北京別墅政策及北湖競(jìng)品研究0115

1、 品質(zhì)生活的締造者北京高端別墅(bish)政策及北湖競(jìng)品研究營(yíng)銷中心共二十七頁(yè)第一章：宏觀政策環(huán)境分析第二章：北京(bi jn)別墅市場(chǎng)情況共二十七頁(yè)第一章：宏觀政策環(huán)境(hunjng)分析第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fzhn)第二節(jié)：宏觀政策分析共二十七頁(yè) 2013年我國(guó)前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）568845 億元，同比增長(zhǎng)7.7%；國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)7.3%，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)； 從近年的整體經(jīng)濟(jì)情況來看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，預(yù)計(jì)中國(guó)未來(wili)將面臨短期的經(jīng)濟(jì)改革帶來的陣痛，未來(wili)兩年GDP預(yù)計(jì)保持在7%左右的增幅范圍之內(nèi)。 預(yù)計(jì)(yj)2014年國(guó)

2、內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)目標(biāo)定在7%，比2013年下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，反映出整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況共二十七頁(yè) 2013年全年固定資產(chǎn)投資 （不含農(nóng)戶）436528億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資144056億元，增長(zhǎng)16.3%；民間投資274794億元，增長(zhǎng)23.1%，占全部投資的比重為63%； 2013年112月，房地產(chǎn)開發(fā)(kif)投資同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年同期增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資情況固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動(dòng)力共二十七頁(yè)宏觀政策分析(fnx)近十年別

3、墅政策匯總收緊(shu jn)1995年1999年1995年國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通知，要求嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批，國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資不得用于別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村高壓別墅市場(chǎng)高壓下回暖2000年2005年2003年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布緊急通知（45號(hào)令），停止別墅類用地的土地供應(yīng)。2005年后的“國(guó)八條”、等系列國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái) 。禁止出讓別墅類用地2006年2009年2006年4月，國(guó)土部明確別墅僅指獨(dú)棟別墅，國(guó)六條出臺(tái)后，國(guó)土部下達(dá)從嚴(yán)土地管理通知。2008年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知嚴(yán)控政策無效果多種別墅量?jī)r(jià)齊升全面嚴(yán)控2010年今2010年

4、，國(guó)土部、住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知：住宅用地容積率指標(biāo)必須大于1。 2012年2月底，國(guó)土部再度發(fā)文強(qiáng)調(diào)，停止一切別墅類用地的土地供應(yīng)高品質(zhì)別墅成交價(jià)格穩(wěn)步提升，低總價(jià)別墅供需兩旺別墅市場(chǎng)收縮階段政策回顧：自2003年開始的別墅用地打壓政策實(shí)施效果較差，別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較快的發(fā)展共二十七頁(yè)宏觀政策分析(fnx)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記時(shí)間提出單位/部門內(nèi)容1月11日國(guó)土資源部今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。2月20日國(guó)務(wù)院“新國(guó)五條”重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。3

5、月5日十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議今年基本建成470萬套保障性安居房、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。3月15日住建部目前全國(guó)已有40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月30日各級(jí)政府住建委北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則5月24日國(guó)家發(fā)改委2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見，要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。7月22日國(guó)土資源部國(guó)土資源部宣布全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。8月28日浙江溫州市浙江溫州市出臺(tái)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、

6、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)均可以交易。 9月25日國(guó)土資源部國(guó)土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”10月23日北京住建委北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。11月15日十八屆三中全會(huì)十八屆三中全會(huì)中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定發(fā)布，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。11月底各級(jí)政

7、府上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長(zhǎng)沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購(gòu)政策及加大土地供應(yīng)。共二十七頁(yè)宏觀政策分析(fnx)新國(guó)五條對(duì)別墅市場(chǎng)影響 對(duì)于北京市場(chǎng)來說，2013年度主要調(diào)控政策是年初的新“國(guó)五條”以及“京七條”，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化(binhu)給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 “新國(guó)五條”中二套房比例和二手房交易稅費(fèi)成本上升，對(duì)豪宅置業(yè)客戶影響有限。 土地價(jià)值的稀缺性、產(chǎn)品品質(zhì)的綜合性、成熟配套的優(yōu)越性進(jìn)一步顯現(xiàn)。高端、高附加值的資源占有型項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將更具優(yōu)勢(shì)。從中國(guó)富豪及中國(guó)財(cái)富的增長(zhǎng)速度來看，以目前的市場(chǎng)需求不可能出現(xiàn)

8、豪宅限購(gòu)的局面。當(dāng)限購(gòu)成為常態(tài)，購(gòu)房者更珍視購(gòu)房資格，希望一步到位。豪宅產(chǎn)品成為更理性選擇。北京豪宅市場(chǎng)向來以穩(wěn)健著稱，豪宅規(guī)模和品質(zhì)不斷提升，形成了獨(dú)有的豪宅圈層文化。共二十七頁(yè)宏觀政策分析(fnx)2014年新政對(duì)別墅市場(chǎng)影響（1）不動(dòng)產(chǎn)登記(dngj)新政解讀：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，等于給不動(dòng)產(chǎn)上了戶口，有利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更不能簡(jiǎn)單地理解為房屋登記。新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求，即使登記會(huì)引起少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)基本面。2015年3月不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式發(fā)布，并于

9、2015年3月1日起施行。共二十七頁(yè)宏觀政策分析(fnx)2014年新政對(duì)別墅市場(chǎng)影響（2）限購(gòu)政策(zhngc)新政解讀：到了9月底，除北上廣深以外，幾乎所有曾經(jīng)限購(gòu)的城市，都已經(jīng)取消限購(gòu)了。限購(gòu)政策曾經(jīng)擋住了不少購(gòu)房者的腳步，但當(dāng)這個(gè)政策取消的時(shí)候，卻沒能重燃大家的購(gòu)房熱情，市場(chǎng)依舊不慍不火。究其原因，主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)變了，房子的投資價(jià)值小了。共二十七頁(yè)宏觀政策分析2014年新政對(duì)別墅市場(chǎng)(shchng)影響（3）新政解讀：公積金新政對(duì)職場(chǎng)新人、剛需購(gòu)房者來說無疑是一個(gè)利好，公積金貸款繳存時(shí)間限制的縮短能對(duì)這一部分需求起到一定的刺激作用，引導(dǎo)原本資金不足的購(gòu)房者成為新的購(gòu)買力。不過，總體來

10、看，公積金貸款新政給樓市帶來的影響(yngxing)不如商業(yè)貸款新政的大，因?yàn)槠涓采w范圍有限。北京市公積金管理中心發(fā)布消息，對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，將購(gòu)買首套自住住房面積在90(含)以下房產(chǎn)的最高貸款額度調(diào)整為120萬元。同時(shí)，外地繳存時(shí)間可并入計(jì)算。2014年12月31日公積金新政共二十七頁(yè)宏觀政策分析2014年新政對(duì)別墅(bish)市場(chǎng)影響（4）降息新政解讀：降低房貸利息，無論是對(duì)購(gòu)房者還是對(duì)開發(fā)商，都是實(shí)打?qū)嵉睦孟?。?duì)購(gòu)房者來說，此次(c c)降息相當(dāng)于給房貸打了9.4折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度可觀。對(duì)開發(fā)商來說，降息也降低了融資成本，可以緩解其資金鏈緊張的局面。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此

11、次降息是繼“930房貸新政”后，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)的又一大利好。中國(guó)人民銀行宣布：自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。共二十七頁(yè)宏觀政策分析2015年政策(zhngc)形勢(shì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的基本格局已經(jīng)形成，短期內(nèi)很難有實(shí)質(zhì)改變。預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境仍將維持寬松，著力點(diǎn)仍在去庫(kù)存，因此打壓和強(qiáng)力刺激都不會(huì)出現(xiàn)，

12、維持現(xiàn)有政策的平穩(wěn)落實(shí)將是主旋律；另一方面，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)(jngj)增長(zhǎng)，明年整體資金面將相對(duì)寬松，持續(xù)低通脹又給降息和降準(zhǔn)提供了較大操作空間。但受到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)(jngj)和股市對(duì)民間資金分流的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍是謹(jǐn)慎樂觀。市場(chǎng)調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)共二十七頁(yè)第二章：北京別墅市場(chǎng)(shchng)情況第一節(jié)：土地市場(chǎng)(shchng)第二節(jié)：房產(chǎn)市場(chǎng)共二十七頁(yè)北京別墅市場(chǎng)情況土地(td)市場(chǎng)（2013年土地供應(yīng)）2013年北京全市成交的土地中，容積率小于或等于1.2的宗地共有9宗，總建設(shè)用地面積為110.5萬，總規(guī)劃(guhu)建筑面積為93.8萬，其中屬于居住類用地建設(shè)

13、用地面積73.9萬，規(guī)劃建筑面積約為61.7萬，如按單套面積300/套計(jì)算，約可建設(shè)2056套。2013年度（容積率1.2）成交土地一覽表序號(hào)宗地位置土地面積(平方米)容積率規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià) (萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積1密云縣4706322572852133470.9 237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地2013年2月1日925002密云縣5199651432013767641.0 147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地2013年2月4日462003房山區(qū)8735518153692021.0 18859C2商業(yè)金融用地、C4

14、體育用地2013年2月28日39004懷柔區(qū)682362339897.81342464.190.7 231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地2013年8月22日1645005門頭溝區(qū)151202.299373.6151828.550.9 89961C2商業(yè)金融用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地2013年10月10日267756順義區(qū)324319.8189830.3134489.520.9 170568F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地2013年10月11日3300007延慶縣15325.1148

15、68.14570.7 10408C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日9818延慶縣39646.1536645.683000.470.8 29017C8旅游設(shè)施用地、U市政公共設(shè)施用地2013年11月18日23209延慶縣6004.566004.5600.5 3002C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日396合計(jì)229681211052591191553938596667572低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升共二十七頁(yè)北京別墅(bish)市場(chǎng)情況房產(chǎn)市場(chǎng)（分布與板塊）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)；2013年別墅市場(chǎng)創(chuàng)新高主要是由于京南區(qū)域（大興）別墅市場(chǎng)的異軍突

16、起，具體熱銷項(xiàng)目包括富力童話(tnghu)時(shí)光、遠(yuǎn)洋天著、首開璞瑅墅等。在此帶動(dòng)之下，京南別墅區(qū)成交量占全市三分之一份額。 北京別墅板塊各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，南城板塊異軍突起共二十七頁(yè)北京別墅(bish)市場(chǎng)情況房產(chǎn)市場(chǎng)（2014年前三季度）具體來看，1000萬元以下別墅成交占比最大，基本在70%上下；1000萬-2000萬元總價(jià)級(jí)別的別墅占比在20%左右；其余為總價(jià)在2000萬元以上的別墅成交占比；2000萬總價(jià)基本是別墅市場(chǎng)的分水嶺，高于2000萬元的別墅市場(chǎng)客戶(k h)接納度會(huì)愈發(fā)貧乏。2014年1-9月累計(jì)成交1468套，創(chuàng)下近五年來的次低值，與2013年同期相比

17、則下降了38%共二十七頁(yè)北京別墅市場(chǎng)(shchng)情況房產(chǎn)市場(chǎng)（2014年度銷量排行）說明項(xiàng)目(xingm)區(qū)域已獲得部分客戶的認(rèn)可共二十七頁(yè)北京(bi jn)別墅市場(chǎng)情況案例-龍湖好望山項(xiàng)目位置：順義新城喬波滑雪場(chǎng)北側(cè)物業(yè)(w y)類型：疊拼 建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊340 、上疊310銷售價(jià)格： 下疊750萬/套起，上疊600萬/套起總戶數(shù)：512套龍湖好望山共二十七頁(yè)北京別墅市場(chǎng)(shchng)情況案例-龍湖好望山銷售情況：1、開盤時(shí)間：二期2012年2月18日開盤；2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房；3、推廣方式：口碑營(yíng)銷，老帶新為主；4、去化速度：該項(xiàng)目是2013年北京別墅市場(chǎng)銷量冠軍

18、，年銷售221套，月均19套；5、優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠6、主要客群：以北京業(yè)主為主，60%為投資者。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 園林景觀 下疊5.4米層高的地下空間 品牌優(yōu)勢(shì)：包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動(dòng)等等。上疊贈(zèng)送87和電梯、下疊贈(zèng)送100，且上下疊均有獨(dú)立庭院，附加值高。下疊擁有5.4米層高的地下空間，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人(srn)會(huì)所等活動(dòng)場(chǎng)所，實(shí)用性強(qiáng)；項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項(xiàng)目投資客戶較多占60%。共二十七頁(yè)龍湖的細(xì)節(jié)一直都是我們所學(xué)習(xí)的榜樣(bngyng)，無論是售樓處、示范區(qū)建筑、

19、景觀、小品的打造，還是樣板間每個(gè)房間、包括庭院的布置，乃至所播放的背景音樂，都是極其講究的，我們?cè)谧鑫覀儺a(chǎn)品時(shí)，一定要學(xué)習(xí)這一點(diǎn)；如果項(xiàng)目定位為類別墅與高層的高低配產(chǎn)品，首推類別墅產(chǎn)品，定調(diào)，也有客源基礎(chǔ)，高層產(chǎn)品后推，走利潤(rùn)；對(duì)于首推的類別墅產(chǎn)品基本配套需求為：自然資源，概念打造（體育公園，高爾夫），性價(jià)比極高的產(chǎn)品力，景觀，學(xué)校。北京別墅市場(chǎng)情況案例(n l)-龍湖好望山對(duì)本項(xiàng)目的啟示作用共二十七頁(yè)項(xiàng)目(xingm)概況占地：34萬平米 建面：58萬平米 開工時(shí)間：2010-06-01竣工時(shí)間：2015-06-01產(chǎn)品形式：聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 開發(fā)分期：分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)域分期開發(fā)區(qū)位

20、交通豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)青龍湖公園東500米蓮石路向西，經(jīng)京原路上六環(huán)，西六環(huán)42#出口青龍湖出口，向西400米即到或京石高速(o s)長(zhǎng)陽出口向西（經(jīng)南宮鎮(zhèn)長(zhǎng)青路）6.5公里資源臨近北京豐臺(tái)政府500億巨資規(guī)劃的全球首個(gè)“文化會(huì)都”青龍湖國(guó)際文化會(huì)都，集中著千靈、北宮森林公園、京輝高爾夫球場(chǎng)、金瀧瑚高爾夫俱樂部、千年古剎潭柘寺與戒臺(tái)寺等多重優(yōu)勢(shì)生態(tài)、社交、休閑、文化資源延續(xù)皇脈西山城市山水純別墅區(qū)北京別墅市場(chǎng)情況案例-燕西華府燕西華府共二十七頁(yè)北京別墅市場(chǎng)情況(qngkung)案例-燕西華府五室六廳八衛(wèi)約590平米(pn m)首層1室2廳2衛(wèi)1廚 182.44 負(fù)一層1室1廳2衛(wèi) 143.66 三層1室1衛(wèi) 104.27 二層3室3衛(wèi) 159.92首層公共禮儀空間獨(dú)門獨(dú)院，多間門廳入戶與室外即時(shí)互動(dòng)；戶型通透，軸線對(duì)稱，強(qiáng)化禮儀空間邏輯，同時(shí)兼顧自然視覺的引導(dǎo)性。復(fù)一層私家會(huì)所空間設(shè)計(jì)溫泉主題私家CLUB豪華生活系統(tǒng)；擁有會(huì)客廳、健身房等空間，并配置獨(dú)立下沉式花園車庫(kù)設(shè)計(jì)，滿足泊車所需。二層天倫親子空間步入陽臺(tái)式獨(dú)立書房設(shè)置；雙臥室左右對(duì)稱，相互獨(dú)立，互不干擾。頂層主人總統(tǒng)