縣政府、獲興公園形象定位準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售、精彩即刻擁有價格定位1層2618元/，向上每層加20元。優(yōu)惠5000元之后一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，一臥室送一空調(diào)。核心競爭力：巨資打造獲嘉縣首席園林景觀，全抗震框剪結(jié)構(gòu)；周邊配套設(shè)施完善，由多個成熟社區(qū)匯聚成專屬經(jīng)濟(jì)區(qū)；臨雙語學(xué)校、實驗學(xué)校、縣一中等；首付1萬，送18個月月供，每戶送冷暖空調(diào)促銷活動。3、歐洲小鎮(zhèn)項目歐洲

12、小鎮(zhèn)開發(fā)商新鄉(xiāng)金石置業(yè)有限公司基本信息匯豐路與建設(shè)路交匯處東南角，營銷策劃為前沿地產(chǎn)。占地52603.4，總建面積12萬，物業(yè)類型為多層、電梯洋房、高層、底商。共18棟樓，分三期開發(fā)，一期5棟多層，基本清盤；二期4棟14層小高層，1棟多層，現(xiàn)處于排號階段，預(yù)計7、8月開盤。容積率2.28，綠化率40%建筑風(fēng)格新歐洲主義主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施獲嘉縣一中、實驗中小學(xué)、新縣政府、獲興公園形象定位同步世界的首府官邸價格定位1層-3層 2800元/、4層 2600元/、5層 2500元/、6層 2200元/，電梯洋房1-5層2993元/。一次性優(yōu)惠3%再加3888，按揭優(yōu)惠1%再加3888，

13、二期排號一千抵六萬核心競爭力：歐洲小鎮(zhèn)處于新老雙城交匯，居一城最核心地段；營銷策劃為前沿地產(chǎn)，通過策劃各類活動（如“梨園春走進(jìn)歐洲小鎮(zhèn)”）輔之以立體式的廣告投放方式，是獲嘉目前公認(rèn)的品質(zhì)最高的樓盤；8月6日1萬抵1.8萬元會員招募將盛大開啟，售樓部開放月活動火熱進(jìn)行中，親臨現(xiàn)場并填寫有效信息即可領(lǐng)取2000元購房禮券、精美禮品。4、龍鳳第一城項目龍鳳第一城開發(fā)商河南龍鳳置業(yè)有限公司基本信息項目位于獲嘉縣振興路與北干道交匯處。營銷策劃公司為貝美揚策。占地5萬，總建面積9萬。物業(yè)類型為多層、底商。共17棟，分4期開發(fā)。一期5棟，二期4棟，剩余十多套，三期預(yù)計八月份開盤。容積率1.8，綠化率40%。

14、建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施獲興公園、實驗中小學(xué)、新縣政府形象定位純多層社區(qū)價格定位多層3層 2668元/，一樓帶院2700-2800左右，一次性優(yōu)惠4%再加8000，按揭優(yōu)惠1%再加8000。送全套家電活動。核心競爭力：龍鳳第一城為全多層社區(qū)，周邊配套資源完善，政府、學(xué)校、及生活所需配套齊全。目前采用地下水，而非自來水公司供水，評價較差；6樓送裝修、地下室，效果較好，其中兩棟頂層有復(fù)式，銷售效果不佳；買房送家電效果較好；現(xiàn)房，即買即住。5、中央商務(wù)會館項目中央商務(wù)會館開發(fā)商長垣金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本信息項目位于獲嘉縣行政路與南干道交匯處，營銷策劃為金世代理機(jī)構(gòu)?？?/p>

15、建面積14萬，物業(yè)類型為商業(yè)街，小高層，容積率2.85，綠化率40%。目前項目尚未開盤。建筑風(fēng)格法式簡約主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施縣政府、市政廣場、景文百貨、華宇購物、中醫(yī)院、實驗幼兒園、火車站、汽車站形象定位住到城中央、高端階層聚居地價格定位10月份開盤、均價估計在2400元/核心競爭力：核心地段，主流居所，縣府旁，市政廣場臨，城市最中央；全區(qū)率先引入“開放式圍和”的設(shè)計理念，并采用流行于法國貴族階層的“十字宮廷”建筑格局；大型地下停車場；全小高層電梯社區(qū)。6、天驕都市廣場項目天驕都市廣場開發(fā)商河南第一建設(shè)集團(tuán)基本信息項目位于獲嘉縣匯豐路北段（新一中南側(cè)），營銷代理公司未深圳眾陽，總

16、建面積20萬，容積率3.5，綠化率40%，物業(yè)類型為商業(yè)街、小高層、高層。目前尚未開盤。建筑風(fēng)格Art Deco主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施縣政府、市政廣場、實驗學(xué)校、獲嘉一中、體育學(xué)校形象定位大型特級國企、品質(zhì)信譽保證價格定位2000抵5000、一萬抵兩萬、戶戶送面積分析：天驕都市廣場開發(fā)商為河南一建集團(tuán)，主打質(zhì)量、信譽牌； 集團(tuán)下有一建置業(yè)會，免費入會即贈5000購房券；20萬城市綜合體，包含3萬風(fēng)情商業(yè)街，為目前獲嘉體量最大的項目；毗鄰獲嘉一中、獲嘉實驗學(xué)校、體育學(xué)校等教育資源豐厚，坐享全程無憂的一站式教育服務(wù)；河南一建與香港豪姆斯簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，引進(jìn)世界最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)“英式”

17、服務(wù)。7、幸福里項目幸福里開發(fā)商河南省民立實業(yè)有限公司基本信息項目位于北干道與匯豐路交叉口西南角，營銷代理公司為王牌企劃。總建面積10萬，物業(yè)類型為多層、電梯洋房、小高層、高層、底商，容積率2.5，綠化率37%。一期全部開發(fā)，4.29日推出首批房源。建筑風(fēng)格歐式簡約主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施縣政府、市政廣場、實驗學(xué)校、獲嘉一中、體育學(xué)校形象定位幸福里，開啟獲嘉人居幸福密碼價格定位均價26002700，最高2900左右，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%核心競爭力：是獲嘉縣首家全電梯花園洋房，全私家車庫、全人車分流高品質(zhì)住宅；人性化雙陽臺戶型設(shè)計，戶戶贈送面積；幸福里與獲嘉一中，縣實驗小學(xué)（含

18、中學(xué)部）為鄰，教育配套完善；太陽能供電及照明系統(tǒng)，降低電梯等生活成本，實現(xiàn)社區(qū)公共照明無分?jǐn)傎M用，低碳環(huán)保雨水收集系統(tǒng)，節(jié)能減排、減少污染，資源利用；侯耀華成為幸福里名譽業(yè)主。8、福祿城上城項目福祿城上城開發(fā)商新鄉(xiāng)福祿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本信息項目位于新華街和北干道交匯處向東200米，總建面積9萬平米，物業(yè)類型多層、電梯洋房、小高層、底商。綠化率40%。建筑風(fēng)格歐式簡約主力戶型兩室兩廳、三室兩廳配套設(shè)施紅十字醫(yī)院、城關(guān)醫(yī)院、景文百貨、新華小學(xué)、縣一中初中部形象定位歷史在變，中心的繁華不變價格定位多層3層 2349元/，一次性優(yōu)惠3%再加4500，按揭優(yōu)惠1%再加4500核心競爭力：竭力打造東城

19、第一大盤的形象；采用歐簡式建筑風(fēng)格，三段式外立面，既不失活潑時尚，又顯大氣穩(wěn)重；三個大型停車場的設(shè)計，方便合理的地下地上停車，真正實現(xiàn)了人車分流。9、福眾花園項目福眾花園開發(fā)商河南福眾置業(yè)有限公司基本信息項目位于新獲路北段富達(dá)路東側(cè)，營銷代理為維度地產(chǎn)?？偨娣e10萬，物業(yè)類型多層、電梯洋房、小高層、底商。容積率2.5，綠化率45%。共20棟分三期開發(fā)，一期5棟，6.24開盤，已去化80%左右。多層部分無電梯。建筑風(fēng)格歐式簡約主力戶型三室兩廳配套設(shè)施華園外國語、老一中、縣醫(yī)院、新華小學(xué)形象定位（現(xiàn)階段只有道旗）價格定位均價在2400-2500之間。一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，充一千抵一萬核心競爭力：處于獲嘉縣城城東區(qū)域，是未來城市發(fā)展方向之一，購買群體有一定局限性，主要為本區(qū)域內(nèi)客戶；項目物業(yè)類型多樣化，電梯洋房在東區(qū)屬稀缺產(chǎn)品，認(rèn)可度高。10、東城溫泉花園項目東城溫泉花園開發(fā)商新鄉(xiāng)錦繡智達(dá)置業(yè)有限公司基本信息項目位于獲嘉縣新獲路與同濟(jì)路交匯處北50米，營銷代理為先知地產(chǎn)。總建面積10萬，物業(yè)類型多層、底商。容積率1.9，綠化率40%。現(xiàn)階段只有臨時板房售樓處，社區(qū)陪有幼兒園。全多層社區(qū)，共20棟，一期10棟，2批房源3棟，5.20開盤，去